TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 24 DE MAYO DE 2018
AÑOS: 208° y 159°

EXPEDIENTE: N° 14.615.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

PARTE DEMANDANTE: Ciudadano, JOAO FERNANDES DE ABREU, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 81.392.194 de este Domicilio.

APODERADO JUDICIALE DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogado, PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, Inpreabogado Nros. 23.666.

PARTES DEMANDADAS: ciudadanas, ANTONIA RUÍZ DE REY y MARÍA TERESA REY RUÍZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nros. V-11.279.114 y V-15.339.841 respectivamente y de este domicilio.

APODERADO JUDICIALE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados, MOISES ENRIQUEZ MARTÍNEZ SILVA, Inpreabogado Nros. 232.866.

El 10 de diciembre de 2014, el JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, recibió por distribución la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, interpuesta por el ciudadano JOAO FERNANDES DE ABREU, up supra identificado contra las ciudadanas ANTONIA RUIZ DE REY y MARÍA TERESA REY RUIZ MARIO JOSÉ PARRA VIEZ, antes identificadas. Y ese mismo día fue distribuida al JUZGADO PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE ESTA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL. Del escrito libelar se desprende lo siguiente:

“…TITULO I. DE LOS HECHOS. Capítulo I. Origen de la obligación y el incumplimiento de convenio: En fecha 23 de noviembre de 2012, celebre un contrato de promesa bilateral de compra-venta con la SUCESIÓN JUAN VICENTE REY ALONSO, constituida por las ciudadanas ANTONIA RUÍZ DE REY, titular de la cédula de identidad Nº 11.279.114, y MARIA TERESA REY RUIZ, titular de la cédula de identidad Nº 15.339.841, representadas en el momento de la celebración por el ciudadano ISIDRO ANTONIO ALONSO LINAREZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 12.286.661, de este domicilio representación que consta en dos (02) poderes, respectivamente, uno registrado en el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de Estado Yaracuy, en fecha 24 de abril de 2012, bajo el Nº 5 folio 23 del Tomo 10 del Protocolo de Transcripción del Presente año 2012, y otro registrado ante la misma oficina de Registro Público en fecha 24 de abril de 2012, bajo el Nº 6 folio 28 del tomo 10 de Protocolo de Transcripción del año 2012, cuyos datos también se hacen constar en el documento contentivo del contrato de Promesa Bilateral de Compraventa, sucesión surgida según Planillas Sucesorales Nº F-2009-07-00069323, Nº 2008-07-00-85856 y F-2008-07-00885855, siendo las herederas de la Sucesión JUAN VICENTE REY ALONSO las indicadas ciudadanas, y por lo tanto las acreedoras de la deuda que se señala a continuación, denominándose aquel, (como representantes de las acreedoras), EL PROMITENTE VENDEDOR y yo EL PROMITENTE COMPRADOR, recayendo como objeto de local comercial y un garaje, distinguido éste local comercial con el número 3 y situado en la planta baja del edificio denominado “SAN DANIEL”, ubicado en el cruce de la avenida La Patria con la calle 16, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe, del Estado Yaracuy, el cual consta de dos (2) baños, un corredor y un área para recibo, mientras el mencionado garaje está situado en el mismo edificio, siendo los linderos particulares del referido local comercial los siguientes: NORTE: En tres metros lineales con veintiocho centímetros (3,25 mts.) aproximadamente con la avenida La Patria, SUR: Con ocho metros lineales con setenta centímetros (8,70 mts.) aproximadamente con el estacionamiento del apartamento Nº 3 y con tres metros lineales con setenta y cinco centímetros aproximadamente con la escalera de acceso al apartamento Nº 3; ESTE: Con ocho metros lineales con setenta y cinco centímetros (8,75 mts.) aproximadamente con la calle 16, y NOROESTE: con catorce metros lineales con veinticinco centímetros (14, 25 mts.) aproximadamente con el Liceo Arístides Rojas. Justo en la celebración se suscribió entre el PROMITENTE VENDEDOR y el PROMITENTE COMPRADOR un contrato escrito donde se refleja claramente las condiciones y términos de la Promesa Bilateral de Compra-Venta, vale decir, la compra-venta propiamente dicha, se acordó nueva cláusulas. La primera cláusula se estableció el objeto de la compra-venta, descrita en el Titulo Primero de este escrito, el cual doy como reproducidas en este Título II, además de señalarse como adquirieron tanto el local de comercial y el Titulo II, además de señalarse adquirieron tanto el local de comercial y el garaje la SUCESION JUAN VICENTE REY ALONSO, estableciendo que las mencionadas herederas y acreedoras ANTONIA RUIZ DE REY y MARIA TERESA REY RUIZ lo adquirieron según la Planilla Sucesoral N°F-2009-07-00069323, quien el de cujus a su vez lo adquirió según Planilla Sucesoral Nº F- 2008-07-0085856 y Nº F-2008-07-0085855, vale decir, de sus padres fallecidos SERVANDO REY ANTON y PASCUALA ALONSO DE REY . Luego en la tercera cláusula se estableció como precio la cantidad de CUATROCIENTOS MIL BOLIVARES, (Bs. 400.00,oo), comprometiéndose el comprador o el PROMITENTE COMPRADOR , según dicha cláusula, es decir, mi persona, la cantidad de DOCIENTOS MIL BOLIVARES,( Bs. 200.000,oo), para el momento de firmarse el contrato escrito en referencia, lo cual debió ser en principio mediante transferencia a la cuenta Nº 0114-0270-43-27013554691, sin señalarse el Banco ni el titular de dicha cuenta, pero hubo una novación en este punto concreto, en virtud que dicho pago no se efectúo de esa manera sino que el PROMITENTE VENDEDOR aceptó que se pagará mediante cheque de gerencia Nº 42542878, de la cuenta Nº 0114-0270-45-27-00070770, del Banco Bancaribe, a nombre de SIRALIVIA LINARES DE ALONSO, el cual recibió con satisfacción, de tal manera que hubo la novación de conformidad con lo primero ordinal del artículo 1.314 del Código Civil, repito en relación a esta obligación. Ahora bien, ciudadano Juez, entre la SUCESION JUAN VICENTE REY ALONSO y mí persona pactamos en la cláusula quinta lo siguiente:“…QUINTA: Es convenido y así lo acepta expresamente EL PROMITENTE VENDEDOR, que el PROMITENTE COMPRADOR, pueda a su elección celebrar la compraventa aquí pactada y pagar el precio de venta del inmueble en un plazo menor al máximo estipulado en la cláusula anterior…” De modo, ciudadano Juez, que tengo el derecho a elegir pagar antes del tiempo estipulado en la clausula cuarta, aun cuando no se estableció una fecha cierta o determinada, en virtud que se dejó el tiempo a la merced del protocolo del documento de propiedad horizontal del edificio SAN DANIEL, donde se encuentra el local y el garaje objeto de la promesa bilateral de compraventa o venta propiamente dicha, (según criterios jurisprudenciales y doctrinarios que en su debida oportunidad expondré y señalaré), situación ésta preocupante y de gran incertidumbre, pues desde que se celebro el contrato de PROMESA BILATERAL DEL COMPRAVENTA, o sea el día 23 de noviembre de 2012, hasta la presente fecha el PROMITENTE VENDEDOR o la SUCESIÓN JUAN VICENTE REY ALONSO no ha cumplido en registrar el documento de propiedad horizontal del mencionado edificio SAN DANIEL por razones que no se justifican, puesto que ha transcurrido casi dos (2) años, más exactamente Un (1) año y Once (11) meses casi. De tal manera, ciudadano Juez, que la sana crítica nos conduce a pensar manera razonable sobre el tiempo requerido y suficiente para registrar un documento de propiedad horizontal y efectuar todas las diligencias complementarias han sido agotadas y por ende no se justifica que hasta la presente fecha las vendedoras no hayan cumplidos. Es el caso, ciudadano Juez, que ciertament5e hasta la fecha EL PROMITENTE VENDEDOR no ha cumplido con la protocolización del documento de condominio del mencionado edificio “SAN DANIEL”, y lo peor del caso que ha pretendido cambiar a esta altura el precio, cuando le es prohibido por la mencionada Clausula Cuarta, mas cuando el hecho del atraso y del cumplimiento es de parte del PROMITENTE VENDEDOR o del VENDEDOR, puesto por la sana critica deducimos que desde la fecha de la celebración de señalado contrato de venta o llamado PROMESA BILATERAL DE COMPRA-VENTA, o sea el día 23 de noviembre de 2012, hasta la presente fecha, ya debió haberse registrado el documento de condominio del edificio SAN DANIEL , sin existir hasta ahora ninguna causa que justifique el atraso o la no protocolización del mismo, incumpliendo de esta manera de VENDEDOR o EL PROMITENTE VENDEDOR o las HEREDERAS en efectuar las diligencias necesarias y útiles, así como gestionar todo lo necesario para protocolizar el documento de condominio, por lo que se traduce en la falta de “incumplimiento” en sus obligaciones pactadas, transcurrido dos (02) años en espera para que cumplan. A raíz del anterior, le solicite en reiterada oportunidades al Apoderado de las mencionadas Herederas que cumpliera y obviamente que no le pagaría otra cantidad que no fuese la pactada por nosotros, más cuando la cláusula cuarta de estableció no aumentar el precio o más exactamente, que el precio se mantendría mientras durase el tiempo para protocolizar el referido documento de condominio del edificio SAN DANIEL, advirtiéndole que de seguir con esa actitud tendría que recurrir a la vía jurisdiccional. Sin embargo el apoderado de la SUCESIÓN JUAN VICENTE REY ALONSO, ciudadano ISIDRI ANTONIO ALONSO LINARES, insistió y manifestó no querer recibir el resto del precio y de igual manera me manifestó no querer recibir el resto del precio y de igual manera me manifestó que si quería pagar antes tenía que pagar más de Dos Millones Quinientos Mil de Bolívares, (Bs. 2.500.000,oo), situación ésta contaría a lo pactado, más cuando me hace ver que los papeles, haciendo referencia al supuesto documento de propiedad horizontal del edificio SAN DANIEL ya se encuentran protocolizados, circunstancia ésta que no ha ocurrido, por lo menos hasta la presente fecha. Con respecto a este punto, como quiera que la cláusula quinta señala que el PROMITENTE COMPRADOR podrá pagar el resto del precio de manera anticipada, vale decir, antes de la protocolización del documento de condominio del edificio SAN DANIEL, es por ello que todo evento, y como prueba de querer cumplir con