TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS
AP71-R-2019-0000266
PARTE ACTORA: GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-10.515.735, actuando en su propio nombre y en nombre del ciudadano ALVARO MORI PEREZ, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.969.576.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: MARIO JOSE ROSALES HERNANDEZ y PABLO EMILIO PERDOMO TORREALBA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.018.932 y V-7.272.393, abogados en el ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 46.911 y 208.293, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 17 de mayo de 2013, anotada bajo el N° 05, Tomo 88-A.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: PEDRO PRADA, VICTOR PRADA, SORELENA PRADA, AGUSTIN BRACHO, ARMANDO RODRIGUEZ, FRANCISCO BETANCOURT, IRIS ACEVEDO, RENNY FERNANDEZ y GABRIEL RUIZ, abogados en el ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 32.731, 46.868, 97.170, 54.286, 37.254, 22.925, 116.424, 181.725 y 68.161.
MOTIVO: ACCION DE DESALOJO.
SENTENCIA: DEFINITIVA
I
Narrativa
Se inicia la presente acción de Desalojo, intentada por los abogados Mario José Rosales Hernández y Pablo Emilio Perdomo Torrealba, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 46.911 y 208.293, actuando en sus carácter de apoderados judiciales de los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-10.515.735 y V-6.969.576, contra la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 17 de mayo de 2013, anotada bajo el N° 05, Tomo 88-A, en la persona de sus directores ciudadanos MIGUEL A RHODE URBANEJA y DANIEL PACIOCCO QUINTERO, venezolanos, mayores de edad y titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-6.925.815 y V-6.919.030, con motivo del Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 29 de agosto de 2013, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 05, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones, sobre Un (1) local comercial con todos sus anexos, ubicado en la Planta Primer Piso, ubicado en Prados del Este, Calle Río de Oro con calle Girasol, Nro de parcela D-72, número de catastro 1100-08-019, Zp 1080, Municipio Baruta del Estado Miranda.
Por auto de fecha 12 de mayo de 2017, el a-quo, admitió la demanda por los trámites del procedimiento ordinario y oral, así como su reforma el 13 de junio de 2017, emplazando a la parte demandada para su contestación.
Agotado todo el trámite de la citación personal y por carteles, compareció en fecha 20 de marzo de 2019, la representación judicial de la parte demandada, consignando poder que acredita su representación, dándose por citada para los demás actos del proceso, procediendo a dar contestación al fondo de la demanda por escrito del 29 de abril de 2019.
Cumplidos así todos los mecanismos procesales en la presente causa, el tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dicto sentencia en fecha 28 de junio de 2019, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo interpuesta por los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PEREZ, contra la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A.º y condeno en costas a la parte demandante, en virtud de haber sido totalmente vencido en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 09 de julio de 2019, el abogado Pablo Perdomo, actuando como apoderado judicial de la parte actora, ejerce recurso de apelación, siendo oído el mismo en ambos efectos en fecha 16 de julio de 2019. Siendo remitidas a la Unidad de Recepción y Distribución de documentos de esta Circunscripción Judicial, correspondiendo mediante distribución a este órgano jurisdiccional.
Antecedentes en Alzada
Mediante auto de fecha 29 de julio de 2019, se dio entrada al presente expediente, fijándose el vigésimo (20), día de despacho siguiente a la referida fecha para la presentación de informes.
En fecha 23 de septiembre de 2019, se recibe oficio numero 284-19, proveniente del tribunal de la recurrida, de fecha 05 de agosto de 2019, mediante la cual remite renuncia del poder que le fuere otorgado al abogado Pablo Perdomo, otorgando por el ciudadano Gregorio Pizzotola Lizzacro.
En fecha 9 de octubre de 2019, es presentado por el ciudadano Gregorio Pizzotola Lizzacro, escrito de informe, asistido por el abogado Pablo Perdomo, así como por el apoderado judicial de la parte demandada, Gabriel Alejandro Ruiz Miranda, todos plenamente identificados en autos.
En fecha 21 de septiembre de 2019, el ciudadano Gregorio Pizzotola Lizzacro, asistido por el abogado Pablo Perdomo, presento escrito de observaciones.
En fecha 22 de octubre de 2019, el tribunal dice Vistos.
En fecha 25 de noviembre 2019, el ciudadano Gregorio Pizzotola, otorga poder apud acta, a la abogado Marlene Da Mata, inscrita en el I.P.S.A, bajo el Nº 284.427.
Argumentos de las Partes
El accionante alegó, en su escrito libelar que, suscribió con la arrendataria en fecha 28 de agosto de 2013, contrato de arrendamiento autenticado ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta, anotado bajo el N° 05, Tomo 88-A.
Que la duración del contrato de arrendamiento era de un (1) año fijo, a partir del 1 de septiembre de 2013, hasta el 1 de septiembre de 2014, según se convino en la cláusula tercera del contrato con un canon de arrendamiento de Doce Mil Bolívares (Bs. 12.000,oo) mensuales.
