TSJ Regiones - Decisión

JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCION JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
EXPEDIENTE: Nº 7914
DEMANDANTES: VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respectivamente, domiciliadas en el Municipio Independencia del estado Yaracuy.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE: Abg. Segundo Ramón Ramírez Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.758.
DEMANDADO: HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649, domiciliado en el Municipio San Felipe estado Yaracuy.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abg. Pascualino Di Egidio Vitalone, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.666.
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL).
SENTENCIA: DEFINITIVA.
MATERIA: CIVIL.
I
En fecha 09/03/2018 (folio 27), Se recibió por distribución la presente demanda bajo el número 38962.
En fecha 13/03/2018 (folio 28), se recibió por distribución efectuada por el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, la presente demanda incoada por las ciudadanas: VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respectivamente, domiciliadas en el Municipio Independencia del estado Yaracuy, asistidas por el abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, venezolano, mayor de edad, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.758, por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL); incoada contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649, domiciliado en el Municipio San Felipe estado Yaracuy; este Tribunal acuerdo darle entrada, asignarle numeración, y anotarla en los libros respectivos.
En su libelo de demandada, las accionantes exponen:
“…DE LOS HECHOS
Es el caso se estableció una relación arrendataria con el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649 domiciliado en el Municipio San Felipe del estado Yaracuy, mediante contratos sucesivos debidamente Autenticados por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, el Primero de fecha 16 de marzo del 2007, anotado bajo el N° 62, tomo 29; el Segundo de fecha 19 de marzo del 2010, anotado bajo el N° 29, Tomo 29; y el Tercero de fecha 14 de marzo del 2013 anotado bajo el N° 43, Tomo 55; que tenía por objeto el arriendo de un inmueble “Local Comercial” signado con el N° 01, situado en la planta baja del Edificio San Miguel ubicado en la calle 19 entre avenidas 6 y 7 Municipio San Felipe estado Yaracuy; alinderado así: Noreste: Con fachada lateral del edificio San Miguel; Sureste: Con escaleras y pasillo de circulación, depósito de basura, puerta de entrada y fachada lateral del edificio San Miguel; Noroeste: Con fachada lateral del Edificio San Miguel; y Suroeste: Con fachada principal del Edificio San Miguel y calle 19 que es su frente; que es e nuestra legitima propiedad; de conformidad con el artículo 26 del Decreto con rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por tener una relación arrendataria de nueve (9) años, se le concedió al Arrendatario una Prorroga Legal de Dos (2) años para efectuar y cumplir su obligación o compromiso de Hacer Entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble (Local Comercial) arrendado, tal como lo establece la cláusula Séptima del último contrato arrendamiento; dicha Prorroga Legal se le Notificó al Arrendatario a través de la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 13 de enero de 2016, mediante notificación como Desahucio Legal Arrendaticio. PRIMERO: Se le notifique: Que en el tiempo de duración del contrato antes indicado que se estableció según cláusula Segunda como tiempo de duración de tres (3) años a plazo fijo; el cual vence el día 29 de febrero del año 2016; el mismo no le será prorrogado, ni le será Renovado, por lo que según dicho contrato para el vencimiento del mismo que corresponde para el día 29-02-2016, debe hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado. SEGUNDO: Se Notifique: Que por existir una relación arrendaticia previamente aceptada de nueve (9) años que se vencerá el 29 de febrero del 2016, según contrato anteriores debidamente autenticados por ante Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, el Primero de fecha 16 de marzo del 2007, anotado bajo el N° 62, tomo 29; el Segundo de fecha 19 de marzo del 2010, anotado bajo el N° 29, Tomo 29; y el Tercero de fecha 14 de marzo del 2013 anotado bajo el N° 43, Tomo 55; que tenía por objeto el arriendo de un inmueble “Local Comercial” signado con el N° 01, situado en la planta baja del Edificio San Miguel ubicado en la calle 19 entre avenidas 6 y 7 Municipio San Felipe estado Yaracuy. TERCERO: Se Notifique: Que para el período de prorroga legal el Canon de Arrendamiento será de la siguiente manera: Para el primer año de la prorroga Legal que comenzará a correr a partir del 01 de marzo del 2016 un incremento de Tres mil Bolívares sobre el Canon actual que es de Nueve Mil Bolívares (Bs. 9.000,00), es decir para ese primer año será de Doce Mil Bolívares (12.000,00) de Canon de arrendamiento mensual; y para el segundo año de la Prorroga legal que comenzará a correr a partir del 01 de marzo de 2017 un incremento de Tres Mil Bolívares sobre el canon del primer año anterior que corresponderá a Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,00), es decir para ese segundo año será de Quince Mil Bolívares (Bs. 15.000,00) de canon de arrendamiento mensual, canon estos que deberá cancelar en la misma forma y manera en que ha realizado el pago del canon de arrendamiento actual para la entrega de su correspondiente recibo.
DEL DERECHO
Por todo lo antes expuesto, es por lo que hemos acudido por ante su competente Autoridad para demandar como efecto demandamos al ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, anteriormente identificado, por la acción de Desalojo del Inmueble (Local Comercial) arrendado cuya situación, ubicación y linderos consta ut-supra de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código de Civil en concordancia con la Causal de Desalojo establecida en el Artículo 40 literal “7mo” del decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial, parcialmente antes transcrito; para que convenga en: Primero: Convenga en el Desalojo del inmueble (Local Comercial) que ocupa en calidad de Arrendamiento y en consecuencia convenga en hacernos entrega inmediata de dicho inmueble (Local Comercial) sin dilación, ni oposición alguna; totalmente desocupado de personas y cosas, solvente de los servicios que se surte y en buenas condiciones de habitabilidad, conservación y limpieza tal como lo recibió. Segundo: Convenga en el pago de las costas y honorarios Profesionales de Abogado o en su defecto todo sea condenada por el digno tribunal que conozca la presente causa.- A los efectos de las Costas procesales estimo la presente acción en la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000,00) o lo que es lo mismo 333.333,33 Unidades Tributarias…”.
II
En fecha 13/03/2018 (folio 28), este Tribunal la admitió y ordenó el emplazamiento de la parte demandada, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil. Se libró compulsa con copia certificada del escrito de demanda y se le entregó al Alguacil para gestionar la correspondiente citación ordenada.
En fecha 23/03/2018 (folio vto. 31), riela diligencia del Alguacil Titular mediante la cual deja constancia que el demandado se negó firmar dicha Citación.
En fecha 03/04/2018 (folio 32), riela diligencia presentada por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respetivamente, asistidas por el Abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.758, donde solicitan al Tribunal ordenar la Citación Complementaria mediante Boleta entregada a la secretaria del Tribunal.
En fecha 04/04/2018 (folio 33), riela el Tribunal dicto auto donde acuerda librar boleta de notificación complementaria, en vista de la exposición del Alguacil del tribunal.
En fecha 04/04/2018 (folio 34), riela diligencia por el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649, debidamente asistido por el abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.666, donde le otorga poder Apud-Acta al abogado asistente y se da por citado en la presente causa.
En fecha 09/04/2018 (folio 35) riela diligencia suscrita por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, anteriormente identificadas, debidamente asistidas por el abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 30.758, mediante la cual otorgan poder Apud-Acta al Abogado asistente, y a los Abogados Ronald José Ramírez y Hayarith del Valle Ramírez Rojas, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 123.482 y 55.012, respetivamente.
En fecha 26/04/2018 (folio 36 al 43), riela escrito contestación de la demanda y reconvención, presentado por el Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.666, en su condición de apoderado judicial de la parte demandada, constante de seis (06) folios útiles.
En fecha 18/05/2018 (folio 44), riela auto de abocamiento del Juez Temporal Abogado Villasmil Antonio Petit Aponte, y admitiendo la reconvención interpuesta por el apoderado judicial de la parte demandada, suspendiéndose entre tanto el procedimiento respecto a la demanda por un lapso de cinco (05) días de conformidad con lo previsto en el Artículo 367 del Código de Procedimiento Civil; e igualmente, el Tribunal fija el quinto día de despacho siguiente para que las demandantes reconvenidas, ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, antes identificadas, comparezcan a dar contestación a la referida reconvención.
En fecha 24/05/2018 (folio 45), riela escrito de contestación a la Reconvención, suscrito y presentado por el abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.758, en su carácter de apoderado judicial de las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, ya identificadas, en su condición de demandantes reconvenidas, contante de un (01) folio útil.
En fecha 28/05/2018 (folio 46), el Tribunal dicto auto donde fijo el cuarto (4to.) día de despacho, a las 10:00 a.m., para que tenga lugar la Audiencia Preliminar en la presente causa, de conformidad con lo previsto en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 04/06/2018 (folios 47 y 48), se llevó a cabo la Audiencia Preliminar fijada por auto de fecha 28/05/2018.
En fecha 07/06/2018 (folios 49 y 50), el Tribunal dicto sentencia de fijación de los hechos controvertidos, de conformidad con el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 08/06/2018 (folio 51), consta diligencia presentada Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, plenamente identificado en autos, solicitando Aclaratoria de la sentencia de fijación de los hechos controvertidos, proferida en fecha 07/06/2018, procediendo el Tribunal a realizar la referida aclaratoria mediante sentencia en fecha 08/06/2018 (folios 52 y 53).
En fecha 13/06/2018 (folios 55 y 56), fue presentado escrito de promoción de pruebas por el apoderado judicial de la parte demandada reconviniente Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, siendo agregadas por auto de fecha 15/06/2018 (folio 54).
En fecha 14/06/2018 (folio 58 vto.), fue presentado escrito de promoción de pruebas por el apoderado judicial de la parte demandante reconvenida Abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, siendo agregadas por auto de fecha 15/06/2018 (folio 57).
En fecha 19/06/2018 (folios 67 y 69), el tribunal dicto auto admitiendo las pruebas de ambas partes.
En fecha 26/06/2018 (folio 70 al 75), el tribunal dicto auto en el que se ordena oficiar a Rectoría Civil y al Supervisor de Seguridad, a fin de participar que en esa misma fecha, se trasladará y constituirá en la Calle 19, entre Avenidas 6 y 7, Edificio San Miguel, Planta Baja, Local N° 01, Municipio San Felipe Estado Yaracuy, para dar cumplimiento a lo ordenado en auto de admisión de pruebas de fecha 19/06/2018, correspondiente a Inspección Judicial del inmueble objeto de la presente causa.
En fecha 16/07/2018 (folio 76), consta auto del tribunal mediante el cual se dijo que revisadas las actas se evidencia que en fecha 12/07/2018 venció el lapso de evacuación de pruebas, tal como se desprende del auto de fecha 19/06/2018, y como quiera que no consta en autos la prueba de informes solicitada al SENIAT, es por lo que se fijará la Audiencia Oral o Debate, una vez que conste en autos la información solicitada.
En fecha 19/07/2018 (folio 77 y vto.), consta auto del tribunal de recibido de oficio N° SNAT/INTI/GRTI/RCO/SSF/2018-203, de fecha 19/07/2018, proveniente del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT).
En fecha 20/07/2018 (folio 78), riela auto del tribunal mediante el cual visto el oficio N° SNAT/INTI/GRTI/RCO/SSF/2018-203, de fecha 19/07/2018, proveniente del Servicio Nacional de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT), contentiva de la información solicitada por este juzgado mediante oficio 172/2018, referida a la prueba promovida, se acordó fijar la Audiencia Oral para el vigésimo (20mo.) día de despacho a las diez de la mañana (10:00 a.m.), de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 20/09/2018 (folio 79), comparecieron los apoderados judiciales de ambas partes, abogados Segundo Ramírez y Pascualino Di Egidio, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 30.758 y 23.666, respectivamente, y expusieron lo siguiente: “…En virtud de sostener conversaciones para un futuro acuerdo transaccional, solicitamos al Tribunal la suspención (sic) del Proceso (audiencia de juicio), conforme al artículo 202 Parágrafo Segundo, para tal efecto solicitamos la habilitación del tiempo necesario y juramos la urgencia del caso… Omissis… Otro si: La suspención (sic) es por un tiempo prudencial de cinco (5) días de Despacho y que el tribunal fijará en auto correspondiente…”.
En fecha 20/09/2018 (folio 80), el tribunal dicto auto que vista la diligencia que antecede, suscrita por los apoderados judiciales de ambas partes, donde solicitan la suspensión de la Audiencia de Juicio, conforme al artículo 202 Parágrafo Segundo por cinco (5) días, acordando lo solicitado y ordenando fijar nuevamente la audiencia para el día jueves 27/09/2018 a las diez de la mañana (10:00 a.m.).
En fecha 27/09/2018 (folios 81 al 84), consta Acta de Audiencia o Debate Oral.
CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA
En la oportunidad legal correspondiente, esto es, el día 06/04/2018 (folios 36 al 41), el abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, procedió a dar contestación a la demanda de la siguiente manera:
“…TITULO I
DE LA FALSEDAD DE LOS HECHOS, RECHAZO Y NEGACIÓN DE LOS MISMOS
Es falso rotundamente que se haya cumplido la prórroga legal de la relación arrendaticia entre las demandante (sic) VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO y mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE.
En consecuencia de la afirmación anterior, rechazo, contradigo y niego que la prórroga legal haya comenzado el día 29 de febrero de 2018 y haya terminado el día 1 de marzo de 2018, en virtud que jamás terminó el tiempo convencional pactado en el desaplicado contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el N° 43, Tomo 55, siendo éste el tercero y último contrato escrito suscrito entre mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE y las actuales demandantes.
Rechazo, contradigo y niego que el último y desaplicado contrato escrito de arrendamiento, autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el N° 43, Tomo 55, haya expirado el día 29 de febrero de 2016 y por tal motivo comenzó a partir de esa fecha la supuesta y negada prórroga legal.
En consecuencia, es falso que opere la causal contenida en el literal 7 del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Rechazo y contradigo la notificación que se le hiciere a mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE por parte de las demandantes por intermedio de la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 13 de enero de 2016, el cual su contenido reposa en este expediente y acompaña la demanda marcada con la letra “D”, cuyo rechazo también lo efectuó mi Mandante en ese mismo día, tal como consta en su declaración contenida en dicha notificación.
TITULO II
DE LA VERDAD DE LOS HECHOS
La verdad, ciudadano Juez, es que el último contrato escrito de arrendamiento suscrito entre las partes demandantes y mi Mandante fue otorgado ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el N° 43, Tomo 55, en consecuencia ese contrato se desaplica por imperativo de la Ley en virtud que en fecha 23 de mayo de 2014 aparece publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, N° 40.418, el Decreto del Ejecutivo Nacional N° 929, llamado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en cuyo Primera Disposición Derogatoria señala que se desaplica desde la entrada en vigor de dicho Decreto-Ley la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, (del año 1999), para toda relación arrendaticia de inmuebles para uso comercial vigente para ese momento.