mi compromiso pactado, consigno en este acto cheque de gerencia en original Nº 00122365, de la cuenta número 0102-00-78-10-0900000028, del Banco BBVA Provincial, a nombre de una de las herederas y demandada en este escrito, ciudadana MARIA TERESA RE RUIZ, por la cantidad de Doscientos Mil Bolívares, (Bs. 200.000,oo), entendiéndose perfectamente que la venta siempre se pactó, en consecuencia anexo dicho cheque al presente escrito de la manera que más adelante indico. Sin embargo, ciudadano Juez, antes de intentar la presente acción, intente la Oferta Real consagrada en el artículo 819 del Código de Procedimiento Civil, en el último semestre de este año 2014, tramitándose ante el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y de Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el expediente Nº 178/2014, siendo infructuosa los cuatro o cinco 4 ó 5) intentos de Oferta Real, vale decir, que la Oferta Real no se pudo lograr a pesar de las veces que el Tribunal se traslado, y si fuera poco, en dos lugares, uno en la residencia indicada en el contrato de Promesa Bilateral de Venta y otra en una dirección distinta, siendo la casa donde habita el apoderado, a pesar de efectuarse los traslado en días distintos y en diferentes horas. Lo ofertado era la cantidad acordada en el contrato de Promesa Bilateral de Venta como remanente, siendo la cantidad de Doscientos Mil Bolívares, (Bs.200.000,oo), girandose un cheque de gerencia a nombre del apoderado ISIDRO ANTONIO ALONSO LINAREZ. Capítulo II. De la titularidad de propiedad del inmueble objeto del Contrato de Promesa Bilateral de Venta. El inmueble objeto del señalado Contrato de Promesa Bilateral de Venta, es decir, el local Nº 3 y el garaje, anteriormente mencionados, le pertenece a las ciudadanas ANTONIA RUIZ DE REY y MARIA TERESA REY RUIZ, ya identificadas, por ser herederas de su de cujus JUAN VICENTE REY ALONSO, según Planilla Sucesoral arriba mencionada y donde consta los datos de identificación con que contaba en vida el referido de cujus, quien a su vez lo adquirió según herencia ab-intestato de sus padres difuntos, SERVANDO REY ANTON Y PASCUALA ALONSO DE REY, según Planillas Sucesorales arriba mencionadas y donde también consta los datos de identificación con que contaba en vida los referidos de cujus, además le pertenece a las mencionadas ciudadanas herederas por documento contentivo de la partición y liquidación de la masa hereditaria entre otros herederos de éstos, según documento registrado ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 11 de junio de 2012, bajo el Nº 16, folio 121 Tomo 14 del Protocolo de Transcripción del año 2012.TITULO II. DEL DERECHO. Con respecto al derecho deducido, tenemos: conforme al artículo 1.167 del Código Civil, podrá la parte afectada de un contrato solicitar el cumplimiento o resolución del contrato, es así que el referido artículo señala textualmente:“Articulo 1.167.- En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y prejuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.(/Negrilla mía).El artículo 1.159 del código civil expresa que los contratos tiene fuerza de ley entre las partes y el articulo 1.264 ejusdem señala por su parte que las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. Además, ciudadano Juez me asiste el derecho de ser tutelado judicialmente por el Estado; vale decir, tengo el derecho de la protección del Estado en mis derechos y garantías constitucionales, como bien lo expresa el artículo Nº 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, el cual señala:“Articulo 26.- Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectiva de los mismos y a obtener con prontitud la decisión correspondiente. El Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”A su vez, el artículo
27 de nuestra Constitución Nacional establece: “Articulo 27.- Toda persona tiene derecho a ser amparada por los Tribunales en el goce y ejercicio de sus derechos y garantías constitucionales, aun aquellos inherentes a la persona que no figure expresamente en esta Constitución o los instrumentos internacionales de derechos humanos. …”Así mismo, el artículo 257 de la misma Constitución Nacional establece: “Articulo 257.- El proceso constituye un instrumento fundamental para la realización de la justicia.…”.TITULO III.PRETENSIÓN. Por las razones de hechos y con los fundamentos de derechos antes explanados, conforme al Artículo 1.167 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 388 del Código de Procedimiento Civil, (juicio ordinario), acudo ante su competente autoridad con el fin de demandar, como en efecto demando a las ciudadanas ANTONIA RUIZ DE REY, titular de la cedula de identidad Nº11.279.114, y MARIA TERESA REY RUIZ, titular de la cedula de identidad Nº 15.339.841, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, para que cumplan: PRIMERO: a otorgar conmigo y protocolizar ante el Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, del documento de condominio del edificio SAN DANIEL, ubicado en la avenida la Patria cruce con calle 16, Jurisdicción del Municipio San Felipe estado Yaracuy, y le el cual me fue vendido y que le pertenecían aquellas según planillas Sucesorales F-2009-07-00069323, F-2008-07-00-85856 y F-2008-07-0085855, respectivamente, cuyos de cujus los adquirieron según documentos de reconocimiento de derecho autenticado en fecha 14 de junio del 2010, bajo el numero 01 tomo 82 en la Notaria Publica de San Felipe estado Yaracuy y debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el numero 16, folio 121, tomo 14 del protocolo de transcripción del 2012 en fecha 11 de junio del 2012. SEGUNDO: a otorgarme el documento de venta ante el referido registro, o sea ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, siendo el objeto de la venta un apartamento y dos locales comerciales. TERCERO: En pagar las costas procesales. Solicito que el Tribunal en su sentencia definitiva establezca el tiempo prudencial para dicho cumplimiento. TITULO IV.ESTIMACION DE LA DEMANDA. En consecuencia, de conformidad con lo establecido en el artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, estimo la demanda en la cantidad de TRECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL BOLÍVARES, (Bs.382.00,oo), la cual equivale a Tres Mil Siete con Ocho Unidades Tributarias, (3.007,8 U.T).TITULO V. Domicilio Procesal. Señalado como domicilio procesal, es decir a los efectos de este proceso, ASI: téngase como domicilio procesal de las demandadas, las ciudadanas ANTONIA RUIZ DE REY, titular de la cédula de identidad Nº 11.279.114, y MARIA TERESA REY RUIZ, titular de la cedula de identidad Nº15.339.841, en avenida Alberto Ravell, casa hacienda Santa Teresa, sin número, sector Los Pinos, Municipio Independencia, Estado Yaracuy, prácticamente al lado de lo que se llamó el Instituto Universitario de Tecnología del Estado Yaracuy, (IUTY), dirección pactada en la clausula octava, y de la parte demandante en el local distinguido con el número 3 situado en la planta naja del edificio denominado “SAN DANIEL”, ubicado en el cruce de la avenida la Patria con la calle 16, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe, del Estado Yaracuy. Solicito sea citado las demandantes en la persona de su apoderado ISIDRO ANTONIO ALONSO LINAREZ, quien es venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 12.286.661, de este domicilio. TITULO VI. MEDIDA CAUTELAR O PREVENTIVA. De conformidad con lo parágrafo Primero del artículo 588 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 585 ejusdem, solicito que este digno Tribunal decrete medida cautelar innominada, en el sentido de Ordenar al Banco que bien este Tribunal indique con el fin de Depositar el cheque de gerencia consignado en este acto, asignado con el Nº 00122365, de la cuenta número 0108-00-78-10-0900000028, del Banco BBVA Provincial, por la cantidad de Bs. 200.000,oo, a nombre de una de las demandadas, MARIA TERESA REY RUIZ, en consecuencia sea depositado a nombre de ésta, considerado como presunción grave de que el fallo pudiera quedar ilusorio y además que las demandadas pudieran ocasionarme algún daño a mi patrimonio , pues pudieran pretender cobrarme intereses, a pesar de su incumplimiento, o podrían ocasionarme otros daños, la prueba documental anexada a este escrito, contentivo del legajo del expediente Nº 178/2014, donde se desprende que en varias oportunidades el Tribunal de la Cauda se traslado en distintos días y distintas horas para ofertar el cheque por la misma cantidad, siendo infructuosos sus intentos. Solicito que este escrito se recibido, admitido, sustanciado conforme a derecho y sea declarado con lugar sus pedimentos, condenando en costas a la parte demandada. ANEXOS: Marcado “A” legajo correspondiente a la copia fotostática debidamente certificada por el Tribunal Tercero del Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, cuya nomenclatura se le designó el Nº 178/2014, en el cual se encuentra el documento privado del contrato de promesa bilateral de venta, siendo el documento fundamental de la presente acción y el cual opongo las demandas. Copias fotostáticas, marcados “B” y “C”, respectivamente, de los Poderes otorgados por las ciudadanas, demandadas ANTONIA RUIZ DE REY y MARIA TERESA REY RUIZ, al ciudadano ISIDRI ANTONIO ALONSO LINAREZ, reservándome el derecho de promoverlas en su oportunidad en copias certificadas, sin embargo a todo evento, conforme al artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, anunció que se encuentran en el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, uno bajo el Nº 6, Folio 28, Tomo 10, Protocolo de Transcripción del año 2012.Cheque de gerencia en original arriba descrito marcado “C”. Me reservo el derecho de consignar y promover las planillas Sucesorales mencionadas supra y demás documentos necesarios para demostrar los hechos explanados en este escrito, en todo caso de conformidad con lo establecido en el artículo 434 del Código de Procedimiento Civil, dichas planillas se encuentran en los archivos del Servicio Autónomo de Administración Integrado de Aduanas y Tributaria, (SENIAT ), bajo dichos números,(F-2009-07-00069323, F-2008-07-0085856 y F-2008-07-0085855).Documento marcado “D” contentivo de la partición y liquidación de bienes hereditarios arriba mencionado…”

