TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
SAN FELIPE, 11 DE JULIO DE 2019
AÑOS: 209° y 160°

EXPEDIENTE: Nº 6707

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

PARTE DEMANDANTES: Ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de cédulas de identidad Nº V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527 respectivamente, domiciliadas en el Municipio Independencia del Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados SEGUNDO RAMÍREZ, RONALD JOSE RAMIREZ y HAYARITH DEL VALLE RAMIREZ ROJAS, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 30.758, 123.482 y 55.012 respectivamente. (Folio 35).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 26.861.649, domiciliado en el Municipio San Felipe del estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE y DUMAN JOSÉ RODRÍGUEZ RODRÍGUEZ inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 23.666 y 27.327 respectivamente (folio 34 y 128.)

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO CON INFORMES DE AMBAS PARTES.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 30 de Octubre de 2018 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) seguido por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 22 de octubre de 2018 (Folios 108 y 109), que fuera planteado por el co apoderado judicial de la parte demandada Abg. Pascualino Di Egidio Vitalone, contra la sentencia de fecha 18 de octubre de 2018, contentivo de Una (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 02 de noviembre de 2018 y fijándose en fecha 07 de noviembre de 2018, en apego al artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que ordena la continuación del iter procesal a través del procedimiento oral, previsto en los artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil, y lo cual en segunda instancia aplicar lo dispuesto en el artículo 879 en concordancia con el artículo 517 ejusdem, fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho.
Consta acta cursante al folio 113, de fecha 13 de diciembre de 2018, dejándose constancia que el co apoderado judicial del demandado abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, consignó sus informes en siete (07) folios útiles y un (01) anexo, asimismo el co apoderado judicial de la parte demandante Abogado SEGUNDO RAMIREZ, en un (01) folio útil. En fecha 14 de diciembre de 2018, cursa auto acordando abrir lapso de ocho (8) días de despacho para recibir las observaciones correspondientes, consignando el co apoderado judicial de la parte demandante en dos (02) folios útiles escrito de observación a los informes.
Por auto cursante al folio 133, de fecha 14 de enero de 2019, se acordó dictar sentencia dentro de un lapso de sesenta (60) días consecutivos a partir del día siguiente a la fecha, sin embargo, en fecha 15/3/2019 se difirió la publicación de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
El co apoderado judicial de la parte actora Abg. SEGUNDO RAMIREZ; en su libelo de demanda, cursante a los folios del 01 y 02, señala lo siguiente:

“…Se estableció una relación arrendaticia con el ciudadano: HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº v- 26.861.649 domiciliado en el municipio San Felipe del estado Yaracuy, mediante contratos sucesivos debidamente autenticados por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, el Primero de fecha 16 de Marzo del 2007, anotado bajo Nº 62, Tomo 29; el segundo de fecha 19 de marzo de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 29; y el Tercero de fecha 14 de marzo de 2013 anotado bajo el Nº 43, Tomo 55; que tenía por objeto el arriendo de un inmueble “Local Comercial” signado con el Nº 01, situado en la planta baja del Edificio San Miguel ubicado en la calle 19 entre Avenidas 6 y 7 el municipio San Felipe del estado Yaracuy; alinderado así: Noreste: Con fachada lateral del Edificio San Miguel; Sureste: Con escaleras y pasillo de circulación, depósito de basura, puerta de entrada y fachada lateral del edificio San Miguel; Noroeste: Con facha lateral del Edificio San Miguel; y Suroeste: Con fachada principal del edificio San Miguel y calle 19 que es su frente; que es de nuestra legitima propiedad; de conformidad con el artículo 26 del Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, por tener una relación arrendaticia de Nueve (9) años, se le concedió al Arrendatario una prorroga Legal de Dos (02) años para efectuar y cumplir su obligación o compromiso de Hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble (local Comercial) arrendado, tal como lo establece la Cláusula Séptima del último contrato de arrendamiento; dicha Prorroga Legal se le notifico al Arrendatario a través de la Notaria Publica de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 13 de enero de 2016, mediante Notificación como Desahucio Legal Arrendaticio, notificándole lo que textualmente trascribimos: “PRIMERO: se le Notifique: que el tiempo de duración del contrato antes indicado que se estableció según Cláusula Segunda como tiempo de duración de tres (3) años a plazo fijo; el cual vence el día 29 de Febrero de 2016: el mismo No le será Prorrogado, ni le será Renovado, por lo que según dicho contrato para el vencimiento del mismo que corresponde para el día 29-02-2016; debe hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado.- SEGUNDO: Se Notifique: que por existir una relación arrendaticia previamente aceptada de Nueve (09) años que se vencerá el 29 de Febrero del 2016, según contratos anteriores debidamente Autenticados por ante Notaria Publica de San Felipe del estado Yaracuy, el Primero de fecha 16 de Marzo del 2007, anotado bajo el Nº 62 Tomo 29; el segundo de fecha 19 de marzo de 2010, anotado bajo el Nº 29, Tomo 29; que de conformidad con el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, tiene Usted una prorroga Legal de Dos (02) años para efectuar y cumplir su obligación o compromiso de Hacer Entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado tal como lo establece la Cláusula Séptima del contrato de Arrendamiento.- TERCERO: Se Notifique: Que para el periodo de prorroga legal el canon de Arrendamiento será de la siguiente manera: Para el Primer Año de la prorroga Legal que comenzara a correr a partir del 01 de marzo de 2016 una incremento de Tres mil Bolívares sobre el canon actual que es de Nueve Mil Bolívares (Bs.9.000ºº), es decir para ese Primer año será de Doce Mil Bolívares (Bs.12.000.ºº), de canon de arrendamiento mensual; y para el Segundo año de la prorroga legal que comenzara a correr a partir del 01 de marzo de 2017 una incremento de Tres mil Bolívares sobre el canon del primer año anterior que corresponderá a doce Mil Bolívares (Bs.12.000ºº), es decir para ese Segundo año será de Quince Mil Bolívares (Bs.15.000ºº) de canon de arrendamiento mensual, canon estos que deberá cancelar en la misma forma y manera en que ha realizado el pago del canon de arrendamiento actual para la entrega de su correspondiente recibo”.- así las cosas el arrendatario cumplió de manera efectiva y a cabalidad con el pago de los cánones establecidos el Numeral Tercero de la Notificación Notarial de Desahucio legal arrendaticio que oportunamente se le hiciera, ahora bien ciudadano (a) Juez (a), transcurrido el tiempo o lapso de Prorroga Legal antes señalado la cual venció en fecha 01 de marzo del presente año, le solicitamos al arrendatario que cumpliera el contrato en lo concerniente a la entrega del inmueble arrendado, tal como lo establece la señalada Cláusula Séptima del contrato, por haber vencido íntegramente la Prorroga Legal que es un beneficio otorgado por el legislador Inquilinario con carácter Obligatorio para el Arrendador y Facultativo para el Arrendatario, ahora bien este se ha negado hacer entrega el Local Comercial arrendado en las mismas buenas condiciones en que le fuera entregado. Libre de personas y cosas, conducta esta que lo hace incurrir en la Causal de Desalojo establecida en el numeral o literal Séptimo (7mo) del Articulo 40 la Ley de Regulación del Arrendamiento inmobiliario para uso Comercial, que expresa lo siguiente: “Articulo 40: Son causales de desalojo : …literal 7. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…”
…OMISIS..
…CONCLUSIONES Y PETITORIO:
Por todo lo expuesto, es por lo que hemos acudido por ante su competente Autoridad para Demandar como efecto Demandamos al Ciudadano: HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, anteriormente identificado, por la acción de Desalojo de Inmueble (Local Comercial) arrendado cuya situación, ubicación y linderos consta ut-supra de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.167 del Código Civil en concordancia con la Causal de desalojo establecida en el Articulo 40 literal “7mo” de Decreto Con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, parcialmente antes transcripto; para que convenga en ; Primero: Convengan en el desalojo de inmueble (Local Comercial) que ocupa en calidad de Arrendamiento y en consecuencia convenga en hacernos entrega inmediata de dicho inmueble (Local Comercial) sin dilación, ni oposición alguna, totalmente desocupado de personas y cosas, solvente de los servicios que se surte y en buenas condiciones de habitabilidad, conservación y limpieza tal como lo recibió.- Segundo: Convenga el pago de las costas Procesales y honorarios Profesionales de abogado o en su defecto sea condenada por el digno tribunal que conozca la presente causa.- A los efectos de las Costas Procesales estimo la presente acción en la cantidad de Cien Millones de Bolívares (Bs. 100.000.000.ºº) o lo que es lo mismo 333.333,33 Unidades Tributarias.- Pedimos que la presente Demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho, y que en definitiva sea declarada Con lugar con todos los pronunciamientos de Ley. Solicitamos que la citación del Demandado se haga en la dirección del Inmueble (Local Comercial) arrendado previamente señalada y que nos permitimos volver a indicar; “Local Comercial con el Nº .01, situado en la planta baja del Edificio San Miguel ubicado en la calle 19 entre Avenidas 6 y 7 el Municipio San Felipe del estado Yaracuy”. (sic)

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 26 de Abril de 2018, cursante a los folios del 36 al 41, el co apoderado judicial de la parte demandada abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, Inpreabogado Nº 23.666, por medio de escrito dio contestación en los siguientes términos:

