REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY San Felipe, 06 de noviembre de 2019 AÑOS: 209° y 160° EXPEDIENTE: Nº 6691 MOTIVO: RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA. PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, C.A., domiciliada en la ciudad de San Felipe, estado Yaracuy e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUAREZ SANTANA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO, RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA y ERIKA ELOISA MARÍN GONZÁLEZ, Inpreabogado Nros 49.393, 118.989, 149.949, 122.053, 30.873 y 209.974 respectivamente. (Folios 24 al 29 y 127 de la 1era Pieza) PARTE DEMANDADA: Ciudadana MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.379.239, con domicilio procesal en la avenida 12 con calle 07 y vereda s/n casa N° 75, Urbanización Rafael Caldera II, de la ciudad de Barquisimeto, estado Lara. APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ y WILMER ALBERTO PÉREZ GARCÍA, Inpreabogado Nros. 23.694 y 54.787 respectivamente (Folio 130 de la 1era Pieza) SENTENCIA DEFINITIVA. I ANTECEDENTES Se recibe en fecha 01 de octubre de 2018 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente al juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA interpuesto por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, C.A en contra de la ciudadana MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 24 de septiembre de 2018, interpuesta por la representación judicial de la parte demandada, abogado HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, IPSA N° 23.694, contra sentencia definitiva de fecha 15 de marzo de 2018; contentivo de Dos (02) piezas principales y Un (01) cuaderno de medidas; dándosele entrada en fecha 04 de octubre de 2018 y fijándose por auto del 05 de octubre de 2018, cinco días de despacho siguientes a la fecha para la constitución de asociados, y de no constituirse, el vigésimo día de despacho siguiente a la fecha para la presentación de informes. Al folio 203 de la 2da pieza cursa acta donde este Juzgado Superior dejó constancia, que la parte demandada compareció para presentar escrito de informes; y por auto de fecha 07 de noviembre de 2018, se abrió un lapso de ocho días de despacho para presentar las observaciones correspondientes. En fecha 20 de noviembre de 2018 la co-apoderada judicial de la parte actora abogada Erika Eloisa Marín González, IPSA Nº 209.947, presentó escrito de observaciones a los informes, el cual fue agregado a los autos cursante a los folios 213 al 214 de la segunda pieza. Por auto de fecha 22 de noviembre de 2018, se fijó la causa para decidir la presente apelación dentro de los sesenta días consecutivos siguientes a la fecha, difiriéndose la misma por auto de fecha 08 de febrero de 2019 por un lapso de treinta días consecutivos siguientes a la fecha. II RELACIÓN DE LOS HECHOS DE LA DEMANDA Los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN y RAFAEL ANGEL PEREZ PADILLA, ut supra identificados, representantes judiciales de la SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, C.A, presentaron escrito de demanda, cursante a los folios 01 al 14 de la pieza principal, de la siguiente manera: “…CAPITULO PRIMERO DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. Consta de documento privado CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha dos (2) de febrero de 2011, que en original se acompaña marcado con la letra “C”, celebrado entre mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, sociedad de comercio inscrita por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C, y con Registro de información Fiscal Nº J-29314769-8, representada en este acto por sus Administradores ciudadanos ENRIQUE JOSE RIVERO VARNIQUE y GUILLERMO MENDOZA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédula de identidad Nros 6.405.425 y 7.079.972, y de este domicilio, procediendo en este acto en su carácter de LA PROMOTORA, por una parte y por la otra, MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 17.379.239, y residenciada en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa Nº 75, Urbanización Rafael Caldera II, Barquisimeto del Estado Lara, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR, entre otras, sujeta a las clausulas siguientes: …omissis… Ciudadana juez, el contrato de opción de compra-venta antes arriba determinado, es un contrato bilateral que impone tanto a LA PROMOTORA como a EL COMPRADOR, una serie de obligaciones que deben cumplir de manera previa y preparatoria para la celebración de la compra-venta pactada, es decir, el cumplimiento de las obligaciones allí asumidas por ambas partes, constituyen actos preparatorios obligatorios y necesarios para la celebración de otro contrato definitivo como lo es el contrato de compra-venta a que se obligaron celebrar. De modo que, el contrato de opción de compra-venta es cuestión, como convención contiene un vínculo jurídico que impone a las partes el cumplimiento de obligaciones previas y preparatorias para la celebración de un contrato definitivo como lo es el de compra-venta y por ende, está regulado por el artículo 1.133 del Código Civil. De allí que, existan diferencias marcadas entre el contrato de opción de compra-venta y la venta definitiva. En efecto, en la venta hay transmisión de la propiedad por efecto consentimiento legítimamente manifestado y, la cosa queda riesgo y peligro del adquiriente, aunque la tradición no se haya efectuado, conforme lo establece el artículo 1.161 del código civil. En cambio, en la opción bilateral de compra-venta, no existe una obligación de dar ni de transmitir o constituir derechos reales como lo es en la venta, pues, para ello es necesaria una sucesiva declaración de voluntad de los contratantes ya que ellos solo se obligan a un contrato futuro, es decir, como contrato preparatorio no tiene una función distinta a la de preparar al contrato definitivo de compra-venta que constituye el resultado de un contrato de promesa al que se encuentra vinculado. En el contrato de opción de compra-venta arriba determinada, existe la promesa bilateral de compra-venta de un inmueble constituido por una (01) vivienda tipo TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y numero “02” ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual será construido sobre una superficie de 77 Mts2 (aprox.) de construcción y una parcela de terreno de 100 Mts2 (aprox.), siendo sus características o acabados señalados en el contrato, en donde nuestra representada en su condición de LA PROMOTORA, se obligo a vender el antes deslindado bien, por el precio de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 425.000.00), y EL COMPRADOR, por su parte se obligo a comprarlo en el precio establecido, por lo que el mismo es oneroso, de modo que no es traslativo ni constitutivo de derechos reales: siendo, que las obras civiles de CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA se iniciaron el día treinta (30) de enero de 2010 y, finalizaron en lo que respecta a la construcción de la vivienda el día treinta (30) de diciembre de 2011, fijándose un plazo posterior de seis (06) meses para la protocolización del documento definitivo de compra-venta prometido, que se verifico el día treinta (30) de junio de 2012. El contrato en cuestión, si bien es cierto que es un contrato preparatorio, no es menos cierto que el mismo es autónomo al contrato de venta definitivo, por cuanto tanto LA PROMOTORA como EL COMPRADOR, tienen derecho de exigir que el otro se preste a la estipulación del contrato definitivo, es decir, que cumpla con sus obligaciones previas y preparatorias pactadas, necesarias e indispensables para la celebración en el futuro del contrato de compra-venta definitivo convenido, por lo que prepara la celebración de otro contrato; siendo que, como contrato principal subsiste por sí mismo, sin necesidad de otra convención y con independencia al contrato de compra-venta prometido. De modo que como todo contrato, la opción de compraventa en cuestión, tiene fuerza de Ley entre las partes, y no puede revocarse si no por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley, de conformidad con el artículo 1.159 del Código Civil. E igualmente, como contrato bilateral en la citada opción de compra –venta celebrada, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil. Ciudadana Juez, el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Habitad, mediante Resolución emanada del despacho del Ministro N° 11 de fecha Cinco (05) de Febrero del 2.013, que se acompaña marcado con la letra “D-1”, resolvió: “…Articulo 3: Solo cuando exista responsabilidad de alguna de las partes se podrá rescindir el control de manera unilateral con las indemnizaciones a que hubiere lugar, dentro de los parámetros legales correspondientes…” “…Articulo 4: A partir de la entrada en vigencia de la presente, Resolución, solo se podrá aumentar el precio, ejecutar clausulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar la perdida de la adquisición de la vivienda o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona…” De modo que, conforme a la citada Resolución Ministerial, se podrá demandar la resolución de opción de compra-venta cuando exista responsabilidad de alguna de las partes e inclusive ejecutar las clausulas penales o ejercer cualquier otra medida que pueda conllevar a la perdida de adquisición del inmueble o el desembolso excesivo de dinero a los adquirientes o compradores, cuando el retardo en la protocolización del crédito hipotecario sea imputable a su persona. DEL CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES ASUMIDAS POR NUESTRA REPRESENTADA EN SU CARÁCTER DE LA PROMOTORA: …Ciudadana Juez, se evidencia del contrato de opción de compra-venta, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, el día dos (02) de febrero de 2.011, que se acompaña marcada con la letra “C”, que nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, con el carácter de LA PROMOTORA, cumplió con las obligaciones contractuales, que a continuación se determinan: Nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, cumplió con sus obligaciones de construir en el terreno de su propiedad el CONJUNTO RESIDENCIAL LA ARBOLEDA, y muy especialmente, construir como en efecto construyo la vivienda tipo TOWN HOUSES, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, distinguido con la letra “D” y numero “02” ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL LA ARBOLEDA, el cual será construido sobre una superficie de 77 Mts2 (aprox.) de construcción y una parcela de terreno de 100 Mts2 (aprox.), siendo sus características o acabados señalados en el contrato, a que se obliga en la clausulas PRIMERA, SEGUNDA y TERCERA del contrato de opción de compra-venta. En efecto, CONSORCIO EL BOSQUE, cumplió con sus obligaciones de construirla vivienda tipo TOWN HOUSES, ubicada en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, distinguida con la letra “D” y numero “2”, cuya parcela de terreno tiene un área de superficie de CIEN METROS CUADRADOS (100 Mts2), y con linderos particulares, a saber: Norte: SEIS METROS CON SETENTA CENTIMETROS (6,70Mts) con Parcela C10; Sur: SEIS METROS CON SETENTA CENTIMETROS (6,70Mts) con calle D; Este: QUINCE METROS (15 MTS) con Parcela D01; y Oeste: QUINCE METROS (15 MTS) con Parcela D03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847 %; y, un área construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) (aprox.), distribuida en dos (2) Niveles: PLANTA BAJA: Una (01) Sala, Comedor y Cocina, (01) Dormitorio, Un (01) Baño, escalera de acceso a la planta alta, Dos (02) Puestos de Estacionamiento, PLANTA ALTA: Dos (02) Dormitorios y Dos Salas de Baño, cuenta con un patio de TRECE METROS CUADRADOS (13 Mts2): cuyo cumplimiento de las citadas obligaciones, lo constituye el documento de parcelamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha Seis (06) de Agosto del año 2.013, se acompaña marcado con la letra “E”. DEL INCUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIÓNES ASUMIDAS POR LA COMPRADORA EN EL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA. Ciudadana Juez, la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.379.239, y de este domicilio, en su carácter de “El COMPRADOR”, durante el plazo del contrato de opción de compra-venta, ni hasta la presente fecha, no ha cumplido con las obligaciones preparatorias y, por ende, principales en el contrato de opción de compraventa, previstas en las clausulas CUARTA Y SEPTIMA, cuyo incumplimiento deviene en definitivo; que a su vez, impiden que cumpla con la obligación principal del contrato prometido como lo es el pago del precio por el monto y, del modo pactado en el contrato de opción de compra-venta, para el cumplimiento de su obligación de compraventa del TOWN HOUSES antes deslindado, a nuestra representada CONSORCIO EL BOSQUE, y así celebrar el contrato de compra-venta definitivo prometido. En efecto, conforme al contrato de opción de compra-venta suscrito entre las partes que se acompaña con la letra “C”, EL COMPRADOR, ha incumplido con las obligaciones contractuales que a continuación se determinan: Conforme a la clausula TERCERA, se obligo a comprar a LA PROMOTORA, el TOWN HOUSES distinguido con la letra “D” y numero 02, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DE LA ARBOLEDA, antes debidamente deslindado, obligación principal que no ha cumplido hasta la presente fecha, por cuanto no se ha celebrado el contrato definitivo de compra-venta debido al incumplimiento de las obligaciones preparatorias en que ha incurrido EL COMPRADOR, y asumidas por él, en el contrato de opción de compra-venta suscrito con LA PROMOTORA, el dos (2) de febrero de 2.011. De acuerdo a la clausula CUARTA, el precio de la venta prometida, que se obligo a pagar EL COMPRADOR a favor de LA PROMOTORA, lo es la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES (Bs. 425.000,00), el cual EL COMPRADOR se obligo a pagar totalmente a LA PROMOTORA, para el momento de la protocolización del contrato definitivo de compra-venta, siendo que hasta la presente fecha no ha cumplido con tal obligación. En efecto, el incumplimiento de la obligación del pago del precio por la venta prometida se debe al hecho de que EL COMPRADOR, en la clausula Cuarta del contrato de opción de compra-venta, convino con LA PROMOTORA, la obligación preparatoria principal de hacer anticipos a cuenta del precio de venta, por la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES (Bs. 207.600,00), los cuales serian destinados exclusivamente a la construcción del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS DE LA ARBOLEDA, en la cuenta Corriente de Mercantil Banco Universal N° 0105-0062-12-1062256441, cuyas obligaciones preparatorias determinan, así: Ahora bien en cuanto, los pagos por concepto de anticipos, arriba señalados EL COMPRADOR, incumplió con su obligación de pagar la totalidad del monto del anticipo a cuenta del precio por la cantidad de DOSCIENTOS SIETE SEICIENTOS MIL BOLIVARES (Bs 207.600,00) del modo pactado en la Clausula Cuarta, ya que pago de manera extemporánea las cuotas pactadas con un saldo por pagar por tal concepto de DIEZ DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.200.00), pues, de la cantidad de DOSCIENTOS- DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00), recibidos por mi representada por los conceptos de: reserva, gastos administrativos y anticipo de inicial previstos en la citada Clausula Cuarta, nuestra representada imputo a gastos administrativos la cantidad DIEZ MIL BOLIVARES (10.000,00), a reserva la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,00) y, saldo de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS (Bs.197.400,00) lo imputo al pago de las cuotas de anticipo de la inicial a cuenta del precio quedando pendiente la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.200.00), que pago de manera extemporáneas por tardías, así: a) Por concepto de Reserva la cantidad DIEZ MIL BOLIVARES (Bs 10.000,00), según deposito numero 009350212100344, de fecha Dos (02) de Diciembre del 2.010, marcado con la letra “F”; y, recibo N° 331 de esa misma fecha expedido por nuestra representada, marcado con la letra “F-1” b) La cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), según deposito N° 040330202110065 de fecha 02 de febrero de 2.011, por conceptos de gastos administrativos la cantidad de Bs. 10.000,00 e inicial la cantidad de Bs. 40.000,00, marcado con la letra “G” y recibo N° 392 de esa misma fecha expedida por nuestra representada, marcada con la letra “G-1”; Marcado con la letra “H”: Depósito bancario N°098900103110029, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), en fecha 01 de marzo de 2.011, para el pago de la cuota exigible en fecha 02 de marzo de 2.011; y, recibo N° 431 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR que acompaño marcado con la letra “H-1”; Marcado con la letra “I”: Deposito bancario N°098820404110123, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), en fecha 04 de abril del 2.011, para el pago de la cuota exigible en fecha 02 de abril de 2.011; y, recibo N° 485 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR que acompaño marcado con la letra “I-1”; Marcado con la letra “J”: Deposito bancario N° 040331605110289, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), en fecha 16 de mayo de 2.011, para el pago de la cuota exigible en fecha 02 de mayo de 2.011; y recibo N° 742 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR que acompaña marcado con la letra “J-1”; Marcado con la letra “K”: Depósito bancario N° 0988791107110150, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), en fecha 09 de julio de 2.011, para el pago de la cuota por DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), exigible en fecha 02 de julio de 2.011; y recibo N° 485 de esa misma fecha emitido por nuestro representado a favor de COMPRADOR, CON UN SALDO DE DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 200,00) que acompaño marcado con la letra “K-1”; Marcado con la letra “L”: Deposito bancario N°011092340350008, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en fecha 23 de agosto de 2.011, para el pago de la cuota por QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00), en fecha 23 de agosto del 2.011, para el pago de la cuota por DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), exigible en fecha 02 de julio de 2.011; y recibo N° 740 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “L-1”; Marcado con la letra “M”: Deposito bancario N°012071098810150, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), en fecha 10 de julio de 2.012, para el pago de la cuota por QUINCE MIL BOLIVARES (15.000,00), exigible en fecha 02 de agosto de 2.011; y recibo N° 1127 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “M-1”; Marcado con la letra “N”: Deposito bancario N°013091271790021, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 12 de septiembre de 2.013, para el pago de la cuota por DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), exigible en fecha 02 de septiembre de 2.011; y recibo N° 76 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “N-1”; Marcado con la letra “Ñ”: Deposito bancario N°013092871820082, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 24 de octubre de 2.013, para el pago de la cuota por DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), exigible en fecha 02 de octubre de 2.011; y recibo N° 90 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “Ñ-1”; Marcado con la letra “O”: Deposito bancario N°013103071820030, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 30 de octubre de 2.013, para el pago de la cuota por QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), exigible en fecha 02 de octubre de 2.011; y recibo N° 94 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “O-1”; Marcado con la letra “P”: Deposito bancario N°013112271860019, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), en fecha 22 de noviembre de 2.013, para el pago de la cuota por DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), exigible en fecha 02 de diciembre de 2.011; y recibo N° 105 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “P-1”; Marcado con la letra “Q”: Deposito bancario N°014011471790091, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en fecha 22 de enero de 2.014, para el pago de la cuota por DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), exigible en fecha 02 de enero de 2.012; y recibo N° 129 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “Q-1”; Marcado con la letra “R”: Deposito bancario N°014021371820060, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), en fecha 13 de febrero de 2.014, para el pago de la cuota por QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), exigible en fecha 02 de febrero de 2.012; y recibo N° 136 de esa misma fecha emitida por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “R-1”; Marcado con la letra “S”: Deposito bancario N°014040271760206, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), en fecha 2 de abril de 2.014, para abono a las cuotas de la inicial, y recibo de fecha 3 de abril de 2.013, emitido por nuestro representado a favor del COMPRADOR, que acompaño marcado con la letra “S-1”. De allí que, EL COMPRADOR, se obligo a abonar una inicial del precio, por la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 207.600,00), que debió entregar en depósitos satisfactoriamente, conforme lo pactado en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, citado; siendo que en su lugar, conforme lo antes expuestos, deposito únicamente la suma por la cantidad CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 197.400,00), de manera extemporánea dejando de pagar la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.200,00), por tal concepto, incumpliendo con el pago de la totalidad del saldo de la inicial del modo pactado como pagos parciales o anticipos a cuenta de la inicial del precio de la compra-venta prometida en el contrato de opción de compra venta, cuyo incumplimiento se convirtió en definitivo al vencimiento del plazo del contrato en fecha (30) de junio 2.012. No solo EL COMPRADOR, INCUMPLIO con la totalidad del pago de la inicial sino que incumplió con el pago del saldo deudor del precio por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 214.400,00), toda vez, que venció el plazo del contrato de opción de compra-venta, el prenombrado COMPRADOR no solicito crédito hipotecario alguno ante ninguna entidad financiera, ya que nada le notifico a la PROMOTORA, cuya gestión, tramite y demás diligencias a realizar al respecto son sus responsabilidad, por lo vencido el plazo del contrato sin haber obtenido el citado crédito debido a su responsabilidad al no solicitarlo ni tramitarlo, para el pago del saldo del precio arriba determinado, es que incumplió de manera definitiva con la citada obligación preparatoria contenida en las clausulas CUARTA y SEPTIMA, para el pago del precio al momento de la protocolización, cuyo incumplimiento impide no solo la celebración del contrato definitivo de compra-venta sino que impidió que nuestra representada cumpliera con las obligaciones pactadas en las Clausulas OCTAVA y NOVENA del contrato de opción de compra-venta citado. … omissis… CAPITULO CUARTO PETITORIO DE LA DEMANDA Es por todo lo antes expuesto, que en nombre y representación de la Sociedad Mercantil en nombre colectivo denominada CONSORCIO EL BOSQUE, domiciliada en la ciudad de San Felipe estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C, con el carácter de LA PROMOTORA, acudimos ante su competente