TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 26 de Febrero de 2018
AÑOS: 207° y 159°

EXPEDIENTE: Nº 6.575

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA-VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 5.255.753 y 12.025.270 respectivamente, domiciliados en la Urbanización Villa de Yara, Cuarta Etapa, casa Nº 10S-24 Nro. 24, sector La Ensenada del estado Yaracuy.

APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogada OSIRIS BENÍTEZ MARIN, Inpreabogado Nº 108.849 (Folios 59 y 62 pieza principal).

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas identidad Nros. 13.373.325 y 13.267.662 respectivamente, domiciliados en Brisas de Carorita, calle 4, casa Nº 268, Barquisimeto, Estado Lara.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HÉCTOR JOSÉ NOGUERA MORA, JUAN ANTONIO GUTIÉRREZ CAMACHO, CINTHYA CELENE LISCANO YÁNEZ y GALIMAR ABREU CASTRO, Inpreabogado Nros. 172.292, 92.203, 229.894 y 169.562 respectivamente (Folio 5 Pieza Nº 2).

SENTENCIA DEFINITIVA.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 09 de agosto de 2017 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente al juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por los ciudadanos OSWALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES en contra de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 31 de julio de 2017, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado HÉCTOR JOSÉ NOGUERA MORA, IPSA N° 72.292, contra sentencia definitiva de fecha 01 de junio de 2017; contentivo de Dos (02) Pieza y Un (01) cuaderno de medidas; dándosele entrada en fecha 14 de agosto de 2017 y fijándose por auto del 20 de septiembre de 2017, cinco días de despacho siguientes a la fecha para la constitución de asociados, y de no constituirse, el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha para la presentación de informes.
Al folio 14 de la pieza Nº 2 cursa acta donde este Juzgado Superior dejó constancia, que ambas partes comparecieron para presentar escrito de informes; y por auto de fecha 24 de octubre de 2017, se abrió un lapso de ocho días de despacho para presentar las observaciones.
En fecha 03 de noviembre de 2017 el co-apoderado de los demandados abogado Juan Antonio Gutiérrez Camacho, IPSA Nº 92.203, presentó escrito de observaciones a los informes, el cual fue agregado a los autos cursante a los folios 30 al 39 de la segunda pieza.
Por auto de fecha 07 de noviembre de 2017, se fijó la causa para decidir la presente apelación dentro de los sesenta días consecutivos siguientes a la fecha, difiriendo la sentencia por auto de fecha 25 de enero de 2018 por un lapso 30 días continuos siguientes a la fecha.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
Los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, ut supra identificados, asistido de abogado, presentaron escrito de demanda, cursante a los folios 01 al 04 de la pieza principal, de la siguiente manera:

“…En diciembre del año 2012, aproximadamente, por medio de la amistad que teníamos con LOS DEMANDADOS, nos enteramos que tenían una casa en venta, para lo que acordamos y fuimos los cuatro, es decir, los demandados, mi esposa y yo en ir a ver la casa y nos gustó, por lo que mantuvimos conversaciones al respecto y LOS DEMANDADOS nos dicen que el precio de la casa es de BOLÍVARES CUATROCIENTOS VEINTE MIL (Bs. 420.000,00) y les preguntamos si tenían los papeles de la casa en reglas (sic) y si podíamos hacer un Contrato de Alquiler con Opción a Compra, mientras que mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, solicitaba un crédito al Banco Provincial o Caribe, con los cuales maneja cuenta y nos participa que si acepta.
Así es como a la semana siguiente, LOS DEMANDADOS nos entregaron las llaves y el documento original de la casa y rápidamente nos mudamos. En dicho documento registrado por ante el Registro Público del Municipio Peña, Yaritagua, Estado Yaracuy, bajo el No. 2-74, Protocolo Folio Real, de fecha 14/05/2009, consta que el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, compró la casa objeto de la presente demanda y que se encuentra construida sobre un área de terreno propio, con una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00M2), ubicado en la Urbanización Villas de Yara, (cuarta etapa) sector la Ensenada del Estado Yaracuy, asignada con el Nro. 10S-24, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con calle 10 en línea de (12,50Mts), SUR: Con parcela 12S-14, en línea de (12,50Mts); ESTE: Con parcela 10S-23, en línea de (16,00Mts); y OESTE: Con parcela 10S-25, en línea de (16,00Mts), a través de un Contrato de Préstamo a largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado. Documento que anexamos en original marcado con las letras “C1 al C11”.
El contrato de arrendamiento lo hicimos de manera verbal, en presencia de ambas partes, los demandados, mi esposa y yo, por un canon de BOLÍVARES DOS MIL (Bs. 2.000,00) mensuales, por tiempo determinado, es decir, desde diciembre del 2012 hasta que le pagáramos la inicial de la casa y efectivamente la pagamos mes a mes hasta el mes de Octubre del 2014, fecha en le (sic) entregamos el dinero para la liberación de la casa, que más adelante explicaremos. De hecho todos los pagos de los cánones de arrendamiento los hicimos siempre por vía de transferencia a la Cuenta Corriente No. 01080061700200735849, del Banco Provincial a nombre de la ciudadana ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, de los cuales anexamos las constancias de las transferencias realizadas, marcadas con las letras “D1 al D23”.
En fecha Cinco (05) de Enero del 2013, mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, recibe una llamada del ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, para decirle que el nuevo precio de la casa era de BOLÍVARES QUINIENTOS VEINTE MIL (Bs. 520.000,00). Ante esta situación conversamos y aceptamos el nuevo precio de la casa y el demandado nos dice que los papeles de la liberación de la casa salían en mes y medio, según le habían dicho en el banco Bicentenario.
Al transcurrir el mes y medio que nos había dicho el demandado, lo llamamos para preguntarle si habían salido los papeles de la liberación de la casa y el respondió que no, pero que además la casa ya había aumentado de precio a la cantidad de BOLÍVARES SETECIENTOS CINCUENTA MIL (Bs. 750.000,00) y volvimos a aceptar el aumento, por cuanto ya estábamos bien instalados en la casa y habíamos gastado un dineral en la mudanza e instalación de aire acondicionado y demás equipos.
Continuamos llamándolos los días siguientes para saber si habían retirado los papeles de la liberación y me respondió que no habían hecho nada y que después hablábamos.
Seguimos pagando nuestro alquiler y al pasar el tiempo LOS DEMANDADOS, vuelven a aumentarnos el valor de la casa y la lleva a BOLÍVARES UN MILLÓN DOSCIENTOS CINCUENTA (Bs. 1.250.000,00), a lo que hicimos caso omiso, por cuanto ya estábamos dudando si en realidad nos venderían la casa o no y así siguieron los meses.
En fecha Quince (15) de septiembre del 2014, luego de muchos meses, mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, recibe un mensaje de la ciudadana la ciudadana (sic) ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, del teléfono 0416-6508556 y decía que el lunes cuando llevara los talonarios de la facturación de la contabilidad, hablaríamos para finiquitar lo de la venta de la casa.
Con ese motivo, nos reunimos con LOS DEMANDADOS, el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y su esposa la ciudadana ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, en el Conscripto, ubicado en la Zona Industrial I de Barquisimeto, lugar en el que trabajo y nos comunican que la casa vuelve a aumentar al precio de BOLÍVARES DOS MILLONES (Bs. 2.000.000,00). Monto en el cual quedamos de acuerdo los cuatro y querían una inicial de BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), a lo que mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, respondió que pondría a la venta su carro, un NISSAM TIIDA para poder pagar la inicial y estuvimos de acuerdo los cuatro en eso también.
En fecha Veinticuatro (24) de septiembre del 2014, LOS DEMANDADOS nos vuelven a cambiar el precio de la casa, con el pretexto de que había ido al Banco Bicentenario donde tenían la hipoteca y les había dicho que debían BOLÍVARES CIENTO CUARENTA (Sic) Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 147.500,00) y que nosotros teníamos que pagar ese monto porque ellos no iban a sacar plata de su bolsillo para liberar la casa que iba a ser de nosotros y en ese momento les preguntamos qué cuánto tiempo nos darían para entregarles la inicial de la casa y nos responden: “en consideración de que nos van a dar la plata para liberar la casa y legalmente nos corresponde a nosotros, primero les recibimos los CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 147.500,00) y tienen hasta el Quince (15) de diciembre de este año 2014, para pagar la inicial. En fecha Nueve (09) de octubre del 2014, quitamos el dinero para la liberación a un amigo y logramos entregar un cheque de mi cuenta OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO, del Banco de Venezuela, cuenta corriente No. 0102-0787-89-0000007142, cheque No. S-92 03003574, por la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 147.500,00), a nombre de REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, y éste nos firma una DACIÓN EN PAGO, como constancia de pago en donde se comprometía a cumplir su obligación de saldar la deuda de Hipoteca para la liberación y que además recibía dicho dinero como parte de un Adelanto por la Compra de dicho Inmueble, que consignamos en original marcado con las letras “E1 al E2”.
En fecha Cinco de diciembre del 2014, una vez que ya habíamos hecho la venta del carro, mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, ella va al Banco Provincial para mandar a hacer el cheque de Gerencia a nombre de REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, con el fin de pagar la inicial, pero no se logró debido a que la Gerente del banco le notifica días después que no estaban haciendo cheques de gerencia, por lo que le sugirió que hiciera una transferencia en donde estuviera presente el beneficiario.
Así que el Once (11) de diciembre del 2014, mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, fue al Banco Provincial acompañada del ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, ya que su esposa no pudo asistir por cuanto tenían su hija enferma y la Gerente del Banco hizo efectiva la transferencia por la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), a nombre de REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, en presencia de los dos la cual firmaron conforme, de la que anexamos constancia marcada con la letra “F”.
Al salir del banco mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, fue al Conscripto acompañada del ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y este nos firma una constancia denominada DACIÓN DE PAGO, en donde el demandado declara haber recibido conforme la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), en calidad de Adelanto a Negociación Sobre la Venta de la casa ya descrita y que objeto de la presente demanda, quedando pendiente la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), a través de Deudor Hipotecario por Bancaribe. Documento que consignamos en original marcados con las letras “G1 al G2”.
En esa misma oportunidad, el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, nos firmó el documento privado de OPCIÓN A COMPRA, en donde se dejó constancia que sobre el mencionado inmueble pesa un gravamen constituido por una hipoteca a favor del C.A, CENTRAL BANCO UNIVERSAL, actualmente BANCO BICENTENARIO, la cual EL PROPIETARIO se comprometía a liberar en el lapso de 90 días prorrogables a 60 días a partir de la firma del presente documento, es decir, a partir del 11/12/2014 hasta el 10/05/2015.
En el mismo contrato acordamos y fijamos como PRECIO TOTAL DE VENTA del inmueble, la cantidad de BOLÍVARES DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 2.147.500,00) monto que nos comprometimos a pagar de la manera siguiente:
-El demandado dejó constancia de haber recibido la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 147.500,00), en Cheque No. S-92 0300574, de la entidad bancaria BANCO DE VENEZUELA en fecha 09/10/2.014.
-Dejó constancia también, de haber recibido conforme en ese mismo acto, es decir el 11/12/2014, la cantidad BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), por transferencia No. 0099577707, de la entidad bancaria BANCO PROVINCIAL.
-Y que el saldo restante, es decir la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), sería pagada a través de DEUDOR HIPOTECARIO A FAVOR DE BANCARIBE. Contrato que consignamos en original marcados con las letras “H1 al H3”.
Y quedamos de acuerdo en que su esposa, la ciudadana ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, firmaría el documento privado de OPCIÓN A COMPRA, pero siempre andaba apurada y rehuyó de hacerlo.
En fecha 15/01/2015, hablamos otra vez con LOS DEMANDADOS y nos respondieron que no había pasado por el banco porque habían estado muy ocupados y que pasarían en la semana, a lo que le explicamos que para que el Banco Bancaribe o en su defecto un Borrador del encabezado de la Liberación, cosa que en ningún momento hemos recibido. Anexamos formato denominado LISTA DE RECAUDOS PARA CRÉDITOS DE LÍNEA HIPOTECARIA BANCARIBE PARA ADQUISICIÓN DE VIVIENDA PRINCIPAL, marcados con las letras “I1 al I2”.
En mayo del presente año, hablamos con el demandado y le dijimos que ya no optaríamos por el crédito bancario, ya que se iba a tardar más la negociación y ya estábamos estresados, razón por la que le íbamos a pagar el dinero restante UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs. 1.000.000,00), pero igualmente la constancia de liberación y le pareció bien.
Pero es el caso, que a los pocos días, hablamos nuevamente con LOS DEMANDADOS y nos dicen que la casa ahora cuesta BOLÍVARES OCHO MILLONES (Bs. 8.000.000,00), porque el dólar subía cada día, que todo había aumentado y que además ellos tenían muchas deudas en dólares, violentando así lo establecido en los artículos 1133, 1159 y 1161 del Código Civil, lo que nos obligo a acudir a la presente vía judicial para solicitar el cumplimiento del contrato por parte del demandado, ya que concluimos que dejaron transcurrir más y más tiempo con la finalidad de que le pagáramos la casa más cara que lo que habíamos convenido.
DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Toda esta situación nos ha creado una constante zozobra, estrés ya casi no dormimos, hemos tenido que tomar tratamiento médico incluso por la tensión alta. El saber que mi esposa ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, vendió su carro de agencia en BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00) y que también ahora tiene más valor. Hemos tenido gastos considerables en trámites, gestiones, Honorarios Profesionales en gestiones extrajudiciales, tratando de llegar a un acuerdo con LOS DEMANDADOS, sin ningún resultado. Por lo que nos apegamos a lo Artículo 1.167 del Código Civil y reclamar judicialmente la ejecución del contrato, con el pago correspondiente a los daños y perjuicios… (Omissis)…
DEL FUNDAMENTO DE DERECHO
Basamos la presente demanda en los siguientes artículos del Código Civil:
Artículo 1.113 al 1.134, del 1.159 al 1.161 y 1.167… (Omissis)…”

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 03 de febrero de 2016, cursante a los folios 89 y 90 de la pieza Nº 1, la parte demandada, asistida por el abogado Gustavo Morón Piña, procedió a dar contestación a la demanda aduciendo:

“…Estando la causa principal que se sigue en la etapa de contestación al fondo de la demanda, y a los fines de darle fiel cumplimiento a los Artículos 360 y 361 del Código de Procedimiento Civil (Siglas C.P.C) procedemos a contestar la presente demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta intentada por los ciudadanos: OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, identificados en autos, renunciado expresamente el termino de comparecencia fijado por el tribunal para el acto de litis-contestación, y lo hacemos de la siguiente forma: Primero: Es cierto que entre las partes identificadas en autos, celebramos un contrato de Opción de Compra–Venta, de un inmueble de nuestra propiedad, constituido por una casa de habitación y su respectiva parcela de terreno, que mide un área de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 Mts2) situado en la Urbanización Villa de Yara (Cuarta Etapa) Sector la ensenada del Estado Yaracuy, signada con el N° 10S-24, siendo sus linderos los siguientes: Norte, En línea de 12,50 Mts, con la Calle 10, que es su frente; Sur, En Línea de 12,50 Mts, con la parcela 12S-14, Este; En Línea de 16 Mts, Con la parcela 10S-23; Oeste; En Línea de 16 Mts, Con la parcela 10S-25. Perteneciendo al demandado, REINORD GREGORY ROLDAN AMARO; Por documento público protocolizado en la Oficina de Registro Público de Yaritagua, del Municipio Peña del Estado Yaracuy, de fecha 14 de Mayo del 2.009, anotado al N° 2009-642, asiento registral 1, del Inmueble Matriculado con el N° 265.20.7.2.71, correspondiente al libro folio real del 2.009. Aun cuando dicho documento privado no tiene fecha cierta, y solamente suscrito por uno de los demandado, REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, reconoce como su firma la estampada en el documento todo conforme al Artículo 1.368 del Código Civil (Siglas C.C.) establece “EL DOCUMENTO PRIVADO DEBE ESTAR SUSCRITO POR EL OBLIGADO, Y ADEMÁS, DEBE EXPRESARSE EN LETRAS LA CANTIDAD EN EL CUERPO DEL DOCUMENTO……” Por su parte la demandada, ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, a pesar de no suscribir el referido instrumento, manifiesta que el contenido y los hechos narrados son ciertos, por tanto debe tenerse como documento indubitado; En consecuencia, ciudadano Juez, convenimos en toda y cada una de lo pedido por los actores; cuando en su petitum alegan el Artículo 1.167 ejusdem, y este obedece como un (sic) de los mecanismo de dar por terminado un contrato la “ Resolución de los contratos con el correspondiente pago de los daños y perjuicios” que es lo efectivamente estamos realizando, resolviendo el contrato, y el pago de los daños y perjuicios contractuales; con ello damos fiel cumplimiento al Artículo 263 del C.P.C. “EL JUEZ DARA POR CONSUMADO EL ACTO, Y SE PROCEDA COMO EN SENTENCIA PASADA EN AUTORIDAD DE COSA JUZGADA, SIN NECESIDAD DEL CONSENTIMIENTO DE LA PARTE CONTRARIA” Segundo: En dicho documento privado, que reconocemos en forma voluntaria, tanto en su contenido como en una sola firma, de conformidad con el Artículo 444 del C.P.C. en dicho instrumento (reconocido por ambos) establecimos como parte del pago la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.147.500,00) tal como lo especifica dicha clausula la cual no objetamos; y es cierto, así lo hacemos saber tanto al tribunal; en este mismo orden de ideas, en la clausula quinta de contrato de marras, establecimos libre de todo apremio, como arras, la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) como indemnización en el supuesto que no llegase a celebrar el documento definitivo, por incumplimiento voluntario de cualquiera de las dos partes, como indemnización, como ello estamos dando cumplimiento al Artículo 1.263 del Código Civil, a saber: “LO QUE SE DA EN ARRAS AL TIEMPO DE LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO O CON LA ANTERIORIDAD A ESTE ACTO, SE CONSIDERA COMO GARANTÍA DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS PARA EL CASO DE CONTRAVENCIÓN” Y como quiera que nosotros los promitentes – demandados, no deseamos proseguir adelante con esta negociación, entregamos en este acto, para que sea depositado en la cuenta bancaria de este Juzgado, la cantidad de UN MILLÓN SEISCIENTOS CUARENTA (sic.) Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs. 1.647.500,00) suma esta que obedece a la cantidad recibida en el nacimiento del contrato ut-supra, como la penalización por los daños y perjuicios causados a los actores optantes, haciéndolo mediante un cheque personal de la codemandada, consignado el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial Del (Sic) Estado Yaracuy, del Banco Provincial Sucursal Barquisimeto, Estado Lara, N° (sic) N°00003712, de la cuenta N° 0108-0061-76-0100134589, repetimos, cantidad recibida por los optantes–demandantes, en este juicio los ciudadanos: OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, y la penalización por el incumplimiento voluntario de nuestra parte (la cual obviamos de comentar) pues una vez hecho efectivo el referido cheque, inste a los optante – demandante, para entregarle su dinero; y proceda a la “HOMOLOGACIÓN” del presente juicio, conforme a lo establecido en el Artículo 363 del C.P.C. Tercero: Una vez homologado el presente asunto, pedimos al tribunal libere el inmueble de la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar que pesa sobre él, para ello solicitamos envíe oficio al registrador Inmobiliario correspondiente por su jurisdicción; y a la vez le conceda a los actores – optantes, un lapso perentorio de Quince (15) DÍAS continuos a partir de la notificación de esta Resolución del contrato de Opción de Compra – Venta, a desocuparnos el inmueble libre de personas, animales y cosas, en virtud que hemos convenido en devolverle su dinero en la iniciación del contrato, y entregarle la suma acordada por los daños y perjuicios, de manera que dicho contrato queda extinguido por cumplimiento de nuestra parte de las condiciones fijadas en su inicio, con ello damos fiel cumplimiento al Artículo 1.264 del C.C…(Omissis)…Cuarto: Notifíquese a la parte actoral de este convencimiento y archívese el presente expediente…”

III DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por sentencia de fecha 01 de junio de 2.017, cursante a los folios 188 al 223 de la pieza uno, declaró lo que a continuación se transcribe:

“…De un sencillo análisis del caso que nos ocupa, específicamente del documento privado, podemos entender que efectivamente ambas partes convinieron en la celebración de un contrato preliminar de compra-venta, que posteriormente se perfeccionaría con la venta definitiva cuando la parte demandada (EL VENDEDOR) cumpliera con su obligación de entregar la constancia de liberación de hipoteca que pesa sobre el inmueble a favor de C.A. Central Banco Universal, actualmente Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A., la cual canceló previamente pero no informó a la accionante.
Tomando en cuenta lo antes citado, este Jurisdicente observa que en el presente caso, se celebró entre los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNANDEZ (LOS OPCIONANTES VENDEDORES) y los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES (LOS OPCIONADOS COMPRADORES); un contrato preliminar de compraventa privado, el cual fue debidamente suscrito por ambas partes, en la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy, el día 11/12/2014; hecho que está plenamente reconocido y admitido por ambas partes contratantes, conviniendo en que el precio de la venta del inmueble sería por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.147.500,00), conforme lo estipula la CLÁUSULA PRIMERA;
Que fue entregado por concepto de anticipo la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.147.500,00) por parte de LOS OPCIONADOS COMPRADORES y aceptado por LOS OPCIONANTES VENDEDORES, al momento de la firma del mismo, como inicial de la futura compra venta, tal y como se desprende numeral 2) de la CLÁUSULA PRIMERA, y quedando un saldo restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), que serían cancelados por LOS OPCIONADOS COMPRADORES, a través de una solicitud de aprobación de un crédito hipotecario por ante un instituto financiero (BANCARIBE), una vez que LOS OPCIONANTES VENDEDORES cumplieran con pagar y liberar la hipoteca de primer grado a favor del Banco Bicentenario, recaída sobre el inmueble vendido en el lapso de 90 días prorrogables a 60 días a partir de la firma del presente documento, para efectuar la tramitación y aprobación de dicho crédito con el cual se efectuaría la cancelación del precio de venta fijado, y consecuentemente quedaría rescindido el presente contrato de opción de compra con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tal y como se desprende de la CLÁUSULA SEGUNDA;
Que LOS OPCIONADOS COMPRADORES fueron autorizados a usar y gozar del inmueble, tal y como se desprende de la CLÁUSULA TERCERA, y que desde diciembre del año 2012 hasta la presente fecha, se encuentran ocupándolo tal y como también fue aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda.
El contrato en cuestión, constituye un contrato bilateral preparatorio o preliminar de compra-venta, de los que según la doctrina, crean un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo, toda vez que con el mismo, ambas partes persiguen la certeza de la celebración del acto posterior, y dentro de los mismos, en especial en el caso de la opción de compra-venta de inmuebles, regularmente se establece el cumplimiento anticipado de alguna obligación o parte de ésta, como lo es el pago de algún adelanto en garantía, tal y como se desprende del contenido de la CLÁUSULA PRIMERA; y posteriormente en la oportunidad de celebrarse el contrato final el comprador deba cumplir con la totalidad de la obligación adquirida, tal y como fue acordado por ambas partes en el numeral 2) de la CLÁUSULA PRIMERA, una vez que LOS OPCIONANTES VENDEDORES cumplieran con pagar la hipoteca de Primer Grado que pesa sobre el inmueble (lo cual si ocurrió) y hacerles la entrega de la constancia de liberación o finiquito, en el lapso de 90 días prorrogables a 60 días a partir de la firma del contrato de opción a compra, lo cual no ocurrió, demostrándose el incumplimiento de la parte demandada, que además fue reconocido por ésta en la oportunidad correspondiente.
Este Sentenciador observa lo siguiente:
- Que las partes han reconocido la existencia, naturaleza y contenido del Contrato Preliminar de Compra-venta, suscrito de forma privada por ambas partes en la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy, en fecha 11/12/2014 (folios 45 al 47), sobre unas bienhechurías (casa) y el lote de terreno sobre el cual están construidas, que tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 mts2), ubicado en la Calle 10 de la Urbanización Villas de Yara (cuarta etapa) sector La Ensenada del Estado Yaracuy, signada con el número 10S-24, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con Calle 10 en línea de (12,50 mts); SUR: Con parcela 12S-14, en línea de (12,50 mts); ESTE: Con parcela 10S-23, en línea de (16,00 mts); y OESTE: Con parcela 10S-25, en línea de (16,00 mts);
- Que es cierto, por ser verdad y así fue aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda, de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88), que la parte demandante se obligó a comprar el inmueble especificado en la CLÁUSULA PRIMERA y que sirve de fundamento a la presente acción de cumplimiento de contrato privado de opción a compra, cumpliendo con todas y cada una de las obligaciones establecidas;
- Que la parte demandada se comprometió a pagar, liberar y hacer entrega a la accionante de la constancia de liberación de hipoteca de primer grado que pesa sobre el inmueble objeto de la presente causa, a favor del Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., la cual se desprende de documento debidamente protocolizado en la Oficina de Registro Público de la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy de fecha 14/05/2009, quedando anotada bajo el número 2009.642, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 465.20.7.2.74, y correspondiente al libro real del año 2009, en el lapso de noventa (90) días prorrogables a sesenta (60) días a partir de la firma del documento, esto es, desde el día 11/12/2014 hasta el día 10/05/2015, tal y como lo estipula la CLÁUSULA PRIMERA, y que fuera aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88);
- Que el precio fijado de la venta del inmueble sería por la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.2.147.500,00), conforme lo estipula la CLÁUSULA PRIMERA, tal y como fue aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88);
- Que fue entregado por concepto de anticipo la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.147.500,00), tal y como lo estipula la CLÁUSULA PRIMERA, y como fue aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88);
- Que se trata de un precontrato o contrato preliminar bilateral, ya que prepara la celebración de otro contrato, esto es, porque para el momento de su estipulación, se aceleraron algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio (más del 50% del precio fijado) y la autorización de previamente (diciembre 2012) ocupar el inmueble LOS OPCIONADOS COMPRADORES, tal y como fue expuesto en el libelo y aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88);
- Que fue acordado la cancelación de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), por LOS OPCIONADOS COMPRADORES, a través de una solicitud de aprobación de un crédito hipotecario por ante un instituto financiero (BANCARIBE), una vez que LOS OPCIONANTES VENDEDORES cumplieran con pagar, liberar la hipoteca de primer grado a favor del Banco Bicentenario recaída sobre el inmueble vendido (lo cual fue cumplido por la actora con la entrega del dinero destinado a tal fin), en el lapso de 90 días prorrogables a 60 días a partir de la firma del presente documento, y hacer entrega del finiquito (lo cual no fue cumplido por la demandada), requisito indispensable para efectuar la tramitación y aprobación de un crédito a través de deudor hipotecario con el cual se efectuaría el pago del precio de venta fijado, y consecuentemente quedaría rescindido el presente contrato de opción de compra con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tal y como se desprende de la CLÁUSULA SEGUNDA, tal y como fue aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88).
- Que ambas partes establecieron de común acuerdo (CLÁUSULA PRIMERA), que la opción a compra-venta tendría una duración de noventa (90) días continuos, contados a partir de la firma de dicho documento, prorrogables a sesenta (60) días, es decir, que a partir del día jueves once (11) de diciembre del año dos mil catorce (2014), cuando se suscribió el Contrato Privado de Opción a Compra-Venta, comenzó a contarse el plazo establecido de noventa (90) días continuos, prorrogables a sesenta (60) días, el cual según cómputo practicado por este Tribunal, venció el día domingo diez (10) de mayo del año dos mil quince (2015), cuestión que está plenamente reconocido por ambas partes.
- Que al momento de suscribir el Contrato Preliminar de Compraventa, esto es, el día 11/12/2014, transcurriendo íntegramente el lapso de vigencia de los noventa (90) días y su prórroga de sesenta (60) días, el cual venció el día 10/05/2015, no constata este Tribunal una razón que justifique la conducta asumida por LOS OPCIONANTES VENDEDORES, en cuanto al incumplimiento sin motivo alguno de la obligación pactada de pagar la deuda y liberar la Hipoteca de Primer Grado a favor del Banco Bicentenario Banco Universal C.A., recaída sobre el inmueble vendido y negarse a hacer entrega del finiquito, en el lapso de 90 días prorrogables a 60 días a partir de la firma del documento, lo que a su vez impidió que LOS OPCIONADOS COMPRADORES procedieran a efectuar la tramitación y consecuente aprobación de dicho crédito a través de la banca pública, monto éste con el cual se efectuaría el pago del precio de la prominente venta fijada, y consecuentemente quedaría rescindido el presente contrato de opción de compra con el otorgamiento del documento definitivo de compra-venta, tal y como se desprende de la CLÁUSULA SEGUNDA, tal y como se desprende de los autos, y como fuera aceptado y convenido por la parte demandada en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88).
Asimismo, se desprende de los autos y así fue aceptado y reconocido por los demandados, en cuanto al incumplimiento injustificado en el que incurrieron LOS OPCIONANTES VENDEDORES con la obligación de hacer, esto es, de entregar a los demandantes el documento de liberación de la Hipoteca de Primer Grado o finiquito, siendo que, tal y como se desprende del documento privado reconocido de Dación en Pago de fecha 09/10/2014 y marcado con la letra “E1” (folios 40 y 41), con el cual quedó demostrado que LOS OPCIONADOS COMPRADORES cumplieron con su obligación de hacer entrega a LOS OPCIONANTES VENDEDORES del dinero que iba a ser destinado para pagar la deuda que por hipoteca de primer grado pesaba sobre el inmueble objeto de la negociación (Bs.147.500,00) al Bicentenario Banco Universal, C.A., y liberar al mismo, de dicha garantía real; capital este con el cual si fue cancelada tal obligación por parte del ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, previamente, tal y como se desprende del resultado de la Prueba de Informes dirigida al Banco Bicentenario Banco Universal, C.A., de fecha 28/09/2016 (folios 164 al 167), proveniente del Vicepresidente del Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., signada con la nomenclatura OCJ-GAAJA-GAJ-2894-2016 y fechada en Caracas el día 18/08/2016, mediante la cual informan que el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, titular de la Cédula de Identidad número V-13.373.325, mantuvo con Bicentenario Banco Universal, C.A., una obligación crediticia bajo la modalidad de PRÉSTAMO ADQUISICIÓN FAOV, registrado con el número de préstamo 208046001270; quien cumplió con el plazo, interés y demás condiciones establecidas en el contrato debidamente suscrito para este crédito y que a la fecha no mantiene obligación pendiente de pago con esta Institución Financiera e igualmente se emitió y acompañó el correspondiente finiquito fechado en Caracas 19/08/2016 (folio 167); diligencia previa que no fue notificada por el codemandado a LOS OPCIONADOS COMPRADORES en la oportunidad convenida. Conducta negativa y negligente que impidió que LOS OPCIONADOS COMPRADORES pudieran tramitar y consignar los requisitos exigidos por ante el instituto financiero (elaboración de expediente de solicitud de crédito hipotecario) ante quien se solicitaría el préstamo hipotecario destinado para la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y pagar el precio total, y con ello concluir con la protocolización del documento definitivo de compraventa.
De igual forma se evidencia, tal y como fue admitido por las partes, que LOS OPCIONADOS COMPRADORES, en virtud de la negativa de la parte demandada en hacer la entrega del documento de liberación de hipoteca o finiquito, procedieron a conversar con el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO en el mes de mayo de 2015 (aún vigente la opción de compra) y le ofrecieron pagar el dinero restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) y que igualmente necesitaban la constancia de liberación y éste aceptó la propuesta; más no cumplió con la entrega de la liberación de hipoteca, afirmaciones estas que fueron aceptadas y convenidas por los demandados REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, en su escrito de contestación a la demanda de fecha 03/02/2016 (folios 87 y 88); hechos estos que corroboran aún más la conducta negativa de la parte demandada, referente al incumplimiento en que incurrieron LOS OPCIONANTES VENDEDORES de hacer la entrega de la constancia de liberación o finiquito para tramitar el expediente de solicitud de crédito hipotecario ante el instituto financiero y en el que fundamentan la presente acción de cumplimiento del contrato de opción de compraventa, incoada contra LOS OPCIONANTES VENDEDORES; comprobándose el incumplimiento injustificado y reiterativo de las obligaciones preparatorias, por parte de LOS OPCIONANTES VENDEDORES, en hacer la entrega de la constancia de liberación o finiquito para tramitar el expediente de solicitud de crédito hipotecario ante el instituto financiero, convenido y pactado en la CLÁUSULA PRIMERA, así como también haberse negado injustificadamente, con su actitud negativa, aún cuando lo había aceptado de palabra (aún vigente la opción de compra), al ofrecimiento verbal planteado por LOS OPCIONADOS COMPRADORES de pagar el dinero restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), condiciones indispensables para honrar el pago de la totalidad del precio fijado y documento indispensable para que LOS OPCIONADOS COMPRADORES pudiesen consignar por ante el instituto financiero los documentos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario, hechos que confieren a LOS OPCIONADOS COMPRADORES el derecho a solicitar el cumplimiento del presente contrato de opción de compra y solicitar de LOS OPCIONANTES VENDEDORES cumplir con la obligación de hacer entrega de la constancia de liberación o finiquito para continuar con los trámites preparatorios y redactar el documento definitivo de compra-venta y así efectuar la protocolización del mismo por ante la Oficina de Registro Público de Yaritagua del Estado Yaracuy, documento éste donde se establecen obligaciones recíprocas, y si algunas de ellas no cumpliera con la misma puede incoar la pretensión de cumplimiento, quedando plenamente demostrado que la parte demandada ha incumplido de forma negligente, reiterada e injustificada en hacer la entrega a la parte actora de la constancia de liberación o finiquito para tramitar el expediente de solicitud de crédito hipotecario y el hecho de haberse negado injustificadamente a aceptar en el mes de mayo de 2015 (aún vigente la opción de compra) el ofrecimiento verbal de pago del dinero restante, esto es, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), afirmaciones estas que fueron aceptadas y reconocidas por la parte demandada en su escrito de contestación, en donde además reconoció los daños y perjuicios causados por su incumplimiento.
- Que LOS OPCIONANTES VENDEDORES, para la fecha de ser incoada la demanda que activó el órgano jurisdiccional, no habían ejercido ningún tipo de acción legal contra LOS OPCIONADOS COMPRADORES, encontrándose inactiva y pasiva, lo que demuestra una conformidad con las circunstancias de hecho, no alegó haber hablado con LOS OPCIONADOS COMPRADORES, por el contrario, en la oportunidad de contestar la demanda reconoció, aceptó y convino en todo lo afirmado por la accionante, acogiéndose a lo establecido en la CLAUSULA QUINTA, devolver la cantidad de UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (Bs.1.147.500,00), por el incumplimiento injustificado reconocido por LOS OPCIONANTES VENDEDORES en el plazo convenido en el documento y el pago de QUINIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs.500.000,00) como indemnización por concepto de daños y perjuicios, quedando plenamente demostrado que no realizó ningún trámite necesario para proveer la documentación necesaria para la futura protocolización, menos aún, probó el cumplimiento de las obligaciones inherentes al contrato de opción a compra ya tantas veces referido y aceptado por ambas partes.
De manera que, tratándose el presente contrato de opción a compra-venta de un contrato de promesa bilateral, autónomo, preparatorio de otro definitivo (documento de compra-venta), donde no se transmiten derechos reales, sino cumplir con la celebración de otro contrato, que surge por voluntad de las partes, donde de mutuo acuerdo generan obligaciones recíprocas sin que ello conlleve a la consumación del contrato definitivo, debe estar impregnado desde las conversaciones iníciales y en su cumplimiento, de una manifiesta buena fe, como lo prevé el artículo 1160 del Código Civil, por tanto, la ejecución forzosa de la obligación (que es de hacer) es en especie, la cual consiste en otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar.
En el caso de autos, el Tribunal verifica que la parte demandante pretende el cumplimiento de un contrato preliminar de compra-venta, del cual dio una parte en inicial y el excedente lo cancelaría con un crédito hipotecario, que el inmueble fue entregado y que se encuentra ocupado por LOS OPCIONADOS COMPRADORES, demostrándose que cumplieron con sus obligaciones, pero que la parte demandada se negó injustificadamente a aceptar en el mes de mayo de 2015 (aún vigente la opción de compra) el ofrecimiento real planteado por LOS OPCIONADOS COMPRADORES para pagar el dinero restante del precio fijado en la convención y hacer entrega de la constancia de liberación o finiquito para protocolizar el documento definitivo de venta, tal y como se desprende del contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece que en aquellos contratos donde una persona haya cumplido su obligación contractual y la otra no, puede comparecer ante los Tribunales y solicitar la ejecución o terminación del contrato.
Por interpretación de la norma se extrae que quien pretenda el cumplimiento de una convención debe encontrarse en acatamiento previo de las obligaciones asumidas. Para establecer el alcance de las obligaciones asumidas, quien aquí decide, analizó el contrato objeto de la presente controversia, contrato que se valoró como un instrumento privado tenido legalmente por reconocido, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato preliminar de compraventa del inmueble objeto de la presente demanda, el cual contiene la expresión de voluntad de dar (obligación de dar), de allí que el efecto traslativo de la propiedad no está supeditado a una posterior declaración de voluntad negocial, sino a la verificación de un evento posterior, que al acontecer produce automáticamente el efecto real de transferencia de la propiedad.
En el contrato preliminar de compra-venta, la parte actora demostró que entregó una cantidad de dinero como inicial y el excedente se comprometió a que sería cancelado a través de un crédito hipotecario, dentro de los noventa (90) días prorrogables a sesenta (60) días siguientes a la fecha 11/12/2014, tiempo que se consumó en la fecha 10/05/2015; para esta fecha, la parte actora debía tener aprobado el crédito hipotecario aludido, y demostrado haber cumplido con las obligaciones contractuales para obtener dicho crédito, y que, por el incumplimiento deliberado, injustificado y aceptado por la parte demandada no concretó, y que a pesar de quedar evidenciada la intención de la parte demandada de no cumplir lo convenido, la parte actora de buena fe, ofreció el pago total en efectivo y aún así se mantuvo la conducta continuada, intencional, culposa y de mala fe de la parte demandada quien nada probó a su favor en cuanto al cumplimiento de sus obligaciones contractuales. Quien decide, valoró favorablemente todas y cada una de las pruebas documentales y testimoniales aportadas por la parte actora, resultando de dicho análisis que los documentos preparatorios para la aprobación del respectivo crédito hipotecario para terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente, fueron aportados y cumplidos por LOS OPCIONADOS COMPRADORES, en su debida oportunidad y los mismos se encontraban completos para la tramitación del crédito hipotecario, argumento que fue avalado por el informe remitido por el Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase, Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A., y demostrado que el bien se encuentra ocupado por la parte demandante, que el dinero necesario para pagar la diferencia del precio del bien inmueble se encuentra a disposición de la parte demandada y demostrado que el bien inmueble se encuentra liberado de toda obligación con el banco (hipoteca de primer grado), quien otorgó finiquito; quedando en evidencia el incumplimiento culposo, deliberado, injustificado y reiterativo de las obligaciones preparatorias que debían cumplir LOS OPCIONANTES VENDEDORES, esto es, hacer entrega del instrumento indispensable (constancia de liberación o finiquito) para honrar el presente contrato de opción de compra-venta y terminar con la celebración del contrato de compraventa prometido inicialmente y efectuar la tradición legal, conducta esta que impidió que LOS OPCIONADOS COMPRADORES pudiesen consignar por ante el instituto financiero los documentos necesarios para la solicitud del crédito hipotecario, hechos que confieren a LOS OPCIONADOS COMPRADORES el derecho a solicitar en cumplimiento el presente Contrato Preparatorio de Compraventa y condenar a la parte demandada a entregar la constancia de liberación o finiquito para otorgar el documento definitivo de venta del inmueble en litigio por ante la Oficina de Registro Público de la ciudad de Yaritagua, Municipio Peña del Estado Yaracuy, lo cual fue un compromiso establecido en el contrato preliminar. Por todo lo expuesto, estima este Tribunal que a LOS OPCIONADOS COMPRADORES, les asiste el derecho para solicitar el Cumplimiento del Contrato de Opción de Compraventa, como en efecto se decidirá en la parte dispositiva de la presente sentencia. Y así se decide.
En consecuencia, los demandados REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, deberán hacer entrega de la constancia de liberación de hipoteca o finiquito expedida por la entidad bancaria Bicentenario del Pueblo Banco Universal y otorgar el documento de venta del inmueble en litigio, consistente en unas bienhechurías (casa) y el lote de terreno sobre el cual están construidas, que tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 mts2), ubicado en la Urbanización Villas de Yara (cuarta etapa) sector La Ensenada del Estado Yaracuy, signada con el número 10S-24, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con Calle 10 en línea de (12,50 mts); SUR: Con parcela 12S-14, en línea de (12,50 mts); ESTE: Con parcela 10S-23, en línea de (16,00 mts); y OESTE: Con parcela 10S-25, en línea de (16,00 mts); por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Yaritagua del Estado Yaracuy, a los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, parte demandante de autos; asimismo, los accionantes (OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES), en el acto de otorgamiento, deberán pagar a los demandados ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), por concepto de saldo restante del precio del inmueble. Y así se decide.
De darse la falta de cumplimiento a lo establecido en el párrafo precedente, por parte de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, la parte demandante, ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, deberán consignar el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), por ante este Tribunal, quien lo depositara en una Cuenta de Ahorros a nombre de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, beneficiarios de dicha cantidad. Y así se decide.
En caso de verificarse la negativa de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, en otorgar el documento definitivo de venta, este Tribunal ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la presente sentencia, a los fines de que sirva de documento traslativo de propiedad del bien inmueble objeto de compra venta a los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que surta sus efectos legales correspondientes como título de propiedad. Y así se decide.
En cuanto a la reclamación por indemnización de daños y perjuicios solicitada por la parte actora, esta comprende la pérdida sufrida y la ganancia dejada de obtener; es decir, el daño emergente y el lucro cesante, pero el hecho de que se declare el incumplimiento contractual, no necesariamente conlleva la indemnización de daños y perjuicios, porque ha de acreditarse su realidad y concretarse. Las Sentencias del Tribunal Supremo de fechas 08/11/1983, 03/07/1986, 28/04/1989, 15/06/1992, 13/05/1997, 29/03/2001, sostienen que si bien el incumplimiento puede dar lugar a indemnización, ello “no significa que se haya abandonado la doctrina general de que el incumplimiento contractual no genera el desencadenamiento inexorable de los daños y perjuicios y su reparación, y que, por ende, incumbe a la parte reclamante la carga de la prueba de su existencia y cuantía”.
La doctrina jurisprudencial que mantiene la posibilidad de apreciar el efecto indemnizatorio por el simple incumplimiento, se refiere a supuestos en que el incumplimiento determina “por sí mismo” un daño o perjuicio, una frustración en la economía de la parte, en su interés material o moral, sin que quepa comprender los hipotéticos, o meramente eventuales de incierto acontecimiento. Sostienen las Sentencias del Tribunal Supremo de 25/03/1991, 26/03/1997 y 19/06/1997 que “la función de calcular los daños indemnizables es atribuida exclusivamente por la doctrina jurisprudencial a los órganos judiciales, quienes lo llevarán a cabo caso por caso valorando las probanzas unidas a las actuaciones, sin que puedan hallarse sujetos a previsión normativa alguna, que por su carácter general no permite la individualización del caso concreto”.
Así pues, siguiendo la línea Jurisprudencial transcrita, asienta que para que pueda reclamarse una indemnización por daños es necesario que exista una responsabilidad contractual, cuyos elementos o requisitos son: una acción u omisión culposa o negligente, que se traduce en un incumplimiento o cumplimiento defectuoso imputable a título de dolo, culpa o negligencia; la producción de un daño real y efectivo y la relación causal entre incumplimiento o cumplimiento defectuoso y el daño producido. En consecuencia, no basta con comprobar el incumplimiento del contrato, sino es menester probar que dicho incumplimiento ha ocasionado un daño a la parte cumplidora.
El contrato constituye una especie particular de convención, cuyo carácter propio consiste en ser productor de obligaciones, es el acuerdo de dos o más personas sobre un objeto de interés jurídico. El Doctor Eloy Maduro Luyando, en su obra Curso de Obligaciones, Derecho Civil III, expresa, con respecto al contrato, lo siguiente: “Parte de la idea de que siendo el contrato un acuerdo unánime entre dos o más personas para constituir, reglar, modificar o extinguir un vínculo jurídico, nada puede diferenciarlo de la convención, que no es más que un negocio jurídico bilateral, integrado por manifestaciones unánimes de voluntad destinadas a producir los mismos efectos jurídicos del contrato”.
En el caso de marras, la parte actora le imputó a la demandada el cumplimiento del contrato preliminar de compra venta y los daños y perjuicios causados por el incumplimiento, en el entendido que, los contratos preparatorios bilaterales de compra-venta no constituyen una venta, son contratos preparatorios o preliminares, que preparan la celebración de otro contrato, y en cuyas cláusulas se identifican las personas intervinientes ya sean naturales o jurídicas, el bien o bienes objetos del mismo, la duración de éste, el precio del o los bienes, la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor y, la denominada “Cláusula Penal” en caso de incumplimiento de las obligaciones establecidas en el contrato…” (Sentencia de fecha 27 de octubre de 2010, Nº 460, Caso: Towncar, C.A. Almacén contra Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, Expediente: 10-131).
Este tipo de responsabilidades civiles tiene su fundamento legal en los Artículos 1264 y 1266 del Código Civil, que establecen lo siguiente:
Artículo 1264. “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención”.
Artículo 1266. “En caso de no ejecución de la obligación de hacer, el acreedor puede ser autorizado para hacerla ejecutar él mismo a costa del deudor. Si la obligación es de no hacer, el deudor que contraviniere a ella quedará obligado a los daños y perjuicios por el solo hecho de la contravención”.
De tal manera, que en las obligaciones civiles, y donde ha habido un contrato de por medio existe la responsabilidad, para el caso de incumplimiento de las mismas, esta responsabilidad es subjetiva en el sentido que si el sujeto causa un daño por el incumplimiento de la obligación está obligado a repararlo. Ese incumplimiento debe venir de una conducta pre-existente, esa conducta debe haber causado un daño, ya sea por incumplimiento doloso o culposo y además debe haber una relación de causalidad entre el incumplimiento y el daño causado.
A tales fines, al examinarse el contrato de promesa de compra-venta, acompañado como instrumento fundamental de la pretensión del actor nos encontramos que el mismo contiene obligaciones recíprocas, ya que la demandada se comprometió a vender un inmueble de su propiedad constituido por una casa, identificada plenamente anteriormente, y por otra parte, los demandantes se obligaron en pagar la cantidad de DOS MILLONES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (BS.2.147.500,00). Por lo que se observa que en el contrato de una vez que se verificó el pago inicial, la obligación principal del vendedor es cumplir con las obligaciones preparatorias para efectuar la tradición del inmueble vendido, conforme a los artículos 1487 y 1488 del Código Civil, y dada la naturaleza del contrato bajo estudio la demandada debe cumplir con las obligaciones asumidas, en este caso cumplir con la obligación de entregar la constancia de liberación o finiquito de la hipoteca que `pesaba sobre el inmueble, ya que los compradores entregaron el dinero para ello a los vendedores, tal como consta en el documento de Dación en Pago que aceptaron, convinieron y reconocieron en su escrito de contestación.
Por su parte, los Artículos 1487 y 1488 eiusdem, señalan que:
Artículo 1487. “La tradición se verifica poniendo la cosa vendida en posesión del comprador”.
Artículo 1488. “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad”.
La parte demandada, contestó, aceptó y convino en todas y cada una de las afirmaciones realizadas por la parte demandante en su escrito libelar y llegado el momento de efectuar la promoción de pruebas no presentó ningún medio probatorio que enervara la pretensión del actor.
En tal sentido, la promesa bilateral de compra venta es un negocio jurídico consensual que se perfecciona, simplemente, cuando medie entre sus sujetos un acuerdo sobre la anticipación de buena parte del precio, la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador y la cosa u objeto. Al haber consentimiento manifestado sobre el precio y la cosa, ya se está en presencia de un contrato de opción de compra-venta perfeccionado.
Señalado lo anteriormente expuesto, este sentenciador observa que efectivamente existe un incumplimiento por parte de LOS OPCIONANTES VENDEDORES demandados, en virtud que los mismos, injustificada, intencional y culposamente, no han hecho entrega de la constancia de liberación o finiquito del documento fundamental de objeto de la promesa bilateral, y al existir el cabal cumplimiento de las obligaciones por parte de LOS OPCIONADOS COMPRADORES demandantes, es menester declarar la procedibilidad de sus pretensiones relacionadas a otorgar el documento definitivo de venta del inmueble en litigio. Y así se declara.
Ahora bien, en cuanto a la pretensión de la parte demandante, referida a la indemnización por daños y perjuicios contenida en la CLAUSULA QUINTA del contrato de opción de compra, este Juzgador observa, de conformidad con el primer aparte del Artículo 1185 del Código Civil, que señala: …OMISIS…
…A tal efecto, la parte actora demostró que viven alquilados con opción de compra en una casa ubicada en la Urbanización Villas de Yara (cuarta etapa) sector La Ensenada del Estado Yaracuy, signada con el número 10S-24, desde diciembre del año 2012 hasta el 09/10/2014, fecha esta última en la cual le firmaron un documento de Dación en Pago debidamente reconocido, por medio del cual se dejó constancia que entregaron a la parte demandada la cantidad de Ciento Cuarenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.147.500,00) para cancelar la deuda que, por concepto de hipoteca de primer grado, pesaba sobre el inmueble objeto de la presente controversia y como parte de adelanto para la compra de dicho inmueble y que en virtud a los problemas presentados con la referida negociación, les ha creado una constante zozobra, estrés, ya casi no duermen, han tenido que tomar tratamiento médico incluso por la tensión alta; y el hecho de que la ciudadana Annys Loiret Castillo Reyes vendiera su carro de agencia en UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00) y que también a la fecha tiene más valor; y por cuanto han tenido gastos considerables en trámites, gestiones, honorarios profesionales en gestiones extrajudiciales, tratando de llegar a un acuerdo con los demandados, sin ningún resultado. Por lo que se apegan al artículo 1167 del Código Civil y reclamar judicialmente la ejecución del contrato con el pago correspondiente a los daños y perjuicios.
En cuanto a dicha petición observa quien aquí decide, que los mismos no se encuentran plenamente demostrados ni especificados detalladamente, toda vez que los mismos fueron peticionado de manera general y sin haberse cuantificado ni especificado, esto es, no se determinó la pérdida sufrida ni la utilidad de la que se le haya privado, no quedando demostrados que se hayan causados efectivamente, es decir, que sean ciertos y determinados o determinables, no bastando con una simple eventualidad sin base o fundamento en la realidad de las cosas, deben ser siempre perjuicios ciertos y no hipotéticos, conjeturales o eventuales, y además, estar probados; lo que no ocurrió, por lo que procedente resulta declarar sin lugar los daños y perjuicios solicitados. Y así se decide.
DISPOSITIVA
En consecuencia, por todos los fundamentos de hecho y de derecho, expuestos precedentemente, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA DE DAÑOS Y PERJUICIOS, incoada por los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-5.255.753 y V-12.025.270, respectivamente, domiciliados en la Urbanización Villa de Yara, Cuarta Etapa, Casa N° 10S-24, Sector La Ensenada del Estado Yaracuy, respectivamente, representados judicialmente por la Abogada Osiris Benítez Marín, inscrita en el Inpreabogado bajo el número 108.849; contra los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-13.373.325 y V-13.267.662, respectivamente, domiciliados en Brisas de Carorita, Calle 4, Casa N° 268, de la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, representados por la Abogada Ery Yinayra Rodríguez Hernández, venezolana, mayor de edad, titular de Cédula de Identidad número V-13.267.662, e inscrita en el Inpreabogado bajo el número 219.658, quien actúa en su propio nombre y en representación del codemandado en autos. SEGUNDO: SIN LUGAR la pretensión de los Daños y Perjuicios. TERCERO: Se ordena a la parte demandada, ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, hacer entrega de la constancia de liberación de hipoteca expedida por la entidad bancaria Banco Bicentenario del Pueblo, de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal C.A, otorgar y firmar el documento definitivo de venta del inmueble en litigio, consistente en unas bienhechurías (casa) y el lote de terreno sobre el cual están construidas, que tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 mts2), ubicado en la Urbanización Villas de Yara (cuarta etapa) sector La Ensenada del Estado Yaracuy, signada con el número 10S-24, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con Calle 10 en línea de (12,50 mts); SUR: Con parcela 12S-14, en línea de (12,50 mts); ESTE: Con parcela 10S-23, en línea de (16,00 mts); y OESTE: Con parcela 10S-25, en línea de (16,00 mts); el cual se encuentra inscrito bajo el número 2009.642, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 465.20.7.2.74 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Yaritagua del Estado Yaracuy, en fecha 14/05/2009; a los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, parte demandante de autos; asimismo, los accionantes (OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES), en el acto de otorgamiento, deberán pagar a los demandados ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), por concepto de saldo restante del precio del inmueble. CUARTO: De darse la falta de cumplimiento a lo establecido en el numeral TERCERO, por parte de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ; la parte demandante, ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, deberán consignar el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN DE BOLÍVARES (Bs.1.000.000,00), por ante este Tribunal, quien lo depositara en una Cuenta de Ahorros a nombre de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, beneficiarios de dicha cantidad, quienes podrán retirarla. QUINTO: En caso de verificarse la negativa de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, en otorgar y firmar el documento definitivo de venta, este Tribunal ordenará expedir copia certificada mecanografiada de la presente sentencia, a los fines de que sirva de documento traslativo de propiedad del bien inmueble objeto de compra venta a los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, de conformidad con lo establecido en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, a los fines que surta sus efectos legales correspondientes como título de propiedad. SEXTO: No hay condenatoria en costas por no haber vencimiento total, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. SÉPTIMO: Por cuanto la presente decisión ha sido proferida fuera del lapso legal previsto para ello, se ordena la notificación de las partes, de conformidad con lo establecido en el Artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…”