Que antes del vencimiento del mencionado contrato, se le notificó a la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., en la persona de su representante legal MIGUEL ANGEL RHODE URBANEJA, la necesidad de ajustar el canon de arrendamiento conforme al decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, publicado en la Gaceta Oficial N° 40.418, de fecha 23 de mayo de 2014; que se ha negado en forma arbitraria y contrariando los estipulado por las partes en el instrumento contractual, lo cual trajo como consecuencia el incumplimiento de las cláusulas Segunda, Tercera, Cuarta, Quinta, Sexta y Décima Segunda del contrato de arrendamiento.
Que la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., sin su autorización ha hecho construcciones en el referido local y modificó la estructura interna del mismo.
Que en virtud de la negativa de ajustar el canon de arrendamiento y del incumplimiento de las cláusulas mencionadas se procedió en fecha 03-11-2015, a practicar la notificación mediante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas del Municipio Libertador, donde se le notifica a la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., que si era la intención de continuar como arrendatario del local, se debía ajustar el canon de arrendamiento, conforme a las pautas establecidas en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario, para el uso Comercial, debiendo suscribir un nuevo contrato.
Que la referida empresa, no se encuentra solvente en el pago del canon de arrendamiento, en más de dos (02) cuotas, por lo que no podrá seguir disfrutando del inmueble en su carácter de arrendatario, ni mucho menos de la prórroga legal; que incumplió en las obligaciones derivadas del contrato y las leyes, para la construcción de bienhechurías no autorizadas.
Que desde la fecha del vencimiento del contrato y consumida la prórroga legal, por la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., de manera arbitraria por no tener derecho a la misma, procedimos en acudir a la vía administrativa en fecha 30-11-2015, ante el Ministerio del Poder Popular de Economía y Finanzas, Dirección General de Operaciones Comerciales, a formular la denuncia respectiva; que el ente administrativo dejó expresa constancia del agotamiento de la vía administrativa.
Por su parte la parte accionada, de esta contienda judicial, procedió a dar contestación al fondo de la demanda, mediante escrito presentado en fecha del 29 de abril de 2019, y en tal sentido arguyo lo siguiente:
“NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por DESALOJO, intentada por la parte en actora de nuestra representada AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., antes identificada, POR NO ESTAR ADECUADA A DERECHO.
…Omissis…
NEGAMOS, RECHAZAMOS Y CONTRADECIMOS, tanto en los hechos como en el derecho en todas y cada una de sus partes la ACCIÓN DE DESALOJO, en que se ha fundado la parte actora… por cuanto no es cierto el fundamento en que se ha basado la parte actora… es importante analizar la naturaleza contractual de la acción, pues en ello radica si la misma ha sido planteada en la forma más adecuada y posible y así mantener las partes en igualdad de condiciones.
…Omissis…
Ahora bien, no es cierto que nuestra representada la sociedad mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., antes identificada, haya dejado de cancelar los cánones que se demandan, ya que se mantiene solvente en el pago de los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, tal como se evidencia de las Consignaciones arrendaticias realizadas en el expediente 2015-0265 de la nomenclatura interna de la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios… pues nuestra representada la sociedad mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., antes identificada, NO HA INCUMPLIDO, con las obligaciones derivadas del Contrato Locativo, como Arrendataria… siempre ha cumplido a cabalidad con sus obligaciones contractuales, como un buen padre de familia… en virtud de la situación de inseguridad jurídica en la que se encontraba nuestra representada… procedió por ante la OFICINA DE CONTROL DE CONSIGNACIONES DE ARRENDAMIENTOS INMOBILIARIOS (O.C.C.C.A.I.)… a realizar el pago de los cánones de arrendamientos, por ante la precitada oficina receptora de consignaciones arrendaticias, tal y como se evidencia de COMPROBANTES DE CUMPLIMIENTO DE REQUISITOS DE CONSIGNACIONES… las cuales corren en autos en el cuaderno de medidas…
(…)
Tal y como fue pactado en la Cláusula Segunda del Contrato Locativo, todo de conformidad con lo establecido dentro del plazo legal previsto por la Ley de Arrendamiento Inmobiliario; las cuales demuestran claramente la solvencia que mantiene, y sigue manteniendo nuestra representada, la sociedad mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A…(…).