Es así como esa Primera Disposición establece lo siguiente:
…Omissis…
Pero además, ciudadano Juez, la Primera Disposición Transitoria del menciono (sic) Decreto-Ley establece obligatoriamente para las partes que todo contrato de arrendamiento vigente para la fecha de entrada en vigor del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial deberá adecuarse a las exigencias de éste decreto, vale decir que se desaplica todo contrato regido bajo las normativas de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, la cual no está derogada, solamente que no es aplicable a los contratos de arrendamientos de inmuebles para uso comercial ni para las viviendas.
Notase (sic) ciudadano Juez que la Primera Disposición de la parte de Disposiciones Derogatorias, por cierto mal anunciada pues no deroga ninguna Ley, del referido Decreto-Ley habla de desaplicación y en la Primera Disposición de las Disposiciones Transitorias hable de adecuar, por lo tanto sus consecuencias jurídicas es desaplicar todo contrato de arrendamiento de inmuebles para uso comercial vigente para el momento de entrar en vigencia dicho decreto y a su vez deberán adecuarse a éste Decreto-Ley todas las relaciones arrendaticias que comprometen un inmueble para uso comercial.
No es una facultad para adecuarse a las exigencias de Decreto-Ley sino es un deber, ese es el propósito y espíritu del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tal como lo expone la parte motiva de este Decreto-Ley cuando expresa lo siguiente:
…Omissis…
Por otra parte el artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial establece el Principio de la irrenunciabilidad de los derechos consagrados en ese Decreto-Ley y el carácter de Orden Público del mismo, en consecuencia todo acto contrario se estaría subvirtiendo el Orden Público.
Conforme a lo expuesto y razonamientos jurídicos, solicito en nombre de mi Representado declare Sin Lugar la demanda.
TITULO II
DE LA RECONVENCIÓN
Yo, PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la Cédula de Identidad N° 7.510.256, actuando en representación del ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 26.861.649, de este domicilio, según Poder Apud-Acta, estando en el término legal, conforme a lo establecido en el artículo 365 del de (sic) Procedimiento Civil, en concordancia conel (sic) artículo 869 ejusdem y el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, RECONVENGO a la demanda de la siguiente manera:
Capítulo I
De la verdad de los hechos e incumplimiento del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial de parte de las Arrendadoras Demandantes
La Verdad en entre mi Mandante y las partes demandantes otorgaron un contrato de arrendamiento ante la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el N° 43, Tomo 55, cuyo objeto es un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 19, entre las avenidas sexta y séptima, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy.
Otra verdad es, ciudadano Juez, como es muy bien conocido, desde la fecha 23 de mayo de 2014 entró en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en cuya (sic) Disposiciones Transitorias, específicamente la Primera, señala lo siguiente:
…Omissis…
Justamente las arrendadoras demandante no han cumplido en adecuar el contrato de arrendamiento hasta la presente fecha, a pesar que mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE insistentemente le ha manifestado a ellas la obligatoriedad de adecuarse so pena de sanciones por parte del órgano administrativo, según ese Decreto-Ley.
Además, ciudadano Juez, se puede considerar la no existencia de esos contratos escritos anteriores a la fecha de vigor del referido Decreto-Ley por no estar adecuado a él, como ha sido lo ha señalado sentencias de instancia de diferentes Tribunales del País, por lo tanto existe un contrato de arrendamiento verbal en todo caso, pero además el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial es un derecho para el arrendatario exigir un contrato escrito y autenticado a dicho Decreto, situación ésta no querida por las co-demandantes, siendo ese derecho irrenunciable conforme a lo establecido en el artículo 3 del Decreto-Ley.
Es asi como en fecha 13 de enero de 2016 rechazó mi mandante la notificación que le hiciere las mencionadas arrendadoras demandante (sic) por medio de la funcionaria Notaria (sic) de la notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, cuya acta reposa en este expediente marcado “D” y que acompaña el escrito de demanda, donde se hace constar su negativa de firmar y la constancia de su manifestación de no estar de acuerdo con la referida notificación.
De modo que mi Mandante ha solicitado a las arrendadoras demandantes se adecuen al Decreto-Ley, no solamente cumplir el mandato de la Ley, sino para evitar ser sancionado ambos por el organismo competente, cuyas sanciones son establecidas en dicho decreto-Ley.
Esta primera disposición transitoria tiene concordancia con el artículo 13 ejusdem, el cual señala:
…Omissis…
Ahora bien, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece que una de las causales de desalojo para el arrendatario es precisamente incumplir con la Ley, concretamente el literal “I” de ese artículo 40, entonces si para solicitar cumplimiento del contrato, o sea por argumentación contraria, es decir vale también para el arrendatario, en este caso para mi Mandante en exigirle a las arrendadoras demandantes su obligación de cumplir con la adecuación del contrato conforme a dicho Decreto-Ley, tal como lo exige la disposición primera transitoria del mismo.
Las arrendadoras VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO están en deuda con la Ley, en este sentido solicito que se le exija su cumplimiento para que se adecue al Decreto y elaborase un contrato de arrendamiento, respetando las normas para su elaboración contenidas en ese decreto, así como respetar los derechos de mi Mandante siendo irrenunciables según el artículo 3 del mencionado Decreto.
Otra verdad es que al arrendador se le exige que haga entrega de la factura legal como constancia del pago del cánon de arrendamiento, asi lo establece el artículo 30 del señalado Decreto-Ley, el cual establece la obligación de parte del arrendador de entregar una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento contratado, la factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el período a que corresponda, así como como (sic) dar cumplimiento a las normativas que establezca el órgano con competencia en materia tributaria, situación que las arrendadoras VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO nunca han cumplido, que dicho sea de paso también se considera este comportamiento de incumplimiento como la falta de garantía para mantener a mi Mandante en el uso y goce del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, vale decir están incumpliendo con el artículo 10 del Decreto-Ley mencionado.
Con este incumplimiento las arrendadoras pudieran estar en (sic) incurso en un delito de evasión fiscal o defraudación fiscal, por lo que solicitamos la prueba de informes en su debida oportunidad al Servicio Integrado de Administración Tributaria y Aduana, (SENIAT).
En definitiva, las arrendadoras demandantes debieron adecuarse al decreto-Ley y deben hacerlo, para entonces establecer el canon de arrendamiento conforme a los métodos allí establecidos, la apertura de una cuenta, así como demás especificaciones establecidas como obligatorias en el Decreto-Ley.
…Omissis…
Capítulo III
De la Pretensión de la reconvención
Por las razones de hecho y de derecho, reconvengo en nombre de mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 26.861.649, de este domicilio, para que sean compelido (sic) u obligadas forzosamente a las demandantes reconvenidas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad N° 11.272.272, 13.795.528 y 13.795.527, respectivamente, todas de este domicilio, por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y POR CUMPLIMIENTO DEL MANDATO DEL (SIC) LA PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA, en consecuencia solicito:
PRIMERO: Que cumplan con el mandato consagrado en la primera disposición transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y sean obligadas a otorgar contrato de arrendamiento conforme a dicho decreto-Ley.
SEGUNDO: Que sean obligadas a entregarles las facturas legales a mi mandante por pago del canon de arrendamiento exigida por la Ley.
TERCERO: Sean condenadas en costas procesales con la indexación correspondiente…”.
CONTESTACIÓN A LA RECONVENCIÓN
En fecha 24/05/2018 (folio 45 vto.), el apoderado de la parte demandante reconvenida, consignó escrito de contestación a la reconvención, de la siguiente manera:
“…CONTESTACIÓN DE FONDO A LA RECONVENCIÓN
Rechazo, Niego y Contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho el contenido general de la Reconvención o Mutua petición propuesta en contra de mis representadas; por ser falsa e incierta la argumentación y el derecho en que se basa la pretendida pretensión. Dicho rechazo y contradicción lo fundamento en lo siguiente consideraciones (sic):
PRIMERO: es falso e incierto que el Contrato suscrito entre las partes procesales en fecha 14 de Marzo del 2013, no este adecuado a la nueva legislación vigente para el arriendo de locales comerciales; lo cierto es que todas y cada una de las cláusulas fueron elaboradas sin perjuicio de las partes y las mismas coinciden con lo establecido en la nueva legislación decretada en fecha 23 de mayo de 2014; por lo que a dicho contrato no es aplicable lo que indica la disposición transitoria que señala el Demandado-Reconviniente que establece: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor d este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no menor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley…”, por el simple hecho de que el referido Contrato no contradice ninguna disposición contenida en el Decreto Ley señalado.-
SEGUNDO: Es falso e incierto que el Demandado-Reconviniente le haya manifestado e insistido en ello a mis representadas, la adecuación del Contrato a la nueva legislación que rige la materia, siendo totalmente falso que estas se hayan negado a hacerlo, por el simple hecho que el contrato desde sus inicios no contradice absolutamente nada respecto a la normativa de la nueva legislación, por lo que este contrato se encontraba adecuada (sic) a la nueva ley desde sus inicios y por lo demás no perjudica a ninguna de las partes, por lo que dicho contrato mantuvo su vigencia legal hasta su vencimiento y opera consecuencialmente la prórroga legal aplicada que es obligatoria para el Arrendador y facultativa para el Arrendatario, que por demás fuera aceptada a su plenitud por este último (arrendatario) asi como también la variación del cánones de arrendamiento válidamente aceptado que regirá en el período de la prórroga legal, (el arrendatario cumplió sin protesta el pago de los cánones de arrendamiento que rigió en la prórroga legal), tal como lo indica la anterior y la actual ley, que se evidencia con el pago sin protesta que este realizó cabalmente todos los meses hasta el último mes de la prórroga legal que lo consigno en le (sic) Tribunal, mediante una consignación arrendaticio del mismo.-
TERCERO: Es falso e incierto que se deba aplicar una supuesta negativa que presuntamente hiciera el Demandado-Reconviniente al momento de la Notificación Notarial, donde se le informaba que no se le Prorrogaría ni Renovaría el Contrato y que gozaría de una prórroga legal de dos (2) años (Desahucio Legal Arrendaticio), que por lo por (sic) demás de acuerdo a la ley esa prórroga opera AUTOMÁTICAMENTE de pleno derecho una vez que termine el lapso de vigencia del Contrato, y que las partes no convengan en prorrogar o renovar el contrato y en este caso que nos ocupa no hay evidencia alguna que las partes se hayan puesto de acuerdo para tal efecto.-
CUARTO: Es falso e incierto que el Demandado-Reconviniente haya solicitado a mis mandantes que se le elabore un Contrato de Arrendamiento conforme lo indica el artículo 13 de la nueva ley, haciendo cree a su Señoría que no existía contrato, el cual se había suscrito por ante la Notaría Pública de San Felipe de fecha 14 de Marzo del 2013, que se acompañara al libelo de demanda, que por lo demás se encontraba vigente y válido entre los suscribientes, con el mismo se cumple con la ley y con esto no faculta derecho alguno al Demandado-Reconviniente en contraposición a lo que indica el artículo 40 de la nueva ley que es base legal fundamental de la acción principal de las Demandantes-Reconvenidas, no como pretende el Demandado.Reconviniente (sic) de Burlar la ley en lo atinente a no cumplir el contrato de hacer entrega el inmueble arrendado (Local Comercial) totalmente desocupado, libre de personas, y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura, solvente de los servicios que se suerte (sic), tal como lo establece el Contrato, sabiendo por demás que consumió íntegramente el lapso de la Prórroga legal que por derecho le corresponde y pretendiendo seguir ocupando dicho inmueble en condición de arrendatario a sus ancha (sic), perjudicando a mis mandantes en la disposición y ocupación del bien arrendado que es de su propiedad sin beneficio alguno de mis mandantes, que cumplieron cabalmente con la obligación de Notificarle la No Prórroga y la No Renovación del contrato y dejar ocupando al arrendatario el bien arrendado sin ninguna alteración, objeción, ni violencia.-
QUINTA: Es falso e incierto que mis mandante (sic) debía hacer entrega al Demandado-Reconviniente de una factura que contenga detalles referentes no solamente al pago del cánon de arrendamiento, sino también al pago del Tributo “Impuesto al Valor Agregado” (IVA), por el simple hecho de que mis mandantes no retenían tal impuesto, el arrendatario no lo pagaba y por consiguiente no estaban en la obligación de declarar el mismo, siendo a tal efecto emitidos recibos concernientes únicamente al pago del cánon de arrendamiento, de los cuales se encuentran los últimos recibos acompañados al libelo de demanda, y acompañados al escrito de contestación y reconvención traído por el Demandado-Reconviniente.-
PETITORIO: Por todo lo expuesto es por lo que pido respetuosamente al Tribunal, que declare la Pretendida Reconvención Sin Lugar con todas las consecuencias jurídicas del caso…”.
AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 04/06/2018 (folios 47 vto. y 48); se llevó a cabo la Audiencia Preliminar, conforme a auto de fecha 28/05/2018, de conformidad con lo establecido en el Artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, la cual se desarrollo de la siguiente manera:
“…se deja constancia que se encuentra presente el abogado SEGUNDO RAMÓN RAMIREZ ROJAS, Inpreabogado Nº 30.758; actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante ciudadanas: VICMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL y CORINA GRATEROL OSORIO; y el ciudadano abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, Inpreabogado Nº 23.666, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada el ciudadano: HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE; a quien de seguida el Tribunal le concede el derecho de palabra al apoderado judicial de la parte demandante de autos, quien seguidamente expone: “ de acuerdo a la metodología proactiva empleada en las audiencias preliminares en este tipo de procedimiento expreso y expongo lo siguiente: 1.- reproduzco y convalido el contenido general del libelo de demanda así como también el contenido general del escrito de constatación a la reconvención; 2.- me propongo probar los hechos explanados tanto en el libelo de demanda como en la constatación a la reconvención con los documentos que se acompañaron al libelo de demandas y que fueron indicados con sus respectivos señalamientos en el mismo; por lo que en este acto muy a pesar de ser una audiencia conciliatoria los reproduzco y convalido a los efectos probatorios. 3.- De acuerdo a la exposición que seguidamente tenga la parte demanda reconviniente se hablara de la posibilidad o no de un acuerdo conciliatorio transaccional, es todo...” seguidamente se le concede el derecho a de palabra al Apoderado Judicial de la parte demandada de conformidad con el artículo 868 de Código de Procedimiento Civil, el 1.- ratifico la constatación de la demanda en todo y cada uno de sus partes; 2.- ratifico la reconvención en todo y cada uno de sus partes. 3.- tanto en la constatación de la demanda como en la reconvención, se desprende cual hecho han sido admitidos de los que alego la parte demándate en su libelo de demanda y cuáles son los hechos rechazados contradichos y negados alegados por la parte demándate en su escrito de demanda, 4.- esta parte que represento está en la disposición de conversar con la parte demandante para procurar una transacción que pudiera dar fin a este juicio es todo. Se le concede el derecho de palabra al apoderado Judicial de la parte demandante de autos, quien seguidamente expone: Ratifico la exposición previa realizada al inicio de acta y como lo exprese en el último numeral de dicha exposición, se estará en la misma disposición en el trascurso del procedimiento siempre y cuando no se vulnere los derechos e intereses d mis representadas; tal como lo expresara la representación de la parte demandada reconviniente los hechos aceptados constan en el escrito de constatación reconvención y para los hechos controvertidos y probanzas de los mismo adicionalmente me valdré de las pruebas que se puedan promover en el lapso de promoción de probará que establece este procedimiento. Tiene derecho de palabra el abogado de la parte demandada quien expone: ratifico mi exposición. No habiendo otros puntos sobre que hacer alegatos por las partes en esta audiencia, este Tribunal da por terminada la presente audiencia...”.
