TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe de 17 Febrero de 2020
AÑOS: 209° y 160°
EXPEDIENTE: Nº 6.778

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA VERBAL

PARTE DEMANDANTE: Ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-13.985.700, con domicilio procesal en la avenida 8 entre calles 11 y 12, edificio Yandal, piso 1, oficina 05, San Felipe, Estado Yaracuy.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogados JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ y MIGUEL ANGEL MARTINEZ PARRA, inscritos en el Inpreabogado bajo los números 39.649 y 56.073 respectivamente. (Folios 73 y 74)

PARTE DEMANDADA: Ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Números. V-4.608.758 y V-4.385.868 respectivamente, domiciliada la primera en la calle 11 entre avenida Venezuela y carrera 27, casa N° 29-47, en la ciudad de Barquisimeto, Estado Lara, y el segundo domiciliado carrera 16A entre calles 55 y 55A N° 55A-67, Barquisimeto, Estado Lara.

APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados OSCAR EDUARDO RIVERO LÓPEZ, MARÍA ELENA PARRA PIÑA y JESSICA COROMOTO GONZÁLEZ DÍAZ inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 62.690, 108.328 y 121.702 respectivamente. (Folio 93 y 94)

SENTENCIA DEFINITIVA.

VISTO CON INFORMES.
I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 09 de octubre de 2019 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, contentivo del juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA VERBAL interpuesto por la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS contra los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación interpuesto en fecha 01 de octubre de 2019 cursante al folio 220, que fuera planteado por la abogada MARÍA PARRA, co apoderada judicial de los demandados, así como el recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de octubre de 2019 cursante al folio 225 interpuesto por el abogado JESUS ANTIAS, co-apoderado judicial de la parte demandante, en contra de la sentencia dictada en fecha 16 de septiembre de 2019, dándosele entrada en fecha 15 de octubre de 2019 y fijándose por auto de fecha 16 de octubre de 2019, de conformidad con el artículo 118 un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes presentarán sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha, según lo establecido en el artículo 517 eiusdem.
Al folio 230 cursa acta de fecha 15 de noviembre de 2019, donde se deja constancia que el abogado JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ, co apoderado judicial de la parte actora ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, consignó escrito en dos (02) folios útiles sin anexos, de igual manera compareció la abogada JESSICA GONZÁLEZ, co apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, consignando escrito de informes en tres (03) folios útiles sin anexos.
Por auto de fecha 18 de noviembre de 2019 cursante al folio 236, se fijó para observación a los informes, un lapso de OCHO (08) días de despacho siguientes a la fecha, de conformidad con el artículo 519 del Código de Procedimiento Civil.
Por auto de fecha 02 de diciembre de 2019 cursante al folio 237, se fijó para dictar sentencia dentro de un lapso de SESENTA (60) días consecutivos contados a partir del día siguiente a la fecha, de conformidad con el artículo 521 del Código de Procedimiento Civil.

II BREVE RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
A los folios 1 al 5, con anexos folios 06 al 67, interpone la presente demanda la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, asistida por el abogado JESUS ANTIAS Ipsa Nº 39.649, en los siguientes términos textuales:

“…DE LOS HECHOS
En el mes de Febrero del año 2006 suscribí un contrato de arrendamiento de una vivienda unifamiliar con la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.608.758, domiciliada en la calle 11, entre avenida Venezuela y carrera 27, casa Nº 29-47, Barquisimeto estado Lara, el inmueble arrendado esta ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa Nº D-62, del Municipio Independencia del estado Yaracuy, lo cual demuestro acompañando al presente escrito copia de los contratos de arrendamientos y depósitos bancarios realizados mensualmente a la mencionada ciudadana por conceptos de arrendamientos desde la fecha indicada. El caso que de mutuo acuerdo se fueron prorrogando dichos contratos de arrendamiento ajustando progresivamente el canos (Sic) y respetando las clausulas establecidas en los mismos. En el año 2008 la mencionada ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, siempre en compañía de su esposo para ese entonces y copropietario del inmueble, el ciudadano NELSÓN JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 4.385.868, domiciliado en Barquisimeto, estado Lara, con su autorización y consentimiento, procede a notificarme por el desalojo de la vivienda motivado a la posible venta del inmueble. Para ese entonces no estábamos interesados en adquirir dicho inmueble, por cuanto estaba en gestiones de vivienda en un proyecto habitacional de esta localidad, otorgándome el plazo de seis (6) meses para la entrega del inmueble.
A principios del año 2009 me notifican que decidieron no vender el inmueble, y que renováramos el contrato nuevamente, y así lo hicimos, hasta el mes de Septiembre de ese mismo año, cuando nuevamente me vuelven a solicitar por escrito la desocupación del inmueble, y me daba el plazo de un (01) año, o sea, el contrato se vencía en el mes de Enero del año 2011. Casi vencido este otro plazo para hacerle entrega del inmueble a la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, me manifiesta que podemos seguir habitándolo, si cancelábamos el año del contrato de la siguiente manera; Diez mil Bolívares (10.000,00 Bs), en el mes de Enero del año 2011 y Diez Mil Bolívares (10.000,00 Bs), en el mes de julio del año 2011, para un total de veinte mil Bolívares (20.000,00 Bs), y así se cancelo, tal como se demuestra en los bauches o depósitos que se acompañan al presente escrito.
A principios del año 2012, la copropietaria REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, me oferta en venta el inmueble arrendado, siempre en compañía y con la autorización de para ese entonces su cónyuge el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, por la por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs), y me otorgaría un plazo de dos años para finalizar la compra, para lo cual de manera verbal acordamos una inicial y concertamos en la negociación, y así pudiera gestionar ante una entidad Bancaria un crédito Hipotecario, mientras seguía con el canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs) mensuales. Habiendo pactado esta negociación de la Opción a Compra del inmueble arrendado por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs), convinimos y le hice entrega de un cheque del Banco Exterior a nombre de la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, plenamente identificada, signado con el Nº 57831788, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00 Bs), equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble acordado previamente para la Opción a Compra, del cual se acompaña al presente escrito copia de constancia Bancaria del referido cheque, este monto como primera parte de la inicial, con el propósito de comenzar a tramitar los documentos requeridos y solicitar el crédito hipotecario ante la entidad Bancaria, acordando que una vez que tuviera los documentos, se firmaría el respectivo documento de Opción a Compra, requisito para tramitar el crédito bancario y se le entregaría otros CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000.00 Bs), para completar el veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Llegado el mes de Diciembre de ese mismo año 2012, la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, me solicita que le adelante la otra parte de la inicial por cuanto tenía un problema personal y necesitaba dicha cantidad de emergencia, para lo cual le manifesté que no tenía ningún problema en entregarle dicha cantidad pero le exigí que deberíamos firmar el respectivo documento de Opción a Compra tal como verbalmente lo habíamos acordado, documento que se firma para esa fecha por lo que la propietaria o los propietarios aun no tenían el documento de libración de la hipoteca que tenía el inmueble. Ahora bien, en el mes de Septiembre del año 2014 la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, me contacta que ya tenía el Documento de Liberación del Inmueble, el cual se había comprometido a tramitarlo con la primera parte de la inicial que se le había dado ante el banco respectivo en un lapso de tiempo, el cual se había sobrepasado al acordado previamente, manifestándome que ya el precio inicial no era el mismo, en vista del transcurso del tiempo y el alto costo de la economía que se vivía en el país, para lo cual le hago saber que efectivamente estaba consciente de ello pero que el retardo no era imputable a mí, pero como ya había recibido una inicial, acordamos hacerle un avalúo al inmueble para obtener un justiprecio y continuar con la negociación. A tal efecto la copropietaria me envía por medio de correo electrónico el avalúo que ella le había mandado hacer al inmueble, pero con un sobreprecio muy por encima del valor real para esa época, optando mi persona por mandar hacer otro avalúo, lo cual se evidenciaba una diferencia entre uno y otro, y en vista de este desacuerdo convinimos en que el avaluó fuera efectuado por un organismo imparcial, solicitándolo al SUNAVI, el cual tampoco le pareció a la copropietaria por no convenirle el valor estipulado.
Ante tal descuerdo con respecto a un precio justo y acorde con los parámetros establecidos para la obtención de un justiprecio que le conviniera a la copropietaria, es lo que conlleva a los copropietarios a no cumplir con su obligación contractual que de manera verbal asumieron en relación a la Opción a Compra al solicitarme y recibirme una cantidad de dinero equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble para ese momento, y como se evidencia en la manifestación del ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, en la audiencia conciliatoria ante el SUNAVI, en fecha 09 de Octubre del año 2015, tal como consta en las copias certificadas anexas al presente escrito, en virtud del procedimiento que ha incoado en mi contra por desalojo de vivienda, quien no niega en ningún momento que la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, hoy día ex esposa efectivamente me recibió la cantidad de CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000,00 Bs) mediante cheque del Banco Exterior, desconociendo de manera descarada el verdadero motivo del pago y la Opción a compra pactada del inmueble arrendado por su ex esposa, manifestando de mala fe que según su ex cónyuge y copropietaria recibió ese dinero para mantener el canon de arrendamiento en DOS MIL BOLIVARES (2.000.00 Bs), siendo este argumento desproporcionado y carente de toda lógica, no pudiendo desvirtuar el verdadero motivo de tal transacción, pues he venido cancelando a la ciudadana ex cónyuge hasta el día de hoy inclusive recibe los pagos mensuales y puntuales del canon de arrendamiento, cancelados mediante depósitos a su cuenta persona N°01070884-3 del Banco Mercantil. Ahora bien, en virtud de que como se desprende de lo expuesto de manera inequívoca que efectivamente se pacto una Opción a Compra sobre el inmueble arrendado, de manera verbal con la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, con pleno consentimiento y conocimiento de su cónyuge para ese entonces el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, ambos plenamente identificados, y por cuanto este último ha incoado un procedimiento de desalojo seguido por ante el Tribunal Segundo Ordinario y Ejecutor de Medidas de Los Municipios San Felipe, Independencia, y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, causa N° 3604-16, es que me veo en la imperiosa necesidad de interponer la presente demanda en defensa de mis derechos e intereses.
Por los motivos expresados es que mediante el presente escrito procedo a demandar como en efecto lo hago a exigir el fiel y cabal cumplimiento del compromiso que de manera verbal asumieron los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, copropietarios del inmueble, quienes pretenden desconocer la cantidad recibida por concepto de inicial para la Opción a compra pactada, no siendo posible en su momento determinado por incumplimiento de sus obligaciones al no tener la documentación requerida, acción esta que nos ha ocasionado un daño y gravamen patrimonial a mí y a mi grupo familiar, por cuanto al asumir ese compromiso para adquirir el inmueble arrendado, me impidió optar por otra oportunidad para adquirir vivienda siendo cuesta arriba en los actuales momentos acceder visto y siendo público y notorio el índice inflacionario, lo que traduce a un alto costo del sector inmobiliario…
…OMISSIS…
DEL PETITORIO
Por las razones anteriormente expuestas, por cuanto considero de pleno derecho incoar la presente demanda como formalmente lo hago y demando a los copropietarios REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos mayores de edad, titulares de las cedulas de identidad Nos. 4.385.868 y 4.608.758 respectivamente, para que convengan o sean condenados por este Tribunal en los siguientes puntos. PRIMERO: Para que de conformidad con el artículo 1167 enunciado, cumplan cabal y fielmente su obligación contraída en la Opción a Compra pactada, para la venta del inmueble de su propiedad ubicada en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 03, N° D-62, del Municipio Independencia, de este Estado Yaracuy, Objeto de la presente demanda, que fuera protocolizado por ante la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 14 de Marzo del año 2002, bajo el N° 5, Protocolo Primero (1°), folios 037 al 045. Previo experticia complementaria que establezca un avalúo prudencial que permita fijar un justiprecio real, actual y justo sobre el inmueble, y paralelamente una experticia complementaria que establezca la indexación sobre la cantidad de dinero entregada como inicial equivalente al 10% del valor del inmueble. SEGUNDO: Igualmente demando la indemnización por Daños y Perjuicios, de conformidad con lo establecido en el mismo artículo 1167 del Código Civil y 340 numeral 7° del Código de Procedimiento Civil, traducido en el hecho de que al asumir el compromiso con los copropietarios de Optar para la compra del inmueble arrendado y contando con su buena fe, me prive de otras opciones habitacionales lo que hoy en día con el índice inflacionario y la realidad económica inestable del país se me hace imposible la adquisición de una vivienda, debido al incumplimiento en su momento por parte de los copropietarios, quienes no me proveyeron de la documentación oportunamente para la tramitación del crédito, en tal sentido esta situación me ha generado un perjuicio a mí y a mi familia, por lo demando en este punto la respectiva indemnización de daños y perjuicios y así pido sea condenado por este Tribunal, prudencialmente previa experticia complementaria. TERCERO: Pido sean condenados por este Tribunal al pago de costas y costos del presente procedimiento prudencialmente calculados por este Tribunal… (Sic)