…Omissis…
Asimismo, la parte actora, en la Relación de los hechos en el particular QUINTO, numerales SEGUNDO, TERCERO, CUARTO, QINTO y SEXTO, manifiesta mediante notificación realizada en fecha 03 de noviembre de 2015, por ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, en la necesidad imperante por la Ley de ajustar el Canon de Arrendamiento, acorde a las pautas establecidas en el Decreto Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, tal como lo expresa en la reforma de demanda, en la relación de los hechos en el particular QUINTO…(…). Impugnamos en todo su contenido, la notificación que corre en autos, marcado con la letra “D”, evacuada en fecha 03 de noviembre de 2015, por ante la Notaría Pública Vigésima Novena de Caracas, por los siguientes razonamientos: Con respecto a este instrumento debemos señalar que el artículo 1429 del Código Civil, establece la posibilidad de que los interesados puedan promover la Inspección Judicial Extra-litem en los casos en que pudieran sobrevenir algún perjuicio por retardo, y para hacer constar el estado y circunstancias que puedan desaparecer o modificarse con el transcurso del tiempo.
En ese sentido…(…) considerar válida y eficaz dicha prueba, sólo cuando se haya dado cumplimiento al requisito exigido por el artículo 1429 del Código Civil… cuando se haya acreditado ante el Juez, que haya de practicarse la Inspección Judicial Extra-Proceso, la necesidad de dicha práctica por el peligro de que desaparezca o se modifique los hechos sobre los que se quiere dejar constancia… es por ello que no consta que el promovente de la prueba haya acreditado la necesidad de evacuar la inspección fuera del juicio, así como tampoco señaló los peligros o perjuicios que la no evacuación inmediata de la prueba le pudieran haber ocasionado, es por ello que tal instrumento no arroja valor y mérito probatorio alguno, y es por lo que solicitamos sea desechada del proceso”.
De la Audiencia
Posteriormente el a-quo fijó la oportunidad para la celebración de la audiencia preliminar para el día 14 de mayo de 2019, la cual fue se llevó a cabo a las diez de la mañana.
Por auto de fecha 16 de mayo de 2019, el Juzgado de la causa, fijó los hechos y los límites en los que quedó planteada la controversia, en los términos siguientes:

Hechos alegados por la Representación de la Parte Actora:
“Aduce la representación actora en el libelo de demanda, que su mandante los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZACRO Y ALVARO MORI PEREZ, suscribieron un contrato de arrendamiento con la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A.,…(…).
Alegó que la fecha de duración del contrato de arrendamiento era por un año (01) fijo, desde el 1 de septiembre de 2013, hasta el 1 de septiembre de 2014, según se convino en la Cláusula Tercera del mismo, pagando la Sociedad Mercantil un canon de arrendamiento de DOCE MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 12.000,oo), pagando el segundo año la cantidad de VEINTICUATRO MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 24.000,oo) mensuales.
Que mucho antes de su vencimiento del mencionado contrato de arrendamiento, se le notificó a la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A. que existió la necesidad imperante de ajustar el canon de arrendamiento…quien se ha negado en forma arbitraria y contrariando lo estipulado por las partes… esta negativa trae como consecuencia el incumplimiento de las cláusulas segunda, tercera, cuarta, quinta, sexta y decima segunda del contrato de arrendamiento.
…Omissis…
Que ha incumplido con las obligaciones derivadas del contrato y de las leyes, para la construcción de bienhechurías no autorizadas…(…).
Que desde la fecha de vencimiento del contrato y sumida la prórroga legal la sociedad… procedieron los actores en acudir a la vía administrativa en fecha 30 de noviembre de 2015, ante el Ministerio del Poder Popular de economía y Finanzas, Dirección General de Operaciones Comerciales… mediante denuncia respectiva y previo cumplimiento de las formalidades que rigen la materia.
Fundamentaron la demanda conforme lo establecido en los Artículos 26, 51, 257 y 253 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, artículos 20, 41 y 43, del Decreto de Rango, valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, en concordancia con lo establecido en los Artículos 859 al 880 del Código de Procedimiento Civil…(…).
Finalmente solicitaron Primero: el desalojo del inmueble constituido con un local comercial con todos sus anexos ubicado Local Comercial de Servicios ubicado en la calle Rio Oro, con calle Girasol, Nro. De parcela D-72, primer piso, en la Urbanización Prados del Este…(…).
…Omissis…
Hechos Negados por la Representación de la Parte Demandada:
En la oportunidad de la contestación de la demanda, negaron rechazaron y contradijeron en toda y cada una de sus partes tanto en los hechos como en el derecho la demanda que por desalojo, intentada por la parte actora en contra de la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A.
Que no es cierto que Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., haya dejado de cancelar los cánones de arrendamiento demandados como insolutos, como se evidencia de las consignaciones arrendaticias realizadas en el expediente N° 2015-0265 de la nomenclatura interna de la Oficina de Control de Consignaciones de arrendamiento Inmobiliario.
Que no han incumplido con las obligaciones derivadas del Contrato locativo como arrendataria, pues siempre han cumplido a cabalidad con sus obligaciones contractuales.
Hechos Admitidos:
La apoderada judicial de la parte demandada, admitió que existe una relación contractual entre su representada y la parte accionante.