HECHOS CONTROVERTIDOS Y OBJETO DE PRUEBAS
En fecha 08/06/2018 (folios 52 y 53), por sentencia interlocutoria, acordó aclarar la decisión proferida el día 07/06/2018, sólo en lo que se refiere a los hechos controvertidos, así:
A. Cumplimiento de la prórroga legal de la relación arrendaticia entre las demandantes y el demandado, desde el 29/02/2016 al 01/03/2018, del contrato autenticado ante la Notaría Pública del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, bajo el N° 43, Tomo 55, siendo el tercero y último contrato suscrito entre las partes.
B. Que el contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, bajo el N° 43, Tomo 55, expiro el día 29/02/2018 y que haya comenzado desde esa fecha la prorroga legal.
C. Si la Causal contenida en el literal 7° del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, corresponde a este juicio.
D. La validez de la Notificación que se le hiciere a la demandada reconviniente, por parte de las demandantes reconvenidas, por intermedio de la Notaría Pública del Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 13/01/2016, en cuanto al vencimiento del contrato de arrendamiento y la prorroga que no será renovada.
E. Si las facturas emitidas de pago del canon de arrendamiento se les deben hacer entrega o no al demandado reconviniente por parte de las demandantes.
AUDIENCIA ORAL DE JUICIO
En fecha 27/09/2018 (folios 81 al 84); se llevó a cabo la Audiencia Oral de Juicio, conforme a auto de fecha 20/07/2018, de conformidad con lo establecido en el Artículo 870 del Código de Procedimiento Civil, la cual se desarrollo de la siguiente manera:
“…Seguidamente, anunciado como ha sido el acto con las debidas formalidades de Ley en la puerta del Tribunal, se hace presente el abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-5.459.913, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nro. 30.758, en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, ya identificada; así como también se encuentra presente el abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 23.666, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandada, ya identificada. Acto seguido el Tribunal informa a las partes que la audiencia se declara abierta, haciéndoles saber que el Juez dispondrá de todas las facultades disciplinarias y de orden para asegurar la mejor celebración de la misma. Asimismo, el Tribunal hace del conocimiento a las partes que su exposición será breve, concediéndosele a cada una un término de diez (10) minutos; y concluidas las mismas no se aceptarán nuevas exposiciones, procediéndose inmediatamente a recibir las pruebas de cada uno de ellos. Acto seguido se le otorga el derecho de palabra a la parte actora, a los fines de que en diez (10) minutos haga su exposición, y toma la palabra el Abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, antes identificado, quien entre otras cosas expuso: “…La acción fue intentada por el demandante en virtud de que gozo de la prorroga legal que obligatoriamente está dada por el arrendador y facultativa para el arrendatario, por lo cual la pretensión radica en que el arrendatario cumpla con la obligación de entregar el local comercial libre de personas y cosas y en las mismas condiciones en que lo recibió, tal como lo indica el contrato de arrendamiento, por tal razón se solicita el desalojo del inmueble basado en el Artículo 40 Literal 7mo. del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que establece las causales de desalojo, especialmente que el contrato haya vencido y que no exista acuerdo de prórroga por renovación entre las partes; para la probanzas de ellos fueron acompañados los tres (3) contratos suscrito entre las partes marcados “A”, “B” y “C”; la notificación notarial que involucra un desahucio legal arrendaticio mediante el cual se le notifica al arrendatario la no renovación o prórroga del contrato, el goce de la prorroga legal y la variación prudente del pago del cánon de arrendamiento para el primero y segundo año de la prórroga legal; asimismo, se acompaña al libelo los últimos recibos de pagos de cánon de arrendamiento que efectivamente fueron entregados a la arrendataria por el efectivo pago del referido cánon. Por tal motivo, conforme a las normas que rigen la materia, tanto en el Código Civil, en su artículo 1167 y el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en su artículo 40 Literal Séptimo, se solicita la acción de desalojo del inmueble del local comercial, objeto del contrato de arrendamiento cuya ubicación, situación y linderos, constan en el libelo de demanda; en consecuencia se solicita que se declare con lugar la demanda con todos sus pronunciamientos de Ley. Es todo…”. Seguidamente, se le concede el derecho de palabra a la parte demandada, quien ejerció su derecho a través del Abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, antes identificado; quien entre otras cosas expuso: “…Ratifico la contestación de la demanda e igualmente ratifico la reconvención planteada, pido al ciudadano Juez que resuelva el presente caso como mero derecho, en virtud de que el último contrato suscrito entre las partes, como consta en autos, fue el 14 de marzo de 2013, debidamente autenticado y donde se estableció allí que la culminación del contrato era la fecha 29 de febrero de 2016; importante esta fecha porque prácticamente dos (02) años antes entro en vigencia el novísimo Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en la que ordena, en primer lugar, la desaplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, según la Disposición Derogatoria Primera del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en segundo lugar, conforme a la Primera Disposición Transitoria, ordena que todos los contratos vigentes a la entrada en vigencia deben adecuarse a este Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y para eso se estableció seis (6) meses, expresamente lo dice esa Disposición Primera, de modo que compaginando con la exposición de motivos de este Decreto para establecer las reglas transparentes, claras y estables para una relación armoniosa entre arrendador y arrendatario, por tanto, todo derecho que nace a partir de esa nueva ley no se le puede vulnerar a ningunas de las partes; en el caso del arrendatario al no adecuarse el contrato de arrendamiento, que debió hacerse dos (02) años antes de la entrada en vigencia del nuevo decreto Ley, se le vulnera el derecho, entre otros, el de establecer el cánon de arrendamiento establecido en ese decreto ley, en el mismo derecho que se le accede al contrato se le concede otro derecho a que se le otorgue la factura legal, que establece el Artículo 30 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y conforme al Artículo 24, que se elabore un contrato escrito con todas las especificaciones establecidas en ese artículo, esto es, el avaluó, el metraje para calcular el cánon de arrendamiento y otros derechos. Es importante resaltar, que el artículo 3 de ese Decreto Ley es irrenunciable y que todo acto o acuerdo en contraversión a la Ley serán nulos, y por lo tanto ciudadano Juez, dos (02) años después se le notifica exactamente en fecha 13 de enero de 2016 a mi representado, de que a partir de allí comienza la prorroga legal, notificación hecha por parte de la notario, acto que debe considerarse nulo, toda vez que dos (02) años antes, exactamente en mayo de 2014, fecha en que entro en vigencia el Decreto Ley, debió adecuarse el contrato, siendo imperativo que debió hacerse dentro de los seis (06) meses, y pido al ciudadano Juez aplique el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ratifico las pruebas que son los tres (03) contratos de arrendamiento, la misma notificación en la que declaró que no estaba de acuerdo con la notificación, el informe del SENIAT, que expresa que las arrendadoras no han cumplido con las obligaciones legales. Hago referencia de una sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, que hace referencia a un caso similar en el cual se había cumplido con la prorroga legal de Ley, la cual fue publicada el 11 de julio de 2016, expediente Nro. 556. Pido que se declare con lugar la demanda de reconvención y se establezcan las reglas transparentes legales que establece el presente Decreto Ley. Es todo…”. Seguidamente, interviene nuevamente la representación de la parte demandante, y expone: “…Respecto a la reconvención propuesta hago la siguiente: 1) Ratifico y convalido el contenido general del escrito de contestación a la reconvención. 2) Si bien es cierto, que la nueva Ley Arrendaticia de Locales Comerciales establece, en sus Disposiciones Transitorias, la adecuación de los contratos de arrendamiento que se encuentran vigente a la fecha del referido decreto Ley, no es menos cierto que en materia arrendaticia rige el principio de la voluntad de las partes y específicamente la relación arrendaticia de las partes, el último contrato fue suscrito el 14 de marzo de 2013, con una duración de tres (3) años, con fecha de culminación el 29 de febrero de 2016, estableciéndose en el mismo para cada uno de los años que involucra la duración del contrato un cánon de arrendamiento especifico; igualmente el legislador (Ejecutivo Nacional) estableció dichas disposiciones con el objeto de que no se perjudicaran las partes ni individual ni conjuntamente, el contrato el referencia en la cláusulas que lo componen en ninguna de ellas se perjudican al arrendatario ni al arrendador, lo que se podría decir que el mismo contrato se encuentra desde sus orígenes adecuado a la nueva ley, por lo que es improcedente a estas alturas, después de haberse cumplido la prórroga legal, con la aceptación sin objeción ni cuestionamiento del cánon establecido para la prorroga legal y que efectivamente pagó y a la cual se le entregaron los respectivos recibos de cancelación, venir con el ímpetu de obtener un nuevo contrato para así alargar la relación arrendaticia y obtener nuevamente una prorroga legal ampliada a su ultimo nivel que establece el Artículo 26 del antes indicado Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por lo expuesto solicito de declare la pretendida reconvención sin lugar, con las consecuencias jurídicas del caso, es todo…”. Seguidamente, interviene nuevamente la representación de la parte demandada, y expuso: “…Insisto ciudadano Juez que el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, ordena la desaplicación a partir de mayo de 2014, igualmente ordena en la primera disposición transitoria para el momento de ese decreto Ley debe adecuarse todo contrato de arrendamiento, nace unos nuevos derechos al arrendatario y al arrendador de establecer cánones de arrendamiento conforme a los tres (3) métodos; es por eso que puede estar perjudicado inclusive el arrendador conforme con lo que establece que el principio de la voluntad de las partes está limitado y por cuanto son normas de orden público, inclusive hay una tercera persona, que es el fisco a través del Seniat, que como ejemplo el artículo 17 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, expresamente prohíbe establecer cánon de arrendamiento que no esté contemplado en uno de los tres (03) métodos de ese Decreto Ley, de modo que si las partes estableciesen un cánon de arrendamiento fuera de estos métodos pudiesen establecer un cánon inferior a los tres (03) métodos y entonces el Seniat o fisco pudiese dejar de percibir por Impuesto al Valor Agregado (IVA), una cantidad inferior, en consecuencia, pudiéramos estar incursos en una evasión de Impuesto, y su representado no ha estado tranquilo porque pudiera ser sancionado por el fisco no sólo el arrendatario, sino también el arrendador. Es por eso que la ley nueva, en su Disposición Transitoria era necesario establecer las reglas claras transparentes y estables, pido ciudadano Juez que declare con lugar la reconvención y sin lugar la demanda y que en fecha febrero de 2016, es decir, dos (02) años antes había entrado en vigencia el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que estableció que las partes adecuasen los contratos en ese decreto y no se establecieron las reglas y lo más seguro no se hubiese llegado a esta demanda. Pido finalmente ciudadano Juez aplique estas disposiciones consagradas en el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Es todo…”. Seguidamente y con base a lo dispuesto en el artículo 872 del Código de Procedimiento Civil, se procedió a recibir las pruebas de ambas partes, comenzando con las de la parte actora, quien expuso lo siguiente: “…1) Ratifico escrito promoción de pruebas presentado el 14/06/2018, ante la secretaría. 2) Desarrollo las pruebas necesarias y pertinentes indicadas en el escrito de promoción, ratificado en el primer numeral, de la siguiente manera: Se promovieron marcadas con las letras “A”, “B” y “C”, contratos de arrendamiento que fueran acompañados al libelo de demanda, su pertinencia es con el objeto de probar la relación arrendaticia y el tiempo de la misma. Se promovió notificación Notarial a través de la Notaria Pública de San Felipe, con la que se hizo saber al arrendatario la voluntad expresa de las arrendadoras de no prorrogar ni renovar el contrato de arrendamiento, de que gozaría de prorroga legal de dos (02) años por la relación arrendaticia, debidamente aceptado que no superaba los diez (10) años y era superior a cinco (05) años. De la misma manera, se le notificó el valor o precio del cánon de arrendamiento para cada uno de los años que involucran la prorroga legal; la misma notificación y sus puntos de rigor específicos en la misma necesidad y pertinencia de esta prueba, que por no ser impugnada ni tachada, pudo dársele su valor probatorio, al igual que debe dársele a los contratos de arrendamientos primeramente indicados y promovidos. Se promovió marcado “E”, los últimos recibos de pago de arrendamiento, que por voluntad del arrendatario fueron pagados efectivamente, correspondiente a los meses de noviembre y diciembre de 2017 y enero 2018, pagados de manera voluntaria y sin objeción alguna por el arrendatario, lo que evidencia una aceptación del mismo y una emisión de tales recibos, tal como lo indica el contrato. La necesariedad (sic) y pertinencia de esta prueba versa sobre la explicación previa con la cual, pido respetuosamente, se le dé el pleno valor probatorio, ya que el arrendatario también los trajo a los autos, como prueba de su pago, ya que estos recibos fueron elaborados por duplicado, uno para el arrendatario y otro para las arrendadoras. Se promovió una Inspección Judicial, con el objeto de establecer la ubicación, situación y linderos del inmueble arrendado, de quién lo ocupaba, en qué calidad o condición era dicha ocupación y el uso comercial que al mismo se le daba, su necesidad y pertinencia es para establecer que es el mismo inmueble arrendado indicado en el contrato de arrendamiento, que el uso es comercial y que lo ocupa de manera pacífica y sin interrupción al arrendatario, hasta el vencimiento del contrato, hasta el vencimiento de la prorroga legal y después de la interposición de la presente demanda, por lo que pido al Tribunal se le dé el pleno valor probatorio que se requiere y merece. Con lo expuesto queda así desarrollada, promovidas y evacuadas las pruebas para que estas sirvan y tengan el objeto determinado, para declarar con lugar la demanda y sin lugar la reconvención…”. Seguidamente, hace la intervención la parte demandada, a los fines de promover sus pruebas y lo hizo asi: “…Ratifico el escrito de promoción de pruebas, así como en la contestación de la demanda y reconvención, los tres (03) contratos de arrendamiento son anteriores a la entrada en vigencia del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, igualmente con respecto al último contrato para probar que ni siquiera había entrado la supuesta prorroga legal cuando entró en vigencia el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Igualmente ratifico el último recibo de pago como prueba de la solvencia y como prueba que no es una factura legal, y que por más que sea aceptada por las partes, recuerde ciudadano Juez el artículo 3 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tanto son nulos e irrenunciables los derechos. Ratifico el oficio emitido y agregado al expediente del Seniat, porque en ningún momento las arrendadoras han cancelado el tributo legal que están obligadas a hacerlo, en relación a los cánones de arrendamiento derivados del contrato suscrito entre las partes y que a la presente fecha no han sido adecuados al Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Ratifico el documento contentivo de la notificación efectuada por la Notaria Pública de San Felipe, el 13 de enero de 2016 a solicitud de las arrendadoras donde se le notifica de la supuesta prorroga legal como prueba: 1.- Que mi mandante no estaba de acuerdo con tal notificación y con el contenido de la misma, tal como se hace constar en la notificación, es decir, en el Acta levantada. 2.- Como prueba de haber transcurrido más de dos (02) años de entrada en vigencia el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, por tanto, ese acto debe considerarse nulo, es decir, como prueba que se vulneran los derechos a mi mandante, consagrados en dicho Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. Es todo…”. Después de haber oído los alegatos realizado por ambas partes, así como la evacuación de las pruebas y haber realizado las observaciones a las mismas, se declara concluida la Audiencia Oral, de conformidad con lo previsto en el Artículo 875 del Código de Procedimiento Civil, siendo las once y cuarenta y cinco minutos de la mañana (11:45 a.m.), el Juez se retira por el lapso de treinta (30) minutos, debiendo permanecer las partes en la sala de Audiencia.