autoridad, a demandar como en efecto formalmente demandamos a la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.379.239, y de este domicilio, en su carácter de “EL COMPRADOR”, para que convenga o, en su defecto, a ello sea declarada y, condenada, por el Tribunal a: La RESOLUCION DEL CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito entre las partes, antes plenamente identificadas, celebrado privadamente, en fecha dos (2) de febrero de 2011, en esta ciudad de San Felipe, estado Yaracuy, que en original se acompaña marcado con la letra “C”, conforme al incumplimiento culposo y definitivo en que incurrió la prenombrada compradora, de las obligaciones contractuales preparatorias principales previstas en las Clausulas Cuarta y Séptima del citado contrato de opción de compra-venta, del modo indicado en el punto 2.2. del capítulo segundo de la presente demanda, de acuerdo a las razones o fundamentos de hechos y de derechos antes explanados; y por ende, se DECLARE resuelta e inexistente la opción compra-venta en cuestión, y sin efecto jurídico alguno entre las partes; Como consecuencia de la declaratoria de resolución de contrato de opción de compra-venta por parte del Tribunal, mi representado CONSORCIO EL BOSQUE, se compromete a reintegrar a EL COMPRADOR, los montos recibidos del modo determinado en el indicado punto 2.2., que suman la cantidad de DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 227.400,00), en la oportunidad que pedimos se haga pronunciamiento expreso, en la sentencia que declare Con Lugar la demanda y así pido se decida. Estimamos la presente acción de cumplimiento, a los solos fines de la competencia por la cuantía del Tribunal, en la cantidad de CUATROCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES EXACTOS (Bs. 425.000,00), equivalente a TRES MIL TRESCIENTAS CUARENTA Y SEIS CON CUARENTA Y CINCO UNIDADES TRIBUTARIAS (3.346,45 UT), a razón de CIENTO VEINTISIETE BOLIVARES CADA UNIDAD TRIBUTARIA (Bs. 127,00/UT). Fundamentamos la presente acción de resolución de opción de compra-venta, en los artículos: 2, 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; Código Civil: 1.133, 1.167; Código de Procedimiento Civil: 338, 339, 340 y siguientes, entre otros, además de los ya citados…” … Omissis…” DE LA CONTESTACIÓN En fecha 11 de febrero de 2015 (Folios del 131 al 144 de la 1era pieza), el apoderado judicial de la parte demandada abogado Harold Contreras Alviarez, consignó escrito de la contestación de la demanda, en los siguientes términos: “…En primer lugar rechazamos la calificación que da la parte actora en su libelo de demanda respecto al negocio jurídico celebrado, dicha calificación es errónea y pretende adosar las características de un contrato de opción a compra, con características distintas a las determinativas de un contrato de ese tipo, y para mayor error en las cuales explana, señalándolo como un contrato preparatorio, y que de la lectura concienzuda del Documento privado el cual es acompañado como documento fundamental de la acción, arroja determinaciones distintas lo que lo hace ver como una venta y lo cual es refrendada a la postre con las distintas actuaciones de las parte a saber, expresa así, que en el documento privado se señalaban una serie de condiciones y obligaciones que debían cumplir ambas partes, es decir, señala una serie de obligaciones que debía cumplir la promotora y VENDEDORA, la demandante Consorcio El Bosque y también una serie de obligaciones que debía cumplir LA COMPRADORA, la parte demandada mi representada María José Sivira Alvarado, el primer análisis que será ventilado entonces en este procedimiento es la calificación de la Institución Jurídica, es decir si estamos en una opción a Compra Venta o estamos en una Compra Venta que se convirtió como tal, por las conductas asumidas por las partes; y no es menos cierto que de ser así, las partes pueden llamar a los negocios jurídicos que celebran como quieran llamarles, pero resulta menesteroso para quien juzga entender el espíritu, propósito y razón de cada una de las actuaciones de las partes a lo largo de la negociación y el termino, para dar con una sentencia clara, dicho espíritu, propósito y razón, la cual analizaremos y expondremos de seguidas para así facilitar a quien juzga su decisión congruente. Así es el contrato privado que suscribieron los ciudadanos Enrique José Rivero Varnique y Guillermo Mendoza en representación de Consorcio El Bosque con mi representada María José Sivira Alvarado dieron el calificativo de COMPRADORA a mi representada María José Alvarado al inicio o encabezado del documento de marras, igual calificación le dieron a mi representada en las clausulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta, Sexta, Séptima, Octava, Novena, Decima, Decima Primera, Decima Segunda, Decima Tercera, Decima Cuarta, Decima Quinta, Decima Sexta, Decima Séptima y Decima Octava, es decir era la compradora. Por lo que prima facie debemos dejar sentado que el reconocimiento de comprador es atribuido a mi representada María José Sivira Alvarado y NO ES DENOMINADA OPTANTE, como lo es la característica a los que quieren celebrar un negocio a futuro, explanar sus condiciones en uso preparatorio y que es nota distintiva de aquellos contratos preparatorios llamados de “Opción a compra venta futura”; es decir para compra venta vendedor y comprador y para Opción Oferente y Optante u Oferido. También es bueno aclarar que dicho contrato presentado como documento privado por la naturaleza del mismo, tenía unas cláusulas de las llamadas de “adhesión”, preparados por quien DESARROLLA Y PROMUEVE LA VENTA (ver folio 1 vto., línea 29 del Libelo de la demanda y la línea 15 del Documento privado que se acompaña con fundamental de la acción) que no es otro que Consorcio El Bosque, por lo que evidentemente huelga explicar lo que luce como una segunda características del documento firmado, y es que la demandante Consorcio El Bosque “promueve la venta de TOWN HOUSES en el conjunto Residencial Brisas La Arboleda”, específicamente el distinguido con la letra D y Numero 02, cuyas características, linderos y medidas se encuentran en el mismo, por lo que de seguidas tenemos otro elemento definitorio que es la calificación de quien DESARROLLA Y PROMUEVE LA VENTA que no es otro que la sociedad Consorcio EL BOSQUE, y evidentemente tenemos un tercer elemento definitorio que es el objeto o cosa vendida que es el inmueble distinguido con la letra D, Numero 02 del Conjunto Residencial BRISAS LA ARBOLEDA, la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de terreno 100 m2 (aprox) tal como lo señala al folio 1 vto. líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 a la 32, que tiene los linderos particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con parcela C-10; SUR: en seis metros con sesenta centímetros ( 6,70 mts) con Calle D, Este: en Quince metros (15 mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts)con parcela D-03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847 % y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2) (aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: Una sala, comedor y cocina, (01) dormitorio, un (01) baño, escalera de acceso a la planta alta, dos (2) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos (02) dormitorios y dos (2) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), verificables solo de la simple lectura, por lo que además de la definición cierta que tenemos de las partes como desarrolladora y promotora de la venta (consorcio El Bosque) y Compradora ( mi representada María José Sivira) tenemos también una descripción de la cosa objeto de venta ( al inmueble D-02 ya descrito). Ahora bien ciudadana Juez es innegable que las partes han pactado un precio, lo que luce como un cuarto elemento, en las claras manifestaciones de voluntades expresadas por ambos (artículo 1.474 del Código Civil) por el cual y así lo establece la cláusula Cuarta del citado documento privado, el cual fue convenido y por el cual LA Promotora se obliga a vender y El Comprador a comprar, es por la cantidad de Bs. 425.000,00, todo como lógicamente lo establece el artículo 1.479 del Código Civil, es decir el precio fue determinado y especificado. Ahora bien esa venta mal llamada “opción” por la parte actora, se convirtió por la modalidad del negocio en una “venta a plazos” ya que las condiciones primaria y parlamentariamente aceptada por las partes fueron modificadas por las propias partes Consorcio El Bosque y mi representada la Compradora María José Sivira Alvarado, “vencido como fue el lapso y el termino de caducidad expresado en el Documento Privado”, así es reconocido por la parte actora a los folio 8 y 9 específicamente en el hecho de que recibió las cantidades dineraria allí expresadas hasta por la cantidad de Bs. 197.600, cantidades estas que la parte actora reconoce y acepta como pagadas y recibidas en su momento incluso fuera del plazo inicialmente estipulado, lapso este de caducidad si nos referimos en derecho a la mal llamada Opción y ya veremos por qué; en efecto es menesteroso el reconocimiento por parte de la Actora Consorcio El Bosque, de haber recibido pagos y esto se demuestra por que inicialmente la fecha tope y ultima para el pago de la cuota parte o cantidad en una de sus fracciones llamada inicial e imputable al precio de venta era el 02 de Febrero del 2.012 ( es decir para lo que ocurriera posterior a esa fecha, como lo fuera la recepción y aceptación de nuevos plazos de pago y recepción de montos adecuados, ya no podría plantearse la CADUCIDAD en lo que respecta a mi representada, por cuanto ocurría que la sociedad Mercantil recibió pagos y no uno (1) sino ocho (8) pagos que Consorcio EL Bosque hoy parte actora expidió recibos cambiando la naturaleza del negocio jurídico celebrado en convenimiento con mi representada como Compradora, colocando tal negocio en lo que perfectamente siempre fue y debe calificarse, es decir una compra Venta a Plazos y así la hoy parte actora lo reconoce en el escrito libelar los pagos de - fecha 10 de julio del 2.012 según depósito bancario No. 012071098810150 por Bs. 4.000,00, y emitió recibo 1127; -fecha 12 de septiembre del 2.013, según depósito bancario No. 013091271790021 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 76, -fecha 24 de Octubre del 2.013, según depósito bancario No. 013092871820082 por Bs. 10.000,00, y emitió recibo 90, -fecha de 30 octubre del 2.013, según depósito bancario No. 013103071820030 por Bs. 15.000,00, y emitió recibo 94, -fecha de 22 de Noviembre del 2.013, según depósito bancario No. 013112271860019 por Bs. 20.000,00, y emitió recibo 105, -fecha de 22 de enero del 2.014, según depósito bancario No. 014011471790091 por Bs. 15.000,00, y emitió recibo 129; -fecha de 13 de febrero del 2.014, según depósito bancario No. 0140213771820060 por Bs. 10.000,00; y emitió recibo 136; -fecha de 2 de abril del 2.014, según depósito bancario No. 0140402717602206 por Bs. 15.000,00, sin recibo emitido pero reconocido. 1. Todos estos pagos efectuados por mi representada María José Sivira Alvarado y recibidos expresamente por Consorcio El Bosque denotaban las modificaciones de lo convenido como negocio jurídico de manera privada, amén de que convertía la operación de venta en una venta a plazo. 2. Sin embargo señala la actora Consorcio EL Bosque que mi representada efectuó solo pagos hasta por la cantidad solo de Bs. 197.400,00, lo que es totalmente falso por lo cual lo rechazamos, negamos y contradecimos, ya que no solo la cantidad adeudada y que en pagos parciales debía ser imputado como inicial de Bs. 207.600,00, y que así lo aceptaron sino que a la fecha había pagado la cantidad de Bs. 217.400, también aceptados por la parte actora y solo espera la solicitud de esta de los recaudos necesarios tales como modalidad de pago ( que será un único cheque de Gerencia por el Saldo de Bs. 217.400,00) además de la fotocopia de la cedula identidad y RIF original, para la protocolización del documento y cumplir allí en ese acto con el pago de la parte final todo de conformidad con el artículo 1.528 del Código Civil y el propio documento privado tantas veces citado. 3. No puede exigírsele a mi representada una modalidad de pago que no sea justamente la de pagar como ella quiera, y en este caso ella elige la que está dentro de sus posibilidades, que es la de emitir un cheque de gerencia por la cantidad adeudada y previamente entregar copia del mismo al requerimiento expreso por la PROMOTORA DE VENTA CONSORCIO EL BOSQUE, requerimiento que no fue ni ha sido expresamente solicitado en el lugar establecido para la notificaciones por las partes y que no es otro que el domicilio de mi representada establecido en el documento privado en venta mal llamado opción, que es la avenida libertador entre calles 34 y 35, No. 34-34, Urbanización Juventud, en San Felipe, Estado Yaracuy ( ver cláusula Decima Primera del documento privado y folio 3 del libelo “ de las Notificaciones”); y entregar el original y recibir su finiquito en el día en que la protocolización se efectuará tal como lo dispone la ley y el articulo supra citado ( 1.479 CC) y como fue pactado; el hecho de que mi representada no ha tenido necesidad de requerir crédito hipotecario alguno, para pagar el saldo del inmueble comprado no la hace incurrir en falta alguna a sus obligaciones. Absurda pretensión de la parte actora por lo demás rechazable de plano. 4.Es establecido y así pido que sea observado por este honorable juzgador que la clausula decimo novena (19), del documento privado en venta mal llamado opción por la parte actora, plantea unas obligaciones genéricas, no atributivas de manera expresa a mi representada como compradora, pero si fija obligaciones “para quien desarrolla y promueve la venta del inmueble es decir para Consorcio El Bosque”, y obligaba a esta que la fecha de conclusión (de la construcción del Town House) seria para el 30 de Diciembre del 2.011, fijándose un plazo posterior de seis (6) meses para la protocolización del documento definitivo de compra venta. 5.Asi el plazo fijo de seis (6) meses para la protocolización del documento definitivo de compra venta, el cual a decir de la parte actora, se verifico el 3 de Junio del 2.012 (ver folio 04 del Libelo), lapso de caducidad por cierto si estuviéramos en el hipotético y negado caso de una opción a compra, es decir en esta fecha debía como tope firmarse el documento de venta, hacerse la tradición y pagarse el precio (1.527 y 1.528 del código civil) pero evidentemente no se podía protocolizar y no por incumplimiento alguno por parte de mi representada la compradora MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO sino por el solo hecho de que el documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda fue protocolizado posteriormente es decir el 06 de Agosto del 2.013, es decir un año y dos meses después de la fecha en que se verifico al decir de la parte actora la fecha Tope para firmarse el documento de venta, hacerse la tradición y pagarse el precio. Por lo que es necesario señalar que no estaba construido el inmueble, no tenía la cedula de habitabilidad y no tenía el documento de Parcelamiento, por lo que era imposible que la parte actora (que será más adelante) reconvenida cumpliera con su obligación de construir y vender inclusive en la fecha del 30 de junio del 2.012, Pretendiendo señalar lo contrario y haciendo una versión judicial de retrotraerse en el Tiempo (Volver al Futuro), así lo nuevo sea anterior y lo pasado sea posterior. Razón por lo cual lo rechazo, niego y contradigo. 6. Y más rechazo, niego y contradigo que el Consorcio El Bosque no haya podido requerir en un plazo de 15 días a mi representada María José Sivira cualquier recaudo necesario para la firma del documento en que se debe materializar la tradición del inmueble vendido por ante la oficina de registro correspondiente, simplemente Consorcio El Bosque. NO LO HA SOLICITADO. 7. Rechazo, niego y contradigo que el Consorcio EL Bosque no haya podido requerir a mi representada María José Sivira los montos que corresponda para la cancelación de los gastos que causen los tramites de registro y menos en un plazo de 15 días necesarios para la firma del documento en que se debe materializar la tradición del inmueble vendido por ante la oficina de registro correspondiente, simplemente Consorcio El Bosque NO LO HA SOLICITADO. 8. Rechazo, niego y contradigo que el Consorcio el Bosque no haya podido hacer la notificación a la Compradora a mi representada María José Sivira de que el documento definitivo de compra venta está debidamente revisado y listo para la firma del documento en que se debe materializar la tradición del inmueble vendido por ante la oficina de registro correspondiente, simplemente porque al no haber solicitado los recaudos a la Compradora mal puede presentar el documento al registro y menos notificarla a la Compradora a mi representada María José Sivira de la fecha de la firma simplemente Consorcio El Bosque NO LO HA PRESENTADO. Ciudadano Juez, tal y como lo explana el demandante Consorcio el Bosque en su libelo, por demás incongruente pues obrepticiamente, hace alusión a un contrato de opción de compra venta suscrito en fecha 2 de febrero de 2011; mi patrocinada quiso y quiere en compra venta un inmueble cuyas características están suficientemente explanadas, adicionalmente mi representada María José Sivira, pago de manera parcial y así le fue aceptada la cantidad de Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs. 217.400,00) inclusive aceptación que ocurrió por parte de Consorcio El Bosque y así emitió recibos posteriores a la fecha termino inicialmente establecida. Ahora bien confiesa el demandante, pues así lo expone en su escrito libelar, que adicionalmente, se obligaba a finalizar el inmueble que promovía su venta, para el 30 de diciembre de 2.011 y, dentro de los seis (6) posteriores al inmueble en que construiría el inmueble que promovía su venta, valga decir, hasta el 30 de junio de 2.012, (termino de caducidad) que era la fecha tope para protocolizar el documento de venta del inmueble y que por efecto del pago no recibido de Diez Mil Doscientos Bolívares (Bs. 10.200,00) de manos de mi representada María José Sivira, y por los supuestos retrasos y la falta de entrega de recaudos por parte de mi representada María José Sivira, y la falta de aprobación o solicitud de un crédito, por parte de la compradora a mi representada María José Sivira, su obligación esta que correspondía al registro definitivo nunca se materializo, puesto que dicho pago no le fue efectuado en su momento, pero la verdad es que punto a punto se ha desmembrado todo el entramado del libelo y lo que si podemos demostrar con documentos públicos es: -que la obra de construir el inmueble (obligación de hacer) que se da en venta no fue realizada en el termino acordado; -que fue pagado por la compradora, mi representada María José Sivira, y recibido y aceptado por quien promueve la venta Consorcio El Bosque, -que fue pagado más de lo debido inicialmente; -que no se le solicitaron a la Compradora a mi representada María José Sivira los recaudos correspondientes, -que no ha sido presentado el documento ni para su revisión ni para su registro en lo que se concluye y evidencia se concluye, que el demandante Consorcio El Bosque incumplió con las prestaciones a las que se había obligado a realizar y no lo hizo. Más aún, ciudadano jurisdicente, mi poderdante mi representada María José Sivira, en aras de materializar el negocio jurídico, a esperado el requerimiento para hacer formal entrega de todos los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de compra venta, y por supuesto espera por la firma. Mas sin embargo, el demandante, vencido el lapso establecido en el precitado documento mal llamado de opción de compra venta, porque en realidad es una venta y no tenia listo el inmueble y menos aun el documento de parcelamiento para poder presentar el documento definitivo de compra venta por ante la Oficina de Registro Público, lo que constituye una presunta estafa inmobiliaria la cual en aras de los derechos de mi representada a mi representada María José Sivira formalmente denunciaremos ante el Ministerio Publico Adicionalmente a lo antes expuesto, la parte actora no había gestionado las solvencias de: Municipal, corpoelec, Condominio, etc., las cuales correspondían para la fecha de la protocolización, requisitos que son solicitadas por el registro inmobiliario pues su vigencia es de apenas un (01) mes, con lo cual, se evidencia que la intención de mi representada María José Sivira era materializar el negocio jurídico pactado y no así la parte actora Consorcio El Bosque quien quiere burlar y lesionar los derechos a mi representada. En consonancia con lo antes expuestos, es necesario resaltar que la parte demandante Consorcio el Bosque en forma hábil y menospreciando la sapiencia y conocimiento del sentenciador, pretende confundir al manifestar en su escrito libelar que el contrato suscrito entre mi poderdante y el consorcio El Bosque, es un contrato Opción de compra-venta; es decir, confunde los elementos configurativos de un contrato de compra-venta con los de un contrato de opción a compra (…Omissis…) En estos términos doy formal contestación a la demanda contentiva de pretensión de cumplimiento de contrato incoada por el Consorcio El Bosque, ampliamente identificado en autos, en contra de mi representada Maria Jose Sivira Alvarado. De la Reconvención Conforme al artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, reconvengo a la parte demandante, Consorcio el Bosque, sociedad mercantil en nombre colectivo domiciliada en San Felipe, Estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de este mismo estado en fecha 27 de junio del 2.008, bajo el No, 36 Tomo 2-C, con domicilio en la calle 3 avenidas 2 y 3, Casa el Portal S/N, en San Felipe, por cumplimiento De Contrato, debido al incumplimiento de sus obligaciones contractuales y convencionales contenidas en el documento privado de fecha 02/02/2.011 y las condiciones aceptadas durante y después de haber vencido el supracitado documento. De la Relación de la Fundamentación Fáctica. El día 2 de Febrero de 2011 mi poderdante suscribió con Consorcio El Bosque (RIF J-29614769-8) un mal llamado contrato de Opción de Compra Venta pero en realidad con las características todas de un contrato de venta, el objeto o cosa vendida que es el inmueble distinguido con la letra D, Numero 02 del Conjunto Residencial BRISAS LA ARBOLEDA, la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de terreno 100 m2 (aprox) tal como lo señala al folio 1 vto líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 a la 32, que tiene los linderos particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con parcela C-10; SUR: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con Calle D, Este: en Quince metros ( 15mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts) con parcela D-03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847% y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2) (aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: Una sala, comedor y cocina , (01) dormitorio, un (01) baño, escalera de acceso a la planta alta , dos (2) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos(02) dormitorios y dos ( 2) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), como consta en el Documento de Parcelamiento del Conjunto de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 6 de Agosto del año 2.013, bajo el No. 9, folio 49, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2.013, donde