DEL RESTABLECIMIENTO DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
a) La existencia de la relación arrendaticia.
b) Que el contrato de arrendamiento en cuestión versa sobre un local comercial ubicado Local Comercial de Servicios ubicado en la calle Rio Oro, con calle Girasol, Nro. De parcela D-72, primer piso, en la Urbanización Prados del Este.
No obstante, son hechos controvertidos y respecto a los cuales debe versar la actividad probatoria de los abogados de ambas partes, que deberán realizar dentro del lapso previo.
El incumplimiento de contrato por aumento de canon de arrendamiento, el pago de los cánones de arrendamiento mediante tribunales de consignaciones, las modificaciones realizadas en el inmueble objeto de la demanda, la prórroga legal, los daños y perjuicios, lucro cesante causados, los cuales deberán quedar fácticamente demostrados a fin de evidenciar a este Tribunal, lo alegado por ellos en escrito libelar, en la contestación de la demanda y en la Audiencia Preliminar. Así lo decide formalmente éste Tribunal.”
Para el día 31 de mayo de 2019, la representación judicial de la parte demandada, presentó su respectivo escrito de pruebas, ya que la demandante las había acompañado con el libelo de demanda en su oportunidad.
Por auto fechado del 12 de junio de 2019, se admitieron las pruebas promovidas por la parte actora y se fijó oportunidad para el quinto día de despacho para la celebración de la audiencia de juicio, la cual se celebró el 19 de junio de 2019, donde comparecieron ambas partes a exponer lo conducente al mismo acto, en función de sus intereses particulares.
En fecha 28 de junio de 2019, el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó su sentencia, mediante la cual declaró Sin Lugar la demanda de Desalojo interpuesta por los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PEREZ, contra la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., cuyo dispositivo fue el siguiente:
…Omissis…
En mérito de las consideraciones precedentes expuestas, este Tribunal Primero en el Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: SIN LUGAR la demanda de DESALOJO, intentara los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZACRO Y ALVARO MORI PEREZ, contra la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., plenamente identificados;
SEGUNDO: Se condena en costas a la parte demandante en virtud de haber sido totalmente vencido en el presente juicio de conformidad con lo establecido en el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil.”
Contra el anterior fallo, la parte demandante, a través de su representante judicial, abogado PABLO E. PERDOMO, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 208.293, ejerció recurso de apelación en fecha 09 de julio de 2019, dicho recurso fue oído en ambos efectos por auto de fecha 16 de julio de 2019, correspondiendo, después de la distribución de ley, a este órgano superior.
II
Motiva
Cumplido los lapsos procesales en esta segunda fase del juicio y estando la presente causa dentro del lapso legal establecido en el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil, por cuanto la consulta de Ley corresponde a una decisión con carácter de definitiva, éste Órgano Superior se adentra a resolver sobre el asunto controvertido, previo a las siguientes consideraciones y al respecto observa:
La acción por la cual se contrae el presente proceso, es la de Desalojo con motivo de la relación arrendaticia suscrita en fecha 29 de agosto de 2013, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, anotado bajo el Nro. 05, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones, sobre Un (1) local comercial con todos sus anexos, ubicado en la Planta Primer Piso, ubicado en Prados del Este, Calle Río de Oro con calle Girasol, Nro. de parcela D-72, número de catastro 1100-08-019, Zp 1080, Municipio Baruta del Estado Miranda, entre los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PEREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las Cédulas de Identidad Nros. V-10.515.735 y V-6.969.576, y la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., inscrita en el Registro Mercantil I de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda de fecha 17 de mayo de 2013, anotada bajo el N° 05, Tomo 88-A, en la persona del ciudadano MIGUEL ANGEL RHODE URBANEJA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la Cédula de Identidad N° V-6.925.815.
Así las cosas, la acción que hoy resuelve quien suscribe, trata de una pretensión de Desalojo, referido a un inmueble destinado al uso comercial, cuya acción ha sido concebida por el legislador patrio en el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, la cual contiene una serie de estipulaciones que regulan las relaciones recíprocas en las que intervienen los arrendadores y arrendatarios. Contemplan las condiciones y procedimientos establecidos por el legislador, regulando y controlando las relaciones de las partes en la formación de los contrato para la explotación comercial y de los servicios, cuya finalidad es brindar protección, crear seguridad en condiciones de igualdad y con ello promueve el desarrollo y crecimiento económico para la inversión, ya que en ese instrumento legal, han sido sentadas las bases jurídicas, que buscan preservar las garantías de los propietarios y arrendadores, con respecto a la conducta que pueda asumir el deudor arrendatario o viceversa, frente al cumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato y las contempladas en la ley, como mecanismos legal para acceder a los órganos de la administración de justicia, en protección y reclamos de sus intereses, conforme al artículo 26 Constitucional y el 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial.