“…Es falso rotundamente que se haya cumplido la prorroga legal de la relación arrendaticia entre las demandante VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO y mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE.
En consecuencia de la afirmación anterior, rechazo, contradigo y niego que la prorroga legal haya comenzado el día 29 de febrero de 2018 y haya terminado el día 1 de marzo de 2018, en virtud que jamás termino el tiempo convencional pactado en el desaplicado contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el Nº 43, Tomo 55, siendo este el tercero y último contrato escrito suscrito entre mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE y las actuales demandantes.
Rechazo, contradigo y niego que el ultimo y desaplicado contrato escrito de arrendamiento, autenticado ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el Nº 13, Tomo 55, haya expirado el día 29 de febrero de 2016 y por tal motivo comenzó a partir de esa fecha la supuesta y negada prorroga legal.
En consecuencia, es falso que opere la causal contenida el literal 7 del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
Rechazo y contradigo la notificación que se le hiciere a mi mandante HEYDER MAURICIO ARROYO DUQUE por parte de las demandantes por intermedio de la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 13 de enero de 2016, el cual su contenido reposa en este expediente y acompaña la demanda marcada con la letra “D”, cuyo rechazo también lo efectuó mi Mandante en ese mismo día, tal como consta en su declaración contenida en dicha notificación.
TITULO II
DE LA VERDAD DE LOS HECHOS
La verdad, ciudadano Juez, es que el último contrato escrito de arrendamiento suscrito entre las partes demandantes y mi Mandante fue otorgado ante la Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el Nº 43, Tomo 55, en consecuencia ese contrato se desaplica por imperativo de la Ley en virtud que en fecha 23 de mayo de 2014 aparece publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela, Nº 40.418, el Decreto del Ejecutivo Nacional Nº 929, llamado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en cuyo Primera Disposición Derogativa señala que se Desaplica desde la entrada en vigor de dicho Decreto-Ley la Ley de arrendamientos Inmobiliarios, (del año 1999), para toda relación arrendaticia de inmuebles para uso comercial vigente para ese momento.
Título II
DEL RECONVENCION
Yo, PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, venezolano, mayor de edad, abogado, titular de la cedula de identidad Nº 7.510.256, actuando en representación del ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 23.861.649, de este domicilio, según Poder Apud-Acta, estando en el termino legal, conforme a lo establecido en el artículo 365 del de Procedimiento Civil, en concordancia con el articulo 869 esjudem y el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, RECONVENGO a la demanda de la manera siguiente:
Capítulo I
De la verdad de los hechos e incumplimiento de derecho con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para uso Comercial de parte de las Arrendadores Demandantes. La verdad es entre mi Mandante y las partes demandantes otorgaron un contrato de arrendamiento ante Notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el Nº 43, Tomo 55, cuyo objeto es un inmueble constituido por un local comercial ubicado en la calle 19, entre las avenidas sexta y séptima, de la ciudad de San Felipe, municipio San Felipe estado Yaracuy.
Otra verdad es, ciudadano juez, como es muy bien conocido, desde la fecha 23 de mayo de 2014 entro en vigencia el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, en cuya Disposiciones Transitorias, específicamente la Primera, señala lo siguiente: OMISIS..
….Justamente las arrendadoras demandantes no han cumplido en adecuar el contrato de arrendamiento hasta la presente fecha, a pesar que mi Mandante HEYDER NAURICIO ARROYAVE DUQUE insistentemente le ha manifestado a ellas la obligatoriedad de adecuarse so pena de sanciones por parte del órgano administrativo, según Decreto Ley.
Además, ciudadano juez, se puede considerar la no existencia de esos contratos escritos anteriores a la fecha de vigor del referido Decreto Ley por no estar adecuado a el, como ha si lo ha señalado sentencias de instancias de diferentes Tribunales del País, por lo tanto existe un contrato de arrendamiento verbal en todo caso, pero además el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial es un derecho para el arrendatario exigir un contrato escrito y autenticado adecuado a dicho Decreto, situación esta no querida por las co-demandantes, siendo este derecho irrenunciable conforme a lo establecido en el artículo 3 del Decreto-Ley,
Es así como en fecha 13 de enero de 2016 rechazo mi mandante la notificación que le hiciere las mencionadas arrendadoras demandante por medio de la funcionaria Notaria de la notaria Publica de San Felipe, estado Yaracuy, cuya acta reposa en este expediente marcado “D” y que acompaña el escrito de demanda, donde se hace constar su negativa de firmar y la constancia de su manifestación de no estar de acuerdo con la referida notificación.
De modo que mi Mandante ha solicitado a las arrendadoras se adecuen al Decreto-Ley, no solamente cumplir el mandato de la Ley, sino para evitar ser sancionados ambos por el organismo competente, cuyas sanciones son establecidas en dicho decreto Ley.
OMISIS…
…Ahora bien, el artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, establece que una de las causales de desalojo para el arrendatario es precisamente incumplir con la ley, concretamente el literal “I” de este articulo 40, entonces sí para el arrendador es una causal de desalojo entonces para el arrendatario es causal para solicitar cumplimiento del contrato, ósea por argumentación contraria, es decir vale también para el arrendatario, en este caso para mi Mandante en exigirle a las arrendadoras demandantes su obligación de cumplir con la adecuación del contrato conforme a dicho Decreto-Ley, tal como lo exige la disposición primera del mismo.
Las arrendadoras VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO están en deuda con la Ley, en este sentido solicito que se le exija su cumplimiento para que se adecue al Decreto y elaborarse un contrato de arrendamiento, respetando las normas para su elaboración contenidas en ese decreto, así como respectar los derechos de mi Mandante siendo irrenunciables según el artículo 3 del mencionado Decreto.
Otra verdad es que el arrendador se le exige que haga entrega de la factura legal como constancia del pago del canon de arrendamiento, así lo establece el artículo 30 del señalado Decreto Ley, el cual establece la obligación de parte del arrendador de entregar una factura legal por concepto de pago de recibo a cuenta del arrendamiento contratado. La factura deberá contener detalladamente la discriminación del pago, el periodo a que corresponda, así como como dar cumplimientos a las normativas que establezca el órgano con competencia en materia tributaria, situación que las arrendadoras VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO nunca han cumplido, que dicho sea de paso también se considera este comportamiento de incumplimiento como falta de garantía para mantener a mi Mandante en el uso y goce del inmueble objeto del contrato de arrendamiento, vale decir están incumpliendo con el articulo10 del Decreto-Ley mencionado.
Con este incumplimiento las arrendadoras pudieran estar en incurso en un delito de evasión fiscal o defraudación fiscal, por lo qu7e solicitaremos la prueba de informes en su debida oportunidad al Servicio Integrado de Administración Tributaria y Aduana (SENIAT).
En definitiva, las arrendadoras demandantes debieron adecuarse al decreto Ley y deben hacerlo, para entonces establecer el canon de arrendamiento conforme a los métodos allí establecidos, la apertura de una cuenta así como demás especificaciones establecidas como obligatorias en el Decreto-Ley.
OMISIS…
Capítulo III
De la Pretensión de la reconvención
Por las razones de hecho y de derecho, reconvengo en nombre de mi Mandante HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 26.861.649, de este domicilio, para que sean compelido u obligado forzosamente a las demandantes reconvenidas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de la cedula de identidad Nº 11.272.272, 13.795.528, y 13.795.527, respectivamente, todas de este domicilio por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y POR CUMPLIMIENTO DEL MANDATO DE LA PRIMERA DISPOSICION TRANSITORIA, en consecuencia solicito:
PRIMERO: que cumpla con el mandato consagrado en la primera disposición transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y sean obligadas a otorgar contrato de arrendamiento conformé a dicho decreto-Ley.
SEGUNDO: que sean obligadas a entregar las facturas legales a mi mandante por pago del canon de arrendamiento exigida por la Ley.
TERCERO: sean condenadas en costas procesales con la indexación correspondiente.”

DE LA CONTESTACIÓN DE LA RECONVENCIÓN
En fecha 24 de mayo de 2018, cursante al folio 45, el co apoderado judicial de la parte demandante abogado SEGUNDO RAMIREZ, Inpreabogado Nº 30.758, por medio de escrito dio contestación a la reconvención en los siguientes términos:

“…Rechazo, Niego y Contradigo en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en derecho el contenido general de la Reconvención o Mutua petición propuesta en contra de mis representadas; por ser falsa e incierta la argumentación expresada y el derecho en que se basa la pretendida pretensión. Dicho rechazo y contradicción lo fundamento en lo siguiente consideraciones:
PRIMERO: Es falso e incierto que el Contrato suscrito entre las partes procesales en fecha 14 de marzo del 2013, no este adecuado a la nueva legislación vigente para el arrendamientos de locales comerciales; lo cierto es que todas y cada una de sus clausulas fueron elaboradas sin perjuicio de las partes y las mismas coinciden con lo establecido en la nueva legislación decretada en fecha 23 de mayo del 2014:por lo que dicho contrato no es aplicable la que indica la disposición transitoria que señala el Demandado-Reconveniente que establece; “Todas los contratos vigentes a la fecha de entrada de vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor de seis(6) meses a lo establecido en este Decreto Ley…”, por el simple hecho de que el referido Contrato no contradice ninguna disposición contenida en el Decreto Ley señalado.-
SEGUNDO: Es falso e incierto que el Demando-Reconveniente le haya manifestado e insistido en ello a mis representadas, la adecuación del Contrato a la nueva legislación que rige la materia, siendo totalmente falso que estas se hayan negado a hacerlo, por el simple hecho de que el contrato desde sus inicios no contradice absolutamente nada respecto a la normativa a la nueva legislación, por lo que este contrato se encontraba adecuada a la nueva ley desde sus inicios y por lo demás no perjudica a ninguna de las partes, por lo que dicho contrato mantuvo su vigencia legal hasta su vencimiento y opera consecuencialmente la prorroga legal aplicada que es obligatoriedad para el arrendador y facultativa para el arrendatario, que por demás fuera aceptada a su plenitud por este ultimo (arrendatario) asi como también la variación del canon de arrendamiento válidamente aceptado que regirá en el periodo de la prorroga legal, (el arrendatario cumplió sin protesta el pago de los cánones de arrendamiento que rigió en la prorroga legal), tal como lo indica la anterior y la actual ley, que se evidencia con el pago sin protesta que este realizo cabalmente todos los meses hasta el último mes de la prorroga legal que lo consigno en le tribunal, mediante una consignación arrendaticio del mismo.-
TERCERO: Es falso e incierto que se debe aplicar una supuesta negativa que presuntamente hiciera el Demandado-Reconveniente al momento de la Notificación Notarial, donde se le informaba que no se le prorrogaría ni Renovaría el Contrato y que gozaría de la prorroga legal de dos (2) años (Desahucio Legal Arrendaticio), que por lo demás de acuerdo a la ley esa prorroga opera AUTOMATICAMENTE de pleno derecho una vez que termine el lapso de vigencia del contrato, y que las partes no convengan en prorrogar o renovar y en este caso que nos ocupa no hay evidencia alguna que las partes se hayan puesto de acuerdo para tal efecto.-
CUARTO: Es falso e incierto que el Demandado-Reconveniente haya solicitado a mis mandantes que se elabore un Contrato de arrendamiento conforme lo indica el artículo 13 de la nueva ley, haciendo creer a su señoría que no existe contrato, el cual se había suscrito por ante Notaria Publica de San Felipe de fecha 14 de marzo de 2013, que se acompañara al libelo de la demanda, que por lo demás se encontraba vigente y valido entre los suscribientes, con el mismo se cumple con la ley y con esto no faculta derecho alguno al Demandado-Reconveniente en contraposición a lo que indica el artículo 40 de la nueva ley que es base legal fundamental de la acción principal de las Demandantes-Reconvenidas, no como pretende el Demandado-Reconveniente, de burlar la ley en lo atinente a no cumplir el contrato de hacer entrega del inmueble arrendado (Local Comercial) totalmente desocupado, libre de personas y cosas, buenas condiciones de habitabilidad, limpieza, y pintura, solvente de los servicios que se surte, tal como lo establece el contrato, sabiendo por demás que consumió íntegramente el lapso de la prorroga legal que por derecho le corresponde y pretendiendo seguir ocupando dicho inmueble en condición de arrendatario a su ancha, perjudicando a mis mandantes en la disposición y ocupación del bien arrendado que es de su propiedad sin beneficio alguno de mis mandantes, que cumplieron cabalmente con la obligación de Notificarle la Prorroga y la No Renovación del contrato y dejar ocupando al arrendatario el bien arrendado sin ninguna alteración, objeción, ni violencia-
QUINTA: Es falso e incierto que mis mandante debían hacer entrega al Demandante-Reconveniente de una factura que contenga detalles referentes no solamente al pago de canon de arrendamiento, sino también del pago del Tributo “Impuesto al Valor Agregado” (IVA), por el simple hecho de que mis mandantes no retenían tal impuesto, el arrendatario no lo pagaba y por consiguiente no estaban en la obligación de declarar el mismo, siendo tal efecto emitidos recibos concernientes únicamente el pago del canon de arrendamiento, de los cuales se encuentra los últimos recibidos acompañados al libelo de demanda, y acompañados al escrito de contestación y reconvención traído por el Demandado-Reconveniente.…”

