TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL SEGUNDO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS
DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE
DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe 16 de septiembre de 2019
Años: 209º y 160º

EXPEDIENTE. Nº 2.444-17.

PARTE DEMANDANTE RECONVENIDA Ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, con domicilio procesal en la avenida 8, entre calles 11 y 12, edificio Yandal, piso 1, oficina 05, Municipio San Felipe del estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE.
JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ y MIGUEL ANGEL MARTÍNEZ PARRA Inpreabogado Nros. 39.649 y 56.073 respectivamente.

PARTE DEMANDADA RECONVENIENTE

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANDA

MOTIVO
Ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.385.868 y 4.608.758, respectivamente.

OSCAR EDUARDO RIVERO LÓPEZ, MARAÍA ELENA PARRA PIÑA y JESSICA COROMOTO GONZÁLEZ DIAZ, Inpreabogado Nros. 62.690, 108.328 y 121.702 respectivamente.

CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA.

Se inició el presente juicio mediante demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO CON OPCION A COMPRA VENTA, suscrita y presentada por la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, debidamente asistida por el abogado JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ, Inpreabogado Nº 39.649; contra los ciudadanos REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, todos plenamente identificados en autos, y recibida por distribución en este Tribunal en fecha 14 de junio de 2017, constante de cinco (5) folios útiles y once (11) anexos.
DE LA LECTURA DEL ESCRITO LIBELAR, SE EVIDENCIA QUE LA PARTE ACTORA ALEGA LOS SIGUIENTES HECHOS:
Que en el mes de febrero del año 2006, suscribió un contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.608.758, domiciliada en la calle 11, entre avenida Venezuela y carrera 27, casa Nº 29-47, Barquisimeto estado Lara, el inmueble arrendado está ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa Nº D-62 del Municipio Independencia del estado Yaracuy; sigue narrando que de mutuo acuerdo se fueron prorrogando dichos contratos de arrendamiento ajustando progresivamente el canon y respetando las clausulas establecidas en los mismos.
De igual forma, narra que el año 2008 la mencionada ciudadana y el NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.385.868, domiciliado en Barquisimeto, estado Lara, con su autorización y consentimiento procede a notificarle por el desalojo de la vivienda motivado a la posible venta del inmueble, que para ese entonces no estaban interesados en adquirir dicho inmueble, por cuanto estaba en gestión de vivienda en un proyecto habitacional de esta localidad, otorgándole en ese momento el plazo de seis (6) meses para la entrega del inmueble. Sigue narrando que a principios del año 2009 le notifican que decidieron no vender el inmueble y que renovarían el contrato nuevamente y así lo hicieron hasta el mes de septiembre de ese mismo año cuando nuevamente le vuelven a solicitar por escrito la desocupación del inmueble y que le daban el plazo de un (1) año, venciéndose dicho contrato en el mes de enero del año 2011.
Por otra parte, señala que casi vencido este otro plazo para hacerle entrega del inmueble a la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, antes identificada, le manifestó que podían seguir habitándolo si cancelaban el año del contrato de la siguiente manera: Diez mil Bolívares (Bs. 10.000,00), en el mes de enero del año 2011 y Diez Mil Bolívares (Bs 10.000,00), en el mes de julio del año 2011, para un total de veinte mil Bolívares (Bs 20.000,00) y así se canceló. Sigue narrando que a principios del año 2012, la copropietaria REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, antes identificada, le oferta en venta el inmueble arrendado conjuntamente con el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, antes identificado, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00), y le otorgaría un plazo de dos años para finalizar la compra, para lo cual de manera verbal acordaron una inicial y concertaron en la negociación y que así gestionaría ante una entidad bancaria un crédito hipotecario, mientras seguía el canon de arrendamiento por la cantidad de dos mil Bolívares (Bs 2.000,00) mensuales.
De igual forma, manifiesta que habiendo pactado la negociación de la opción a compra venta del inmueble arrendado por la cantidad de quinientos mil Bolívares (Bs. 500.000,00), convino y le hizo entrega de un cheque del banco exterior a nombre de la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, antes identificada, signado con el Nº 57831788, por la cantidad de cincuenta mil Bolívares (Bs 50.000,00), equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble acordado previamente para la opción a compra, que el referido monto como primera parte de la inicial, con el propósito de comenzar a tramitar los documentos requeridos y solicitar el crédito hipotecario ante la entidad Bancaria y que una vez tuviera los documentos, se firmaría el respectivo documento de opción a compra y que se le entregaría CINCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000.00), para completar el veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Sigue narrando la parte demandante que llegado el mes de diciembre del año 2012, la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SÁNCHEZ, antes identificada, le solicitó que le adelantara la otra parte de la inicial por cuanto tenia problema personal y necesitaba dicha cantidad de emergencia, lo cual ella le manifestó que no tenia problema en entregarle dicha cantidad pero le exigió que deberían firmar el respectivo documento de opción a compra, tal como verbalmente lo habían acordado, documento que se firma para esa fecha por que la propietaria o los propietarios aun no tenían el documento de libración de la hipoteca.
Asimismo, señala que en el mes de septiembre del año 2014, la ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SANCHEZ, antes identificada, la contacta que ya le tenía el documento de liberación del inmueble, el cual se había comprometido a tramitarlo con la primera parte de la inicial que se había dado ante el banco respectivo en un lapso de tiempo, el cual se había sobrepasado al acordado, manifestándole que ya el precio inicial no era el mismo, en vista del transcurso del tiempo y el alto costo de la economía que se vivía en el país, para lo cual le hizo saber que estaba consciente de ello, pero que el retardo no era imputable a ella, pero como ya había recibido una inicial, acordaron hacerle un avalúo al inmueble para obtener un justiprecio y continuar con la negociación, que la propietaria le envía por medio de correo electrónico, el avalúo que ella le había mandado hacer al inmueble, pero con un sobreprecio muy por encima del valor real para esa época, optando la demandante por mandar hacer otro avalúo, lo cual se evidenciaba una diferencia entre uno y otro, que en vista del desacuerdo, convinieron en que el avaluó fuera efectuado por un organismo imparcial, solicitándolo al SUNAVI, el cual tampoco le pareció a la copropietaria, por no convenirle el valor estipulado.
Sigue narrando la parte demandante, que ante tal descuerdo con respecto a un precio justo y acorde con los parámetros establecidos para la abstención de un justiprecio que le conviniera a la copropietaria, es lo que conlleva a los copropietarios a no cumplir con su obligación contractual que de manera verbal asumieron en relación a la opción a compra al solicitarle y recibirle una cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble para ese momento. Fundamenta la presente acción en los artículos 98 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos Inmobiliarios (bis), 1.159, 1.160 y 1.167 del Código Civil. Que por todo lo antes expuesto es que procede a demandar como en efecto lo hace a los ciudadanos REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SANCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROS SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.385.868 y 4.608.758 respectivamente. PRIMERO: Que convengan o sean condenados por este Tribunal para cumplan cabal y fielmente su obligación contraída en la opción a compra pactada, para la venta del inmueble de su propiedad, ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 03, Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote del estado Yaracuy, en fecha 14 de marzo del año 2002, bajo el Nº 5, protocolo primero, folios 037 al 045; previa experticia complementaria que establezca un avalúo prudencial que permita fijar un justiprecio real, actual y justo sobre el inmueble y una experticia complementaria que establezca la indexación sobre la cantidad de dinero entregada como inicial equivalente al 10% del valor del inmueble. SEGUNDO: Igualmente demanda la indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y 340 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil, alegando que al asumir el compromiso con los propietarios de optar para la compra del inmueble arrendado y contando con la buena fe, la privo de otras opciones habitacionales, a lo que hoy día se le hace imposible la adquisición de una vivienda, que debido al incumplimiento por parte de los propietarios, quienes no le proveyeron de la documentación oportuna para la tramitación del crédito, le ha generado un perjuicio a ella y a su familia, por lo que demanda la mencionada indemnización de daños y perjuicios. TERCERO: Solicitó sean condenados por este tribunal al pago de costas y costos del presente procedimiento, prudencialmente calculados por el tribunal. CUARTO: solicitó medida de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble objeto de la presente demanda. Finalmente estimó la presente demanda en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (Bs. 500.000,00) equivalente a UN MILS SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS CON SESENTA Y SEIS UNIDADES TRIBUTARIAS (1.666,66 UT).
En fecha 21 de junio de 2017, se admite la presente demanda, ordenándose emplazar a parte demandada, ciudadanos NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ y REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, antes identificadas, para que comparecieran ante este tribunal dentro de los veinte días de despachos siguientes a la constancia en autos de la última de las citaciones más un día que se le concedió por el termino de la distancia, a dar contestación a la demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta verbal; asimismo, se ordenó librar copia certificada del libelo de demanda junto a su orden de comparecencia a los fines de llevar a cabo la citación de la parte demandada, una vez que la parte demandante provea al tribunal de las copias respectivas. En cuanto a la medida solicitada se ordenó abrir el cuaderno de medidas y por auto separado el tribunal se pronunciará sobre las mismas tal y como consta al folio setenta (70).
Corre al folio 73 diligencia presentada por la parte demandante, mediante la cual otorga poder Apud-acta a los abogados JESÚS ANTIAS GONZALEZ y MIGUEL ANGEL MARTINEZ PRRA, Inpreabogado Nros. 39.649 y 56.073 respectivamente, certificándolo la secretaria de este tribunal conforme lo prevé el artículo 152 del Código de Procedimiento Civil.
Al folio 75 cursa diligencia presentada por la secretaria de este Juzgado señalando que la parte demandante proveyó los emolumentos necesarios para practicar las citaciones respectivas. Cursa al folio diligencia suscrita y presentada por el co-apoderado judicial de la parte demandante abogado JESUS ANTIAS, Inpreabogado Nº 39.649 solicitando sea designado correo especial para llevar a cabo las citación de la parte demandada en la ciudad de Barquisimeto, estado Lara.
Por auto de fecha 13 de octubre de 2017, se acordó exhortar suficientemente al Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del estado Lara, a quien por distribución le corresponda llevar a cabo la citación de la parte demandada, asimismo, se acordó designar correo especial al abogado JESÚS ANTIAS, Inpreabogado Nº 39.649.
Cursa a los folios del 82 al 91 escrito de contestación a la demanda, presentada por la abogada MARÍA ELENA PARRA PIÑA, Inpreabogado Nª 108.328, actuando con el carácter de apoderado judicial de los ciudadanos REYNA YANERIS RODRÍGUEZ SANCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.385.868 y 4.608.758 respectivamente y parte demandada en la presente causa; en la que alegan lo siguiente:
PUNTOS PREVIOS.
1. INEPTA ACUMULACIÓN.
Señala la parte demandada que la pretensión del actor se suscribe en la supuesta ejecución de un contrato de opción de compra venta del inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria y que a su juicio se trata de la procura judicial que en el derecho se conoce como preferencia ofertiva, que no es más que la prerrogativa que le concede la ley al arrendatario de adquirir el inmueble que ocupa. Sigue narrando la parte demandada que del escrito libelar se desprende que la pretensión legal de la presente acción, la parte demandante invoca el contenido del artículo 98 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, que dispone el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil; sin embargo, en el renglón seguido la misma representación judicial de la parte demandante invoca el contenido de los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, procurando hacer efectiva la supuesta pretensión de cumplimiento de contrato verbal de opción de compra venta, la cual negó y que presuntamente había celebrado y posteriormente pretende la indemnización de daños y perjuicios, que debe ser sustanciada y decidida a través del procedimiento ordinario, fundamenta su pretensión de inepta acumulación el el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
2. COSA JUZGADA COMO EXCEPCIÓN DE MERITO.
Alega la parte demandada que consta en el asunto 501 que fue resuelto mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, lo que se evidencia que se cumple a cabalidad la triple identidad preceptuada en el artículo 1.395 del Código Civil venezolano, narra que la parte demandante es exactamente la misma que la presente causa, indicando que su condición deviene de su carácter de arrendataria y beneficiaria de un inexistente contrato verbal de opción a compra venta y que los demandados son los mismos que los sujetos pasivos de esta causa, por lo que solicita que por medio de la notoriedad judicial se aprecie el contenido de la decisión antes referida y coincida en la inadmisibilidad de la pretensión de la demandante.
DEFENSA DE MERITO.
 Inexistencia del invocado contrato de opción de compra venta.