En ese sentido, el Desalojo contenido en la ley de arrendamientos sobre locales comerciales en su artículo 40 ejusdem, agrupan ocho (8) causales para la procedencia de éste tipo de acciones, comprendidas en sus literales “a, b, c, d, e, f, g, h e i”, las cuales implícitamente señalan en cada una contenidos distintos sobre la base de viabilidad de procedencia del Desalojo.
Ahora bien, el objeto de la presente consulta sometida a la consideración a esta Alzada, como Órgano revisor, se fundamenta su acción en el referido artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, especialmente en las causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; b) Que el arrendatario haya destinado el inmueble al uso deshonesto, indebidos, en contravención con el contrato de arrendamiento o las normas que regulen la convivencia ciudadana; c) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador; g) Que el contrato suscrito haya vencido y no exista acuerdo de prórroga o renovación entre las partes; e i) Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”.
Además de las señaladas causales invocadas por la demandante, en su pretensión, opuso contra la demandada, las Cláusulas Segunda, referida al pago del mensual del canon de arrendamiento; Tercera, la duración del contrato de arrendamiento; Cuarta, la estipulación de resolución de contrato por dos (02) mensualidades impagadas consecutivamente y los daños y perjuicios; Quinta, la prohibición de cambiar el uso y destino del inmueble dado en arrendamiento; Sexta, la prohibición al arrendatario de no alterar la estructura del local, ni mejoras, ni bienhechurías sin la previa autorización; y Décima Segunda, contiene la penalización en caso del incumplimiento del arrendatario a cualquiera de las obligaciones asumidas en la relación arrendaticia, daría pie la resolución del contrato y los correspondiente daños y perjuicios. Hechos estos que fueron rechazados por la demandada en su contestación al fondo de la demanda.
Como bien se deriva de las actas procesales, que conforman el presente proceso, se observa que la recurrida en su decisión una vez apreciada y valoradas las probanzas consideró, que los motivos por los cuales fue fundamentada la demanda, no fueron demostrados por el actor, tales como los hechos afirmativos explanados en la pretensión, ni tampoco demostró con sus probanzas lo argumentado en el libelo de demanda, ya que le correspondía como carga probatoria traer a los autos los instrumentos que dieran como ciertos esos hechos denunciados.
Siendo que el a-quo en su fallo acogió la doctrina de la Sala Constitucional, para resolver el presente caso aplicando para ello la tarifa legal, como regla de valoración probatoria, en cuanto aquellas que han sido incorporadas al proceso, como lo contempla el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil. Ejerció así su función jurisdiccional, como Órgano de Poder del Estado, al desestimar la demanda, en virtud de que no se evidenciara de los autos que la parte actora, hubiera demostrado los hechos definidos y los motivos que conllevaron a plantear su pretensión, tales como la insolvencias de los meses que había incurrido el arrendatario, en la forma más determinante posible; cada uno de los hechos en cuanto a la transgresión del contrato locatario, el mal uso dado al inmueble y su prueba. De manera que evidentemente, el actor no podía simbólicamente traer al expediente el inmueble al cual mencionó que había sido reestructurado, tampoco al demandado no tiene la carga declarar contra sí la existencia de tal incumplimiento, empero el actor podía a través de otros medios probatorios demostrar esos hechos, como en el caso la inspección extra litem o judicial en el lapso probatorio, la experticia, entre otras, pues a ella le correspondía demostrar ese hecho. No obstante, el demandado al verse en una situación de desventaja al no haber aceptación del pago del canon de arrendamiento, por parte de los acreedores demandantes, para no caer en insolvencia, optó por pagar el arriendo ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamientos Inmobiliarios (O.C.C.A.I.), tal como fue apreciada por la recurrida las pruebas de las consignaciones arrendaticias acompañadas al presente juicio.
En atención al incumplimiento denunciado por el demandante, de los literales b), c), d), g) e i), así como las cláusulas Cuarta, Quinta, Sexta y Décima Segunda, éste Órgano Jurisdiccional, no encuentra demostrada la violación de tales delaciones de la relación arrendaticia existente entre los suscriptores del contrato locativo reconocido, a pesar que no puede desconocerse el contrato, que contiene una estipulación de fecha cierta y su duración, un monto a pagar por mensualidad como canon de arrendamiento; estos elementos son indispensables para la existencia del contrato de arrendamiento, que de acuerdo al desarrollo de la conducta que han desplegado las partes en éste proceso, es incuestionable su existencia y sin la presencia de esos elementos entonces diríamos que estamos bajo otro tipo de convención. Sin embargo, estos elementos no fueron cuestionados por el adversario, es decir la parte demandada, cuyo contenido fue reconocido como bien fue mencionado y señalado por la recurrida en su fallo.