El 18 de diciembre de 2014, el Tribunal admitió la presente demanda, se acordó emplazar a las demandadas de autos, se compulso dos copias del libelo de la demanda, estampándole orden de comparecencia, entregándosele alguacil de este Tribunal para que practicará la citación, asimismo, este Tribunal acuerda resguardar en la caja de seguridad de este despacho, el original del cheque N° 00122365, perteneciente a la cuenta N° 0108-0078-10-0900000028 del Banco Provincial a nombre de la ciudadana María Teresa Rey Ruíz,. (Folio 74).
El 26 de enero de 2015, compareció ante este Tribunal la parte actora, asistido por el abogado en ejercicio Pascualino Di Egidio, Inpreabogado N° 23.666, donde consigno escrito, manifestando, poner a disposición del alguacil de este Tribunal, vehículo para que se practicase la citación de las co-demandadas en el presente asunto, asimismo manifestó hacer entrega de los recursos suficientes para las copias de las compulsas correspondientes. (Folio 75).
El 27 de enero de 2015, el ciudadano JOAO FERNANDES DE ABREU, parte actora, consignó diligencia, mediante la cual otorgó poder Apud-Acta al abogado Pascualino Di Egidio, Inpreabogado N° 23.666, siendo certificada por el Secretario de este Tribunal. (Folio 76). Asimismo, la parte actora solicito a este Tribunal la devolución original del cheque N° 00122365, con la finalidad de actualizar la fecha de emisión del mismo. (Folio 77).
El 5 de febrero de 2015, el alguacil de este despacho dejó constancia de la imposibilidad de citación a las co-demandadas de autos. (Folios 78 al 99).
El 9 de febrero de 2015, el Juez Camilo Chacón Herrera, se abocó al conocimiento de la presente causa. (Folio 100). Asimismo, el Tribunal dictó auto, donde ordenó la devolución del cheque de gerencia a la parte actora. (Folio 101).
El 10 de febrero de 2015, compareció ante este Tribunal el apoderado judicial de la parte actora, solicitando mediante escrito la citación de las ciudadanas Antonia Ruiz de Rey y María Teresa Rey Ruiz a través de carteles, de conformidad con el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 102).
El 12 de febrero de 2015, se dictó auto mediante el cual, se acordó designar como defensor Ad litem de la parte demanda, a la abogada Nohely Ruiz, Inpreabogado N° 111.315, se libró boleta de notificación para que manifestara su aceptación o excusa. (Folios 103 y 104).
El 18 de febrero de 2015, mediante auto se acuerda abrir cuaderno de medidas, tal como se ordeno en el auto de admisión de fecha 18 de diciembre de 2014. (Folio 105).
El 2 de marzo de 2015, este Tribunal dictó auto, donde fue anulado lo acordado por este despacho el 12 de febrero de 2015, ya que no correspondió a lo solicitado por la parte actora, por lo que este juzgador ordeno se fijara y publicara carteles de citación dirigidos a las demandadas. (Folios 106 y 107).
El 16 de marzo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora consignó diligencia, solicitando a este Tribunal, oficiara al Banco Provincial de la ciudad de San Felipe con el fin de que fuese anulado administrativamente el cheque N° 00122365 y que se librara otro con la misma cantidad y enviado a este Tribunal para los fines legales pertinentes. (Folio 108).
El 18 de marzo de 2015, el Tribunal dictó auto, haciendo del conocimiento al abogado de la parte actora la disponibilidad del cheque para que fuese retirado. (Folio 109).
El 23 de marzo de 2015, se recibió escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora, donde fue consignado dos (2) ejemplares de edictos publicados el 17 de marzo de 2015, en el diario del Yaracuy y el 21 de marzo de 2015 en el diario Yaracuy al Día, siendo agregados en la misma fecha. (Folios 110 al 113).
El 23 de marzo de 2015, se dejó constancia que el abogado Pascualino Di Egidio, apoderado judicial de la parte actora recibió original del Cheque N° 00122365. (Folios 114 y 115).
El 26 de marzo de 2015, la secretaria de este Tribunal dejó constancia mediante auto que se traslado al domicilio de las demandadas a fijar el respectivo cartel de citación. (Folio 116).
El 30 de abril de 2015, el apoderado judicial de la parte actora solicito por escrito a este Tribunal, se nombrara defensor ad litem a las demandadas de autos. (Folio 117).
El 4 de mayo de 2015, el Tribunal dictó auto mediante el cual se acordó designar como defensor Ad litem de las demandadas, a la abogada Nohely Ruiz, Inpreabogado N° 111.315, se libro boleta de notificación para que manifestara su aceptación o excusa (Folios 118 y 119).
El 18 de mayo de 2015, el alguacil de este despacho consigno boleta de notificación dirigida a la abogada Nohely Ruiz, debidamente firmada. (Folios 120 y 121).
El 21 de mayo de 2015, compareció ante este Tribunal la abogada Nohely Ruiz, manifestando su aceptación como defensora ad litem de las demandadas Antonia Ruiz de Rey y María Teresa Rey. (Folio 122).
El 26 de mayo de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, solicito mediante escrito la citación personal de la defensora ad litem. (Folio 123).
El 27 de mayo de 2015, el Tribunal dicto auto, donde ordeno emplazar a la defensora ad litem Nohely Ruiz, para que contestará la demanda. (Folio 124).
El 10 de agosto de 2015, se recibió diligencia suscrita y presentada por el apoderado judicial de la parte actora, donde solicitó a la Juez Temporal, se abocara a la presente causa. (Folio 125).
EL 11 de agosto de 2015, el Tribunal dictó auto donde la Jueza Temporal, Inés Mercedes Martínez, se aboco a la presente causa. (Folio 126).
El 21 de septiembre de 2015, comparecieron ante este Tribunal los abogados Jesús Idelfonso Riera Zubillaga y Alberto Hildebrando Riera Lameda, consignando poder que le fue
otorgado por la Notaria Publica Vigésima Segunda del Municipio Libertador del Distrito Capital, Caracas y que fuera conferido por el ciudadano Moisés Martínez, apoderado judicial de las demandas de autos, siendo certificada por la secretaria del tribunal. (Folios 127 al 132). Asimismo, el Tribunal ordenó agregar la sustitución del poder consignado por los abogados Jesús Idelfonso Riera Zubillaga y Alberto Hildebrando Riera Lameda, de igual forma se entendió como citadas a las demandadas. (Folio 133).
El 14 octubre de 2015, se recibió escrito con sus anexos, presentado por los apoderados judiciales de las demandadas en autos, donde solicitaron la perención de la instancia y la inadmisibilidad de la presente demanda. (Folios 134 al 182).

DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA
En fecha 19 de octubre de 2015, los abogados Jesús Idelfonso Riera Zubillaga y Alberto Hildebrando Riera Lameda, apoderados judiciales de las partes demandas consignaron escrito de la contestación de la demanda, en los siguientes términos:
“…DEL CONTRATO CUYO CUMPLIMIENTO SE DEMANDA SU VERDADERO ALCANCE. Antes de comenzar, es de señalar que el instrumento que contiene la convención cuyo cumplimiento se demanda, es un instrumento privado, que por lo mismo debió ser formalmente opuesto a nuestras mandantes para su reconocimiento, y no lo fue. No obstante, actuando de buena fe, en nombre de nuestra representadas, reconocemos la firma del ciudadano Isidro Antonio Alonso Linares, quien lo suscribiera en su representación, la cual deriva de sendos instrumentos poderes que se encuentran suficientemente identificados e autos. Por vía de consecuencia, reconocemos que es cierto su contenido, dejando a salvo las acciones y/o excepciones que correspondan a nuestras representadas con respecto a las obligaciones expresadas en el mismo, conforme lo estipula el artículo 1367 del Código Civil. Pedimos se deje expresa constancia que el instrumento privado que contiene la convención cuyo cumplimiento se demanda no tiene fecha. De hecho, en el libelo se dice que contrato fue suscrito, el 23 de noviembre de 2012 (folio 1 y 3) pero no consta de dónde obtuvo la fecha indicada. A este respecto y por vía de consecuencia, por aplicación de lo establecido en el artículo 1369 del Código Civil, de entenderse que el contrato fue suscrito el día se la introducción de la demanda, es decir, el 13 de noviembre de 2014y por lo mismo, solo es oponible desde esa fecha. Hecho los anteriores comentarios procedemos a explicar el verdadero objeto y alcance del contrato cuyo cumplimiento se demanda: A. Las partes del contrato. De acuerdo con el libelo de la demanda, el demandante celebró el contrato cuyo cumplimiento exige “con la SUCESION JUAN VICENTE REY ALONZO (sic)”, (…)la cual habría surgido de las planillas sucesorales identificadas con los números 2008-07-0085856 (sic) y F-2008-07-0085855. También se afirma que las herederas de dicha sucesión son las ciudadanas María Teresa Rey Ruiz y Antonia Ruiz de Rey, ambas identificadas con cédulas de identidad venezolanas. Ahora bien no se indica en el libelo quien es la propietaria o propietaria del inmueble objeto de la supuesta opción; pretendiendo el demandante que el vendedor, el promitente vendedor o las herederas son la misma persona, lo cual se desarrollará en esta contestación, no es cierto. Como primera observación, y –repetimos – sin entrar a discutir sobre la identidad de la parte demanda – si se trata de la sucesión o de sus integrantes individualmente considerados-, hay que señalar que no se identifica correctamente, ni a la sucesión Juan Vicente Rey Alonso, con su número de registro de identificación fiscal (RIF), ni a las integrantes de la sucesión. Con relación a lo anterior, afirmamos que efectivamente existe la Sucesión Juan Vicente Rey Alonso, cuyo RIF es J-29725719-5 (Anexo A) y cuyas únicas integrantes son nuestras mandantes, como se desprende de la planilla de declaración Sucesoral No. F-2009-0700069323 (Anexo B) y la solvencia que le fue expedida, (Anexo C). En adición, tampoco es cierto que la Sucesión Juan Vicente Rey Alonso haya surgido, como se refiere en el libelo, “Planillas Sucesorales No. 2008-07-0085856 (sic) y F-2008-07-0085855”. Como ya se dijo, y como se expresa claramente en la convención cuyo cumplimiento se demanda, esa sucesión consta sólo de la planilla de declaración Sucesoral No. F-2009-07-00069323, a la cual ya se hizo referencia. Llegados a este punto y aclarados los aspectos anteriores, es de señalar que es falso, que nuestras representadas sean las legitimas propietarias o dueñas de los bienes objeto de la convención que se demanda, por el solo hecho de su condición de sucesoras o herederas de quien en vida se denominara Juan Vicente Rey Alonso. Aunque sobre lo anterior volveremos más adelante, al referirnos a la (falta de) cualidad de nuestras mandantes para sostener el presente juicio, lo expresado en el libelo no se compadece con el texto del instrumento contentivo del contrato cuyo cumplimiento de demanda, donde aparece que nuestras representadas actuaron entonces como “coherederas de la sucesión JUAN VICENTE REY ALONSO, según planilla Sucesoral Nro. F-2009-07-00069323 quien a su vez fue coheredero de la sucesión SERVANDO REY ANTON (SIC) y PASCUALA ALONSO DE REY, según planilla de liquidación Sucesoral Nros. F-2008-07-0085856 y F-2008-07-00858555”. En cuanto al “prominente comprador” –no comprador- no hay duda sobre el hecho de que se trata del ciudadano Joao Fernandes de Abreu, demandante en el presente juicio. B. Las obligaciones asumidas por las demandas. Contrario a lo que subrepticiamente pretende hacer ver el demandante en su libelo, al referirse indistintamente al contrario cuyo cumplimiento demanda como “ promesa bilateral de compraventa” o “venta”, y a las partes también indistintamente como “ promesa bilateral de compraventa” o “venta”, y a las partes también indistintamente como “promitente vendedor” o “ vendedor, por una parte, y “ promitente comprador” o “comprador” por la otra, nos encontramos claramente ante una opción de compraventa y no ante una compraventa, no solo porque como lo sabía el demandante, las prominentes vendedoras, al firmarlo, no habían recibido la tradición legal del edificio San Daniel –tampoco la han recibido hasta ahora- (tal como se demostrará en el capitulo siguiente); sino también porque el objeto de la promesa de compraventa solo está identificado provisionalmente, visto que como aparece del propio documento, para que pueda individualizarse e identificarse plenamente, se requiere la previa protocolización del documento de condominio, además de un conjunto de trámites a nivel urbanístico, cosa que no ha sucedido hasta ahora. Lo anterior explica el tenor de las obligaciones asumidas por nuestras representadas demandadas en este juicio, y que son textualmente de las siguientes: CLAUSULA CUARTA: Se establece que el termino (sic) de duración del presente CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, estará directamente relacionado con el tiempo que tarde EL PROMITENTE VENDEDOR, en protocolizar el documento de propiedad horizontal, y realizar las complementarias sucesorales necesarias del referido inmueble descrito en la clausula (sic) primera para así poder realizar la venta definitiva al PROMINENTE COMPRADOR, (…), Asimismo ha sido convenido entre las partes para el mejor cumplimiento de las obligaciones que cada uno asume en virtud de este contrato establecer lo siguiente: 1- La compraventa debe celebrarse necesariamente dentro del plazo estipulado, es decir, hasta el último día de plazo convenido, 2- EL PROMITENTE COMPRADOR deberá notificar al PROMITENTE VENDEDOR su disposición a celebrar la compraventa definitiva del inmueble, en cualquier momento del plazo estipulado, quien dispondrá de cinco (05) días hábiles para entregar al PROMITENTE COMPRADOR los recaudos necesarios para la protocolización definitiva de compraventa tales como. (…) 4- Todos los gastos de la presente negociación, así como los relativos a la compraventa definitiva, derecho de registro honorarios de abogados y los demás que se consideren inherentes a la negociación contenida en este documento, será de exclusiva cuenta del inherente a la negociación contenida en este documento, será la exclusiva cuenta del PROMINENTE COMPRADOR”. (Subrayados añadido). (CLAUSULA) “SEXTA: EL PROMINENTE VENDEDOR se compromete ante EL PROMINENTE COMPRADOR a la protocolización del documento de venta definitivo (…) cuando el de propiedad horizontal del edificio San Daniel este (sic) debidamente protocolizado por ante el registro público (sic)… Se colige de lo anterior que las demandas se habrían comprometido a vender al ciudadano Joao Fernandes de Abreu unos inmuebles de su propiedad, sin señalar al efecto ningún termino, al margen de que -como ya se dijo- el contrato no tiene fecha. Se señala expresamente al contrario, en la Clausula Cuarta que “el termino (sic) de duración del presente CONTRATO DE PROMESA BILATERAL DE COMPRAVENTA, estará relacionado directamente con el tiempo que tarde “EL PROMINENTE VENDEDOR”, en protocolizar el documento de propiedad horizontal , y realizar las complementarias sucesorales necesarias del referido inmueble descrito en la clausula (sic) primera para así poder realizar la venta definitiva al PROMOVENTE COMPRADOR”; insistiéndose en ello cuando se afirma y se acuerda que “ EL PROMITENTE VENDEDOR” se compromete ante EL PROMITENTE COMPRADOR a la protocolización del documento de venta definitivo (…) cuando el documento de propiedad horizontal de edificio San Daniel este (sic) debidamente protocolizado por ante el registro público”. (Subrayado nuestro). Establecido el verdadero alcance de contrato cuyo cumplimiento se demanda, se procede seguidamente a establecer que nuestra representadas, parte demanda en este juicio, carecen de la cualidad necesaria para sostenerlo. 2) DE LA FALTA DE CUALIDAD DE LAS DEMANDAS. El artículo 1488 del Código Civil es del siguiente tenor: “El vendedor cumple con la obligación de hacer la tradición de los inmuebles con el otorgamiento del instrumento de propiedad “. Nuestra representadas carecen de la cualidad necesaria para sostener el presente juicio, ya que a la fecha ella no son las actuales del Edificio, al no haberse realizado aún la tradición, y por ende su oponibilidad frente a terceros, de la
propiedad del edificio San Daniel, tal como se expondrá de seguidas. Lo anterior se desprende claramente del tracto hereditario del edificio San Daniel y también de un documento denominado de reconocimiento de derechos suscrito en fecha 14 de junio de 2010, a todo lo cual haremos referencia a continuación. Veamos. A. El tracto hereditario del edificio San Daniel. De acuerdo con el documento protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de Estado Yaracuy el 11 de noviembre de 1964, bajo el N° 16, Tomo Tercero, Folios 27 al 28, Protocolo Primero, el ciudadano Servando Rey Antón, quien fuera titular de la cédula de identidad No. E-201039, causante, por una parte, de Pascuala Alonso de Rey (conyugué) y, por la otra, de Antonio Rey Alonso y Juan Vicente Rey Alonso (hijos), adquirió la propiedad de un terreno ubicado en el cruce de la Avenida la Patria con Calle 16, Sector Caja de Agua, Municipio San Felipe. Sobre ese terreno, conforme aparece de documento protocolizado registrado ante la Oficina Subalterna de Registro del Distrito San Felipe del Estado Yaracuy, el 17 de noviembre de 1969, bajo el No. 46, tomo 2, del Protocolo Primero, el mismo ciudadano Servando Rey Antón, hizo levantar un titulo supletorio con relación a una bienhechuría denominada edificio San Daniel, construida a sus propias expensas según allí se expresa. ( Se adjunta copia signada D). Falleció el ciudadano Servando Rey Antón el 24 de diciembre de 1981, se dio apertura a su sucesión, la cual en el caso concreto de los inmuebles mencionados, se refería únicamente al cincuenta por ciento (50%) pues el otro cincuenta por cierto (50%) correspondía en propiedad a su conyugue superviviente, la ciudadana Pascual Alonso de Rey, quien fuera titular de la cédula de identidad No. E-201040. Eso así, el edificio San Daniel pasó a ser propiedad, en un cincuenta por cierto (50%) mas por una tercera parte (1/3), de Pascuala Alonso de Rey: y también de Antonio y Juan Vicente Rey Alonso, quienes pasaron a ser propietario, cada uno, de una sexta parte (1/6) del edificio en cuestión. Lo anterior aparece de declaración Sucesoral sustitutiva identificada con el No. 0085856, consignada en fecha 3 de febrero de 2011 (anexo F). Al fallecer la ciudadana Pascuala Alonso de Rey Alonso. Esto se desprende de declaración Sucesoral identificada con el No. 0085855, consignada en fecha 7 de febrero d e2001 (anexo G), cuyo certificado de solvencia fue emitido por el SENIAT en fecha 17 de febrero de 2011 ( anexo H). Mas tardes, cuando falleció el ciudadano Antonio Rey Alonso, titular de la cédula de identidad No. 13.313.285, lo cual ocurrió en fecha 23 de septiembre de 2009, fueron sus herederos quienes pasaron a ser propietarios, con Juan Vicente Rey Alonso, del edificio San Daniel. Los herederos del ciudadano Antonio Rey Alonso son los ciudadanos Nigza Coromoto Domínguez de Rey, Servando Antonio Auxiliadora Rey Domínguez, titulares de las cedulas de identidad Nos. V-4.122.236, 18.053.443 y 18.759.138, respectivamente. Todo esto aparece en la declaración Sucesoral No. 00026293, presentada en fecha 23 de mayo de 2011 (anexo I), con respecto a la cual el SENIAT no ha emitido el certificado de solvencia correspondiente. Por último, al fallecer el ciudadano Juan Vicente Rey Alonso, titular de la cédula de identidad No. 4.477.796, en 2 de marzo de 2009, sus herederas –demandadas en este juicio- obtuvieron en propiedad el cincuenta por cierto (50%) del edificio San Daniel, lo cual consta de declaración Sucesoral identificadas con el No. 00069323, (que ya se acompaño marcada con la letra B), cuyo certificado de solvencia fue emitido por el SENIAT en fecha 17 de febrero de 2011 (anexo C). Resulta así que los propietarios del edificio San Daniel son, en un cincuenta por ciento (50%) Nigza Coromoto Domínguez de Rey Alonso, y en el otro cincuenta por cierto (50%) María Teresa Rey Ruiz y Antonia Ruiz Loro, herederas de Juan Vicente Rey Alonso. Lo anterior así, no tiene fundamento que en el libelo se afirme que mi mandantes son las únicas y legitimas propietarias del edificio San Daniel y que, en tal virtud se las demande para dar cumplimiento a la opción de compraventa que nos ocupa, pues en realidad, formalmente y frente a terceros ellas no son las única y legítimas propietarias del inmueble. Ahora bien, es el caso que existe un documento suscrito por nuestras mandantes y las integrantes de la Sucesión Antonio Rey Alonso en fecha 14 de junio 2010, (denominado documento de reconocimiento de derechos) en el cual se convinieron diversos asuntos vinculados con los bienes de la sucesión de la cual todos forman parte, entre ellos el Edificio San Daniel, al cual debemos hacer referencia. B. El documento de reconocimiento de derecho suscrito el 14 de junio de 2010. El “documento de reconocimiento de derechos”, fue autenticado en fecha 14 de junio de 2010, bajo el número 01, tomo 82 en la Notaria Pública de San Felipe Estado Yaracuy, bajo el numero 27, tomo 1-C en fecha 26 de noviembre de 2010 y debidamente protocolizado ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el numero (sic) 16, folio 121, tomo14 del protocolo de transcripción del 2012 de fecha 11 de junio de 2012. Dicho documento no es siquiera mencionado, ni en la demanda ni en la opción de compra venta, sin embargo dada la relevancia que tiene en el presente juicio, lo acompañamos en copia al presente escrito identificado como Anexo J; y se analizaran las cláusulas más relevantes: El documento es firmado, por una parte, por los integrantes de la Sucesión de Juan Vicente Rey Alonso. Según se señala en la cláusula cuarta, la Sucesión ANTONIO REY ALONSO (sucesión distinta a la de mis poderantes, que pertenecen, como se