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 04 de Junio de 2018, cursante al folio 47, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado A Quo, con la comparecencia de la parte actora a través de su co apoderado judicial abogado SEGUNDO RAMIREZ y el co apoderado judicial de la parte demandada abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE. Y de conformidad al segundo aparte del artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, se fijó un lapso de tres días de despacho para la fijación de los límites de la controversia.

IV FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por sentencia interlocutoria de fecha 07 de junio de 2018, que riela al folio 49 y 50, y ampliación de fecha 08 de junio de 2018, que riela al folio 52 y 53, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en la presente causa en los términos siguientes:

Primero: Aprecia este Juzgador que existe controversia que se haya o no cumplido la prorroga legal de la relación arrendaticia entre las demandantes y el demandado, desde el día 29 de febrero de 2018 y haya terminado el 01 de marzo de 2018, autenticado ante la Notaria Publica del municipio San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el numero 43, Tomo 55, siendo el tercero y último contrato suscrito entre las partes.
Segundo: Que existe controversia en cuanto a que si el contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaria Publica del municipio San Felipe del estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo de 2013, bajo el numero 43, Tomo 55, haya expirado el día 29 de febrero de 2016 y que haya comenzado desde esa fecha la prorroga legal.
Tercero: Que existe controversia en cuanto a que si la causal contenida en el literal del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, corresponde a este juicio.
Cuarto: Que existe controversia en cuanto a que la Notificación se le hiciere a la parte demandada Reconviniente, por parte de las demandantes, por intermedio de la Notaria Publica San Felipe estado Yaracuy, de fecha 13 de enero 2016, en cuanto a que si el vencimiento del contrato de arrendamiento y la prorroga que no será renovada.
Quinto: Que existe controversia en cuanto a que si las facturas emitidas de pago del canon de arrendamiento, que se le deben hacer o no entrega al demandado Recoveniente por parte de las demandantes.

V DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE EL AQUO.
Cursante a los folios 81 al 84, de fecha 27 de septiembre de 2018, se llevó a cabo la audiencia o debate oral, estando presente el co apoderado actor abogado SEGUNDO RAMIREZ y el co apoderado judicial del demandado abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, en la misma se dictó el dispositivo de la sentencia.
VI DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 18 de octubre de 2018, cursante a los folios del 87 al 107, en los siguientes términos:

“…A tal efecto, estando en la oportunidad de sentenciar la presente causa, evidencia quien juzga que nos encontramos en presencia de una relación locativa de nueve (09) años, a tiempo determinado (artículo 1579 del Código Civil), fundamentada en tres (03) contratos de arrendamiento bilaterales escritos de tres (03) años de duración cada uno, sobre un (01) local comercial, ubicado en la Calle 19 entre Avenidas 6 y 7, Edificio San Miguel, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, donde funciona un fondo de comercio denominado “Botánica Astral San Miguel Arcángel C.A.”, destinado a la venta de perfumes y artículos religiosos; concertado entre los ciudadanos VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, en su condición de “LAS ARRENDADORAS”, por una parte, y por la otra, el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, en su condición de “EL ARRENDATARIO”; la cual se prolongó por dos (02) años más de prórroga legal, fundamentada en el artículo 26 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, de lo cual se infiere que la demandada reconviniente debía entregar el inmueble dado en arrendamiento en fecha 29/02/2018.
Asimismo, se evidencia que quedó demostrado que la accionada reconviniente no entregó el inmueble en la fecha pactada, configurándose la falta de cumplimiento demandada, al no demostrar la alegada renovación del contrato por Cumplimiento de Contrato y por Cumplimiento del Mandato de la Primera Disposición Transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, toda vez que el tercero y último contrato, tantas veces mencionado, se encontraba vencido (29/02/2016) y sin ninguna intención por parte de las arrendadoras de prorrogarlo ni renovarlo, tal y como fuera participado conforme a Notificación practicada por la Notario Público de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 13/01/2016, marcada con la letra “D” (folios 16 al 23) y evidenciándose además que la accionada no logró demostrar en todo el iter procesal que haya tenido interés en renovarlo; por lo que no existía la obligación por parte de las accionantes reconvenidas de otorgar un nuevo contrato de arrendamiento y hacer entregar de las facturas legales del cánon de arrendamiento, adecuados al Decreto-Ley vigente; trayendo como consecuencia de lo antes expuesto, la aplicación de lo prescrito tanto en la Cláusula Décima Cuarta del cuerpo del contrato como en el supuesto contenido en el literal “g” del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial; así las cosas, el demandado reconviniente queda entonces obligado a entregar el inmueble objeto del contrato totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado.
Por su parte, el demandado reconvencional no logró demostrar con todo el acervo probatorio aportado a los autos, la inobservancia por parte de las Arrendadoras de los supuestos consagrados en la Primera Disposición Transitoria del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y demás artículos delatados en su escrito reconvencional, toda vez que como se dijo anteriormente, no había la intención de las partes en renovar la relación arrendaticia existente con la elaboración de un nuevo contrato, por lo que procedente resulta declarar Sin Lugar la pretensión de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y POR CUMPLIMIENTO DEL MANDATO DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, por vía reconvencional (contrademanda), fundamentada en los artículos 10, 13, 30 y la Primera Disposición Transitoria, todos del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial y el artículo 1167 del Código Civil, tal y como se hará en la parte dispositiva del presente fallo. Y así se decide.
DISPOSITIVA
Con fuerza en las consideraciones precedentemente expuestas, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: CON LUGAR la acción por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GATEROL OSORIO, venezolanas, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad números V-11.272.272, V-13.795.528 y V-13.795.527, respetivamente; representadas judicialmente por el abogado SEGUNDO RAMON RAMIREZ ROJAS, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-5.459.913, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 30.758; contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-26.861.649; representado judicialmente por el abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, venezolano, mayor de edad, titular de la Cédula de Identidad número V-7.510.256, e inscrito en el Inpreabogado bajo el número 23.666. Como consecuencia de lo declarado en el presente particular, se le concede un lapso de noventa (90) días a la parte demandada, HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, antes identificado, para hacer la entrega libre de personas y cosas, del inmueble constituido por el local comercial objeto de la presente demanda, los cuales comenzarán a decursar una vez que quede firme el presente fallo. SEGUNDO: SIN LUGAR la reconvención por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO Y POR CUMPLIMIENTO DEL MANDATO DE LA PRIMERA DISPOSICIÓN TRANSITORIA DEL DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULARIZACIÓN DEL ARRENDAMIENTO INMOBILIARIO PARA USO COMERCIAL, interpuesta por el Abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, antes identificado, actuando en representación del ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, antes identificado; contra las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GATEROL OSORIO, plenamente identificadas. TERCERO: Se condena en constas a la parte demandada reconviniente, por haber sido totalmente vencida en la presente causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (sic)

VII DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
En fecha 13 de diciembre de 2018, cursantes a los folios 114 al 120, el co apoderado judicial de la parte demandada abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, IPSA Nº 23.666, estando en la oportunidad para presentar el escrito de informe, lo realiza de la siguiente manera:

“…PUNTO PREVIO
LITISCONSORCIO NECESARIO PASIVO
Ciudadana Juez, siguiendo el criterio sustentado por la Sala Constitucional y por esta misma Superioridad que Usted ejerce dignamente, incluso en una sentencia dictada por Usted en fecha 9 de abril de 2018, expediente N° 6.587, partes Margherita Olivieri Troiani contra Ricardo Alexander Barragán Mendoza, motivo reivindicación, la cual me permití transcribir un extracto más adelante, con criterios obviamente basados en la legalidad, solicito que se declare inadmisible o improcedente la demanda y por lo tanto sin lugar la presente demanda de cumplimiento de contrato por culminación de la prorroga legal intentada por las ciudadanas VIMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO, contra mi patrocinado HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE.
En efecto, se observa en las actas procesales que componen este expediente, (6.707), que existe un tercero cuyos intereses, acciones y derechos constitucionales pudieran estar en riesgo o violados en caso ser confirmada la sentencia apelada, sobre todo el derecho al debido proceso, a la defensa y excepciones, así como la tutela judicial efectiva.
Mediante la evacuación de la Inspección Judicial, promovida como prueba en este juicio por la misma parte demandante, cuya acta levantada reposa desde el folio 73 al folio 75 de este expediente, conformando así una prueba en comunidad, en virtud del principio de la “comunidad de las pruebas”, se observa la existencia de una persona jurídica ocupante del inmueble objeto del desalojo y desocupación de la presente pretensión de cumplimiento de contrato por vencimiento de la prorroga legal.
Esa persona jurídica se denomina Botánica Astral San Miguel Arcángel C. A., cuyo registro se encuentra inscrita en el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, con fecha 26 de diciembre de 2014, bajo el Nº 7, Tomo 37-A.
…Omissis…
Igualmente, el ciudadano Juez de primera instancia hace constar y afirma la existencia de dicha empresa y que es la que ocupa el inmueble objeto del desalojo, pero además señala que es “concertado” entre las partes de este proceso, situación no refutada por las demandantes,
…Omissis…
Ahora bien, de conformidad con el artículo 148 del Código de Procedimiento Civil establece la posibilidad de un litisconsorcio necesario pasivo en virtud de la obligatoriedad de participar en juicio cuando de alguna manera estén involucrados intereses y derechos comunes al resto de las partes en el proceso, como es en el presente caso, pues la persona jurídica Botánica Astral San Miguel Arcángel C. es quien ocupa desde un buen tiempo el inmueble para uso comercial propiedad de las demandantes, quienes han aceptado esa condición durante ese tiempo.
…Omisssis…
Vale decir, ciudadana Juez, que si bien es cierto aparece como arrendatario mi patrocinado HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, no menos cierto es que la verdadera intención de las partes era y es el establecimiento de una relación arrendaticia cuyo objeto lo es un inmueble destinado al comercio, situación está no discutible, pero justamente para desarrollar el comercio se exige conforme a lo establecido en el Código de Comercio la obligatoriedad de registrarse como comerciante en las formas establecidas en ese Código, la cual en el presente caso mi patrocinado para ejercer la actividad comercial constituyó una empresa en forma de Compañía Anónima, y no precisamente una firma personal, siendo en definitiva esta Compañía o persona distinta quien ocupa el inmueble arrendado, con suficiente conocimiento de las partes demandantes, además me permito transcribir parte del referido artículo 3 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial:
…Omissis…
Por tales motivos jurídicos solicitamos a todo evento declare la falta de cualidad e interés para intentar la presente demanda de cumplimiento de prorroga legal en cuanto que debió las codemandantes demandar también al referido tercero, es decir a la empresa Botánica Astral San Miguel Arcángel C. A., en consecuencia solicitamos de Usted ciudadana Juez declare en la definitiva Improcedente la Acción y consecuencialmente declare Sin Lugar la demanda.
Acompaño con este escrito de informes documento público marcado “A” contentivo del Acta Constitutiva y Estatutos Sociales de la empresa mercantil Botánica Astral San Miguel Arcángel C. A., identificada supra, cuya cláusula segunda aparece que su dirección es la calle 19, entre avenida sexta y séptima, San Felipe, Municipio San Felipe, Estado Yaracuy, como prueba de su existencia como persona jurídica y corroborando tanto la referida inspección judicial y la afirmación del Juez a quo en cuanto su ubicación, anexo que hago de conformidad con lo establecido en los artículos 519 y 522 del Código de Procedimiento Civil, relativos a la presentación de documento públicos en segunda instancia.
TITULO II
INDEFENSION DE LA PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE A NO PRONUNCIARSE EL JUEZ A QUO SOBRE PEDIMENTOS DE ÉSTE
De la simple lectura de la sentencia apelada se observa, ciudadana Jueza Superior, que el distinguido Juez de Primera Instancia obvió en pronunciarse sobre varios pedimentos formulados por la parte demandada reconviniente que si lo hubiese tomado en cuenta la decisión hubiese sido a favor de mi patrocinado, a saber:
Primero: No determinó si las arrendadoras demandantes reconvenidas debieron adecuarse al Decreto con Fuerza, Valor y Rango de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, solo se limitó el Juez a quo en señalar que al no querer renovar el contrato se tiene como concluido la prorroga legal, sin expresar si el mandato de la Primera Disposición de las Disposiciones Transitorias del referido decreto-Ley debió o no cumplir las arrendadoras demandantes reconvenidas, confundiendo la intención de no renovar, la cual nace de la voluntad particular, con el mandato exigido por la Ley, es decir nace de la norma jurídica.
Como tampoco determinó si debió desaplicarse la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999.
El Juez a quo confunde la intención y propósito de la norma jurídica con la intención de las partes, es decir, confunde la orden dada por la Ley de adecuarse y desaplicar con la intención de no renovar por parte de las arrendadoras demandantes, pues por su condición de Juez debió saber que se trata de cuestión de derecho y no de hecho, en consecuencia si la Ley ordenan hay que cumplir y cuando es dependencia de un hecho como es la intención del particular entonces le corresponde a la parte interesada comprar tal hecho.
…Omissis…
En tal sentido solicito de Usted, distinguida Jueza Superiora, que se pronuncie sobre este punto, vale decir si debió o adecuarse a la orden dada por el mismo decreto-ley las arrendadoras demandantes reconvenidas, y en caso negativo el por qué, pues una cosa es la intención particular o voluntad personal de no querer renovar y otra cosa es cumplir con un deber impuesta por una norma jurídica, quiera o no quiera el destinatario de esa norma jurídica.
También solicito que se pronuncie si se desaplica o no la Ley de Arrendamiento Inmobiliario del año 1999.
De tal manera que el Juez a quo no dijo nada pero nada si debieron o no adecuarse y si se desaplicaba o no la Ley anterior, quedando en indefensión mi patrocinado.
Segundo: Se observa en el acta levantada en ocasión a la Inspección judicial, inserta desde el folio 73 al 75 de este expediente, la solicitud de impugnación del acto de la inspección judicial de parte de nosotros, en la que el Juez a quo estableció en la parte final del acta que se pronunciaría en la sentencia definitiva, situación que tampoco hizo, vale decir no dijo nada en la sentencia definitiva y apelada, en consecuencia quedando en indefensión mi Mandante, justamente se hizo la observación que el tribunal no se hizo acompañar por experto para determinar la ubicación del inmueble.
En este sentido, ciudadana Jueza Superiora, si observa el documento público contentivo de la notificación efectuada por la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy, en la que notificó a mi patrocinado en fecha 13 de enero de 2016 del comienzo de la prorroga legal, ver folio 16 al 23 de este expediente, se estableció que la notaría se trasladó y se constituyó en el local Nº 1, mientras que en el acta de la Inspección Judicial el Juez a quo estableció e hizo constar que se trasladó y se constituyó en un local sin identificación numérica, trayendo dudas, consecuencialmente si lo hubiese considerado tal vez la decisión fuese otra y a favor de mi patrocinado.
Tercero: A pesar que el Juez de Primera Instancia valoró la prueba de informes promovidas por nosotros, en la cual se solicitó información al Servicio Nacional Integrado Aduanero y Tributario (SENIAT),(folio ____), donde el tribunal de la causa solicitó a petición nuestra que informase el SENIAT al Tribunal si las arrendadoras demandantes reconvenidas han pagado el impuesto al valor agregado en ocasión al cobro del canon de arrendamiento, siendo la repuesta de dicha Institución que No, pues insólitamente el Juez a quo la valoró a favor de las demandantes, siendo que los informes del SENIAT, como se señaló, afirmó que no han pagado, pero además el Juez a quo no estableció en su sentencia sí estaban o no obligadas las arrendadoras demandantes reconvenidas en hacerlo y como consecuencia si estaban o no obligadas en darle los recibos correspondientes a mi patrocinado, pretensión esta demandada en la reconvención en base al artículo 30 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso comercial, que obliga emitir facturas legales a parte que la Ley del Impuesto al valor Agregado impone pagar estos tipos de contratos de arrendamientos.
En consecuencia mi defendido quedo indefenso pues de lo contrario seguro que la reconvención en este punto hubiese prosperado en virtud que tiene derecho a requerir las facturas legales, que dicho sea de paso la referida sentencia apelada atenta con el fisco nacional a no obligar a las arrendadoras a pagar el impuesto al valor agregado derivado del cobro del canon de arrendamientos.
Cuarto: El juez de primera no dijo nada sobre la manifestación dada por mi patrocinado en ocasión de la notificación efectuada a su persona por la Notaría de la Notaría Pública de San Felipe, en fecha 13 de enero de 2016, ver folio 16 al folio 23, en la cual manifestó no estar de acuerdo con la notificación, notificación efectuada por cierto dos años antes del supuesto comienzo de la prorroga legal.
En efecto, dicha manifestación se dijo en la reconvención que precisamente fue dado por mi mandante en virtud que debió adecuarse primero el contrato de arrendamiento puesto que en esa fecha ya estaba vigente el decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, (desde el 14 de mayo de 2014), de modo que es cuestión de derecho y no de hecho, vale decir el Juez a quo debió interpretarlo de esa manera y no decir que no impugno esa notificación, que dicho sea de paso es un acto nulo esta notificación y tampoco se pronunció en este sentido, toda vez que se le hizo ver en la audiencia oral.
Es nulo porque, según el artículo 3 de dicho Decreto-Ley, cualquier ACTO, ACUERDO o ACCIÓN que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de los derechos se considera NULO, en consecuencia consideramos que es Nulo el ACTO de la notificación de la Notaría de fecha 13 de enero de 2016, porque antes de notificar sobre el supuesto comienzo de la prorroga legal debió adecuarse el contrato de arrendamiento, siendo irrenunciable ese derecho aunque hubiesen ACORDADO las partes de no se adecuase, que dicho sea de paso en la misma Acta levantada en la referida notificación el arrendatario hizo constar su manifestación de no estar de acuerdo de tal notificación, y consideramos que la presente ACCIÓN es Nula por la misma razón, es decir que vulnera el Decreto Ley de Regularización de Arrendamiento para Uso comercial, más aún es NULO el ACTO que la declara con lugar, vale decir la Sentencia apelada…” (sic)