La parte demandada negó que la codemandada REYNA YANERIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, ofreciera en venta a la demandante el inmueble del cual es copropietaria con el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, que tal proposición jamás se produjo, ni como modo de contrato de opción ni como método de preferencia ofertiva. Que lo cierto es que la arrendataria jamás fue beneficiaria de tal ofrecimiento y los avalúos a que alude en su escrito libelar, obedecieron a la necesidad de la arrendadora de obtener el valor del inmueble a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, según lo estipula el artículo 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda. De igual forma señala que en caso que fuera cierta la presunta oferta de la que negadamente fue beneficiaria la ciudadana MARÍA DARÍA de FRÍA, obvia los requisitos a que se contrae el artículo 132 de la vigente Ley especial; sigue narrando que al no existir ninguno de los requisitos exigidos en la legislación positiva antes transcrita, mal pudiera la demandante solicitar el reconocimiento de derecho alguno, con base a un ofrecimiento que jamás existió; así como tampoco indicó la demandante las condiciones de modo, tiempo y lugar en que presumiblemente manifestó la contestación a la negada oferta, según lo establece el artículo 134 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda; de igual forma narra que la particular formalidad que exige la ley especial que regula la materia, no se encuentra en modo alguno acreditada en el escrito libelar, como tampoco en ningún anexo instrumental, acompañado a éste. De igual forma niega los ofrecimientos que hizo la ciudadana REYNA YANERIS RODRÍGUEZ SANCHEZ, en compañía del otro copropietario ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, y que tampoco se encuentra como engranarse con las otras afirmaciones de la demandante, en especial a las que apunta a que hubo un precio estipulado y menos aun que la actora hubiere satisfecho el importe correspondiente al diez por ciento (10%) de esa suma, finalmente señala que niega el ofrecimiento de venta realizado, por cuanto no hubo precio de enajenación ni las condiciones que la demandante desea representar en su escrito libelar y solicito sea desestimada la demanda.
 La inconducencia de la reclamación de indemnización de daños y perjuicios.
Señala la parte demandada que las pretensiones de indemnizaciones de esta naturaleza deben estar irrefutablemente acreditados tres elementos los cuales son el perjuicio material, la conducta antijurídica y la relación de causalidad, que la parte demandante no indica ni acredita la existencia de ninguno de estos elementos, pretendiendo señalar que la decisión de los codemandos, en no vender tal por la suma y bajo las condiciones que la actora desea imponerles. Sigue narrando que el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece que en los casos como el de autos, se demanden daños y perjuicios como consecuencia de un vínculo contractual o como consecuencia de un vinculo extracontractual, siendo éste ultimo el caso que nos ocupa, cada pretensión indemnizatoria debe ser precisada y detallada en el libelo y explicar la causa de los daños y perjuicios presuntamente ocurridos. Finalmente solicitó sea desestimada la pretensión deducida por la demandante, y sea condenada en costas.
RECONVENCIÓN.
La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reconviene por Indemnización de Daños y Perjuicios Materiales, contra la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, bajo los siguientes hechos: Que consta en copia simple que en fecha 14 de marzo de 2002, el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), dio en venta al ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, una casa-quinta, ubicada en la urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 05, Protocolo Primero (1º), Tomo Séptimo (7º), primer Trimestre (1º), folios 037 a 045, y que para la fecha se encontraba casado con la ciudadana REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ, siendo un inmueble de la comunidad conyugal.
Asimismo, señala que consta en autos y así expresamente es convenido por los reconvinientes que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS detenta el inmueble propiedad de los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, quienes al aquella rehusarse a devolver el inmueble que ocupa derivada de su condición de inquilina, al término del contrato locativo que lo toleraba, pues en fecha 01 de enero del año 2008, la copropietaria preidentificada le notificó a la parte demandante de la concesión de la prorroga legal de conformidad con lo establecido en el artículo 38 literal “a” de la entonces vigente Ley de Arrendamiento Inmobiliario, que intentaron procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo, tal como consta de la providencia administrativa signada con el Nº 039-2015, de fecha 29 de diciembre de 2015, expedida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, coordinación regional Yaracuy; que posteriormente los reconvinientes incoaron demanda de desalojo ante el Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, bajo expediente Nº 3.604-16, lo cual solicitó sea apreciada conforme al principio de notoriedad judicial. Sigue narrando la parte demandada que ambas pretensiones fueron desestimadas de la pretensión allí deducida, que tanto la providencia administrativa como de los procedimientos judiciales instaurados, se patentizan dos hechos incontrovertibles, por un lado el deseo de la arrendadora de la terminación del contrato locativo para que sea devuelto el inmueble de su propiedad y por la otra la voluntad de la arrendataria de aferrarse a ese bien, pretendiendo le sea vendido y pagando apenas dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales por concepto de canon de arrendamiento; que esta insistencia de la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍAS, de seguir poseyendo en contra de la voluntad de su arrendadora, lo cual rige una conducta antijurídica culposa, generadora de daños.
Por otra parte, señala la parte demandada que en el presente caso quedan de relieve la conducta antijurídica desplegada por la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, quien faltando a sus deberes como poseedora precaria del inmueble objeto de la presente causa, se rehúsa a hacer entrega del inmueble a la terminación del contrato de arrendamiento, procurándose aferrarse al mismo bien contrariamente al deseo expreso por su copropietarios; igualmente señala el daño patrimonial basándose que la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, ha generado el mismo a los reconvenientes ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, al pretender seguir ocupando contrariamente a los deseos y necesidades de estos, concediendo a modo de canon la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), que la intención de la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, en sacar desmesurado y desproporcional provecho de la ocupación del inmueble ajeno; por otra parte alega la relación de causalidad existente entre tales elementos pues la diligente y oportuna intervención que se requería de la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, en desocupar el inmueble y proseguir ocupándolo de manera ilegitima, sin el consentimiento o tolerancia de la arrendadora, aunado al hecho del depósito que mensualmente hace por la suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00), resulta causa única para la consecuencia lesiva que determina para los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, no poder obtener un provecho adecuado a la contraprestación por el uso de un bien inmueble de su propiedad. Que por la adecuada conjugación de estos elementos, permite sea reclamada la indemnización correspondiente al ilegitimo y no tolerado uso que del inmueble propiedad de los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, hace la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, antes identificados.
Asimismo, señala que por el periodo que comprende desde el 1º de enero de 2017 al 31 de diciembre de ese mismo año, la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, antes identificada debería pagar a los copropietarios del inmueble que ocupa en contra de la voluntad de ellos, la suma de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) mensuales, al igual que para el año siguiente, es decir para el año 1º de enero de 2018 hasta la fecha en que se postula la reconvención. Fundamenta su petición en los artículos 115 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela los artículos 545, 547, 772, 1.579, 1.185del Código Civil venezolano. Finalmente señala que procede a reconvenir a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, antes identificada, en su condición de habitante del inmueble objeto del presente juicio para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal a lo siguiente:
 Que mantiene un posesión viciosa sobre la casa-quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el Nº D-62 del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
 Que como consecuencia de esa posesión viciosa, la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRIAS, ha faltado a sus deberes de usuaria y ocupante del inmueble, pagando una suma irrisoria como contraprestación por esa condición, por lo que debe estimarse ha abusado de su derecho en los términos que prescribe el aparte único del artículo 1.185 del Código Civil y ha engendrado un hecho ilícito que debe estar sujeto a indemnización a favor de los copropietarios del inmueble ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ.
 Que en virtud del ilícito civil acaecido la ciudadana MARIA VALENTINA DARÍAS de FRÍAS, debe pagar a favor de los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ las siguientes cantidades de dinero:
• Un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) por concepto de ilegitima posesión del inmueble objeto de la presente demanda, por concepto de indemnización por lo habitación y uso de ese inmueble por el periodo comprendido desde el 1º de enero del año 2017 al 31 de diciembre del mismo año, a razón de cien mil bolívares mensuales (Bs. 100.000,00)
• Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) con fundamento en el mismo concepto antes indicado, para el periodo que cubre a partir del 1º de enero del 2018 hasta la fecha en que se postule la presente reconvención a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y los que se sigan venciendo hasta que cese la ilegitima ocupación que del inmueble hace la reconvenida. Asimismo, solicito la indexación monetaria con base al índice nacional de precios al consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela para el periodo desde que es presentado el escrito libelar, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la sentencia.
En fecha 7 de mayo de 2018 el tribunal admite la reconvención y fijó el día y la hora para el acto de contestación a la demanda, conforme lo prevé el artículo 367 del Código de Procedimiento Civil.
Cursa a los folios 104, 105 y su vuelto escrito de contestación a la reconvención suscrito y presentado por el co-apoderado judicial la parte reconvenida abogado JESUS DAVID ANTIAS GONZÁLEZ, Inpreabogado Nº 39.649, bajo los siguientes términos:
“… Revisada y analizada la infundada e inverosímil reconvención planteada por los apoderados de la parte demandada en el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, y en ocasión de darle contestación a la misma, procedo de manera categórica e inequívoca a rechazarla, negarla y contradecirla en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho en virtud de las razones que se señalaran de manera concreta y especifica, sin mucho que manifestar por lo evidente de los hechos narrados tanto en la demanda como en la reconvención, siendo incongruente y contradictorio con la contestación que de la demanda incoada hace, ya que en la misma opone como argumento la inepta acumulación de pretensiones en virtud de que en la demanda de Cumplimiento de Contrato fundamentado en la disposición del artículo 1167 del Código Civil que establece: “En en contrato bilateral, si una de las partes, no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello.”
Motivando como punto previo que no debió admitirse la demanda por acumulación de pretensiones que no deberían ir de mano en un mimo procedimiento, sin embargo contradictorio a lo que alega en la contestación, reconviene por daños y perjuicios, considerando en esta contestación la incongruencia de lo planteado en la contestación con lo planteado en la reconvención, más aun así la Juzgadora admitió dicha reconvención y pronunciarse como punto de fondo en la definitiva, por lo que merece por nuestra parte mayor comentario, sino lo ya expresado.
En cuanto a los hechos en que se basa la reconvención, la parte accionada trae a colación las decisiones de los expediente 3604-16 y 6526, del tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote y Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy respectivamente, las cuales desecharon ambas, en primera instancia y en apelación la pretensión del ciudadanos NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, quien demando el desalojo del inmueble por necesidad de inmueble según lo establecido en el numeral 2º del artículo 91 de la Ley de alquileres de vivienda, hecho que no fue demostrado en dicho juicio, quedando asentado en la decisión del Juzgado Superior LA RELACIÓN ARRENDATICIA POR TIEMPO INDETERMINADO, por lo que la permanencia de mi representada en el inmueble en cuestión está ajustado plenamente a derecho en este primer término.
Dicho lo anterior, mi representada en su condición de arrendataria inequívoca del inmueble, cumpliendo de manera puntual y cabal su obligación de pago de canon de arrendamiento, por la cantidad señalada por la parte demandada, mal puede decirse otra cosa que la inacción por parte de los arrendadores de no solicitar ante el organismo competente la respectiva regularización de alquiler.
En tal sentido no existe conducta antijurídica por parte de mi representada, sino negligencia o inacción por parte de la arrendadora de no ejercer los mecanismos legales establecidos en las disposiciones que regulan la materia.
En cuanto al daño patrimonial en el escrito de reconvención no se especifica con certeza cual es el daño causado el cual es indefinido e indeterminado, observándose la pretensión por parte de los apoderados de mezclar el juicio de desalojo ya sentenciado y el pago del canon de arrendamiento como daño patrimonial, y no reconocer el derecho que como arrendataria y mucho menos como opcionante ejerce mi representada. Así mismo, se desprende y alega la parte reconvenida la inviabilidad de la presente solicitud al no estar determinado y bien definido cuál es el daño que pretende la reconveniente.
Por todo lo antes expuesto, se desprende que mi representada, poseedora legal y de buena fe del inmueble arrendado, lo hubo por contratos sucesivos suscrito por uno de los copropietarios del mismo, determinándose de manera inequívoca lo expuesto por la sentencia alegada por la reconveniente en su escrito, de estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así mimo el derecho que se pretende como opcionante del bien y el cumplimiento del contrato de opción a compra negado igualmente por los copropietarios. Por lo que dicha posesión está ajustada a derecho, sin que evidencie daño patrimonial a lo reconveniente, ni mala fe, quienes si demostraron y han demostrado mala fe, los copropietarios al negar el hecho que ya se encuentran demostrado en las actas del presente expediente.
Por todo lo antes expuesto, sin mas comentario inoportuno e inoficioso que conlleve a la impertinencia, niego la solicitud de la reconveniente de la posesión viciosa, y como consecuencia niego, rechazo y me opongo al pago de las cantidades especificadas en los numerales a y b del punto 3.3, por no estar fehacientemente Justificada ni estar ajustada a derecho. Por último solicito que la presente reconvención sea desechada por incongruente, fuera de todo contexto legal y temeraria a la luces del derecho, declarada SIN LUGAR en la definitiva, y por consiguiente la condenatoria en costa…” (sic). (Negrita del texto)