indico a la Sucesión de Juan Vicente Rey Alonso) declara que el denominado edifico San Daniel forma parte del acervo hereditario de la Sucesión de Juan Vicente Rey Alonso, una vez se cumpa una serie de acuerdos allí establecidos. Tal afirmación contenida en el documento en análisis, supone que –en cuanto concierne a estas dos últimas sucesiones- la última es la propietaria del inmueble. Sin embargo, en los términos del documento está claro que la tradición legal del inmueble a nuestras representadas, y por ende su condición de propietarias frente a terceros, está supeditada al cumplimiento de una serie de acuerdos, concretamente, obligaciones tributarias. Esto se traduce en el derecho de nuestras representadas a exigir a la Sucesión Antonio Rey Alonso la tradición legal y por ende su oponibilidad frente a terceros, de la propiedad sobre el edificio San Daniel, una Vez cumplidas las obligaciones tributarias que para ello impone la ley, las cuales n son de orden público. En compartida, hasta tanto dichas obligaciones no se cumplan, nuestras representadas carecen del carácter de propietarias del inmueble en discusión. Aclarado lo anterior, las ciudadanas María Tersa Rey Ruiz y Antonia Ruiz Loro (de Ruiz) son quienes, en su condición de sucesoras de Juan Vicente Rey Alonso, a su vez sucesor de Servando Rey Antón y Pascuala Alonso de Rey, suscribieron mediante apoderado el contrato de opción de compraventa cuyo cumplimiento se demanda; y lo hicieron por ser titulares de los derechos que le reconocieron los otros coherederos de Servando Rey Alonso y Pascuala Alonso de Rey, en representación de su causante, Antonio Rey Alonso, sobre el edificio San Daniel. Esas ciudadanas, nuestras poderantes, fungen en el contrato como “promitentes vendedoras”, no como vendedoras ya que no podían serlo, ni todavía ni son. En las clausulas terceras y cuarta se establece, por lo tanto, que es necesario presentar las declaraciones sucesorales de Servando Rey Antón (complementaria o sustitutiva), Pascuala Alonso de Rey, Antonio Rey Alonso (complementaria o sustitutiva) y Juan Vicente Rey Alonso, en todas la cuales debe incluirse, entre otros bienes, e edificio San Daniel, con la finalidad de obtener en cada caso el correspondiente certificado de solvencia o, como allí se le denomina, “solvencia Sucesoral”. Esto, pues de acuerdo con el artículo 51 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, “Los registradores, jueces o notarios no podrán protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a título de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se constituyan derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, sin previo conocimiento del certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas”. (Énfasis añadido). De modo que, sin que previamente se obtengan los certificados de solvencia correspondientes, a todos y a cada una de las sucesiones, no es posible que la Sucesión Antonio Rey Alonso ceda formalmente a nuestras mandantes ante el Registro Subalterno respectivo, sus derechos de propiedad del edificio San Daniel, ni pueden ellas protocolizar el documento de condominio y, por lo mismo, ni pueden proceder a la “venta definitiva” de los bienes que se señalan en el documento que nos ocupa. Por ello, el contrato que nos ocupa no es un contrato de compraventa, sino una opción o promesa de compraventa que no está sujeta a un término. En consecuencia, -queremos insistir en ello- no es posible que nuestras poderdantes asuman el carácter de propietarios del inmueble en referencia hasta tanto no se cumplan los pasos antes indicados. Por lo tanto, de conformidad con lo establecido en el artículo 51 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, mal podría otorgarse un documento ante el registrador, si no te presenta el correspondiente certificado de solvencia. Por lo demás, no les es en modo alguno imputable a nuestra representadas que no se haya podido proceder a la tradición legal de la propiedad, a su favor, del edificio San Daniel. En definitiva, y a manera de recapitulación, del Documento de Reconocimiento de Derechos se desprende lo siguiente: i. Que los integrantes de la sucesión Antonio Rey Alonso y Juan Vicente Rey Alonso, se reconocen mutuamente en tanto que tales y, en consecuencia, como sucesores de Servando Rey Antón y Pascuala Alonso de Rey (cláusula primera); ii. Que en las declaraciones sucesorales presentadas ara esta fecha, correspondientes a Servando Rey Antón y Antonio Rey Alonso, se omitió declarar, entre otros bienes, los que conforman el denominado edificio San Daniel y, además que para esa fecha no se habían presentado las declaraciones sucesorales correspondiente a Pascuala Alonso de Rey y Juan Vicente Rey Alonso ( cláusula tercera); iii. Que las sucesoras de Juan Vicente Rey Alonso se comprometieron a presentar la declaración Sucesoral sustitutiva correspondiente a Servando Rey Antón, para incluir el edificio San Daniel entre otros bienes omitidos, y las declaraciones sucesorales correspondiente a Pascuala Alonso de Rey y Juan Vicente Rey Alonso, asumiendo igualmente la obligación de pagar los tributos, multas, accesorios y demás gastos generados por esas declaraciones (cláusula tercera); iv. Que los sucesores de Antonio Rey Alonso se comprometieron a presentarnos la declaración sustitutiva correspondiente, incluyendo el edificio San Daniel, pero los costos y gastos de cualquier naturaleza, incluidos los tributarios, fueron asumidos por nuestras representadas (cláusula quinta); v. Que la propiedad del edifico San Daniel (entre otros bienes) obtenidos los certificados de solvencia, se asignaría a las herederas de Juan Vicente Rey Alonso (cláusula cuarta); vi. Que la propiedad de los bienes enunciados en la cláusula cuarta, provenientes del
acervo hereditario de Servando Rey Antón y Pascuala Alonso de Rey, se asignaría a los herederos de Antonio Rey Ruiz(cláusula décima). No obstante las anteriores declaraciones, el documento en cuestión no es suficiente para fungir como medio de tradición legal, aunque sea demostrativo de la transmisión de la propiedad o, al menos, de una clara y aparentemente irreversible voluntad de transmitirla lo cual impide a nuestras mandantes, a su vez, disponer formalmente de los bienes inmuebles que se señala en el mismo; ello en virtud de lo establecido en el artículo 51 de la ley de Impuestos sobre Sucesiones , Donaciones y demás Ramos conexos, antes citado. En efecto, el documento in comento, no especifica para nada la ubicación, linderos, medidas y demás características del edificio que puedan individualizarlo, lo que conlleva a la necesidad de hacer o redactar un nuevo instrumento que pueda así protocolizar con propiedad, cobre todo tomando en cuenta que la descripción contenida en la cláusula Cuarta de la opción, es por demás imprecisa y genérica. B) El artículo 51 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos y las consecuencias de su aplicación al caso concreto, Como ya se adelantó, artículo 51 de la Ley de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos establece lo siguiente: “Articulo 51. Los registradores, jueces o notarios no podrán protocolizar, autenticar o dar fe de reconocimiento de documentos en que a titulo de heredero o legatario, se transmita la propiedad o se construya n derechos reales sobre bienes recibidos por herencia o legado, por previo conocimiento del certificado de solvencia a que se refiere el artículo 45 de la ley o la autorización expresa del Ministerio de Finanzas”. (Énfasis añadido). No hay mucho que decir con relación a esta norma legislativa, que instituye una garantía real de los derechos del físico, prohibiendo la formalización, bajo cualquier figura, de negociaciones que versen sobre cualquier clase de bienes obtenidos por sucesión, “sin previo conocimiento del certificado de solvencia que se refiere el artículo 45 de la Ley o a la autorización expresa del Ministerio de Finanzas”. En el caso, si bien la propiedad del edificio San Daniel fue transmitida de padre a hijos y, esto a su vez a sus herederos, su derecho especialmente de disposición está legalmente limitado, pues está sujeto a la previa obtención del certificado de solvencia inherente a la declaración Sucesoral. Con relación a eso, como ya se indico supra, el SENIAT emitió certificado de solvencias correspondientes a al sucesiones Servando Rey Antón (anexo G), Pascuala Alonso Rey (anexo I) y Juan Vicente Rey Alonso (anexo C), cuyas declaraciones sucesorales contienen todos los inmuebles que constituyen o conforman el edificio San Daniel. Sin embargo, el mismo SENIAT no ha emitido el certificado de solvencia correspondiente a la Sucesión Antonio Rey Alonso, por lo cual sus integrantes no pueden ejecutar el documento de reconocimiento de derechos suscrito el 14 de junio de 2010, cediendo la propiedad del edificio San Daniel a las demandas, ni en general pueden ellos junto con nuestras representadas ejercer ningún acto de disposición, al modificar el régimen jurídico que le es aplicable y que justamente tiene por finalidad que pueda venderse el edificio por apartamentos o locales, en los términos del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal. Dicho lo anterior, independientemente de lo declarado mediante el documento de reconocimiento de derechos suscrito el 14 de junio de 2010, formalmente y frente a terceros son copropietarios del edificio San Daniel, cada una en cincuenta por cierto (50%), las sucesiones de Antonio Rey Alonso, que tiene limitado su derecho de disposición por no haber obtenido el certificado de solvencia inherente al impuesto sobre sucesiones y de Juan Vicente Rey Alonso, que solo puede disponer de su cuota parte, lo cual no es suficiente para dar cumplimiento al contrato al que se refiere el presente juicio, cuyo objeto no es tampoco el edificio San Daniel si no un apartamento con dos locales que los conforman. La situación general es y era del conocimiento del demandante, siendo lo narrado suficiente, en principio, para concluir que, como se indicó en el titulo de este acápite, muestras representadas carecen de la cualidad necesaria para sostener el presente juicio, pues a diferencia de lo que se ha planteado no solo no son formalmente y frente a terceros, las únicas propietarias del edificio San Daniel, sino que además no son ellas quienes no pueden disponer del mismo. De hecho, no es imputable a nuestras representadas que no se haya podido proceder a la tradición legal de la propiedad, a su representadas que no se haya podido proceder a la tradición legal de la propiedad, a su favor, del edificio San Daniel, de modo que puedan ellas, a su vez, dar cumplimiento al contrato objeto del presente juicio, por lo tanto, hay una imposibilidad absoluta de cumple con la prestación accionada. C) No es imputable a las demandas que no se haya podido proceder a la tradición legal de la propiedad, a su favor, del edificio San Daniel. Ya quedo establecido cómo las demandas en este juicio, María Teresa Rey Ruiz y Antonia Ruiz Loro, obtuvieron por sucesión la propiedad de cincuenta por ciento (50 %) del edificio San Daniel. También quedó establecido que como herederas del ciudadano Juan Vicente Rey Ruiz, obtuvieron del SENIAT el certificado de solvencia correspondiente, lo cual en principio la autoriza a disponer de su cuotaparte del bien, pro solo de su cuotaparte. Además quedó establecido que, por documento privado –autentico- posteriormente protocolizado en el registro, todo los copropietarios del edificio San Daniel establecieron una especie de “partición” de la herencia, acordando que, una vez obtenido el certificado de solvencia correspondiente, la Sucesión Antonio Rey Alonso