IV DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA
Mediante escrito presentado por ante esta Alzada, cursante a los folios 15 al 20 de la de la pieza Nº 2, la apoderada actora abogada Osiris Benitez Marín, IPSA Nº 108.849, consignó escrito de informes donde expuso que:

“…Omissis… Con respecto a la contestación de la demanda adujo: “…1) la parte demandada NO NEGÓ, NI CONTRADIJO ninguno de los hechos narrados y expuestos en el Libelo de la Demanda, por lo que asume como una admisión de todos los hechos. 2) La parte demandada tampoco se opuso a lo solicitado en el PETITORIO de la demanda. 3) La parte demandada no impugnó ninguno de los documentos consignados que acompañaron el libelo de la demanda. 4) La parte demandada reconoce haber celebrado CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, con mis ponderantes y que aunque este solamente fue suscrito solo por uno de los demandados, el ciudadano. 5) REINOR GREGORY ROLDAN AMARO, su esposa ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNANDEZ, declaro tener conocimiento del mismo y haber dado su consentimiento y manifestó estar de acuerdo con el contenido y los hechos narrados en él. 6) la parte demandada reconoce que el CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, celebrado con mis ponderantes, recayó sobre un inmueble constituido por una casa de habitación y su respectiva parcela de terreno…omissis… 7) La parte demandada solicitó expresamente al Juez, que aplique lo establecido en el artículo 263 del Código de Procedimiento Civil, referido a que en cualquier estado y grado de la causa, puede el demandado CONVENIR en la demanda…omissis… 9) La parte demandada reconoció HABER RECIBIDO como parte del pago por el inmueble objeto de la presente demanda, la cantidad de 10) BOLÍVARES UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs. 1.147.500,00) tal como lo especifica la clausula primera del CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, celebrado, reconociendo así que mis ponderantes cumplieron cabalmente con las obligaciones contraídas en el contrato de opción a compra. 11) La parte demandada además reconoció expresamente, HABER INCUMPLIDO DE MANERA VOLUNTARIA EL CONTRATO, lo que se traduce en un acto fraudulento y doloso en contra de la buena fe de mis representados. 12) Y no siendo suficiente, la parte demandada alude también al artículo 363 del Código de Procedimiento Civil …Omissis… 13) Quiere decir, de manera inequívoca, que la parte demandada en su acto de contestación, convino en todo cuanto se les demandó y es efectivamente EL CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA y se condene a esta parte demandada a cumplir con la tradición del inmueble objeto del presente asunto, mediante el otorgamiento del documento definitivo de venta, en los mismos términos y condiciones establecidos en el contrato, es decir, por la cantidad restante de BOLÍVARES UN MILLÓN (1.000.000,00), corresponde al Tribunal Homologar el Convenimiento para que tenga el carácter de cosa juzgada…”
En referencia a las pruebas de la parte demandada acotó que “… La parte demandada no promovió ninguna prueba ni por si ni por medio de apoderado…”
Seguidamente procedió nombrar cada una de las pruebas presentadas por los accionantes. Asimismo señaló que la parte demandada consignó escrito de informes totalmente extemporáneo, y realizó un resumen de la sentencia apelada…”