Cursante al folio 129, el abogado SEGUNDO RAMIREZ, IPSA Nº 30.758 actuando como co apoderado judicial de la parte actora, estando en la oportunidad para presentar Informe, lo realiza de la siguiente manera:

“…CAPITULO UNICO:
PRIMERO: El artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, establece un lapso perentorio para seguir disfrutando de la ocupación del inmueble arrendado después del vencido del tiempo de duración del contrato, este articulo solo beneficia a los arrendatarios que se encuentren solvente en el pago de los cánones de arrendamiento y hayan cumplido a plenitud las obligaciones inherentes a ese contrato, lapso este que para el arrendador es obligatorio y facultativo para el arrendatario, de acuerdo a los parámetros temporales que el mismo artículo establece, que es lo que se llama “Prorroga Legal Arrendaticia” en el caso de marras le correspondía al Arrendatario por existir una relación arrendaticia previamente aceptada de Nueve (09) años que se vencerá el 29 de Febrero del 2016, según contratos anteriores debidamente Autenticados le correspondía conforme al señalado articulo una Prorroga Legal de Dos (02) años para efectuar y cumplir su obligación de Hacer Entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado tal como lo establece la Cláusula Séptima del último contrato de Arrendamiento.-
SEGUNDO: Al Arrendatario le fue Notificado a través de un Desahucio Legal, por ante la Notaria publica de San Felipe del Estado Yaracuy, que se acompañara al libelo de demanda marcada con la letra “D”, lo siguiente: 1.-) Que en virtud de que el Contrato vencía el fecha 29 de Febrero del año 2016; este No le seria Prorrogado, ni le seria Renovado, por lo que a su vencimiento, debía hacer entrega totalmente desocupado, libre de personas y cosas, en buenas condiciones de habitabilidad, limpieza y pintura el inmueble arrendado.- 2.-) Se le Notificó que por existir una relación arrendaticia aceptada de Nueve (09) años, Gozaría de una Prorroga Legal de Dos (02) años para efectuar y cumplir su obligación.- y 3.-) Que para el periodo de Prorroga legal el pago del Canon de Arrendamiento seria de la siguiente manera: Para el Primer Año de la Prorroga Legal de Bs.12.000,ºº y para el Segundo año de la Prorroga legal seria de Bs.15.000,ºº; lo cual acepto el arrendatario y comenzó a pagar dicha cantidad tal como le fue Notificado, que consta en los últimos recibos de pago que se acompañaran al libelo marcados con la letra “E”, que también los trajera a los autos el Demandado como prueba de aceptación de dichos pagos.-
TERCERO: Transcurrido íntegramente el lapso de Dos (02) años de la prorroga legal, el Arrendatario-Demandado se negó hacer entrega el inmueble tal como lo establece el contrato y la ley que rige la materia, por lo que en base al artículo “Artículo 40: Son causales de desalojo : …literal 7. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…” se le instó judicialmente mediante la acción que da inicio a este procedimiento, El Desalojo del inmueble (Local Comercial) para que de manera voluntaria conviniera a su entrega tal como lo establece el Contrato en su Cláusula Séptima o en su defecto fuera condenado por el Tribunal, la única excepción que tenía el Demandado para no cumplir su obligación era probar que existía entre las partes contratantes, un acuerdo de prorroga o renovación del contrato, cosa esta que no existe en la verdad procesal, ahora bien, con las pruebas promovidas y evacuadas por mi persona en representación de las Demandantes, se prueban fehacientemente los hechos alegados en el Libelo de Demanda y en consecuencia la pretensión objeto de la misma, es decir, que El Demandado-Arrendatario gozo plena y efectivamente la Prorroga legal de dos (02) años que concede la Ley arrendaticia en su artículo 26 antes indicado, circunstancia que le dio como convicción al Juez A-Quo para declarar Con Lugar la Demanda.-….” (sic)

DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORME ANTE ESTA ALZADA
En fecha 11 de enero de 2019, el abogado SEGUNDO RAMIREZ, IPSA Nº 30.758 actuando como co apoderado judicial de la parte actora, estando en la oportunidad para presentar observaciones a los informes, en dos (2) folios útiles cursante a los folios 131 y 132, lo realiza de la siguiente manera:
“…CAPITULO PRIMERO: Reproduzco y convalido el mérito favorable de los informes presentados a en nombre de mis representadas en su debida oportunidad, para que produzcan los efectos legales necesarios.-
CAPITULO SEGUNDO: En el Escrito de Informes de la Parte Demandada-Reconveniente, en su Título I que titula Punto Previo “Litisconsorcio Necesario Pasivo” pretende seguir ocupando el inmueble arrendado en el cual conforme el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, se cumplió sus postulados que es el goce y disfrute del inmueble arrendado mediante el transcurso y vencimiento de la prorroga legal, inmiscuyendo al efecto una Persona Jurídica, que por demás es el mismo demandado accionista mayoritario y el Representante legal de la misma; la relación Arrendaticia, como ya es sabido en el transcurso del proceso, para el momento del goce de la Prorroga legal era de Nueve (9) años, más dos (2) años de la referida Prorroga legal, el arrendatario cumplió Once (11) años ocupando el inmueble arrendado, es decir desde la fecha de suscripción del primer contrato 16 de Marzo del 2007, hasta la fecha de suscripción del último contrato 14 de Marzo del 2013, el Arrendatario es el responsable de las obligaciones contractuales y a la vez ocupante del inmueble arrendado; se robustece dicha posesión en cabeza del Demandado-Reconveniente con la prueba de consignación de Cánones de Arrendamiento que hace ante el Tribunal de Municipios, por ninguna razón se puede considerar a un tercero como ocupante legitimo del inmueble arrendado, con obligaciones contractuales o extracontractuales, ya que esto está terminantemente prohibido y establecido en la Cláusula QUINTA del contrato, que expresa lo siguiente: “Es condición expresa convenidas entre “LAS ARRENADORAS” y “EL ARRENDATARIO”, que este no podrán ceder el presente contrato, ni traspasar o subarrendar el inmueble objeto de este contrato, ni total, ni parcialmente, sin el consentimiento de “LAS ARRENDADORAS” dado por escrito. En consecuencia queda terminantemente prohibido las llamadas “ventas de punto” , “Traspaso de Negocios” , Cesión de Inmueble”, “Cobro de Punto” por traspaso de contrato etc.” (Subrayo mío) Esto quiere decir que toda posesión u ocupación de parte de terceros del inmueble arrendado es ilegal e ilegítima, por lo quela presunta Persona Jurídica que el Demandado pretende darle derechos, no tiene cualidad alguna para ser llamado a juicio, además ésta fue creada posteriormente a la suscripción del último contrato en fecha 24 de Diciembre del 2014 tal como lo indica el Demandado-Reconveniente en su Informe y en el Registro de Comercio que acompañó al mismo. Su intención es solo lograr seguir ocupando el inmueble, con pagos ínfimos y sin limitación alguna. Cosa ésta que es improcedente y fuera de toda Lógica-Jurídica, por haberse cumplido íntegramente el goce de la Prorroga legal, tal como lo establece la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No. 1026, de fecha 09-12-2016. Además el desarrollo del Particular Segundo de la Inspección Judicial efectuada por el A-Quo, (folios 73 al 75) se expresa lo siguiente: “Por Información Suministrada por la Notificada que la persona que ocupa dicho local comercial es el ciudadano Demandado Heyder Mauricio Arroyave Duque en su condición de Arrendatario.”(Subrayo mío), Por lo expuesto pido respetuosamente que no tome en cuenta la petición del Demandado-Reconveniente basada en la presunta “Litisconsorcio Necesario Pasivo” por ser improcedente.-
CAPITULO TERCERO: Con respecto a lo indicado por el Demandado-Reconveniente en el Titulo II de su escrito de Informes titulado “Indefensión de la Parte Demandada Reconveniente a no Pronunciarse el Juez A-quo sobre pedimentos de este”, para refutar el contenido de ese Titulo, hago la siguiente consideración: Primero: El Juez A-Quo al analizar las circunstancias de hecho y de derecho que se establecieron en el debate, imperó para su decisión El Principio de la Voluntad de Las Partes, en lo atinente a la “NO RENOVACIÓN DEL CONTRATO Y AL CABAL GOCE DE LA PRORROGA LEGAL, tal como lo indica el articulo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, y es lo que ha establece la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en Sentencia No. 1026, de fecha 09-12-2016, así pido sea considerado.-
Segundo: 1.-) La presunta impugnación que hiciera el Apoderado de la Parte Demandad-Reconveniente, Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, se refiere únicamente a que el tribunal no se hizo acompañar de un experto para que lo asesora, este basamento de la impugnación que pretende el Demandado es completamente absurdo, ya que esta prueba es directa, pues el propio Juez Observa el Objeto a que este dirigida y deberá limitarse a describir lo observado, sin sacar conclusiones, ni extenderse en apreciaciones periciales, ya que todo exceso la desvirtuaría y la haría inapreciable, por lo que no afecta al resultado de lo decidido en la Definitiva, pronunciamiento alguno sobre la absurda impugnación, por lo que pido no sea tomado en cuenta dicho pedimento.- 2.-) Respecto a la Presunta duda que expresa el Apoderado de la parte Demandada-Reconveniente en relación al Local Comercial inspeccionado y al Local comercial Objeto del Contrato, motivado a la Notificación Notarial de Desahució Arrendaticio, No existe duda alguna de que se trata del mismo Local, ya que la Notificada identificada en el acta de Inspección Judicial, expreso que es el Local que Ocupara el Arrendatario Heyder Mauricio Arroyave Duque tal como se señalara Ut-Supra.-
Tercero: El Impuesto al Valor Agregado, si no es trasladado al Inquilino, no es obligatorio que el Arrendador lo entere al S.E.N.I.A.T, ya que la obligación que tiene el Arrendador de entregar el Recibo por canon de Arrendamiento pagado por el Arrendatario es única y exclusivamente de la cancelación del monto de dicho canon, mas no así de impuesto alguno, ya que este no lo cobra y por consiguiente no lo recibe del arrendatario, circunstancia esta última que es lo que ha sucedido y que consta en autos, por lo que pido respetuosamente no sea tomado en cuenta al sugerencia, por ser improcedente.-
Cuarto: Muy a pesar de la No aceptación del Arrendatario-Demandado de la Notificación Notarial referente a la No Renovación ni Prórroga del contrato de arrendamiento (Desahucio Legal), según la norma que rige la materia, la prorroga legal opera de plano derecho y esta comienza a de cursar una vez finalizado el contrato. Por lo que es irrelevante al objeción pretendida por el arrendatario respecto a la nulidad o no de la Notificación efectuada .-
CAPITULO CUARTO: Con respecto a lo indicado por el Demandado-Reconveniente en el Titulo III de su escrito de Informes titulado “Non AdimpletiContractus” Expreso lo siguiente: 1.-) Esta excepción está siendo mal aplicada por la parte Demandada-Reconveniente, en el presente caso, ya que, la obligación del Arrendador es la de entregar el inmueble arrendado al arrendatario en buenas condiciones y dejar en posesión pacifica para su uso y disfrute del mismo, situación ésta que ocurrió de manera libre, plena, cierta y legal, hasta que por voluntad del Arrendador se le puso fin a la relación contractual con la Notificación de No Renovar y No Prorrogar, concediendo en consecuencia la Prorroga legal, y el Arrendatario está obligado a Servirse y Cuidar la cosa arrendada como buen padre de familia y para el uso determinado en el contrato, pagar el correspondiente canon de arrendamiento en los términos convenidos y finalmente hacer Entrega del inmueble arrendado tal como lo recibió. En el presente caso todas las obligaciones del Arrendador se cumplieron a cabalidad tal como se expresó, por lo que el Demandado como Arrendatario no debe implorar la Excepción de Pacto no Cumplido, porque solo falta el cumplimiento de su parte de hacer entrega del inmueble que ocupa en su condición de Arrendatario. No existiendo incumplimiento alguno por parte de las Arrendadoras.-
2.-) Respecto al presunto incumplimiento argüido por la Parte Demandada-Reconveniente de la no adecuación del contrato a la nueva ley, ahora bien, por no existir dentro de las cláusulas contractuales circunstancias que fueran en contra y en perjuicio de alguna de las partes, tal como se dijo y expreso en la Contestación a la Reconvención, y por el hecho cierto de que la intención de las Arrendadoras era de no Continuar con la Relación arrendaticia, es por lo que en lugar de la adecuación del contrato que no se requería, ya que el mismo se redactó conforme al beneficio común de las partes, se optó por notificarle al Arrendatario de la No Renovación ni Prorroga del contrato, y la concesión legal de la Prorroga que indica el artículo 26 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que por el transcurso integro de dicha prorroga y la no entrega del inmueble por parte del Arrendatario, se interpuso la demanda en base y fundamento al articulo “Artículo 40: Son causales de desalojo : …literal 7. Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prorroga o renovación entre las partes…”(sic)