Nuestro máximo Tribunal de la República, en Sala de Casación Civil, en decisión N° 0007, de fecha 16 de enero de 2009, caso Palenzona B. Vs. María A. Palenzona, ha dicho en cuanto a la carga probatoria lo siguiente:
“(…)…es necesario distinguir si lo hechos negativos son definidos o indefinidos, puesto que sólo a los primeros se les puede fijar un límite en el tiempo y en el espacio y por lo tanto es posible probarlos si existe un hecho positivo que lo contraste y excluya. No obstante serán indefinidos o indeterminados, aquellos hechos que no sea posible delimitarlos en tiempo, modo o espacio y por tanto no pueden ser demostrados mediante la prueba de hecho positivo. Por tal motivo, “… los hechos negativos indefinidos están exentos de prueba por quien los alega, quien no tiene sobre ellos la carga de demostrarlos”. (Cabrera Romero, Jesús Eduardo. Contradicción y Control de la Prueba Legal y Libre. Caracas, editorial Jurídica Alva S.R.L., Tomo I, 1997, p. 78).
De la misma manera, esta Sala, en relación a los hechos negativos, ha establecido que en el reparto y distribución de la carga de la prueba, cuando el alegato de un hecho negativo es realizado por el actor, y la contradicción del demandado es pura y simple, pone en cabeza de éste último la carga de demostrar el hecho invocado.”
Asimismo, ha dicho la Sala de Casación Civil en decisión N° 0799, del 16 de diciembre de 2009, con ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez, caso Williams López C. Vs. Avior Airlines, C.A. Exp. N° 09-0430, sobre el tema de la carga probatoria, lo siguiente:
“(…) esta Sala considere en primer término que el juez de alzada ha debido analizar la naturaleza del hecho negativo invocado por la parte actora, para determinar de esta manera si es posible probarlo o no y por lo tanto, establecer a quien corresponde la carga de la prueba. En efecto la parte demandante alegó que la empresa transporte aéreo, parte demandada en el presente juicio, “… no dio mantenimiento a la bomba de carga del bote salvavidas…”, hecho negativo éste que la Sala considera puede probarse, por cuanto es posible individualizar e identificar el avión donde ocurrió el siniestro, y además por ser cierta la fecha del accidente aéreo, lo que permitiría demostrar si para la fecha del mencionado siniestro, se había realizado el mencionado mantenimiento. Por tanto, se ésta en presencia de un hecho negativo definido acaecido en un lugar y tiempo determinado, que puede probarse y en consecuencia, se invierte la carga de la prueba, correspondiéndole en este caso a la parte demandada…”.
Lo que la jurisprudencia nos enseña, que de acuerdo al hecho argumentado por la defensa, debe analizarse si es posible probarse y demostrarse su existencia de acuerdo a la naturaleza del hecho acaecido, lo que en definitiva determinará a quien de las partes correspondería la carga probatoria.
En el presente caso, el demandante, le opuso a la demandada, el incumplimiento del contrato de autos, siendo que el instrumento en sí, contentivo del “contrato” que hoy se discute no es sujeto de contravención alguna, porque las partes han reconocido la existencia de este. Lo que se encuentra en discusión es el incumplimiento o no, del instrumento “contrato” que de seguida se pasa a analizar. . Así se declara.
Es así, que el actor de esta contienda judicial, le atribuye al demandado, la insolvencia en el pago de cánones de arrendamiento y en la construcción de bienhechurías no autorizadas por ambos suscribientes, hechos estos negativos que con motivo a la naturaleza jurídica de la pretensión, es una carga que le corresponde demostrar el actor, en su pretensión; cosa que se observa no hizo, el actor durante la secuela del juicio, ello porque resolviendo su primer pedimento, se observa cómo se indico, señala incumplimiento de cánones de arriendo sobre el predio arrendado, no obstante en el extenso del escrito libelar no señala cuales son los meses que reclama como insolutos, siendo ello su deber, para que el órgano jurisdiccional a quien le plantea la controversia pueda determinar con precisión su requerimiento y bajo esa premisa de falta de cánones de arrendamiento, arguye el actor, no tener derecho a la prorroga legal, la hoy demandada. Observando este tribunal, que la representación de la parte demandada, argumento en su defensa que optaron por realizar los pagos concernientes a sus obligaciones antes la oficina de control de consignaciones de arrendamientos inmobiliarios (O.C.C.A.I), ante la imposibilidad de recibir los cánones de arriendo del predio arrendado, por parte del arrendador y ante la situación de inseguridad jurídica en la que se encontraban. Y en este sentido se observo de las actas, copia certificada del expediente signado 2015-0265, correspondientes al pago de canos de arriendo sobre el predio arrendado, de los meses de septiembre, octubre, noviembre, año 2015; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agoto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, año 2016; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agoto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, año 2017, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agoto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre, año 2018; instrumento este, del cual se observa no fue impugnado ni desconocido por la parte contra quien se opuso, por lo que se da el valor probatorio de conformidad con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, cumpliendo así con la obligación del contrato que no ocupa, durante estos meses. Por lo que concluye este tribunal, que lo demandado en este respecto por el actor, donde no indica ni siquiera los meses que se le adeudan por concepto de pago de cánones de arrendamiento sobre el inmueble de marras, no puede prosperar. ASI SE DECLARA.