Por su parte, los demandados a través de su co-apoderado judicial abogado Juan Antonio Gutiérrez Camacho, consignó escrito de informes donde expuso:

“…CAPITULO II
DE LAS ACTUACIONES DEL DEMANDANTE Y DEMANDADO y DE LOS VICIOS PREVIOS DEL JUZGAMIENTO
1.- Los demandantes, insisten en su acción, admitiéndose la misma AUN CUANDO NO FUE CONSIGNADO EN AUTOS, LA PRUEBA DE HABER AGOTADO LA VIA ADMINISTRATIVA. Pues, el inmueble objeto de litigio, y sobre el cual se pide recaiga la acción, es una vivienda principal, sujeta a control de la ley especial, lo cual comporta, en cualquier aspecto, un escenario de suerte jurídica y procesal, que podría comportar el desalojo o la desocupación, por cualesquiera de las partes intervinientes. Bien sea por parte, de quien ocupa el inmueble (demandantes) o por quien pretenda obtener la recuperación del mismo, entregado en opción de compra venta, y que ante una eventual resolución le correspondería, lograr el estado en que se encontraba el inmueble, anterior a la negociación, es decir en su posesión. De forma tal, que no hay dudas, en cuanto a que efectivamente está sujeto a protección de la novísima ley, que protege los desalojos y desocupaciones arbitrarias de vivienda. Y más aun que, en el escenarios de la relación y el vinculo jurídico contractual, existió una relación arrendaticia, el cual NO SE DEFINIO COMO TERMINO.
2.- No obstante, por escrito de fecha 03/02/16, mis representados, admitieron los hechos alegados, reconociendo las pruebas incorporadas al proceso, conviniendo en todo y cada uno de lo pedido por los actores, y alegando una eventual RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167, del Código Civil. Cabe resaltar, que sobre lo peticionado por los demandados en cuanto a la vía de resolución, el Juez que dictó la sentencia, hoy recurrida, NO SE PRONUNCIO, DEJANDO EN SILENCIO, SI PROCEDÍA O NO LA RESOLUCIÓN ALEGADA. Lo que se traduce a un vicio en la sentencia, que trae como consecuencia la Nulidad absoluta de la misma.
3.-En éste sentido, optando por el contrato suscrito, los demandados en su contestación, invocaron el convenio particular, lo cual según la norma, es ley entre las partes, suscrito por casi todas los intervinientes (falto una de ellas como se dijo antes), aduciendo que, como los demandados habían incumplido, circunstancia aceptada, la consecuencia, no era proseguir con el litigio sino, el camino otorgado y aceptado por las partes contratantes, establecido en la clausula TERCERA Y CUARTA. De modo tal, que al aceptar que los oferentes incumplieron, lo lógico, real y contractual, era devolver lo recibido con su respectiva indemnización por concepto de daños y perjuicios. Tal y como fue realizado y cumplido, consignando al efecto, los montos al Tribunal. Circunstancia no valorada ni considerada por el Tribunal, ABSOLVIENDO LA INSTANCIA, por cuanto no se pronuncio con respecto al alegato de RESOLUCIÓN, y no se pronuncio, con respecto a estas clausulas TERCERA Y CUARTA, debidamente aceptadas y acordadas por las partes, pues era vital, definir de forma pedagógica y dentro del marco de la tecnicismo jurídico, esclarecer, si lo aceptado por los intervinientes en el contrato, lo cual no contraría la ley, la moral y las buenas costumbres, es fuerza de ley entre las partes.
Lo que se traduce a un vicio en la sentencia, que trae como consecuencia la Nulidad absoluta de la misma.
4.- Al interponer la demanda, los accionantes traen a los autos como prueba indubitada, y fundamental, el contrato de opción de compra venta, (folios 45-47), siendo este un documento privado, alegando que los demandados, incumplieron con lo establecido en las disposiciones preestablecidas en el mismo; que transcurrió el tiempo señalado, sin obtener de los demandados el compromiso de liberar el inmueble. No obstante, al verificar de forma exhaustiva, se puede observar, que el mencionado contrato, NO TIENE FECHA DE FIRMA Y ACEPTACIÓN. De igual forma, se puede apreciar en la parte final del encabezado del mismo expresa lo siguiente: “Sobre el mencionado inmueble pesa un gravamen constituido por una hipoteca a favor del C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL, actualmente BANCO BICENTENARIO, la cual EL PROPIETARIO se compromete a liberar en el lapso de 90 prorrogables a 60 días a partir de la firma del presente documento (…).”
De esta forma se puede verificar, que el incumplimiento de las estipulaciones en el mismo, iniciaban a partir de la firma, lo que no puede ni debe considerarse una vacilación, ni un comportamiento contrario, si el contrato es nulo de nulidad absoluta, por no establecer la fecha exacta de suscripción, pues de lo contrario, resulta imposible, contabilizar el tiempo transcurrido, y mucho menos el lapso de incumplimiento, ni de expiración, sin contar con ese elemento de validez y eficacia que debe contener todos los contratos. De modo tal, que el Juez que dicto la sentencia recurrida incurre en un vicio de juzgamiento, que se traduce a una incongruencia que acarrea la nulidad absoluta de conformidad con el artículo 244, del Código de ¨procedimiento civil.
5.- De igual forma, siendo el contrato de opción de compra venta, la prueba fundamental, de reclamo y base jurídica y fáctica, para determinar las estipulaciones supuestamente incumplidas por los demandantes, se observa que, el mismo fue suscrito por los demandantes (optantes) ciudadanos OSWALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO Y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, y por uno de los codemandados (propietarios) REINORD GREGORY ROLDAN AMARO. No obstante, se observa que a pesar de que en el contenido expreso, mencionan a la conyugue de éste la ciudadana: ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ , autorizando la negociación; se aprecia de forma indubitable que no consta la firma de ésta última, lo que se traduce a una falta de consentimiento como elemento esencial para la existencia y validez de los contratos, lo cual al entrar en el proceso o fase ADMISIÓN DE LA DEMANDA, la misma no debió tener éxito, por cuanto y en tanto, era una causa de inadmisibilidad por ser contraria a la ley. Ya que todos los actos traslativos de propiedad, que comporte, una enajenación, venta permuta, o cualquier acto de enajenación, de un inmueble adquirido en la comunidad conyugal, se requiere por disposición expresa de la ley, la autorización del conyugue respectivo. De modo tal, que el hecho y circunstancias de actuación del Juez ad-quo, de no considerar este hecho tan relevante que contraria el orden público y disposiciones expresas de la ley, trae como consecuencia que el proceso llevado, sea viciado, y en consecuencia, nulo de toda nulidad. Y así pido que sea declarado y determinado por esta digna instancia Superior.
CAPITULO III
DEL ANÁLISIS DE LA SENTENCIA APELADA, DE LOS VICIOS, Y DE LOS ERRORES DE JUZGAMIENTO
1.- El presente informe se presenta en ocasión, al recurso de apelación propuesto por la parte demandada, por diligencia que consta en autos, en contra la sentencia emanada del JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA, EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRANSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL YARACUY…omissis…
2.- Como punto previo, se puede verificar a luz clara el error en el juzgamiento y la contradicción manifiesta, grave y errónea, en que actúa el Juez ad-quo, al decidir y llevar hasta la última fase del procedimiento ordinario civil (fase de sentencia), la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, cuyo objeto principal de litigio, versa sobre un inmueble de uso de vivienda principal, ocupado por los demandantes, los ciudadanos: OSWALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO Y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, propiedad de los demandados: REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, que si bien es cierto que los primeros de los nombrados salieron victoriosos en la presente decisión recurrida, no es menos cierto que se trata de un inmueble destinado a vivienda principal, y a pesar de que estos no solicitaron desalojo alguno, la traba de la litis quedo plasmada, para que se afectara de una manera alguna u otra la ocupación, se interrumpan o hagan cesar la posesión o tenencia sobre el respectivo bien inmueble objeto de litigio.
Antes de entrar a verificar y analizar, los vicios de la sentencia apelada, es preciso y pertinente, resaltar el contenido y establecido en los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…omissis…
Ahora bien, de la revisión exhaustiva de los autos, se puede verificar, que ciertamente la parte accionante no demostró en autos haberlo agotado previamente antes de acudir a los órganos jurisdiccionales, por lo que indudablemente la demanda al ser interpuesta, DEBIÓ SER DECLARADA INADMISIBLE, ya que en el presente caso los ciudadanos OSWALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO Y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, pretenden el CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA que suscribieron con mis representados, los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, y consecuentemente conllevaría a la entrega material del inmueble, toda vez que estos durante el proceso llevado, alegaron en su escrito de contestación de fecha 03/02/16, en el punto TERCERO , LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, y la “desocupación del inmueble libre de personas, animales y cosas (..)”, que si bien no tuvo éxito procesal.
En éste sentido, nos preguntamos ¿qué pasaría si el juez de la causa llevada hubiese sentenciado a favor de los demandados en cuanto a su petición de resolución de contrato y la entrega del bien negociado?, ¿entregaría el inmueble a los demandados sin agotar la vía administrativa? Como se evidencia, este recorrido procesal, se encuentra viciado, y atenta en contra del derecho a la defensa, igualdad de la partes en el proceso, del principio de seguridad jurídica, y a la tutela judicial efectiva…. Omisis…
…En consecuencia, Ciudadano Juez Superior, aquí ésta plasmado una ACTUACION CONTRADICTORIA EN LA SENTENCIA, que acarrea la nulidad de la sentencia de conformidad con el artículo 244 del código de procedimiento civil. Y así pido que sea determinado por éste digno Tribunal…. Omisis…”

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES
La parte demandada procedió a observar los informes de su contraparte, mediante escrito inserto desde los folios 30 al 38 de la pieza Nº 2, de la siguiente manera:

“…CAPITULO I
DE LAS OBSERVACIONES PERTINENTES
DEL INFORME DE LA PARTE CONTRARIA
1.- Señala la parte contraria (la accionante) en su escrito de informes, en la parte: “DE LOS HECHOS ALEGADOS EN LA DEMANDA Y RECONOCIDOS POR LA PARTE DEMANDADA” lo siguiente:
“Ambas partes, suscribieron un CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, en donde convinieron el precio total y definitivo de la venta del referido inmueble (..)”
Igualmente en ese mismo párrafo expresan que:
“Y en cuyo contrato, el demandado ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, declara haber recibido conforme, por parte de mis poderdantes, la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN CIENTO CUARENTA Y SIETE MI QUINIENTOS (Bs. 1.147.500), por concepto de inicial por la compra del inmueble sobre el cual versa la presente demanda. También acuerdan ambas partes en el contrato, que el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), será pagado a través de DEUDOR HIPOTECARIO A FAVOR DE BANCARIBE.” (Subrayado y remarcado nuestro)
Al respecto es preciso observar lo contenido en el artículo 1.168 del Código de procedimiento Civil…Omissis…
Como puede observarse, es de vital importancia identificar, antes del juzgamiento, en materia contractual, para la suerte procesal, y a fines de mantener y preservar el derecho de igualdad de las partes en el proceso; si de verdad quien aduce e invoca el cumplimiento de un contrato, ha de justificar su incumplimiento recíproco, pues de lo contario, estaría en activación procesa, la denominada excepción, que es de orden público, y el Juez en su fase de juzgamiento, antes de entrar a decidir, debe cerciorarse, que ésta parte (la accionante) haya cumplido con las obligaciones adquiridas en común.
No considerar lo antes expresado, es que el Juez incurra, en contra de lo establecido en el artículo 12, del Código de Procedimiento Civil, Omissis…
En éste sentido, al verificar el contrato sobre el cual nacen las obligaciones, y el contenido del escrito de informes de la parte contraria, se observa lo manifestado que: “También acuerdan ambas partes en el contrato, que el saldo restante, es decir, la cantidad de UN MILLÓN (Bs. 1.000.000,00), será pagado a través de DEUDOR HIPOTECARIO A FAVOR DE BANCARIBE.”
Sobre éste punto, nos preguntamos, la parte accionante, ¿tramitó ese crédito con la intención de cumplir con lo pautado en el contrato?, ¿fue probado en autos, que introdujo los requerimientos o recaudos correspondientes?, ¿logró probar que fue culpa intencional y dolosa, de la parte demandada, el motivo por el cual no logró tener éxito su crédito?
Son interrogantes que, debió el juez ad-quo, identificar e ilustrar durante el juzgamiento, para lograr tener la firme convicción, de que el demandado de autos efectivamente incumplió, y que supuestamente el demandante, no incurre en esta excepción de situación fáctica procesal. Actos que no fueron cumplidos y analizados, por lo que el alegato de que el accionante reclamara el cumplimiento del contrato por parte del demandado, NO ES PROCEDENTE. En consecuencia, la sentencia recurrida es nula, y así pido que sea determinado por este digno Tribunal de alzada.
2.- Expresa la parte contraria en su escrito de informes que, el demandado en la contestación de la demanda, NO NEGÓ NI CONTRADIJO, ninguno de los hechos narrados y expuestos en el libelo de la demanda.
Al respecto, si bien es cierto, que no negó ni contradijo algunos puntos, no es menos cierto que ALEGO Y SOLICITO DE LA MISMA FORMA, LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA FIRMADO ENTRE LAS PARTES. Igualmente, solicito la parte accionada que aplique lo establecido en el artículo 263, del Código de Procedimiento Civil; y lo preceptuado en el artículo 363 ejusdem.
En éste sentido, no se puede lograr observar y determinar, formalmente como requisito de sentencia, ni como forma didáctica y de pedagogía jurídica, al cual están obligados todos los jueces, en atención a artículo 26 y 257 de la Constitución del República Bolivariana de Venezuela, que el Tribunal hoy recurrible, haya dejado muestras, de que valoro en toda su intensidad, y analizo el fondo de la controversia, y fundó su decisión, en los conocimientos de hechos, en la experiencia común o máxima experiencia.
Ahora bien; de la revisión exhaustiva, no consta que el ciudadano Juez ad-quo, se pronunciara al respecto, por el contrario se mantuvo en silencio, en revisión reiterada, de lo alegado por la parte accionante, violentando el artículo 15 ejusdem… omissis…
En consecuencia, no considerar ésta norma, y no valorar lo alegado por las partes en el proceso, trae como consecuencia que la sentencia apelada, sea nula; y así pido que sea determinado por éste digno Tribunal Superior.
3.- Al revisar el escrito de informes de la parte contraria accionante, en cuanto a lo establecido DE LAS PRUEBAS DE LA PARTE ACCIONANTE,
Las siguientes observaciones.
Al referirse, al punto “2) y 3)”, sobre el tema de DACIÓN EN PAGO, es preciso señalar, que el artículo alegado (1290 C.C.) no se adecúa a la situación fáctica controvertida, y mucho menos a la escogencia del instrumento documental seleccionado. En consecuencia, valorarlo como prueba válida, y no considerar si cumple o no con los elementos de procedencia para que sea considerada un medio probatorio, para incorporarlo a un proceso judicial establecido en el artículo 1283 y siguientes del Código Civil; y no determinar su pertinencia, necesidad, su utilidad procesal y adecuado para aportar una convicción válida para el Juzgador, como en efecto lo hizo, trae como consecuencia, que la sentencia apelada sea nula, por error y vicios en el Juzgamiento.
4) Igualmente, en el punto “4)”, señala como prueba el: “DOCUMENTO EN ORIGINAL, denominado CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, suscrito entre mis representados y los demandados, en fecha 11/12/14 (..)”.
Situación que resulta FALSO DE TODA FALSEDAD, por cuanto y en tanto, el documento aducido NO TIENE FECHA DE FIRMA Y ACEPTACIÓN, Y CONTIENE VICIOS DEL CONSENTIMIENTO, por no estar firmado por uno de los contratantes, lo cual es la esposa de uno de los contratantes (el propietario del inmueble). En consecuencia, valorar este instrumento, ilegal, con vicios y ausencia de elementos principales y fundamentales de todo contrato, trae como consecuencia que la sentencia sea nula, por contener errores y vicios del Juzgamiento.
5) Señala más adelante, en el punto “5)”, como pruebas de la parte accionante, y como medio de prueba la de informes, LA CONSTANCIA DE FINIQUITO, emana del banco acreedor, como prueba de la liberación, y QUE EVIDENCIA QUE SI CANCELO LA HIPOTECA QUE PESABA SOBRE DICHO INMUEBLE.
Al revisar la valoración otorgada a éste medio de prueba, por el juez ad-quo, no se verifica ni se determina, si consideró el principio de comunidad de la prueba, y el principio de igualdad procesal de las partes, por cuanto la valoración solo fue en beneficio de la parte demandante. Ahora bien, al reseñar la traba de la litis, se puede dejar ver, que luego del pago de la inicial (Bs. 1.147.500,oo) y la celebración del contrato de opción (viciado); la venta definitiva quedó supeditada, a la aprobación de un crédito posterior, el cual sería solicitado por la parte accionante (el optante), luego que la parte accionada (el propietario), liberara el inmueble objeto del presente litigio.
En consecuencia, el cumplimiento o incumplimiento del contrato, quedaría a merced de que el propietario del buen inmueble, liberara la hipoteca del mismo con el banco acreedor, para que posteriormente el optante, realizara los trámites pertinentes, para que obtuviera el crédito y así pagar el monto restante (Bs. 1.000.000, oo) adeudado.
En consecuencia, al obtener en autos, y constar la prueba que en principio fue ofertada por la parte accionante, pero que en atención al principio de la comunidad de la prueba, dejo de ser de éste, para ser del proceso llevado; el juez ad-quo, debió considerar, que la misma se inclinada a favor y beneficio del accionado, por cuanto y en tanto se probaba y demostraba, que efectivamente el demandado (propietario) no había incurrido en motivos de incumplimiento doloso, por el contario, el demandarte no probo cual fue el motivo cierto y verdadero por el cual, no tramito el crédito para pagar el monto adeudado, o cual fue el motivo por el cual, de tener ese monto, no fue consignado al tribunal para demostrar que no existía, mala fe, ni mala acción de no pagar.
En consecuencia, por no valorar ni apreciar las pruebas aportadas de forma idónea, de conformidad con la norma que establece la regla general de apreciación de pruebas, conforme al artículo 507 del código de procedimiento civil; y al no cumplir el Juez, con el deber de análisis probatorio, que impera en el artículo 509 ejusdem, es forzoso concluir que efectivamente incurrió en error y vicios de Juzgamiento, que trae como consecuencia que la sentencia objetada, sea nula.
6) Expresa la parte contraria en escrito de informes que las PRUEBAS TESTIMONIALES, fueron promovidas y evacuadas, teniendo cada una de ellas pleno conocimiento de los hechos explanados en el libelo de la demanda. (…)
Al respecto es preciso, señalar que el articulo 508 ejusdem, establece la regla de valoración de la prueba testimonial: “Para la apreciación de la prueba de testigos, el Juez examinara si las deposiciones de estos concuerdan entre sí y con las demás pruebas, y estimara cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos (…)”
De igual forma, el artículo 1387 del código civil, establece que: “No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.”
De modo que valorar, este medio de prueba (la de testigos) y considerarla valida en beneficio de alguna de las partes, es contradecir de forma flagrante y violatoria, el orden público procesal. En consecuencia, la sentencia apelada es nula y así piso que sea declarado por este digno tribunal.
CAPITULO II: DE LA RATIFICACIÓN; DE LOS MOTIVOS DE APELACIÓN; DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Vistas y explanadas las observaciones antes esgrimidas ratifico los motivos de la apelación, señalados en el escrito de informes:
1.- Que Los demandantes, insisten en su acción, admitiéndose la misma AUN CUANDO NO FUE CONSIGNADO EN AUTOS, LA PRUEBA DE HABER AGOTADO LA VÍA ADMINISTRATIVA.
2.- Que ante una eventual resolución le correspondería, lograr el estado en que se encontraba el inmueble, anterior a la negociación, es decir en su posesión. De forma tal, que no hay dudas, en cuanto a que efectivamente está sujeto a protección de la novísima ley, que protege los desalojos y desocupaciones arbitrarias de vivienda.
3.- Que en el escenarios de la relación y el vinculo jurídico contractual, existió una relación arrendaticia, el cual NO SE DEFINIÓ COMO TERMINO.
4.-Que se alegó una eventual RESOLUCIÓN DEL CONTRATO, de conformidad con lo establecido en el artículo 1167, del Código Civil. Y el Juez que dictó la sentencia, hoy recurrida, NO SE PRONUNCIO, DEJANDO EN SILENCIO, SI PROCEDÍA O NO LA RESOLUCIÓN ALEGADA. Lo que se traduce a un vicio en la sentencia, que trae como consecuencia la Nulidad absoluta de la misma.
5.- Que se invocará el convenio particular, lo cual según la norma, es ley entre las partes, suscrito por casi todas los intervinientes (falto una de ellas como se dijo antes), aduciendo que, como los demandados habían incumplido, circunstancia aceptada, la consecuencia, no era proseguir con el litigio sino, el camino otorgado y aceptado por las partes contratantes, establecido en la clausula TERCERA Y CUARTA.
6.- Que al aceptar que los oferentes incumplieron, lo lógico, real y contractual, era devolver lo recibido con su respectiva indemnización por concepto de daños y perjuicios. Tal y como fue realizado y cumplido, consignando al efecto, los montos al Tribunal.
7.- Que esta Circunstancia no valorada ni considerada por el Tribunal, ABSOLVIENDO LA INSTANCIA, por cuanto no se pronuncio con respecto al alegato de RESOLUCIÓN, y no se pronuncio, con respecto a estas clausulas TERCERA Y CUARTA, debidamente aceptadas y acordadas por las partes, pues era vital, definir de forma pedagógica y dentro del marco de la tecnicismo jurídico, esclarecer, si lo aceptado por los intervinientes en el contrato, lo cual no contraría la ley, la moral y las buenas costumbres, es fuerza de ley entre las partes.
Lo que se traduce a un vicio en la sentencia, que trae como consecuencia la Nulidad absoluta de la misma.
8.- Al interponer la demanda, los accionantes traen a los autos como prueba indubitada, y fundamental, el contrato de opción de compra venta, (folios 45-47), siendo este un documento privado, alegando que los demandados, incumplieron con lo establecido en las disposiciones preestablecidas en el mismo; que transcurrió el tiempo señalado, sin obtener de los demandados el compromiso de liberar el inmueble. No obstante, al verificar de forma exhaustiva, se puede observar, que el mencionado contrato, NO TIENE FECHA DE FIRMA Y ACEPTACIÓN.
9.- De igual forma, se puede apreciar en la parte final del encabezado del mismo expresa lo siguiente: “Sobre el mencionado inmueble pesa un gravamen constituido por una hipoteca a favor del C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL, actualmente BANCO BICENTENARIO, la cual EL PROPIETARIO se compromete a liberar en el lapso de 90 prorrogables a 60 días a partir de la firma del presente documento (…).”
De esta forma se puede verificar, que el incumplimiento de las estipulaciones en el mismo, iniciaban a partir de la firma, lo que no puede ni debe considerarse una vacilación, ni un comportamiento contrario, si el contrato es nulo de nulidad absoluta, por no establecer la fecha exacta de suscripción, pues de lo contrario, resulta imposible, contabilizar el tiempo transcurrido, y mucho menos el lapso de incumplimiento, ni de expiración, sin contar con ese elemento de validez y eficacia que debe contener todos los contratos. De modo tal, que el Juez que dicto la sentencia recurrida incurre en un vicio de juzgamiento, que se traduce a una incongruencia que acarrea la nulidad absoluta de conformidad con el artículo 244, del Código de ¨procedimiento civil.
10.- De igual forma, siendo el contrato de opción de compra venta, la prueba fundamental, de reclamo y base jurídica y fáctica, para determinar las estipulaciones supuestamente incumplidas por los demandantes, se observa que, el mismo fue suscrito por los demandantes (optantes) ciudadanos OSWALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO Y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, y por uno de los codemandados (propietarios) REINORD GREGORY ROLDAN AMARO. No obstante, se observa que a pesar de que en el contenido expreso, mencionan a la conyugue de éste la ciudadana: ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ , autorizando la negociación; se aprecia de forma indubitable que no consta la firma de ésta última, lo que se traduce a una falta de consentimiento como elemento esencial para la existencia y validez de los contratos, lo cual al entrar en el proceso o fase ADMISIÓN DE LA DEMANDA, la misma no debió tener éxito, por cuanto y en tanto, era una causa de inadmisibilidad por ser contraria a la ley. Ya que todos los actos traslativos de propiedad, que comporte, una enajenación, venta permuta, o cualquier acto de enajenación, de un inmueble adquirido en la comunidad conyugal, se requiere por disposición expresa de la ley, la autorización del conyugue respectivo. De modo tal, que el hecho y circunstancias de actuación del Juez ad-quo, de no considerar este hecho tan relevante que contraria el orden público y disposiciones expresas de la ley, trae como consecuencia que el proceso llevado, sea viciado, y en consecuencia, nulo de toda nulidad. Y así pido que sea declarado y determinado por esta digna instancia Superior.
11-. Que Como punto previo, se pudo verificar a luz clara el error en el juzgamiento y la contradicción manifiesta, grave y errónea, en que actúa el Juez ad-quo, al decidir y llevar hasta la última fase del procedimiento ordinario civil (fase de sentencia), la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, cuyo objeto principal de litigio, versa sobre un inmueble de uso de vivienda principal, ocupado por los demandantes, los ciudadanos: OSWALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO Y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, propiedad de los demandados: REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, que si bien es cierto que los primeros de los nombrados salieron victoriosos en la presente decisión recurrida, no es menos cierto que se trata de un inmueble destinado a vivienda principal, y a pesar de que estos no solicitaron desalojo alguno, la traba de la litis quedo plasmada, para que se afectara de una manera alguna u otra la ocupación, se interrumpan o hagan cesar la posesión o tenencia sobre el respectivo bien inmueble objeto de litigio.
En consecuencia, Ciudadano Juez Superior, aquí ésta plasmado una ACTUACIÓN CONTRADICTORIA EN LA SENTENCIA, que acarrea la nulidad de la sentencia de conformidad con el artículo 244 del código de procedimiento civil. Y así pido que sea determinado por éste digno Tribunal…”.