constan los datos de los linderos generales así como los demás documentos que determinan titularidad. El precio de venta pautado fue de Bs. 425.000,00 cantidad esta que se comprometió mi mandante la Compradora María José Sivira Alvarado, y que pago lo acordado y aceptado por la promotora de Venta Consorcio el Bosque siguiente forma: Bs. 197.400,00 que acepta la parte actora aquí reconvenida, más la cantidad de Bs. 10.200,00 en depósitos efectuados antes de la presentación del libelo que ocasiona tal reconvención como así será demostrando en conjunto con el cumulo probatorio y el resto, valga decir, la cantidad de 217.400, el día de la protocolización del documento definitivo de venta. El plazo de la opción de compra venta no fue estipulado pero si fue estipulado en la cláusula décimo Novena (19) que Consorcio El Bosque demandante-reconvenido, se obligaba a finalizar el inmueble que promovía su venta para el 30 de diciembre de 2.011 y, dentro de los seis (6) posteriores a la finalización del desarrollo del inmueble que construía y que promovía su venta valga decir, hasta él desde el 30 de junio del 2.012, fecha tope en que se terminaba el plazo pautado para la protocolización del documento definitivo de compra venta. Así las cosas, vencido el plazo en referencia el inmueble no estaba terminado ya que en esa época se encontraba casi paralizado la ejecución de la obra de construcción y menos aún se encontraba el documento de Parcelamiento así como respectivo permiso de habitabilidad expedido por la municipalidad por lo cual era menos que imposible que se otorgara el precitado documento de compra-venta. Con mucha anticipación al vencimiento del plazo pautado, mi representada le hizo saber a Consorcio El Bosque a través de su persona la inconformidad con la ejecución de la obra. De igual manera, para la fecha tope de la supuesta suscripción del documento definitivo de compra venta, mi representado había gestionado y por ende, tenía en su poder los montos dinerarios para el pago correspondiente, es decir la cantidad de 217.400,00; dinero que le fue facilitado por amigos y lo tenía, como lo tiene la disposición de quien promovía la venta Consorcio el Bosque, no habiéndolos entregado con anterioridad, pues los mismos nunca han sido requeridos en cheque para ser presentado al registro por quien demanda y es aquí reconvenido, es decir que mi poderdante en ningún momento impidió, trastornó, frustro, imposibilito de modo alguno que Consorcio El Bosque terminara la construcción la cual TERMINO TARDE EN DEMASIA, por lo cual rechazo que dicha obra estuviere construida a la fecha en que se suscribio el documento privado, Y ES SOLO HASTA FINALES DEL 2.014 QUE COMENZO LA ENTREGA DE LOS MISMOS Y SIN QUE A LA FECHA LA AQUÍ RECONVENIDA Consorcio El Bosque, gestionara la revisión del documento definitivo de venta por ante la Oficina de Registro correspondiente y a la postre, el documento definitivo de compra venta, y menos a los fines de materializar el negocio jurídico pautado lo realizado ya fuera del plazo acordado, ya que dentro del plazo acordado le era físicamente imposible ya que no tenía el documento de Parcelamiento, finalmente no presento documento alguno para su revisión. Para mayor abundamiento, mi poderista Pago todo lo solicitado y hasta mayor cantidad y en espera de la firma solicito información a la ciudadana Registradora Publica del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, si por ante esa Oficina de Registro Publico se había presentado documento de compra venta del inmueble en referencia y respondió que una vez efectuada la revisión pertinente, no se había introducido documento de venta del inmueble antes descrito, ni para su revisión ni para su otorgamiento, con lo cual, ciudadano Juez, es evidente el incumplimiento reiterado de sus obligaciones contractuales por parte del Consorcio El Bosque. Del Petitorio. Con arreglo y sujeción a lo anteriormente expuesto, en nombre de mi representada María José Sivira Alvarado reconvengo a Consorcio El Bosque RIF J-29614769-8, para que convenga o a ello sea compelido por este Tribunal al cumplimiento de los siguientes petitorios: Primero: que cumpla las gestiones y exija de manera expresa los documentos que corresponde entregar a mi representada tales como Registro de Información Fiscal, Copia de la Cedula y Copia del Cheque de Gerencia del Pago final por Bs. 217.400,00 y demás obligaciones atinentes para la revisión del documento de venta y posterior protocolización del documento del mismo suscrito entre mi representada María José Sivira Alvarado y Consorcio El Bosque por el inmueble y la vivienda sobre el construida distinguida con el No. D-02 del Conjunto Residencial Brisas la Arboleda. En San Felipe; Estado Yaracuy, cuyos datos linderos, medidas, especificaciones y valores son Vivienda y terreno denominada la letra D, Numero 02 del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, la cual tiene o debe tener 77 metros de construcción en una parcela de terreno 100 m2 (aprox) tal como lo señala al folio 1 vto líneas 7 al 9, y como señala y confiesa la parte actora al folio 5, líneas 17 al 32, que tiene los linderos particulares, a saber: Norte: en seis metros con setenta centímetro (6,70 mts) con parcela C-10; Sur: en seis metros con setenta centímetros (6,70 mts) con Calle D, Este: en Quince metros (15 mts) con parcela D-01 y Oeste: en Quince metros (15 mts) con parcela D-03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847% y un área de construcción de setenta y siete metros cuadrados (77 mts2) (aprox) distribuida en dos niveles: Planta Baja: una sala, comedor y cocina, (01) dormitorio, (01) baño, escalera de acceso a la planta alta, dos (2) puestos de estacionamiento, Planta Alta Dos (02) dormitorios y dos (2) salas de baño, cuenta con un patio de trece metros cuadrados (13 mts2), se encuentran descritos en el documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipio San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 6 de Agosto del año 2.013, bajo el No. 9, folio 49, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2.013 respectivo Segundo: reciba el pago y otorgue el correspondiente finiquito al momento de la protocolización correspondiente, Tercero: En caso de ser nugatorio la actuación del inmueble dado en venta, pido que la sentencia que emane de este Honorable Jurisdicente sirva de Titulo de Propiedad y se ordena el registro en la oficina de Registro correspondiente al inmueble, es decir por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy; Cuarto: Las costas y costos procesales generados en la presente causa. Me reserva el ejercicio de una acción de daños y perjuicios. … omisis Estimación de la Reconvención. De conformidad con el artículo 32 del código de Procedimiento Civil, estimo la presente reconvención en la cantidad de Seiscientos Mil Bolívares (Bs.F 600.000,00) dividido entre el valor de U.T actual Bs.F 127 son (4.724, 40 U.T) de conformidad con lo preceptuado en la Resolución número 2009-0006 emanada del Tribunal Supremo de Justicia. (…Omissis…)…” (sic) CONTESTACIÓN A LA DEMANDA RECONVENCIONAL: A los folios 149 al 160 de la 1era pieza, consta escrito de contestación a la reconvención consignado por el abogado Rafael Alfredo Puerta Mogollón, Ipsa Nº 49.393, en su condición de co apoderado judicial del la Sociedad Mercantil Consorcio El Bosque, en los siguientes términos textuales: “…CAPITULO PRIMERO DE LA INADMISIBILIDAD DE LA DEMANDA No convalidamos de modo alguno los vicios de nulidad absoluta que afecten el auto de admisión de la improcedente reconvención, por cuanto la misma es INADMISIBLE, por ser la misma contraria al orden público y por inepta acumulación de pretensiones en ella, por lo que no se satisface los presupuestos procesales validos para la constitución del proceso, para que nazca para el órgano jurisdiccional la obligación de conocer y resolver el fondo de la controversia, cuya inadmisibilidad y nulidad del auto de admisión de la reconvención y los demás actos del proceso pedimos se declaren, conforme a las razones de hecho y de derecho que a continuación se explanan: Ciudadano Juez, es inadmisible la improcedente Reconvención por Cumplimiento de Contrato Opción Compra Venta que encabeza el presente nulo e irrito procedimiento por cuanto en la demanda se verifica el vicio de inepta acumulación de pretensiones prohibido en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil: DE LA INCOMPATIBILIDAD DE LOS PROCEDIMIENTOS DE LAS PRETENSIONES DEL PETITORIO DE LA INADMISIBLE DEMANDA. Ciudadano Juez, estamos ante una demanda que acumula de manera inepta pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí. La pretensiones contenidas en los puntos PRIMERO, SEGUNDO Y TERCERO del PETITORIO de la inadmisible reconvención de la demanda, que cursa en autos, los cuales rechazo en todas y cada una de sus partes, debido a que se tramitan mediante el procedimiento ordinario establecido en los artículos 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, el cual es DISTINTO e INCOMPATIBLE con el procedimiento para demandar el Cobro de Bolívares por honorarios profesionales de abogados y costas y costos procesales, contenido en el punto CUARTO del petitorio. La pretensión contenida en el punto CUARTO del PETITORIO de la improcedente reconvención de la demanda, a saber: “… CUARTO: Las costas y costos procesales generados en la presente causa. Me reserva el ejercicio de una acción de daños y perjuicios…”, que rechazo en todas y cada una de sus partes, se tramita mediante el procedimiento previsto en los artículos 286 y 607 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con los artículos 22 y 25 de la Ley de abogados, antes debidamente citados, totalmente DISTINTO e INCOMPATIBLE con el Procedimiento por ordinario establecido en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil, aplicable a las citadas pretensiones de los puntos PRIMERO y TERCERO del petitorio de la inadmisible reconvención de la demanda. Ciudadana Juez, ello evidencia que dichas pretensiones no pueden ser acumuladas en una misma demanda, por cuanto: • Las que se citan en los puntos PRIMERO, SEGUNDO y TERCERO del citado petitorio se tramitan por el procedimiento ordinario previsto en los artículos 338 y siguiente del Código de Procedimiento Civil; • La que se cita en el punto CUARTO del citado petitorio, la demanda de pago de “…costas procesales no forman ni pueden formar parte de la pretensión deducida, desde luego que ellas no son sino la sanción que se impone al litigante que resulta totalmente vencido en el proceso o en una incidencia. De allí que su pronunciamiento esta supeditado al acontecimiento futuro e incierto del vencimiento total. En este sentido, las costas son un accesorio del fracaso absoluto y es deber del Juez pronunciarse sobre su declaratoria son necesidad de que se le exija y sin posibilidad de exoneración dado el supuesto dicho…”, conforme lo sostiene la Sentencia N° 186 de Sala de Casación Civil, expediente N° 99-922 de fecha 08 de junio de 2.000, por lo que como antes quedo alegado, debe anteceder un fallo de condena, mal se puede exigir su pago sino ha sido ordenado por sentencia condenatoria definitivamente firme, con la circunstancia, que las costas que debe pagar la parte vencida por honorarios del apoderado de la parte contraria está sujeta a retasa, de conformidad con lo previsto en el artículo 286 del Código de Procedimiento Civil, cuyo procedimiento previsto para el cobro de los honorarios profesionales de abogado se tramitará conforme a la naturaleza de las actividades realizadas por el abogado bien sea judiciales o extrajudiciales, pues, el procedimiento para obtener el reconocimiento del derecho del abogado a percibir honorarios profesionales causados por actuaciones judiciales, se hace valer por el procedimiento breve establecido en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, conforme lo prevé el artículo 22 de la Ley de Abogados, que de acuerdo a la Sala Civil del Tribunal Supremo de Justicia, se corresponde a una primera fase declarativa de la existencia o no del derecho a cobrar honorarios, y una vez declarada ésta, si fuere el caso, se pasa a la segunda fase (la ejecutiva) que comienza con la sentencia pasada en autoridad de cosa juzgada, que declara procedente el derecho a cobrar honorarios y fase en la cual, tiene lugar el procedimiento de retasa previsto en el artículo 25 de la citada Ley de Abogados y en el cual los jueces retasadores determinaran el monto exacto a cobrar por concepto de honorarios profesionales, sin posibilidad para la parte condenada de ejercer recurso de apelación y menos de casación. …Omissis… En efecto, contiene pretensiones, por cuanto cuyos procedimientos incompatibles entre sí, que verifican la inepta acumulación de pretensiones en la citada demanda, así: Las pretensiones contenidas en los puntos PRIMERO, SEGUNDO y TERCERO del petitorio de la inadmisible reconvención de la demanda, respecto a la pretensión contenida en el punto CUARTO del mismo petitorio, existe inepta acumulación por la prohibición expresa prevista en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, ya que las mismas, tienen procedimientos incompatibles entre sí, además el punto CUARTO, una vez que este constituida válidamente la relación jurídica procesal y, nazca la obligación de pago de costas siendo así admisible, le corresponderá el conocimiento a un juzgado en la Jurisdicción Civil, mediante un procedimiento distinto, es decir, tienen procedimientos incompatibles entre sí. Así las cosas, ciudadana Juez, estamos ante una reconvención de la demanda que acumula de manera inepta pretensiones cuyos procedimientos son incompatibles entre sí, prohibido por el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que hacen procedente la declaratoria de inadmisibilidad de la improcedente reconvención de la demanda, en cualquier estado y grado del proceso, como lo tienen asentado la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia No. RC-837 de fecha 09 de diciembre de 2008, expediente N° 2008-364, con ponencia de la Magistrado Yris Aramenia Peña Espinoza, en un caso similar al de autos, dejo sentado: … Omissis… CAPITULO SEGUNDO DE LA CONTESTACION: A todo evento y para el supuesto negado de que sea improcedente la inadmisibilidad de la reconvención de la demanda, y por ende, nos encontramos dentro de la oportunidad para que se lleve a cabo el acto de contestación de la reconvención propuesta por la parte demandada reconviniente, procedo en nombre y representación de mi representado CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificado, como parte demandante reconvenido, a contestarla en los términos siguientes: Niego rechazo y contradigo la Reconvención propuesta por la demandada MARÍA JOSÉ SIVIRA, identificada en autos, en el escrito de contestación de la demanda presentada por ella, por no se ciertos los hechos alegados e improcedentes el derecho invocado conforme a las razones de hecho y de derecho que se explanan a continuación: Niego, rechazo y contradigo que de conformidad con el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, sociedad mercantil en nombre colectivo domiciliada en san Felipe, estado Yaracuy, e inscrita en el Registro Mercantil de este mismo estado en fecha 27 de junio de 2.008, bajo el N°, 36, Tomo 2-C, con domicilio en la calle 3 avenida 2 y 3, Casa El Portal S/N, en San Felipe, sea reconvenida por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, ya que no ha incumplido con sus obligaciones contractuales y convencionales contenidas en el documento privado de fecha 02/02/2011 y las condiciones aceptadas durante y después de haber vencido el supra-citado documento. Niego, rechazo y contradigo, que el día 2 de febrero del 2011, CONSORCIO EL BOSQUE haya suscrito con la demandada reconviniente, según sus dichos un mal llamado contrato de Opción de Compra Venta. Niego que mi representado CONSORCIO EL BOSQUE, en el CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, que suscribió de manera privada con la ciudadana María José Sivira Alvarado, Venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-17.379.239, y de este domicilio, en fecha dos (2) de febrero del año 2.011, acompañado marcado con la letra “B” a la demanda; haya calificado erróneamente la institución jurídica como un contrato Venta pues se trata de un contrato de Opción Compra venta debido a que ambas partes así lo acordaron para el momento de suscribir el contrato ya identificado. Niego, rechazo y contradigo que mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, haya recibido la cantidad de Bs. 10.200,00 en depósitos efectuados antes de la presentación del libelo que ocasiona tal reconvención. Niego, rechazo y contradigo que mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, haya recibido depósitos verificables según los dichos de la demandada reconviniente hasta por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00). Niego, rechazo y contradigo, que la demandada reconviniente, ciudadana MARIA JOSÉ SIVIRA ALVARADO hubiese tenido intención alguna en pagar a CONSORCIO EL BOSQUE, la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00), ya que no manifestó en ningún momento su interés en la protocolización del documento definitivo de venta, ya que nada al respecto le fue notificado a mi prenombrada representada acerca de querer pagar sin necesidad de crédito hipotecario. Niego, rechazo y contradigo, por ser falso que el lapso de duración del contrato de opción de compra venta, lo constituyera el tiempo al que se obligaba mi representada COSORCIO EL BOSQUE en culminar la construcción de la vivienda que pretendía adquirir la demandada reconviniente ciudadana MARIA JOSÉ SIVIRA ALVARADO; contradecimos que el contrato de opción a compra venta o preparatorio tantas veces señalado carecía de lapso de duración o vigencia. Niego, rechazo y contradigo, por no ser cierto los dichos de que mi prenombrada representada CONSORCIO EL BOSQUE una vez vencido el plazo en referencia, el inmueble no se encontrase terminado, y mucho menos el hecho de que no se encontraba el documento de parcelamiento asi como el respectivo permiso de habitabilidad expedido por la municipalidad, requisitos indispensables para que se otorgara el precitado documento de compra-venta. Niego, rechazo y contradigo, que la demandada reconviniente le haya manifestado a CONSORCIO EL BOSQUE en su carácter de vendedora que tenia para pagar el precio de venta del inmueble sin necesidad de crédito hipotecario alguno, nunca se lo notifico a mi prenombrada representada mucho menos le manifestó que tenía en su poder los montos dinerarios para el pago correspondiente, es decir la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00) dinero que según sus dichos, le fue facilitado por amigos y lo tenía, como ella afirma. Niego, rechazo y contradigo, que CONSORCIO EL BOSQUE terminara la construcción, según sus dichos TARDE EN DEMASIA. Niego, rechazo y contradigo que dicha obra a que se obligó a construir mi representada CONSORCIO EL BOSQUE no estuviera construida a la fecha en que se suscribió el documento privado up supra. Niego, rechazo y contradigo, que CONSORCIO EL BOSQUE le era físicamente imposible cumplir y que no tenía el documento de parcelamiento. Niego, rechazo y contradigo que la ciudadana demandada reconviniente ciudadana MARIA JOSÉ SIVIRA ALVARADO haya cumplido con los pagos y todo lo solicitado y hasta por una mayor cantidad. Ciudadano Juez, es cierto que consta de documento privado CONTRATO DE OPCION DE COMPRA-VENTA, suscrito en esta ciudad de San Felipe del estado Yaracuy, en fecha dos (2) de febrero de 2.011, que en original se acompaña a la demanda marcado con la letra “C”, celebrado entre mi representada CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada, y MARIA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, mayor de edad, venezolana, titular de la cedula de identidad N° V-17.379.239, y residenciada en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa N° 75, Urbanización Rafael Caldera II, Barquisimeto, estado Lara, que tiene de conformidad con la Clausula “…TERCERA: LA PROMOTORA, se obliga a vender, y EL COMPRADOR a comprar, un inmueble constituido por un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y numero 02 ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, el cual será construido sobre una superficie de 77 Mts.2 (aprox.) de construcción y una parcela de terreno de 100 Mts2 (aprox.), siendo sus características o acabados señalados e documento anexo que forma parte de este instrumento…”. …Omissis… De allí que, EL COMPRADOR, se obligo a abonar una inicial del precio, por la cantidad de DOSCIENTOS SIETE MIL SEISCIENTOS BOLIVARES EXACTOS (Bs. 207.600,00), que debió entregar en depósitos satisfactoriamente, conforme lo pactado en la clausula CUARTA del contrato de opción de compra-venta, citado; siendo que en su lugar conforme lo antes expuesto, deposito únicamente la suma por la cantidad CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 197.400,00), de manera extemporánea dejando de pagar la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 10.200,00) por tal concepto, incumpliendo con el pago de la totalidad del saldo de la inicial del modo pactado como pagos parciales o anticipos a cuenta de la inicial del precio de la compra-venta, cuyo incumplimiento se convirtió en definitivo al vencimiento del plazo del contrato en fecha treinta (30) de junio de 2.012. No solo EL COMPRADOR, INCUMPLIÓ con la totalidad del pago de la inicial sino que incumplió con el pago del saldo deudor del precio por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROCIENTOS BOLIVARES (Bs. 217.400,00), toda vez que vencido el plazo del contrato de opción de compra-venta, el prenombrado COMPRADOR no solicitó crédito hipotecario alguno ante ninguna entidad financiera, ya que nada le notifico a LA PROMOTORA, cuya gestión, tramite y demás diligencias a realizar al respecto son de su responsabilidad, por lo que vencido el plazo del contrato sin haber obtenido el citado crédito debido a su responsabilidad al no solicitarlo, ni tramitarlo, para el pago del saldo del precio arriba determinado, es que incumplió de manera definitiva con la citada obligación preparatoria contenida en las clausulas CUARTA Y SEPTIMA, para el pago del precio al momento de la protocolización, cuyo incumplimiento impide no solo la celebración del contrato definitivo de compra-venta sino que impidió que nuestra representada cumpliera con las obligaciones pactadas en las Clausulas OCTAVA y NOVENA del contrato de opción de compra-venta citado. Así las cosas, ciudadana Juez, es como EL COMPRADOR, no cumplió con sus obligaciones preparatorias pactada en el contrato de opción de compra-venta, como tampoco con la obligación principal prometida como lo es el pago del precio convenido en el día y lugar determinado en el contrato, lo cual no ha ocurrido hasta la presente fecha, haciéndose definitiva y, además, graves por cuanto conllevan a la violación de obligaciones principales de carácter económicas que acarrean perjuicios a nuestro representado y, así pedimos se declare. Rechazo la estimación de la reconvención por cumplimento de contrato de Opción Compra Venta por la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,00) dividido entre el valor de U.T, son (551,18 U.T), por cuanto la misma es exagerada…” (sic) III DE LA SENTENCIA APELADA Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por sentencia de fecha 15 de marzo de 2.018, cursante a los folios 148 al 190 de la 2da Pieza, declaró lo que a continuación se transcribe: “…Ahora bien, ambas partes hicieron sus