DE LA CONTESTACIÓN A LA DEMANDA
Cursante a los folios 82 al 91, los demandados ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, a través de su co apoderada abogada MARÍA ELENA PARRA PIÑA, por medio de escrito dieron contestación a la demanda en los siguientes términos:

“… PUNTOS PREVIOS
1. Inepta acumulación de pretensiones:
De conformidad con lo señalado por la representación actoral, su pretensión se circunscribe a la supuesta ejecución de un contrato de opción de compra venta del inmueble que ella ocupa en calidad arrendataria que existe únicamente en el imaginario de la solicitante.
Claramente se trata entonces de la procura judicial de lo que en derecho se conoce como “preferencia ofertiva”, esto es, la prerrogativa que la ley concede al arrendatario de adquirir el inmueble que con ese carácter ocupa.
Tan ello es así, que el aparte del escrito libelar intitulado “FUNDAMENTACIÓN LEGAL DE LA PRESENTE ACCIÓN [sic.]”, la demandante invoca el contenido del artículo 98 del vigente Decreto con Rango y Fuerza de Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas, que a la letra dispone: …OMISSIS…
Pero, a reglón seguido, la misma representación judicial de la parte demandante, invoca el contenido de los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, procurando hacer efectiva la supuesta pretensión de cumplimiento de contrato verbal de opción de compra venta, desde ya negado, que presuntamente dijo haber celebrado. Y que posteriormente adereza con una exótica pretensión de indemnización de daños y perjuicios que, a todas luces, debe ser sustanciada y decidida a través del procedimiento ordinario, previsto en el artículo 338 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Este modo de actuar de la demandante, en el que por un lado pretende hacer efectiva la supuesta preferencia ofertiva que deviene de su condición de arrendataria del inmueble constituido por una vivienda unifamiliar ubicado en la Urbanización Prados del Norte, II etapa, calle D, manzana 3, casa N° D-62, municipio Independencia del estado Yaracuy, que debería seguirse por los cauces del procedimiento oral, según lo dispone la ley especial que regula la materia, y simultáneamente requiere una inconducente indemnización de daños y perjuicios que debe encauzarse a través del procedimiento ordinario, conforme fue explicado antes, lo que no debe ser sustanciado ni debió tampoco haber sido admitido…OMISSIS…
De suerte que al ser planteados dos pretensiones que son incompatibles en cuanto a los procedimientos a través de los que ellas deben sustanciarse, ello debe determinar la inadmisibilidad de la pretensión deducida, tal como lo ha advertido la Sala de Casación en los casos en que éstas se excluyan mutuamente o cuyos procedimientos sean incompatibles, constituye causal de inadmisibilidad de la demanda. (Al respecto: véanse fallos N° RC-175, de fecha 13 de marzo de 2006, expediente N° 2004-361, José Celestino Sulbarán Durán contra Carmen Tomasa Marcano Urbáez; N° RC-649, de fecha 31 de octubre de 2016, expediente N° 2015-702, caso: Daysi Ferreiro Lozada contra Amadeus Lozada Prado y N° RC-260, de fecha 9 de mayo de 2017, expediente N° 2016-172, caso: Ángela Rosa Guédez Morales contra Giussepa Masuzzo de Zanardo y otro), se configura en el presente una inepta acumulación de pretensiones que a nombre de mis mandantes expresamente solicito sea declarada, y se determine la inadmisibilidad sobrevenida de la presente.
…OMISSIS…
2. Cosa Juzgada como excepción de mérito
OMISIS…
…En tal sentido, conforme consta en el asunto 501 que fue resuelto mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2017 dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote esta Circunscripción Judicial, se evidencia se cumple a cabalidad la tripe identidad preceptuada en los términos indicados, pues la demandante es exactamente la misma que en esta causa, indicando que su condición deviene de su carácter de arrendataria y beneficiara de un inexistente contrato verbal de opción a compra venta, en tanto que los demandados son los mismos que los sujetos pasivos que figuran en esta oportunidad.
…OMISSIS…
...Como quiera que esa decisión no fue impugnada en modo alguno por la entonces demandante, debe entenderse que adquirió una estabilidad e inmutabilidad que, de cara al planteamiento de idéntica pretensión en este nuevo procedimiento, se corre el riesgo de obtener sentencias contradictorias, desafiando así la paz social que la cosa juzgada está llamada a preservar.
En tal sentido, solicito a este Tribunal que por medio de notoriedad judicial aprecie el contenido de la decisión precedentemente transcrita, y coincida en la inadmisibilidad de la pretensión deducida por la demandante.
II. Defensas de mérito
Para el improbable caso que esta Juzgadora decida no desechar la pretensión de la demandante, desestimando las incontestables excepciones de mérito propuestas a nombre de mis representados, procedo a contestar al fondo la descabellada demanda incoada en los términos siguientes:
1. Inexistencia del invocado contrato de opción de compra venta
La demandante aduce que la codemandada REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, ofreció en venta a aquella el inmueble del que es copropietaria con el ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUREZ.
Sin embargo, tal proposición jamás se produjo, ni como modo de contrato de opción ni como método de preferencia ofertiva.
Lo cierto es que la arrendataria hoy demandante jamás fue beneficiaria de tal ofrecimiento, y los avalúos a que alude en su escrito libelar, obedecieron a la necesidad de la arrendadora de obtener el adecuado valor del inmueble, a los efectos de la fijación del canon de arrendamiento, según lo estipula el artículo 73 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Viviendas.
Por otra parte, la particular exposición de los hechos colocados como fundamento de la demanda, no atina a especificar que, en caso que fuere cierta la presunta oferta de la que negadamente fue beneficiaria la ciudadana MARÍA DARÍA DE FRÍAS, obvia por completo los requisitos a que se contrae el artículo 132 de la Vigente Ley especial que a la letra señala: …OMISSIS…