IV DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Con el escrito libelar, la parte actora consignó las siguientes documentales que se analizan a continuación:
Al folio 05 consta copia certificada de Acta de Matrimonio número 289, de fecha 17/11/2005, suscrita por el Jefe Civil de la Parroquia Concepción, Municipio Iribarren del Estado Lara, donde se evidencia el vinculo matrimonial de los demandantes OSWALDO RAMON SANCHEZ y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES.
Al folio 06 consta copia simple de Acta de Matrimonio número 80, de fecha 27/06/2008, suscrita por el Registrador Civil de la Parroquia El Cují, Municipio Iribarren del Estado Lara, de la cual se desprende el vínculo matrimonial de los demandados REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRIGUEZ HERNANDEZ.
Estos documentos son valorados conforme lo establece el artículo 1357 del Código Civil por ser documentos públicos, concatenados con el artículo 429 del CPC, por lo que se valoran ampliamente; sin embargo, tal hecho no es un punto controvertido en la presente causa.
A los folios del 07 al 17 riela copia certificada de Documento de Venta con Préstamo a Largo Plazo con Garantía Hipotecaria Convencional de Primer Grado que realiza el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO a favor de C.A. CENTRAL BANCO UNIVERSAL, en fecha 14/05/2009, correspondiente a un inmueble constituido por una parcela de terreno propio y la casa sobre ella construida destinada a vivienda principal distinguida con el número 10S-24, de la Urbanización Villas de Yara (Cuarta Etapa), ubicada en el denominado Fundo San José, situado en Tacarigua, entre los Caseríos El Cambural y La Ensenada, jurisdicción del Municipio Peña del Estado Yaracuy, tiene una superficie de Doscientos Metros Cuadrados (200 mts2) y se encuentra comprendida dentro de los siguientes linderos: NORTE: 12,50 metros con Calle 10 Sur; SUR: 12,50 metros con Parcela 12S-14; ESTE: 16,00 metros con Parcela 10S-23; y OESTE: 16,00 metros con Parcela 10S-25; el cual se encuentra debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Yaritagua estado Yaracuy, quedando anotado bajo el número 2009.642, Asiento Registral 1 del Inmueble matriculado con el número 465.20.7.2.74 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009, marcado como C1, C2, C3, C4, C5, C7, C8, C9, C10 Y C11, folios 07 al 17.
El presente documento es valorado conforme lo establece el artículo 1357 del Código Civil por ser documento público negocial, concatenado con el artículo 429 del CPC, por lo que se valora dejando constancia de que el co demandado ciudadano Reinord Roldan es propietario de la vivienda objeto del presente juicio, y que sobre tal vivienda pesa un gravamen.
A los folios del 18 al 40 (1era Pieza) se encuentran insertos las siguientes documentales:
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 23/10/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1876845825. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Pago al 15 Noviembre. 23-Oct-2014/11:58:21 AM. (Folio 18)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 16/09/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1784991291. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Yara al 15 Septiembre. 16-Sep-2014/08:36:08 AM. (Folio 19)
• Comprobante de Transferencia del Banco de Venezuela, de fecha 19/08/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Número de operación 29248404. Cuenta Origen 01020787890000007142 Cuenta Global. Cuenta Destino 01080061700200735849 Ery Rodríguez, Banco Provincial. Monto 2000,00. Tarifa: Bs. 1,50. Concepto: Pago Yara al 15 de Agosto. (Folio 20)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 16/07/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1648126127. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Pago a Yara al 15 de Julio. 16-Jul-2014/8:47:38 AM. (Folio 21)
• Recibo de Pago 59.457. Perteneciente a la Administradora VENETO C.A. RIF: J-30557001-9. Inmueble: 55.A.C.PROP.RESD.DE LA URB. VILLAS DE YARA. MES: 06/2014. MONTO: 1600,00. ALICUOTA: 0. APTO: 10S24. PROPIETARIO: REINORD ROLDAN. FECHA: 12/06/14. MONTO: 1600,00. (Folio 22)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 16/06/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1582206084. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 1000,00. Referencia Cliente. Concepto Yara al 15 junio 2014. 16-Jun-2014/12:25:47 AM. (Folio 23)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 19/05/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1517801323. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Pago Yara al 15 de Mayo. 19-May-2014/8:32:10 AM. (Folio 24)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 21/04/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1457676044. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Pago Yara 15 Abril. 21-Abr-2014/12:43:08 PM. (Folio 25)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 18/03/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1392794298. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Yara al 15 de Marzo Abril. 18-Mar-2014/10:50:36 AM. (Folio 26)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 17/02/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1339937985. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Yara 15 Febrero. 17-Feb-2014/8:08:41 AM. (Folio 27)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 07/02/2014, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1324420438. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Yara al 15 Enero 2014. 7-Feb-2014/12:30:18 AM. (Folio 28)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 16/12/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1230403774. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Pago Yara al 15 Dic. 2013. 16-Dic-2013/11:23:42 AM. (Folio 29)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 15/11/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1182296374. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 1500,00. Referencia Cliente. Concepto Yara al 15 Nov. 2013. 15-Nov-2013/2:18:31 PM. (Folio 30)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 15/10/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1116734638. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 1500,00. Referencia Cliente. Concepto Pago al 15 Octubre. 15-Oct-2013/12:52:15 PM. Y recibo de SOPORTE DE PAGO N° 004794 de fecha 08/10/2013. CONDOMINIO: Asoyara. NOMBRE: Reinord Roldan. UNIDAD: 10S-24. CONCEPTO (S) DE PAGOS MES (ES): / MONTO TOTAL: OTRO CONCEPTO: “Pago de la cuota especial 2da. Parte”. MONTO: 500,00. (Folio 31)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 19/09/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 1063982670. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Renta al 15 Septiembre. 19-Sep-2013/8:24:12 AM. (Folio 32)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 15/08/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 994842779. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Pago Yara al 15 Agosto. 15-Ago-2013/9:01:48 AM. (Folio 33)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 16/07/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 937972592. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Villas de Yara al 15 Julio. 16-Jul-2013/9:39:43 AM. (Folio 34)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 18/06/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 886099522. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 1764,45. Referencia Cliente. Concepto Renta al 15 de Junio. 18-Jun-2013/8:23:24 PM. Y recibo de SOPORTE DE PAGO N° 003519 de fecha 17/06/2013. CONDOMINIO: Asoyara. NOMBRE: Reinord Roldan. UNIDAD: 10S-24. CONCEPTO (S) DE PAGOS MES (ES): / MONTO TOTAL: OTRO CONCEPTO: “Pago de cuota convenio correspondiente al mes 11 y 12”. MONTO: 235,55. (Folio 35)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 14/05/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 819913093. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 1523,75. Referencia Cliente. Concepto Pago al 15 de Mayo. 14-May-2013/8:08:57 AM. Y recibo de SOPORTE DE PAGO N° 003466 de fecha 15/05/2013. CONDOMINIO: Asoyara. NOMBRE: Reinord Roldan. UNIDAD: 10S-24. CONCEPTPO (S) DE PAGOS MES (ES): / MONTO TOTAL:. OTRO CONCEPTO: “Pago cuota convenio”. MONTO: 476,25. (Folio 36)
• Comprobante de Transferencia a Terceros del Banco Provincial, de fecha 23/04/2013, Monto Abonado 1523,75. Cuenta Abonada 0108-0061-70-0200735849. E-mail Beneficiario ery.rodríguez01@gmail.com. Canal Utilizado Provinet. Y recibo de SOPORTE DE PAGO N° 003364 de fecha 15/04/2013. CONDOMINIO: Asoyara. NOMBRE: Reinord Roldan. UNIDAD: 10S-24. CONCEPTO (S) DE PAGOS MES (ES): / MONTO TOTAL: OTRO CONCEPTO: “Pago cuota convenio”. MONTO: 476,25. (Folio 37)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 13/03/2013, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 721438658. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 1523,75. Referencia Cliente. Concepto Al 15 de Marzo. 13-Mar-2013/11:31:38 AM. Y recibo de SOPORTE DE PAGO N° 003121 de fecha 12/03/2013. CONDOMINIO: Asoyara. NOMBRE: Reinord Roldan. UNIDAD: 10S-24. CONCEPTO (S) DE PAGOS MES (ES): Marzo 12/Abril 12/Mayo 12. MONTO TOTAL: 476,25. OTRO CONCEPTO: “Pago de cuota convenio y abono 22,95 al mes de junio”. (Folio 38)
• Comprobante de Detalle de Movimientos, de fecha 15/02/2013 del Banco Bancaribe a nombre de Osvaldo Sánchez. Banco Receptor: Banco Provincial. Beneficiario: Ery Rodríguez – 01080061700200735849. Cuenta Debitada: Osvaldo Sánchez No. 01140304213040047106. Monto: 2000,00. Fecha: Febrero 15 2013 12:00 AM. Concepto: Renta al 1. Clave de confirmación: 677261774. (Folio 39)
• Comprobante de Transferencia del Banco Bancaribe, de fecha 15/12/2012, efectuada por el ciudadano Osvaldo Sánchez. Clave de Confirmación 582610667. Cuenta a Debitar Cuenta Corriente 011403****7106. Cuenta a acreditar Banco Provincial/Cuenta de Ahorros Ery Rodríguez 010800****5849. Monto 2000,00. Referencia Cliente. Concepto Alquiler al 15 de Diciembre. 15-Dic-2012/8:46:53 AM. (Folio 40)

Todos estos comprobantes de pago son valorados, por cuanto no fueron rechazados por la contra parte, no obstante al ser relativos a una relación arrendaticia nada aportan al tema a decidir, el cual es la opción a compra del inmueble objeto del presente juicio y así se establece.