DISPOSITIVA
Siendo las doce y cuarenta y cinco minutos del mediodía (12:45 m.), oportunidad de dictar el dispositivo del fallo, de conformidad con lo previsto en el artículo 876 del Código de Procedimiento Civil, en el presente asunto, una vez analizadas las actas que integran la causa, escuchada la exposición de las partes, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara PRIMERO: CON LUGAR la acción por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GATEROL OSORIO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respetivamente; representadas judicialmente por el abogado SEGUNDO RAMON RAMIREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.758, contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649; representado judicialmente por el abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 23.666. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO y POR CUMPLIMIENTO DE MANDATO DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA, interpuesta por el Abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, antes identificado, actuando en representación del ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, antes identificado; contra las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GATEROL OSORIO, plenamente identificadas. TERCERO: El Tribunal de conformidad con lo previsto en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, se reserva el lapso legal de diez (10) días de despacho siguientes al de hoy, para dictar en extenso la decisión escrita, y así se declara…”.
FUNDAMENTACIÓN
La parte actora fundamento su pretensión en el artículo 1167 del Código Civil, en concordancia con el artículo 40 literal 7° del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, los cuales disponen lo siguiente:
Artículo 1167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Articulo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos.
b. Que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana.
c. Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
d. Que sea cambiado el uso del inmueble, en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales respectivas o por quien haga sus veces, y/o a lo estipulado en el contrato de arrendamiento, y/o en las normas o reglamento de condominio.
e. Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones mayores que ameriten la necesidad de desocupar el inmueble, debidamente justificado.
f. Que el arrendatario haya cedido el contrato de arrendamiento o subarrendado total o parcialmente el inmueble, salvo en los casos previamente acordados con el propietario y/o arrendador en el contrato respectivo.
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes,
h. Que se agote el plazo para el ejercicio del derecho de preferencia adquisitiva del arrendatario y se realice la venta a terceros.
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
CARGA PROBATORIA
Nuestra jurisprudencia patria ha dejado claramente establecido que nuestro ordenamiento constitucional propone que el proceso es un instrumento para realizar la justicia y por ello debemos asumir que lo jurídico es social y que lo social no deja de ser jurídico. En ese sentido, la finalidad última del proceso es la realización de mandatos jurídicos controvertidos en formas procesales establecidas en las leyes, para dar satisfacción a la demanda social, quedando por tanto el proceso subordinado a la justicia.
Desde esta óptica deviene una verdadera obligación del poder judicial de la búsqueda de los medios para pretender armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un determinado caso.
En este sentido, el Tribunal para entrar a decidir el fondo de la demanda observa, que en todo proceso se deben revisar los hechos alegados en autos con las pruebas consignadas por las partes. Hay que destacar que en el Proceso Civil las partes persiguen un fin determinado, que no es otro que la Sentencia le sea favorable. Pero en el Sistema Dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a la convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino que debe atenerse a lo alegado y probado en autos, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil Venezolano vigente, en su artículo 12. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que se fundan sus pretensiones, sino también probarlos, para no correr el riesgo de que por no haber convencido al Juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama la carga de la prueba.
Las reglas sobre carga de la prueba se encuentran establecidas en los artículos 506 y 509 del Código de Procedimiento Civil, y el artículo 1354 del Código Civil. En estas disposiciones legales se consagra la carga de las partes de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, las cuales disponen lo siguiente:
Artículo 506. “Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba”.
Artículo 509. “Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas”.
Artículo 1354. “Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación”.
La carga de la prueba, según nos dicen los principios generales del derecho, no es una obligación que el Juzgador impone caprichosamente a una cualquiera de las partes. Esa obligación se tiene según la posición del litigante en la litis. Así al demandante toca la prueba de los hechos que alega, según el aforismo “incumbi probatio qui dicit, no qui negat”, por lo que incumbe probar a quien afirma la existencia de un hecho, no a quien lo niega, más al demandado toca la prueba de los hechos en que basa su excepción, en virtud de otro aforismo “reus in excipiendo fit actor”, al tornarse el demandado en actor en la excepción. Este principio se armoniza con el primero y, en consecuencia, sólo cuando el demandado alega hechos nuevos le corresponde la prueba pertinente.
Expuesto lo anterior, el Tribunal pasa a analizar las pruebas promovidas y evacuadas en el presente juicio, previo análisis que se hagan a las mismas, las cuales fueron traídas al libelo de demanda así, a saber:
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA:
Documentales:
1. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VÍCTOR MODESTO GRATEROL, en su condición de ARRENDADOR, por una parte, y por la otra, los ciudadanos ARROYAVE DUQUE HEYDER MAURICIO Y VALDERRAMA VÁSQUEZ YOVANKA RUBEIDA, en su condición de ARRENDATARIOS; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 16/05/2007, marcado con la letra “A” (folios 03 al 08), quedando anotado bajo el N° 62, Tomo 29, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; de cuya lectura se desprende lo siguiente: “…PRIMERA: “EL ARRENDADOR” da en arrendamiento un Local Comercial con deposito, ubicado en la Calle 19 entre Av. 6 y 7, Local Nro. 6-7, Edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy, destinado exclusivamente para uso comercial (excepto para actividades políticas y venta de licores). SEGUNDA: El precio o canon de arrendamiento, es por la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) mensual el primer año del 01-03-07 al 30-02-08; el segundo año del 01-03-08 al 30-02-09 la suma de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs.1.200.000,00) y el tercer año del 01-03-09 al 30-02-2010, la cantidad de un millón cuatrocientos mil bolívares (1.400.000,00), los cuales serán pagados por “LOS ARRENDATARIOS” a “EL ARRENDADOR”, por mensualidades con treinta (30) días de anticipación (Adelantado) dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, a través de la Empresa INMOBILIARIA OLIVER S.R.L., ubicada en la calle 12 entre Av. 9 y 10 Edificio Cadi, Local 2-A San Felipe, Estado Yaracuy, como simple intermediario en la cobranza “EL ARRENDADOR” autoriza a la empresa Inmobiliaria Oliver S.R.L., descontar el 10% del monto del alquiler cobrado a “LOS ARRENDATARIOS” en concepto de comisión en la cobranza realizada. Vencido el plazo fijo de Tres (3) años, las partes contratantes, con Sesenta (60) días antes del vencimiento, se discutirá y se firmará por Tres (3) años más un nuevo contrato de arrendamiento. Si por cualquier circunstancia “LOS ARRENDATARIOS”, se retrasa en el pago del cánon de arrendamiento deberán cancelar el 2% adicional por concepto de intereses de mora y el 10% de honorarios por la cobranza extrajudicial morosa a la Empresa Inmobiliaria Oliver S.R.L. TERCERA: El plazo de duración de éste contrato es de Tres (3) Años, plazo fijo, contados a partir del día 01 DE MARZO DEL 2007. Si por cualquier circunstancia “LOS ARRENDATARIOS”, no entregan el inmueble arrendado al vencimiento del Contrato, deberá cancelar a “EL ARRENDADOR”, la cantidad de NOVENTA MIL BOLÍVARES (BS.90.000,00) diarios por cada día de mora en la entrega, en concepto de daños y perjuicios sin que estos tengan que probarse. …Omissis… DECIMA PRIMERA: Todos los gastos que ocasione éste contrato será por cuenta de “LOS ARRENDATARIOS” inclusive Honorarios de Abogados y los que pudieran originarse por la desocupación judicial, si llegare el caso de desahucio o por cualquier gestión realizada por el incumplimiento por parte de “LOS ARRENDATARIOS” de las obligaciones que contrae por este Contrato…”.
Documento privado debidamente autenticado, por ante un funcionario público con las solemnidades de Ley, y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada uno, el cual se aprecia por guardar relación con la presente causa y el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigno a favor de la parte actora, en consecuencia de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, se valora como instrumento público, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato de arrendamiento de un inmueble, a tiempo determinado, correspondiente a un Local Comercial, ubicado en la Calle 19 entre Av. 6 y 7, Local Nro. 6-7, Edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy, destinado exclusivamente para uso comercial; suscrito entre los ciudadanos VÍCTOR MODESTO GRATEROL, en su condición de ARRENDADOR, por una parte, y por la otra, los ciudadanos ARROYAVE DUQUE HEYDER MAURICIO Y VALDERRAMA VÁSQUEZ YOVANKA RUBEIDA, en su condición de ARRENDATARIOS; cuya duración fue de tres (03) años, contados a partir del día 01/03/2007 y con fecha de vencimiento para el 30/02/2010; fijando un canon de arrendamiento en la cantidad de Un Millón de Bolívares (Bs.1.000.000,00) mensuales para el primer año, comprendido del 01/03/2007 al 30/02/2008; el segundo año, del 01/03/2008 al 30/02/2009, la suma será de Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs.1.200.000,00); y el tercer año comprendido del 01/03/2009 al 30/02/2010, por la cantidad de Un millón Cuatrocientos Mil Bolívares (Bs.1.400.000,00); valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
2. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de ARRENDATARIO; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 19/03/2010, marcado con la letra “B” (folios 09 al 11), quedando anotado bajo el N° 29, Tomo 29, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; de cuya lectura se desprende lo siguiente: “…PRIMERA: “LAS ARRENDADORAS” dan en arrendamiento un (01) local comercial de su propiedad, ubicado en la calle 19 entre Av. 6 y 7, Edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy. SEGUNDA: El precio o canon de arrendamiento, es por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000, Bs) mensual el primer año del 01-03-2010 al 29-02-2011; el segundo año del 01-03-2011 al 29-02-2012 por la cantidad de DOS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (2.500,00 Bs.) y el tercer año del 01-03-2012 al 29-02-2013, la cantidad de TRES MIL BOLÍVARES (3.000,00 Bs.), los mismos serán pagados por “EL ARRENDATARIO” a “LAS ARRENDADORAS”, dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, los cuales serán cancelados directamente a sus propietarias o a quien estas designen. Si por cualquier circunstancia “EL ARRENDATARIO”, se retrasa en el pago del cánon de arrendamiento deberá cancelar el 2% adicional por concepto de intereses de mora y 10% de honorarios por la cobranza extrajudicial morosa. TERCERA: El plazo de duración de éste contrato es de Tres (3) años, plazo fijo, contados a partir del día 01 DE MARZO DEL AÑO 2010. …Omissis… DECIMA PRIMERA: Todos los gastos que ocasione éste contrato será por cuenta de “EL ARRENDATARIO” inclusive Honorarios de Abogados y los que pudieran originarse por la desocupación judicial, si llegare el caso de desahucio o por cualquier gestión realizada por el incumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO” de las obligaciones que contraen por este Contrato...”.
Documento privado debidamente autenticado, por ante un funcionario público con las solemnidades de Ley, y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada uno, el cual se aprecia por guardar relación con la presente causa y el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigno a favor de la parte actora, en consecuencia de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, se valora como instrumento público, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato de arrendamiento de un inmueble, a tiempo determinado, correspondiente a un Local Comercial, ubicado en la Calle 19 entre Av. 6 y 7, Local Nro. 6-7, Edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy, destinado exclusivamente para uso comercial; suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de ARRENDATARIO; cuya duración fue de tres (03) años, contados a partir del día 01/03/2010 y con fecha de vencimiento para el 29/02/2013; fijando un canon de arrendamiento en la cantidad de Dos Mil Bolívares Fuertes (BsF.2.000,00) mensuales para el primer año, comprendido del 01/03/2010 al 29/02/2011; el segundo año, del 01/03/2011 al 29/02/2012, la suma será de Dos Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF.2.500,00) mensuales; y el tercer año comprendido del 01/03/2012 al 29/02/2013, por la cantidad de Tres Mil Bolívares Fuertes (BsF.3.000,00) mensuales; valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
3. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de ARRENDATARIO; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, marcado con la letra “C” (folios 12 al 15), quedando anotado bajo el N° 43, Tomo 55, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; de cuya lectura se desprende lo siguiente: “…PRIMERA: “LAS ARRENDADORAS” dan en arrendamiento un (01) local comercial de su propiedad, según documento protocolizado en la oficina de Registro Subalterno de los municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha 28 de Enero del año 1.999, bajo el No. 47, folios del 270 frente al 275 vuelto, Protocolo Primero, Tomo Segundo, Primer Trimestre, ubicado en la calle 19 entre Avenidas 6 y 7, Edificio San Miguel, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy. SEGUNDA: La duración del presente contrato es de Tres (3) años, plazo fijo, contados a partir del día 01 de MARZO del AÑO 2.013 hasta el 29 de FEBRERO del AÑO 2.016. TERCERA: El canon de arrendamiento varía en cada año, comenzando por la cantidad de CINCO MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (5.500,00 Bs.) mensual el primer año, que abarca desde 01/03/2.013 al 28/02/2.014; el segundo año es por la cantidad de SEIS MIL QUINIENTOS BOLÍVARES (6.500,00 Bs.) mensual que abarca desde 01/03/2.014 al 28/02/2.015; y el tercer año por la cantidad de NUEVE MIL BOLÍVARES (9.000,00 Bs.) mensual el cual comprende del 01/03/2.015 al 29/02/2.016, los cuales serán pagados por “EL ARRENDATARIO” a “LAS ARRENDADORAS” dentro de los primeros cinco (5) días de cada mes, siendo cancelado directamente a sus propietarias o a quien estas designen. Si por cualquier circunstancia “EL ARRENDATARIO”, se retrasa en el pago del cánon de arrendamiento deberá cancelar el 2% adicional por concepto de mora… Omissis… DECIMA PRIMERA: Todos los gastos que ocasione éste contrato será por cuenta de “EL ARRENDATARIO” inclusive Honorarios de Abogados y los que pudieran originarse por la desocupación judicial, si llegare el caso de desahucio o por cualquier gestión realizada por el incumplimiento por parte de “EL ARRENDATARIO” de las obligaciones que contraen por este Contrato...”.