De suerte que al no existir ninguno de los requisitos exigidos en la legislación positiva previamente transcrita, mal puede la demandante solicitar el reconocimiento de derecho alguno, con base a un ofrecimiento que jamás existió.
Aunado a ello, tampoco indica la demandante las condiciones de modo, tiempo y lugar en que posiblemente manifestó la contestación a la negada oferente, según lo preceptúa el artículo 134 Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de viviendas.
En consecuencia, la particular formalidad que exige la ley especial que regula la materia, no se encuentra en modo alguno acreditada en el escrito libelar, como tampoco en ningún anexo instrumental, acompañado a éste.
Según afirma la demandante, los supuestos y por demás negados ofrecimientos que presuntamente hizo la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ los hizo en compañía del otro copropietario ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, lo que además de ser absolutamente falso, tampoco encuentra cómo engranarse con las otras afirmaciones mendaces de la demandante, especialmente las que apuntan a que hubo un precio estipulado y menos aún que la actora hubiere satisfecho el importe correspondiente al diez por ciento (10%) de esa suma. A este respecto, reitero – a nombre de mis mandantes- que ningún ofrecimiento de venta fue realizado, por virtud de lo cual jamás hubo establecimiento de precio de enajenación, ni tampoco las condiciones que ficticiamente la demandante desea representar en su escrito libelar, por lo que expresamente solicito sea estimada improcedente en derecho.
2. La inconducencia de la reclamación de indemnización de daños y perjuicios
De conformidad con lo previamente señalado en el capítulo “I” de este escrito, acerca de la inepta acumulación propuesta en el escrito libelar, debe este Tribunal atender a que en las pretensiones indemnizatorias de esta naturaleza deben estar irrefutablemente acreditados tres elementos, cuales son a) el perjuicio material, b) conducta antijurídica y c) la relación de causalidad.
No obstante, la demandante no indica ni acredita la existencia de ninguno de ellos, pretendiendo señalar que la legítima decisión de los hoy codemandados, propietarios del inmueble que aquella ocupa, en no vender por suma pírrica y bajo las condiciones que la actora desea imponerles, resultan generadoras de lesión de resarcimiento.
Aunque este absurdo no merece mayor refutación, debe enfatizarse que de acuerdo al principio de “autonomía de la voluntad” que de precepto impera en materia contractual, no puede proponerse con lógica una reclamación judicial basada en el clamor de la actora de que no se le vendiere un bajo las condiciones que ella exija.
…OMISSIS…
De acuerdo con ello, no existe obligación alguna del propietario en enajenar el inmueble de su propiedad, únicamente por la mera voluntad de quien desee adquirirlo, mucho menos que el haber rehusado tal proposición de la adquiriente pueda engendrar daño alguno susceptible de ser indemnizado, pues si hoy la demandante deseaba adquirir un inmueble, bien ha podido ocurrir al mercado y hacerse de uno que conviniera a sus intereses.
A beneficio de mayor precisión, debe entenderse que el señalado “derecho de tanteo” incide sobre la libertad de contratación del propietario, quien se ve constreñido por la ley a enajenar a su arrendatario, pero nunca incide sobre el atributo de disposición, toda vez que este último es consustancial al derecho de dominio, que aún en Venezuela se halla regido por el principio de autodeterminación de la voluntad, al punto que las únicas enajenaciones forzosas son aquellas contempladas en la Ley de Expropiación por causa de utilidad pública o interés social.
Finalmente, el ordinal 7° del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, establece que cuando, en casos como el de autos, se demanden daños y perjuicios bien como consecuencia de un vínculo contractual, o como consecuencia de un vínculo extracontractual (hecho ilícito), siendo este último caso que nos ocupa, cada pretensión indemnizatoria debe ser precisada y detallada completamente, es decir, debe estar identificado en el libelo y además de ello explicar la causa de los daños y perjuicios presuntamente causados.
No obstante, el presunto hecho ilícito denunciado por la demandante, cuya satisfacción reclama pareciera ser la falta de allanamiento de los copropietarios del inmueble para vendérselos a aquella bajo condiciones francamente insólitas, pero además el escrito libelar exige al juez que se exceda en su ministerio y sean el operador de justica quien establezca el daño, sin que los parámetros de su determinación hayan sido suministrados por quien aspira el resarcimiento.
Más aún cuando quien se dice víctima de un supuesto daño patrimonial es propietaria de una Parcela de terreno propio de 286 Mts, de acuerdo al documento que se encuentra inscrito bajo el número 2009.2035 de la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en el Asiento Registral 1 del inmueble matriculado número 4622011.1.389 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009 de fecha 7 de octubre del año 2009, y que se encuentra ubicado en la misma Urbanización Prados del Norte N° P-67, Manzana 6 Segunda Etapa en la Avenida Principal, pero desde luego que para ella resultará mas lucrativo expoliar un inmueble que construir uno con su propio peculio.
En virtud de las razones precedentemente expuestas en los capítulos I y II del presente, solicito al Tribunal se sirva desestimar la infundada pretensión deducida por la demandante, con la pertinente condenatoria en costas a su postulante.
…OMISSIS…
III RECONVENCIÓN
…De conformidad con lo estipulado en el artículo 361 Código de Procedimiento Civil, propongo reconvención por Indemnización de Daños y Prejuicios Materiales en contra de la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRÍAS…OMISSIS…