cedería formalmente la propiedad a nuestras representadas de su cuotaparte en el referido inmueble, en tanto y en cuanto hasta donde llega el conocimiento de nuestras mandantes, ese certificado de solvencia no ha sido emitido, mal pueden los integrantes de la Sucesión Antonio Rey Alonso proceder a la formalización de la cesión acordada visto que la misma implica la protocolización de un documento traslativo de la propiedad, lo cual está prohibido en los términos del artículo 51 de la Ley de Impuestos sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos. Y eso ciudadano Juez, no es imputable a las ciudadanas María Teresa Rey Ruiz y Antonia Ruiz Loro, hoy demandadas: la declaración Sucesoral se presentó en fecha 7 de febrero de 2011 (anexo B) y, con ella, el pago del impuesto correspondiente, después de eso, ninguna otra noticia han recibido nuestras mandantes con relación al trámite de esa declaración por arte del SENIAT. Lejos estamos pues, como pretende hacerlo ver el demandante, de que vuestras representadas se niegan a ejecutar la opción de compraventa o de que hayan omitido cumplir con las obligaciones que le permitirían hacerlo. No pueden vender, esencialmente porque formalmente y frente a terceros, no son las únicas propietarias del bien objeto del contrato; y si no son las únicas propietarias del bien objeto del contrato es porque los otros copropietarios del bien no han podido ceder formalmente en propiedad su cuotaparte, por no haber obtenido aún la “solvencia Sucesoral” que les permitiría actuar en ese sentido. Visto lo anterior, ese Tribunal a su digno cargo solo puedes concluir, como se ha dicho, que nuestras representadas carecen de la cualidad necesaria para sostener el presente juicio, y así solicitamos sea expresamente declarado. 3) DE LA ILEGALIDAD DE LAS PRETENSIONES DEL DEMANDANTE. Como acaba de establecerse, nuestras representadas y demandadas en este juicio, ciudadanas María Teresa Rey Ruiz y Antonia Ruíz Loro, carecen de cualidad necesaria para sostenerlo, lo cual es suficiente para desestimar la demanda de autos. No obstante, es conveniente señalar al Tribunal a su digno cargo, que adicionalmente a ello las pretensiones del demandante son contrarias a derechos, son ilegales. Lo primero es que el demandante no tiene cualidad para exigir de nuestras representadas, como se expresa en el libelo, que otorguen con él documento de condominio del edificio San Daniel (además ellas tampoco la ostentan por sí solas). En segundo lugar, ya se verá que en el estado actual de las cosas, está prohibida la venta de los bienes que se señalan como objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. A. El ciudadano Joao Fernandes de Abreu no tiene cualidad para exigir que las demandadas otorguen con él documento de condominio del edificio San Daniel, quienes tampoco hoy la ostentan para otorgarlo por sí solas. De acuerdo con el Petitum del libelo de la demanda destinado a determinar la pretensión del actor, su primer pedimento es que se condene a nuestras representadas “A otorgar (con él) y protocolizar ante el Registro Público del Primer Circuito de Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, del (sic) documento de condominio del edificio SAN DANIEL. (…)”.Ahora bien de acuerdo con la Ley de Propiedad Horizontal, el otorgamiento de un documento de condominio, por ser un acto de disposición, está reservado exclusivamente al propietario del inmueble de que se trate. En efecto, el artículo 26 de la mencionada Ley de Propiedad Horizontal establece lo siguiente: “Articulo 26. Antes de proceder a la enajenación de uno cualquiera a de los apartamentos o locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamento o locales. (…)” (Énfasis añadido). Resulta claro, pues, que el ciudadano Joao Fernandes de Abreu, quien no es propietario del edificio San Daniel, -no tiene derecho- para declarar su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales, mediante el denominado documento de condominio. Por otra parte, no siendo hoy formalmente y frente a terceros, las únicas propietarias del edificio San Daniel, tampoco pueden nuestras representadas ser condenadas a emitir esa declaración, la cual carecería de validez sería ilegal, por violar lo establecido en artículo 51 de la Ley de Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos. Esto ya había quedando claro, las demandadas carecen de cualidad para sostener el presente juicio, pues como se dijo formalmente y frente a terceros, sigue manteniéndose la comunidad hereditaria que se constituyó con la Sucesión Antonio Rey Alonso, la cual carece además de la facultad de disponer por no haber obtenido aun el certificado de solvencia inherente al impuesto sobre sucesiones. B. En el estado actual de la cosas, está prohibida la venta de los bienes que se señalan como objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda. La pretensión del ciudadano Joao Fernandes de Abreu contra nuestras representadas consistente en que se las condene a otorgar el documento definitivo de compraventa previsto en el contrato cuyo cumplimiento demanda, es también contraría a derecho pues como veremos enseguida, en el estado actual de las cosas está ´prohibida la venta de los bienes objeto de dicho contrato. C. Los artículos 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal. Ya sabemos que nuestras representada no pueden, por sí solas, otorgar el documento de condominio del edificio San Daniel, pues frente a terceros, no son únicas propietarias, al mantener una comunidad hereditaria con los integrantes de la Sucesión Antonio Rey Alonso. También sabemos que estos últimos no pueden ejecutar
formalmente ningún acto de disposición sobre el edificio San Daniel, pues no han obtenido el certificado de solvencia inherente al impuesto sobre sucesiones, por lo cual tampoco podrían ser conminados a otorgar el referido documento de condominio. Lo anterior es suficiente para desechar la demanda de autos, al menos en cuanto al otorgamiento del documento de condominio. Sin embargo, hay que agregar que, aunque nuestras representadas fueran las únicas propietarias del edificio San Daniel o no estuviera pendiente ningún certificado de solvencia, tampoco podrían ser obligadas como propietarias del inmueble a otorgar el documento de condominio ni a vender por apartamento o locales que integran partes del edificio San Daniel. Esto se desprende expresamente de los artículos 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, que establecen lo siguiente: “Articulo 26.- Antes de procederse a la enajenación de uno cualquier de los apartamentos por locales un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declaran por documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro, su voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamento o locales. Este documento contendrá, además de la descripción de los títulos inmediatos adquisición. Los pisos, apartamentos y dependencia de que consta, como especificaciones de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la indicación precisa del destino dado el edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edificio susceptible de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesa sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el Registrador estampará las notas marginales a que se refiere el artículo 1.926 del Código Civil. Se acompañara al documento a que se refiere este articulo, a fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus dependencias e instalaciones, y en su caso, los de sus modificaciones esenciales donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a que se refiere el aparte anterior deberán ser previamente conformados por el proyectista de la obra, o en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el edificio corresponde a ellos y que no se alteran o modifican las áreas y los usos comunes del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción. Igualmente el documento de condominio se acompañara de un ejemplar del Reglamento de Condominio, el cual será de obligatorio cumplimiento, será modificable por la asamblea de propietarios, y versará sobre las siguientes materias (…)”. [Todo el énfasis es añadido]. “Articulo 32.- No podrá registrarse ningún titulo de propiedad o de cualquier otro derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el artículo 26. No podrás enajenarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los permisos de habitabilidad”. [Todo el énfasis es añadido]. De lo anterior resulta que no es posible, está prohibida, la protocolización del título de propiedad sobre un apartamento, si no se han cumplido las formalidades del artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal, que consisten, primero, en el otorgamiento del documento de condominio y, en segundo lugar –lo cual además es un presupuesto de lo anterior-, sin que se acompañen al documento los planos arquitectónicos debidamente aprobados por la autoridad competente. Resulta también que, más allá de la protocolización, está prohibida la venta de un apartamento sin que previamente se hayan obtenido los permisos de habitabilidad, hoy “constancia de culminación de obras” de acuerdo con la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística. Sobre la base de lo anterior jurídica urbanística de edificio San Daniel es que se advierte que, en el estado de las cosas, está prohibida la venta de los inmuebles señalados como objeto de contrato cuyo cumplimiento se demanda, como se verá seguidamente. i. La situación jurídica urbanística del edificio San Daniel. El Edificio San Daniel fue construido con anterioridad a la entrada en vigencia de la legislación urbanística nacional y la Ley de Propiedad Horizontal. No consta que se haya cumplido con ninguno de los requisitos contenidos en esas leyes, dado su construcción previa, por lo que para poder otorgar el correspondiente documento de condominio, se hace necesario e indispensable comenzar por regularizar la situación jurídica urbanística del inmueble lo cual consiste en verificar según las ordenanzas urbanísticos vigente en dichas ordenanzas; vigente lo permite; todo ello para que la Alcaldía emita la correspondiente constancia de terminación de obra, y poder proceder a que la Alcaldía emita los correspondientes números de catastro y proceder a redactar el documento de condominio correspondiente. De manera que el proceso para el otorgamiento del Documento de Condominio es largo y se deben cumplir con una serie de requisitos ante la Alcaldía. ii. No hay constancia formal de la existencia de los bienes del contrato cuyo cumplimiento se demanda. Ya dijimos que el objeto de contrato cuyo cumplimiento se demanda era indeterminado. En efecto de la lectura del texto contenido en el Titulo supletorio levantado en su momento del Edificio San
Daniel y el inmueble objeto de la opción de compra venta se observa que la descripción contenida en el segundo documento no coincide ni se compadece con ninguna de las dependencias identificadas en el titulo supletorio, que a la fecha es el único documento que describe la dependencia del citado edificio, por lo que tal inexactitud hace imposible ejecutar la opción indicada.iii. El pago del saldo pendiente no perfecciona la venta prometida en el contrato cuyo cumplimiento se demanda. Para terminar, debemos advertir que es abiertamente contraria a lo dispuesto en el artículo 26 de la Ley de Propiedad Horizontal y también al artículo 51 de la de Impuesto sobre Sucesiones, Donaciones y demás Ramos Conexos, la interpretación de la cláusula quinta del contrato cuyo cumplimiento se pide, contenido en el libelo de la demanda. Dicha cláusula quinta estipula expresamente lo siguiente: [CLAUSULA QUINTA: …EL PROMITENTE COMPRADOR pueda a su elección celebrar la compraventa aquí pactada y pagar el precio de la venta del inmueble en un plazo del máximo estipulado”. Pretende el demandante que el texto de dicha cláusula señale que “el PROMITENTE (sic) COMPRADOR podrá pagar el resto del precio de manera anticipada, vale decir, antes de la protocolización del documento de condominio del edificio San Daniel”. Cabe destacar que esa cláusula no tiene sentido en el contrato que nos ocupa, pues en el mismo no se estableció ningún plazo o término para la celebración de la compraventa, además de carecer de fecha. Luego, si bien puede admitirse que el comprador pague voluntariamente el precio de la venta antes de que se verifiquen los hechos de los cuales derivan la obligación de nuestra mandante de formalizar la venta, ello no es garantía de que sea posible posteriormente y de manera formal, proceder a la tradición legal de los bienes adquiridos y, por lo mismo, no puede entenderse que se haya producido efectivamente la venta por el hecho del pago integro del precio: la capacidad de disposición de las propietarias en este caso está condicionado por la voluntad de la administración fiscal y la administración urbanística y así declaró conocerlo el prominente comprador que hoy funge como demandante…” (Folios 183 al 248).