Documento privado debidamente autenticado, por ante un funcionario público con las solemnidades de Ley, y en donde se demuestran las obligaciones contraídas por cada uno, el cual se aprecia por guardar relación con la presente causa y el mismo no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, teniéndose como fidedigno a favor de la parte actora, en consecuencia de conformidad con los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, se valora como instrumento público, de naturaleza civil, demostrativo de la existencia y validez del contrato de arrendamiento de un inmueble de su propiedad, a tiempo determinado, correspondiente a un Local Comercial, ubicado en la Calle 19 entre Av. 6 y 7, Local Nro. 6-7, Edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy, destinado exclusivamente para uso comercial; suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de ARRENDATARIO; cuya duración fue de tres (03) años, plazo fijo, contados a partir del día 01/03/2013 y con fecha de vencimiento para el 29/02/2016; fijando un canon de arrendamiento en la cantidad de Cinco Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF.5.500,00) mensuales para el primer año, comprendido del 01/03/2013 al 28/02/2014; el segundo año, del 01/03/2014 al 28/02/2015, la suma será de Seis Mil Quinientos Bolívares Fuertes (BsF.6.500,00) mensuales; y el tercer año comprendido del 01/03/2015 al 29/02/2016, por la cantidad de Nueve Mil Bolívares Fuertes (BsF.9.000,00) mensuales; valoración que se hace de conformidad con las previsiones del artículo 509 del Código de Procedimiento Civil. Y así se declara.
4. Promovió copia certificada de Notificación Extrajudicial, practicada por la Notario Público de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 13/01/2016, marcada con la letra “D” (folios 16 al 23), al ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649, quien dejo constancia de lo siguiente: “…se trasladaron y constituyeron las ciudadanas: Wildileidy Velásquez Sánchez, titular de la Cédula de Identidad N° V-18.054.915, Notario Público de San Felipe, Estado Yaracuy, Petra Maestre, titular de la Cédula de Identidad N° V-7.506.001, funcionaria autorizada adscrita a la Notaría Publica de San Felipe, Estado Yaracuy, y las ciudadanas: VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO Y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad N° V-11.272.272, V-13.795.528, V-13.795.527, respectivamente; asistidas por el Abogado SEGUNDO RAMÓN RAMÍREZ ROJAS, inscrito en el Inpreabogado bajo el numero 30.758, en la dirección siguiente: Calle 19 entre 6ta y 7ma avenida, Edifico San Miguel, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, en un inmueble (Local comercial signado con el N° 1), con el objeto de dar por NOTIFICADO al ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE. En tal sentido una vez efectuado el traslado y constitución de la Notaría en el lugar indicado, fuimos atendidos por el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, titular de la cedula de identidad N° V-26.861.649, en su condición de ARRENDATARIO del inmueble a quien se le participó el motivo de la NOTIFICACIÓN, indicándole que en la solicitud recibida por esta notaría las ciudadanas arriba identificadas en su condición de Propietarias del referido local comercial, señalan EN PRIMER LUGAR Se le notifica que el tiempo de duración del contrato autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe en fecha catorce (14) de marzo de 2013 anotado bajo el N° 43, Tomo 55, (valorado en el numeral 3, marcado con la letra “C” y riela a los folios 12 al 15) en su clausula segunda se estableció que el tiempo de duración del referido contrato es de tres (03) años a plazo fijo; el cual vence el día 29 de Febrero del año 2016; el mismo no será prorrogado, ni le será renovado, por lo que según la fecha del vencimiento del referido contrato que corresponde para el día 29 de febrero de 2016, debe hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado. SEGUNDO: que por existir una relación arrendación (sic) previamente aceptada de nueve (09) años, según contratos anteriores identificados en la solicitud presentada y de conformidad al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tiene una prórroga legal de dos (02) años para efectuar y cumplir la obligación a que se refiere lo anterior notificado; TERCERO: Igualmente se le Notifica que para el período de prórroga legal el canon de arrendamiento que comenzará el día primero (01) de marzo de 2016 tendrá un incremento de tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) por cada año de prórroga; es decir; DOCE MIL BOLIVARES (12.000,00 Bs.) para el primer año y QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00 Bs.) para el segundo año, tal como se especifica en la solicitud presentada por las propietarias del inmueble. Una vez NOTIFICADO el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, titular de la cédula de identidad N° V-26.861.649, en su condición de ARRENDATARIO, manifiesta no estar de acuerdo con todos y cada uno de los puntos indicados en la solicitud de Notificación, por lo cual se niega a firmar la presente Notificación, siendo las 03:30 p.m. del mismo día, se da por concluido el acto, se acuerda el regreso a la sede de la Notaría…”.
Documento que se aprecia como un instrumento privado reconocido autenticado, el cual fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público, de conformidad con los Artículos 1357, 1363 y 1384 del Código Civil, en fecha 13/01/2016, el cual fue consignado en copia certificada, tal como lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, la cual no fue impugnada en la oportunidad que otorga la Ley por la parte contraria; por tanto queda demostrada la notificación al ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649, en su condición de ARRENDATARIO, que las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS y propietarias del local comercial ubicado en la Calle 19 entre Av. 6 y 7, Edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy; le NOTIFICAN: PRIMERO: que el tiempo de duración del contrato autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe en fecha 14/03/2013, anotado bajo el N° 43, Tomo 55, (valorado en el numeral 3, marcado con la letra “C” y riela a los folios 12 al 15) es de tres (03) años a plazo fijo; el cual vence el día 29 de Febrero del año 2016; el mismo no será prorrogado, ni le será renovado, por lo que según la fecha del vencimiento del referido contrato que corresponde para el día 29 de febrero de 2016, debe hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado. SEGUNDO: que por existir una relación arrendación (sic) previamente aceptada de nueve (09) años, según contratos anteriores identificados en la solicitud presentada y de conformidad al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tiene una prórroga legal de dos (02) años para efectuar y cumplir la obligación a que se refiere lo anterior notificado; TERCERO: Igualmente se le Notifica que para el período de prórroga legal el canon de arrendamiento que comenzará el día primero (01) de marzo de 2016 tendrá un incremento de tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) por cada año de prórroga; es decir; DOCE MIL BOLIVARES (12.000,00 Bs.) para el primer año y QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00 Bs.) para el segundo año, tal como se especifica en la solicitud presentada por las propietarias del inmueble. Y así se decide.
5. Promovió recibo de pago de Liquidación Mensual de Alquiler, a nombre de HEYDE ARROYAVE, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,00) correspondiente al mes de diciembre de 2017, por concepto de Alquiler Comercial ubicado en la Av. 6 y 7 con Calle 19 San Felipe Edo. Yaracuy. Edifico San Miguel. Recibido conforme por Las Arrendadoras Vimarly Graterol C.I 11.272.272, Vainneth Graterol C.I 13.795.528 y Corinna Graterol C.I 13.795.527; Entrega Conforme: El Arrendatario Heyde Arroyave C.I 26.861.649; marcado con la letra “E” (folio 24).
6. Promovió recibo de pago de Liquidación Mensual de Alquiler, a nombre de HEYDE ARROYAVE, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,00) correspondiente al mes de noviembre de 2017, por concepto de Alquiler Comercial ubicado en la Av. 6 y 7 con Calle 19 San Felipe Edo. Yaracuy. Edifico San Miguel. Recibido conforme por Las Arrendadoras Vimarly Graterol C.I 11.272.272, Vainneth Graterol C.I 13.795.528 y Corinna Graterol C.I 13.795.527; Entrega Conforme: El Arrendatario Heyde Arroyave C.I 26.861.649; marcado con la letra “E” (folio 25).
7. Promovió recibo de pago de Liquidación Mensual de Alquiler, a nombre de HEYDE ARROYAVE, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,00) correspondiente al mes de enero de 2018, por concepto de Alquiler Comercial ubicado en la Av. 6 y 7 con Calle 19 San Felipe Edo. Yaracuy. Edifico San Miguel. Recibido conforme por Las Arrendadoras Vimarly Graterol C.I 11.272.272, Vainneth Graterol C.I 13.795.528 y Corinna Graterol C.I 13.795.527; Entrega Conforme: El Arrendatario Heyde Arroyave C.I 26.861.649; marcado con la letra “E” (folio 26).
En relación con las documentales promovidas en los numerales 5, 6 y 7, las mismas fueron promovidas como anexos documentales al libelo de la demanda en original, conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y se aprecian por guardar relación con la presente causa por corresponder a documentos privados suscritos por ambas partes, los cuales no fueron desconocidos por la parte demandada en la oportunidad legal correspondiente, por tanto se les tiene por reconocidos de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, aceptados y con plena validez, la constancia de los pagos efectuados por el Arrendatario Heyder Arroyave, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES FUERTES (BsF.15.000,00), por concepto de arrendamiento mensual, correspondiente a los meses de noviembre, diciembre de 2017 y enero 2018, del inmueble Local Comercial ubicado en la Av. 6 y 7 con Calle 19, Edifico San Miguel, San Felipe Edo. Yaracuy.
8. Promovió documento de propiedad “Contrato de Condominio”, debidamente protocolizado en fecha 05/01/2016, por ante la oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, anotado bajo el número 6, Folio 49, Tomo 1 del Protocolo de Transcripción del año 2016; marcado con la letra “F” (folios 59 al 66).
Documento que se aprecia por guardar relación con la presente causa y que por ser un documento público puede ser agregado en copia certificada, conforme lo permite el Artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, el cual no fue impugnado dentro de la oportunidad legal establecida, por lo que el mismo se tiene como fidedigno, toda vez que el mismo fue autorizado con las solemnidades legales por un funcionario público, en concordancia con los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, y surte plena prueba capaz de demostrar la propiedad del inmueble objeto de la presente causa, a favor de las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO. Y así se decide.
9. Promovió la prueba de Inspección Judicial, de conformidad con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, a fin de trasladarse y constituirse en el Edificio San Miguel, en su planta baja ubicado en la Calle 19 entre Avenidas 6 y 7 de la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy.
A tales fines, este Juzgador observa que la prueba fue promovida y evacuada en la oportunidad fijada por el Tribunal, por no ser ilegal ni impertinente y la misma no fue impugnada en la oportunidad correspondiente, por tratarse de un documento público puede ser presentada en original conforme lo permite el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el Tribunal le asigna valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica prevista en lo establecido en el Artículo 472 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por lo que a través de ella su promovente hizo que el Tribunal dejara constancia de lo siguiente: “…Tribunal se encuentra constituido en un Local Comercial sin identificación numeraria donde funciona un fondo de comercio denominado Botánica Astral San Miguel Arcángel CA, destinado a la venta de perfume y artículos religiosos el cual se encuentra alinderado Nor-Oeste entrada principal del edificio. Sur-Este Calle 19 y local comercial de la esquina, por el Este: local comercial esquina de la avenida 6 y por el oeste: local comercial y entrada principal del edificio ubicado en la calle 19 entre avenida 6 y 7ma. Siendo las 10:55 se hizo presente el Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, titular de la C.I. 7.510.256, Inpreabogado 23.666; en cuanto el numeral Segundo, por información suministrada por la notificada que la persona que ocupa dicho local comercial es el ciudadano demandado Heyder Mauricio Arroyave Duque, en su condición de Arrendatario. En cuanto al particular Tercero El Tribunal deja constancia que el inmueble (Local) es utilizado para uso comercial única y exclusivamente, donde se encuentra en funcionamiento el fondo comercial denominado Botánica Astral San Miguel Arcángel, tal como está reflejado en el aviso que se encuentra instalado en la parte frontal que da acceso al inmueble y que por información suministrada por la notificada es el ciudadano demandado Heyder Mauricio Arroyave Duque. En cuanto en particular Cuarto, El mismo fue declarado ilegal conforme a sentencia de admisión de pruebas de fecha 19-06-2018. Seguidamente interviene el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone. Quien expuso lo siguiente: hago las siguientes observaciones: Primero este distinguido Tribunal no ha sido acompañado de un experto por no ser solicitado por el promovente de la presente inspección Judicial, lo cual pudo asesorar al Tribunal en cuanto la identidad y ubicación del inmueble identificado, tanto en el escrito de la demanda como en la Solicitud de la Inspección Judicial; Segundo: no fue utilizado instrumento idóneo para la determinación exacta del inmueble, es todo. En este estado intervine el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado Segundo Ramírez y expuso: las Inspecciones Judiciales tienen por objeto de dejar constancia hechos y circunstancia percivibles por los sentidos; en este caso particular el Tribunal dejo constancia de lo que percibió mediante el sentido de la vista y además de la cartografía de la ciudad que se encuentra dividida en cuadriculas de fácil ubicación y determinación mediante los sentidos en caso particular en el sentido de la vista por el conocimiento común que tiene el ciudadano de la ubicación de los inmuebles específicamente su dirección; por lo que el Tribunal no requiere de auxilio de experto alguno para una dirección que consignaron a su jurisdicción; ni requiere auxilio alguno para dejar constancia de lo percibido a la vista; con esta reflexión trato de ilustrar al apoderado de la parte demandada para que a este le sirva de futuras inspecciones que el mismo solicite. En cuanto a las observaciones planteadas por las partes en la presente Inspección, el Tribunal se pronunciará en la sentencia de merito. Es todo. Siendo las 11:25 a.m el tribunal declara terminada la Inspección y ordena el regreso a su sede natural termino. Se leyó y conformes firman…”; por lo que este Tribunal, aprecia y valora dicho medio probatorio a favor de la parte actora. Y así se declara.
PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA RECONVINIENTE
Documentales:
I. Promovió copia fotostática simple de recibo de pago de Liquidación Mensual de Alquiler, a nombre de HEYDE ARROYAVE, por la cantidad de QUINCE MIL BOLÍVARES (15.000,00) correspondiente al mes de enero de 2018, por concepto de Alquiler Comercial ubicado en la Av. 6 y 7 con Calle 19 San Felipe Edo. Yaracuy. Edifico San Miguel. Recibido conforme por Las Arrendadoras Vimarly Graterol C.I 11.272.272, Vainneth Graterol C.I 13.795.528 y Corinna Graterol C.I 13.795.527; Entrega Conforme: El Arrendatario Heyde Arroyave C.I 26.861.649; marcado con la letra “A” (folio 42).
En relación a la presente documental, la misma fue valorada en el numeral 7, supra señalado, por lo que resulta inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se decide.
II. Promovió copia fotostática simple de Comprobante de Depósito en Cuenta Corriente signada con el número 01750071630000001959; Titular Tribunal Supremo de Justicia; de fecha 07/03/2018; Referencia 237892151; por la cantidad de Treinta Mil Bolívares Fuertes (BsF. 30.000,00); efectuado por el ciudadano Heyder Arroyave; marcado con la letra “B” (folio 43), correspondientes a los meses de febrero 2018 y marzo 2018.
Con relación a la presente documental, la misma se aprecia por guardar relación con la presente causa y dicho comprobante se valora a tenor de lo dispuesto en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del criterio jurisprudencial que lo encuadra dentro la prueba instrumental, toda vez que los depósitos bancarios se asimilan a los medios probatorios llamados tarjas (documentos privados de especiales características) y no documentos emanados de terceros, regulados en el artículo 1383 del Código Civil, dentro del capítulo relativo a la prueba documental, según la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentencia número RC. 00877, expediente número 05-418, con ponencia de la Magistrada Isbelia Josefina Pérez Velázquez, de fecha 20/12/2005 (Caso: Manuel Alberto Graterón contra Envases Occidente, C.A.) y ratificada por esa misma Sala e igual Magistrada ponente, en sentencia número RC.00305, expediente 08-449, de fecha 03/06/2009 (Caso: Rafael Martínez León contra Yolanda Peña de Angulo); evidenciándose además, que los depósitos por concepto de arrendamiento (correspondientes a los meses de febrero y marzo del año 2018) efectuado por el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en la Cuenta Corriente signada con el número 01750071630000001959; cuyo titular es el Tribunal Supremo de Justicia, el cual fue aceptado y reconocido por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de Arrendadoras y propietarias de un inmueble ubicado en el Edificio San Miguel, Planta Baja, Calle 19 entre Avenidas 6 y 7 de la ciudad de San Felipe Estado Yaracuy, y objeto de la presente demanda, y sobre los cuales las partes están contestes de su materialización, por tanto se aprecian bajo el principio de sana crítica como indicios a favor de la parte actora, conforme lo preceptuado en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil. Y así se decide.
III. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VÍCTOR MODESTO GRATEROL, en su condición de ARRENDADOR, por una parte, y por la otra, los ciudadanos ARROYAVE DUQUE HEYDER MAURICIO Y VALDERRAMA VÁSQUEZ YOVANKA RUBEIDA, en su condición de ARRENDATARIOS; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 16/05/2007, marcado con la letra “A” (folios 03 al 08), quedando anotado bajo el N° 62, Tomo 29, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría.
IV. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de ARRENDATARIO; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 19/03/2010, marcado con la letra “B” (folios 09 al 11), quedando anotado bajo el N° 29, Tomo 29, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría.
V. Promovió copia fotostática simple de contrato de arrendamiento suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de ARRENDADORAS, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de ARRENDATARIO; debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, marcado con la letra “C” (folios 12 al 15), quedando anotado bajo el N° 43, Tomo 55, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría.
En relación a las documentales relacionadas en los numerales III, IV y V, las mismas fueron valoradas en los numerales 1, 2 y 3, supra señalados, por lo que es inoficioso realizar un nuevo pronunciamiento. Y así se decide.
VI. Promovió la Prueba de Informes, fundamentada en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, a través de la cual solicito oficiar al Servicio Nacional Integrado Aduanero y Tributario (SENIAT), Departamento de Impuesto al Valor Agregado (IVA), con sede en la ciudad de San Felipe, Avenida La Fuente con Avenida Alberto Ravell, Municipio San Felipe estado Yaracuy, con el fin de que informe al tribunal de los siguiente: A- Si ante esa institución se encuentran registradas como contribuyentes las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527; y B- Si las referidas ciudadanas han pagado en los últimos cinco (05) años, incluyendo lo que va del año 2018, el Impuesto al Valor Agregado derivados del cobro de alquileres de un local ubicado en la Calle 19, entre las Avenidas Sexta y Sétima de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, cuyo arrendatario es HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad N° V-26.861.649, de este domicilio.
Al respecto, se observa: La prueba de informes se define como “la respuesta de un tercero o de la parte a un requerimiento de un Tribunal sobre los hechos que estén documentados y que tengan relación con el litigio”. Este tipo de respuesta puede ser declarativa, informativa o contentiva de un criterio acerca de los hechos.
Ahora bien, por cuanto su autoría está fuera de duda, al emanar de una dependencia pública, de un banco, de una asociación gremial o de una sociedad civil o mercantil, la misma no puede desconocérsele. La parte contra la cual se produce el informe o que se sienta lesionada, por el contrario, que no aprueba su contenido, podrá utilizar la figura de la tacha alegando su falsedad. Por otra parte, si los datos aportados no tienen fundamento en documentos en poder del informante, o cuando esos datos sean falsos o que se transcriban datos que no concuerdan con los contenidos en la fuente de información, el informe puede ser impugnado por el afectado, en la forma prevista por el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que es aplicable para demostrar el error o fraude del hecho informado, y por cuanto el mencionado informe no fue impugnado por la parte demandada, siendo que la prueba ha sido evacuada conforme a los requisitos del artículo 433 eiusdem, este Tribunal le asigna el valor jurídico probatorio y la correspondiente eficacia jurídica, prevista en el Artículo 507 del Código de Procedimiento Civil, bajo el principio de la sana crítica, quedando demostrado en autos que: “…En respuesta a su contenido, respetuosamente informo: A.- La contribuyente GRATEROL OSORIO VIMARLY JOSEFINA, titular de la C.I. N° V-11.272.272 se encuentra registrada bajo el RIF N° V-11272272-2, según consta en ficha de inscripción ante este Servicio de fecha 01/08/2000. La contribuyente GRATEROL OSORIO VIANNETH JOSEFINA, titular de la C.I. N° V-13.795.528 se encuentra registrada bajo el RIF N° V-13795528-4, según consta en ficha de inscripción ante este Servicio de fecha 02/05/2001. Y La (sic) contribuyente GRATEROL OSORIO CORINNA MILAGRO, titular de la C.I. N° V-13.795.527 se encuentra registrada bajo el RIF N° V-13795527-6, según consta en ficha de inscripción ante este Servicio de fecha 02/05/2001. B.- De la revisión de nuestros sistemas, se puede observar que: la contribuyente GRATEROL OSORIO VIMARLY JOSEFINA, identificada con el RIF N° V-11272272-2, no posee declaraciones de Impuesto al Valor Agregado registradas en el Estado de Cuenta durante los años 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018. La contribuyente GRATEROL OSORIO VIANNETH JOSEFINA, identificada con el RIF N° V-13795528-4, no posee declaraciones de Impuesto al Valor Agregado registradas en el Estado de Cuenta durante los años 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018. Y La contribuyente GRATEROL OSORIO CORINNA MILAGRO, identificada con el RIF N° V-13795527-6, no posee declaraciones de Impuesto al Valor Agregado registradas en el Estado de Cuenta durante los años 2013, 2014, 2015, 2016, 2017 y 2018…”. En consecuencia, aprecia la misma a favor de la parte demandante. Y así se decide.
MOTIVA
La controversia en este juicio se centró en el juicio de Desalojo de Inmueble (Local Comercial), incoado por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respectivamente, domiciliadas en el Municipio Independencia del estado Yaracuy, representadas judicialmente por el Abogado Segundo Ramón Ramírez Rojas, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.758, en contra del ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649, domiciliado en el Municipio San Felipe estado Yaracuy, representado judicialmente por el Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 23.666; evidenciándose que las accionantes aducen que, por haber vencido íntegramente la prórroga legal, piden el desalojo del local comercial, fundamentando tal pretensión en el literal “g” del artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Al argumento anterior se opuso la parte demandada reconviniente, aduciendo entre otras cosas que el último contrato suscrito entre las partes, fue el 14/03/2013, el cual se encuentra debidamente autenticado y donde se estableció allí que la culminación del contrato era el 29/02/2016; que prácticamente dos (02) años antes entro en vigencia el novísimo Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, en el que se ordena, en primer lugar, la desaplicación de la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999, según la Disposición Derogatoria Primera del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial; y en segundo lugar, conforme a la Primera Disposición Transitoria, ordena que todos los contratos vigentes a la entrada en vigencia deben adecuarse a este Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y para eso se estableció seis (6) meses, expresamente lo dice esa Disposición Primera, por tanto, todo derecho que nace a partir de esa nueva ley no se le puede vulnerar a ninguna de las partes; en el caso del arrendatario al no adecuarse el contrato de arrendamiento, el cual debió hacerse dos (02) años antes de la entrada en vigencia del nuevo decreto Ley, se le vulnera el derecho, entre otros, el de establecer el cánon de arrendamiento establecido en ese decreto ley, en el mismo derecho que se le accede al contrato se le concede otro derecho a que se le otorgue la factura legal, que establece el Artículo 30 del Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y conforme al Artículo 24, que se elabore un contrato escrito con todas las especificaciones establecidas en ese artículo, esto es, el avaluó, el metraje para calcular el cánon de arrendamiento y otros derechos. Es importante resaltar, que el artículo 3 de ese Decreto Ley es irrenunciable y que todo acto o acuerdo en contravención a la Ley serán nulos, y por lo tanto ciudadano Juez, dos (02) años después se le notifica exactamente en fecha 13/01/2016 a mi representado, de que a partir de allí comienza la prorroga legal, notificación hecha por parte de la notario, acto que debe considerarse nulo, toda vez que dos (02) años antes, exactamente en mayo de 2014, fecha en que entro en vigencia el Decreto Ley, debió adecuarse el contrato, siendo imperativo que debió hacerse dentro de los seis (06) meses, y pido al ciudadano Juez aplique el Decreto de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial.
Trabada la litis en los términos expuestos y en virtud del rechazo y contradicción de la demanda por parte de la representación judicial de la parte demandada reconviniente y rechazada la reconvención por la parte demandante reconvenida, es oportuno hacer las siguientes consideraciones:
El primer hecho controvertido que quedó fijado en autos, es la demostración de la eficacia jurídica de las tres (03) instrumentales correspondientes a contratos de arrendamiento escritos bilaterales a tiempo determinado, acompañadas junto al escrito libelar, en donde fue rechazado el vencimiento del tercer y último ejemplar, suscrito entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de “LAS ARRENDADORAS”, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de “EL ARRENDATARIO”, debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, marcado con la letra “C” (folios 12 al 15), quedando anotado bajo el N° 43, Tomo 55, de los libros de Autenticaciones llevados por dicha notaría; y que no fue impugnado en la oportunidad correspondiente, documentos sobre los cuales las accionantes reconvenidas fundamentan el incumplimiento por parte de la accionada reconviniente de sus deberes contractuales (término contractual expirado, prórroga cumplida y no hubo acuerdo de renovación).
Ahora bien, es importante tomar en consideración el contenido del artículo 1167 del Código Civil, el cual dispone lo siguiente:
Artículo 1167. “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.
Con respecto a la interpretación del artículo 1167 del Código Civil, el cual establece la posibilidad para aquel que ha honrado su obligación y ante la falta de cumplimiento de quien contrató con él, de demandar, bien el cumplimiento del contrato o bien la resolución del mismo, más de ser procedentes, los daños y perjuicios. Ahora bien, tanto la doctrina como la jurisprudencia han sido contestes en sostener que cuando se trata de la existencia de un “contrato bilateral”, esto es, de una estipulación en la cual cada una de las partes está obligada a ejecutar ciertas prestaciones a favor de la otra parte, encontrándose esas recíprocas obligaciones en una relación de interdependencia entre sí, ante la inejecución de su obligación por parte de aquel contra quien se dirige la acción, resulta necesario acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la ocurrencia del incumplimiento.
Los contratos existen desde que una o varias personas consienten en obligarse, respecto de otra u otras, a dar alguna cosa o prestar algún servicio, y se perfeccionan por el mero consentimiento, siempre que éste concurra con el objeto que sea materia del contrato (arrendamiento de local comercial) y la causa de la obligación que se establezca (artículos 1254, 1258 y 1261 del Código Civil), y desde entonces, cualquiera que sea su forma y salvo excepciones, tiene fuerza de ley entre las partes contratantes y obligan no sólo al cumplimiento de lo expresamente prestado, sino también a todas las consecuencias que, según su naturaleza sean conformes a la buena fe, al uso y a la ley (artículos 1091, 1258 y 1278 del Código Civil), sin que su validez y cumplimiento puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes (artículo 1265 del Código Civil).
A tal efecto, lo primero que hay que establecer es la naturaleza de la relación arrendaticia, que en el presente caso se discute.
Al respecto este Jurisdicente observa, tal y como se ha expresada anteriormente, la existencia de tres (03) contratos de arrendamiento bilaterales escritos a tiempo determinado (con un lapso de duración de tres años plazo fijo cada uno), con una relación locativa de nueve (09) años, suscritos entre ambas partes, y de cuya lectura del primer contrato (marcado con la letra “A” folios 03 al 08), en su Cláusula Tercera, se evidencia que inició el día 01/03/2007 y finalizó el día 30/02/2010; asimismo, de la lectura del segundo contrato (marcado con la letra “B” folios 09 al 11), en su Cláusula Tercera, dispone que se inició el día 01/03/2010 y finalizo el día 29/02/2013; y de la lectura del tercer y último contrato (marcado con la letra “C” folios 12 al 15), en su Cláusula Segunda, indica que el mismo inició el día 01/03/2013 y finalizó el día 29/02/2016.