VIII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Con el escrito libelar consignó la parte actora loas siguientes documentales:
Cursante a los folios 3 al 8, copias simples del primer contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el número 62, Tomo 29, de fecha 16 de marzo de 2007.
Cursante a los folios del 9 al 11, copias simples del segundo contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el número 29, Tomo 29, de fecha 19 de marzo de 2010.
Cursante a los folios del 12 al 15, copias simples del tercer contrato de arrendamiento autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, estado Yaracuy, bajo el número 43, Tomo 55, de fecha 14 de marzo de 2013.
Los anteriores instrumentos (Folios 3 al 15) son valorados por cuanto son instrumentos debidamente autenticados por ante la Notaría Pública y de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, los cuales no fueron impugnados por la parte contraria. En este término de ideas, de los mismos se extrae la efectiva relación arrendaticia, existente entre los ciudadanos Victor Graterol (en un principio) y Heydor Arroyave Duque y Valderrama Yovanka Rubeida y luego entre estos últimos y las ciudadanas Vicmarly Vianneth y Corinna Graterol Osorio, de un inmueble destinado a local comercial ubicado en la calle 19 entre av. 6 y 7, edificio San Miguel, San Felipe, Estado Yaracuy. Así mismo, consta en el último de los contratos suscrito en fecha 14/03/2013 que tenía una duración de tres (03) años y culminaba el 28 de enero de 2016.
Cursante a los folios 16 al 23, Notificación original de desahucio legal, llevada a cabo por la Notaría Pública de San Felipe, Estado Yaracuy en fecha 14 de marzo de 2013 anotada en los Libros respectivos bajo el N° 43, Tomo 55.
El presente documento es valorado conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y al artículo 1357 del Código Civil, por cuanto fue un acto realizado por un funcionario público facultado para ello. Al ser analizado del mismo se desprende que es acto autenticado ante la Notaría Pública de San Felipe de este estado, con el cual se le notificó al arrendatario del inmueble objeto del presente juicio ciudadano Heyder Arroyave Duque, acerca de la no prórroga del contrato de arrendamiento por parte de las demandantes arrendadoras; incluso participándole de que por ser la relación arrendaticia con una duración de 9 años, le correspondía una prorroga legal de dos años la cual comenzaba a disfrutar desde aquel momento. Vale destacar que este acto es comúnmente denominado “desahucio”; donde se realiza diligencia ante la referida Notaría a fin de hacer entrega al mencionado ciudadano (arrendatario) de la notificación realizada por la arrendadora sobre el deseo de la no renovación del contrato de arrendamiento y así se valora.
Cursante a los folios del 24 al 26, recibos de pago de canon de arrendamiento de los meses Noviembre y Diciembre del 2017 y Enero de 2018.
Tales recibos de pagos son valorados, por cuanto se encuentran suscritos por todas las partes del presente juicio, y no fueron ni rechazados, ni impugnados. Siendo así, de los mismos se extrae efectivamente la ratificación de la relación arrendaticia existente entre las partes y el pago de los referidos cánones de arrendamiento por el demandado de autos.
A través de su apoderado judicial Abg. SEGUNDO RAMIREZ, promovió su escrito de pruebas al folio 58, en el cual reproduce las documentales consignadas con el escrito libelar, a este tenor, quien suscribe considera válido acotar que el mérito favorable, no constituye medio de prueba como tal, sino una obligación del juez de valorar todas y cada unas de las actas del proceso y adjudicarle su justo valor, independientemente de quien las haya promovido, por gobierno del principio de la comunidad de la prueba. De igual forma, promueve las siguientes pruebas:
A los folios 59 al 66, promovió y consignó documento de propiedad “contrato de condominio” debidamente protocolizado por ante Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, anotado bajo el Nº 6, folio 49, Tomo 1, del Protocolo de Transcripción del año 2016.
Se constata que el presente instrumento se corresponde con un documento público negocial de propiedad de las ciudadanas demandantes, del inmueble arrendado objeto del presente juicio, ubicado en el edificio Don Miguel, situado en la calle 19 entre avenidas 6 y 7, de San Felipe.
Solicitó prueba de inspección judicial con el objeto de probar que el local comercial objeto de la demanda es el mismo que indica el contrato de condominio, siendo que tal inspección judicial reposa a los folios del 73 al 75, de fecha 26 de junio de 2018, dejándose constancia en la misma de lo siguiente:

“…En cuanto al particular primero …el Tribunal se encuentra constituido en un Local Comercial sin identificación numeraria donde funciona un fondo de comercio denominado Botánica Astral San Miguel Arcángel CA, destinado a la venta de perfume y artículos religiosos el cual se encuentra alinderado Nor-Oeste entrada principal del edificio. Sur-Este Calle 19 y local comercial de la esquina, por el Este: local comercial esquina de la avenida 6 y por el oeste: local comercial y entrada principal del edificio ubicado en la calle 19 entre avenida 6 y 7ma. Siendo las 10:55 se hizo presente el Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone, titular de la C.I. 7.510.256, Inpreabogado 23.666; en cuanto el numeral Segundo, por información suministrada por la notificada que la persona que ocupa dicho local comercial es el ciudadano demandado Heyder Mauricio Arroyave Duque, en su condición de Arrendatario. En cuanto al particular Tercero El Tribunal deja constancia que el inmueble (Local) es utilizado para uso comercial única y exclusivamente, donde se encuentra en funcionamiento el fondo comercial denominado Botánica Astral San Miguel Arcángel, tal como está reflejado en el aviso que se encuentra instalado en la parte frontal que da acceso al inmueble y que por información suministrada por la notificada es el ciudadano demandado Heyder Mauricio Arroyave Duque. En cuanto en particular Cuarto, El mismo fue declarado ilegal conforme a sentencia de admisión de pruebas de fecha 19-06-2018. Seguidamente interviene el Apoderado Judicial de la parte demandada Abogado Pascualino Di Egidio Vitalone. Quien expuso lo siguiente: hago las siguientes observaciones: Primero este distinguido Tribunal no ha sido acompañado de un experto por no ser solicitado por el promovente de la presente inspección Judicial, lo cual pudo asesorar al Tribunal en cuanto la identidad y ubicación del inmueble identificado, tanto en el escrito de la demanda como en la Solicitud de la Inspección Judicial; Segundo: no fue utilizado instrumento idóneo para la determinación exacta del inmueble, es todo. En este estado intervine el Apoderado Judicial de la parte actora Abogado Segundo Ramírez y expuso: las Inspecciones Judiciales tienen por objeto de dejar constancia hechos y circunstancia percivibles por los sentidos; en este caso particular el Tribunal dejo constancia de lo que percibió mediante el sentido de la vista y además de la cartografía de la ciudad que se encuentra dividida en cuadriculas de fácil ubicación y determinación mediante los sentidos en caso particular en el sentido de la vista por el conocimiento común que tiene el ciudadano de la ubicación de los inmuebles específicamente su dirección; por lo que el Tribunal no requiere de auxilio de experto alguno para una dirección que consignaron a su jurisdicción; ni requiere auxilio alguno para dejar constancia de lo percibido a la vista; con esta reflexión trato de ilustrar al apoderado de la parte demandada para que a este le sirva de futuras inspecciones que el mismo solicite. En cuanto a las observaciones planteadas por las partes en la presente Inspección, el Tribunal se pronunciará en la sentencia de merito. Es todo. Siendo las 11:25 a.m el tribunal declara terminada la Inspección y ordena el regreso a su sede natural termino. Se leyó y conformes firman…” (sic)