SEGUNDA PIEZA

El 19 de octubre de 2015, el Tribunal mediante auto ordeno abrir una nueva pieza (Folio 01). Asimismo, el Tribunal dictó sentencia donde declaro improcedente la solicitud de declaratoria de la perención breve realizada por lo coapoderados judiciales abogados Alberto Hildebrando Riera Lameda y Héctor José Unda Mora, de igual forma se dejo constancia que la parte demandada se encuentra debidamente emplazada para la contestación. (Folios 2 al 6).
El 20 de octubre de 2015, el Tribunal dejó constancia que venció el lapso establecido para la contestación de la demanda. (Folio 07).
El 22 de de octubre de 2015, se recibió escrito de los apoderados judiciales de la parte demanda donde apelaron a la decisión interlocutoria dictada por este Tribunal. (Folio 8).
El 26 de octubre de 2015, se recibió escrito presentado por el apoderado judicial de la parte actora. (Folio 9).
El 27 de octubre de 2015, el Tribunal dictó auto acordando la remisión de las actas conducentes que indique la parte y las que señale el Tribunal una vez que las provea, al Juzgado de alzada de esta circunscripción judicial a los fines de que conozca la presente incidencia. (Folio 10).
El 5 de noviembre de 2015, se recibió escrito de parte de los apoderados judiciales de la parte demandada donde solicitarón cómputo de los días de despacho. (Folio 11). Asimismo, fue solicitado por el abogado Alberto Hildebrando Riera, copia certificada del libelo de la demanda, boleta de citación, escrito solicitando la perención e inadmisibilidad y sus anexos, contrato de opción de compra venta, sentencia interlocutoria, apelación y auto donde se oyó en un solo efecto. (Folio 12).
El 9 de noviembre de 2015, dictó auto estableciendo los cómputos solicitado por el co-apoderado judicial de la parte demandada. (Folio 13). Asimismo, fue acordado mediante auto copias certificadas solicitadas por el abogado Alberto Hildebrando Riera. (Folio 14). De igual manera se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada donde consignó los emolumentos al alguacil de este Tribunal, para el trámite correspondiente. (Folio 15). Además, se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte demandada donde consignó escrito de promoción de pruebas. (Folio 16). De igual forma el alguacil de este Tribunal dejó constancia que el co-apoderado de la parte demandada consigno los emolumentos. (Folio 17).
El 11 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte actora, abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, consignó escrito de prueba. (Folio 18). Asimismo, Tribunal dictó auto donde ordeno a la secretaria certificar copias y remitir con oficio al Juzgado Superior Civil, Mercantil y Tránsito de está Circunscripción Judicial. (Folios 19 y 20).
El 12 de noviembre de 2015, la secretaria de este despacho deja constancia que se venció el lapso establecido para la promoción de las pruebas en el presente asunto. (Folio 21). De igual forma el Tribunal dictó auto, agregando escrito de pruebas consignados por los apoderados judiciales de las partes. (Folios 22 al 32). Asimismo, se ordenó mediante auto, la corrección de foliatura. (Folio 33).
El 17 de noviembre de 2015, el Tribunal dictó auto donde se pronunció, con respecto a la admisión de las pruebas promovida por las partes y se libraron oficios. (Folios 35 y 36).
El 23 de noviembre de 2015, el apoderado judicial de la parte demandada, solicito copias certificadas de los folios 117, 118 y 119 de la presente causa. (Folio 37).
El 24 de noviembre de 2015, el tribunal dicto auto, ordenado expedir copias certificada y solicitadas por el abogado Alberto Hildebrando Riera. (Folio 38).
El 26 de noviembre de 2015, el secretario temporal de este tribunal dejó constancia, que el abogado Alberto Hildebrando Riera, apoderado judicial de la parte demandada en autos, retiro copias certificadas. (Folio 39).
El 08 de diciembre de 2015, se recibió oficio N° 462/2015, proveniente del Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, debidamente agregado al expediente. (Folios 40 y 41).
El 01 de febrero de 2016, el tribunal dejó constancia que venció el lapso de evacuación de pruebas en la presente causa, asimismo se fijó cinco (05) días de despacho, para que las partes del proceso soliciten constitución de asociados. (Folio 43).
El 01 de febrero de 2016, el tribunal dejó constancia que venció el lapso para que las partes constituyan asociados en la presente causa. (Folio 44).
El 15 de febrero de 2016, el tribunal dictó sentencia donde suspendió la causa y ordeno librar oficio al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy). (Folios 45 al 49).
El 16 de febrero de 2016, se recibió expediente N° 6325, proveniente del Juzgado Superior en

lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta circunscripción judicial, contentiva a la incidencia de apelación, interpuesta por la parte demandada, se acordó darle entrada y agregarla a los autos. (Folios 50 al 179).
El 31 de marzo de 2016, comparecieron ante este tribunal los abogados Alberto Hildebrando Riera Lameda y Jesús Idelfonso Riera Zubillaga, consignando copia fotostática de revocatoria de poder. (Folios 180 al 182).
El 05 de abril de 2016, el tribunal dictó auto donde manifestó señalar lo conducente en relación a la diligencia cursante al folio 183, cuando la causa se reanudara. (Folio 183).
El 15 de junio de 2016 se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora donde solicitó se ratificara oficio dirigido al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy). (Folio 184).
El 20 de junio de 2016, el tribunal dictó auto acordando lo solicitado por el abogado Pascualino Di Egidio Vitalone y ordenó librar oficio al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy). (Folios 185 y 186).
El 26 de septiembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó al juez de este tribunal se abocara a la presente causa y que se notificará a las parte demandantes. (Folio 187).
El 29 de septiembre de 2016, el tribunal dictó auto, donde se abocó a la presente causa y ordenó notificarle a las partes. (Folio 188 y 189).
El 09 de noviembre de 2016, el alguacil de este tribunal consigno boleta de notificación dirigida a las demandadas en autos, sin firmar. (Folios 190 y 191).
El 10 de noviembre de 2016, el apoderado judicial de la parte actora, solicitó la notificación por carteles, a las partes demandas, debido a la imposibilidad de localizarlas. (Folio 192).
El 15 de noviembre de 2016, el tribunal dictó auto, donde acordó librar cartel de notificación a las partes demandadas en autos. (Folios 193 y 194).
El 21 de noviembre de 2016, se recibió diligencia, suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, donde consignó edicto debidamente publicado en el diario Yaracuy al Día, el 19 de noviembre de 2013. (Folios 195 y 196). Asimismo el tribunal dictó auto, dónde desgloso y agrego al expediente edicto consignado por el apoderado judicial de la parte actora. (Folio 197).
El 14 de diciembre de 2016, el tribunal dictó auto, dejando constancia del vencimiento del lapso de abocamiento, asimismo acordó ratificar oficio al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy) y una vez que conste las resultas en autos la causa se reanudaría. (Folios 198 y 199).
El 13 de marzo de 2017, se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte
actora, solicitando al tribunal se librara oficio nuevamente al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy, asimismo solicitó se nombrara correo especial al alguacil de este tribunal. (Folio 200).
El 16 de marzo de 2016, el tribunal dictó auto donde acordó librar oficio al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy) y se nombro correo especial al ciudadano Redames Mujica, alguacil de este tribunal para que trasladar el oficio al sitio indicado. (Folios 201 y 202).
El 19 de septiembre de 2017, se recibió diligencia suscrita por el apoderado judicial de la parte actora, solicitando al tribunal se sirva oficiar y ratificar las comunicaciones dirigidas al Director del Área de Sucesiones, sector San Felipe de la Región Centro Occidental de la Gerencia Regional de Tributos Internos del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (Seniat-Yaracuy). (Folio 203).
El 20 de septiembre de 2017, el tribunal dictó auto donde acordó lo solicitado por el apoderado judicial de la parte actora en su escrito inserto al folio 203 de la presente causa. (Folios 204 y 205).
El 07 de noviembre de 2017, se recibió oficio N° SNA/INTI/GRTI/RCO/SSF/800/2017-223, proveniente del Servicio Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), agregándose a la causa. (Folio 206 al 216).
El 13 de noviembre de 2017, el tribunal dictó auto dónde ordeno librar boleta de notificación a las partes y/o sus apoderados judiciales, asimismo se fijó el decimo quinto día a que conste en auto la ultima notificación de las parte para que presentaran sus informes. (Folios 217 al 219).
El 16 de noviembre de 2017, el alguacil de este tribunal consigno boleta de notificación dirigida al demandante en auto, debidamente firmada (Folios 220 y 221).
El 06 de diciembre de 2017, se recibió escrito del apoderado judicial de la parte actora, donde solicito la notificación por carteles a las partes demandada en autos. (Folio 222).
El 12 de diciembre de 2017, el tribunal dictó auto donde se abstuvo, de librar carteles de notificación, solicitado por el apoderado judicial de la parte actora e insta al alguacil a practicar la notificación a las partes demandadas en autos. (Folio 223).
El 12 de diciembre de 2017, el alguacil de este tribunal consignó boleta de notificación dirigida a la ciudadana Antonia Ruiz de Rey y María Teresa Rey Ruiz, sin firmar. (Folio 225).
El 19 de diciembre de 2017, el tribunal dictó auto donde ordenó librar carteles de notificación a las partes demandadas, por solicitud de la parte actora. (Folios 226 y 227).
El 08 de enero de 2018, compareció ante este tribunal el apoderado judicial de la parte actora, manifestando haber recibido del secretario de este tribunal cartel de notificación, para su

publicación. (Folio 228).
El 30 de enero de 2018, el apoderado judicial de la parte actora consignó cartel de citación publicado el Diario Yaracuy al Día. (Folios 229 y 230). Asimismo el tribunal acordó desglosar y agregar edicto publicado el 10 de enero de 2018, en el diario Yaracuy al Día. (Folio 231).
El 26 de febrero de 2018, el tribunal dejó constancia que concluyó el despacho y que la parte actora ni la parte demandada comparecieron al presente acto ni por si, ni por medio de apoderado judicial, asimismo se le informó a las partes el lapso de 60 días para dictar sentencia. (Folio 232).

CUADERNO DE MEDIDAS.
El 18 de febrero de 2015, se abrió cuaderno de medida, y una vez que la parte actora provea los fotostatos correspondientes se iniciaría la conformación del presente cuaderno. (Folio 01).