En razón de actuación antijurídica y culposa de la ciudadana MARIA VALENTINA DARÍAS de FRIAS, quien ha faltado a sus deberes que como “bue padre de familia” le impone la legislación sustantiva venezolana , en su condición de usuaria y habitante Casa-Quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el N° D-62 del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, privando a los legítimos copropietarios ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, de una contraprestación razonable, adecuada y proporcional por la ocupación que de ese inmueble hace, resulta pertinente exigir su responsabilidad por vía jurisdiccional, toda vez que se ha negado a honrar cuanto las mas elementales normas de convivencia pacífica le exigen, y que son recogidas en la legislación venezolana.
La hipótesis que contempla el ya tantas veces invocado artículo 1.185 del Código Civil y que concierne al caso que somete a esta jurisdicción, concierne a la segunda de las allí indicadas, respecto a que la Sala de Casación Civil ha observado: “presenta una situación grave y hasta complicada que representa un delicado y complejo problema jurídico, el cual se refiere a: “precisar cuando se ha hecho uso racional de un derecho, y cuando se ha abusado del mismo” o cuando el ejercicio de ese derecho excede “los límites fijados por la buena fe o por el objeto por el cual ha sido conferido ese derecho”. (Sentencia EXP. No. 00-132, Recurso AA20-C-2000-000223 de fecha 16 de Noviembre de 2001).
Precedentemente, también el Máximo Tribunal había establecido que, para que el ejercicio de un derecho “…engendre responsabilidad civil…, debe haberse actuado en forma abusiva, pues tratándose del ejercicio facultativo de un derecho… sólo si se procediere de mala fe o si excediese el particular en el uso de esa facultad…, sólo en este caso, lógicamente, podría darse entonces la posibilidad legal de indemnización…” (Sentencia de 13 de agosto de 1987 de la Sala Político-Administrativo).
En aplicación de tales criterio, debe entenderse que si bien la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRÍAS le asiste el derecho a seguir ocupando el inmueble propiedad de los reconvinientes, por cuanto al presente ningún órgano jurisdiccional ha ordenado su desalojo, carece de facultad para continuar en esa viciosa tenencia haciendo transferir la irrisoria suma de dos mil bolívares (Bs. 2.000,00) mensuales.
Tales pareceres jurisprudenciales que sirven de premisa mayor a los hechos narrados en este escrito libelar, se adecuan perfectamente a la situación fáctica descrita, por lo que solicito a la ciudadana Juez atienda al contenido de dichas normas y criterios, sin perjuicio de cualquier otra que estime pertinente y ajustable.
PETITORIO
Con fundamento a todo lo anteriormente narrado, procedo en nombre y representación de los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, para RECONVENIR a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRÍAS, en su condición de usuaria y habitante de la Casa-Quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el N° D-62 del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, propiedad de los reconvinientes, para que convenga, o en su defecto a ello sea condenado por este Tribunal, en:
3.1. Que mantiene una posesión viciosa sobre la Casa-Quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el N° D-62 del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, que es propiedad de los reconvinientes según consta en instrumento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, anotado bajo el N°05, Protocolo Primero (1°), Tomo Séptimo (7°) Primer Trimestre (1°), folios 037 a 045;
3.2 Que como consecuencia de esa posesión viciosa, la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS DE FRÍAS ha faltado a sus deberes de usuaria y ocupante del inmueble antes indicado, pagando una suma irrisoria como contraprestación por esa condición, por lo que debe estimarse ha abusado de su derecho en los términos que prescribe el aparte único del artículo 1.185 del Código Civil, y ha engendrado un hecho ilícito que debe estar sujeto a indemnización a favor de los copropietarios del inmueble, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ;
3.3. Que en virtud del ilícito civil acaecido, la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS DE FRÍAS debe pagar a favor de los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, las siguientes cantidades de dinero:
a) Un Millón Doscientos Mil Bolívares (Bs. 1.200.000,00) por concepto de ilegítima ocupación del inmueble constituido por la Casa-Quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el N° D-62 del Municipio Independencia del Estado Yaracuy, por concepto de indemnización por lo habitación y uso de ese inmueble por le (Sic) período comprendido entre el 1° de enero de 2017 a 31 de diciembre de ese mismo año, a razón de Cien Mil Bolívares Mensuales (Bs. 100.000,00);
b) Trescientos Mil Bolívares (Bs. 300.000,00) con fundamento en el mismo concepto antes indicado, para el período que cubre a partir del 1° de enero de 2018 y hasta la fecha en que se postula la presente reconvención, a razón de Cien Mil Bolívares Mensuales (Bs. 100.000,00), y los que sigan venciendo hasta que cese la ilegítima ocupación que del inmueble hace la reconvenida.
Adicionalmente, dichas sumas de dinero están afectadas por el fenómeno inflacionario, que como hecho notorio queda revelado de prueba, de conformidad con la doctrina jurisprudencial, por lo que las sumas de dinero sobre las que eventualmente recaiga la condena que se reclama sea debidamente indexa, con base al índice nacional de precios al consumidor (INPC) emitido por el banco Central de Venezuela para el período desde que es presentando este escrito libelar, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la sentencia.
A los efectos de la fijación de la competencia por la cuantía, se estima la presente en la cantidad de Un Millón Quinientos Mil Bolívares (Bs. 1.500.000,00), y de conformidad con los establecido en la Resolución 2009-006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, equivalente a Tres Mil (3000) Unidades Tributarias a razón de Quinientos Bolívares (Bs. 500) por cada Unida Tributaria (U.T)… (Sic)