En fecha 8 de junio de 2018 se ordenó agregar a los autos los escritos de pruebas promovidos por las partes, las cuales cursan a los folios del 111 al 114. Consta al folio 115 escrito de oposición a las pruebas presentada por la co-apoderada judicial de la parte demandada.
Cursa a los folios 116 y 117 decisión interlocutoria dictada por este tribunal mediante la cual declaró sin lugar la oposición a las pruebas. Por auto de fecha 18 de junio de 2018 se admitieron las pruebas promovidas por ambas.
A los folios 124 y 125 consta declaración como testigo de la ciudadana SAEZ ESPINOZA MIRTA FRANCISCA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 9.545.373. Al folio 126 consta acta declarando desierto el acto de evacuación como testigo del ciudadano ESCOBAR LÓPEZ JUAN RAMÓN, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.458.851.
Corre inserto a los folios 127 y 128 declaración como testigo del ciudadano FERRER LEÓN MOISES MANUEL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 14.608.411. Al folio 129 consta declaración como testigo de la ciudadana ERIVE CARIN JOSÉ LEDEZMA LUDEWIG, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 18.053.389.
Al folio 131 cursa diligencia suscrita y presentada por el co-apoderado judicial de la parte demandante abogado JESUS ANTIAS, Inpreabogado Nº 39.649, solicitando nueva oportunidad para la declaración del testigo JUAN ESCOBAR, y por auto de fecha 02 de julio de 2018, el tribunal acordó fijar el día y la hora para su evacuación.
Por auto de fecha 02 de julio de 2019 se ordenó agregar a los autos oficio Nº 128/2017 y anexo proveniente del Juzgado Superior Civil del estado Yaracuy.
Cursa al folio 136, declaración como testigo del ciudadano JUAN RAMON ESCOBAR LOPEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 5.458.851. por auto de fecha 20 de julio de 2018 se ordenó agregar ofico Nº 462-2018-030 proveniente del Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy.
Consta al folio 139 diligencia suscrita y presentada por el co-apoderado judicial de la parte demandante abogado JESÚS ANTIAS, Inpreabogado Nª 39.949 y desiste de la prueba de posiciones juradas. Por auto de fecha 7 de agosto de 2018 se fijó la causa para que las partes soliciten la constitución de asociados conforme lo establece el artículo 118 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 17 de septiembre de 2018 se ordenó agregar a los autos oficio Nº 020-2018 proveniente del Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote del estado Yaracuy.
Corre inserto al folio 173 auto dictado por este tribunal fijando la causa para informes de conformidad con lo establecido en el artículo 511 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 09 de octubre de 2018 se fijó la causa para las observaciones a los informes de conformidad con el artículo 513 ejusdem.
Al folio 155 corre inserto auto dictado por este tribunal fijando la causa para decidir de conformidad con el artículo 515 del Código de Procedimiento Civil. Por auto de fecha 06 de marzo de 2019 se difiere la sentencia de conformidad con el artículo 251 ejusdem.

CUADERNO DE MEDIDAS
Por auto de fecha 21 de junio de 2017 se ordenó abrir cuaderno de medidas relacionado con la medida de prohibición de enajenar y gravar solicitada por la parte demandante, haciendo del conocimiento que hará su pronunciamiento por auto separado.
En fecha 3 de julio de 2017 el tribunal ordenó agregar a los autos las copias certificadas del libelo de la demanda, se ordenó la corrección de la foliatura.
Cursa a los folios 8, 9 y sus vueltos decisión interlocutoria dictada por este tribunal declarando improcedente la solicitud de medida preventiva de prohibición de enajenar y gravar sobre el bien objeto del presente litigio.

LLEGADO EL MOMENTO PARA DECIDIR EL TRIBUNAL LO HACE EN BASE A LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

A los fines de establecer la competencia de este Tribunal observa el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.” (subrayado negrilla nuestro).

El legislador venezolano acogió la norma derivada del derecho romano, “Actor sequitir forum rei”, es decir, la regla del fuero general que da competencia al Tribunal donde esté ubicado el inmueble, y cuyo motivo en especial está en las razones de equidad, o en su defecto el domicilio del demandado y si no se conociere el domicilio, se tomará el del lugar de la residencia, a los efectos de la demanda.
Ahora bien, la competencia territorial puede ser fijada de mutuo acuerdo y libremente por los interesados denominándose fuero del contrato. Al respecto a los folios 13 y 14 corre inserto documento de contrato privado de arrendamientos, observándose que no existe cláusulas que determinen el domicilio especial a los efectos del referido documento y por cuanto el bien se encuentra en la jurisdicción del Municipio San Felipe, sin que ello impida acudir a otros que también fueren competentes. Por lo tanto, este Juzgado es competente para conocer del presente proceso, y así se decide.

PUNTOS PREVIOS.

INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
La parte demandada alegó como punto previo la inepta acumulación, señalando que la parte demandante pretende la supuesta ejecución de un contrato de opción de compra venta del inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria, que se trata de la procura judicial de lo que en derecho se conoce como preferencia ofertiva, que tanto es así que la fundamentación legal de la presente acción invoca el artículo 98 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda y posteriormente invoca los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, procurando hacer efectiva la supuesta pretensión de cumplimiento de contrato verbal de opción a compra venta y que posteriormente señala la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, que debe ser sustanciada y decidida a través del procedimiento ordinario, previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto este tribunal señala
La acumulación de pretensiones obedece a la necesidad de evitar la eventualidad de fallos contradictorios en casos que o bien son conexos o existe entre ellos una relación de accesoriedad o continencia, su objetivo es influir positivamente en la celeridad, ahorrando tiempo y recursos al fallar en una sola sentencia asuntos en los que no hay razón para que se ventilen en diferentes procesos, es de señalar que siendo la unidad de procedimiento una característica de la acumulación en general, tal unidad no podría lograrse cuando, a cada pretensión corresponda un procedimiento incompatible con el de la otra y menos aún cuando se acumule a un proceso que se sigue por el procedimiento ordinario, otro que se rige por el procedimiento especial.
Al respecto señala el artículo 77 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
“El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.

Tal como se desprende de la norma citada la intención del Legislador es que por razones de economía procesal, faculta al demandante para que en una sola demanda acumule varias pretensiones, es decir, intente una demanda compleja con la finalidad de obtener una tutela judicial efectiva, sin embargo existen también disposiciones jurídicas destinadas a enervar la posibilidad del actor de interponer acciones incompatibles, tales como el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra, siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Es por ende que el citado artículo, establece algunas limitaciones para efectuar dicha acumulación de pretensiones como lo son: (a) que no sean incompatibles, por resultar excluyentes o contrarias entre sí; (b) que la competencia por la materia, le permita conocer al mismo Tribunal de todas las pretensiones; (c) que los procedimientos no sean incompatibles; y, (d) que aún siendo incompatibles las pretensiones, se propongan una como subsidiaria de otra, siempre que el procedimiento sea compatible.
Ahora bien, señala la parte demandada que la parte actora del presente juicio reclama como vías principales el cumplimiento de contrato verbal de opción a compra venta y que posteriormente señala la pretensión de indemnización de daños y perjuicios, no obstante establece el artículo 1.167 del Código Civil lo siguiente:
“En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello”.

Del citado artículo se desprende que el legislador confiere la prerrogativa a quien accione la vía jurisdiccional, de proceder a demandar el cumplimiento de contrato, como en el presente caso, y a su vez reclamar los daños y perjuicios en caso de haber lugar a ello y visto que en la presente causa la demandante ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, demandó el cumplimiento de contrato de opción de compra venta verbal y los daños y perjuicios establecidos en el artículo 1.167 del Código Civil, esta Juzgadora considera que dichas pretensiones están enlazadas entre sí, no siendo excluyentes entre dichas pretensiones y dichos procedimientos son compatibles, por lo que se concluye que no existe una inepta acumulación tal como lo señala la parte demandada, en consecuencia, se declara improcedente tal alegato. Y ASI SE DECIDE.