respectivos alegatos, observando quien decide que, la parte actora alegó el incumplimiento de la demandada en los pagos, es decir, fueron hechos después de las fechas que habían pactado, por ejemplo, se puede observar que existe pagos hechos en los años 2012, 2013, 2014 cuando en realidad el contrato estableció una fecha de inicio y una de final, es decir, desde el 2 de marzo de 2011 hasta el 2 de febrero de 2012, mas los seis meses para la protocolización del documento de venta definitivo, lo cual da por demostrado que, efectivamente, la demandada se atrasó en los pagos de anticipos hecho probado con las tarjas bancarias, la cual se valoraron anteriormente, incumplimiento que produce el efecto resolutorio consagrado en el artículo 1.167 del Código Civil, es decir, que si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte demandará la resolución como en este caso, también observa quien decide, que la clausula cuarta estableció que los anticipos serían destinados nada más para la construcción del Town House, pero hay que tomar muy en cuenta que cuando se firmó este contrato fue el 2 de febrero de 2011, lo que significa, que todavía no se había terminado el plazo estipulado para la finalización de la construcción del conjunto residencial, que de paso, ya fue construido dicho Town House, tal y como se demostró con la inspección judicial practicada por este tribunal, y con la declaración escrita emanada del Ente Regional de Habitad y Vivienda Región Yaracuy del 20 de mayo de 2015, y después de esta fecha las partes tenían 6 meses para la protocolización del documento definitivo, siempre y cuando, estuvieran cumplida toda las obligaciones y dicho esto, se observa que para el 30 de diciembre de 2011 la demandada no había cumplido con todo los anticipos el cual quedó demostrado cuando su ultimo deposito fue el 13 de febrero de 2014 por 10.000,oo para cubrir la cuota que era exigible para el 2 de febrero de 2012, tarjas esta, que fueron valoradas, es decir, que su contenido demostró la fecha que realmente se había atrasado, y peor aun para el 2 de abril de 2014 todavía estaba abonando la inicial según deposito que fue valorado anteriormente, pero como la demandada alegó que el documento de parcelamiento se registró después, observa quien decide que, efectivamente, si se registró después pero, de la revisión de las actas, se puede observar fácilmente que la demandada en ningún momento pretendió cumplir con su obligación de pagar el precio total, porque muy bien ha podido la demandada cumplir ella y en caso de que no hubiesen querido recibir el pago del resto del precio o no hacerle la entrega material de su inmueble, a podido hacerle una oferta real ante otro tribunal o demandar el cumplimiento del contrato inmediatamente y no esperar más de dos años después que le demandaron para defenderse y pretender hacer valer su cumplimiento que a toda luces quedó demostrado que no cumplió con el contrato, es decir si la razón le asistía porque no ejerció su derecho pro accione y así demostrar con contundencia que le asistía la verdad jurídica. Ahora, con respecto a la clausula séptima sobre el crédito hipotecario, tenemos que quedó demostrado con las pruebas aportadas por la demandante, como por ejemplo, los depósitos y con el informe del Banco Mercantil, donde quedó demostrado que la demandada nunca solicitó el crédito hipotecario, además cuando el Ente regional visitó la obra en diciembre de 2012 constató que ya estaba terminada la obra que solo faltaban colocarle los servicios básicos, pero en el caso de la demandante la situación es diferente porque su cumplimiento en menor parte dependía del cumplimiento de la demandada, por ejemplo demostrar que había solicitado el crédito hipotecario(la demandada) o que había consignado el cheque de gerencia en la oficina de la demandante, lo cual no cumplió con ninguna de las dos obligaciones, es mas se observa que alguna de las cuotas fueron pagadas muy extemporáneamente –como se dijo antes- independiente que la empresa los haya recibidos por el contrario esto hubiese sido fundamental para demostrar que si había cumplido con el contrato, ya que hubiera quedado demostrado que la demandada cumplió con el pago total incluyendo el crédito hipotecario y no como pretendió decir la demandada que ella podía pagar como bien le pareciera, y que si quería pedir el crédito o no eso era su interés y que ella tenía el dinero que le habían facilitado amigos, pero la verdad es que para el momento que se firmó el contrato esas cantidades de dinero eran acorde con el precio actual del inmueble (2011) pero no al que pretende la demandada que en este tiempo si quería pedir el crédito o no era porque no tenía necesidad si hubiese sido así, ya que no se estipuló en el contrato que la demandada podía pagar como ella quisiera, y es precisamente lo que la llevó a incurrido en el incumpliendo del contrato en sus clausulas 4 y 7, ahora no se podía hacer el documento definitivo de la venta si la demandada no había cumplido con el contrato, pero siendo así ha podido entonces la demandada pagar en su totalidad en aquel momento el inmueble y hoy fuera otra la situación, la demandante si cumplió con la construcción del Town House tal y como quedó demostrado por ejemplo con la declaración de la funcionaria del Ente regional del estado Yaracuy, que no fue impugnado ni tachado o contradicho con otra prueba o contra prueba, y para este momento en que se está dictando la presente sentencia tampoco existe prueba alguna de que la demandada haya hecho una oferta de pago o haya consignado ante este tribunal el resto del precio total del inmueble es decir 217.400,oo bolívares o la constancia de la aprobación del crédito, porque si la demandada le recibió extemporáneamente los pagos con mayor razón hubiera recibido el resto del precio y aun mas tuviera que haber aceptado la aprobación del crédito no importando si se hizo en el tiempo estipulado, por lo que debido a las razones de hecho y de derecho antes mencionadas, no cabe la menor duda de que hubo un incumplimiento de la demandada de las clausulas cuarta y séptima del contrato firmado y aceptado por las partes el 2 de febrero de 2011, quedando legalmente reconocido tal y como así también lo corrobora la clausula primera que la demandante conocía perfectamente el proyecto y el mismo fue presentado por la demandante, por lo tanto la presente demanda por resolución de contrato preparatorio de opción de compra venta debe ser declarado con lugar tal y como se declarará en la parte dispositiva de esta sentencia, y como consecuencia de esto debe la demandante reintegrar el monto de la pagado a la demandada para cumplir con lo establecido en la clausula decima octava, en este mismo sentido, considera este juez de cognición civil yaracuyano que el contrato accionado no puede permanecer en el tiempo con las partes obligadas, sobre todo a sabiendas que éste nunca producirá los efectos para el cual fue suscrito, por lo que es consecuencia forzosa de no haberse llevado a cabo la venta definitiva por una causa imputable a la demandada y retrotraer la situación a su estado inicial con la devolución de las cantidades entregadas, para evitar un posible enriquecimiento sin causa por no devolver las cantidades entregadas, y finalmente si bien es evidente que en las normas adjetivas civiles existe específicamente el artículo 12 donde faculta al juez para interpretar los contratos que presenten por ejemplo oscuridad debe atenerse al propósito o intención de los contratantes pues bien, en el presente contrato sometido al estudio y revisión del mismo considera este juez de cognición civil Yaracuyano que no hay ni oscuridad ni ambigüedad, pero si intención y claridad y es que el contrato se firmó para que ambas partes cumplieran sus respectivas obligaciones establecidas y muy especialmente en las clausulas 4 y 7 que están claramente, no hay necesidad de hacer otra interpretación que no sea de verificar si cumplieron o no y en este caso se verificó que la demandada no cumplió con sus obligaciones, y para sustentar mas esta decisión quien aquí decide considera que el artículo 254 del código de procedimiento civil me faculta para declarar esta acción con lugar debido a que existe plena prueba de los hechos alegados por la parte actora y así se decide. DECISIÓN Por todos los argumentos precedentes, este Juzgado Primero de Primera Instancia lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR la reconvención interpuesta por la parte demandada reconviniente MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, en contra de la demandante reconvenida SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, antes identificada. SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por resolución de contrato de compra-venta, seguido por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha veintisiete (27) de junio del 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C., en contra de la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 17.379.239. TERCERO: SE ORDENA la devolución de las cantidades entregadas a la demandada de acuerdo a la clausula decima tercera del contrato. CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS PROCESALES a la demandada por resultar perdidosa QUINTO: Por cuanto la presente sentencia salió fuera del lapso legal y de acuerdo al artículo 251 del código de procedimiento civil, se ordena la notificación de las partes con el fin de salvaguardar el derecho a la defensa y del derecho de recurrir del fallo…” (sic) IV DE LOS INFORMES PRESENTADOS ANTE ESTA ALZADA Mediante escrito presentado ante esta Alzada, cursante a los folios 204 al 211 de la eda pieza, el co apoderado de la parte demandada abogado HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, IPSA Nº 23.694, consignó escrito de informes aduciendo: “…También resulta lamentable la violación de los principios constitucionales al debido proceso, a la defensa y la tutela judicial efectiva al haber incurrido el juez de la causa en incongruencia omisiva. La sentencia de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de abril de 2017, en el expediente N° 2016-0941, con ponencia del magistrado Luis Fernando Domiani Bustillos, define la incongruencia omisiva como: …Omissis… Entendiendo entonces la incongruencia omisiva como el deber que tiene el juez de resolver todos y cada uno (negrillas mías) de los alegatos expuestos, es inobjetable que el juez de la causa omitió pronunciarse sobre todos y cada uno de los alegatos formulados por ambas partes en las dos acciones aquí intentadas. Particularmente omitió pronunciarse sobre la naturaleza del contrato formulada por la parte demandada –reconviniente al sostener que dicho contrato es de venta y no preliminar u opción a venta. Aunque cita una jurisprudencia desfasada no explica por qué el contrato objeto de análisis no es de compra-venta. Es falso que los testigos sean inadmisibles por no poder probar una convención o contrato o la resolución de un contrato. Los testigos promovidos y evacuados por la parte demandada-reconviniente claramente tiene por objeto demostrar el incumplimiento del contrato, no su existencia. La existencia del contrato se prueba con el documento fundamental de la acción que no es otro que el documento privado suscrito entre las partes privadamente y que funge de documento fundamental de la presente acción y el cual adquirió pleno valor probatorio por no haber sido desconocida su firma por ninguna de las partes contratantes, pero su incumplimiento si es materia de prueba con los medios lícitos contemplados en nuestra legislación, y los testigos es una de ellas. El juez de la causa debió valorar expresamente las declaraciones testimoniales de los testigos promovidos y evacuados en la etapa correspondiente ya que fueron contestes en afirmar el incumplimiento del contrato por parte del Consorcio El Bosque. Así mismo debió valorar plenamente la inspección realizada por el Ministerio del Poder Popular para el Ecosocialismo, Habitad y Vivienda, región Yaracuy (antiguo INAVI-Yaracuy) a cargo en aquel entonces de la Directora Ministerial Ing. Elisa Pagliari, de fecha 20 de mayo de 2015, donde se evidencia que para el 14 y 15 de noviembre de 2012 la demandante-reconvenida no permitió al organismo competente inspeccionar la obra, y que para el 06 de diciembre de ese mismo año la obra estaba inconclusa, constituyendo un evidente incumplimiento del contrato por parte del Consorcio El Bosque. Tampoco se valoro el documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda del cual se desprende que las protocolizaciones de los inmuebles de dicho conjunto residencial comenzaron el 06 de agosto de 2013, mucho después del plazo convenido en el contrato y violando de esta manera expresas disposiciones de la Ley contra la Estafa Inmobiliaria. Tampoco valoro el a quo nuestro argumento referido a que varios de los otros compradores lo hicieron sin solicitar crédito bancario como tampoco pretendía hacerlo mi poderdante. Todos estos hechos constituyen pruebas fehacientes del incumplimiento del contrato por parte del demandado-reconvenido, y al no ser valoradas por el juez de la causa incurrió en evidente incongruencia omisiva. Incurre el manifiesto error el juez de la causa al decir, en referencia a la reconvención, que”…de la revisión se evidencia que la presente reconvención en nada cambia las defensas que fueron expuestas en la contestación de la demanda, siendo los mismos argumentos, es decir, no hay un hecho nuevo capaz de convertir esta reconvención en una demanda diferente a la del juicio principal…”. Ciudadano juez, el demandante-reconvenido sostiene que mi cliente incumplió el contrato, yo sostengo que fueron ellos quienes incumplieron el contrato ¿no es eso acaso un hecho nuevo y trascendente?; el demandante-reconvenido pretende la resolución del contrato y yo pretendo su cumplimiento, ¿no es acaso eso una acción distinta?. No comprender la naturaleza de la reconvención formulada constituye un evidente error inexcusable de parte del juzgador ad-quo. …Omissis… Hay algo con lo que si estoy de acuerdo con el juez de instancia y es en lo referente a que el criterio jurisprudencial respecto a la calificación del contrato de opción a compra-venta a variado en los últimos años, sin embargo, el criterio vigente y vinculante no es el derivado de la sentencia de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 27 de octubre de 2010, en el expediente N° 2010-000131 utilizado como soporte por el juez en su sentencia, sino el proveniente de la sentencia de la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 22 de marzo de 2013, en la sentencia N° 116, con ponencia de la magistrada Yraima Zapata Lara, en el expediente N° 2012-000274, vigente y vinculante para la fecha de admisión de la demanda el 12 de noviembre de 2014. En dicha sentencia se lee: …Omissis… Ciudadano juez para la fecha de la celebración del contrato de compra-venta objeto de esta demanda y reconvención el 02 de febrero de 2011 era tan abundante las estafas inmobiliarias en nuestro país que fue necesario promulgar una Ley contra la estafa inmobiliaria para proteger a las innumerables victimas de tales prácticas. En el presente caso es evidente que nos encontramos frente a una estafa inmobiliaria donde una empresa que no es consorcio sino una sociedad mercantil en nombre colectivo, engaña a una humilde ciudadana, le hace firmar un contrato de adhesión, utiliza los recursos económicos de la víctima y luego no le vende lo prometido. Declarar con lugar la demanda y sin lugar la reconvención equivale a declarar con lugar una demanda de cobro de bolívares del rescate de un secuestrado porque así lo pactaron en una letra de cambio entre el secuestrador y la esposa del secuestrado sin entrar a analizar el contrato…” V DE LAS OBSERVACIONES A LOS INFORMES La parte actora procedió a observar los informes de su contraparte, mediante escrito inserto a los folios 213 y 214 de la pieza Nº 2, de la siguiente manera: …Omissis… …Los informes presentados por la parte Demandada-Reconviniente, en cuanto al capítulo I y II donde hacen mención a los supuestos errores observados en la sentencia, no vulneran el fondo de la sentencia pues los supuestos errores serian de simple trámite, mi representada Sociedad Mercantil Consorcio el Bosque fue plenamente identificada en el libelo de la demanda, la (sic) en la oportunidad procesal para dar contestación a la demanda (sic) la Demanda Reconviniente pudo presentar oportunamente cuestiones previas si estaba inconforme por la identificación de mi representada, lo que es inoficioso en esta (sic) estado hacer mención, y así lo acepto la Demandada-Reconviniente al no oponerse en la oportunidad procesal correspondiente. Observo al Tribunal igualmente ante la presentación de igualdad de la que hace mención en su irrito escrito de informes, en cuanto se refiere a los términos Demandante-Reconvenido y Demandado-Reconviniente, que si bien es cierto que a las partes se les debe identificar con esta condición, no es menos cierto que son elementos y errores involuntarios que no generan un cambio, ni vulneran el fondo de la sentencia, pues la falta de esta definición o condición a las partes no ocasiona ningún cambio ni genera un daño irreparable en la declaración Con Lugar de la Sentencia de fecha Quince (15) de Marzo del Dos Mil Dieciocho (2018). Observo al Tribunal que la sentencia fue debidamente señalada de conformidad con el artículo 242 del Código de Procedimiento Civil y que el Juez a quo actuó con su condición y de conformidad con la Ley y se pronuncio en nombre de la República de Venezuela y por autoridad de la Ley. Observo al Tribunal que el capitulo denominado III del irrito Escrito de Informes presentado por la Demandada-Reconviniente alega la violación de los principios constitucionales al haber incurrido el Juez en incongruencia omisiva, siendo totalmente falso, pues la demanda fue debidamente señalada y decidida conforme a derecho, respetando los principios constitucionales al debido proceso, a la defensa y a la tutela judicial efectiva y no como lo quiere hacer ver la Demandada-Reconviniente, pues el Juez a quo se pronuncio y resolvió todo lo alegado y probado por las partes, y no omitió su pronunciamiento, todos los puntos fueron resueltos y la sentencia cumple con los requisitos establecidos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. Observo al Tribunal en el capitulo identificado V, ciudadana Juez en cuanto a la prueba testimonial es un (sic) prueba subjetiva que tiene como objeto promover los hechos oídos, sentido y vistos (sic), hechos definidos como sensoriales, en materia de resolución de contrato no es una prueba fundamental ni pertinente pues lo que se trata de probar es el incumplimiento de un contrato de Opción a Compra, no se trata de hechos sensoriales y dado que el incumplimiento es por las partes la prueba resulta impertinente para probar dichos hechos. Observo al Tribunal en el capitulo denominado VI, que en cuanto a la reconvención la Demandada-Reconviniente, aun cuando la reconvención propuestas por ella fue admitida por el tribunal a quo esto no implica que deba ser decidida y declarada con lugar, pues la Demandada-Reconviniente nada probo que le favoreciera y fue por tanto declarada Sin Lugar conforme a derecho. Observo al Tribuna (sic) que el capitulo denominado VII, la Demandada-Reconviniente trae alegatos nuevos a la causa, tales alegatos son extemporáneos y pido al tribunal no se pronuncie al respecto, pues ha debido alegarlos en la oportunidad procesal correspondiente. La Demandada-Reconviniente alega en su irrito Escrito de Informe que estamos presentes ante una estafa inmobiliaria, por lo que ella considera fue engañada por mi representada Consorcio El Bosque, ciudadana Juez es más que claro que existe un contrato de Opción a Compra entre la Demandada Reconviniente y mi Representada Demandante Reconvenido, nos encontramos en presencia de un contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, como corresponde a este caso y con el criterio vinculante de la sentencia de la Sala de Casación Civil del tribunal Supremo de Justicia numero R.C.000358, expediente numero 09-000051, con ponencia del Magistrado Luis Antonio Ortiz Hernández, de fecha 09/07/2009, (Caso: Ada Preste de Suarez y Santiago Suarez Ferreyro contra Desarrollos 20699 C.A.), que estableció lo siguiente: “…Los contratos de promesa bilateral de compraventa son contratos preparatorios o preliminares, en el sentido de que solo producen el efecto de obligar a las partes a celebrar entre si un futuro contrato. Estos deben contener los elementos esenciales del ulterior contrato, de manera que en el debe constar la perfecta y clara voluntad de las partes de prestar en el futuro el consentimiento para la compraventa, sin que ello signifique la consumación del contrato definitivo; La Demandada-Reconviniente pretende hacer nuevas alegaciones totalmente extemporáneas y nada tienen que probar...” VI DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…” De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso. Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que éstas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez (a) pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento. Durante el lapso de pruebas que corre inserto a los folios del 166 al 172 de la 1era pieza, la parte actora presentó escrito de promoción de pruebas, en el que entre otras pruebas, ratificó e hizo valer las documentales consignadas con el libelo de la demanda, las cuales se detallan a continuación: • A los folios 15 al 23 de la 1era pieza riela copia fotostática de documento constitutivo de la sociedad mercantil que contiene la creación del CONSORCIO EL BOSQUE, inscrita en el Registro Mercantil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en fecha 27 de junio de 2008, bajo el Nº 36, Tomo 2-C del año 2008. El presente instrumento es valorado conforme al artículo 1357 del Código Civil, y del mismo se desprende la identidad de la personalidad jurídica de la persona de la demandante Consorcio El Bosque. • A los folios 24 al 29 de la 1era pieza riela copia fotostática de poder judicial otorgado por los representantes del CONSORCIO EL BOSQUE a los abogados RAFAEL ALFREDO PUERTAS MOGOLLÓN, LUIS PIÑA, LISSET MARGARITA SUÁREZ SANTANA, LUIS RAFAEL HERRERA MONTENEGRO y RAFAEL ÁNGEL PÉREZ PADILLA, Inpreabogado Nros. 49.393, 118.989, 149.949, 122.053 y 30.873 respectivamente, autenticado por ante la Notaría Pública de Guacara, estado Carabobo, en fecha veintiséis (26) de mayo de 2014, bajo el Nº 4, Tomo 102, Folios 28 hasta 32 de los libros respectivos. Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil, de donde se evidencia el carácter de apoderados judiciales de los abogados allí nombrados. • A los folios 30 al 33 de la 1era pieza riela original de documento privado contentivo del CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito en San Felipe, estado Yaracuy, en fecha dos (2) de febrero del 2.011, celebrado entre CONSORCIO EL BOSQUE, representada por sus Administradores ciudadanos ENRIQUE JOSE RIVERO VARNIQUE y GUILLERMO MENDOZA MENDOZA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° V-6.405.425 y 7.079.972 respectivamente, procediendo en ese acto en su carácter de LA PROMOTORA, por una parte y por la otra, MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, mayor de edad, venezolana, domiciliada en la Avenida 12, con calle 07, y vereda S/N casa N° 75, Urbanización Rafael Caldera II, Barquisimeto, estado Lara, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR. Instrumento fundamental en la presente controversia el cual es valorado de conformidad con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto dimana de la parte demandante siendo que el mismo fue reconocido por la parte demandada, no obstante, al ser el presente instrumento el que rige la controversia, el mismo se irá analizando en el transcurso de la parte motiva de la presente decisión. • A los folios 34 al 41 de la 1era pieza riela copia fotostática simple de Poder Especial otorgado por los Administradores del Consorcio El Bosque, ciudadanos ENRIQUE JOSE RIVERO VARNIQUE y JON MIRENA TAR JESUS BILBAO ZAMORA, a los abogados FELIX ENRIQUE ESCORIHUELA PAZ y SAMUEL ANTONIO CARRUIDO APONTE, poder registrado ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote del Estado Yaracuy, bajo el numero 38, folio 235, tomo 2 de protocolo de transcripción del año 2013. El presente instrumento de carácter público es valorado conforme lo estipula el artículo 1357 del Código Civil y el 429 del Código de Procedimiento Civil, motivo por el cual se desprende la capacidad legal de los ciudadanos allí identificados (Félix Escorihuela y Samuel Carruido) para enajenar la propiedad a que se refiere el contrato objeto del presente juicio. • A los folios 42 al 44 de la 1era pieza riela copia fotostática simple de las Resoluciones N° 10 y 11 de fecha Cinco (05) de Febrero del 2.013, emanada del Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, Despacho del Ministro. Consultoría Jurídica. El presente constituye un cuerpo normativo, el cual, no se discute su validez, todo conforme a lo establecido en el artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, el mismo será aplicable en tanto y cuanto los supuestos de hecho allí contenidos se ajusten al problema planteado. • Al folio 45 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: Richard Arteaga, c.i. depositante: 13.314.257, de fecha 02 de diciembre de 2010 por la cantidad DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), según deposito numero 009350212100344. • Al folio 46 de la 1era pieza riela original de recibo N° 331 de fecha Dos (02) de Diciembre del 2.010, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), Saldo deudor Bs.: 0,00, por concepto de Reserva de inmueble: BLA-D2 – registro de Reserva #53 (código cta. 158), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. Con sello húmedo Consorcio El Bosque RIF: J-29614769-8. • Al folio 47 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: Richard Arteaga, c.i. depositante: 13.314.257, de fecha 02 de febrero de 2011 por la cantidad CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), según depósito numero 0403300202110065. • Al folio 48 de la 1era pieza riela original de recibo N° 392 de fecha Dos (02) de Febrero del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,oo), Saldo deudor Bs.: 375.000,00, por concepto de Gastos Administrativos N.I.C. 57 (código cta. 185) Giro #1 de 13 Giros (1/1 Inicial), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. Con sello húmedo Consorcio El Bosque RIF: J-29614769-8. • Al folio 49 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 01 de marzo de 2011 por la cantidad DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.12.200,oo), según deposito numero 098900103110029. • Al folio 50 de la 1era pieza riela original de recibo N° 431 de fecha Primero (1°) de Marzo del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257), Saldo deudor Bs.: 362.800,00, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,oo), por concepto de Giro #2 de 13 Giros (1/8 Ordinario), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria. • Al folio 51 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 04 de abril de 2011 por la cantidad DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs.12.200,oo), según deposito numero 098820404110123. • Al folio 52 de la 1era pieza riela original de recibo N° 485 de fecha cuatro (04) de Abril del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); Saldo deudor Bs.: 350.600,00, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,oo), por concepto de Giro #3 de 13 Giros (2/8 Ordinario), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas • Al folio 53 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 16 de mayo de 2011 por la cantidad DOCE MIL BOLIVARES (Bs.12.000,oo), según deposito numero 040331605110289. • Al folio 54 de la 1era pieza riela original de recibo N° 742 de fecha dieciséis (16) de Mayo del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); Saldo deudor Bs.: 323.600,00, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo), por concepto de Giro #5 de 13 Giros (3/8 Ordinario), elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 55 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 09 de julio de 2011 por la cantidad DOCE MIL BOLIVARES (Bs.12.000,oo), según deposito numero 098791107110150. • Al folio 56 de la 1era pieza riela original de recibo N° 743 de fecha nueve (09) de julio del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); Saldo deudor Bs. 311.600,00, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,oo), por concepto de Giro #5 de 13 Giros (3/8 Ordinario), Abono Giro #6 de 13 Giros (4/8 Ordinario), elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 57 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 23 de septiembre de 2011 por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo), según deposito numero 011092340350008. • Al folio 58 de la 1era pieza riela original de recibo N° 740 de fecha veintitrés (23) de agosto (sic) del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); Saldo deudor Bs.: 335.600,00, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo), por concepto de Giro #4 de 13 Giros (1/4 Especial), elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 59 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 10 de julio de 2012 por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs.4.000,oo), según deposito numero 012071098810150. • Al folio 60 de la 1era pieza riela original de recibo N° 1127 de fecha diez (10) de julio del 2.012, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: Richard Arteaga Seijas (13.314.257); por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,oo), Saldo deudor Bs.: 307.600,00, por concepto de Giro #6 de 13 Giros (4/8 Ordinario), Abono Giro #7 de 13 Giros (2/4 Especial) elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 61 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 12 de septiembre de 2013 por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo), según deposito numero 013091271790021. • Al folio 62 de la 1era pieza riela original del recibo N° 76 de fecha doce (12) de septiembre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), Saldo deudor Bs.: 302.600,00, por concepto de Giro #1 de 09 Giros (1/5 Ordinario), Abono Giro #2 de 09 Giros (1/3 Especial) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 64 de la 1era pieza riela original del depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 25 de septiembre de 2013 por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo), según deposito numero 013092571820082. • Al folio 65 de la 1era pieza riela original de recibo N° 90 de fecha veinticuatro (24) de octubre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), Saldo deudor Bs.: 292.600,00, por concepto de Giro #2 de 09 Giros (1/3 Especial), Abono Giro #3 de 09 Giros (2/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 66 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 30 de octubre de 2013 por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo), según deposito numero 013103071820030. • Al folio 67 de la 1era pieza riela original de recibo N° 94 de fecha treinta (30) de octubre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), Saldo deudor Bs.: 282.600,00, por concepto de Giro #3 de 09 Giros (2/5 Ordinario), Abono Giro #4 de 09 Giros (3/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 68 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 22 de noviembre de 2013 por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs.20.000,oo), según deposito numero 013112271860049. • Al folio 69 de la 1era pieza riela original de recibo N° 105 de fecha veintidós (22) de noviembre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,oo), Saldo deudor Bs.: 262.600,00, por concepto de Giro #4 de 09 Giros (3/5 Ordinario), Abono Giro #5 de 09 Giros (2/3 Especial) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 70 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 14 de enero de 2014 por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo), según deposito numero 014011471790091. • Al folio 71 de la 1era pieza riela original de recibo N° 129 de fecha veintidós (22) de enero del 2.014, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo), Saldo deudor Bs.: 247.600,00, por concepto de Giro #5 de 09 Giros (2/3 Especial), Abono Giro #6 de 09 Giros (4/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 72 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 13 de febrero de 2014 por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs.10.000,oo), según deposito numero 014021371820060. • Al folio 73 de la 1era pieza riela original de recibo N° 136 de fecha trece (13) de febrero del 2.014, expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,oo), Saldo deudor Bs.: 237.600,00, por concepto de Giro #6 de 09 Giros (4/5 Ordinario), Abono Giro #7 de 09 Giros (5/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. • Al folio 74 de la 1era pieza riela original de depósito bancario realizado en la cuenta bancaria del Banco Mercantil, nombre del cliente: Consorcio El Bosque; nombre del depositante: María José Sivira, c.i. depositante: 17.379.239, de fecha 02 de abril de 2014 por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs.15.000,oo), según deposito numero 014040271760206. • Al folio 75 de la 1era pieza riela original de recibo S/N de fecha tres (03) de abril del 2.013 (sic), expedido por Consorcio El Bosque, hemos recibido de: María José Sivira Alvarado (17.379.239); por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,oo), correspondiente a la vivienda n° D-2, pago efectuado con cheque n° 29932201, firma por el consorcio: María Petit. Todos estos recibos de pago anexados, junto a sus depósitos bancarios como aval, son valorados, especialmente por cuanto dimanan de la misma parte actora que avala el pago de la parte demandada, con relación a la negociación aquí demandada, y se acredita un pago hecho por la parte demandada, no controvertido de Bs. 217.400,00, en las fechas que se indican en cada uno de los mismos, analizando mas adelante la tempestividad de los mismos. Hecho tal comentario, quien suscribe determina efectivamente el pago de Bs. 217.400,00. • A los folios 76 al 89 de la 1era pieza riela copia fotostática simple del Documento de Parcelamiento del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha Seis (06) de Agosto del año 2.013, inscrito bajo el N° 9, Folio 49, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2.013. Tal documento es valorado por comportar un documento público negocial y del mismo se desprende el parcelamiento de los terrenos que comprende el Complejo Residencial Brisas de la Arboleda. Así mismo es de precisar que figura en el parcelamiento, la parcela D-02, la cual constituye, la parcela y vivienda objeto del contrato aquí discutido. INSPECCION JUDICIAL De conformidad con lo previsto en el artículo 472 del Código de Procedimiento Civil, promovió prueba de inspección judicial, la cual fue admitida por auto de fecha 30 de marzo de 2015, y riela su evacuación a los folios 282 al 284 de la 1era pieza, con fotografías a los folios 286 al 295, cuyos particulares son:…PRIMERO: Sí se encuentra construida o no, un inmueble constituido por una (01) vivienda tipo TOWN HOUSES, ubicado en el CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, distinguida con la letra “D” y numero “2”, cuya parcela de terreno tiene un área de superficie de CIEN METROS CUADRADOS (100 Mts2), y con linderos particulares, a saber: Norte: SEIS METROS CON SETENTA CENTÍMETROS (6,70 Mts) con Parcela C10; Sur: SEIS METROS CON SETENTA CENTÍMETROS (6,70 Mts ) con calle D; Este: QUINCE METROS ( 15 MTS) con Parcela D01; y Oeste: QUINCE METROS ( 15MTS) con Parcela D03 y le corresponde un porcentaje sobre los gastos comunes de 1,1847 % y, un área construcción de SETENTA Y SIETE METROS CUADRADOS (77 Mts2) (aprox.), distribuida en dos (2) Niveles: PLANTA BAJA: Una (01) sala, comedor y cocina, (01) Dormitorio, Un (01) Baño, escalera de acceso a la planta alta, Dos (02) Puestos de Estacionamiento, PLANTA ALTA: Dos (02) Dormitorios y Dos Salas de Baño, cuenta con un patio de TRECE METROS CUADRADOS (13 Mts2)…, dejándose constancia de lo siguiente: …Omissis… … En este estado el experto procedió a medir con una cinta métrica el ancho de seis metros con cincuenta y un centímetro (6.51) y de largo quince metros con treinta centímetros (15.30), lo que según calculó el experto da un total de area de terreno de (99.61 m2), noventa y nueve metros con sesenta y un centímetros cuadrados, el tribunal deja constancia que el inmueble se encuentra identificado con el N° D-2, y desde su exterior se evidencia una construcción tipo Town Houses. En este estado el experto designado procedió a efectuar la medición del área de construcción lo cual arrojo un total de ochenta y dos metros con noventa y seis centímetros (82,96). En este estado se deja constancia que en la planta baja se observó: un (01) ambiente para sala-comedor-cocina, una (01) habitación y medio baño (sin ducha), dejando constancia que en el área de sala-comedor-cocina solo se evidencia punto de desagüe, para lavaplatos y accesorios eléctricos, tablero de electricidad y ventana panorámica de aluminio con vidrio ahumado y sus protectores y el piso en obra gris, el medio baño con cerámicas piezas y accesorios sanitarios y eléctricos, escalera en obra gris sin pasamano. En la planta alta dos (2) habitaciones dos (2) salas de baño, puertas de madera entamborada, ventanas de aluminio con vidrio ahumado con sus protectores, el techo, en ambos cuartos de machimbrado, curado, sin sellador ni tinta, y en el área escalera baño techo de platabanda, no se observo bombillos ni lámparas, piso en obra gris, y baños con cerámicas piezas sanitarias y eléctricas. Se constato el suministro de agua en lavamanos y pocetas, paredes pintadas en color beige, hacia la parte trasera del inmueble se evidencia el área de lavado, y no se observa división hacia el inmueble identificado con el D-3, también se evidenció y tubería y conexión para calentador (sic)…” La presente inspección judicial es valorada, en base al artículo 472 del Código de Procedimiento Civil. Luego de su lectura, quien suscribe observa, que se deja constancia del inmueble ofrecido en venta a la compradora. Es de acotar, que tal inspección judicial fue realizada en fecha 7/5/2015, fecha muy posterior a la fecha en la que según el contrato, debía estar construido ya el inmueble a vender. Siendo así, tal inspección no aporta elemento alguno que enriquezca el tema a decidir, sino sólo que el inmueble objeto de la presente controversia, está construido ya. PRUEBA DE INFORMES. Promovió la parte actora prueba de informes, conforme al artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, por lo que solicita se oficie al Banco Mercantil, en su Agencia ubicada en la Avenida Libertador frente a la Gobernación del estado Yaracuy, informe al Tribunal en este escrito, a saber: PRIMERO: Sí desde el día dos (2) de febrero del 2.011 hasta la presente fecha, existió o se encuentra en curso, alguna solicitud de crédito hipotecario ante esa entidad bancaria por parte de la ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO N° V- 17.379.239, correspondiente a la compra-venta de un (01) TOWN HOUSES, distinguido con la letra “D” y número 02 del CONJUNTO RESIDENCIAL BRISAS LA ARBOLEDA, y, de ser así el estado en que se encuentra y la fecha de su petición. En fecha 30 de marzo de 2015, cursante al folio 245 de la 1era pieza, se libra oficio N° 163 dirigido a la Superintendencia de las Instituciones del Sector Bancario (SUDEBAN), ratificado en fecha 25 de mayo de 2015 según oficio N° 287. En fecha 01 de junio de 2015 (Folio 311 pza. 01), se consignó a los autos, comunicación fechada en la ciudad de Caracas el día 27/05/2015 y suscrita por la ciudadana Reina Rivas Mora, firma autzda. (III-168) Unidad Banca Hipotecaria de Mercantil Banco Universal, en la cual manifiesta lo siguiente: …Omissis… “…Al respecto esta institución bancaria hace de su conocimiento que en nuestro sistema no tenemos registros de alguna solicitud de crédito hipotecario, efectuada por la precitada ciudadana en la fecha comprendida entre el 02 de febrero de 2011 hasta la presente fecha…” (sic) La anterior prueba de informes, con su debida respuesta de la institución bancaria requerida, es valorada plenamente; siendo así, se desprende de la misma que la institución bancaria Banco Mercantil informa que la demandada ciudadana María Sivira, no solicitó crédito hipotecario alguno, motivo por el cual, no cabe duda ya de tal hecho. En otro orden de ideas, consta a los folios 173 al 185 (Pieza 1), escrito de pruebas consignado por el apoderado judicial de la parte demandada abogado Harold Contreras Alviarez, promoviendo lo siguiente: DOCUMENTALES: • A los folios 186 al 189 de la 1era pieza consta copia de denuncia formulada por ante el Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda Región Yaracuy (antigua INAVI-Yaracuy) a cargo en aquel momento de la Directora Ministerial Ing. Elisa Pagliari, fechada en San Felipe, 08 de Noviembre del 2.012, promovida con el fin de que se demuestre que no son ciertos los hechos invocados por los presuntos representantes de la demandante Consorcio El Bosque para demandar una resolución de contrato, no estaba construido el inmueble, no estaba terminado el conjunto residencial y no estaba en aquella fecha documento de parcelamiento alguno sobre el inmueble. En vista que la mencionada denuncia fue elaborada y suscrita por su propio promovente, se considera oportuno plasmar que con respecto al principio de alteridad de la prueba, nadie puede fabricar prueba a su favor, conforme al referido principio y a la garantía constitucional del derecho a la defensa, pues al obrar de este modo, se impide claramente el control de la contraparte sobre la prueba. Cuando una de las partes concurre a juicio a declarar, es obvio entender que ésta sólo lo hará exponiendo los alegatos que crea le son convenientes a su causa; por lo tanto, la confesión de una de las partes a su favor, no puede ser tomada en cuenta en juicio, en razón del principio de alteridad que rige en materia de pruebas, dado que nadie puede fabricarse un medio probatorio para sí mismo, de manera posterior e intencional a los hechos debatidos en el proceso, sin la posibilidad de un control por la otra parte y sin ningún tipo de autenticidad. De lo anterior se evidencia que no es viable que una de las partes se sirva de un elemento probatorio fabricado por ella misma; tal como ocurre en el caso de autos con la prueba que cursa a los folios 186 al 189 en la pieza N° 1, en razón de que la misma está suscrita solo por la demandada, a los fines de dejar constancia de denuncia interpuesta, sin que medie algún elemento probatorio de su tramitación; por tanto se desecha la misma. • Al folio 190 de la 1era pieza copia de imposible lectura correspondiente a depósito No. 014111071770031 realizado en el Banco Mercantil, por tanto se desecha el mismo. • Merito de autos en cuanto a las documentales insertas a los folios del 59 al 74 de la 1era pieza, las cuales ya fueron ut supra valoradas. • A los folios 191 al 220 riela registro fotográfico, el cual no puede ser valorado, pues no proviene de una inspección judicial, ni hubo sobre tal registro fotográfico ningún control de la contraparte; así como tampoco certeza del lugar y su proveniencia. • A los folios 221 al 224 de la 1era pieza copia de documento privado contentivo de CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, suscrito en San Felipe del estado Yaracuy, en fecha dos (2) de febrero del 2.011, celebrado entre CONSORCIO EL BOSQUE, representado por sus Administradores, ciudadanos ENRIQUE JOSE RIVERO VARNIQUE y GUILLERMO MENDOZA MENDOZA, en su carácter de LA PROMOTORA, por una parte y por la otra, MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO, quien a los efectos de ese contrato se denomina EL COMPRADOR. Sobre tal instrumento, el mismo, en su integridad no es discutido, y al ser el instrumento fundamental del presente juicio será valorado en la parte motiva de la sentencia, tal como se indico ut supra. • A los folios 225 al 241 de la 1era pieza consta copia fotostática simple del documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Publico del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha Seis (06) de Agosto del año 2.013, inscrito bajo el N° 9, Folio 49, Tomo 18 del protocolo de transcripción del año 2.013; donde se encuentra especificado el inmueble objeto de la negociación pactada, también consta las determinaciones, medidas y especificaciones de otros inmuebles que fueron vendidos a terceros en las llamadas Notas Marginales. Tal documento fue valorado antes, verificándose que el mismo era el parcelamiento de los terrenos que comprende el Complejo Residencial Brisas de la Arboleda. Así mismo es de precisar que figura el parcelamiento D-02, el cual constituye, la vivienda objeto del contrato aquí discutido. • Al folio 242 de la 1era Pieza riela copia fotostática simple de autorización que otorga presuntamente el Consorcio El Bosque a la ciudadana Celsa Guedez C.I. 7.552.454 como propietaria de la casa No. B-19, ubicada en la calle 2, donde manifiestan algunas condiciones que deben de tener los propietarios hasta que se realice la protocolización de los documentos de propiedad. Documental esta que al ser revisada se constata que no contiene la firma de ningún representante del referido Consorcio el Bosque, por tanto no cumple con lo pautado en el artículo 1368 del Código Civil. INFORMES: • Solicitó prueba de informes de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil de la siguiente manera: 1. Ipostel Yaracuy con el objeto de que informe si fue ordenado algún tipo de telegrama dirigido a la ciudadana María Jose Sivira Alvarado a la siguiente dirección: la avenida libertador entre calles 34 y 35, No. 34-34, Urbanización Juventud, en San Felipe, Estado Yaracuy, librándose en fecha 30 de marzo de 2015 libra oficio N° 164 dirigido al Instituto Portal Telegráfico de Venezuela (IPOSTEL) de San Felipe estado Yaracuy. En fecha 07 de mayo de 2015 (Folios 279 al 281 pza. 01), se agregó a los autos, comunicación fechada en la ciudad de San Felipe el día 06/05/2015 y suscrita por la ciudadana T.S.U. Leida Osorio, Coord. Servicios Especiales y Telegrafía Entidad Yaracuy, en la cual manifiesta lo siguiente: “…esta Entidad hasta la fecha no ha recibido ningún telegrama dirigido a la misma. La ciudadana María José Sivira Alvarado se ha dirigido en varias oportunidades a nuestra oficina solicitando información de algún telegrama dirigido a su persona, trajo consigo misma fotocopia del oficio N.-164 sin el sello de nuestra oficina y sin la firma de las oficinistas postal telegráfica que estuviese presente ese dia, además tiene en su celular una foto del expediente con el sello de nuestra oficina de fecha 09-04-2015 sin las firmas de las mismas, aptitud que a nuestro parecer es bastante sospechosa…”(sic) De tal prueba de informes se extrae sin lugar a dudas que la parte demandante, Consorcio El Bosque, no ha remitido comunicación alguna a la ciudadana demandada por esta vía. 2. Al Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, para que informe a este Tribunal: 1.