CONTESTACIÓN A LA RECONVENSIÓN
A los folios 104 al 106, el abogado JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ co-apoderado judicial de la parte actora, Inpreabogado Nº 39.649, siendo la oportunidad para contestar la reconvención intentada por la abogada MARÍA ELENA PARRA PIÑA, co apoderada judicial de los demandados ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUREZ, lo hace con fundamento en las siguientes consideraciones:

…Revisada y analizada la infundada e inverosímil reconvención planteada por los apoderados de la parte demandada en el presente juicio de Cumplimiento de Contrato, y en ocasión de darle contestación a la misma, procedo de manera categórica e inequívoca a rechazarla, negarla y contradecirla en todas y cada una de sus partes tanto en los hechos como el derecho en virtud de las razones que señalaran de manera concreta y específica, sin mucho que manifestar por lo evidente de los hechos narrados tanto en la demanda como en la reconvención, siendo incongruente y contradictorio con la contestación que de la demanda incoada hace, ya que en la misma opone como argumento la inepta acumulación de pretensiones en virtud de que en la demanda de Cumplimiento de Contrato fundamentado en la disposición del artículo 1167 del Código de Civil que establece: “En el contrato bilateral, si una de las partes, no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato, o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ellos.”
Motivando como punto previo que no debió admitirse la demanda por acumulación de pretensiones que no deberían ir de mano en un mismo procedimiento, sin embargo contradictorio a lo que alega en la contestación, reconviene por daños y perjuicios, considerando en esta contestación la incongruencia de lo planteado en la contestación con lo planteado en la reconvención, más aun así la Juzgadora admitió dicha reconvención y pronunciarse como punto de fondo en la definitiva, por lo que no merece por nuestra parte mayor comentario, sino lo ya expresado.
En cuanto a los hechos en que se basa la reconvención, la parte accionada trae a colación las decisiones de los expedientes 3604-16 y 6526, del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote y Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Transito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy respectivamente, las cuales desecharon ambas, en primera instancia y en apelación la pretensión del ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, quien demando el desalojo del inmueble por necesidad del inmueble según lo establecido en el numeral 2° del artículo 91 de la Ley de alquileres de vivienda, hecho que no fue demostrado en dicho juicio, quedando asentado en la decisión del Juzgado Superior LA RELACION ARRENDATICIA POR TIEMPO INDETERMINADO, por lo que a la permanencia de mi representada en el inmueble en cuestión está ajustado plenamente a derecho en este primer término
Dicho lo anterior, mi representada en su condición de arrendataria inequívoca del inmueble, cumpliendo de manera puntual y cabal su obligación de pago de canon de arrendamiento, por la cantidad señalada por la parte demandada, mal puede decidirse otra cosa que la inacción por parte de los arrendadores de no solicitar ante el organismo competente la respectiva regularización de alquiler.
En tal sentido no existe conducta antijurídica por parte de mi representada, sino negligencia o inacción por parte de la arrendadora de no ejercer los mecanismos legales establecidos en las disposiciones que regulan la materia.
En cuanto al daño patrimonial en el escrito de reconvención no se específica con certeza cual es el daño causado el cual es indefinido e indeterminado, observándose la pretensión por parte de los apoderados de mezclar el juicio de desalojo ya sentenciado y el pago del canon de arrendamiento como daño patrimonial, y no reconocer el derecho que como arrendataria y mucho menos como opcionante ejerce mi representada. Así mismo, se desprende y alega la parte reconvenida la inviabilidad de la presente solicitud al no estar determinado y bien definido cuál es el daño que pretende la reconviniente.
Por todo lo antes expuesto, se desprende que mi representada, poseedora legal y de buena fe del inmueble arrendado, lo hubo por contratos sucesivos suscritos por uno de los copropietarios del mismo, determinándose de manera inequívoca lo expuesto por la sentencia alegada por la reconviniente en su escrito, de estar en presencia de un contrato a tiempo indeterminado. Así mismo el derecho que se pretende como opcionante del bien y el cumplimiento del contrato de opción a compra negado igualmente por los copropietarios. Por lo que dicha posesión está ajustada a derecho, sin que evidencie daño patrimonial a la reconviniente, ni mala fe, quienes si demostraron y han demostrado mala fe, los copropietarios al negar el hecho que ya se encuentran demostrado en las actas del presente expediente… (Sic)

III DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta en fecha 16 de septiembre de 2019, que el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, cursante los folios del 196 al 214, dictaminó lo siguiente:

…En consecuencia, luego de haber realizado el estudio correspondiente de las actas del proceso, y dado que la parte actora no promovió prueba alguna en la oportunidad legal establecida para tales efectos, se puede observar que no fueron demostrados de una manera veraz los hechos invocados por la parte actora, pues, le correspondía probar a la actora sus dichos, y no al demandado, ya que el sólo hecho de dar contestación a la demanda, contradecir pormenorizadamente en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos como en el derecho, constituye causa de inversión de la carga probatoria.
Se evidencia entonces que no se demostró la existencia de la convención celebrada con el fin de establecer una obligación de dar, hacer o no hacer, como lo es el objeto del contrato verbal, es decir, la parte actora no cumplió con su carga probatoria, como se mencionó anteriormente, tal como lo establece el artículo 506 de la Ley Adjetiva Civil, y por consiguiente, no se estableció plena prueba de los hechos alegados en la demanda, por lo que resulta para esta Juzgadora declarar sin lugar la presente demandada tal como quedará plasmada en el dispositivo del fallo. Y ASI SE DECIDE.
Por los razonamientos de hechos y de derecho antes expuestos, este Tribunal de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
PRIMERO: IMPROCEDENTE LA INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES, alegada en el escrito de contestación como punto previo por la abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente.
SEGUNDO: IMPROCEDENTE LA COSA JUZGADA, alegada en el escrito de contestación como punto excepción de merito por la abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente.
TERCERO: INADMISIBLE LA RECONVENCIÓN planteada por la abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328, en su carácter de co-apoderada judicial de la parte demandada, ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente, de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO: SIN LUGAR la demanda cumplimiento de contrato de opción a compra venta verbal, incoada por la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, contra los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nº 4.608.758 y 4.385.868 respectivamente.
QUINTO: SIN LUGAR LOS DAÑOS Y PERJUICIOS alegados por la parte demandante ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700 y por la parte demandada a través de su co-apoderada judicial abogada MARIA ELENA PARRA, Inpreabogado Nº 108.328.
SEXTO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS, DADA LA NATURALEZA DEL FALLO.
SEPTIMO: SE ORDENA NOTIFICAR A LAS PARTES, de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil…” (Sic)

IV INFORMES ANTE ESTA ALZADA
Mediante escrito presentado en fecha 15 de noviembre de 2019, por el abogado JESUS DAVID ANTIAS GONZALEZ, co apoderado judicial de la parte demandante ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, cursante a los folios 231 al 232, presenta el informe de la siguiente manera:

…Como se desprende de todas y cada una de las actas y escritos, se inicia el presente proceso por demanda interpuesta, por cumplimiento de contrato verbal de Opción a compra de un inmueble, tomando como base o inicio de la relación de un contrato de arrendamiento entre las partes, sobre un inmueble suficientemente descrito en la demanda.
Alegando la parte actora que efectivamente después de varios años de la relación contractual arrendaticia entre mi representada y los copropietarios del inmueble se acordó y se pacto de manera verbal la compra del inmueble por la parte de la arrendataria, o esa mi representada, quien en su momento luego del compromiso adquirido le hizo entrega de una cantidad para ese entonces el equivalente al 10% del valor del inmueble, como garantía del compromiso de adquirir dicho inmueble.
Además de la obligación del compromiso del pacto verbal de la opción a compra, y como se desprende de la presente pretensión, a darle el cumplimiento a dicho contrato verbal, y manifestado la negativa por parte de los copropietarios, tal como lo establece la fundamentación legal en la que se sustenta la acción, conjuntamente se demanda los daños y perjuicios que con ocasión de la negativa del cumplimiento genero a la parte actora.
Ahora bien, Como se desprende de las actuaciones administrativas consignada, bien claro está la parte actora que no estamos en presencia de un procedimiento de desalojo, y con la misma no pretende probar, ningún hecho en relación a este tipo de juicio especial, sino como prueba documental o escrita, donde claramente se desprende y se prueba según la manifestación por parte de uno de los copropietario, en la audiencia conciliatoria, donde admite de manera clara y voluntaria, el pacto efectuado con ocasión a la opción a compra sobre el inmueble objeto de la presente pretensión.
Por lo que la prueba de testigos en el presente asunto viene a corroborar lo establecido en dicha acta consignada y la cual no fue ni tachada ni impugnada por la parte accionada. Así, en la declaración y testimonial rendida por cada uno de los testigos presentados, quienes de manera voluntaria y espontanea, fueron claros y contestes en reconocer que verdaderamente existió un pacto de opción a compra y ratificaron la entrega de la cantidad de dinero como adelanto de dicha negociación y que debieron ser valorado por la juez de la causa, ya que su testimonio corrobora lo pactado y asentado en la prueba documental del acta levantada con ocasión al procedimiento administrativo del desalojo, lo que evidentemente y sin lugar a dudas confirma la relación entre las partes de una opción a compra sobre el inmueble objeto de la presenta acción.
Por lo que la argumentación de la Juez, de que la prueba de testigo para probar contratos donde se estime que no superen los dos mil bolívares, debe desaplicarse en el presente juicio, por lo alegado en su oportunidad, y por lógica y sana critica, que debe prevalecer, ya que dicho monto es inexistente hoy en día en ámbito económico, vista la situación inflacionaria pública y notoria del país.
En base a lo expuesto de manera precisa, concisa y breve, es que la parte accionante y recurrente difiere de los alegatos expuestos en la sentencia declarando sin lugar la demanda, dejando a un lado la justicia y la equidad, en un proceso donde se demostró la relación contractual, los daños y perjuicios, públicos y notorios derivados del incumplimiento por la parte de los vendedores al negarse a vender el inmueble, por lo que se solicita sea revisada dicha sentencia y en un acto de equidad, y vertical administración de justicia, la misma sea revocada o modificada y sea declarada con lugar en la definitiva. Es justicia que espero en la ciudad de San Felipe a la fecha de su presentación…” (Sic)