En cuanto a la construcción de bienhechurías no autorizadas, en el predio arrendado, se verifica que la parte actora, consigno marcado letra “ C”, copa simple de informe de inspección considerada extra litem, realizada por funcionarios de la Alcaldía de Baruta, de fecha 13/11/2015, el cual puede ser un medio perfectamente eficaz, para demostrar parte de sus dichos, porque la misma no es ilegal ni impertinente, se encuentra establecida en la normativa legal vigente, pero que a su vez requiere de ciertos requisitos para hacerla valer en juicio, en caso de ser opuesta por el adversario. En este sentido se verifico de las actas, que la parte demandada, realizo impugnación (folio 159), a la misma, por lo que lo propio era que la parte accionante y promovente de la prueba (extra-litem), promoviera su ratificación en en juicio, ello con el fin de que ambas partes tuviera el control de la prueba, y porque así, es exigible en la norma legal, para su validez y al no haberlo realizado como se verifica en las actas, carece de valor probatorio la inspección extrajudicial y en consecuencia no quedo demostrado si fueron realizado modificaciones sin autorización del arrendatario. Así se declara.
Se impugno el instrumento marcado “D” traído a los autos por la parte acciónate, en este sentido se verifica se trata del instrumento contentivo de notificación evacuada por la Notaria Publica Vigésima Novena de Caracas, que promoviera la actora, en fecha 03 de noviembre de 2015, sobre la comunicación que intentara el actor, sobre el vencimiento del contrato de marras, al arrendatario, informando que, de continuar con el contrato en discusión, debía ajustarse el canon. Que ante la negativa al incremento del canon, debe desalojar el predio arrendado, que no se encuentra solvente en dos mensualidades. Se notifique sobre bienechurias, no autorizadas. Siendo impugnado como se adujo, por su adversario basado en el artículo 1429 del Código Civil, aludiendo la posibilidad de que los interesados puedan promover la inspección judicial extra litem, en caso de sobrevenir perjuicio o retardo o para hacer constar el estado de cosas. En este sentido observa el tribunal, que aun siendo impugnado, por la parte contra quien se opuso, debiendo la parte promovente ratificarla en juicio, de querer hacerla valer, del referido instrumento, verifica esta alzada, que tal como consta al vuelto del folio 36, la funcionaria pública, dejo constancia “(…) Acto seguido se deja constancia que la parte notificada no se encontraba presente en el lugar (…) en tal virtud se procede a retirarse (…)”, Por lo que el mismo, no puede dársele valor probatorio alguno. Así se declara.
Dicho lo anterior, se observa que es criterio retirado que quien pida una obligación debe probarla, y quien pretenda eximirse o estar exonerado de ella, debe por su parte demostrar el pago o hecho extintivo de la obligación. En tal sentido, la actora de esta contienda judicial, pretende de la parte demandad desaloje el predio que le fuera arrendado mediante el contrato que ambas partes asumen suscribieron, atribuyéndole la falta de pago de cánones de arriendo y modificación del inmueble sin consentimiento de su arrendador. Siendo así, debió demostrar la actora, a cuales cánones de arrendamientos insolutos consecutivos se refería en su afirmación y su fecha cierta, pues de acuerdo a las probanzas que presentó la demandada, aparecen reflejadas una serie de consignaciones arrendaticias realizadas ante la Oficina de Control de Consignaciones de Arrendamiento Inmobiliarios (O.C.C.A.I.), valoradas anteriormente a favor de la parte actora, por concepto del predio arrendado, desde el mes de agosto de 2015, dichos instrumentos fueron analizados por la recurrida, en cuyo caso declaró la solvencia de los pagos de arrendamiento sobre el inmueble que ocupa la demandada; En segundo lugar, correspondía igualmente al actor, la carga de demostrar y traer a juicio el instrumento válido que indicara el hecho cierto de que el demandado, hubiera construido bienhechurías en el local arrendado, no autorizadas por el arrendador, e incluso dentro de la misma fase probatoria del juicio, pudo con la promoción de la inspección judicial, entre otros medios probatorios, como se apuntó anteriormente, para demostrar lo pretendido. Herramientas estas dispuestas en el ordenamiento jurídico de las cuales debió valerse la parte demandante, más cuando le fue negado este argumento, cosa se constata no hizo. Así se declara.
Como hecho cierto acaecido en el presente proceso, fue la defensa que ejerció la parte demandada, en su contestación, mediante la cual argumentó que el demandante tenía la carga probatoria de demostrar los hechos argumentados en la demanda. Defensa acogida por la recurrida al fundamentar su decisión sobre la base de que el demandante, debió demostrar los hechos alegados en su pretensión, como la insolvencia del demandado y el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario, cosa no hizo. Así se declara.