Constan a los folios 41 al 43 (1era Pieza) las siguientes documentales:
• Original de Documento de Dación en Pago identificado con el número 168 de fecha 09/10/2014, suscrito por el ciudadano Reinord Gregory Roldan Amaro, mediante el cual declara que adeuda a la ciudadana Annys Loiret Castillo Reyes, la cantidad de Ciento Cuarenta y Siete Mil Quinientos Bolívares (Bs.147.500,00). (Folio 41)
• Copia fotostática a color de Cheque del Banco de Venezuela signado con el número S-92 03003574, correspondiente al Código de Cuenta Cliente número 0102-0787-89-0000007142, perteneciente al ciudadano Osvaldo Ramón Sánchez Crespo, fechado en Barquisimeto el 09/10/2014. (Folio 42)
• Comprobante de Cargo por Transferencia del Banco Provincial de fecha 11/12/2014. No. Referencia: 0099577707. Oficina: Mercabar. Concepto: Transferencia M/N Enviada. No. Cuenta Ordenante: 01082434620200055035. Cliente: Annys Loiret Castillo Reyes. Doc. Ident: V-012025270. Importe Bs: 1.000.000,00. Comisión: 3,60. Total Cargo: 1.000.003,60. Cta. Benef./Banco: 0108119240100142691 Banco Provincial. Nombre Beneficiario: Reinord G. Roldan Amaro Dan. Doc. Ident: V-013373325. (Folio 43)
Estos instrumentos son valorados, en cuanto al pago, por una parte de un monto de Bs. 147.500,00 relativo al pago adelantado de una suma correspondiente a la liberación de un gravamen, y el otro, por el monto de Bs. 1.000.000, imputables al precio definitivo de la casa (objeto del contrato); no obstante, tal punto no es un hecho controvertido, pues, la parte demandada conviene en el pago de tal suma y el carácter de la misma; siendo cierto para quien juzga entonces, el pago de más de la mitad de la vivienda.
A los folios 44 y 45 riela original de Documento de Dación en Pago Artículo 1.290 del Código Civil Vigente e identificado con el número 168, suscrito por el ciudadano Reinord Gregory Roldan Amaro, mediante el cual declara que recibió de la ciudadana Annys Loiret Castillo Reyes, la cantidad de Un Millón ciento cuarenta y siete mil quinientos Bolívares (Bs.1.147.500,00). Tal instrumento privado es valorado ampliamente por cuanto es suscrito por el codemandado Reinord Roldan y traído a los autos por la parte demandante, y el mismo lejos de ser impugnado fue reconocido, todo de conformidad con el artículo 444 CPC, por lo que se tiene por cierto el pago de tal suma imputable al precio definitivo de la venta, así como la declaración inequívoca del demandado de especificar que queda a pagar la cantidad de bs. 1.000.000.
A los folios 46 al 48 consta Documento original de contrato de opción a compra privado, suscrito entre los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, y por los ciudadanos ANNYS LOIRET CASTILLO REYES y OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO, sobre unas bienhechurías construidas sobre un área de terreno propio, que tiene una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200 mts2), ubicado en la Urbanización Villas de Yara (cuarta etapa) sector la (sic) Ensenada del Estado Yaracuy, signada con el número 10S-24, cuyos linderos generales son los siguientes: NORTE: Con Calle 10 en línea de (12,50 mts); SUR: Con parcela 12S-14, en línea de (12,50 mts); ESTE: Con parcela 10S-23, en línea de (16,00 mts); y OESTE: Con parcela 10S-25, en línea de (16,00 mts); las mencionadas bienhechurías me pertenecen según consta en documento Protocolizado en la Oficina de Registro Público de Yaritagua, Municipio Peña, del Estado Yaracuy, en fecha 14 de Mayo del año 2009, Registrado bajo el N° 2009.642, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el número 465.20.7.2.74 y correspondiente al Libro de Folio Real del año 2009.
Tal instrumento privado es valorado ampliamente por cuanto se corresponde con el contrato del cual se solicita el cumplimiento en la presente demanda y que no fue rechazado por ninguna de las partes en el presente juicio, lejos de ello ha sido ampliamente reconocido, por lo que su existencia y el contenido de las clausulas no es tema controvertido. El presente instrumento por ser el instrumento fundamental de la presente demanda y por ser realmente la materia debatida en la presente causa, será valorado con más amplitud en la parte motiva de la presente sentencia, valorándose su naturaleza.
A los folios 49 y 50 riela Lista de recaudos para crédito de línea hipotecaria BANCARIBE para la adquisición de vivienda principal. Tal instrumento se corresponde con un listado de recaudos de trámites bancarios, el cual no es un hecho controvertido en la presente causa; sin embargo, del mismo se desprende que para tramitar crédito hipotecario para la adquisición de viviendas es necesario documento de liberación de la vivienda a adquirir o ”borrador del encabezado de liberación”.
En el lapso de promoción de pruebas, la parte actora consignó escrito cursante a los folios 96 al 101 de la primera pieza, donde ratificó las documentales consignadas junto al escrito libelar, a este tenor, quien suscribe considera válido acotar que el mérito favorable, no constituye medio de prueba como tal, sino una obligación del juez de valorar todas y cada unas de las actas del proceso y adjudicarle su justo valor, independientemente de quien las haya promovido, por gobierno del principio de la comunidad de la prueba. Igualmente, es de destacar que todas y cada una de estas pruebas aquí ratificadas fueron valoradas en su oportunidad.
Asimismo promovió las siguientes documentales:
• Original Constancia de Residencia de fecha 07/03/2016, suscrita por los miembros del Consejo Comunal “San Judas Tadeo”, mediante el cual hacen constar que el ciudadano OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO, reside en la URB. VILLAS DE YARA, CALLE 10 SUR, CASA N° 10-S24, LA ENSENADA, PARROQUIA SAN ANDRÉS DEL MUNICIPIO PEÑA, DEL ESTADO YARACUY, desde hace 4 AÑOS. (Folio 102)
• Original Constancia de Residencia de fecha 07/03/2016, suscrita por los miembros del Consejo Comunal “San Judas Tadeo”, mediante el cual hacen constar que la ciudadana ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, reside en la URB. VILLAS DE YARA, CALLE 10 SUR, CASA N° 10-S24, LA ENSENADA, PARROQUIA SAN ANDRÉS DEL MUNICIPIO PEÑA, DEL ESTADO YARACUY, desde hace 4 AÑOS. (Folio 103)
• Original Constancia de Residencia de fecha 09/03/2016, suscrita por la Asociación de Propietarios y Co-Propietarios de la Urbanización “Villas de Yara” (ASOYARA), mediante el cual hacen constar que el ciudadano OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO, titular de la Cédula de Identidad número V-5.255.753, reside en la “Urb. Villas de Yara”, en la calle 10 Sur, en la casa distinguida con el N° 10-S24, desde hace Cuatro (04) Años. (Folio 104)
• Original Constancia de Residencia de fecha 09/03/2016, suscrita por la Asociación de Propietarios y Co-Propietarios de la Urbanización “Villas de Yara” (ASOYARA), mediante el cual hacen constar que el ciudadano ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, titular de la Cédula de Identidad número V-12.025.270, reside en la “Urb. Villas de Yara”, en la calle 10 Sur, en la casa distinguida con el N° 10-S24, desde hace Cuatro (04) Años. (Folio 105)
• Recibo emitido por CORPOELEC, a nombre de la ciudadana Castillo Reyes Annys Loiret, Nº de cuenta contrato/NIC 5350399. (Folio 106).

Tales constancias de residencias y recibo de servicio público ratifican el hecho de que los ciudadanos demandantes habitan el inmueble objeto del presente juicio; sin embargo, tal punto no es un hecho controvertido, por lo que queda firme tal convicción.
Consta a los folios del 107 al 121 copias simples de conversación vía mensajes de texto. Así mismo, mediante prueba de informes a través del oficio Nº 126/2016 el Tribunal de la Causa solicitó información relativa a quien pertenece el número de teléfono 04166508656, oficio éste que no fue respondido motivo, por tanto nada tiene que expresar quien suscribe, pues la parte demandada no tuvo ningún control sobre tal prueba, en consecuencia queda desechada.
Prueba de Informes, de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitando:
1. Banco Provincial, ubicado en Mercabar, en la Zona Industrial III de la ciudad de Barquisimeto estado Lara, a los fines de que informe: 1) Si las transferencias fueron realizadas en las fechas que se señala cada comprobante; 2) Si se transfirieron los montos que indica cada comprobante; 3) Si cada transferencia fue debitada de la cuenta Nro. 01140304213040047106, cuyos titulares son los ciudadanos ANNYS CASTILLO y OSVALDO SÁNCHEZ; 4) Si cada transferencia fue acreditada a la cuenta beneficiaria Nro. 01080061700200735849, cuyo titular es la ciudadana ERY RODRÍGUEZ, titular de la cédula Nro. V-13.267.662; en relación a las siguientes transferencias:

FECHA CLAVE DE CONFORMACIÓN MONTO BS CUENTA DEBITADA CUENTA BENEFICIARIO
15/12/2012 582610667 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
15/02/2013 677261774 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
13/03/2013 721438658 1.523,75 01140304213040047106 01080061700200735849
23/04/2013 1.523,75 01140304213040047106 01080061700200735849
14/05/2013 819913093 1.523,75 01140304213040047106 01080061700200735849
18/06/2013 886099522 1.764,45 01140304213040047106 01080061700200735849
16/07/2013 937972592 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
15/08/2013 994842779 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
19/09/2013 1063982670 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
15/10/2013 1116734638 1.500,00 01140304213040047106 01080061700200735849
16/11/2013 1182296374 1.500,00 01140304213040047106 01080061700200735849
16/12/2013 1230403774 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
07/02/2014 1324420438 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
17/02/2014 1339937985 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
18/03/2014 1392794298 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
21/04/2014 1457679044 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
19/05/2014 1517901323 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
16/06/2014 1582206084 1.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
16/07/2014 1648126127 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
16/09/2014 1784991291 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849
23/10/2014 1876845825 2.000,00 01140304213040047106 01080061700200735849

Así como también informe sobre la transferencia identificada como CARGO POR TRANSFERENCIA, con los siguientes datos y características: Oficina: 2434 MERCABAR; Fecha: 11/12/2014, forma de pago: Cargo en Cuenta, No. Referencia: 0099577707, Concepto: Transferencia N/N Enviada, No, Cuenta Ordenante: 1082434620200055035, Cliente: ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.025.270, Total del Cargo 1.000.003,60, Cuenta Benef/Banco: 01080119240100142691, Banco Provincial, Nombre de Beneficiario: REINORD G. ROLDAN AMARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.373.325; a los fines de que informe a este Tribunal: 1) Si se realizo la transferencia y si la misma se efectuó en fecha 11/12/2014; 2) Si fue debitada de la cuenta ordenante Nro. 01082434620200055035; 3) Si la titular es la ciudadana ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.025.270; 4) Si fue transferido el monto de Bs. 1.000.000,00; 5) Si fue acreditada a la cuenta beneficiaria No. 01080119240100142691, cuyo titular de la cuenta beneficiaria es el ciudadano REINORD G. ROLDAN AMARO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.373.325.
Siendo que en fecha 07/04/2016, se libró oficio Nº 122/2016 (folio 127); recibiéndose respuesta en fecha 28/06/2016 (Folios 157 al 159), a través de comunicación proveniente del Responsable de Sector Organismos Oficiales, Gestión de Reclamos y Organismos Oficiales-Unidad de Operaciones del Banco Provincial, signada con el número SG-201602275, fechada en Caracas 18/05/2016, mediante la cual informa que la ciudadana Ery Yinayra Rodríguez Hernández V-13.267.662, figura como titular de la Cuenta de Ahorro N° 01080061700200735849; asimismo, anexaron formato de Relación de Transferencias Anexo “A” Oficio N° 122-2016, de la Cuenta BBVA Provincial 0108-0061-70-0200735849. Dichos pagos, como se expresó ut supra corresponden a una relación arrendaticia y nada aportan al tema a decidir, el cual es la opción a compra del inmueble objeto del presente juicio y así se establece.

2. Banco Bicentenario, ubicada en las calles 31 y 32 con Avenida 20 de Barquisimeto estado Lara, a los fines de que informe con respecto al estatus actual del inmueble, registrado por ante el Registro Público de Yaritagua, Municipio Peña, estado Yaracuy, bajo el No. 2-74, Protocolo Folio Real, de fecha 14/05/2009, en donde consta que el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, compró una casa a través de un contrato de préstamo a largo plazo con garantía hipotecaria convencional de primer grado que se encuentra construido sobre un área de terreno propio, con una superficie de DOSCIENTOS METROS CUADRADOS (200,00 M2), ubicada en la Urbanización Villas de Yara, (cuarta etapa) Sector la Ensenada del estado Yaracuy, signada con el Nro. 10S-24, cuyos linderos generales son los siguientes NORTE: Con Calle 10 en línea de (12,50 Mts), SUR: Con parcela 12S-14, en línea de (12,50Mts); ESTE: con parcela 10S-23, en línea de (16,00Mts) y OESTE: Con parcela 10S-25, en línea de (16,00Mts). Librándose oficio Nº 123/2016 (folio 128). Por lo que en fecha 06/06/2016 (folios 153 y 154), se recibió y consignó a los autos, comunicación proveniente del Vicepresidente del Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., signada con la nomenclatura OCJ-GAAJA-GAJ-1172-2016, fechada en Caracas el día 29/04/2016, mediante la cual informó que no existen registros en el sistema con ese nombre, en virtud de la imposibilidad de individualizar la búsqueda, en virtud de que no fue suministrado el número de Cédula de Identidad del ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, que permitiera realizar la misma con mayor exactitud; lo que motivó a librar nuevo oficio signado con el Nº 173/2016, de fecha 07/06/2016 (vto del folio 155), a los fines de solicitar Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., nuevamente la información, con los requerimientos señalados. Por lo que en fecha 28/09/2016 (folios 167 al 169), se recibió y consignó a los autos, comunicación proveniente del Vicepresidente del Consultoría Jurídica del Banco Bicentenario del Pueblo de la Clase Obrera, Mujer y Comunas, Banco Universal, C.A., signada con la nomenclatura OCJ-GAAJA-GAJ-2894-2016, fechada en Caracas el día 18/08/2016, donde se desprende de su contenido que el ciudadano REINORD GREGORY ROLDAN AMARO, no mantiene obligación pendiente de pago con la institución financiera.

3. CORPOELEC, en la oficina ubicada en el estado Yaracuy, a los fines de que informe: 1) si la ciudadana ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.025.270, es usuario del servicio de electricidad; 2) Si dicho servicio está domiciliado en la Urbanización Villa Yara, Calle 10 Sur, Casa 10S-24, Parroquia Andrés, Municipio Peña estado Yaracuy, librándose oficio Nº 124/2017 de fecha (vto del folio 128). Por lo que en fecha 09/05/2016 (folios 140 y 141), se recibió y consignó a los autos, comunicación proveniente de CORPOELEC, Centro de Servicio de Yaritagua, suscrita por el Jefe de Centro de Servicio Yaritagua, signada con el número 005-2016 y fechada en Yaritagua el día 04/05/2016, mediante la cual informa lo siguiente: “…De acuerdo a los expedientes registrados en nuestros sistemas Open SGC y SAP CCS la usuaria ANNYS LOIRET CASTILLO REYES, titular de la Cédula de Identidad N° V-12.025.270 forma parte de nuestra cartera de clientes desde el 30/01/2015 con el Número de Identificación del Contrato: 5350399. Posteriormente al cambio de Sistema se le asignó la Cuenta Contrato N° 100002544592 y Contrato de Energía N°: 7006001808. El servicio de Energía Eléctrica es suministrado en la siguiente dirección: Urb. Villa Yara, Calle 10 Sur, Casa N° 10S-24, Parroquia San Andrés, Municipio Peña, Estado Yaracuy, lo cual no es un hecho discutido en el presente juicio.

4. Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), ubicado en la Calle 26 con Carrera 16, en Barquisimeto estado Lara, a los fines de que informe cuál es la dirección y datos de registro del inmueble que funge como VIVIENDA PRINCIPAL, de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ARI YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, librándose oficio Nº 125 (folio 129). Por lo que en fecha 24/05/2016 (folio 151), se recibió y consignó a los autos, comunicación proveniente del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), suscrita por el Gerente Regional de Tributos Internos Región Centro Occidental, signada con el número SNAT/INTI/GRTI/RCO/DT/2016-000526, fechada en la ciudad de Barquisimeto el día 18/05/2016. De dicha comunicación se desprende que los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ARI YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, no se encuentran en la base de datos del Registro de Vivienda Principal, tal información no es materia controvertida en la presente causa.

Constan Pruebas testimoniales de los ciudadanos Robertson Enrique Miranda Robles, Marco Antonio Estupiñan Arismendi, María Leonor Osorio Trovat, José González, Yadecsi Yaguas, Alcides Álvarez, Jhonmir Pernalete y Rosa de Meléndez, de los cuales:
A los folios 142 y 143 el ciudadano ROBERTSON ENRIQUE MIRANDA ROBLES rindió declaración en los siguientes términos:

“…PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Osvaldo Sánchez y Annys Castillo? Contesto: “Si”. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo de donde conoce a los ciudadanos antes referidos y desde cuándo? Contesto: “Circunscripción militar del estado Lara, desde el año 2012” TERCERA PREGUNTA: ¿Conoce usted a los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez, de donde los conoce? Contesto:” “Si los conozco de ahí de la Circunscripción Militar del estado Lara, de vista” CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si llego a presenciar una reunión entre los ciudadanos Osvaldo Sánchez y Annys Castillo Reyes y los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez, y que trataba esas reuniones? Contesto: “Primero llega primero llegan a la circunscripción militar por cuestiones de trabajo, porque la ciudadana Annys Reyes, llevaba la contabilidad de su empresa y después ellos pactaron un negocio por una vivienda en lo cual yo también me encontraba en una situación similar causalmente y me entere de esa situación donde la ciudadana Annys le alquiló a la ciudadana Gina una vivienda ubicada en la zona Villas de Yara la cual me complació mucho debido a la situación que en tal momento se estaba desenvolviendo la ciudadana Annys, eventualmente se empezaron suscitaron ciertas problemáticas por que la ciudadana Gina empezó a subir el alquiler, si se quiere de manera unilateral, de los cuales Annys me comentaba porque teníamos una buena amistad, luego de eso me entere de que se había dado la posibilidad de la opción de compra donde Annys la acepto y la ciudadana Gina También acepto porque era ya de mutuo acuerdo, luego de eso la ciudadana Gina en varias oportunidades se presentó en la circunscripción militar del estado Lara, en las cuales yo presenciaba las reuniones porque mi área laboral me permitía estar en la cantina de la circunscripción en los cuales era donde se realizaba la reunión y evidentemente yo escuchaba lo que ellas hablaban, hasta el último día que la vi cuando ya había empezado a tener problemas porque ya la ciudadana Gina le estaba dando largas al asunto a la opción a compra y reunieron con el señor Osvaldo Sánchez y la ciudadana Annys Reyes y en ese momento le llevaron un bolso contentivo de una cantidad de dinero supuestamente equivalente al dinero que le había entregado Annys a Osvaldo al principio de la negociación en un bolso dando entender así que no quería continuar con la negociación habían transcurrido 2 años desde el momento que se había iniciado la negociación cuando Annys se vio la necesidad de vender su vehículo e inclusive entregar parte del dinero en efectivo para la liberación supuesta de la vivienda la cual nunca se realizo tomando así en evidencia que la ciudadana estaba actuando de mala fe desde el principio de la negociación. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si le consta por las conversaciones que presenció y escucho entre los ciudadanos Reinord Roldan, Ery Yinayra Rodríguez Oswaldo Sánchez Y Annys Castillo, si los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez le ofrecieron en venta a los ciuadadnos Oswaldo Sánchez y Annys Castillo una casa ubicada en la Urbanización Vilas de Yara, en la ensenada del estado Yaracuy y si conoce el monto de la venta? Contesto: “Si, absolutamente y un millón doscientos mil bolívares” SÉPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo por el conocimiento que tiene si le consta que los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez aumentaron en varias oportunidades el precio de la casa ofrecida? Contesto: “Bueno si, cuando ellos hicieron la negociación había quedado en que iban a pagar un alquiler de la vivienda, luego de que se concretaron el hecho de la opción a compra ellos estipularon un valor de la casa, Annys se empezó a mover con la cuestión de préstamo de Ley política habitacional donde aproximadamente casa 5, 6 o 7 meses le reunían y le decía que no le la podían vender por que el valor de la casa era otro, porque la situación no estaba normal, y todo lo demás, luego Annys aceptaba por la necesidad de la vivienda y comenzaba nuevamente el procedimiento del crédito bancario, donde luego se vuelve a repetir el aumento de la vivienda lo cual esto paso como en 3 o 4 oportunidades inclusive en la última oportunidad debido al juego que tenia la ciudadana Gina, Annys toma la decisión que cuanto iba hacer el compromiso de la vivienda ellos le ponen el precio cerca de dos millones, Annys toma la decisión de vender su vehículo y darle la mitad de la vivienda de una sola vez y así esperar la liberación de la vivienda donde la ciudadana Gina inclusive le dice que ella no va a pagar la liberación y Annys para liberar la vivienda y el día de la firma se le entrega el otro millón restante, transcurrió en lapso de tiempo donde Annys le preguntaba la ciudadana Gina por la liberación y estaba mantenía un engaño, que todavía no que para después que los tribunales no están trabajando y que para después, Annys tomo la decisión de empezar a moverse por su cuenta, y pagar lo demás para tratar de pagar lio que pudiese para agilizar el proceso, debido a esa diligencias que realizo es donde ella se entera donde en ningún momento la ciudadana Yinayra Rodríguez ha hecho ningún intento de pagar la liberación de la vivienda la cual la ciudadana Annys inmediatamente toma la decisión para reunirse a ver qué ha pasado y al principio la ciudadana Gina no respondía pero luego al responder fue a la circunscripción militar y le dijo que ella ya no quería continuar con el trámite de la venta de la vivienda donde Annys le dice que no era posible porque el tramite ya se había comenzado inclusive Annys tenía firmado unos papeles donde ellos aceptaban la negociación al momento de la compra venta. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si le consta que los ciudadanos Osvaldo Sánchez y Annys Castillo concretaron y le pagaron la inicial de la casa acordada a los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez y luego estos últimos aumentaron el monto de la negociación? Contestó: Si, inclusive en el momento en que ella da la primera parte que la da el millón doscientos ellos tenía una reunión con el banco y antes que las reuniones se establecieran la ciudadana Gina le dijo que no le podía vender la casa porque ahora valía más tres millones después tres millones quinientos donde la última reunión que hicieron donde yo puse le había incrementado ocho millones de bolívares en ese momento fue donde les dio un bolso contentivo con un supuesto millón, cierta cantidad de dinero que fue la que Annys le pago a la al principio de la negociación y le dijo de mala manera que hay tenia la plata que ella le había dado donde Annys evidentemente no la acepto y esta dijo de que se la iba a dejar fuera de la mesa y Annys le contesto que si la dejaba afuera y se le perdía no era su problema y los ciudadanos se fueron molestos. NOVENA PREGUNTA: ¿ Diga el testigo si cuando se refiere a la ciudadana Gina se está refiriendo a la demandada en el presente asunto Ery Yinayra Rodríguez Hernández? Contesto: “Si”.. Seguidamente el Tribunal procedió a formularle las siguientes preguntas Primera: ¿Diga el testigo si conoce que entre las partes se suscribió un contrato y qué tipo de contrato? Contestó: “Al comienzo de ellos empiezan la relación evidentemente Annys tenía tiempo ya tenía tiempo con ellos haciendo la contabilidad, la ciudadana Gina le dice a Annys que tiene una vivienda que esta alquilando y se la puede alquilar a ella la cual Annys acepta, después de mudarse hablando entre ellos se da la opción a compra le solicita le pide o le pregunta a Gina si podía existir la opción a compra donde la ciudadana Gina Acede en primera oportunidad y le dice que si que ella estaba pensando en venderle la casa donde ese momento Annys empieza hacer todas las diligencias pertinentes para la adquisición de la vivienda”. Segunda: ¿Qué tipo de contrato suscribieron las partes? Contestó: “Inicialmente fue verbal y después paso a ser privado, inclusive con un documento firmado a puño y letra”. Tercera: ¿Diga el testigo si sobre el inmueble pesa algún gravamen? Contestó: “Tengo el conocimiento sobre el inmueble no pesa algún gravamen, porque no deben nada solo se está a la espera a que el banco otorgue la liberación a solicitud de la ciudadana Gina”. Cuarta: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento donde se encuentra ubicado en inmueble? Contestó: “Si, en la Urbanización Villas de Yara calle 10…”
…”

Al folio 144 el ciudadano MARCO ANTONIO ESTUPIÑAN ARISMENDI, refirió

“...PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Osvaldo Sanchez Y Annys Castillo?. Contestó: Los conozco de trato y de comunicación desde que son vecinos mios. Siendo las diez y quince de la mañana (10:15 a.m.) la parte promovente deja constancia de la presencia de la ciudadana MARIA LEONOR OSORIO TROVAT, identificada con su cédula de identidad N° V-11.597.980. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo la dirección en donde viven y cuanto tiempo tiene viviendo allí?. Contestó: En la Urbanización Villas de Yara, tengo 5 años viviendo allí. TERCERA PREGUNTA: ¿ Que diga el testigo la dirección exacta de donde vive? Contestó: Urbanización Villas de Yara, calle 10 N° 10S25. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene por vecinos a los ciudadanos Osvaldo Sanchez Y Annys Castillo, domiciliados en el mismo sector de su urbanización en la casa N° 10S24 y desde cuando?. Contestó: Si los tengo, desde hace 3 años. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodriguez y explique? Contestó: Los conozco de vista si pero de trato no, porque ellos nunca han vivido alla. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que el ciudadano Reinord Roldan es el propietario de la casa identificada con el número 10S24 ubicado en la Urbanización Villas de Yara en la ensenada del estado Yaracuy y que está al lado de su casa. Contestó: Según él cuando se presento alla me dijo que era su casa. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que los ciudadanos Osvaldo Sanchez y Annys castillos celebraron un contrato de opción compra venta con el ciudadano Reinord Roldan por esa misma casa descrita anteriormente? Contestó: Cuando ellos llegaron a esa casa llegaron en opción de alquiler pero con opción a compra y al año ya ellos decían que tenían el negocio con ellos. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo el tiempo aproximado que llevan viviendo los ciudadanos Osvaldo Sanchez y Annys Castillo en la urbanización Villas de Yara, sector la ensenada del estado Yaracuy casa N° 10S24 y si ha sido permanente. Contesto: Ellos tienen 3 años en esa casa todos los días salen y llegan en la tarde de su trabajo a excepción de los sábado y domingos que están ahí todo el día. Seguidamente el Tribunal procede a formularle las siguientes preguntas Primera: ¿Diga el testigo si conoce que entre las partes se suscribió un contrato y qué tipo de contrato? Contestó: “Yo sé que ellos hicieron un contrato de venta de esa casa entre las dos partes porqué no se con cuál de ellos lo hicieron, parece que ellos lo hicieron entre las dos partes”. Segunda: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento donde se encuentra ubicado en inmueble objeto de la presente causa? Contestó: “en la Urbanización Villas de Yara, en la calle 10 número de casa 10S-24…”

Al folio 145 quedó estampada la declaración de la ciudadana MARÍA LEONOR OSORIO TROVAT, de la siguiente manera

“…“...PRIMERA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Osvaldo Sanchez y Annys Castillo y de donde?. Contestó: Si los conozco son vecinos. SEGUNDA PREGUNTA: ¿Diga el testigo la dirección en donde viven y cuanto tiempo tiene viviendo allí?. Contestó: Urbanización Villas de Yara, calle 10 N° 10S23 y tengo 5 años residenciada con mi familia. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene por vecinos a los ciudadanos Osvaldo Sanchez Y Annys Castillo, domiciliados en el mismo sector de su urbanización en la casa N° 10S24 y desde cuando?. Contestó: Si son vecinos, de la Urbanización desde hace aproximadamente 4 años. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodriguez y explique? Contestó: No, los conozco ya que nunca los he visto. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento de que los ciudadanos Osvaldo Sanchez y Annys Castillos celebraron un contrato de opción compra venta con el ciudadano Reinord Roldan por esa misma casa descrita anteriormente?. Contesto: Si, se supo que los vecinos realizaron el contrato compra venta con los dueños, por lo tanto se entrego una cantidad de dinero para la misma esperando finiquitar los documentos por parte del dueño para realizar la compra. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo a la respuesta anterior a cuales vecinos se refiere? Contesto: A la señora Annys Castillo y su esposo el señor Osvaldo Sanchez. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si por el conocimiento que tiene puede dejar constancia que los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodriguez no han vivido ni habitado en la casa numero 10S24 Urbanización Villas de Yara sector la ensenada del estado Yaracuy? Contestó: Nunca han vivido en esa dirección en el tiempo que yo tengo viviendo ahí. Seguidamente el Tribunal procede a formularle las siguientes preguntas, lo cual hace de la siguiente forma: Primera: ¿Diga el testigo si conoce que entre las partes se suscribió un contrato y qué tipo de contrato? Contestó: “si hubo un contrato de compra venta entre la señora Annys Castillo el señor Osvaldo y los antiguos propietarios”. Segunda: ¿Diga el testigo si tiene conocimiento donde se encuentra ubicado en inmueble objeto de la presente causa? Contestó: “En la Urbanización Villas de Yara, calle 10 casa numero 10S24…”

Al folio 148 se evidencia testimonial del ciudadano JHONMIR JOSE PERNALETE SEQUERA, quien manifestó entre otras cosas

“…Que vive en la Urbanización Villas de Yara, calle 8 Norte, casa 8N15, desde el mes de julio del 2007; igualmente refirió que pertenece a la junta Directiva de la Asociación de propietarios y co propietarios de la Urbanización Villas de Yara (ASOYARA) desde agosto del 2015 en elecciones vecinales y desde el mes de febrero tengo el cargo de presidente de la Asociación y lo estoy ejerciendo desde el 23 de febrero de 2016; igualmente refirió que no conoce a los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez; asimismo refirió que desde que está en la Junta no tiene conocimiento de que los ciudadanos Reinord Roldan y Ery Yinayra Rodríguez, hayan vivido en la Urbanización Villas de Yara sector la ensenada del estado Yaracuy en la casa N° 10S-24, ni ha tenido tramite con la asociación de pagos de nada, no aparecen en la data de propietarios o inquilinos de dicha asociación; igualmente manifestó conocer de vista, trato y comunicación a los ciudadanos Osvaldo Sánchez y Annys Castillo y de donde los conoce, y los conoce en diferente reuniones y actividades que se han planteado en la Urbanización así como asambleas de ciudadanos; de igual forma manifestó que puede dar constancia de que los ciudadanos Osvaldo Sánchez y Annys Castillo viven en su Urbanización Villas de Yara, sector la ensenada del estado Yaracuy…”

Para la valoración de estos testimonios es oportuno traer a colación el Artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica:

“Para la apreciación de la prueba de testigo el juez examinara si las deposiciones de estos concuerda entre si y con las demás pruebas y estimara cuidadosamente los motivos de las declaraciones y con la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en las sentencias la declaración del testigo inhábil, o del que apreciare no haber dicho la verdad, ya por la contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado expresándose el fundamento de tal determinación.”

La regla de valoración contenida en esta norma y la particularidad de esta prueba es la libre apreciación del juez, la intervención de sus máximas de experiencia y la regla de la sana critica, es imprescindible que el juez, al momento de analizar los testimonios verifique si existe algún interés en los testigos, relación entre sus dichos, fundamentos de los mismos, y sobre todo si los dichos del testigo puede concatenarlo con otras pruebas. En Añadidura de lo anterior, la deposición de los testigos no puede versar para acreditar la existencia de pactos o contratos donde la suma de la obligación exceda de Bs. 2,00 por tal motivo, quien suscribe parcialmente desecha dichas deposiciones en lo que respecta a las afirmaciones tendientes a la suscripción del contrato, a la par que tal hecho no fue controvertido porque fue afirmado por ambas partes y tal como lo impone el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, primeramente debemos tomar como base el artículo 1.387 del Código Civil, el cual dispone:

“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.

En cuanto a las testimoniales de los ciudadanos JOSE GONZALEZ, YADECSI YAGUAS, ALCIDES ALVAREZ y ROSA DE MELENDEZ, nada tiene que señalar esta instancia superior, debido a que los actos de los mismos fueron declarados desiertos.
Solicitó la citación de los ciudadanos Reinord Gregory Roldan Amaro, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-13.373.325, a fin de que ratifique el contenido y firma de los siguientes documentos:
• Originales DACIÓN EN PAGO ARTÍCULO 1290 DEL CÓDIGO CIVIL, identificado con el N° 168, acompañado con la copia del cheque N° S-92 03003574, del Banco de Venezuela, cuenta corriente N° 0102-0787-890000007142, del titular OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO, por la cantidad de BOLÍVARES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL QUINIENTOS (Bs.147.500,00) a nombre de Reinord Gregory Roldan Amaro, con fecha 09/10/2014.
• Documento original, denominado CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA suscrito entre sus apoderados y los demandados, en fecha 11/12/2014, en donde asumen los compromisos cada una de las partes.
• Documento en Original denominado DACIÓN EN PAGO, en donde el demandado declara haber recibido conforme la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs.1.000.000,00), en calidad de Adelanto a Negociación Sobre Venta de la casa ya descrita y que es objeto de la presente demanda, quedando pendiente la cantidad de BOLÍVARES UN MILLÓN (Bs.1.000.000,00), a través de crédito Hipotecario por Bancaribe.
Asimismo, pidió citar a la ciudadana ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ, titular de la Cédula de Identidad número V-13.267.662, a fin de ratificar el conocimiento de los hechos narrados en el libelo de demanda y el contenido del contrato de opción a compra y los diferentes pagos.
No obstante de tal solicitud, el Juzgado A Quo tuvo por admitidas dichas pruebas y señaló que hará su valoración al fondo; quien suscribe cree oportuno indicar que ninguno de los hechos que intenta demostrar nuevamente la parte demandante son hechos controvertidos, por lo que ya se encuentran ampliamente demostrados.
En cuanto a la prueba de ratificación de documental realizada por el ciudadano JHNMIR JOSE PERNALETE, y que riela al folio 149 de la primera pieza, es de advertir que efectivamente se encuentra solicitada en el escrito de pruebas consignado por la parte actora, mas no fue debidamente admitida como tal en el auto de admisión cursante a los folios 123 al 126, por tanto se desecha la misma.
Por otra parte, los demandados de autos en la etapa probatoria no consignaron ningún escrito al efecto, en consecuencia no existe nada que valorar al respecto.

V CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Narrado todo el iter procedimental, pasa quien suscribe a analizar la acción propuesta de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA–VENTA interpuesta por los ciudadanos OSVALDO SANCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO contra los ciudadanos REINORD ROLDAN AMARO y ERY RODRIGUEZ HERNANDEZ, todos antes identificados.
Adujo la parte actora, que suscribieron un contrato de índole netamente privado de opción a compra con arrendamiento, sobre un inmueble, constituido sobre unas bienhechurías con su respectivo terreno propio ubicado en la Urbanización Villas de Yara, Municipio Peña del estado Yaracuy; el contrato de arrendamiento de forma verbal –aducen los demandantes- por un canon de Bs. 2000,00 por tiempo determinado desde diciembre de 2012 hasta que pagaran la inicial de la vivienda; así mismo que pagaron Bs. 147.000,00 por concepto de la liberación de hipoteca que pesaba sobre el bien objeto del presente juicio. Posteriormente, que en fecha 5/01/2013 la codemandante Annys Castillo Rodríguez, recibe una notificación del codemandado Reinord Roldan, acerca del aumento del precio de la casa por Bs. 520.000,00 el cual aceptan, a su vez diciéndoles –los vendedores demandados- que en un mes y medio obtenían los documentos de liberación de la hipoteca, siendo falso -aducen-, pues, verificado dicho tiempo tampoco le suministraron dicha documentación y en ese mismo momento le notifican nuevamente un aumento del precio a Bs.750.000,00 el cual aceptan de igual forma.
Siendo así, al pasar unos días, y seguir cancelando el alquiler mensualmente los demandados aumentaron nuevamente el precio de la vivienda a Bs. 1.250.000,00 y posteriormente un nuevo aumento a Bs. 2.000.000,00 monto éste, al cual todos los involucrados en la negociación –esgrimen en la demanda- estuvieron de acuerdo, pero con la condición de que se pagara una inicial de Bs. 1.000.000,00 de forma inmediata, a lo cual accedieron los compradores demandantes pagándola efectivamente, vendiendo un carro de su propiedad, con la finalidad de cancelar dicho monto; no sin antes nuevamente imputarle al precio de la venta la suma de Bs. 147.500,00 correspondiente a una liberación de hipoteca, el cual igualmente pagaron; imputable al precio de la venta el monto de Bs. 1.147.500,00 quedando a deber el monto de Bs. 1.000.000,00 para cancelar totalmente el precio de la vivienda objeto del presente juicio. Finalmente, hablan nuevamente con los demandados vendedores, y estos le dicen que ahora la casa tiene un valor de Bs. 8.000.000,00 motivo por el cual interponen la presente demanda.
Además de lo anterior, afirman los demandantes que, para realizar la gestión del crédito hipotecario por parte del banco Bancaribe para terminar de adquirir la vivienda, debían consignar entre otros requisitos la constancia de liberación (de la hipoteca) o en su defecto documento borrador del mismo, y visto que tal instrumento nunca les fue suministrado por los demandados vendedores no pudieron gestionar tal crédito hipotecario.
Por su parte, los demandados, al momento de contestar la demanda, en su contestación convinieron como cierta la suscripción de un contrato privado de opción a compra venta con los demandantes de autos, sobre el inmueble descrito en la demanda, así como también, que los hechos narrados son ciertos y convienen en todas sus partes con los actores. Así mismo convienen en que es cierto que recibieron la cantidad de Bs. 1.147.500,00. Aducen que en la clausula quinta del contrato suscrito, establecieron como arras la cantidad de Bs. 500.000,00 como indemnización si no se llegase a celebrar un documento definitivo por cualquiera de las dos partes, y que como ellos no desean seguir adelante con la presente negociación entregaron en dicho acto (la contestación) la cantidad de Bs. 1.647.500,00 suma que obedece a todo lo recibido con ocasión al contrato demandado incluyendo el bono de penalización establecido por ambas partes.
Visto como quedó trabada la controversia, y argumentando cada parte sus alegatos y defensas, primeramente resulta necesario examinar la naturaleza del contrato suscrito por las partes y objeto del presente juicio, estudiando sus particularidades y sus consecuencias jurídicas, para ello, considera de vital importancia y transcendencia, invocar a este fallo, el criterio expuesto por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia 14-0662 de fecha 20 de julio de 2015, en la cual se mantuvo lo siguiente:

“…Con ocasión de la controversia que se ha generado respecto de la naturaleza del contrato de opción de compraventa, esta Sala considera necesario realizar las siguientes precisiones:
Según la doctrina actual de la Sala de Casación Civil, cuando en el contrato de opción de compraventa se encuentran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivale a un contrato de compraventa. No obstante, esta Sala observa que de ser así, quedaría excluido este tipo de contratos del mundo jurídico al considerarse a todos como contratos de compraventa, ya que en todos los contratos de opción de compraventa se establece un objeto en el cual se promete a futuro un bien en venta, a cambio de un precio, al cumplirse ciertas condiciones, para lo cual las partes expresan su voluntad o consentimiento.
De esta manera, se observa cómo se confunde lo que son los contratos preliminares con los contratos de promesa, los cuales son diferentes y sólo uno de ellos se refiere a lo que conocemos como contrato de opción a compraventa, por lo que la Sala aclarará la estructura y función de cada una de estas figuras, lo cual ya había empezado a realizar en la sentencia N° 1653/20.11.2013.
1. En primer lugar, debemos tomar en consideración que el contrato preliminar, es aquel que tiene por objeto la obligación de las partes, ya sea de una de ellas o ambas, de cooperar para la celebración de un contrato futuro especificado en el preliminar, generando en cabeza de los intervinientes la obligación de prestar el consentimiento (obligación de hacer), en un segundo momento o tiempo para la conclusión de un contrato definitivo que las partes no pueden o no desean aún concluir. Este contrato puede ser: a) unilateral o b) bilateral (Lupini, Luciano; La responsabilidad precontractual en el derecho comparado moderno y en Venezuela; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2011, pp. 163-168).
En nuestro Código Civil, no existe expresa mención de esta figura jurídica, ya que se refiere a un contrato atípico o innominado, diferenciándose de los tratos previos o tratativas (que no obligan contractualmente), de la minuta, de las cartas de intención y de las ventas a término o condicionales. Esta modalidad de contratos se produce en razón del principio de la autonomía contractual y tienen cabida dentro de la teoría general del contrato (Lupini, Luciano; Derecho de las obligaciones en el nuevo milenio; Segunda Edición, Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2007, p. 142).
Este tipo de contratos crea un vínculo generador de efectos jurídicos que se inserta en el proceso de formación del contrato definitivo que se debe celebrar, teniendo un efecto instrumental, que consiste en generar la obligación de prestar el consentimiento para suscribir un contrato futuro y no un efecto sustancial, como sería el que produce el contrato definitivo. Por ello, también se les llama pactum de contrahendo o pactum de ineundo contractu, pudiendo ser estos contratos preliminares, como antes se señaló, unilaterales o bilaterales, teniendo cada uno de ellos efectos distintos, aunque ambos son negocios jurídicos bilaterales, cosa distinta a que el contrato sea bilateral o no.
Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar. Cabe resaltar que estos contratos preliminares pueden preceder, a su vez, una amplia gama de contratos típicos o atípicos, nominados o innominados (Lupini, Luciano; Estudios de Derecho Privado; Academia de Ciencias Sociales y Políticas, 2010, pp. 189-195).
En Venezuela, tenemos un artículo similar al artículo 2.932 del Código Civil italiano de 1942, que es el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil venezolano, que reconoce la autonomía conceptual de la categoría de los contratos preliminares, el cual establece:
“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.”

(… omissis…)
El contrato preliminar (en general) de compraventa de inmuebles se caracteriza porque para el momento de su estipulación, se aceleran algunos efectos del contrato definitivo, como la anticipación de buena parte del precio o la inmediata ocupación del inmueble por parte del promitente comprador, lo cual difiere de la venta de la cosa futura, teniendo como elemento principal la volición de las partes. En el contrato de cosa futura, las partes se obligan en forma inmediata y definitiva a pagar el precio y la otra a transferir la propiedad de la cosa, quedando el efecto traslativo diferido para el momento de la construcción del bien. En cambio en el preliminar, se requiere siempre de otra manifestación de voluntad para que ocurra el efecto traslativo. Así, los acuerdos relativos a la anticipación de efectos del contrato de compraventa generan obligaciones derivadas del preliminar, sin que por ello se trate de la compraventa definitiva.
Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fe en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de la buena fe en sentido objetivo, entendida como regla de conducta y como principio general del derecho (En tal sentido: Lupini, Luciano, La responsabilidad precontractual en el derecho Comparado moderno y en Venezuela, Caracas, 2014, pp. 201-219).
El contrato preliminar es un verdadero contrato, que puede venir, a su vez, precedido de tratativas. Se diferencia también de los acuerdos parciales, de las minutas de contrato y de las cartas de intención, figuras que se insertan en la formación progresiva del contrato, pero que carecen de carácter contractual preliminar y, por ende, no procede la ejecución forzosa de éstas
En el contrato preliminar unilateral ambas partes sí pueden poner fin al contrato antes de la fecha establecida para el cumplimiento de la obligación establecida, sin que se dé como un hecho que se convierte en el contrato definitivo con la aceptación del oferido o beneficiario, procediéndose a pagar lo establecido en la cláusula penal, a diferencia de la promesa unilateral o contrato de opción de compra venta en la cual sí se da por constituido el contrato definitivo automáticamente, al cumplirse determinados eventos, tal como se explicará más adelante.

(… omissis…)

El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, establece una sentencia de condena (aplicable a los contratos preliminares), ya que atribuye al juez el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida, con la consecuencia de que en caso que la parte perdidosa no cumpla voluntariamente la decisión, la declaración se tiene como emitida, siendo una ejecución forzosa en especie y el juez en su fallo sustituye la voluntad no expresada. Sobre todo, porque se contempla un lapso no menor de tres días ni mayor de diez para que el deudor efectúe el cumplimiento voluntario (artículo 524 del Código de Procedimiento Civil). En cambio la sentencia constitutiva produce directamente los efectos del contrato no concluido sin sustituir la voluntad del renuente, sino que la obvia, al producir las consecuencias y efectos directamente (como el caso italiano con su artículo 2.932 del Código Civil).
En nuestro país no se ha establecido la obligación de registrar un contrato preliminar de compraventa, por existir en la materia el principio de la libertad de las formas y para no privar a las partes de contar con un instrumento flexible, menos formal, para regular sus intereses en un momento en el cual aún no tienen seguridad o certeza sobre si se desean concretar los efectos definitivos de un contrato de compraventa, máxime cuando el artículo 531 del Código Adjetivo establece que “…la sentencia sólo producirá efectos [contrato no cumplido] si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos” (corchetes de esta Sala). De allí que, si el comprador no ha pagado el precio, mal puede pretender que el contrato preliminar sea equiparable a una venta. (Destacado de este Tribunal Superior)
(…omissis…)

La diferencia de la promesa bilateral de compraventa, con el contrato de opción propiamente dicho (promesa unilateral), está en que el segundo se debe reputar perfeccionado en el momento en que ocurre el ejercicio de la opción y tan sólo en ese momento ocurre el efecto traslativo de la propiedad, como consecuencia de la manifestación de la voluntad del optante, por lo que el beneficiario de una promesa u opción no necesita pedir la ejecución forzosa en especie a través de una demanda que procure el cumplimiento de una obligación de contratar que perfeccione la compraventa, sino que ya la venta está perfeccionada y sólo debe pedir el cumplimiento de las obligaciones del contrato, como lo es la tradición de la cosa. En cambio en el contrato de promesa bilateral de compraventa cuando haya negativa de alguna de las partes de suscribir el documento definitivo, será necesaria una sentencia de condena que constituirá el negocio jurídico perfeccionado.
Por otra parte, no se podrá intentar la acción de cumplimiento cuando el objeto del contrato preliminar sea un bien determinado, que haya perecido después de la celebración del contrato preliminar de compraventa. También quedan excluidos los casos en que no estén suficientemente determinados los elementos esenciales del contrato futuro, en el preliminar, por lo que de darse un incumplimiento, procedería únicamente el resarcimiento de daños y perjuicios.
En conclusión, ante el incumplimiento de la obligación de contratar derivada de un contrato preliminar procede la acción de cumplimiento de contrato y si la parte que ha sido condenada a ello, no otorga la escritura, la sentencia suple su manifestación de voluntad por mandato de la norma. Ello, siempre y cuando la ejecución en especie no esté excluida por el contrato.
El recurso a la ejecución específica puede ser impedido por las partes convencionalmente, en virtud del poder de autoregulación de sus intereses negociales según el principio de la autonomía de la voluntad, por lo que la inclusión de una cláusula penal en el contrato preliminar, no significa por sí sola, que queda excluida esta opción, ya que la inclusión de una regulación convencional de los daños, no basta para impedir el ejercicio de esta acción judicial, siendo necesaria una manifestación univoca de voluntad en este sentido. Así que cuando esté excluido el recurso a la ejecución forzosa en las cláusulas contractuales del contrato preliminar bilateral de compraventa, ante el incumplimiento de una de las partes sólo queda a la otra la demanda de resarcimiento por daños y perjuicios, que se suele regular convencionalmente con la cláusula penal. De esta manera cabría pensar que hay dos clases de contratos preliminares bilaterales, aquellos que admiten la ejecución forzosa y los que no.
En la promesa bilateral de compraventa, la posibilidad de intentar la acción resolutoria del contrato en caso de incumplimiento de la obligación de una de las partes es viable.
Por otra parte, para que la sentencia surta sus efectos, debe existir la constancia del cumplimiento de la obligación de la parte demandante. En el caso de que la prestación no sea todavía exigible para el momento de la demanda, dado que el cumplimiento o la oferta de la prestación no es un presupuesto procesal de admisión de esta demanda, la misma puede realizarse durante el transcurso del juicio, así como en el caso del cumplimiento. Cuando el actor sea el promitente comprador y el contrato preliminar contemple la obligación de pagar el precio en el momento de la celebración del contrato definitivo, el pago del precio debe ocurrir antes de que se produzca la sentencia, y conste en el expediente el cumplimiento de la prestación contractual por parte del comprador-oferido.
En este sentido, cuando la Sala de Casación Civil asimila los contratos preliminares de compraventa o promesas bilaterales de compraventa con el contrato definitivo, desconoce lo relativo a la formación progresiva del contrato, negándoles su autonomía conceptual, contrariando el propósito buscado por las partes al celebrar dichos contratos, violentando así el principio de la autonomía contractual, al considerar que la promesa bilateral de compraventa equivale a la venta definitiva porque el inmueble y el precio establecidos en el contrato preliminar se encuentran determinados, como si en Venezuela existiera un artículo similar al artículo 1.589 del Código Napoleónico de 1804, que introdujo la norma que equiparaba la promesa de venta con la venta definitiva.
Asimismo, tampoco se comparte la consideración según la cual se considera que como contrapartida del sacrificio que hace el promitente (oferente) de mantener la irrevocabilidad de la oferta por un tiempo, en contraprestación de un premio (el precio) de la opción, se está en presencia de un contrato bilateral y sinalagmático, lo cual tiene efecto en relación a las solemnidades y pruebas. El hecho de que exista un premio (valor de la oportunidad) para el promitente, no significa que se trate de un contrato bilateral, sino que sigue siendo unilateral ya que las obligaciones del promitente y el beneficiario no son recíprocas o correspectivas, pasando únicamente a ser sinalagmático el contrato cuando el premio de la opción resulte muy elevado en relación al precio acordado. Ante esto se deben tomar en cuenta los elementos esenciales y accesorios del contrato para poder determinar cuándo se perfecciona el mismo.
El contrato de opción de compraventa es la promesa unilateral de venta o compra de los franceses establecido en sus artículos 106-1, 106-2 y 106-3 de su Código Civil, equivalente al pacto de opción de los italianos establecido en el artículo 1.331 del Código Civil Italiano (que no es el contrato preliminar acá estudiado). De allí que no pertenece al campo de los contratos preliminares que requieren una nueva manifestación de voluntad de todas las partes que intervienen para poder ser definitivo, sino de los contratos ya concluidos (definitivos en sentido amplio), ya que su perfeccionamiento depende única y exclusivamente del optante quien recibe una oferta irrevocable hecha por el promitente, por un cierto tiempo, para celebrar un ulterior contrato, sujeto a la aceptación o no de la oferta de manera libre (Rodríguez, Mauricio; El contrato de opción; Segunda Edición, Livrosca, 1998, pp. 49-74).
El contrato de opción aunque es firme, es un contrato que puede conducir, pero no necesariamente, a la conclusión de un contrato ya sea de venta, permuta, arrendamiento o cualquier otro nominado o innominado, por cuanto tiende a la formación del contrato, que puede formarse o no (contrato eventual), de ejercerse la opción.
En razón de lo anterior, es que todo juez de la República, debe revisar y observar de forma individualizada los elementos, términos, características y condiciones establecidas en cada uno de los contratos sometidos a su conocimiento, a los fines de determinar su naturaleza, independientemente de la denominación que se le haya dado al mismo por las partes, y notar si se trata de un contrato preliminar, una promesa u otro tipo de contrato, para establecer los efectos y consecuencias debidas del contrato realmente suscrito, de conformidad como lo señala el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil.
Esta Sala Constitucional ordena remitir copia certificada del presente fallo a todos los presidentes de los distintos circuitos judiciales del país para que se haga extensivo su conocimiento en todos los tribunales de la República y su publicación en la página web del Tribunal Supremo de Justicia. Así se decide….” (sic)

En este punto, es importante transcribir el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, veamos:

“Si la parte que resulte obligada según la sentencia a concluir un contrato no cumple su obligación, y siempre que sea posible y no esté excluido por el contrato, la sentencia producirá los efectos del contrato no cumplido. Si se trata de contratos que tienen por objeto, la transferencia de la propiedad de una cosa determinada, o la constitución o la transferencia de otro derecho, la sentencia sólo producirá estos efectos si la parte que ha propuesto la demanda ha cumplido su prestación, de lo cual debe existir constancia auténtica en los autos.” (Resaltado de este Juzgado de Alzada.)

Ahora bien, siendo así, es muy claro para quien suscribe que, en el presente caso debe aplicarse el criterio sostenido por la Sala Constitucional traído a colación, y más aún, en toda fuerza y extensión, el artículo anteriormente citado, en el sentido de que, efectivamente, existe un contrato de opción a compra no controvertido por las partes, el cual es de eminente naturaleza bilateral, y que sirve de base para un documento definitivo (y ulterior), aunque, no está demás discernir que, el presente goza de todos los factores, como lo son el del consentimiento mutuo, el precio y un objeto determinado, que incluso ya surtió un efecto jurídico acelerador de la venta que se perseguía concretar con el mismo, de tal modo que, ya está hecho un pago parcial del precio de la venta (más de la mitad de lo que se había convenido), así como ya se verificó la tradición de la cosa y ulterior ocupación del mismo; sin embargo, no puede proceder la presente demanda, en virtud de que, la parte actora, que demandó el cumplimiento del mismo, no logró demostrar en autos, que ha cumplido su contraprestación pendiente, la cual sería en este caso, el pago del precio restante de la venta o la consignación de Bs. 1.000.000,00 que era la obligación a la que estaban sujetos los demandantes. Así se decide.
De tal forma que, para que una hipotética demanda de cumplimiento pueda ser ejecutada, y pueda proceder un ulterior cumplimiento de contrato demandado, quien suscribe o cualquier otro juez debe verificar primeramente el efectivo cumplimiento del contrato de las obligaciones impuestas a la parte actora (en este caso) para poder exigir el cumplimiento de su contra parte, tal y como lo expresa el artículo 531 del CPC, situación que en el presente caso, -como se indicó- no se verificó motivo por el cual no debe proceder la presente demandada, debiendo la parte demandante, si así lo dispone, intentar nuevamente una acción de efectos similares, pero donde efectivamente demuestre que ha cumplido con el pago total de la vivienda (en este caso la suma restante de Bs. 1.000.000,00) para que una ulterior sentencia pueda ser tomada como título de propiedad, o como lo expresa el criterio expuesto del Máximo Tribunal –y sin lugar a dudas el artículo 531 del CPC- una sustitución de la parte volitiva de uno de los contratantes, en este caso de los demandados, puesto que, en sí mismo el consentimiento, el objeto y el precio ya están fijados en el contrato denominado opción a compra.
Sin embargo, es obligatorio dejar claro, en cuanto a la defensa esgrimida por la parte demandada referente a que no desea proseguir con la contratación hecha, aunque reconoce como ciertos todos los puntos expuestos por la parte demandante, y por ello es que pone a disposición el monto pagado como precio de la vivienda y lo dispuesto como clausula penal, no considera válido este argumento quien suscribe, acogiéndose estrictamente al criterio expuesto por nuestro Máximo Tribunal, donde especifica que este tipo de contratos no acepta clausula penal o arras, pues, en sí mismo, constituyen documentos traslativos de propiedad, pues, llenan todos los requisitos de una venta definitiva. Así se decide.
Cosa distinta sucede en los contratos preliminares de carácter bilateral, repacemos un extracto de la ya citada, sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, Nº 14-0662, de fecha 20 de julio de 2015, en la cual se mantuvo lo siguiente:

…Así, en el contrato preliminar bilateral se obligan ambas partes y en el unilateral sólo una de ellas a prestar su consentimiento y suscribir el contrato definitivo (obligación de hacer) en un futuro. En el primero hace falta el mutuo disenso para liberarse de la obligación, en el segundo basta con que el beneficiario de la obligación, renuncie a ejercer su derecho o a exigir el cumplimiento del contrato preliminar….
OMISIS…
…Los contratos preparatorios en general, se distinguen de los tratos previos o tratativas, en cuanto a que éstas últimas no vinculan a las partes, salvo el caso de ruptura abusiva, que podría dar lugar a la resarcibilidad del daño a favor del contratante inocente que confió de buena fé en la seriedad de la negociación. En efecto, aún en la fase precontractual las personas que están negociando se encuentran obligadas a obrar conforme a los parámetros de buena fe en sentido objetivo….”

En consecuencia, una vez realizado el análisis de las actas procesales que conforman este expediente, no le queda más a esta Juzgadora que declarar con lugar la apelación interpuesta por la parte demandada contra la decisión proferida en fecha 01 de junio de 2017 por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy; en consecuencia queda revocada la misma, tal y como se expresará de manera expresa en la dispositiva del presente fallo, y así se decide.
VI DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 31 de julio de 2017, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado HÉCTOR JOSÉ NOGUERA MORA, IPSA N° 72.292, contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 01 de junio de 2017, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES en contra de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ.
SEGUNDO: QUEDA REVOCADA la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 01 de junio de 2017; en consecuencia, SIN LUGAR la presente acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCIÓN DE COMPRA VENTA Y DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por los ciudadanos OSVALDO RAMÓN SÁNCHEZ CRESPO y ANNYS LOIRET CASTILLO REYES en contra de los ciudadanos REINORD GREGORY ROLDAN AMARO y ERY YINAYRA RODRÍGUEZ HERNÁNDEZ.
TERCERO: No hay condenatoria en costas por el ejercicio del presente recurso de conformidad con el artículo 281 del CPC
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 25 días del mes de febrero de dos mil dieciocho. Años 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR TEMPORAL,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEAN
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA,

Abg. LINETTE VETRI MELEAN