- Si existe un documento de Parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda donde se encuentra señalado, especificado y ubicado el inmueble D-2, también consta las determinaciones, medidas y especificaciones de otros inmuebles que fueron a vendidos a terceros de los cuales consta sus especificaciones en las llamadas Notas Marginales, 2.- que informe si el documento de marras se encuentra inscrito bajo el No. 9, folio 49 del Tomo 18 del protocolo de transcripción del presente año, fecha 06 de Agosto del 2.013. 3.- Que informe a este tribunal la fecha que tiene de expedición y vigencia la solvencia municipal que se acompaña para el registro de dicho documento, 4.- Que informe a este Tribunal la fecha que tiene el permiso de habitabilidad que se acompaña en el documento que se encuentra acompañado a este escrito. 5.- que informe a este tribunal si fue presentado para su revisión o protocolización del documento definitivo de compra venta entre Consorcio El Bosque y Maria Jose Sivira Alvarado desde las fecha 30-06-2.012, 6.- Igualmente que este despacho Registral informe al tribunal si fueron realizadas las ventas directas es decir sin crédito hipotecario alguno a las siguiente personas: Rafael Alfredo puertas mogollón, adquirió (2014-497) la parcela y town house b-01; la ciudadana Antonella Riccioli adquirió (2014-490) la parcela y town house b-28; el ciudadano Jean Riccioli y Rosangelly Carolina Reverón de Riccioli la parcela adquirió (2014-494) la parcela y town house a-18; la ciudadana Mirella Mendoza Mendoza adquirió (2014-1169) la parcela y town house b-16; la ciudadana Dinanyella Cabello López adquirió (2014-1176) la parcela y town house a-13; la ciudadana Anabeth Teresa Marcano Prado adquirió (2014-1171) la parcela y town house b-04; el ciudadano Rafael Ángel Pérez Padilla adquirió (2014-1172) la parcela y town house b-15; la ciudadana Claudia Patricia Guzmán Ayala adquirió (2014-1175) la parcela y town house a-14; el ciudadano Carlos Eduardo Strazzeri Riccioli adquirió (2014-571) la parcela town house c.14; el ciudadano Jose Miguel Tapia González (2015-570) adquirió la parcela y town house b-1; la ciudadana Anabeth Teresa Marcano Prado adquirió (2015-572) la parcela y town house b-03. Y pido también al Registro que informe si Consorcio El Bosque a vendido por documento protocolizado alguno a la ciudadana Celsa Guedez C.I 7.552.454 la parcela y town house No. B-19. En fecha 30 de marzo de 2015 se libra oficio N° 165 dirigido al Registrador Público de los Municipios de San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy. En fecha 23 de abril de 2015 cursante a los folios 264 al 266 pza. 01, se ordenó agregar a los autos, comunicación fechada en la ciudad de San Felipe el día 20/04/2015 y suscrita por la abogada Elsy L. Silva G., Registradora Pública de los Municipios de San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en la cual manifiesta lo siguiente: “… procedo a responder los particulares señalados en el oficio antes indicado: 1.- Existe documento de parcelamiento del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, propiedad del Consorcio El Bosque, en el mismo se encuentra efectivamente señalada y especificada la Parcela D-02, con sus respectivas medidas, linderos y porcentaje sobre los gastos comunes, así como de las otras 69 parcelas que conforman dicho conjunto residencial, es decir, 70 parcelas de las cuales 63 están bajo la hipoteca convencional de primer grado a favor del Banco Mercantil… Omissis… 2.- El referido documento de Parcelamiento se encuentra inserto bajo el numero 9, Tomo 18, Folio 49, Protocolo de Transcripción del año 2013, de fecha 06/08/2013. 3.- La Solvencia municipal se encuentra en el cuaderno de comprobantes bajo el numero 6881 con fecha de expedición 11/04/2013 y fecha de vencimiento 31/12/2013. 4.- Los permisos de habitabilidad se encuentran anexados al cuaderno de comprobantes bajo los números: 6886: Informe de Habitabilidad expedido por la Dirección de Ingeniería y Desarrollo de la Alcaldía del Municipio Independencia. 6888: Permiso de habitabilidad expedido por el Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy de fecha 21/12/2012 con vigencia de 1 año. 6889: Conformidad Sanitaria de Habitabilidad N° 014 expedido por PROSALUD, Coordinación Estadal de Gestión de Riesgo Ambiental, de fecha 27/12/2012. 5.- Hasta la fecha de elaboración del presente informe, NO se ha presentado para revisión o protocolización documento de venta entre el Consocio El Bosque y la ciudadana Mara José Sivira Alvarado…” (sic). 3. Al Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Región Yaracuy (antiguo INAVI-Yaracuy) dirigido a la dirección ministerial de dicho despacho para que informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil si se encuentra formulada algún tipo de denuncia por parte de la ciudadana María José Sivira y su cónyuge ciudadano Richard Eduardo Arteaga Seijas, contra quien es dirigida la correspondiente denuncia, la fecha de la misma, el estado en que se encontraba la obra en ejecución del inmueble parcela y Town House D-02, así como el resto de viviendas del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda. En fecha 30 de marzo de 2015 se libra oficio N° 166 dirigido al Ministerio del Poder Popular para Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Región Yaracuy (antiguo INAVI-Yaracuy). En fecha 22 de mayo de 2015 (Folios 304 y 305 pza. 01), se ordenó agregar a los autos, comunicación fechada en la ciudad de San Felipe el día 20/05/2015 y suscrita por la Ing. Msc. Elisa Pagliari Centeno, Directora Ministerial para el Ecosocialismo, Hábitat y Vivienda, Región del estado Yaracuy, en la cual manifiesta lo siguiente: “…Al respecto cumplo con el deber de informarle que en fecha 09 de Septiembre de 2012, fue consignado por ante esta Dirección Ministerial Denuncia expuesta por la ciudadana María José Sivira Alvarado, ya identificada, a los fines de que se atendiera una problemática planteada en el Conjunto Residencial Brisas la Arboleda Ubicada en la Avenida Intercomunal San Felipe – Cocorote, diagonal a la Polar, entre urbanizaciones La Rosaleda y Los Mangos, por lo que esta Dirección atendiendo a la urgencia del caso procedió a llevar a cabo inspección tecnicaen (sic) el lugar donde se encontraba ubicado dicho Conjunto Residencialen (sic) fechas 14 y 15/ 11/2012, con el debido acompañamiento de funcionarios adscritos al departamento de Consultoría Jurídica, resultando infructuosa dicha inspección en virtud de que no fue permitido el acceso a las instalaciones del conjunto, postergando de esa manera para el día 06/12/2012 una nueva visita, donde (sic) se considero que de acuerdo con el avance de la vivienda señalada y las condiciones en las cuales se encontraba la misma, un máximo de una semana para su total ejecución, dejándose acentuado en dicho informe que la habitabilidad efectiva de la vivienda dependería de la culminación de las obras de urbanismo relacionadas con Acueducto, cloacas, electrificación y viabilidad, obras que requerirían de un cronograma de ejecución a explicar por parte de la constructora…” 4. A la Alcaldía del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, Dirección Municipal correspondiente de dicho despacho municipal, para que informe a este tribunal de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, la fecha en que fue otorgado el permiso de habitabilidad para las parcelas y Town House del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, si la misma fue otorgada por etapas y en especial la fecha del permiso de habitabilidad de la vivienda D-2. De igual manera informe la fecha en que fue otorgada la solvencia municipal al contribuyente Consorcio El Bosque (RIF J-29614769-8. En fecha 30 de marzo de 2015 se libra oficio N° 167 dirigido al abogado José Mujica Alcalde del Municipio Independencia del estado Yaracuy. En fecha 22 de mayo de 2015 (Folios del 297 al 303 pza. 01), se ordenó agregar a los autos, comunicación fechada en Independencia el día 20/05/2015 y suscrita por la Abg. Marianela Rodríguez Pineda, Sindica Procuradora Municipal, con el cual anexa oficios internos, los cuales manifiestan lo siguiente: …Omissis… “… … Informe de Habitabilidad fechado 23 de enero de 2013 (Folios 300 y 301 de la 1era Pieza)…… El permiso de habitabilidad para las parcelas y Town House del Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, fechado: 21 de Diciembre del año 2012…” (Folio 302 de la 1era Pieza)…Omissis… “…Se les otorgo las solvencias con fecha de emisión 28/01/2015, asignada bajo el N° 45355, 45357, 45358, 45359, con fecha de entrega 28-01-2015. (Habilitada)…” (Destacado de este Tribunal Superior) Estas pruebas de informes promovidas por la parte demandada, son un medio de prueba, que aun siendo un medio autónomo, ingresa a los autos por escrito; el contenido se aprecia por la sana crítica, y el hecho informado va a verse contradicho o apoyado por las otras pruebas de la causa, pero como estas probanzas pueden no solucionar el problema de la información errada, ella puede ser en concreto “impugnada”; por ello tenemos que, la información requerida judicialmente a las personas jurídicas, partes o terceros, bien sea de documentos, archivos, papeles o libros, tiene como soporte ese cúmulo de documentos que han permitido una síntesis, que es la que se transmite al tribunal, conforme a la petición realizada, la cual vale destacar, es uno de los medios pruebas legales, previstos en nuestro ordenamiento adjetivo civil, por lo que, si el aporte de datos o el resultado de la información solicitada, se basa en instrumentos inexistentes, o se falsifica, o erradamente se transcriben datos que no concuerdan con los contenidos en la fuente de información, el mismo podría ser impugnado por la parte que se siente afectada, y tal impugnación deberá ser tramitada por el procedimiento previsto en el artículo 607 del Código de Procedimiento Civil, que es aplicable para demostrar el error o fraude del hecho informado, pues, la ley no prevé un procedimiento específico para la impugnación del contenido o resultado de la prueba de informes, siendo que, tal impugnación está destinada a enervar la eficacia probatoria de la prueba de informes, pues ésta (la impugnación) va dirigida a demostrar la falsedad, inexactitud o ilegalidad del medio de prueba en referencia. En consecuencia, visto que luego de la consignación de las pruebas de informe en el presente juicio, la parte actora no impugnó las mismas, inexorablemente debe conducir a atribuirle pleno mérito probatorio a las mismas sobre lo informado en su contenido y así se establece. TESTIGOS: Promueve la declaración de los testigos ciudadanos Eleannys del Carmen López Juárez, Juan Carlos Giménez Belgoderi, Jessica Camacho y Celsa Guedez, quienes fueron presentados así: • A los folios 268 y 269 de la 1era Pieza riela declaración de la ciudadana ELEANNYS DEL CARMEN LÓPEZ JUÁREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.592.164, domiciliada en la Urbanización El Valle, calle 6-609, Independencia Yaracuy: PRIMERO: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Maria José Sivira, CONTESTO: Si la conozco; SEGUNDO: Diga la testigo si Consorcio el Bosque recibió pagas después de la fecha 30 de junio de la ciudadana María José Sivira, CONTESTO: Si recibió; TERCERO: Diga la testigo en que fecha se debía registrar la venta de la casa que estaba comprando María José Sivira. CONTESTO: Son seis (6) meses después de protocolizar el documento. CUARTO: Diga la testigo si para la fecha 30 de junio de 2012, se encontraba construido y terminado la vivienda que está comprando la señora María José Sivira. CONTESTO: Terminada no estaba. QUINTO: Diga la testigo si le fueron exigidos algunos documentos o recaudos a la señora Sivira para el registro de la venta que le hacía Consorcio El Bosque. CONTESTO: No; SEXTO: Diga la testigo si le fueron exigidos montos de dinero a señora Sivira para efectuar el pago de los gastos de registro del Inmueble que le vendía por Consorcio el Bosque. CONTESTO: Creo que no. SEPTIMO: Diga la testigo si le fue notificado por telegrama a la señora Sivira la fecha de la firma de la venta de la casa por el Consorcio El Bosque. CONTESTO: No, nunca le notificaron nada; OCTAVO: Diga la testigo si la casa que construía el Consorcio el Bosque debía estar lista y terminada para la firma del documento en el Registro para la fecha 30 de junio de 2012. CONTESTO: Se supone que el Consorcio El Bosque tenía que entregarle la casa terminada para el 2012, obviamente no le hicieron la entrega de la misma. NOVENO: Diga la testigo porque le consta lo declarado. CONTESTO: Si porque primeramente somos vecinas, muchas veces mi esposo y yo la llevamos hasta donde estaba ubicado el Consorcio El Bosque, ya que su esposo es militar y nunca está en Yaracuy, y en varias ocasiones la acompañamos hasta allá. Seguidamente el apoderado judicial de la parte actora procede a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo por el amplio supuesto conocimiento que tiene de la vivienda que pensaba adquirir la ciudadana María José Sivira de Consorcio el Bosque, donde se encuentra ubicada la misma, dirección exacta. CONTESTO: Dirección exacta no la se, si se que queda diagonal a la Polar, no sé cómo se llama esa avenida, ya esa es la recta de Apolonio; SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si por sus dichos y amplio conocimiento que tiene de la relación contractual entre el Consorcio el Bosque y María Sivira, tuvo alguna oportunidad de leer en detalle el contrato suscrito entre ellos. CONTESTO: Si lo leí, pero fue hace mucho tiempo Ya no recuerdo, si me pregunta algo sobre el contrato no lo voy a saber responder, eso fue hace muchos años; TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo en cuantas oportunidades visito la vivienda opcionada entre Consorcio el Bosque y María José Sivira. CONTESTO: Una sola vez; CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo señale la dirección exacta donde tiene ubicada sus residencia. CONTESTO: En el Valle en la calle 6, diagonal a mi casa; QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo la dirección exacta donde tiene ubicada su residencia la señora María Sivira. CONTESTO: También en el Valle, en la calle 6, diagonal a mi casa; SEXTA REPREGUNTA: Diga la testigo cuántos años tiene según sus dichos de vecina de la ciudadana María Sivira. CONTESTO: Tres (3) años; SEPTIMA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta la fecha en que supuestamente debía registrar el documento de compra venta de la vivienda la ciudadana María José Sivira y Consorcio El Bosque. CONTESTO: Según el contrato debía entregar su casa en junio de 2012, y tengo entendido que son seis (6) meses luego de haber finalizado la vivienda; OCTAVA REPREGUNTA: Diga la testigo como tiene entendido que son seis (6) mese el tiempo por ella señalado. CONTESTO: porque en una oportunidad María José me lo comentó; NOVENA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que la vivienda no se encontraba construida para la fecha de cumplimiento de Consorcio El Bosque. CONTESTO: ella vive alquilada igual que yo, si le hubieran entregado la casa ella se hubiese mudado; DECIMA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que la vivienda opcionada entre el Consorcio El Bosque y María Sivira no se encontraba construida para la fecha por ella señalada. CONTESTO: esa no es la misma pregunta, ella vive alquilada, no le han entregado su casa vive alquilada; DECIMA PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que al ciudadana María José Sivira, no le fueron exigidos, documento o recaudos, así como montos en dinero para efectuar el pago de los gatos de Registro de Vivienda. CONTESTO: me consta porque sencillamente no hubo finalización de contrato, por lo tanto no le exigieron los recaudos requeridos; DECIMA SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que Consorcio el Bosque nunca le notifico por telegrama a la ciudadana María José Sivira de la firma del documento. CONTESTO: porque María también me lo comento que nunca le había hecho ningún tipo de comunicación; DECIMA TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo según sus dichos si tiene amistad con la ciudadana María José Sivira. CONTESTO: No simplemente somos vecina, nos conocemos hace tres (3) años. Es todo. • A los folios 270 y 2271 de la 1era Pieza riela declaración del ciudadano JUAN CARLOS GIMENEZ BELGODERIN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 14.709.925, domiciliado en la Urbanización El Valle, calle 6-609, Independencia Yaracuy: …PRIMERO: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora Maria José Sivira, CONTESTO: Si; SEGUNDO: Diga el testigo si Consorcio el Bosque recibió pagas después de la fecha 30 de junio de la ciudadana María José Sivira, CONTESTO: Si; TERCERO: Diga el testigo en qué fecha se debía registrar la venta de la casa que estaba comprando María José Sivira. CONTESTO: En el año 2012, pero no recuerdo la fecha. CUARTO: Diga el testigo si para la fecha 30 de junio de 2012, se encontraba construido y terminado la vivienda que está comprando la señora María José Sivira. CONTESTO: No. QUINTO: Diga el testigo si le fueron exigidos algunos documentos o recaudos a la señora Sivira para el registro de la venta que le hacía Consorcio El Bosque. CONTESTO: No; SEXTO: Diga el testigo si le fueron exigidos montos en dinero a señora Sivira para efectuar el pago de los gastos de registro del Inmueble que le vendía por Consorcio el Bosque. CONTESTO: no, no se lo han entregado. SEPTIMO: Diga el testigo si le fue notificado por telegrama a la señora Sivira la fecha de la firma de la venta de la casa por el Consorcio El Bosque. CONTESTO: No.; OCTAVO: Diga el testigo si la casa que construía el Consorcio el Bosque debía estar lista y terminada para la firma del documento en el Registro para la fecha 30 de junio de 2012. CONTESTO: Si; NOVENO: Diga el testigo porque le consta lo declarado. CONTESTO: Si porque la señora nos echaba los cuentos nos decía que no le entregaron la vivienda en la fecha indicada. Seguidamente el apoderado judicial de la parte actora procede a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo por el amplio supuesto conocimiento que tiene de la vivienda que pensaba adquirir la ciudadana María José Sivira de Consorcio el Bosque, donde se encuentra ubicada la misma, dirección exacta. CONTESTO: Avenida recta de Apolonio, diagonal a la Polar.; SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo si por sus dichos y amplio conocimiento que tiene de la relación contractual entre el Consorcio el Bosque y María Sivira, tuvo alguna oportunidad de leer en detalle el contrato suscrito entre ellos. CONTESTO: NO.; TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo en cuantas oportunidades visito la vivienda opcionada entre Consorcio el Bosque y María José Sivira. CONTESTO: Ninguna.; CUARTA REPREGUNTA: Diga el testigo como le consta la fecha en que supuesta mente (sic) debía registrar el documento de compra venta de la vivienda de la ciudadana María José Sivira y Consorcio el Bosque. CONTESTO: Según el contrato establecido.; QUINTA REPREGUNTA: Diga el testigo como le consta que la vivienda no se encontraba construida para la fecha del cumplimiento de Consorcio El Bosque. CONTESTO: No se encontraba construida, no tenia habitabilidad.; SEXTA REPREGUNTA: Diga el testigo como le consta que la vivienda no tenía habitabilidad. CONTESTO: no hicieron entrega en la fecha establecida.; SEPTIMA PRIMERA REPREGUNTA (sic): Diga el testigo como le consta que la ciudadana María José Sivira, no le fueron exigidos documento o recaudos, así como montos en dinero para efectuar el pago de los gastos de Registro de la Vivienda. CONTESTO: no le fueron exigidos.; OCTAVA SEGUNDA REPREGUNTA (sic): Diga el testigo como le consta que la ciudadana María José Sivira, no le fueron exigidos documento o recaudos, así como montos en dinero para efectuar el pago de los gastos de Registro de la Vivienda. CONTESTO: ahorita respondi esa misma porque.; NOVENA TERCERA REPREGUNTA (Sic): Diga el testigo visto que señalo que Consorcio El Bosque nunca le exigió a la ciudadana María José Sivira recaudos o documentos, así como montos en dinero para efectuar el pago de Registro de la Vivienda, como le consta que eso fue así. CONTESTO: Bueno según lo dicho por ella; DECIMA REPREGUNTA: Diga el testigo como le consta que Consorcio El Bosque nunca le notifico por telegrama a la ciudadana María José Sivira de la Firma del documento. CONTESTO: no me consta.; DECIMA PRIMERA REPREGUNTA: Diga el testigo, desde hace cuanto tiempo conoce a la ciudadana María José Sivira. CONTESTO: Aproximadamente hace como tres (3) años.; DECIMA SEGUNDA REPREGUNTA: Diga el testigo cual es sus dirección exacta de su residencia. CONTESTO: Urbanización el Valle, calle 6, casa N° 9.- DECIMA TERCERA REPREGUNTA: Diga el testigo que tipo de relación lo une a la ciudadana Eleannys del Carmen López Juárez. CONTESTO: Es mi esposa. Es todo. • Rindió declaración la ciudadana JESSICA FIDEIR CAMACHO PIARRULLI, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 16.950.924, domiciliada en la avenida 11 con calle 15, casa N° 14-35 San Felipe, Yaracuy: …PRIMERO: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la señora María José Sivira, CONTESTO: Si.; SEGUNDO: Diga la testigo si Consorcio el Bosque recibió pagas después de la fecha 30 de junio de la ciudadana María José Sivira, CONTESTO: Si.; TERCERO: Diga la testigo en qué fecha se debía registrar la venta de la casa que estaba comprando María José Sivira. CONTESTO: El dia 30 de junio de 2012.- CUARTO: Diga la testigo si para la fecha 30 de junio de 2012, se encontraba construido y terminado la vivienda que está comprando la señora María José Sivira. CONTESTO: No. QUINTO: Diga la testigo si le fueron exigidos algunos documentos o recaudos a la señora Sivira para el registro de la venta que le hacía Consorcio El Bosque. CONTESTO: No.- SEXTO: Diga la testigo si le fueron exigidos montos en dinero a señora Sivira para efectuar el pago de los gastos de registro del Inmueble que le vendía por Consorcio el Bosque. CONTESTO: No.- SEPTIMO: Diga la testigo si le fue notificado por telegrama a la señora Sivira la fecha de la firma de la venta de la casa por el Consorcio El Bosque. CONTESTO: No.- OCTAVO: Diga la testigo si la casa que construía el Consorcio el Bosque debía estar lista y terminada para la firma del documento en el Registro para la fecha 30 de junio de 2012. CONTESTO: Debió estar lista, pero no estaba.