COSA JUZGADA COMO EXCEPCIÓN DE MÉRITO.
Alega la parte demandada en su escrito de contestación que conforme consta en el asunto 501 fue resuelto mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción judicial del estado Yaracuy, se evidencia se cumple a cabalidad la triple identidad preceptuada en los términos indicados, que la demandante es exactamente la misma que en esta causa, que su contenido deviene de su carácter de arrendataria y beneficiaria de un inexistente contrato verbal de opción a compra venta, que los demandados son los mismos que los sujetos pasivos que figuran en esta causa.
Ahora bien, esa juzgadora observa que del alegato presentado por la parte demandada se deduce que la parte demandada, alega como defensa perentoria la cosa juzgada, en virtud que existió otra causa que cursó por el mencionado juzgado donde las partes intervinientes son las mismas en la presente causa, y que se dictó sentencia en fecha 14 de marzo de 2017, asimismo, observa quien juzga que en el escrito de contestación la parte demandada citó un extracto de la mencionada sentencia, alegando que la misma no fue impugnada en modo alguno por la demandante, debe entenderse que adquirió una estabilidad e inmutabilidad que, de cara al planteamiento de idéntica pretensiones en este nuevo procedimiento, se corre el riesgo de obtener sentencias contradictorias, desafiando así la paz social que la cosa juzgada está llamada a preservar, por lo que solicitó que por medio de la notoriedad judicial aprecie el contenido de la decisión precedentemente transcrita y coincida en la inadmisibilidad de la pretensión deducida por la demandante.
A tales efectos se observa.
La cosa juzgada es entendida como la autoridad y eficacia que adquiere la sentencia judicial que pone fin a un litigio, y que no es susceptible de impugnación, por no existir contra ella recursos o por no haber sido impugnada a tiempo, convirtiéndola en sentencia definitivamente firme”
Es por ende que a la cosa juzgada se denomina como a toda cuestión que ha sido resuelta en juicio contradictorio, por sentencia firme de los tribunales de justicia, tiene carácter irrevocable generando la ejecución de la sentencia.
De allí la autoridad que da la Ley a la cosa juzgada, esto es, su ininpugnabilidad, no procede ni se extiende, sino exclusivamente a lo que ha sido objeto de la sentencia. Y cuando la condición de ininpugnabilidad se agrega a la condición de inmodificable, se dice que existe cosa juzgada sustancial, ya que, entonces ninguna autoridad podrá modificar lo resuelto.
Por su parte el Jurista peruano Domingo García Belaude sostiene que:
“…la cosa juzgada brota de un procedimiento bien llevado, en el cual se ha citado oportunamente a la parte afectada y ésta ha tenido perfectamente habilitado su derecho a defensa y ha podido revisar su caso en mas de una instancia. En consecuencia si esto normalmente se cumple, la cosa juzgada debe permanecer. Pero si estos aspectos básicos no se cumplen, esto es, si no se dan los aspectos centrales de un debido proceso legal, no puede pensarse que existe una verdadera cosa juzgada…”

Tomando en cuenta la doctrina antes citada se evidencia los aspectos que se deben cumplir para que proceda la cosa juzgada, es decir, es menester que sea trabada la litis, ejerciendo cada una de las partes, su derecho a la defensa, obteniendo una tutela judicial efectiva, a través de una sentencia que haya quedado definitivamente firme; en el presente caso y del escrito de contestación presentado por la parte demandada se evidencia que la parte demandada invoco la cosa juzgada y solicitó que por medio de notoriedad judicial aprecie el contenido de la decisión precedentemente transcrita y coincida en la inadmisibilidad de la pretensión deducida por la parte demandante.
Con respecto a la notoriedad judicial es menester señalar que la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia ha desarrollado la tesis jurisprudencial conocida como notoriedad judicial, atinentes aquellos hechos y circunstancias que el juez debe conocer por acaecer en el tribunal que encabeza o por las funciones que ejerce, habida cuenta del conocimiento que proviene de la notoriedad circunscrita al ámbito del tribunal. Al respecto cito sentencia Nº 724, de fecha 05/05/2005, que parcialmente transcrita señala:
(...) el juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hechos que se encuentran comprendidos en la experiencia común, principio éste de un alto valor dogmático y práctico, que conduce a una mejor administración de justicia.

Así también tenemos que, la notoriedad judicial ha sido tratada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, bajo dos puntos de vista o hipótesis de hecho, a saber:
• La notoriedad judicial, propiamente dicha, estrictu sensu, que es aquella derivada de los hechos y circunstancias presentes en el tribunal regentado por el juez que dictara la sentencia, principio que constituye la regla principal en materia de notoriedad judicial, en el sentido que dicha figura se circunscribe al ámbito concreto del tribunal, es esa la real concepción desarrollada en la sentencia, y en ese orden de ideas se expresa en la misma que la notoriedad judicial es aquella derivada de la circunstancia que “el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido; identificar a los abogados que representan a las partes y otros hechos semejantes”. Ciertamente, la notoriedad judicial, como regla principal, se circunscribe y limita al espacio concreto del tribunal; en ese caso, se presume que el juez conoce dichos hechos y en tal sentido, emanan de manera directa los efectos procesales y probatorios de la notoriedad judicial.
• Como una extensión o mejor dicho una excepción, situaciones en las cuales aun cuando el hecho o circunstancia no ocurre o se presenta en el tribunal regentando por el juez, sin embargo, puede aplicarse o emplearse la notoriedad judicial. En efecto, son dos dichas situaciones, cuando se trata de sentencias dictadas por la Sala Constitucional que por mandato del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela tienen carácter vinculante, siendo obligatorio, por ende, su acatamiento por el tribunal, y en un segundo caso, al tratarse de sentencias dictadas por tribunales dentro del ámbito de su competencia conocidas por el juez a través de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia o por otro medio de divulgación, y en este caso, a tenor de lo dispuesto en la sentencia aludida, el juez puede traer a colación el referido precedente; usando la Sala la expresión “puede” que implica un carácter potestativo mas no obligatorio, imperativa es la notoriedad judicial cuando se trata de lo acaecido en el ámbito especifico del tribunal en el cual el juez ejerce su magistratura.
Ahora bien, tomando en cuenta dichas hipótesis, en aras de uniformar la jurisprudencia, y visto la decisión emanada del Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido concebido como un medio auxiliar de divulgación de la actividad jurisdiccional de este Tribunal (Vid. Sentencia de esta Sala N° 982 del 6 de junio de 2001, caso: “José Vicente Arenas Cáceres”), o por cualquier otro mecanismo de divulgación (Vgr. Copias fotostáticas), ésta Juzgadora traer a colación el referido precedente al caso concreto, se evidencia que por ante dicho Juzgado cursó demanda de cumplimiento de contrato, interpuesto por la ciudadana DARIAS de DRIAS MARIA VALENTINA, contra los ciudadanos RODRIGUEZ SANCHEZ REYNA y QUIROZ SUAREZ NELSON JOSE, en la cual el referido juzgado declaro ab initio Inadmisible la demanda, por lo que en dicha causa no existió un juicio donde las partes ejercieran su derecho a la defensa, sino mas bien fue declarado inadmisible la demanda, tal decisión no produce cosa juzgada, ya que esa decisión se toma antes de la citación del demandado, es decir, antes de que las partes estén a derecho, por lo que el demandado no puede beneficiarse de una decisión recaída cuando aún no se ha constituido el proceso, en consecuencia, se declara improcedente, la defensa perentoria alegada por la parte demandada. Y ASI SE DECIDE.

RECONVENCIÓN.
La reconvención es una pretensión que el demandado hace valer contra el demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia.
En primer término se establece que el procedimiento para la Reconvención se encuentra establecido en el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil, o sea, el demandado podrá proponer la reconvención siempre que el Tribunal sea competente por la cuantía y por la materia para conocer de ella; es decir la reconvención o mutua petición, sin constituir defensas o excepciones, puede ser planteada por el demandado por razones de conexión subjetivas y economía procesal.
De la revisión de las actas del presente expediente se evidencia que la parte demandada al momento de la Contestación de la demanda reconvino a la demandante para que convenga o en su defecto sea condenado por este tribunal en:
 Que mantiene una posesión viciosa sobre la casa-quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida D, Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, la cual es propiedad de los reconvenientes según consta en instrumento protocolizado por ante la oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 05, protocolo primero, tomo séptimo, primer trimestre, folios 037b a 045.
 Que como consecuencia de esa posesión viciosa, la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, ha faltado a sus deberes de usuaria y ocupante del inmueble antes indicado, pagando una suma irrisoria como contraprestación por esa condición, alegando que ha abusado de su derecho en los términos que prescribe el aparte único del artículo 1.185 del Código Civil y que ha engendrado un hecho ilícito que debe estar sujeto a indemnización a favor de los copropietarios del inmueble ciudadanos RODRIGUEZ SANCHEZ REYNA y QUIROZ SUAREZ NELSON JOSE, antes identificados.
 Que en virtud del ilícito civil acaecido, la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, debe paga a favor de los ciudadanos RODRIGUEZ SANCHEZ REYNA y QUIROZ SUAREZ NELSON JOSE, las siguientes cantidades:
 Un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00), por concepto de ilegitima ocupación del inmueble constituido por la casa-quinta quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida D, Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, por concepto de indemnización por la habitación y uso de ese inmueble por el periodo comprendido entre el 1º de enero de 2017 a 31 de diciembre de ese mismo año, a razón de cien mil bolívares mensuales /Bs. 100.000,00)
 Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) con fundamento en el mismo concepto antes indicado, para el periodo que cubre a partir del 1º de enero de 2018 y hasta la fecha en que se postula la presente reconvención, a razón de cien mil bolívares (100.000,00), y los que se sigan venciendo hasta que cese la ilegitima ocupación que del inmueble hace la reconvenida.
 La indexación monetaria desde el periodo en que fue presentado el escrito libelar, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la decisión.

Establece el artículo 365 del Código de Procedimiento Civil lo siguiente:
“Podrá el demandado intentar la reconvención o mutua petición, expresando con toda claridad y precisión el objeto y sus fundamentos. Si versare sobre objeto distinto al del juicio principal, lo determinará como se indica en el artículo 340”.

Por su parte el artículo 366 ejusdem reza:

“El Juez, a solicitud de parte y aun de oficio, declarará inadmisible la reconvención si ésta versare sobre cuestiones para cuyo conocimiento carezca de competencia por la materia, o que deben ventilarse por un procedimiento incompatible con el ordinario”.