Con respecto a este tipo de cláusulas, el doctor José Luís Varela, en su obra “Análisis a la Nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios”, (p. 141 a 143), señala que: “el artículo 1.599 del Código Civil (establece): “Si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”.
Continua el autor: “a lo que habría que agregar que el contrato realmente concluye, conforme a la nueva normativa inquilinaria, el día que vence la prórroga legal correspondiente si el arrendatario ha hecho uso de ella (Art. 38 Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios), por ejemplo: una cláusula que disponga “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000”. En este caso las partes han establecido su libre voluntad de poner fin al contrato en una fecha determinada, por lo que sería en este caso el desahucio inútil e innecesario, pues según el artículo 1.268, ejusdem, el deudor se constituye en mora con el sólo vencimiento del término; ésta es la regla conocida como “el día interpela por el hombre”, recogida igualmente el artículo 1.599, ejusdem. (Omissis). Es posible también que las partes condicionen el desahucio a la omisión como modo de expresarlo, es decir, que la no-notificación, el silencio, dentro de un tiempo con anterioridad a la terminación del contrato, significa que el contrato locativo tácitamente se extingue, (por ejemplo: “La duración de este contrato es de un año contado a partir del 01.02.2000 prorrogable por igual tiempo. Si el arrendador no notificare su deseo de prorrogar el contrato antes del vencimiento del término fijo, este contrato se entenderá extinguido”); en el caso de la cláusula de ejemplo expuesto, el silencio del arrendador hace que el contrato no se prorrogue y expire el día del vencimiento del término fijo”.
Bajo estos parámetros, al establecer la Cláusula Tercera del primer contrato de arrendamiento, que la duración del contrato era de tres (03) años, plazo fijo, la cual inició el día 01/03/2007 y finalizó el día 30/02/2010; la Cláusula Tercera, del segundo contrato de arrendamiento disponía que la duración del contrato era de tres (03) años, plazo fijo, el cual inició el día 01/03/2010 y finalizo el día 29/02/2013; e igualmente de la lectura del tercer y último contrato, en su Cláusula Segunda, dispuso que la duración del contrato era de tres (03) años, plazo fijo, cuyo inicio fue el día 01/03/2013 y finalizó el día 29/02/2016; no cabe duda que a primera impresión, es un contrato de arrendamiento a tiempo determinado con duración concluida, esto es, el día 29/02/2016. Y así se establece.
Ahora bien, a los fines pedagógicos, considera conveniente quien aquí juzga, establecer una definición de la figura del desahucio (prórroga legal), así: La prórroga legal es el beneficio acordado por el legislador al arrendatario por tiempo determinado, con la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley, durante cierto tiempo máximo con fundamento en la duración del contrato, y siempre que al vencimiento del contrato el arrendatario se encuentre cumpliendo todas las obligaciones a su cargo establecidas en el contrato y en la Ley.
A este respecto, la derogada Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, en su artículo 38, disponía lo siguiente:
Artículo 38. “En los contratos de arrendamiento que tengan por objeto alguno de los inmuebles indicados en el artículo 1° de este Decreto-Ley, celebrados a tiempo determinado, llegado el día del vencimiento del plazo estipulado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, de acuerdo con las siguientes reglas:
• Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración hasta de un (1) año o menos, se prorrogará por un lapso máximo de seis (6) meses.
• Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración mayor de un (1) año y menor de cinco (5) años, se prorrogará por un lapso máximo de un (1) año.
• Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de cinco (5) años o más, pero menor de diez (10) años, se prorrogará por un lapso máximo de dos (2) años.
• Cuando la relación arrendaticia haya tenido una duración de diez (10) años o más, se prorrogará, por un lapso máximo de tres (3) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones y estipulaciones convenidas por las partes en el contrato original, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación, o de un convenio entre las partes, si el inmueble estuviere exento de regulación”.
Se trataba de un beneficio establecido por la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, en su artículo 38 y, como tal, estaba orientado a proteger al inquilino, por lo cual no podría, tal vez, ser renunciado por el mismo al momento de la celebración del contrato, conforme a la previsión del artículo 7 eiusdem. Y para que ese beneficio proceda, la relación arrendaticia debe haberse celebrado por tiempo determinado, a través de contrato por escrito, relativo a los inmuebles contemplados en el artículo 1° de aquella Ley, así como en otros dentro del mismo tenor de esa norma; y que habiendo concluido el tiempo fijo de duración el arrendatario se encontrare solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo por disposición contractual y legal.
Por su parte, el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23/05/2014 (vigente para la fecha de terminación del contrato), en su artículo 26, dispone lo siguiente:
Artículo 26. “Prórroga máxima. Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de seis (06) meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario, según las siguientes reglas:
Duración de la relación arrendaticia
• Hasta un (01) año: seis (06) meses.
• Más de un (01) año y menos de cinco (05) años: un (01) año.
• Más de cinco (05) años y menos de diez (10) años: dos (02) años.
• Más de diez (10) años: tres (03) años.
Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente, salvo las variaciones del canon de arrendamiento que sean consecuencia de un procedimiento de regulación”.
Del precitado artículo se infiere que en los contratos de arrendamiento bilaterales a tiempo determinado o fijo, en cuya circunstancia guarda relación con la disposición contenida en el artículo 1599 del Código Civil, la cual dispone que “si el arrendamiento se ha hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado, sin necesidad de desahucio”, de lo cual se infiere, que al concluir la terminación del contrato, en caso de operar la prórroga legal (tal y como fue notificado), es de entender, que es potestativa para el arrendatario, y obligatoria para el arrendador dentro de esa relación jurídica. Asimismo, se consagra, la posibilidad de que una vez vencida la prórroga legal, el arrendador podrá solicitar que el arrendatario cumpla su obligación de entregar el inmueble arrendado.
En efecto, según el artículo 3 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial: "…Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo…"; se trata pues de una disposición legal, relativamente obligatoria, que no autoriza renuncia alguna al momento de la celebración del contrato, por afectar un derecho del arrendatario (jurídicamente protegido) como lo constituye el de poder continuar, y durante determinado tiempo, ocupando y gozando del inmueble que le fue arrendado, dentro de determinadas exigencias legales. El orden público es relativo, porque aún cuando es de considerar que la prórroga legal no puede renunciarse válidamente al celebrarse el contrato (pues la prórroga legal podemos entenderla como derecho a ejercitarse únicamente al vencimiento del término fijo de duración establecido, por tratarse de un derecho o beneficio tutelado como orden público de protección); sin embargo no es absoluto, puesto que el arrendatario no puede imponerle al arrendador la prórroga legal en contra de su voluntad luego de vencido el término de duración de la relación arrendaticia, ya que cuando el derecho al goce de la misma (prórroga) aparece, en el momento del vencimiento del plazo y siempre que el arrendatario esté solvente en el cumplimiento de las obligaciones a su cargo (por disposición contractual y legal), el inquilino bien puede no ejercer ese derecho de prórroga si no lo requiere, o simplemente no lo ejerce o goza (como en el presente caso), debido a que no le interesa o no puede ejercitarlo debido a no estar cumpliendo con aquellas obligaciones al momento del vencimiento del plazo prefijado por las partes.
La primera parte de la citada norma, denota el interés tutelado por el legislador, que se ha contemplado como para subrayar ese carácter de inminente orden público que tiene la prórroga legal arrendaticia, y como para evitar o impedir que el beneficio concedido en aquella norma pueda ser negado o infringido el mismo bajo una errada interpretación en su aplicación, lo cual no evidencia quien juzga que haya ocurrido en el presente caso, toda vez que, el arrendatario reconviniente efectivamente usó, gozó y disfrutó de forma pacífica e ininterrumpida del inmueble arrendado, durante el plazo previamente notificado (dos años), de conformidad con lo establecido en el artículo 26 eiusdem.
Establecida la naturaleza determinada de la relación arrendaticia, corresponde determinar el tiempo de la prórroga legal.
Ahora bien, observa quien aquí sentencia: (i) que la relación arrendaticia se inició el 01 de marzo del año 2007; ii) que la duración de los tres (03) contratos escritos de arrendamiento, celebrados entre las partes es de nueve (09) años contados a partir del 01/03/2007 hasta el 29/02/2016, con una única prórroga legal de dos (02) años, contada a partir del 01 de marzo del año 2016 al 29 de febrero del año 2018, siendo ésta última, la fecha de vencimiento del referido contrato de arrendamiento; y, (iii) que la prórroga legal, fue por un lapso de dos (02) años, la cual comenzó de pleno derecho (artículo 26) el 01/03/2016 y concluyó en fecha 29/02/2018.
Es importante resaltar, que de dicho beneficio (prórroga legal) fue debidamente enterado el demandado reconviniente por las demandantes reconvenidas, por intermedio de la Notificación Extrajudicial practicada por la Notario Público de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 13/01/2016 (marcada con la letra “D” folios 16 al 23), esto es, mucho tiempo antes de expirar el contrato, la cual no fuera impugnada por la parte accionada en la oportunidad legal, quienes le notificaron, previo al vencimiento del tercer y último contrato, al arrendatario reconviniente, su voluntad de no continuar con la relación arrendaticia bilateral y a la cual no estaban interesadas en renovar, y que gozaría de una prórroga legal de dos (02) años, la cual iniciaría una vez vencido el término del contrato (29/02/2016), destacándose de dicha participación lo siguiente: PRIMERO: que el tiempo de duración del tercer y último contrato autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe en fecha 14/03/2013, anotado bajo el N° 43, Tomo 55, (valorado en el numeral 3, marcado con la letra “C” y riela a los folios 12 al 15) es de tres (03) años a plazo fijo; el cual vence el día 29/02/2016; el mismo no será prorrogado, ni le será renovado, por lo que según la fecha del vencimiento del referido contrato que corresponde para el día 29/02/2016, debiendo hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado. SEGUNDO: que por existir una relación arrendaticia previamente aceptada de nueve (09) años, según contratos anteriores identificados en la solicitud presentada y de conformidad al artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tiene una prórroga legal de dos (02) años para efectuar y cumplir la obligación a que se refiere lo anterior notificado; TERCERO: Igualmente se le Notifica que para el período de prórroga legal el canon de arrendamiento que comenzará el día primero (01) de marzo de 2016 tendrá un incremento de tres mil bolívares (3.000,00 Bs.) por cada año de prórroga; es decir; DOCE MIL BOLIVARES (12.000,00 Bs.) para el primer año y QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00 Bs.) para el segundo año (tal y como lo autoriza el segundo aparte del artículo 26 eiusdem); subrayándose además, que el arrendatario reconviniente asumió una actitud conformista, al no desplegar ningún tipo de acción contra la referida notificación durante el lapso del disfrute de la tan aludida prorroga; cabe considerar, que vencido el plazo del contrato, así como de la prórroga legal, el arrendatario reconviniente no dio cumplimiento a la obligación contraída en la cláusula DÉCIMA CUARTA del tercer y último contrato suscrito, que dispone: “…La falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en este contrato por parte de “EL ARRENDATARIO” será causa suficiente para que “LAS ARRENDADORAS” lo consideren resuelto y pueda (sic) exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble. Todo lo no previsto en este contrato se regirá por las disposiciones legales relativas a la materia…”; teniendo como resultado el nacimiento de la obligación de hacer, entregar del inmueble, lo que desvirtúa el argumento alegado por el demandado reconviniente, en su contestación a la demanda, en la cual rechazo, contradicción y negación que la prórroga legal haya comenzado el día 29/02/2016 y haya terminado el día 01/03/2018, en virtud que jamás terminó el tiempo convencional pactado. Y así se decide.
En igual sentido, este juzgador precisa que antes del vencimiento del tercer y último contrato bilateral escrito y autenticado en fecha 14/03/2013, dejándolo anotado bajo el N° 43, Tomo 55, (valorado en el numeral 3, marcado con la letra “C” y riela a los folios 12 al 15), es decir, al 13/01/2016, por intermedio de la Notificación Extrajudicial practicada por la Notario Público de San Felipe del Estado Yaracuy (marcada con la letra “D” folios 16 al 23), participaron al arrendatario reconviniente, que dicho contrato no sería prorrogado, así como tampoco le sería renovado, por lo que, para la fecha del vencimiento del referido contrato, así como de la prórroga legal, esto es, el día 29/02/2018, debía hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado, dándole estricto cumplimiento a la cláusula Décima Cuarta; asimismo, las arrendadoras reconvenidas desplegaron una actividad efectiva e inmediata con el fin de requerir la entrega del inmueble, a través de la interposición de la presente demanda, en fecha 13/03/2018 (folio 28), por Desalojo de Inmueble Arrendado (Local Comercial), fundamentada en el numeral “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, manifestando su voluntad de dar por terminado el contrato, y no continuar con la relación arrendaticia.
Visto que ha quedado admitida la existencia de la relación contractual bilateral a tiempo determinado de nueve (09) años, desde el 01/03/2007 hasta el 29/02/2016; de la existencia de un tercer y último contrato escrito de arrendamiento, a tiempo determinado y por un lapso de tres (03) años, que fuera autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, mucho antes de la entrada en vigencia del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por ende las obligaciones en él contenidas, se puede apreciar que la actora logró demostrar la falta de cumplimiento de la cláusula Décima Cuarta por parte de la demandada reconviniente, en la entrega del inmueble objeto del mismo, en la oportunidad legal pertinente, esto es, luego del vencimiento del contrato, así como de la prórroga legal establecida en el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en el cual, quedó demostrada en el presente caso una relación arrendaticia de nueve (09) años, la correspondiente prórroga era de dos (02) años, de lo cual se infiere que la demandada reconviniente debía hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado, esto es, entregar el inmueble dado en arrendamiento en fecha 29/02/2018.
Así las cosas, observa quien aquí juzga, que el arrendatario demandado reconviniente, no logro demostrar, a tenor de lo previsto en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil y 1534 del Código Civil, que había cumplido con sus obligaciones contractuales, establecidas en la cláusula DÉCIMA CUARTA, y específicamente, en la entrega del inmueble arrendado una vez terminado el contrato de arrendamiento y su correspondiente prórroga legal, de dos (02) años, que le fuera concedida, es decir, desde el 01/03/2016 al 29/02/2018; por lo que ante tal incumplimiento, considera quien aquí juzga, que se debe ejecutar lo peticionado por la actora en su libelo de demanda, y lo convenido en la cláusula DÉCIMA CUARTA, esto es, que ante la falta de cumplimiento de cualquiera de las cláusulas contenidas en el contrato por parte de “EL ARRENDATARIO” será causa suficiente para que “LAS ARRENDADORAS” lo consideren resuelto y puedan exigir la inmediata desocupación y entrega del inmueble, pues a todas luces, la voluntad expresada en el referido contrato de arrendamiento, es la de haber celebrado un contrato a tiempo determinado, circunstancia que no puede desconocerse. Y así se decide.