-. NOVENO: Diga la testigo porque le consta lo declarado. CONTESTO: Porque conozco a María José. Seguidamente el apoderado judicial de la parte actora procede a repreguntar a la testigo de la siguiente manera: PRIMERA REPREGUNTA: Diga la testigo por el amplio supuesto conocimiento que tiene de la vivienda que pensaba adquirir la ciudadana María José Sivira de Consorcio el Bosque, donde se encuentra ubicada la misma, dirección exacta. CONTESTO: Urbanización la Arboleda DII.; SEGUNDA REPREGUNTA: Diga la testigo si por sus dichos y amplio conocimiento que tiene de la relación contractual entre el Consorcio el Bosque y María Sivira, tuvo alguna oportunidad de leer en detalle el contrato suscrito entre ellos. CONTESTO: No.; TERCERA REPREGUNTA: Diga la testigo en cuantas oportunidades visito la vivienda opcionada entre Consorcio el Bosque y María José Sivira. CONTESTO: No la he visitado.; CUARTA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta la fecha en que supuestamente debía registrar el documento de compra venta de la vivienda la ciudadana María José Sivira y Consorcio El Bosque. CONTESTO: tengo entendido que la fecha de entrega era enero 2012, posterior as los estipulados ella me comento junio de 2012. QUINTA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que la vivienda no se encontraba construida para la fecha de cumplimiento de Consorcio El Bosque. CONTESTO: Porque ella me comento que a la fecha o se hizo entrega, que no estaba terminada la casa, por no tener los permisos de habitabilidad; SEXTA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que al ciudadana María José Sivira, no le fueron exigidos documento o recaudos, así como montos en dinero para efectuar el pago de los gastos de Registro de la Vivienda. CONTESTO: Porque la vivienda no estaba terminada; SEPTIMA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que al ciudadana María José Sivira, no le fueron exigidos documento o recaudos, así como montos en dinero para efectuar el pago de los gastos de Registro de la Vivienda. CONTESTO: otra vez, esa no fue la anterior; OCTAVA REPREGUNTA: Diga la testigo que según sus dichos señalo que le consta que Consorcio el Bosque nunca le exigió recaudos o documentos, así como montos en dinero para efectuar el pago de los gastos de Registro de la Vivienda al ciudadana María José Sivira, en consecuencia como le consta a la testigo que eso fue así. CONTESTO: Si la vivienda no estaba terminada, nunca concretaron eso.; NOVENA REPREGUNTA: Diga la testigo como le consta que Consorcio el Bosque nunca le notifico por telegrama a la ciudadana María José Sivira de la firma del documento. CONTESTO: porque María me dijo, nunca se concreto lo de la vivienda, por ende no hay notificación para el contrato.; DECIMA REPREGUNTA: Diga la testigo según sus dichos si tiene amistad con la ciudadana María José Sivira. CONTESTO: Si somos compañeras de trabajo. Es todo… Es válido e importante en este punto, traer a colación, para la valoración de estos testimonios, lo dispuesto en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual indica: “Para la apreciación de la prueba de testigo el juez examinara si las deposiciones de estos concuerda entre si y con las demás pruebas y estimara cuidadosamente los motivos de las declaraciones y con la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerzan y demás circunstancias, desechando en las sentencias la declaración del testigo inhábil, o del que apreciare no haber dicho la verdad, ya por la contradicciones en que hubiere incurrido, o ya por otro motivo, aunque no hubiese sido tachado expresándose el fundamento de tal determinación.” La regla de valoración contenida en esta norma y la particularidad de esta prueba es la libre apreciación del juez, la intervención de sus máximas de experiencia y la regla de la sana critica, es imprescindible que el (la) juez, al momento de analizar los testimonios verifique si existe algún interés en los testigos, relación entre sus dichos, fundamentos de los mismos, y sobre todo si los dichos del testigos puede concatenarlo con otras pruebas. Antes de analizar las testimoniales rendidas es forzoso para quien suscribe establecer lo que se conoce en la esfera jurisdiccional como testigo referencial, de oídas o indirecto, el cual es aquel testigo que refiere lo que él escucho narrar a otra persona. De aquí que este testigo no ha presenciado ni le constan directamente los hechos a demostrarse, sino que ha presenciado o le consta lo que la otra persona dijo en relación con los hechos a demostrarse, razón por la cual es muy factible dudar de la fiabilidad de este tipo de testimonio. Ahora, después de evaluar los dichos de los testigos ut supra transcritos, es importante señalar que dichas declaraciones no son representativas o reconstructivas de hechos que lleven a la convicción del juez del hecho debatido, existen en ellas imprecisiones, aunado a que de sus declaraciones se deriva que fueron hechos comentados por la demandada de autos, es decir, no fueron percibidos por los testigos, así como la última testigo declara ser amiga de la demandada; por tanto, no le merecen fe tales dichos a quien suscribe. En consecuencia, las testimoniales evacuadas no aportan convicción sobre el caso debatido y forzosamente deben ser desechadas. Así se establece. En cuanto a la testimonial de la ciudadana CELSA GUEDEZ, nada tiene que señalar esta instancia superior, por cuanto se declaró desierto el acto de evacuación, tal como consta al folio 274 de la 1era pieza. VII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR El conocimiento de esta Alzada corresponde al recurso de apelación interpuesto en fecha 24 de septiembre de 2018, por el apoderado judicial de la parte demandada abogado Harold Contreras Álviarez, en contra de la sentencia dictada el 15 de marzo de 2018 por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que declaró con lugar la demanda de resolución de contrato de opción a compra venta seguido por el CONSORCIO MERCANTIL EL BOSQUE contra la ciudadana MARÍA JOSÉ SIVIRA, y sin lugar la reconvención por ella interpuesta por cumplimiento de dicho contrato. En estos términos, corresponde ahora estudiar si la decisión emitida por el juzgado de primer grado de jurisdicción es apegada a derecho, veamos. Se interpone demanda por resolución de un contrato de opción de compra venta (denominado así), en el cual, el consorcio demandante se comprometía u obligaba a vender un inmueble tipo vivienda allí descrito, a una ciudadana de nombre María Sivira Alvarado, y ella, se comprometía u obligaba a comprarlo. Tal demanda de resolución se encuentra motivada a que –la parte actora aduce- que la ciudadana compradora incumplió la obligación a que se sujetó mediante dicho contrato, la cual principalmente estaba constituía por el pago de una determinada suma de dinero a través de partes o cuotas en un momento determinado. En este sentido la parte demandante aduce que cumplió con las obligaciones por ella asumidas, esto es, construir la vivienda pactada denominada D-02, ubicada en el Conjunto Residencial Brisas de la Arboleda, con las características allí especificadas; pero que no ha podido cumplir con sus obligaciones relativas a la preparación del documento definitivo de venta por incumplimiento de la clausula octava, aunado a que vencido el plazo pactado en la clausula decima novena –del contrato objeto de controversia-, es decir, 6 meses contados a partir del 30/12/2011, cuyo plazo se verificó el 30/6/2012, la compradora hasta la presente fecha (de la interposición de la demanda) no ha cumplido con sus obligaciones, esto es el pago de la suma pactada. De igual modo, también incumplió sus obligaciones (la compradora) ya que no obtuvo el crédito hipotecario para pagar el saldo pendiente de la vivienda. Vista la demanda en estos términos, la parte demandada en su contestación, a la par de que rechazó la demanda, también lo hizo con la calificación del contrato objeto de la controversia, determinando que, el mismo, realmente fue un documento definitivo de venta, el cual cumple con todos los elementos formales de una venta y que así lo hace incluso cuando se le determina el carácter de compradora en el mismo instrumento fundamental de la demanda. Así mismo, argumentó que las cantidades de dinero que recibió el consorcio demandante hasta por la cantidad de Bs. 217.400,00 las reconoció y aceptó como pagadas, incluso fuera del lapso pactado, lo cual denotó una modificación bilateral de lo convenido inicialmente, acotando además que no es cierto que pagó la cantidad de Bs. 197.400,00 sino que se pagó la cantidad de Bs. 217.400,00. Argumentó que es falso que la obligación de pagar el resto de lo adeudado era exclusivamente a través de un crédito hipotecario siendo posible también a través de un cheque de gerencia. Sigue argumentando la parte demandada en su contestación que la parte actora no hizo la debida notificación en el domicilio pactado para el pago del dinero restante, lo cual en definitiva hizo imposible la protocolización de un documento de venta definitivo, pero que no fue por su incumplimiento si no que fue por causa imputable a la demandante ya que, el documento de parcelamiento del urbanismo fue protocolizado el 6/8/2013, es decir, un (01) año y dos (02) meses después que se verificó a decir de la parte actora la fecha tope para firmarse el documento de venta, y la razón principal era que no estaba construido el inmueble, así como tampoco tenía cédula de habitabilidad y no tenía documento de parcelamiento, por lo que fue la parte actora quien incumplió el documento discutido, todo lo cual hizo imposible que para la fecha pactada, es decir, para el 30/6/2012 se traspasara definitivamente el inmueble. Sigue aduciendo la demandada que el incumplimiento de la parte demandante estuvo también en que, la fecha tope de finalización del inmueble era el 30/12/2011 y luego de 6 meses para promover su venta, es decir, el 30/6/2012, y que fue tal motivo el que realmente imposibilitó cumplir con las fechas pactadas para la protocolización y no lo aducido por la parte actora. En otro orden de ideas, la parte demandada propuso reconvención relativa al cumplimiento del contrato demandado denominado de opción a compra venta, reconvención ésta que será estudiada luego. EN CUANTO A LA DEMANDA PRINCIPAL DE RESOLUCION DE CONTRATO: Pasa quien suscribe a analizar la acción propuesta de resolución de contrato de opción de compra–venta interpuesta por el Consorcio “El Bosque” contra la ciudadana María Sivira Alvarado. Ya previamente, se realizó un esbozo de los argumentos esgrimidos en el libelo, así como su causa de pedir (resolución del contrato suscrito), no obstante, en aras a la exhaustividad de debe caracterizar los dictámenes judiciales con miras a la resolución de los conflictos intersubjetivo de las partes, veamos de nuevo. Esgrime el Consorcio Mercantil El Bosque C.A. que suscribió un contrato de opción a compra venta de un inmueble tipo vivienda con la demandada de autos, ciudadana María Sivira, contrato éste de opción de compra venta sobre un inmueble de su exclusiva propiedad, constituido por una casa tipo “Townhouses” con su respectivo terreno propio distinguida con la nomenclatura D-02 ubicada en el complejo residencial “Brisas La Arboleda”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy. Así mismo, que en el referido contrato se establecieron diversas clausulas, todas tendientes a que se celebrara una venta definitiva sobre el referido bien, la cual tendría un costo definitivo de Bs. 425.000,00; tal precio debía pagarse en dos tantas, una primera (inicial) de Bs. 207.600,00 destinadas exclusivamente a la construcción de la vivienda; tal pago a su vez estaba fraccionado, iniciándose tales tandas de pago con una “reserva” de Bs. 10.000 seguidos de unos pagos periódicos, los cuales tenían pautados sus respectivas fechas. Finalmente la suma restante, o lo que es lo mismo, Bs. 217.400, debía pagarse de forma íntegra y única al momento de la protocolización de la venta definitiva. A tales obligaciones de pago, la parte demandante esgrime su imposibilidad de cumplir con la suscripción de la venta definitiva, visto el incumplimiento de la parte demandada compradora, siendo que señala textualmente que “depositó –la compradora demandada- únicamente la suma por la cantidad de CIENTO NOVENTA Y SIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (BS.197.400,00) de manera espontánea dejando de pagar la cantidad de DIEZ MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (BS. 10.200,00), por tal concepto, incumpliendo con el pago de la totalidad del saldo de la inicial del modo pactado como pagos parciales … cuyo incumplimiento se convirtió en definitivo al vencimiento del plazo del contrato en fecha treinta (30) de junio de 2.012. Así mismo siguió indicando que … “ No solo …incumplió con el pago del saldo deudor del precio por la cantidad de DOSCIENTOS DIECISIETE MIL CUATROSCIENTOS BOLIVARES (217.400,00), toda vez, que vencido el plazo del contrato … el prenombrado COMPRADOR no solicitó crédito hipotecario alguno. Quien suscribe se permitió hacerlo de manera textual para que realmente quedara en evidencia el incumplimiento denunciado por la parte actora. Entiende quien suscribe entonces que, el incumplimiento alegado por la parte actora radica en tres vértices principales, a saber, que faltaron por pagar por concepto de inicial Bs. 10.200,00 que las cuotas no se pagaron como temporalmente estaban fijadas y que no se solicitó crédito hipotecario para pagar la cantidad restante; corresponde analizar entonces si en la realidad tal conducta se materializó y si tales hechos constituyen incumplimiento a la luz del contrato suscrito. A tales hechos puntuales de incumplimiento, la parte demandada se defiende esgrimiendo que… María José Sivira, pago de manera parcial y así le fue aceptada la cantidad de Doscientos Diecisiete Mil Cuatrocientos Bolívares Fuertes (Bs.F. 217.400) inclusive aceptación que ocurrió por parte de Consorcio El Bosque y así emitió recibos posteriores a la fecha termino inicialmente establecida. En base a lo anterior, y visto como quedó trabada la litis principal de este juicio (resolución de contrato), quedó en evidencia cómo la parte demandada asumió o enfrentó aquellos tres vértices principales del incumplimiento alegado, así tenemos que en cuanto al primero, se excepcionó en el pago completo de la suma inicialmente pactada, es decir, que rechaza que quedó a deber la suma de Bs. 10.200,00 sino que por el contrario los pagó, llegando a la suma de Bs. 217.400,00 en cuanto al segundo, relativo a que pagó a destiempo algunas de las cuotas pactadas, esgrimió que es cierto, pero que tal situación se debió a serios retrasos en la construcción de la vivienda y además que tales pagos fueron aceptados por el Consorcio El Bosque, pues los recibió conforme y emitió respectivos recibos de pago, debitando la suma de lo adeudado, y finalmente en cuanto al tercer vértice del incumplimiento, esto es, la solicitud del crédito hipotecario, especificó que no le era obligatorio pagar la segunda parte del precio de la vivienda de tal modo, si no que era su derecho cancelarlo, por ejemplo con un cheque de gerencia. Así quedó planteada la presente controversia. Entonces estudiemos escalonadamente el incumplimiento denunciado por la parte demandante. Vista la afirmación hecha por la demandada, acerca de que realmente la naturaleza del contrato suscrito es una venta –a plazos- de la vivienda, debe quien suscribe, en primer término y con prelación a cualquier otro asunto estudiar la naturaleza de éste, pues, aquello determinará lo demás. Veamos. Sobre este punto la Sala de Casación Civil en sentencia N° 116 de fecha 22 de marzo de 2013 estableció: “…Ahora bien, luego de realizar un estudio profundo y documentado sobre el asunto, esta Máxima Jurisdicción Civil, estimó pertinente retomar el criterio inveterado que se había abandonado y, por vía de consecuencia establecer que el mismo debe equipararse a la venta pura y simple, tomando en consideración que se produzca el cruce de consentimientos en los contratantes y siempre y cuando se encuentren presentes, claramente, en dicho contrato de opción de compra venta los requisitos del objeto y precio. Advierte la Sala que el sub iudice, se encuentra efectivamente en la situación tal y como la establecía la jurisprudencia que se retoma y que, se repite, consideró que cuando en un contrato de opción de compra-venta se encontraran presentes los elementos de consentimiento, precio y objeto, ello equivaldría a un contrato de venta, razón por la que debe valorarse el contrato de opción de compra venta en análisis, como una verdadera venta. Considera la Sala, que en el caso bajo estudio debió ser aplicado desde el inicio el criterio pacífico y reiterado, que consideraba la promesa bilateral de venta como venta, pues la presente demanda fue presentada el 4 de agosto de 2006, y admitida el 5 de octubre de 2006, folio 22 de la primera pieza del expediente. Quiere esto decir, que cuando el accionante demandó, estaba vigente el citado criterio de la Sala de Casación Civil. De esta forma, no podía aplicársele al caso bajo estudio el cambio jurisprudencial establecido en sentencia N°. 358 de fecha 9/7/09, caso Ada Preste contra Desarrollos 20699, C:A., pues no puede exigírsele al demandante que adecúe su pretensión procesal a un criterio futuro, que todavía no había sido establecido. Más bien la demanda fue cónsona con la doctrina vigente para ese momento. Por tal motivo, considera la Sala que al abandonarse el criterio del 9 de julio de 2009 para este caso concreto, no lesiona los intereses de los sujetos procesales ni la expectativa plausible, pues siempre sería aplicable al caso bajo estudio, la interpretación doctrinaria de la Sala anterior y que ahora se retoma. Ahora bien, siendo así y visto que la presente demanda fue recibida en fecha 10 de noviembre de 2014 y admitida por auto de fecha 12 de noviembre de 2014 (Folio 92 de la 1era pieza), es muy claro que en el presente caso debe aplicarse el criterio sostenido por la Sala de Casación Civil de fecha 22/03/2013, y debemos analizar entonces el contrato de opción de compra venta, como una verdadera venta. Por otra parte, tampoco constituye un hecho controvertido, la suscripción por ambas partes de dicho contrato de opción a compra venta, por el inmueble constituido por una casa tipo “Townhouses” con su respectivo terreno propio distinguida con la nomenclatura D-02 ubicada en el complejo residencial “Brisas la Arboleda”, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, así como tampoco, el texto de ninguna de sus clausulas, ni ninguna de la obligaciones a las cuales se sometieron ambas partes, ni el monto del precio de la vivienda (ni su inicial, ni el resto del pago). El pago de la suma pactada Se comprometió la parte demandada, ciudadana MARÍA SIVIRA, primeramente al pago programado de Bs. 207.600,00 por concepto de inicial, de los cuales la parte demandante sólo reconoce como efectivamente pagados Bs. 197.400, pero que la cantidad de Bs. 10.200,00 finales, no fueron pagados. Revisemos -nuevamente- cada pago por separado. • Recibo N° 331 de fecha Dos (02) de Diciembre del 2.010, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), Saldo deudor Bs.: 0,00, por concepto de Reserva de inmueble: BLA-D2 – registro de Reserva #53 (código cta. 158), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. Con sello húmedo Consorcio El Bosque RIF: J-29614769-8. (Folio 46) • Recibo N° 392 de fecha Dos (02) de Febrero del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), Saldo deudor Bs.: 375.000,00, por concepto de Gastos Administrativos N.I.C. 57 (código cta. 185) Giri #1 de 13 Giros (1/1 Inicial), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. Con sello húmedo Consorcio El Bosque RIF: J-29614769-8. (Folio 48) • Recibo N° 431 de fecha Primero (1°) de Marzo del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, Saldo deudor Bs.: 362.800,00, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), por concepto de Giro #2 de 13 Giros (1/8 Ordinario), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 50) • Recibo N° 485 de fecha cuatro (04) de Abril del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, Saldo deudor Bs.: 350.600,00, por la cantidad de DOCE MIL DOSCIENTOS BOLIVARES (Bs. 12.200,00), por concepto de Giro #3 de 13 Giros (2/8 Ordinario), elaborado por: Wendybell Machado. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 52) • Recibo N° 742 de fecha dieciséis (16) de Mayo del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, Saldo deudor Bs.: 323.600,00, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), por concepto de Giro #5 de 13 Giros (3/8 Ordinario), elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 54) • Recibo N° 743 de fecha nueve (09) de julio del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, Saldo deudor Bs.: 311.600,00, por la cantidad de DOCE MIL BOLIVARES (Bs. 12.000,00), por concepto de Giro #5 de 13 Giros (3/8 Ordinario), Abono Giro #6 de 13 Giros (4/8 Ordinario), elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 56) • Recibo N° 740 de fecha veintitrés (23) de agosto del 2.011, expedido por Consorcio El Bosque, Saldo deudor Bs.: 335.600,00, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), por concepto de Giro #4 de 13 Giros (1/4 Especial), elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 58) • Recibo N° 1127 de fecha diez (10) de julio del 2.012, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de CUATRO MIL BOLIVARES (Bs. 4.000,00), Saldo deudor Bs.: 307.600,00, por concepto de Giro #6 de 13 Giros (4/8 Ordinario), Abono Giro #7 de 13 Giros (2/4 Especial) elaborado por: Gaetano Sánchez. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 60) • Recibo N° 76 de fecha doce (12) de septiembre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), Saldo deudor Bs.: 302.600,00, por concepto de Giro #1 de 09 Giros (1/5 Ordinario), Abono Giro #2 de 09 Giros (1/3 Especial) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 62) • Recibo N° 90 de fecha veinticuatro (24) de octubre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), Saldo deudor Bs.: 292.600,00, por concepto de Giro #2 de 09 Giros (1/3 Especial), Abono Giro #3 de 09 Giros (2/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 65) • Recibo N° 94 de fecha treinta (30) de octubre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), Saldo deudor Bs.: 282.600,00, por concepto de Giro #3 de 09 Giros (2/5 Ordinario), Abono Giro #4 de 09 Giros (3/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 67) • Recibo N° 105 de fecha veintidós (22) de noviembre del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00), Saldo deudor Bs.: 262.600,00, por concepto de Giro #4 de 09 Giros (3/5 Ordinario), Abono Giro #5 de 09 Giros (2/3 Especial) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 69) • Recibo N° 129 de fecha veintidós (22) de enero del 2.014, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), Saldo deudor Bs.: 247.600,00, por concepto de Giro #5 de 09 Giros (2/3 Especial), Abono Giro #6 de 09 Giros (4/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 71) • Recibo N° 136 de fecha trece (13) de febrero del 2.014, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de DIEZ MIL BOLIVARES (Bs. 10.000,00), Saldo deudor Bs.: 237.600,00, por concepto de Giro #6 de 09 Giros (4/5 Ordinario), Abono Giro #7 de 09 Giros (5/5 Ordinario) elaborado por: Vanesa Ramos. SGI Gestión Inmobiliaria – Ventas. (Folio 73) • Recibo S/N de fecha tres (03) de abril del 2.013, expedido por Consorcio El Bosque, por la cantidad de QUINCE MIL BOLIVARES (Bs. 15.000,00), correspondiente a la vivienda n° D-2, pago efectuado con cheque n° 29932201, firma por el consorcio: María Petit. (Folio 75) Tales recibos de pago estrictamente descritos y que fueron valorados positivamente en la etapa probatoria, con ellos se evidencia efectivamente pagado por la parte demandada el monto de Bs. 217. 