De los citados artículos se desprende que la reconvención es la pretensión que el demandado puede hace valer contra la demandante junto con la contestación en el proceso pendiente, fundada en el mismo o diferente título que la del actor, para que sea resuelta en el mismo proceso y mediante la misma sentencia, decir, es una pretensión independiente, que supone que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución del juez que así lo reconozca mediante la sentencia.
De allí que la reconvención es una pretensión independiente, que supone, como toda pretensión, que el sujeto activo de la misma se afirma titular de un interés jurídico frente a otro y pide una resolución que así lo reconozca mediante la sentencia, es de acotar que dicha pretensión no tiende como la excepción de rechazar o anular la pretensión del actor, y por lo tanto, no es una defensa, sino una demanda reconvencional. Como pretensión independiente, ella puede ser propuesta mediante, mediante demanda principal contra el actor, de allí su demanda reconvencional, pues, se acumula en el proceso pendiente a la pretensión principal. De tal modo que la pretensión objeto de la reconvención puede estar fundada en el mismo o diferente título que la del actor, debe ser propuesta ante el mismo juez que conoce la demanda principal, junto con la contestación y decidida en el mismo proceso, tal como lo señala el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil. Cabe señalar que ésta es una exigencia de la acumulación de pretensiones, fundamentada en la economía procesal que supone evitar la multiplicidad de los juicios y sólo se obtiene cuando son tratadas ante un solo juez y mediante un solo proceso; las mismas razones que permiten al demandante acumular en el libelo de la demanda cuantas pretensiones le competan contra el demandado, lo que justifica que el demandado pueda proponer en el acto de la contestación, no sólo sus defensas y excepciones sino también las pretensiones que tenga contra el actor.
En sintonía con la acumulación de pretensiones tenemos que el artículo 77 del Código de procedimiento Civil establece lo siguiente:
“El demandante podrá acumular en el libelo cuantas pretensiones le competan contra el demandado, aunque deriven de diferentes títulos.”

Por otra parte establece el artículo 78 ejusdem lo siguiente:
“No podrán acumularse en el mismo libelo pretensiones que se excluyan mutuamente o que sean contrarias entre sí; ni las que por razón de la materia no correspondan al conocimiento del mismo Tribunal; ni aquellas cuyos procedimientos sean incompatibles entre sí.
Sin embargo, podrán acumularse en un mismo libelo dos o más pretensiones incompatibles para que sean resueltas una como subsidiaria de otra siempre que sus respectivos procedimientos no sean incompatibles entre sí.”

Tomando en cuenta la intención del Legislador que no es más que la exigencia de acumulación de pretensiones, fundamentada en el principio de la economía procesal, al establecer la oportunidad de intentar cuantas pretensiones le competan, tanto al demandante como al demandando; en el presente caso, la parte demandada al momento de reconvenir alegó como objeto de la pretensión la conducta antijurídica que tiene la demandante en la que se rehúsa a entregar el inmueble a los propietarios a la terminación del acuerdo estipulado en el documento de contrato de arrendamiento suscrito entre ellos, alegando que mantiene una posesión viciosa, así como solicita una indemnización por lo habitado y el uso del inmueble, por lo que la misma acumuló varias pretensiones, siendo incompatibles dichos procedimiento, por cuanto el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción a compra venta de forma verbal se tramitó por el procedimiento ordinario y el desalojo de contrato de arrendamiento que pretende hacer valer la parte demandada se rige por el procedimiento oral establecido en los artículos 98 y 99 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, al disponer:
“Artículo 98.- Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el Código de Procedimiento Civil.”
“Artículo 99. El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.”

Ahora bien, si bien es cierto que el procedimiento de cumplimiento y el de desalojo no se sigan por procedimientos en modo alguno incompatibles sino que, por el contrario y por voluntad de la ley, se rigen por idéntico proceso y persiguen la terminación de la relación contractual, no es menos cierto que ambas pretensiones se contradicen si bien es cierto la fundamentación legal de la parte demandante se fundamenta en el artículo 98 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos Inmobiliario (bis), no es menos cierto que la parte demandante manifestó que el contrato de opción a compra venta que solicita su cumplimiento, fue realizado en forma verbal, por lo que el contrato de arrendamiento consignado como medio probatorio, para demostrar la relación arrendaticia nada tiene que ver con el cumplimiento que se solicita, es decir, que la pretensión de la demanda principal se basa en un contrato verbal que no deriva de una relación arrendaticia y la reconvención la fundamenta en un contrato de arrendamiento suscrito por las partes intervinientes, es decir, la reclamación principal es de un contrato verbal que se rige por el procedimiento ordinario mientras que lo alegado en la reconvención se fundamenta en un contrato de arrendamiento que se rige por el procedimiento especial regulado en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, siendo totalmente incompatibles en el procedimientos y por lo tanto no se cumple la exigencia del simultaneus processus, que es propia de la reconvención cuando los procedimientos son incompatibles entre si, en consecuencia esta juzgadora tomando en cuenta lo antes expuesto considera que la parte demandada incurre en la acumulación prohibida sancionada en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, al intentar demandar por la vía de reconvención el desalojo del inmueble es por lo que resulta evidente para esta sentenciadora declarar improcedente por inepta acumulación la reconvención presentada por la parte demandada reconveniente, y así quedará sentado en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
Valoración de las pruebas aportadas al proceso.
En el proceso uno de los actos esenciales es precisamente el de pruebas, cuya finalidad es llevar al juzgador al convencimiento de los hechos controvertidos en el mismo, al convencimiento de la verdad, los cuales según el autor James Goldschmidt gozan de la categoría de actos de parte, dado que su ofrecimiento no es otra cosa que la gestión de una de ellas o de ambas para lograr la certeza de un hecho concreto mediante el uso de determinado medio de prueba; cuya finalidad es la demostración de la verdad y razón de las pretensiones deducidas, teniendo las partes el derecho constitucional consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, incluso haciendo uso para tal fin todos aquellos medios concedidos por la ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibido expresamente, quedando a salvo la actividad probatoria oficiosa permitida al operador de justicia.
Ahora bien, tal como lo establece el principio general, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y el juez no decide entre la simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio, y es por ello que los jueces deben analizar y juzgar todas y cada una de las pruebas que se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio respecto de ellas, de conformidad con los artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”

De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que éstas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez (a) pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.
Medios probatorios consignados en la presente causa.
 Copias fotostáticas de depósitos Nros. 385933435 de fecha 03/03/2006, por un monto de 300.000,00, 402025705 de fecha 05/04/2006 por un monto de 200.000,00, 393328050 de fecha 05/05/2006 por un monto de 300.000,00, 402025706 de fecha 02/06/2006 por un monto de 300.000,00, 420788085 de fecha 04/07/2006 por un monto de 300.000,00, 402025709 de fecha 04/08/2006 por un monto de 300.000,00; efectuados a la cuenta de ahorro Nº 010708884-3, cuya titular es la ciudadana REYNA RODRIGGUEZ, el cual alega la parte demandante que dichos montos corresponden a los pagos mensuales y puntuales del canon de arrendamiento, cancelados mediantes los mencionados depósitos, a los que la parte demandada no impugno las referidas copias fotostáticas.

Este tribunal las valora como tarjas conforme lo establece el artículo 1.383 del Código Civil, las cuales hacen fe entre las partes que comprueban con ellas las previsiones que hacen o reciben al detal, lo que lleva a la convicción de esta juzgadora que la parte demandante realizó los pagos correspondientes al canon de arrendamiento, a la parte demandada, sin embargo, en la presente causa no aportan nada en virtud que no se está reclamando la falta de pago de los cano de arrendamiento, es decir, que la parte haya incurrido en mora, por lo que las mismas quedan desechadas en la presente causa. Y ASI SE ESTABLECE.

 Copia fotostática del procedimiento administrativo llevado por ante la Coordinación Regional de la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. En relación a la presente prueba (documentos públicos administrativos).

Por tratarse de documentos administrativos emanados de funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias, en relación a estos ha sido establecido que constituyen una tercera categoría de prueba instrumental que no puede asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, como sí a los documentos privados reconocidos o a los tenidos legalmente por reconocidos, “sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad”. (Ver sentencia N° 00497 del 20 de mayo del 2004, caso Alida Magali Sánchez).
Por su parte la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, señaló lo que sigue:
“(…) Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido…”.

Establecido lo anterior y con base en lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en cuenta que las referidas instrumentales, corresponden a la providencia administrativa dictadas por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, de los cuales por ser documentos administrativos, contra los que no fue ejercido ningún mecanismo de impugnación por la parte contraria, en consecuencia, tienen entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones que contiene, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario; y de los mismos se desprende que en él fue agotada la vía administrativa, antes de dirimir el conflicto por los tribunales competentes, relacionado con el juicio de Desalojo, este tribunal no le otorga valor probatorio en la presente causa en virtud que no estamos en presencia de un juicio de desalojo sino más bien de cumplimiento de contrato de opción de compra venta verbal. Y Así se declara.
 Estado de cuentas de la cuenta Nº 3000315758, a nombre de la ciudadana Darías Figueira María y transferencias realizadas a la cuenta Nº 01050107590107088843, del banco mercantil cuya beneficiaria es la ciudadana REYNA RODRIGUEZ.

En cuanto a estos medios probatorios es menester señalar lo que establece el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, el cual reza:
“Cuando se trate de hechos que consten en documentos, libros, archivos u otros papeles que se hallen en oficinas públicas, Bancos, Asociaciones gremiales, Sociedades civiles o mercantiles e instituciones similares, aunque éstas no sean parte en el juicio, el Tribunal, a solicitud de parte, no requerirá de ellas informes sobre los hechos litigiosos que aparezcan de dichos instrumentos, o copia de los mismos.
Las entidades mencionadas no podrán rehusar los informes o copias requeridas invocando causa de reserva, pero podrán exigir una indemnización, cuyo monto será determinado por el Juez en caso de inconformidad de la parte, tomando en cuenta el trabajo efectuado, la cual será sufragada por la parte solicitante.”

Asimismo, señala el artículo 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario lo siguiente:
“El secreto bancario no rige cuando la información sea requerida para fines oficiales por:
…omissis…

2. El Ministro o Ministra del Poder Popular con competencia en materia para interior y justicia, el Ministro o Ministra del Poder Popular con competencia en materia para la defensa, los órganos del Poder Judicial, la administración aduanera y tributaria, y la autoridad administrativa con competencia en materia cambiaria, según las leyes.
3. Los jueces o juezas y tribunales en el ejercicio regular de sus funciones y con especifica referencia a un proceso determinado, en el que sea parte el usuario y usuaria de la institución del sector bancario a quien se contrae la solicitud…”
Ahora bien, tomando en cuanto lo señalado en las citadas leyes los cuales son de estricto cumplimiento y visto que la parte promovente de las referidas pruebas no hizo uso a que se refiere los mencionados artículos, este Tribuna no le otorga valor probatorio y desestima la prueba consistente en el estado de cuentas y transferencias antes citadas, por cuanto la parte demandante no solicitó la prueba de informe en el lapso de promoción de pruebas. Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Poder especial de representación judicial, otorgado por los ciudadanos REYNA YANERIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente, a los abogados OSCAR EDUARDO RIVERO LÓPEZ, MARÍA ELENA PARRA y JESSICA COROMOTO GONZÁLEZ DIAZ, Inpreabogado Nros. 11.261.911, 14.710.389 y 16.822.849 respectivamente.
Esta Juzgadora lo considera fidedigna y le otorga valor probatorio por no haber sido impugnado por la parte demandante de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que los abogados señalados en el referido poder, están facultados para representar a la parte en el presente juicio. Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Documento de compra venta realizado entre la sociedad mercantil Grupo C, C.A, debidamente inscrita en el Registro Mercantil en fecha 14 de mayo de 1997, bajo el Nº 48, tomo 73-A, siendo su última modificación en fecha 08 de enero de 1999, bajo el Nº 40, tomo 117-A y el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.385.868.