El objeto de la inspección judicial es la verificación de hechos materiales, perceptibles sensorialmente, de cualquier clase que el Juez pueda examinar y reconocer. Se trata de acreditar no solo hechos, sino el estado de las personas, cosas o para determinar circunstancias concernientes a la cosa litigiosa. Debe tenerse cuidado con no confundir con el objeto de la experticia. Existen estados o hechos que escapan al objeto de la inspección por no ser susceptibles de percepción material, no obstante que puedan captarse las manifestaciones externas.
Siguiendo con este análisis sobre la prueba de, dicha prueba tiene que satisfacer diversos requisitos:
De existencia, de validez y de eficacia probatoria. Nos importa resaltar en este momento los de validez, dentro de ellos tenemos: a) que no exista prohibición legal de practicar la diligencia. B) que la ordenación de la prueba y la notificación sea en forma legal. Este requisito se relaciona con el derecho de defensa de las partes, específicamente con el principio de publicidad de los actos procesales, y para que ellas puedan ejercer el contradictorio. El Juez tiene que acordar mediante auto la inspección, fijando el día y la hora, para que las partes puedan hacer efectivo su derecho a concurrir al acto y hacer las observaciones que consideren conveniente, lo cual está establecido en los artículos 473 y 474 del Código de Procedimiento Civil. De allí pues, es nula la inspección judicial que le falte los principios de publicidad y contradicción.
Es oportuno para una mejor comprensión del punto en estudio traer a la decisión los principios fundamentales que rigen en materia probatoria, bien conocidos por los operarios de la justicia, que las pruebas están sometidas a principios generales del Derecho Probatorio, debiendo mencionar, en este momento: Principio de la Contradicción, Principio de la Igualdad Probatoria, Principio de la Carga de la Prueba, Principio de Control de la Prueba, Principio de la Comunidad de la Prueba y
Principio de la Idoneidad y Pertinencia de la Prueba.
Ahora bien, la anterior inspección judicial se valora de conformidad con el artículo 1.428 del Código Civil en concordancia con el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, verificándose que la misma fue debidamente admitida en el lapso procesal correspondiente, teniendo la parte demandada el control de la prueba, para demostrar las circunstancias ut supra señaladas, correspondientes a la dirección del inmueble y linderos por una parte y por la otra que esta destinado para uso comercial única y exclusivamente para el funcionamiento del fondo comercial denominado Botánica Astral San Miguel Arcángel; en cuanto a lo dejado sentado en la inspección, referente a la ocupación del inmueble por el demandado HEYDER MAURICIO ARROYAVE, señala esta Instancia Superior, que no es procedente constatar con la prueba de inspección, elementos que no puede dejar constancia con la percepción del juez, siendo estos elementos propios de declaraciones de parte o de pruebas testimoniales y así se establece.
En otro orden de ideas, la parte demandada a través de su apoderado judicial abogado PASCUALINO DI EGIDIO VITALONE, trajo con la contestación a la demanda y promovió escrito de pruebas cursante a los folios 55 y 56 las siguientes documentales:
Consta al folio 42, copia simple de recibo de canon de arrendamiento firmado por las ciudadanas VIMARLY GRATEROL, VIANNETH GRATEROL y CORINNA GRATEROL, correspondiente al mes de enero de 2018. La anterior copia simple de instrumento privado no es valorado de acuerdo a lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil.
Consta al folio 43, copia simple de recibo de depósito bancario donde representa según su dicho, el pago de los meses de febrero y marzo de 2018 a nombre del Tribunal Supremo de Justicia. No se le otorga ningún valor a la anterior copia por no ser evidente la relación con la presente causa.
Con el escrito de pruebas ratificó los contratos de arrendamientos traídos a los autos por la parte actora, cursante a los folios del 3 al 21. Dichos instrumentos ya fueron valorados y aportaron sus consecuencias al proceso, todo conforme al principio de la comunidad de la prueba.
Solicitó prueba de informes de conformidad con el artículo 433, al Servicio Nacional Integrado Aduanero y Tributario (SENIAT). Tal información fue requerida a dicha institución a través del oficio 172/2018 de fecha 19/6/2018, obteniéndose respuesta, tal y como consta al folio 77 fechada 19/7/2018 proveniente del Servicio Nacional Integrado de Administración Tributaria; sin embargo, del análisis de la misma, nada se extrae en cuanto al tema a decidir en la presente causa, siendo un instrumento de prueba inocuo para resolver lo aquí debatido.

IX CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
PUNTO PREVIO (LITISCONSORCIO PASIVO NECESARIO)
En primer término de ideas, considera necesario esta Juzgadora Superior, abordar el punto denunciado por la parte demandada relativo a que jurídicamente delata la existencia de un litisconsorcio pasivo necesario, al respecto, adujo lo siguiente:

“siguiendo el criterio sustentado por la Sala Constitucional y por esta misma Superioridad que Usted ejerce dignamente, incluso en una sentencia dictada por Usted en fecha 9 de abril de 2018, expediente N° 6.587 … omissis… solicito que se declare inadmisible o improcedente la demanda y por lo tanto sin lugar la presente demanda …
…si bien es cierto aparece como arrendatario mi patrocinado HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, no menos cierto es que la verdadera intención de las partes era y es el establecimiento de una relación arrendaticia cuyo objeto lo es un inmueble destinado al comercio, (…) la cual en el presente caso mi patrocinado para ejercer la actividad comercial constituyó una empresa en forma de Compañía Anónima, y no precisamente una firma personal, siendo en definitiva esta Compañía o persona distinta quien ocupa el inmueble arrendado…
Por tales motivos jurídicos solicitamos a todo evento declare la falta de cualidad e interés para intentar la presente demanda de cumplimiento de prorroga legal en cuanto que debió las codemandantes demandar también al referido tercero, es decir a la empresa Botánica Astral San Miguel Arcángel C. A., en consecuencia solicitamos de Usted ciudadana Juez declare en la definitiva Improcedente la Acción y consecuencialmente declare Sin Lugar la demanda.”

Visto como fue solicitado ante este juzgado de Alzada la declaratoria de litisconsorcio pasivo, incluso trayendo a colación criterio expuesto en el caso 6.587 (nomenclatura de este Juzgado), quien suscribe, de forma puntual y sin excederse en el análisis de este punto, sostiene el criterio allí expuesto; sin embargo, necesario es recalcar a la parte recurrente que, en tal juicio (Exp. 6.587) la parte que suscribe el contrato de arrendamiento (como arrendatario) es la misma persona jurídica, a través de su representante legal, y no fue a ésta a quien se le hizo llamado al juicio que la afectaba, lo cual dista mucho del presente caso, pues, en este caso, es la persona física y natural, ciudadano Heyder Arroyave quien suscribe el contrato de arrendamiento (como arrendatario), sin alusiones de ningún tipo (en el contrato de arrendamiento) a que quien disfrutaría de la relación arrendaticia es persona jurídica distinta (situación que viene con posterioridad y por añadidura), motivo por cual no procede en el presente caso el criterio expuesto allí.
En el mismo orden de ideas, considera quien suscribe que en el caso de marras no existe de forma ninguna la existencia de litisconsorcio pasivo necesario, pues, de forma correcta, la persona demandada y la persona que suscribe el contrato demandado son la misma, y si no fuera suficiente, confluye en la misma persona física la representación legal de la supuesta persona moral no convocada al juicio, lo cual hace que no se haya vulnerado principio alguno en el presente proceso y así se decide.