En relación al fondo de la controversia, tenemos que el contrato puede terminarse, como se demanda en el presente caso, por el vencimiento del lapso prefijado como de duración del contrato, el cual puede darse de dos (02) formas: i) en caso que el arrendatario no tenga interés en gozar del beneficio de prórroga legal, ii) y por el vencimiento de ésta.
En el caso de demanda por cumplimiento por vencimiento del término de duración del contrato "tiempo cierto o determinado" (artículo 1579 del Código Civil), debemos tomar en cuenta que éste no termina por el vencimiento del término preestablecido, pues llegado el día del vencimiento, el contrato se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario, por el lapso establecido en el artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (derogada), y actualmente, por el lapso establecido en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que entró en vigencia el 23/05/2014 (vigente para la fecha de terminación del contrato), el cual opera de pleno derecho, en cuyo caso se aplica el artículo 1599 del Código Civil, que establece que cuando el arrendamiento se haya hecho por tiempo determinado, concluye en el día prefijado sin necesidad de desahucio, es decir, el contrato concluye, quedándole al arrendatario la potestad de seguir ocupando el inmueble arrendado por un lapso de tiempo (dos años) también determinado, de acuerdo al tiempo que esté ocupando el inmueble (nueve años), por cuanto la ley impone al arrendador la prórroga obligatoria (dos años), lo que hace que la relación arrendaticia sea por ese preciso tiempo (artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial); y vencida la misma, de conformidad con el literal “g” del artículo 40 del mismo Decreto Ley -normativa aplicable al caso de autos por ser la vigente para la fecha de terminación del contrato, en virtud que el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial entró en vigencia el 23/05/2014-, le nace el derecho al arrendador a exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de hacer entrega del inmueble arrendado (Cláusula Décima Cuarta).
A tales efectos y a propósito de la fundamentación jurídica de la parte demandante reconvenida con respecto a la acción incoada, se observa que la misma se encuentra regulada en el artículo 40 literal “g” del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, el cual contempla que:
Artículo 40. “Son causales de desalojo:
…Omissis…
g. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes…”.
De lo anterior tenemos que constituye una causal para la procedencia de la acción de desalojo que el contrato de arrendamiento escrito suscrito entre las partes hubiere vencido, y las partes no hubieren acordado una prórroga o su renovación; y en el presente caso, la parte actora demanda el desalojo bajo el argumento de la existencia de una relación locativa de nueve (09) años, sustentada en tres (03) ejemplares de contratos de arrendamiento escritos bilaterales a tiempo determinado (tres 3 años cada uno), suscritos entre ambas partes, el primer contrato, inicio el día 01/03/2007 y finalizó el día 30/02/2010 (Cláusula Tercera); el segundo contrato, inició el día 01/03/2010 y finalizo el día 29/02/2013 (Cláusula Tercera); y un tercer y último contrato, que inició el día 01/03/2013 y finalizó el día 29/02/2016, conforme a la Cláusula Segunda (contrato de arrendamiento otorgado ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 14/03/2013, bajo el N° 43, Tomo 55, cuyo objeto es un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la Calle 19, entre las Avenidas Sexta y Séptima, de la ciudad de San Felipe, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy); que el tercer y último contrato de arrendamiento, suscrito con el demandado, finalizó el 29/02/2016, y el demandado no demostró durante el iter procesal que haya manifestado su voluntad de renovarlo, por lo que previamente al cumplimiento del lapso de culminación, esto es, en fecha 13/01/2016, conforme a Notificación Extrajudicial practicada por la Notaría Pública de San Felipe, las demandantes reconvenidas le participaron al demandado reconviniente, que el contrato no sería prorrogado ni renovado, por lo que a partir del día siguiente a su vencimiento (29/02/2016), esto es, a partir del 01/03/2016, comenzaba a transcurrir el desahucio legal arrendaticio (prórroga legal), y transcurrido el lapso de prórroga legal (dos años), el arrendatario demandado reconviniente no hizo entrega del inmueble arrendado el día 29/02/2018; de lo que claramente se colige, que la causal de desalojo invocada es el vencimiento del contrato, causal ésta contenida en el literal “g” del citado artículo 40 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial. De lo que se concluye que la causal de desalojo alegada sí está amparada por la ley, por lo que la acción intentada es la idónea; en tal virtud se desestima el alegato de la parte demandada, y así se decide.
Ahora bien, es preciso enfatizar que era una carga de la parte actora demostrar la titularidad de la propiedad sobre el inmueble objeto de la pretensión, ya que de conformidad con lo establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, establece que “…Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho…”. Siendo que de las pruebas aportadas por la parte accionante reconvenida, se colige que la misma, con la prueba (documento de propiedad “Contrato de Condominio”, debidamente protocolizado en fecha 05/01/2016, marcado con la letra “F” y cursante a los folios 59 al 66), logró probar la propiedad del inmueble objeto de la pretensión de Desalojo en la presente Causa. Y así se declara.
De manera pues, concluye quien aquí juzga que en este caso, el reclamo que hace la parte accionante reconvenida, ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, por intermedio de su apoderado judicial, al exigir el Desalojo del Inmueble Arrendado por vencimiento de Prórroga Legal, cumple con los extremos previstos en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, y en consecuencia, es evidente que la acción escogida por la demandante resulta idónea para su pretensión, en razón de la naturaleza jurídica del contrato, pues la parte demandada reconviniente, no logró probar durante la secuela del proceso, nada que le favoreciera con respecto a ésta causa. Por tal motivo, y en virtud de la declaratoria anterior resulta forzoso para quien aquí suscribe, declarar que Con Lugar la presente demanda, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
EN CUANTO A LA DEMANDA RECONVENCIONAL
Considera importante este Jurisdicente mencionar que, la reconvención, para nuestra Sala de Casación Civil: “…no es una defensa, sino una contraofensiva explícita, una nueva pretensión que se deduce en el mismo proceso por mandato de la ley, como un supuesto más de acumulación, en beneficio de los principios de economía y celeridad procesal…” (Sentencia de la Sala Casación Civil, expediente número 00-0991, con ponencia del Magistrado Dr. Franklin Arrieche G., de fecha 29/01/2002 Caso: Carmen Sánchez de Bolívar Vs. Servicios de Vehículos y Estacionamientos Granadillo C.A.).
Este criterio ha sido expresado por la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia de forma reiterada, entre otras, en sentencia de fecha 30/11/1988, en la cual dejó sentado que “...A la luz de la presente disposición es evidente que el Legislador estimó necesario que la reconvención precisara claramente el objeto y sus fundamentos, esto en virtud de que la reconvención es una acción autónoma que tiene hasta su propia cuantía. Asimismo, quiso el legislador que la acción de reconvención cumpliera con los requisitos del artículo 340, es decir, con los elementos esenciales de un libelo...”.
Acorde con ello, la Sala Político Administrativa del máximo Tribunal, ha indicado que “...La reconvención, según la definición de Voet, es la petición por medio de la cual el reo reclama, a su vez, alguna cosa al actor, fundándose en la misma o en distinta causa que él... La reconvención, independientemente de la defensa o reforzándola por medio de un ataque que sirva para hacerla más eficaz, es una nueva demanda, el ejercicio de una nueva acción y constituye una segunda causa, que aunque deducida en el mismo juicio que la primera, tiene vida y autonomía propias, y pudo haber sido intentada en juicio separado...”.
Es claro, pues, que la reconvención constituye una nueva demanda que debe ser admitida y respecto de la que es aplicable el mismo procedimiento, por lo que la ley permite dicha acumulación, y luego de vencido el lapso para contestar la reconvención, ambas pretensiones se sustancian y deciden en un solo procedimiento y en la misma sentencia.
En el proceso civil, las partes persiguen un fin determinado, que la sentencia les sea favorable. Pero por el sistema dispositivo que lo rige, el Juez no puede llegar a una convicción sobre el asunto litigioso por sus propios medios, sino ateniéndose a lo alegado y probado en autos. De ahí que las partes tengan la obligación, desde el punto de vista de sus intereses, de no solo afirmar los hechos en que fundan sus pretensiones, sino también probarlos para no correr el riesgo de que por no haber convencido al juez de la verdad por ellas sostenidas, sus hechos alegados no sean tenidos como verdaderos en la sentencia y sufran el perjuicio de ser declarados perdedores. Esta necesidad de probar para vencer es lo que se llama carga de la prueba.
Nuestra Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia, ha expresado: “…Al atribuir la carga de pruebas, la doctrina moderna atiende a la condición jurídica que tiene en el juicio el que invoca el hecho enunciado, y no la cualidad del hecho que se ha de probar…”.
En nuestro país, esa doctrina tiene su fundamento legal en el Artículo 1354 del Código Civil, en concordancia con el Artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, que, aún cuando sólo se refieren expresamente a la prueba de las obligaciones, deben entenderse como aplicables a las demás materias del derecho. La Sala de Casación Civil, ha decidido que: “…La carga de la prueba depende de la afirmación de un hecho, está obligada a suministrar la prueba de la existencia o de la no existencia del hecho, toda vez que sin esta demostración, la demanda o excepción no resulta fundada…”.
Cuando las partes apuntan al proceso todas las pruebas y con base a ellas el juez forma su convicción, que se ha de traducir en la sentencia sin que le queden dudas, no tiene ningún interés en determinar a quién corresponde la carga de la prueba. El problema surge cuando llegado el momento de dictar sentencia, el juez se encuentra con que en los autos no hay suficientes elementos de juicio para convencerse de la existencia o inexistencia de los hechos controvertidos, y ellos porque en nuestro derecho el juez en ningún caso puede absolver la instancia. Es en esta situación donde alcanza una relevancia extraordinaria las reglas sobre la carga de las pruebas, porque ateniéndose a ellas, el juez puede formarse un juicio afirmativo o negativo a la incertidumbre que rodea el caso objeto de estudio, en virtud de que esas reglas le señalan el modo de llegar a una decisión.
Al haber pruebas suficientes en los autos, no se presentan problemas, porque el principio de comunidad de la prueba o de adquisición procesal fue evacuado para él. Por eso, como ha dicho Leo Rosemberg, las reglas sobre la carga de la prueba “son un complemento necesario de toda ley y de todo precepto jurídico, capaces de ser aplicadas por un juez en cualquier litigio, ya que siempre es posible que éste quede con duda a cerca de algún presupuesto necesario para la aplicación del derecho”.
A tal efecto, estando en la oportunidad de sentenciar la presente causa, evidencia quien juzga que nos encontramos en presencia de una relación locativa de nueve (09) años, a tiempo determinado (artículo 1579 del Código Civil), fundamentada en tres (03) contratos de arrendamiento bilaterales escritos de tres (03) años de duración cada uno, sobre un (01) local comercial, ubicado en la Calle 19 entre Avenidas 6 y 7, Edificio San Miguel, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, donde funciona un fondo de comercio denominado “Botánica Astral San Miguel Arcángel C.A.”, destinado a la venta de perfumes y artículos religiosos; concertado entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de “LAS ARRENDADORAS”, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de “EL ARRENDATARIO”; la cual se prolongó por dos (02) años más de prórroga legal, fundamentada en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de lo cual se infiere que la demandada reconviniente debía entregar el inmueble dado en arrendamiento en fecha 29/02/2018.
Asimismo, se evidencia que quedó demostrado que la accionada reconviniente no entregó el inmueble en la fecha pactada, configurándose la falta de cumplimiento demandada, al no demostrar la alegada renovación del contrato por Cumplimiento de Contrato y por Cumplimiento del Mandato de la Primera Disposición Transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, toda vez que el tercero y último contrato, tantas veces mencionado, se encontraba vencido (29/02/2016) y sin ninguna intención por parte de las arrendadoras de prorrogarlo ni renovarlo, tal y como fuera participado conforme a Notificación practicada por la Notario Público de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 13/01/2016, marcada con la letra “D” (folios 16 al 23) y evidenciándose además que la accionada no logró demostrar en todo el iter procesal que haya tenido interés en renovarlo; por lo que no existía la obligación por parte de las accionantes reconvenidas de otorgar un nuevo contrato de arrendamiento y hacer entregar de las facturas legales del cánon de arrendamiento, adecuados al Decreto-Ley vigente; trayendo como consecuencia de lo antes expuesto, la aplicación de lo prescrito tanto en la Cláusula Décima Cuarta del cuerpo del contrato como en el supuesto contenido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; así las cosas, el demandado reconviniente queda entonces obligado a entregar el inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado reconvencional no logró demostrar con todo el acervo probatorio aportado a los autos, la inobservancia por parte de las Arrendadoras de los supuestos consagrados en la Primera Disposición Transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y demás artículos delatados en su escrito reconvencional, toda vez que como se dijo anteriormente, no había la intención de las partes en renovar la relación arrendaticia existente con la elaboración de un nuevo contrato, por lo que procedente resulta declarar Sin Lugar la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y POR CUMPLIMIENTO DEL MANDATO DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, por vía reconvencional (contrademanda), fundamentada en los artículos 10, 13, 30 y la Primera Disposición Transitoria, todos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y el artículo 1167 del Código Civil, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Con fuerza en las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respetivamente; representadas judicialmente por el abogado SEGUNDO RAMON RAMIREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.758; contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649; representado judicialmente por el abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 23.666. Como consecuencia de lo declarado en el presente particular, se le concede un lapso de noventa (90) días a la parte demandada, HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, antes identificado, para hacer la entrega libre de personas y cosas, del inmueble constituido por el local comercial objeto de la presente demanda, los cuales comenzarán a decursar una vez que quede firme el presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y POR CUMPLIMIENTO DEL MANDATO DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, interpuesta por el Abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, antes identificado, actuando en representación del ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, antes identificado; contra las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GATEROL OSORIO, plenamente identificadas. TERCERO: Se condena en constas a la parte demandada reconviniente, por haber sido totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
Publíquese, regístrese, déjese copia para el archivo del Tribunal, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 248 eiusdem.
Dada, firmada, sellada y refrendada en la Sala de Despacho del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en la ciudad de San Felipe, a los dieciocho (18) días del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018). Años: 208° de la Independencia y 159° de la Federación.
El Juez Provisorio

Abg. WILFRED ASDRÚBAL CASANOVA ARAQUE
El Secretario Accidental,

Abg. Luis Rafael Castro García.
En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia, siendo las nueve de la mañana (09:00 a.m.), se dejó copia para el archivo del Tribunal.
El Secretario Accidental,

Abg. Luis Rafael Castro García.

WACA/lrcg.
Exp. 7914.