En cuanto al presente documento es menester señalar que los instrumentos públicos o auténticos son aquellos que han sido autorizados con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública y en cuanto a los mencionados documentos por tratarse de copias certificadas de documentos públicos (por haber sido inscritos y autorizados ante el Registro Público, esto es, ante un funcionario con competencia para darle fe pública), contra los cuales no fue ejercido medio de impugnación alguno, se les asigna pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en el artículo 1357 del Código Civil Venezolano el cual reza:
“...Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado...”

Por su parte la Jurisprudencia a éste respecto ha seguido las enseñanzas del Jurista Feo, quien expresa que todas las corporaciones, autoridades o funcionarios, tienen señalados por la Ley sus respectivas atribuciones, dentro de su jurisdicción, las que llevan el carácter de autenticidad. Tales actos tienen que entrar en la categoría de Instrumentos Públicos, para que la Ley sea cumplida y tenga sus efectos. Partiendo de este concepto, y en conformidad con lo establecido en los artículos 1359 y 1360 del Código Civil Venezolano, el documento público hace plena fe, tanto para las partes como para los terceros.
Así lo establece el artículo 1357 del Código Civil Venezolano y tenemos que en el presente caso estos documentos públicos fueron traídos al proceso junto con la contestación a la demanda en copia certificada, y por cuanto la parte demandante no hizo uso del derecho de impugnar o tachar dicho documento, el mismo conserva todo su valor probatorio y se desprende que el ciudadano NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, identificado en autos, es el propietario del bien inmueble objeto del presente juicio. Y ASÍ SE DECIDE.
 Prueba de informe, la parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, solicitó se oficiara al Juzgado Primero de Municipios Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, al Juzgado Superior Civil de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, y al Registro Inmobiliario de de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy; a tales efectos este juzgadora observa:

Al respecto es menester señalar que la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas.
Consonante con lo expuesto tenemos que el insigne procesalista EDUARDO COUTURE (Couture-Eduardo; señala en Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes establecida en el artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem, En este sentido la doctrina patria expresa:
“La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino < también determinar si su aplicación fue realizada correctamente >. (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)”.

Cabe señalar que las pruebas de informes como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio, en el presente caso la parte demandada promueve dicha prueba con la finalidad de que esta juzgadora determine que los demandados reconvinientes, incoaron pretensión judicial para procurar el desalojo del inmueble ocupado por la demandante reconvenida, y vistos las resultas de dicha prueba se evidencia que por antes los referidos Juzgados cursó juicio de Desalojo incoado por NELSON JOSÉ QUIROZ SUÁREZ contra la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, este juzgado no le otorga valor probatorio y desecha la referida prueba en virtud que nada aporta al proceso, por cuanto estamos en presencia de una demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta verbal. En cuanto a la prueba de informe solicitada al Registro Principal este Tribunal lo considera fidedigno y de la misma se desprende la existencia de un documento de fecha 07 de octubre de 2009, inscrito con el Nº 2009.2035, asiento registral 1, inmueble matriculado bajo el Nº 462.20.11.1.389, Libro Real del año 2009, es propiedad de la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.7000, sin embargo, en la presente causa no le da valor probatorio, en virtud que no se está demostrando si la demandante tiene o no propiedad de algún bien inmueble. Y ASÍ SE ESTABLECE.
 Confesión espontanea, alega la parte demandada y de conformidad con lo establecido en el artículo 1.400 y 1.401 del Código Civil venezolano, promovieron la confesión espontanea de la reconvenida MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, identificada en autos, por haber manifestado en su escrito libelar que no solo reconoce la propiedad inmobiliaria que injustamente ocupa a los ciudadanos REYNA YANERIS RODRÍGUEZ SÁNCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, identificados en autos, sino que también admite que a la presente fecha, paga la ínfima cantidad de dos mil bolívares.

Sobre este medio de prueba, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión de fecha 31 de julio de 2007, en el juicio de Luís Belie Guerra contra Evelio Colmenares López y otro, reiteró el siguiente criterio:
“...Cabe advertir que sobre la promoción de la confesión espontánea, la Sala en sentencia del 12 de abril de 2005, Caso: MOHAMED ALÍ FARHAT c/ INVERSIONES SENABEID C.A., expediente N° 2003-290, estableció lo siguiente:
‘...en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.’

Por lo que esta juzgadora no le otorga valor probatorio, en virtud que la confesión espontánea alegada por la parte demandada, en la que incurrió la parte reconvenida ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS realizada en el escrito libelar, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil, quedando así desechada dicho alegato. Y ASI SE DECIDE.
 Copia de contratos privados de arrendamiento suscritos entre la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y DARIAS FIGUEIRA MARIA VALENTIBA, identificada en autos.
En cuanto al mencionado contrato observa esta juzgadora que de los mismos se desprenden que existe una relación arrendaticia entre las ciudadanas REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y DAFIAS FIGUEIRA MARIA VALENTINA, las cuales suscribieron unos contratos de arrendamiento sobre un inmueble constituido por una casa-quinta, Ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida D, Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, si bien es cierto dicho inmueble es el objeto del presente juicio, no es menos cierto que el referido contrato no es la principal prueba del litigio, ya que la parte demandante de autos ciudadana DARIAS FIGUEIRAS MARIA VALENTINA, identificada en autos, demandó en la presente acción a los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEX SANCHEZ y NELSÓN JOSE QUIROZ SUAREZ, plenamente identificados en autos, alegando el cumplimiento de un contrato, el cual fue celebrado en forma verbal, por lo que dicho contrato nada aporta al proceso. Y ASÍ SE DECIDE

Testimoniales:
 MIRTA FRANCISCA SAEZ ESPINOZA, JUAN RAMÓN ESCOBAR LOPEZ, MOISESE MANUEL FERRER y ERIVE CARIN JOSÉ LEDEZMA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 9.545.373, 5.458.851, 14.608.411 y 18.053.389 respectivamente.
Ahora bien, antes de entrar al análisis de las testimoniales promovidas por la parte demandante en la presente causa es importante establecer los parámetros establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene una regla expresa de valoración de la prueba testimonial, y otorga a los jueces la facultad soberana de apreciación, examinando si las deposiciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo(a) inhábil o del que apreciare no haber dicho la verdad.
Las testimoniales deben contener las circunstancias de tiempo, lugar y modo en que el testigo adquirió el conocimiento, así como de las circunstancias de lugar, tiempo y modo del hecho mismo narrado como máximo deseable; pues, un testigo puede decir que el hecho ocurrió y estarlo inventando, o tener un conocimiento solamente referencial.
La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues, opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentado en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación.
En cuanto al interrogatorio rendido por la testigo ciudadana MIRTA FRANCISCA SAEZ ESPINOZA, identificada en autos, se desprende lo siguiente:
“…QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda donde habita, si es propia, arrendada? Contestó: “Hasta donde yo sé era alquilada, pero la señora Valentina por información en reuniones hechas cuando fuimos estafadas por la compra de un urbanismo en ese mismo sector, manifestó la compra, la negociación de la casa donde vivía después de que comprobamos la estafa en la cual estábamos ya que ella vivía allí en calidad de inquilina y la dueña se la ofertó y ella la iba a negociar ya que la casa existía y tenía la oportunidad de comprarla”. SEXTA PREGUNTA: En base a su respuesta anterior, le consta a la testigo que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS pacto una opción a compra con la propietaria del inmueble? Contesto: “Si porque lo manifestó en las reuniones que hacíamos por la estafa ya sufrida donde dijo que ella se retiraba de esas reuniones porque había hecho la negociación”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS, le dio una cantidad de dinero a la propietaria del inmueble por concepto de la opción a compra o por concepto a la negociación? Contestó: “Si”. OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe que cantidad de dinero le dio? Contestó: “Si se”. NOVENA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta de si la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS posee actualmente vivienda propia? Contestó: “Que sepa no a excepción de la que compró”. DECIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta de si la ciudadana MARÍA VALENTIVA DARIAS concretó la compra de la vivienda que tenía arrendada? Contestó: “Si”…”

En cuanto al interrogatorio rendido por el testigo ciudadano MOISES MANUEL FERRER se desprende lo siguiente:
…” QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, como le consta de que la ciudadana antes mencionada pacto una opción a compra sobre la vivienda? Contestó: “Me consta porque cuanto tuvimos en su debida oportunidad en el SUNAVI uno de los propietarios del inmueble manifestó ante la funcionaria encargada la cual se levanto un acta que el había recibido de manos de la ciudadana MARIA DARIA de FRIAS la cantidad de cincuenta mil bolívares en su debida oportunidad, hace años, como parte de pago, lo cual le entregó en un cheque como adelanto de la compra venta a dicho inmueble donde habita la ciudadana MARIA y que el señor reconoció haberlo recibido”. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta si se concreto la compra del inmueble en cuestión? Contestó: “No se concreto la compra del inmueble por cuanto los propietarios después de haber recibido la primera parte del pago sobre el inmueble siempre salían con alguna excusa, tanto así que el día que tuvimos en SUNAMI ellos manifestaron hacerle un avalúo nuevamente mediante un perito a fin de materializar la compra venta, lo cual ellos no tuvieron de acuerdo después de haber dicho que si”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS, ha tenido la posibilidad de poseer vivienda propia? Contestó: “Bueno, desde que ella entro en esa vivienda, entro como inquilina posteriormente ella se iba a ir de la casa y entregársela a la dueña, es donde la dueña le plantea la situación de vendérsela, la cual ella acepta y le da el primer pago mediante un cheque, pagando igualmente la mensualidad del arrendamiento y posteriormente salió con que ya no se la quiere vender, existiendo entre ellos un arrendamiento con opción a compra por lo cual no ha tenido acceso a otra vivienda ya que el dinero que tenía en su debida oportunidad se lo dio a la señora que le dio en calidad de arrendamiento con opción a compra venta el inmueble…”
En cuanto al interrogatorio rendido por la testigo ciudadano ERIVE CARIN JOSÉ LEDEZMA, se desprende lo siguiente:
…”QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda donde habita, si es propia, arrendada? Contestó: “Arrendada”. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que si la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS en algún momento pacto una opción a compra sobre el inmueble donde habita? Contestó: “Si, tengo conocimiento debido a que por ser abogada aproximadamente en noviembre del 2012 la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS me pidió para hacerle el documento de opción a compra venta de la casa antes mencionada en donde habita en calidad de arrendataria, en esa oportunidad me informó que le había cancelado a los dueños de la casa el 10% del total del monto de la venta que habían acordado mediante un cheque, y que sería cancelado el otro 10% para diciembre del 2012 debido a que compraría la casa por medio de la Ley de Política Habitacional y el Banco le exigía que debía cancelar el 20% del total de la venta, lo cual no se concretó porque los dueños del inmueble siempre manifestaron que tenían unos papeles por arreglar y solo se le canceló el 10%, por todo esto el documento de opción a compra venta nunca pude finiquitarlo, así fue…”