MÉRITO DE LA CAUSA (DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL)
El presente asunto versa sobre una demanda de desalojo de local comercial, incoada por las ciudadanas VICMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia -no controvertida por la parte demandada- iniciada por el ciudadano Victor Graterol y luego continuada por las demandantes, sobre un inmueble de su propiedad, tal relación señala la demandante tiene su inicio entre las partes hoy en litigio, en fecha 01 de marzo de 2007, tal como consta en contrato de arrendamiento cursante en autos a los folios 03 al 08, sobre un inmueble ubicado en la calle 19 entre Avenidas 6 y 7, edificio San Miguel, Municipio San Felipe del Estado Yaracuy, destinado a local comercial y dando fe de que recibía dicho local en perfectas condiciones.
Siendo ello así, la parte actora aduce, en base al último contrato de los suscritos (en fecha 14/03/2013) que ya el mismo finalizó en sus efectos el 29/02/2016 y que incluso ya disfrutó la parte demandada arrendataria de la prórroga legal de que disponía de dos (02) años, todo ello como se puede desprender de igual forma de instrumento o desahucio notariado que riela a los folios 16 al 23.
Vista la exposición de los hechos por la parte demandante, la parte demandada ante tales argumentos, no rechazó la relación arrendaticia ni su inicio, ni los contratos suscritos, así como tampoco el último de ellos de fecha 14 de marzo de 2013, en el cual se basa la demanda; principalmente basó su defensa bajo el hecho de que este último contrato (de fecha 14/3/2013) no se ajustó -dice- al Decreto-Ley de Regularización de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, pues, éste se desaplica por imperativo de esta Ley del 23 de mayo de 2014 que en su Disposición Derogatoria lo señala. Además de aquello, sigue señalando la parte demandada, que la disposición transitoria del mencionado Decreto-Ley establece que es obligatorio para las partes que todo contrato de arrendamiento vigente para la entrada en vigencia del mismo (Decreto-Ley) debe adecuarse a las exigencias del mismo. Finalmente, por tales motivos solicitó fuera declarado sin lugar el desalojo, a la par que luego reconvino a la parte que –a su decir- cumpla con los dispuesto con el Decreto-Ley comentado.
Narrados los actos procesales acaecidos, y sobre todo las posturas de ambas partes y como quedó trabada la litis, del presente juicio, ésta Alzada considera menester hacer las siguientes consideraciones:
Se desprende de lo anteriormente expuesto, que no son hechos controvertidos, la existencia de una relación arrendaticia ni su tiempo de duración, ni el hecho del acto del desahucio ni el carácter de la relación arrendaticia; desprende palmariamente y sin lugar a dudas que el hecho controvertido en el presente expediente, dado las posturas de las partes, es la -supuesta- no adecuación del último de los contratos suscritos (de fecha 14/3/2013) al decreto-ley vigente que rige la materia, lo cual constituye un hecho netamente de derecho y no de hecho, ni de probanzas. Entonces dejemos por sentado que lo debatido en la presente causa es una mera cuestión de derecho, la cual es, si debían las partes del presente juicio hacer un nuevo contrato de arrendamiento que los vinculara, dada la entrada en vigencia del Decreto-Ley (en 23/5/2014) ya comentado.
Dicho lo anterior, por vía de consecuencia debe quien suscribe afirmar que, entonces, efectivamente, la parte actora demostró la existencia de la relación arrendaticia y que, ésta (por convención entre las partes) fenecía el 29/02/2016, así como que expresó fehacientemente su deseo de no renovar más dicha relación arrendaticia, para lo cual, dejó constancia a través de un acto notariado, en el cual expresó formalmente a la parte demandada-arrendataria de que comenzaba a disfrutar de su prorroga legal (de dos años).
A tal respecto, dispone la Disposición Transitoria Primera del Decreto-Ley aplicable a la materia lo siguiente: “Todos los contratos vigentes a la fecha de entrada en vigor de este Decreto Ley, deberán ser adecuados en un lapso no mayor a seis (6) meses a lo establecido en este Decreto Ley.”
De igual modo, en el Capítulo X, del mismo cuerpo normativo, en su artículo 44 establece lo siguiente: “Los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios que incumplan con las estipulaciones previstas en el presente Decreto Le, serán sancionados por el órgano rector en la materia, o la instancia bajo su adscripción que este designe, que deberá señalar la forma en el que el sancionado podrá satisfacer el pago de la multa impuesta, utilizando todos los medios legales a su alcance…”
Ahora bien, vistas tales disposiciones legales, podemos concluir dos ideas principales, la primera es que a la par que la Ley ordena la adecuación de los contratos de arrendamiento suscritos con anterioridad a su entrada en vigencia, no impone consecuencias jurídicas inmediatas de su incumplimiento; y segundo, en concordancia con la segunda de las normas citadas, una posible penalidad impuesta por incumplimiento de la presente Ley sería responsabilidad de los propietarios, administradores, arrendadores o arrendatarios, con lo cual quien suscribe entiende, que la responsabilidad de tal adecuación no recae solamente en cabeza del arrendador si no que también en la parte arrendataria (que lo ha denunciado en este caso), o lo que es lo mismo una obligación conjunta.
Siendo así se evidencia de autos, que el último de los contratos suscrito por las partes es de fecha 14/03/2013 y la entrada en vigencia del Decreto Ley que rige la presente materia es del 23/05/2014, con lo cual ya el contrato tenía más de un (01) año de vigencia, y que éste (contrato) tenía una vigencia temporal de tres (03) años, con lo cual aún le restaban dos años de vigencia y debía ser adecuado sin embargo no lo fue.
A tal respecto no consta de autos, cómo la parte demandante instó a la parte demandada a adecuar tal contrato, sin lo cual quien suscribe determina que la parte arrendataria también pudo haber incumplido su cuota parte de responsabilidad al respecto, por lo que no ve apegado a derecho sancionar solamente a la parte arrendadora de tal hecho y así se decide.
Aunado a lo anterior, esta Juzgadora de Alzada en aras de la exhaustividad que debe caracterizar los fallos judiciales, y en el análisis de todas las pruebas aportadas al proceso y principalmente del contrato de arrendamiento que riela a los folios 12 al 15, observa quien suscribe que no vulnera ninguna de las normas de orden público de las establecidas en el Decreto Ley que rige la materia, en particular, siendo el mismo estudiado a la luz del artículo 24 de la Ley comentada la cual expone:

“El contrato de arrendamiento contendrá, al menos, las especificaciones técnicas del inmueble arrendado y de la edificación que lo contiene; la duración será mínima de un (01) año, excepto cuando la actividad a desarrollar esté enmarcada en temporadas específicas, entonces el lapso podrá ser menor, no pudiendo ajustar el canon de arrendamiento si se diera continuidad o prórroga, a menos que supere un año, de acuerdo a lo establecido en el artículo 33 del presente Decreto Ley; el valor del inmueble, el canon de arrendamiento y la modalidad de cálculo adoptada; las obligaciones del arrendador y del arrendatario. Además, deberá señalar expresamente su apego a las consideraciones establecidas en este Decreto Ley.”

En el mismo orden de ideas, efectivamente observa quien suscribe, que por ser anterior a la presente ley no consta en tal contrato número de la cuenta bancaria a efectuarse los pagos (artículo 27 Decreto Ley in comento); sin embargo, tal causa no es de las controvertidas en el presente juicio, ya que, la presente controversia no se refiere a problemas con el pago sino en cuanto al tiempo de vigencia del contrato. En cuanto a este punto, el tiempo de vencimiento del contrato, es ampliamente más favorable en cuanto al tiempo mínimo establecido en la ley (de un año) siendo que el mismo inició en fecha 01/03/2013 al 28/02/2016, es decir que, tuvo una duración de tres años, lo cual no contraviene el presente Decreto Ley sino que, al contrario es más favorable.
En otro aspecto, a saber, el tiempo de prórroga otorgado por la parte demandante, de dos (02) años, en virtud de que el tiempo de duración de la relación arrendaticia – la cual perduró por nueve (09) años-, hecho este no refutado por la parte demandada-arrendataria, igualmente se encuentra ajustado al presente decreto Ley, en su artículo 26, lo cual tampoco vulneró el marco jurídico existente a pesar de ser anterior al mismo Decreto-Ley.
En resumen de las ideas anteriores, efectivamente no se observa que en el presente caso, y solo en el presente caso, el contrato demandado contravenga el régimen arrendaticio actual, motivo por el cual no considera su nulidad.
Finalmente, al constatar quien suscribe, la situación anterior, situación ésta que no es meramente fáctica sino de derecho, lo conducente es declarar que el fallo dictado en primera instancia de cognición esta ajustado a derecho, por lo cual es forzoso concluir la no procedencia del presente recurso y así se decide.

EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN (CELEBRACIÓN DE UN NUEVO CONTRATO):
La contra-petición esgrimida por la parte demandada reconviniente, relativa a la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento (y que sean entregadas facturas legales, lo cual es subsidiario de lo anterior) es diametralmente opuesta a la petición principal de desalojo interpuesta, y que ya se determinó resultó procedente. En base a lo anterior, se tiene por una parte, que las demandantes solicitaron el desalojo de su local comercial, lo cual conlleva de forma obvia a una terminación por completo de la relación arrendaticia, conducta ésta que viene configurando la parte demandante desde que desahució formalmente a su inquilino; y por la otra, el demandado solicitó la suscripción de un nuevo contrato. Lo cual traería implícito una nueva relación arrendaticia.
La parte demandante, constituida por las arrendadoras, solicitaron el desalojo de su local comercial, del estudio de tal pedimento, se comprobó que efectivamente ya había fenecido el contrato de arrendamiento suscrito y se otorgó una prorroga legal efectiva de dos (02) años, apegada al nuevo Decreto Ley de Regularización del Arrendamiento de Locales Comerciales, como ya vimos, en todo lo explanado anteriormente, del análisis de todas y cada una de las pruebas y del marco jurídico aplicable.
Entonces, la petición de la demandada reconviniente es la redacción de un nuevo contrato de arrendamiento –que aglutine la voluntad de las partes-, lo cual es contradictorio, pues existe un denotado interés de la parte arrendadora en no continuar con la presente relación arrendaticia; tal hecho busca revertir los efectos perseguidos con la interposición de la presente demanda. Se procede a su estudio
Bajo la premisa anterior, esto es, que quedó demostrado ampliamente en el devenir del proceso que la parte demandante cumplió con las obligaciones que contrajo (como arrendadora) y que a pesar de que ambas partes no cumplieron con su deber de redactar un nuevo contrato a la luz de la Nueva Ley, el existente no menoscababa principios fundamentales de la misma, lo que, no amerita declarar su nulidad y por el contrario, la constatación de su efectivo vencimiento y consumo de la prórroga legal establecida (tal y como consta en acta de desahucio debidamente notariada).
En este punto y en consecuencia con lo anterior, es forzoso concluir que la presente reconvención es improcedente en derecho, dado que en principio la parte demandante-arrendadora no desea renovar el contrato arrendaticio, y se demostró ampliamente que el mismo, efectivamente venció y se disfrutó de la prórroga legal establecida, de acuerdo con el artículo 26 del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Comercial y así se decide.
Finalmente, considera esta Juzgadora de Alzada oportuno y necesario añadir que, la suscripción de un nuevo contrato de arrendamiento –así como lo solicita la parte demandada reconviniente en su reconvención- debió gestionarse y hacerse cuando las partes deseaban de mutuo y la relación arrendaticia se encontraba vigente, por lo que tal pedimento proveniente de la parte demandada luce a destiempo y así se decide.
X DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 22 de octubre de 2018 (Folio 108 y 109), que fuera planteado por el co apoderado judicial de la parte demandada Abg. PASCUALINO DI EGIDIO, contra la sentencia dictada en fecha 18 de octubre de 2018, en el Juicio contentivo de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) interpuesto por las ciudadanas VICMARLY JOSEFINA GRATEROL OSORIO, VIANNETH JOSEFINA GRATEROL OSORIO y CORINNA MILAGRO GRATEROL OSORIO contra el ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE.
SEGUNDO: SE CONFIRMA el fallo de fecha 18 de octubre de 2018, dictado por el Tribunal Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
TERCERO: SE CONDENA a la parte demandada recurrente ciudadano HEYDER MAURICIO ARROYAVE DUQUE al pago de costas por haber resultado vencido totalmente tanto del juicio principal como de la apelación interpuesta.
CUARTO: Se ordena la notificación de la presente sentencia a las partes del presente juicio por haberse producido fuera del lapso legal establecido, conforme al artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen a los fines de la ejecución del fallo de Alzada.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 11 días del mes de julio de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.
LA SECRETARIA

ABG. LINETTE VETRI MELEAN
En la misma fecha y siendo las doce y veinticinco de la tarde (12:25 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
LA SECRETARIA

ABG. LINETTE VETRI MELEAN