RATIO DECIDENDI.
(Razones para decidir)

Es oportuno comenzar señalando las siguientes disposiciones legales: Artículo 1.167 del Código Civil, establece: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo. Con los daños
Artículo 1.354 C.C. Quien pida la ejecución de una obra debe probarla, y quien pretenda que ha sido liberado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación
Artículo 506 Código de Procedimiento Civil: “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho……”
A la parte actora le corresponde la carga de la prueba por efecto del artículo 506 del Código de Procedimiento Civil sobre su pretensión libelar. Al juez se le impone el deber de resolver la situación sometida a su consideración los fines de evitar la absolución de la instancia, por ese imperio legal deberá tomar la decisión atendiendo a la doctrina “Onus Probando” es decir atendiendo a la regla de la distribución de la carga de la prueba es, al peticionario de la tutela judicial, quien correrá con las consecuencias jurídicas adversas alegadas en la demanda. En esa secuencia argumental, el actor corre con la carga de la prueba y de lo que demuestre depende el alcance de sus pretensiones. Se distribuye la carga de la prueba entre las partes como una carga procesal cuya intensidad depende del respectivo interés, vale decir, si al actor le interesa el triunfo de su pretensión deberá probar los hechos que le sirven de fundamento, es a éste a quien le incumbe probar ante el órgano jurisdiccional las obligaciones que le atribuye al demandado.
Ahora bien, los contratos de opción de compra venta son contratos preparatorios al documento definitivo de la venta y es por eso, que la ley sustantiva o material, otorga la facultad que tiene una de las partes en un contrato bilateral de pedir la ejecución o cumplimiento del mismo o la terminación de éste y en consecuencia, ser liberado de su obligación si la otra parte no cumple a su vez con la suya, es decir, lo que se demanda es el incumplimiento o cumplimiento de una de las obligaciones del contrato, no el contrato en sí, lo cual tiene su base en el artículo 1.167 del código civil.
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
La norma ut supra, presupone un incumplimiento del deudor o en su defecto el contratante, vale decir, cuando éste no pone la conducta debida como estaba pactada y que resulte imputable a ese deudor o contratante, pero de esta norma se puede sacar la siguiente conclusión, se refiere específicamente al incumplimiento de una obligación inserta en el contrato y no al contrato mismo, o sea, la causa para pedir ejecución o la resolución es el incumplimiento de una de las clausulas, y en el presente caso, la parte actora demanda el cumplimiento del contrato específicamente que cumpla la parte demandada con las clausulas 1º, 3º, 4º, 5º y 7º, ya que del propio escrito de contestación de esta demanda los apoderados judiciales de las codemandadas reconocieron tanto la firma del apoderado de las dos codemandadas cuando firmó el contrato de promesa bilateral de compra-venta como su contenido por lo tanto no está en discusión el contrato mismo es decir queda reconocido, reconocimiento que se desprende del escrito de contestación específicamente (folio 184 al vuelto) se copia textualmente:
“….DEL CONTRATO CUYO CUMPLIMIENTO SE DEMANDA SU VRDADERO ALCANCE. Antes de comenzar, es de señalar que el instrumento que contiene la convención cuyo cumplimiento se demanda, es un instrumento privado, que por lo mismo debió ser formalmente opuesto a nuestras mandantes para su reconocimiento, y no lo fue. No obstante, actuando de buena fe, en nombre de nuestras representadas, reconocemos la firma del ciudadano Isidro Antonio Linares, quien lo suscribiera en su representación, la cual deriva de sendos instrumentos poderes que se encuentran suficientemente identificados en autos. Por vía de consecuencia, reconocemos que es cierto su contenido, dejando a salvo las acciones y / o excepciones que correspondan a nuestras representadas con respecto a las obligaciones expresadas en el mismo, conforme lo estipula el artículo 1367 del Código Civil…..”
Queda evidenciado entonces que el contrato firmado por las partes fue reconocido, toca ahora analizar la petición del demandante y la defensa de las codemandadas.
El demandante aduce que el 23 de noviembre de 2012 celebró un contrato bilateral de compra venta con la sucesión Juan Vicente Rey Alonso constituida por las ciudadanas Antonia Ruiz de Rey y María Teresa Rey Ruiz, representadas en el momento de la celebración por el ciudadano Isidro Antonio Alonso Linarez, que recayó como objeto un local comercial y un garaje, distinguido con el número 3 y situado en la planta baja del edificio “SAN DANIEL” ubicado en la avenida la patria con calle 16 en san Felipe municipio san Felipe estado Yaracuy, el cual consta de dos (2) baños, un corredor y un área para recibo y el garaje está situado en el mismo edifico, que en la clausula primera se estableció el objeto de la compra venta, que en la clausula tercera se estableció el precio de cuatrocientos mil bolívares, que el promitente vendedor aceptó que se le
pagara mediante un cheque de gerencia nº 42542878 de la cuenta 01140270452700070770 del banco Caribe a nombre de Siralivia Linares de Alonso, igualmente dijo que en la cláusula cuarta se estableció el término del contrato, que en la clausula sexta se estableció que el promitente vendedor se comprometía a la protocolización del documento de venta definitivo cuando el documento de propiedad horizontal este debidamente protocolizado, que en la clausula quinta se estableció que el promitente vendedor podía pagar el precio de venta en un plazo menor al máximo estipulado, que desde que se celebró el contrato el 23 de noviembre de 2012 hasta la presente fecha el promitente vendedor o la sucesión Juan Vicente Rey Alonso no ha cumplido en registrar el documento de propiedad horizontal del edifico ”SAN DANIEL”, es decir el documento de condominio de dicho edificio, finalmente que como0 prueba de querer cumplir con su compromiso consignó un cheque de gerencia a nombre de una de ellas número 00122365 de la cuenta 01080078100900000028 del banco BBVA provincial María Teresa Rey Ruiz por doscientos mil bolívares.
Por su parte las codemandadas a través de sus apoderados contestó la demanda alegando que reconocían tanto la firma como el contenido del contrato suscrito por ellas, y dicho esto se hace innecesario analizar el contrato mismo, es más, en cuanto a las defensas aducidas por los apoderados de las codemandadas en cuanto a la falta de cualidad tanto de la parte actora como de ellas mismas se evidencia que es contradictorio alegar esas defensas, cuando reconocieron tanto la firma como el contenido del contrato, ya que si reconocen la firma de su apoderado entonces como es que hay una falta de cualidad y si reconocieron el contenido del contrato como es que hay una falta de cualidad del demandante que es quien firma junto con ella el contrato, y por supuesto que tiene interés jurídico ya que el está demandando el contrato que le reconocieron y que pide su cumplimiento por ,lo que sin ningún esfuerzo mental ni análisis profundo se puede evidenciar que tanto la falta de cualidad activa como pasiva y la falta de interés procesal es improcedente y así se decide.
En cuanto a las obligaciones asumidas por las codemandadas adujeron que se encontraban ante una opción de compraventa y no ante una compraventa, no solo porque como la sabia el demandante, las promitentes vendedoras al firmarlo, no habían recibido la tradición legal del edifico san miguel y tampoco hasta ahora, que se requiere la previa protocolización del documento de condominio y además de un conjunto de trámites a nivel urbanístico, y que no ha sucedido hasta ahora, más adelante dice que la situación jurídica del edifico “San Daniel” fue construido con anterioridad a la entrada en vigencia de la legislación urbanística nacional y la ley de propiedad horizontal, dice que no consta que se haya cumplido con ninguno de los requisitos contenidos en esas leyes, y que para poder otorgar el documento de condominio hay que regular la situación jurídica del inmueble, que consiste en verificar cuales son las variables urbanísticas fundamentales del inmueble, realizar ajustes a nivel de ingeniería, obtener la correspondiente constancia de edificación, que la alcaldía emita la constancia de terminación de obra, los números
de catastro y proceder a redactar el documento de condominio y dice que el proceso para otorgar el documento de condominio es largo y se deben de cumplir una serie de requisitos ante la alcaldía.
De las pruebas aportadas por ambas partes tenemos que el demandante consignó junto con el libelo de demanda copia certificada de una solicitud de oferta real llevada por otro tribunal pero que entre la documentación se encuentra el contrato de opción de compra venta privada el cual ya fue valorado, igualmente consignaron un documento protocolizado al que llamaron reconocimiento de los derechos sucesorales y que a todas es impertinente ya que no guarda relación absoluta con esta causa ya que dicho documento es una declaración con otras personas y así se valora, en cuanto a las codemandadas, junto con la contestación de la demandada consignaron unos anexos marcados a,b,c el cual están referidos a los trámites administrativos ante un órgano desconcentrado de la administración central y con estas documentales solo se demuestra que se han hechos diligencias para registrar la sucesión Rey Alonzo y Juan Vicente por lo tanto no trae ningún elemento de convicción sobre el cumplimiento o incumplimiento del contrato demandado y así valora, en cuanto al anexo d, se trata de una copia simple de un documento debidamente registrado que no fue tachado y se refiere al edificio “San Daniel” donde queda demostrado cuales son las características de dicho inmueble y que incluye los inmuebles demandados por lo tanto se le confiere pleno valor probatorio el cual queda demostrado que el edifico “San Daniel ” está debidamente registrado y oponible a terceros y así se decide, en cuanto a los anexos e y f se trata de copias de recibos de trámites administrativos sobre sucesiones la cual no es materia de debate y así se valora, igualmente los anexos g y h se trata de los mismos recibos que demuestran la tramitación administrativa de una sucesión por lo tanto no genera ninguna prueba elemental y así se valoran, en cuanto al anexo I se trata igualmente de trámites administrativos que ya se ha repetido su valoración, en cuanto al anexo j ya este documento fue valorado anteriormente. Pues bien como puede observarse que de todas las pruebas analizadas y valoradas se puede concluir que el edifico “San Daniel ” tiene documentación demostrable de su legalidad por lo tanto seria indispensable que la parte codemandada realizara los tramites pertinentes a los fines de cumplir con el contrato, ya que tenemos que hay un incumplimiento aceptado por las codemandadas ya que reconocen que efectivamente el documento de condominio no estaba listo para el momento en que se suscribió el contrato y que hasta la presente fecha no ha cumplido con la protocolización del documento de condominio, es mas reconocen que para poder protocolizar dicho documento se requiere de una serie de requisitos que hasta la fecha no ha dado muestra de que lo haya comenzado, no existe prueba alguna en las actas que conforman esta causa que las codemandadas hayan cumplido con la clausula cuarta del contrato ni con la clausula séptima ya que se comprometieron las codemandadas a protocolizar el documento de propiedad horizontal y no lo han hecho, por lo tanto si ya el contrato privado firmado por las partes fue reconocido tanto en su contenido como las firmas no queda otra decisión que ordenar su cumplimiento, es decir que las codemandadas deberán hacer todo los trámites pertinentes para que se logre registrar el documento de condominio del edificio “San Daniel” y posteriormente hacerle
el documento de venta del inmueble al demandante y así se decide. Por los razonamientos de hecho y de derecho que se dejan expuestos, este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy y Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley,
DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO de opción de compra venta, interpuesta por el ciudadano JOAO FERNANDES DE ABREU, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.392.194 contra las ciudadanas ANTONIA RUIZ DE REY y MARÍA TERESA REY RUIZ, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 11.279.114 y 15.339.841respectivamente.
SEGUNDO: SE ORDENA a las ciudadanas ANTONIA RUIZ DE REY y MARÍA TERESA REY RUIZ, plenamente identificadas a gestionar todos los trámites administrativos a los fines de protocolizar ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, el documento de condominio del edificio “SAN DANIEL”, ubicado en la avenida La Patria, cruce con calle 16, Jurisdicción del Municipio San Felipe, estado Yaracuy y una vez cumplido todos los tramites, otorgar el documento de venta ante el referido registro, o sea ante el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy la venta de los locales comerciales y del estacionamiento, al ciudadano JOAO FERNANDES DE ABREU, de nacionalidad portuguesa, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 81.392.194
TERCERO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte demandada por resultar perdidosa.
CUARTO: Se deja constancia que la presente sentencia se dictó dentro de lapso.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. San Felipe, a los veinticuatro (24) días del mes de mayo de dos mil dieciocho (2018). Años: 208° Independencia y 159° Federación.
El Juez,

Abg. EDUARDO J. CHIRINOS CH.

La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA

En esta misma fecha y siendo las tres y quince minutos de la tarde (3:15) p.m. se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Abg. DINORAH MENDOZA
EJCH/
Exp. 14.615