En cuanto al interrogatorio rendido por el testigo ciudadano JUAN RAMÓN ESCOBAR LOPEZ, se desprende lo siguiente:
…”QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda donde habita, si es propia, arrendada? Contestó: “En calidad de arrendamiento”. SEXTA PREGUNTA: En base a su respuesta anterior, le consta al testigo que la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS pacto una opción a compra con la propietaria del inmueble? Contestó: “Si”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, porque le consta que hubo un pacto con opción a compra entre la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS y la propietaria del inmueble? Contestó: “Hubo un acuerdo verbal de venta del inmueble de la propietaria hacia la inquilina, y se realizo un pago de cincuenta mil bolívares para la fecha de cancelación, pasó un tiempo aumento la inflación y la propietaria le cambio el monto a un monto superior a un monto acordado, lo que genero un exabrupto en el monto por el pago del inmueble, la propietaria realizó un avalúo con un avaluador y lo que le dio un monto de tres millones ochocientos, la inquilina igualmente solicita un avaluador para realizar un avalúo del bien inmueble con el objeto de cotejar ese evaluador con el evalúo de la propietaria, resultando un monto de dos millones doscientos sesenta y un mil, esa fecha es 2014, la misma fecha en que la propietaria mandó a realizar el avalúo, resultando una diferencia de un millón seiscientos mil bolívares a favor de la propietaria según los cálculos estadísticos y matemáticos y comparando los dos montos de los avalúos se pudo constatar que el avalúo de la propietaria estaba adulterado en relación a los montos, igualmente se solicitó información de referenciales de ventas en periódicos y en registros subalternos, se tomó al azar una venta de un inmueble de similares características en cuanto al área de terreno y área de construcción a través de un método comparativo, observando el valor de venta de ese inmueble que era de dos millones quinientos mil además de eso ese inmueble comparado tenía ciertas ventajas de construcción y conservación y mantenimiento superior al valor del inmueble de la propietaria, a través de esto le causa la propietaria a la inquilina un daño y prejuicio motivado al difícil acceso para adquirir la vivienda actualmente con los precios inflacionarios en cuestión…”

A tales efectos se observa:
Señala el artículo 1.387 del Código Civil venezolano lo siguiente:
“No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares…”

Del citado artículo se desprende que la intención del legislador en materia de obligación, es que la prueba testifical no es admisible, para la demostración de una convención o contrato celebrado entre dos personas, las cuales requieran extinguir una obligación, es decir, la prueba testifical es excluida en virtud que dichas declaraciones están constituidas por la declaración jurada de la persona que no es parte en el procedimiento y que declara a petición de uno de los litigantes sobre los hechos que se han presenciado u oído y que son material de la controversia, pues, se pretende demostrar aquellos hechos que la ley no permite su demostración por medio de la prueba de testigo. Sin embargo, si la misma es admitida por el operador de justicia, la consecuencia jurídica es que debe ser desechada en la sentencia definitiva, por tratarse de una prueba ilegal, en virtud de estar prohibida por la ley, para demostrar determinados hechos, y en el presente caso la parte demandante utilizó este medio probatorio para demostrar la existencia de un contrato de opción a compra venta verbal entre ella y la parte demandada, para constituir, reglar, trasmitir, un vinculo jurídico, tal como lo señala el artículo 1.133 del Código Civil, y visto que el valor de la demanda excede de los dos mil bolívares, dicha obligación no puede demostrarse mediante testigos, en consecuencia, esta juzgadora tomando en cuenta que la evacuación de las testimoniales se relacionaron con la intención de probar la existencia de un contrato, celebrado con el fin de establecer una obligación y visto que el valor del objeto del contrato exceda de dos mil bolívares, considera esta Juzgadora que dichas testimoniales quedan desechadas en la presente causa de conformidad con lo establecido en el artículo 1.387 del Código Civil. Y ASI SE DECLARA.
 Posiciones juradas: en cuanto a este medio probatorio este Tribunal no le otorga valor probatorio en virtud que el apoderado judicial de la parte demandante, desistió de la prueba, tal como consta al folio 139.

MOTIVACIONES PARA DECIDIR

Considerando que el contrato es un acuerdo legal, oral o escrito, manifestado en común entre dos o más personas con capacidad jurídica (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral; es por ende que el contrato, es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones relativos, es decir, sólo para las partes contratantes y sus causahabientes, además del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen, para su perfección, otros hechos o actos de alcance jurídico, tales como efectuar una determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la sola voluntad, el contrato, en general, tiene una connotación patrimonial, incluso parcialmente en aquellos celebrados en el marco del derecho de familia, y es parte de la categoría más amplia de los negocios jurídicos, es función elemental del contrato originar efectos jurídicos es decir, obligaciones exigibles, de modo que a aquella relación de sujetos que no derive en efectos jurídicos no se le puede atribuir cualidad contractual.
Señala el artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Por su parte el artículo 1.160 ejusdem reza:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.

De allí que el cumplimiento es un término que tiene su origen en vocablo latino complementum y que hace mención a la acción y efecto de cumplir o cumplirse, el verbo cumplir, por su parte, refiere a ejecutar algo; remediar a alguien y proveerle de aquello que le falta; hacer algo que se debe; convenir; o ser el día en que termina un plazo o una obligación.
Por su parte establece el artículo 1.167 del Código Civil, la posibilidad que tiene la parte que ha dado cumplimiento al contrato, en el caso de que la otra no haya cumplido su obligación, a su elección de reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En el presente caso la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, demanda a los ciudadanos REYNA YARENIS RODIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta verbal, manifestando que desde el año 2006 suscribieron un contrato de arrendamiento sobre un inmueble ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, pero que en año 2012 la copropietaria ciudadana REYNA YARENIS RODDRIGUEZ SANCHEZ, siempre en compañía y con la autorización para ese entonces de su cónyuge ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, antes identificados, le ofrece de manera verbal la venta del inmueble arrendado, por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES, otorgándole un plazo de dos años para finalizar la compra, que de manera verbal acordaron una inicial y concertaron la negociación para gestionar ante la entidad bancaria un crédito hipotecario, que convinieron y le hizo entrega de un cheque con el Nº 57831788, por la cantidad de CIENCUENTA MIL BOLIVARES (Bs. 50.000,00), lo que equivalía al 10% del valor del inmueble, que llegado el mes de diciembre del año 2012, la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, antes identificada, le solicita que le adelante la otra parte de la inicial por cuanto tenía un problema personal y necesitaba dicha cantidad de emergencia, a lo que le manifestó que le entregaría dicha cantidad si firmara el respectivo documento de opción a compra venta tal como verbalmente lo habían hablado, documento que se firmaría para esa fecha por cuanto el inmueble aun gozaba de la hipoteca que tenía; que en el mes de septiembre del año 2014, la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, antes identificada, le notifica que ya tiene el documento de liberación del inmueble y que el precio inicial ya no era el mismo, por cuanto transcurrió mucho tiempo, por lo que acordaron realizarle un avalúo al inmueble para obtener un justiprecio y continuar con la negociación; que el primer avalúo realizado por la copropietaria tenía un sobreprecio muy por encima del valor real, y que la demandante optó por realizar un segundo avalúo, lo cual arrojó un monto menor, y vista el desacuerdo convinieron en que el tercer avalúo se realizara por SUNAVI, el cual tampoco le convino a la copropietaria por el valor estipulado; que visto los desacuerdos con respecto al valor del inmueble, los ciudadanos REYNA YARENIS RODIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, antes identificados, se niegan a cumplir con la obligación contractual que de manera verbal asumieron, que por tales razones es por lo que demandan como en efecto lo hacen a exigir el fiel y cabal cumplimiento del compromiso que de manera verbal asumieron los ciudadanos REYNA YARENIS RODIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, antes identificados. Asimismo, demanda la indemnización por daños y perjuicios, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.167 del Código Civil y 340 numeral 7º del Código de Procedimiento Civil, alegando que al asumir el compromiso con los propietarios de optar para la compra del inmueble arrendado y contando con la buena fe, la privo de otras opciones habitacionales, a lo que hoy día se le hace imposible la adquisición de una vivienda, que debido al incumplimiento por parte de los propietarios, quienes no le proveyeron de la documentación oportuna para la tramitación del crédito, le ha generado un perjuicio a ella y a su familia, por lo que demanda la mencionada indemnización de daños y perjuicios demando la indemnización por daños y perjuicios.
Por su parte, los demandados de autos negaron el ofrecimiento alegado por la parte demandante, señalando que tal proposición jamás se produjo ni como modo de contrato de opción ni como método de preferencia ofertiva¸ que en cuanto a los avalúos realizados los mismos obedecieron a la necesidad de la arrendadora de obtener el adecuado valor del inmueble a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, de igual forma señaló que en caso de fuere cierto la presunta oferta de la que negadamente fue beneficiaria, la ciudadana MARIA DARIAS de FRIAS, obvia por completo los requisitos a que se contrae el artículo 132 de la vigente Ley especial y que al no cumplirse dichos requisitos, mal puede la demandante solicitar el reconocimiento de un derecho alguno con base a un ofrecimiento que jamás existió, que al respecto reitera en nombre de sus mandante que ningún ofrecimiento de venta fue realizado, que jamás hubo establecimiento de precio de enajenación, ni tampoco las condiciones que la demandante debe representar en su escrito libelar. Asimismo, en cuanto a la indemnizaciones de daños y perjuicios señala la parte demandada que esta naturaleza deben estar irrefutablemente acreditados tres elementos los cuales son el perjuicio material, la conducta antijurídica y la relación de causalidad, que la parte demandante no indica ni acredita la existencia de ninguno de estos elementos, pretendiendo señalar que la decisión de los codemandos, en no vender tal por la suma y bajo las condiciones que la actora desea imponerles. Sigue narrando que el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece que en los casos como el de autos, se demanden daños y perjuicios como consecuencia de un vínculo contractual o como consecuencia de un vinculo extracontractual, siendo éste ultimo el caso que nos ocupa, cada pretensión indemnizatoria debe ser precisada y detallada en el libelo y explicar la causa de los daños y perjuicios presuntamente ocurridos. Finalmente solicitó la cantidad por concepto de indemnización por lo habitación y uso de ese inmueble por el periodo comprendido desde el 1º de enero del año 2017 al 31 de diciembre del mismo año y para el periodo que cubre a partir del 1º de enero del 2018 hasta la fecha en que se postule la presente reconvención a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y los que se sigan venciendo hasta que cese la ilegitima ocupación que del inmueble hace la reconvenida. Asimismo, solicito la indexación monetaria con base al índice nacional de precios al consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela para el periodo desde que es presentado el escrito libelar, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la sentencia.
La doctrina reiterada y pacífica de este Alto Tribunal, se ha pronunciado sobre esta materia, indicando al respecto, entre otras, en sentencia N° 944, de fecha 15 de diciembre de 2016, expediente N° 2016-000098, juicio: cumplimiento de contrato de compraventa, incoado por la ciudadana Marisela Chinea Correa, contra los ciudadanos Jorge Ernesto Suárez Gutiérrez y Eilyns Vanessa Reyes Hernández, lo siguiente:
“…En primer término debe precisar esta Sala que efectivamente, tal y como lo señala el juez de la recurrida, dentro de los supuestos de procedencia para la acción de cumplimiento de contrato (al igual que para la acción de resolución) se requiere: a) que se trate de un contrato bilateral, b) que la parte accionante haya cumplido u ofrecido cumplir su obligación y, c) que la parte accionada haya incumplido su obligación correlativa…”.
Asimismo, se pronunció sobre el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, en sentencia N° RC 128, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente N° 2015-000600, caso: juicio por cumplimiento de contrato de promesa de compraventa e indemnización por daños y perjuicios, incoado por el ciudadano Arturo Caballero Valencia, contra la sociedad mercantil Inversora Mendi Eder C.A., en los términos siguientes:
“…De la anterior transcripción de la sentencia recurrida, se observa que el juez superior verificó que las partes asumieron obligaciones recíprocas en el contrato de promesa de compra venta, que la empresa demandada incumplió las cláusulas novena y décima quinta del mismo, declaró parcialmente con lugar la demanda, y estableció que el demandante debía cumplir con la obligación de pagarle a la empresa demandada el saldo restante del monto pactado en el referido contrato, y a la demandada, en el lapso de cumplimiento voluntario le correspondió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta y entrega formal de la unidad habitacional objeto del contrato.
En tal sentido, el juzgador de alzada en el dispositivo de la sentencia recurrida con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, estableció que de incumplir las partes lo establecido en la misma, esta servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido, es decir, si la empresa demandada se niega o no cumple con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble objeto del contrato, una vez verificada la consignación del pago pendiente, por tanto, el juez aplicó efectivamente la norma a la situación de hecho contemplada en la misma.
De modo que, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, aplicó el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes, en el cual ambas se comprometieron al cumplimiento de ciertas obligaciones y según lo analizado por éste, el incumplimiento de las obligaciones fue por parte de la empresa demandada, facultando ello al demandante a solicitar el cumplimiento del contrato de promesa de venta, cuando el otro involucrado no ejecutó su obligación, así estableció que “…la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, en vista de que a pesar de que según emana de la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa el 18-06-2013 en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que el bien opcionado (sic) en venta se encontraba construido en su totalidad, y mas (sic) aun (sic), que para el momento en que se otorgó el documento de condominio del referido Conjunto Residencial Villas Palm Beach ya contaba con el permiso de habitabilidad del bien negociado con la parte que hoy demanda, no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta...”.