En efecto, este Órgano Jurisdiccional, observa que la recurrida al analizar el acervo probatorio, así como las defensas por las partes, señaló que el actor tenía la carga probatoria de demostrar en el juicio los argumentos de su demanda, obró dentro de los razonamientos doctrinario supra citado. Criterio que comparte ésta Alzada, pero no limitado al efecto solamente de la falta de aportación probatoria en la mesura de demostrar sus hechos negativos narrados y argumentados, sino que tampoco hilvanó, ni motivó en cada caso individualizado y concreto, cuál fue el incumplimiento de la Ley por parte del arrendatario, de forma armónica y detallada, así como cada una de las cláusulas del contrato que fueron violentadas, de manera concisa y precisa, para de esa forma conllevar al convencimiento del juzgador, en la forma más asertiva posible, los elementos de convicción para enervar a su favor una resolución judicial en protección de sus intereses. Así se declara.
En ese orden de ideas, la función jurisdiccional está atada a los elementos fácticos planteados y realizados por las partes en el juicio, así como cada uno de sus alegatos propuestos como defensas, ya que no puede apartarse de lo alegado y probado por las partes, ni puede intervenir supliendo argumentos y excepciones no probadas y más aún se exime de sustraer elementos de convicción sin que la parte los haya aportado, pues así lo ordena el principio dispositivo contenido en el artículo 12 del Código del Código de Procedimiento Civil. De allí que, esas limitaciones impuestas por la ley al juzgador, dentro de los límites de su ocupación, constituye una regla legal para evitar que los jueces inclinen su balanza hacia una de las partes al momento de decidir la controversia, evitando así incurrir en flagrante violación al principio de igualdad entre las partes.
Por ello planteado como fueron los hechos debatidos en el de curso del presente proceso y aunado que dicha pretensión incoada por la parte accionante, no resultó demostrada como fue ut-retro analizada, y que por el contrario la parte demandada desvirtuó el hecho incierto de incumplimiento de la relación arrendaticia contractual y legal, la acción de Desalojo interpuesta por los arrendadores demandantes, debe sucumbir al mérito de los autos y en consecuencia el perdidoso deberá soportar los efectos jurídicos de la sentencia desestimada. En efecto, no siendo demostrado en el presente caso el incumplimiento de las obligaciones opuesta al demandado arrendatario, por parte de la actora demandante, lo procedente en derecho es declarar Sin Lugar la apelación ejercida contra el fallo recurrido y en consecuencia sin lugar la demanda que por desalojo sigue el ciudadano GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO contra la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., y en tal sentido confirmar la recurrida, tal como así se hará en la dispositiva del presente fallo. Así se decide.
III
Dispositiva
Por los razonamientos antes expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, de conformidad con lo establecido en los artículos 12, 242, 243 del Código de Procedimiento Civil; 26, 49 y 257 de la Constitución declara:
Primero: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 09 de julio de 2019, por el abogado Pablo Perdomo, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el N° 208.293, actuando en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, contra la decisión dictada en fecha 28 de junio de 2019, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, en el juicio de Desalojo interpuesto por los ciudadanos GREGORIO NICOLINO PIZZITOLA LIZZADRO y ALVARO MORI PEREZ, en contra de la Sociedad Mercantil AUTO SERVICIO INTEGRAL RIO DE ORO, C.A., ambas partes plenamente identificadas, fundamentada en el Contrato de Arrendamiento suscrito en fecha 29 de agosto de 2013, por ante la Notaría Pública Octava del Municipio Baruta del Estado Miranda, bajo el N° 05, Tomo 96, de los Libros de Autenticaciones de esa Notaría.
Segundo: Se CONFIRMA la decisión dictada en fecha 28 de junio de 2019, por el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró sin lugar la demanda.
Tercero: Se condena en costas a la parte accionante, por haber resultado totalmente vencida en el presente juicio, tanto en la primera instancia como en el presente recurso, conforme a lo establecido en el artículo 274 y 283, ambos del Código de Procedimiento Civil.
Por cuanto la presente decisión se dicta dentro de los lapsos procesales establecidos para ello, no se hace necesaria la notificación de las partes inmersas en el presente asunto.
Regístrese, publíquese y déjese copia en el archivo del Tribunal de la presente decisión.
Dada, firmada y sellada en la Sala de despacho de este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. En Caracas, a los dieciséis (16) días del mes de enero de dos mil veinte (2.020). Años 209° y 160°.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
En esta misma fecha, siendo la 1:30 p.m., se registró y publicó la presente decisión.
LA SECRETARIA,

ABG. JENNY VILLAMIZAR
BDSJ/JV/May
AP71-R-2019-000266