400,00 lo cual corresponde al monto de la inicial pactada; siendo así no es cierto lo estipulado por la parte actora, de que la parte demandada pagó sólo Bs. 197.400,00; sin embargo, se evidencia de dichos pagos, que a partir del depósito y recibo cursante a los folios 59 y 60 de la 1era pieza (10/07/2012), los pagos fueron realizados de forma extemporánea por tardía, siendo realizado el último pago en fecha 02/04/2014, tal como consta a los folios 74 y 75 de la 1era pieza), visto que todos los anticipos han debido ser honrado hasta el 02/02/2012. La solicitud del crédito hipotecario Siguiendo con el estudio de la presente causa, el último de los vértices o factores de incumplimiento argüidos por la demandante fue la no solicitud por parte de la demandada compradora de un crédito hipotecario para pagar el precio restante de la vivienda. Al respecto, en su libelo planteó el incumplimiento así: … “ el prenombrado COMPRADOR no solicitó crédito hipotecario alguno ante ninguna entidad financiera, ya que nada le notificó a LA PROMOTORA, cuya gestión, trámite y demás diligencias a realizar al respecto son de su responsabilidad, por lo que vencido el plazo del contrato sin haber obtenido el citado crédito debido a su responsabilidad al no solicitarlo ni tramitarlo, para el pago del saldo del precio arriba determinado, es que incumplió de manera definitiva con la citada obligación preparatoria contenida en las clausulas CUARTA y SEPTIMA … cuyo incumplimiento impide no solo la celebración del contrato definitivo de compra- venta sino que impidió que nuestra representada cumpliera con las obligaciones pactadas en las clausulas OCTAVA y NOVENA del contrato de opción de compra-venta citado.” Establecido por la parte actora que dicha obligación de solicitud de crédito hipotecario residía en las clausulas cuarta y séptima estudiemos tales clausulas. En cuanto a la clausula cuarta, no ahondará quien suscribe, pues de la simple lectura superficial de la misma, no se desprende obligación alguna de solicitar crédito hipotecario que resida en esta clausula, solo refiriéndose la misma al mecanismo de pago de la inicial y el precio de la vivienda, siendo así, revisemos la clausula séptima, la cual textualmente indica: SÉPTIMA: Especialmente se conviene en lo siguiente: 1) EL COMPRADOR, se compromete, si fuese el caso, a satisfacer y cumplir los requisitos de cualquier naturaleza que exijan, conforme a las practicas usuales, para la respectiva oportunidad, por los institutos financieros ante quien se solicite el préstamo destinado a la adquisición del bien inmueble objeto de este contrato y 2) EL COMPRADOR, está conforme en constituir sobre el inmueble objeto de este contrato, hipoteca y anticresis a favor del Instituto que financie la compra de su vivienda. LA PROMOTORA, no se hace responsable en modo alguno de la aprobación del financiamiento solicitado por el comprador, ante el Instituto Financiero al Otorgamiento del Crédito Hipotecario solicitado por EL COMPRADOR, no se obliga a la promotora, igualmente la demora en la respuesta y otorgamiento del mismo, en un plazo mayor de 90 días, contados a partir de la entrega de los recaudos, dará derecho a la PROMOTORA, a considerar resuelto el presente contrato y en consecuencia LA PROMOTORA procederá a la devolución de las cantidades efectivamente entregadas hasta la fecha por EL COMPRADOR, una vez efectuada una nueva negociación con un tercero, sobre el inmueble objeto de este contrato, sin que EL COMPRADOR pueda reclamar a la PROMOTORA, indemnización de ninguna naturaleza, por ningún concepto.” De lo anteriormente transcrito, podemos concluir sin lugar a dudas, que el pago de la cantidad de dinero restante para la compra del inmueble (Bs. 217.400,00), la cual “podría” ser pagada a través de la solicitud que se hiciera de un crédito hipotecario, no es más que una posibilidad potestativa que con esta clausula se le ofreció al comprador, desprendiéndose para quien suscribe, que la demandada, en ningún momento tenía la obligación de pagar tal cantidad proveniente de fondos bancarios; lo que si fue y era cierto es, que, en caso de que el comprador hubiese optado por tal vía, era él y solo él sobre quien recaía la obligación de diligenciar y tramitar todo lo relativo a dicho crédito bancario, pero, el mismo jamás sería óbice para la compra del inmueble. En consecuencia de aquello, el comprador, a su libre elección, podía pagar el precio restante de la compra Bs. 217.400,00 con fondos propios, prestados de otra fuente, etc. Siendo que la salvedad es, si eran pagados por crédito hipotecario, era en cabeza del comprador sobre quien recaía toda responsabilidad al respecto, incluso acerca de su aprobación o no. Finalmente, no está demás indicar que, en cuanto a la máximas de experiencia de quien aquí juzga, es irrelevante para el vendedor, en este caso El Consorcio El Bosque, la proveniencia de los fondos con los que un comprador honra su obligación, sólo limitándose el vendedor de requerir oportuna respuesta acerca de la licitud de los mismos, solo eso; motivo por el cual, no era impedimento para la celebración del contrato, el que el comprador no haya solicitado crédito alguno. EN CUANTO A LA RECONVENCIÓN POR CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION DE COMPRA VENTA Reconviene la parte demandada ciudadana María José Sivira Alvarado, por cumplimiento del mismo contrato –ya descrito- principalmente por cuanto, arguye, que su contraparte ha incumplido sus obligaciones contractuales, mediante el ya, ampliamente descrito y valorado contrato de opción a compra. Esgrime para tal contra-petición, que era obligación de la promotora vender la vivienda pactada (D-02 ya descrita) y que el precio pactado fue de Bs. 425.000,00 de los cuales fue comprobado como efectivamente cancelado el monto de Bs. 217.400,00. No obstante lo anterior, en la clausula 19 -esgrime- del contrato, que el consorcio El Bosque se obligaba a finalizar dicha vivienda para el 30/12/2011 y dentro de los 6 meses posteriores se comprometían a su protocolización, valga decir, hasta el 30/6/2012 y que para dicha fecha el inmueble a vender no se encontraba terminado o más aún su construcción paralizada, y no constaba con permiso de habitabilidad expedido por la municipalidad, ni documento de parcelamiento, por lo cual era imposible que se protocolizara ningún documento de venta, con lo cual -apuntó- que la suscripción definitiva de la venta no fue posible por incumplimiento del Consorcio El Bosque, y no de ella (reconviniente) como fue dicho en el libelo. Por otro lado que contaba con la suma de dinero para el pago restante, pero no fue sino hasta finales del año 2014 que comenzó la entrega de las viviendas. Por su parte, la demandante reconvenida, luego de alegar como defensa previa la inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación, ya que a su entender, había incompatibilidad procedimental; y en cuanto al fondo de la pretensión alegó nuevamente que la demandada incumplió con el pago de la inicial al que se había obligado, desconociendo nuevamente el monto de Bs. 10.200,00 afirmando que dicho monto pagado fue designado por ellos a gastos administrativos. Lo anterior hace necesario un estudio previo de la admisibilidad de la presente reconvención, para proseguir con el estudio de la presente petición. Punto previo: De la impugnación de la cuantía de la reconvención: Consta en el escrito de contestación de la reconvención, que la parte demandante reconvenida, rechazó la cuantía establecida por la parte reconviniente. En tal sentido dijo que rechaza y contradice el valor de la misma por exagerada, veamos los términos en lo que lo adujo: … “Rechazo la estimación de la reconvención por cumplimiento de contrato de Opción Compra Venta por la cantidad de SETENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 70.000) dividido entre el valor de U.T, son (551,18 U.T), por cuanto la misma es exagerada.” (Subrayado de la sentencia) Con respecto a la forma de impugnación planteada por la demandante reconvenida ha dicho la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia lo siguiente: “….No pareciera posible, en interpretación del artículo 38 del Código de Procedimiento Civil, que el demandado pueda contradecir la estimación pura y simplemente por fuerza debe agregar el elemento exigido como es lo reducido o exagerado de la estimación, en aplicación a lo dispuesto textualmente que ‘el demandado podrá rechazar la estimación cuando la considere insuficiente o exagerada. Por lo tanto, el demandado al contradecir la estimación debe necesariamente alegar un hecho nuevo, el cual igualmente debe probar en juicio, no siendo posible el rechazo puro y simple por no estar contemplado en el supuesto de hecho de la misma…” (sentencia de 24 de septiembre de 1998, María Pernía Rondón y otras contra Inversiones Fecosa, C.A. y otras). En consecuencia, con base en el criterio citado considera quien aquí decide que la demandante reconvenida, se limitó a contradecir pura y simplemente la estimación de la demanda reconviniente por considerarla exagerada; sin embargo, no indicó una nueva cuantía, ni trajo prueba de sus argumentos, a tal respecto. Por consiguiente, se tiene como no hecha la referida impugnación y vigente la cuantía asignada en la reconvención. Así se decide En cuanto a la reconvención propuesta por la demandada de autos, se evidencia que la misma fue propuesta con fundamento en que la demandante reconvenida cumpla con el contrato de opción de compra venta privada demandando; es decir, que se pagó lo convenido, que no construyó el inmueble y no se protocolizó el documento definitivo de venta en el lapso establecido. Respecto al instituto de la reconvención, establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil que “podrá del demandado, intentar reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al juicio principal, lo determinará como indica el artículo 340”. El artículo 366 eiusdem, se refiere a la inadmisibilidad de la reconvención, al señalar que “el Juez a solicitud de parte y aún de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”. En este orden de ideas el autor, el autor Aristides Rengel Romberg, en su ‘Tratado de Derecho Procesal según el nuevo código de 1987’ (Editorial Altolitho, 13ª Edición, Caracas 2007, Págs. 145-147), al referirse a la reconvención, expresa: “La reconvención es una pretensión independiente, que supone como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del Juez que así lo reconozca mediante sentencia….Siendo una pretensión independiente, ella no tiene como la excepción rechazar o anular la pretensión del actor, y por tanto no es una defensa, ni aun en el sentido amplio, sino un ataque; o como dicen algunos autores: una demanda Reconvencional (ROSSENBERG) porque se acumula en el proceso pendiente a la pretensión principal, y constituye por ello una manifestación del proceso con pluralidad de objeto; la pretensión principal, objeto del proceso pendiente y la contraprestación o pretensión acumulada, objeto de la reconvención (Sic)... Por ello, no existe reconvención cuando el demandado pide que se rechace la demanda, aun valiéndose en una contraprestación como la de un crédito que se opone en compensación; o cuando el demandado plantea la demanda de declaración negativa; ya que no hace valer ninguna contraprestación independiente, pues la aparente reconvención no es otra cosa que la petición de rechazo de la demanda. En esencia - la demanda reconvencional debe introducir en la litis un objeto nuevo, de tal naturaleza que no pueda ser satisfecho con el simple rechazo de la demanda del actor…La pretensión, objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o en diferente título que la del actor. Nuestro derecho admite la reconvención en forma más amplia, sin exigir otra concesión entre ella y la demanda, principal sino la meramente subjetiva, por los sujetos de una y otra parte. Por ello, con la reconvención el demandado que la propone adquiere la condición de actor…” Esta misma dirección, apunta la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia en su fallo Nº 1.722 de fecha 10-12-2009 (Caso Recurso de Revisión de Inversiones El Diamante C.A.) con ponencia de la Magistrada C.Z. de M., en los términos que sigue: “…A tal efecto, la doctrina patria viene sosteniendo que cuando la mutua petición o reconvención, no introduce hechos nuevos al debate, y se equipara a un rechazo puro y simple de los términos de la demanda, la misma se torna en inoperante e inadmisible. Ello es así, en virtud de que una reconvención planteada con tales defectos, impide el ejercicio del derecho a la defensa por parte del actor reconvenido, quien se verá privado de expresar razones y demostrar hechos, lo cual, por constituirse en un obstáculo para el ejercicio de un acto fundamental del proceso, atenta contra los principios de contradicción e igualdad procesal. Explanado lo anterior, se deja sentado que la reconvención tiene que ser distinta su esencia al del juicio principal, tal y constatadas las actas del proceso se evidencia que dicha reconvención fue propuesta con fundamento en que la demandante reconvenida cumpla con el contrato de opción de compra venta privado demandando; es decir, las mismas clausulas del juicio principal, o sea, que se pagó lo convenido, que no construyó el inmueble y no se protocolizó el documento definitivo de venta; en fin, no hay nada diferente con el juicio principal, siendo que en cuanto a las pruebas son las mismas que se promovieron en el juicio principal, lo que constituye sin lugar a dudas una improcedencia de la reconvención y así se decide. DEL MERITO DE LA CAUSA Ahora bien, se observa que la vendedora optó por demandar la resolución del contrato de opción de compra venta fundamentado en el incumplimiento de la compradora, sin embargo, los requisitos de procedencia que dan lugar a la acción resolutoria comprenden elementos que van más allá del simple incumplimiento, como señala Maduro Luyando, realmente son cinco (05) condiciones a saber: 1. Que se trate de un contrato bilateral, 2. que exista un incumplimiento culposo por la parte demandada, 3. Que exista la buena fe por parte del actor, 4. Debe hacerse por intermedio de un Juez competente y; 5. Que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución. En este sentido, pasa quien aquí decide a verificar el cumplimiento de estos requisitos: 1. Que se trate de un contrato bilateral conforme al artículo 1.167 del Código Civil; dicho requisito constituye la esencia de la acción resolutoria, ya que la dualidad de partes es el elemento que evoca la posibilidad de que una de ellas comparezca ante la autoridad jurisdiccional e interponga la respectiva demanda, siendo que en el presente caso dicho requisito se encuentra debidamente lleno con la existencia de ambas partes contratantes, por un lado la vendedora CONSORCIO EL BOSQUE y por otro lado, la compradora ciudadana MARIA JOSE SIVIRA ALVARADO. Así se decide. 2. El segundo requisito se refiere al incumplimiento culposo por la parte demandada, ello debe ser evidente, porque de lo contrario, si el incumplimiento es debido a una causa extraña no imputable a las partes, se aplicarán las normas de la teoría de los riesgos y no las relativas a la resolución. Se observa en el presente caso, que nos encontramos con un contrato de opción de compra venta de un inmueble que genera obligaciones para las partes involucradas, donde la compradora se encontraba en la obligación de pagar el monto pactado, tanto la inicial como el monto restante por el precio de la venta, tal y como establece el artículo 1527 del Código Civil: “…La obligación del comprador es pagar el precio en el día y en el lugar determinados por el contrato…”; quedando evidenciado que la demandada de autos, debía honrar su deuda pagando el monto por el cual se obligó y así liberarse de obligación antes del vencimiento del plazo fijado para la vigencia del pacto, pero al contrario de esto, a pesar de haber pagado la inicial, la misma fue honrada con atrasos considerables desde el mes de septiembre de 2011, siendo los pagos posteriores 10/07/2012, 12/09/2013, 25/09/2013, 30/10/2013, 20/11/2013, 14/01/2014, 13/02/2014 y 02/04/2014; así como no dio cumplimiento a la clausula octava y decima novena del contrato; aunado a que consta en autos al folio 302 de la 1era pieza, permiso de habitabilidad fechado el 21 de diciembre de 2012, así como consta en la prueba de informe emanada del Registro Público de San Felipe, Yaracuy, cursante a los folios 265 y 266 de la 1era pieza donde se desprende que existe agregado a comprobantes en dicho registro, Conformidad Sanitaria de Habitabilidad N° 014, expedida por PROSALUD, Coordinación Estadal de gestión de Riesgo Ambiental de fecha 27/12/2012; todo lo cual activa la clausula decima del contrato; por lo tanto, en la presente causa se verificó el cumplimiento del segundo requisito para la procedencia de la acción resolutoria. Así se decide. 3. Ahora bien, el tercer requisito referido a la buena fe del actor, en este sentido (…) se dice que el actor debe haber cumplido u ofrecido el cumplimiento de su propia obligación. El actor no tiene que probar que ha cumplido con sus obligaciones, ni que ha iniciado un procedimiento de oferta real de pago de su obligación, o ni siquiera tiene que haber ofrecido la ejecución de su obligación; ya que tales circunstancias no son hechos constitutivos de la acción. Es más bien un hecho impeditivo (…) (Curso de Obligaciones, Derecho Civil III. Tomo II/ E.M.L., E.P.S.. -21° reimp. Caracas: Universidad Católica A.B., 2009. P 989), sobre este respecto, resulta importante destacar que el vendedor del inmueble cumplió con su obligación de poner a disposición de la compradora los elementos necesarios para que éste cumpliera recíprocamente con su obligación, visto el permiso de habitabilidad cursante al folio 302 de la 1era pieza, traído a los autos mediante prueba de informes promovida por la parte demandada a la Alcaldía del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, con lo cual le otorgó tiempo suficiente para honrar sus pagos, vista que la misma se encuentra fechada 21/12/2012, y desprendiéndose de los autos que los pagos de la demandada fueron hechos entre los años 2013 y 2014, tal como se indico ut supra. 4. El cuarto requisito establece que debe hacerse por intermedio de un Juez competente, tal y como se hizo en fecha 10 de noviembre de 2014, la parte actora hizo uso del órgano jurisdiccional a los fines de obtener el pronunciamiento de ley, por lo tanto, queda efectivamente lleno el cuarto requisito. 5. El quinto requisito se refiere a que el actor haya optado entre demandar por cumplimiento de contrato o por resolución, expresando al respecto Maduro Luyando lo siguiente: (…) En Venezuela, la acción resolutoria no es subsidiaria de la de cumplimiento, como se pretende en otros países, la parte accionante puede pedir o bien el cumplimiento, o la resolución, como lo ha previsto el artículo 1167 del Código Civil y exigir en ambos casos, el pago de daños y perjuicios (…), del caso de autos se pudo observar que en el escrito libelar, sólo se demanda la resolución del contrato, por lo tanto, el presente requisito se encuentra debidamente cumplido. Es de acotar que a la demandada de autos le correspondía pagar los anticipos en cuotas correspondientes desde el 02 de diciembre de 2010 hasta el 02 de febrero de 2012, verificándose de las actas procesales atrasos importantes tal como se evidencia a los folios 57 al 75 de la 1era pieza, cuyas fechas van desde 23 de septiembre de 2011 hasta el 02 de abril de 2014, los cuales fueron recibidos por la actora CONSORCIO EL BOSQUE; sin embargo, esta actuación de la parte demandada incumplía ya lo establecido en la clausula cuarta del contrato suscrito, donde dichos recursos serían destinados a la construcción del Conjunto Residencial Brisas La Arboleda, es por lo que verificado el atraso de fecha 02 de abril de 2014, en fecha 10 de noviembre de 2014 se interpone la presente demanda. De igual forma y aunado a lo anterior, riela al folio 302 de la 1era pieza, permiso de habitabilidad fechado el 21 de diciembre de 2012, el cual fue traído a los autos mediante prueba de informes por la parte demandada, la cual fue ut supra valorada; activando esta documental el cumplimiento de la clausula decima del contrato, la cual señala que cesa de manera inmediata el plazo establecido para el pago de los anticipos, obligando a la compradora a pagar la cantidad adeudada del anticipo, en un término no mayor de treinta días de la fecha de habitabilidad; quedando evidenciado que los anticipos se terminaron de pagar en fecha 02 de abril de 2014, es decir, dos años después, quedando demostrado así el incumplimiento de la referida clausula. De igual forma, no consta en autos que la parte demandada a la fecha haya honrado el pago total de la vivienda; es decir, no utilizó ningún mecanismo legal para pagar el saldo restante, para así dejar constancia que quería pagar la totalidad, observa también quien decide que si el contrato se firmó en febrero de 2011 y que debía estar totalmente concluida la negociación en fecha 30 de junio de 2012, no realizó la demandada de autos, desde la fecha término de negociación hasta la fecha de interposición de la presente demanda, ninguna gestión judicial para solventar su situación, esperando así que la actora CONSORCIO EL BOSQUE accionara para hacer alegaciones inútiles de cumplimiento. Visto los razonamientos de hecho y de derecho ante esta situación, queda plenamente demostrado que la demandada de autos ha incumplido con el contrato privado de opción de compra venta específicamente las clausulas cuarta, octava, decima y décima novena, con lo cual activó la clausula decima tercera del contrato suscrito entre las partes y que es de obligatorio cumplimiento y así se decide. Siendo así y una vez verificado el cumplimiento de los requisitos mínimos para la procedencia de la acción resolutoria incoada por la sociedad mercantil CONSORCIO EL BOSQUE, resulta forzoso para este Tribunal Superior declarar plenamente resuelto el contrato de opción compra-venta privado. En consecuencia, como resultado directo de la resolución declarada, el actor deberá devolver a la demandada de forma íntegra el monto dinerario entregado, conforme a lo pactado en la cláusula cuarta del referido contrato. Así se decide. En consecuencia éste Tribunal por el razonamiento vertido, encuentra que el recurso no contiene el fundamento suficiente para cambiar la decisión del Juzgado A Quo, por lo que corresponde declararlo sin lugar y así se decide. VII DISPOSITIVA Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; DECLARA PRIMERO: SIN LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 24 de Septiembre de 2018, interpuesto por la representación judicial de la parte demandada abogado HAROLD CONTRERAS ALVIAREZ, IPSA N° 23.694, contra la sentencia proferida por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 15 de marzo de 2018, en el juicio de RESOLUCIÓN DE CONTRATO DE COMPRA VENTA interpuesto por la SOCIEDAD MERCANTIL CONSORCIO EL BOSQUE en contra de la ciudadana MARÍA JOSÉ SIVIRA ALVARADO, en consecuencia; SEGUNDO: Queda CONFIRMADA la sentencia dictada por el referido Tribunal en fecha 15 de marzo de 2018, TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada reconviniente conforme al artículo 281 del Código de Procedimiento Civil. CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó fuera del lapso legal establecido, motivo por el cual se orden la notificación de las partes de conformidad con el artículo 251 del CPC. QUINTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen. PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA. Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 06 días del mes de noviembre de 2019. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación. LA JUEZA SUPERIOR, Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R. LA SECRETARIA, Abg. LINETTE VETRI MELEAN En la misma fecha y siendo las doce y quince de la tarde (12:15 p.m.) se publicó, registró la anterior decisión y se cumplió con lo ordenado. LA SECRETARIA, Abg. LINETTE VETRI MELEAN