En este orden de ideas, de las sentencias antes transcritas, se observa que efectivamente, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, puede perfectamente, una de las partes, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, si la otra no diere cumplimiento a su obligación, siempre que se trate de un contrato bilateral; observándose, en el presente caso, que las pruebas aportadas por la parte demandante, no hubo medios de convicción alegada y probada que diera certeza a quien aquí decide de demostrar, la existencia de la oferta o contrato verbal realizada por la copropietaria ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, a la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, antes identificadas, que diera origen al incumplimiento de la obligación recaída por la parte demandada, para que la parte demandante solicite el cumplimiento del contrato con opción a compra venta verbal, aunado a que tal como se desprende del contrato de arrendamiento suscritos entre la demandante y demandada, se evidencia que la parte demandante se encuentra en calidad de arrendataria en el inmueble objeto del presente juicio, y lo procedente en estos casos que el inmueble requiera ser vendido, debe aplicar los requisitos establecido en la Ley Para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Siendo que la parte demandante no logró demostrar el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, si bien, la parte demandante señaló el supuesto pago realizado por adelantado al precio convenido en la oferta de la opción a compra-venta, se desprende el acervo probatorio que dicho alegato no fue demostrado con la prueba de informes, tal como lo señala el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 89 de la Ley de Instituciones del Sector Bancario, por lo que, se debe indicar que al no haberse demostrado a través de la prueba de informe ni el debido efectivo del cheques en la cuenta de la demandante ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, antes identificada, ni consta en autos prueba fehaciente que la parte co-demandada ciudadana REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SANCHEZ, antes identificada, haya cobrado el mismo, en consecuencia, de las probanzas traídas a los autos por la parte actora, no se demostró el incumplimiento de la obligación en relación a la oferta verbal ofrecida por los ciudadanos REYNA YARENIS RODRÍGUEZ SANCHEZ y NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUAREZ, antes identificados, sobre un inmueble objeto del presente litigio, ubicado en la urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, por todo lo cual quedó suficientemente comprobado que no hay incumplimiento por parte de la demandada de su obligación contractual en virtud que no se demostró la existencia del contrato verbal entre los ciudadanos MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS y REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, NELSÓN JOSÉ QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 13.985.700, 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente. Y ASÍ SE DECIDE
En cuanto a la indemnización de daños y perjuicios, solicitada por ambas partes, tenemos que los mismos consisten en la acción que tiene el acreedor para exigir del deudor o causante del daño una cantidad de dinero equivalente a la utilidad o beneficio que a aquél le hubiese reportado el cumplimento efectivo, íntegro y oportuno de la obligación a consecuencia del incumplimiento de la obligación, sea que se trate de una pérdida real o efectiva, o simplemente de una ventaja.
Las indemnizaciones de perjuicios se clasifican en dos clases, en función de su procedencia: Contractuales: Son las que debe pagar un deudor en caso de incumplir una obligación contractual, con el fin de resarcir al acreedor por su incumplimiento y la
Extracontractuales: Son aquellas que no proceden de un contrato. Su causa se debe a una acción dolosa o culpable que provoca un daño a una o varias personas.
Señala el artículo 1.185 del Código Civil dispone lo siguiente:

“El que con intención, o por negligencia, o por imprudencia, ha causado un daño a otro, está obligado a repararlo.
Debe igualmente reparación quien haya causado un daño a otro, excediendo, en el ejercicio de su derecho, los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.

Conforme lo informa la doctrina y jurisprudencia de vieja data la disposición sustantiva del artículo 1.185 del Código Civil contempla dos situaciones distintas, y fija elementos que diferencian una y otra. En este sentido su encabezamiento consagra lo que se conoce como hecho ilícito por antonomasia el daño causado a otro con intención o por imprudencia, a este mandato general se añadió el párrafo especial en el cual se asimila el hecho ilícito al abuso de derecho, que como es natural este hecho ilícito diferente al que establece la primera parte del artículo in comento, requiere de otros elementos que no es menester probar cuando se trata del hecho ilícito propiamente dicho, jurídicamente distintos aun cuando esté comprendidos en una misma disposición se refieren a hechos profundamente diferentes.
En el primer caso basta probar el daño causado por un hecho intencional, negligente e imprudente de otro, en el segundo caso se trata de una situación grave y complicada, de un delicado problema jurídico: precisar cuándo se hace uso racional de un derecho, y cuándo se ha abusado de ese mismo derecho, o expresado con los propios términos de la ley, cuando el ejercicio del derecho, excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto en vista del cual le ha sido conferido ese derecho”.
Con vista a la norma civil citada, se hace necesario el estudio de las condiciones requeridas que configuran o dan lugar al nacimiento de esta fuente de obligación y al efecto, se han distinguido tres elementos, el daño, la culpa y la relación de causalidad entre el acto culposo y el perjuicio ocasionado. El daño es un elemento esencial para la existencia o configuración del hecho ilícito civil. El daño debe ser actual, producido ciertamente al momento de la demanda y debe ser cierto; no debe quedar la menor duda de que el daño existe y que es producido injustamente.
En sintonía con el daño, el mismo debía lesionar el interés pero no cualquier interés sino el interés legítimo, es decir el interés protegido, tutelado o amparado por el derecho. El daño se requiere que provenga o se haya ocasionado como consecuencia de la acción u omisión de una persona, para que pueda quedar obligado a reparar el daño ocasionado, resultante de la modificación del mundo exterior.
En cuanto a la relación de causalidad, la razón de ser de esta condición deriva de que el daño producido no acarrea responsabilidad para su actor, sino cuando él ha sido ocasionado por acto suyo, que sea culposo. No todos los elementos que concurren a la producción del daño son, para el ordenamiento jurídico causa de ese daño. El hecho productor del daño es el que objetiva y normalmente debía producirlo, de forma tal que la relación entre el hecho y el daño se requiere que sea adecuado.
Por último, para que prospere una acción de esta naturaleza, esto es, los daños y perjuicios, es indispensable que se hayan producido conjuntamente para cada caso, los elementos configurantes de ella; en tal forma, que si faltare cualquier de ellos desaparecería la posibilidad de la procedencia del reclamo.
En atención a los elementos configurantes del hecho ilícito civil, constata esta juzgadora de la atenta revisión de las actuaciones contenidas en el presente expediente, habida cuenta que en el presente ambas partes demandaron los daños y perjuicios, que se encuadran dentro de los supuestos contemplados, en el encabezamiento del artículo 1.185, del Código Civil, esto es, la reparación del daño derivada de la intención, negligencia o imprudencia, de la existencia del hecho ilícito civil, éste debe ser determinado o determinable en el sentido de que debe demostrarse en qué consiste el daño, y que este sea de una producción actual, para el momento en que es exigido, y cierto, que no de lugar de que éste exista, y que sea producido injustamente, por cuanto las partes tanto la accionante como la accionada no aportaron pruebas algunas demostrativas, de que hayan ocasionados daños, derivados del objeto de la pretensión, considera este tribunal, de acuerdo al principio establecido en el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, en consonancia con el artículo 1.354 del Código Civil, no quedó demostrado los daños causados alegados tanto por la parte demandante como la demandada y al no haberse determinado el referido daño no debe prosperar lo reclamado por este concepto. Así se declara.
En consecuencia, luego de haber realizado el estudio correspondiente de las actas del proceso, y dado que la parte actora no promovió prueba alguna en la oportunidad legal establecida para tales efectos, se puede observar que no fueron demostrados de una manera veraz los hechos invocados por la parte actora, pues, le correspondía probar a la actora sus dichos, y no al demandado, ya que el sólo hecho de dar contestación a la demanda, contradecir pormenorizadamente en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, constituye causa de inversión de la carga probatoria.
Se evidencia entonces que no se demostró la existencia de la convención celebrada con el fin de establecer una obligación de dar, hacer o no hacer, como lo es el objeto del contrato verbal, es decir, la parte actora no cumplió con su carga probatoria, como se mencionó anteriormente, tal como lo establece el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil, y por consiguiente, no se estableció plena prueba de los hechos alegados en la demanda, por lo que resulta para esta Juzgadora declarar sin lugar la presente demandada tal como quedará plasmada en el dispositivo del fallo. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos de hechos y de derecho antes expuestos, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, alegada en el escrito de contestación como punto previo por la abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA COSA JUZGADA, alegada en el escrito de contestación como punto excepción de merito por la abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente.
TERCERO: INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN planteada por la abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda cumplimiento de contrato de opción a compra venta verbal, incoada por la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, contra los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente.
QUINTO: SIN LUGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS alegados por la parte demandante ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700 y por la parte demandada a través de su co-apoderada judicial abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328.
SEXTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, DADA LA NATURALEZA DEL FALLO.
SEPTIMO: SE ORDENA NOTIFICAR A LAS PARTES, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICAS.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a los once (11) días del mes de julio de dos mil diecisiete (2017). Años: 207º de la Independencia y 158º de la Federación.
La Jueza,

Abg. María Elena Camacaro

La Secretaria,

Abg. Mayairy Rangel

En la misma fecha siendo las doce y treinta de la tarde (12:30 pm.), se dictó y publicó la anterior decisión.
La Secretaria,

Abg. Mayairy Rangel