Mediante escrito presentado en fecha 15 de noviembre de 2019, por la abogada JESSICA GONZÁLEZ, co apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, cursante a los folios 233 al 235, presenta los informes de la siguiente manera:

…OMISSIS…
…PRIMERO
De conformidad con cuanto puede leerse, en la oportunidad de presentar la contestación a la demanda intentada, al oponer como punto previo la inepta acumulación de pretensiones, esta representación judicial adujo que, de acuerdo a los términos expresados por la demandante, ella procuraba el cumplimiento de la preferencia ofertiva, procurando la adquisición de la propiedad del inmueble que ocupa la ciudadana María Valentina de Frías, razón por la que la propia postulante invocó el contenido del artículo 98 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, pero que también solicitó la indemnización de daños y perjuicios, conforme se evidencia del petitorio libelar…OMISSIS…
Consecuentemente, la pretensión de indemnización de daños y perjuicios que procuraba la actora, debía seguirse por los cánones del procedimiento ordinario previsto en el artículo 338 del Código de Procedimiento Civil.
Por lo tanto, se opuso la INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES proscrita en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Sin embargo, la recurrida al abordar el punto expresó:
…OMISSIS…
…Este argumento colide con la primera de las normas citadas, pues la propia recurrida indica en diversas partes del fallo, que la demandante reconvenida procede en su condición de arrendataria a tiempo indeterminado sobre un inmueble destinado a vivienda, lo que determina que la pretensión de “cumplimiento de contrato” se circunscriba al ámbito del Decreto Ley que disciplina esa materia, deniendo (Sic) encauzarla a través del procedimiento oral, de suerte que resulta incompatible acumular a ella el resarcimiento de daños y perjuicios que, se insiste, debe seguirse a través de los trámites ordinarios.
Por tanto, la decisión recurrida debe ser revocada y declarada con lugar la apelación. Así lo solicito.
Segundo:
La recurrida procediendo ilegalmente declaró en su dispositivo la “inadminisibilidad” (Sic) de la reconvención propuesta, a pesar que precedentemente ya había procedido a su admisión tan luego de haber sido postulada.
De hecho, al referir los términos fácticos de la mutua petición propuesta, la recurrida indica:
…OMISSIS…
…De ello puede seguirse, que en modo alguno se pretendió que la reconvenida desalojara inmueble alguno, sino que resarciera los daños económicos irrogados a la reconviniente de acuerdo a las precisiones anteriormente transcritas.
Apartándose de los términos expuestos en la reconvención, el a-quo en imperdonable desviación ideológica trastocando los terminos de la litis, a guisa de argumentación, señaló:
…OMISSIS…
…No conforme con tergiversar los términos reconvencionales, la recurrida también incurre en lamentable confusión de conceptos al indicar que la pretensión debe ser declara “improcedente”, y en cambio la dispositiva termina por declararla “sin lugar”.
…OMISSIS…
…TERCERO
Luego de una extensa transcripción de lugares comunes al analizar la naturaleza de la prueba de informes, la recurrida incurre en un monumental desatino al indicar:
…OMISSIS…
…La contradicción en que allí incurre es evidente, pues por un lado considera “fidedigna” la información proveniente de la Oficina de Registro Inmobiliario, y 3 lineas mas abajo “no le da valor probatorio” (¿?), supuestamente porque a decir a la recurrida la cuestión del dominio inmobiliario no era objeto de a controversia, cuando lo cierto es que esta representación judicial en la oportunidad de su promoción señaló “Este medio resulta útil, legal y pertinente toda vez que por medio de su incorporación a los autos queda desmontada la posición de minusvalía que la demandante reconvenida ha querido transmitir a este órgano jurisdiccional, haciéndole creer a la jurisdicente que se encuentra desvalida y desprovista de una solución habitacional, cuando en verdad, aquella es propietaria de un inmueble ubicado en la misma urbanización en que se halla el que es propiedad de los reconvinientes y del que en la actualidad pretende apropiarse injustamente”.
Una vez mas se hace manifiesto que el a-quo modifica los términos de la controversia a su antojo, incurriendo en grave desviación intelectual, quizás con ánimo de patrocinar a la actora reconvenida, pero en franco detrimento de los principios de exhaustividad y congruencia del fallo.
Cuarto
A pesar de la incoherencia demostrada en la técnica sentencial por el a-quo, quien se dio a la tarea de transcribir las deposiciones testificales, para terminar desechándoles merced al artículo 1.387 del Código Civil, la recurrida procede adecuadamente al apreciarlo del modo en que lo hizo, pese a que esta representación judicial hizo oposición a la admisión de las mismas en la oportunidad procesal correspondiente.
Resulta un desgaste innecesario de la actividad jurisdiccional admitir una prueba manifiestamente ilegal, para luego evacuarla y finalmente desecharla por razones de ilegalidad como en el presente caso se hizo… (Sic)

V DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la parte demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
Ahora bien, la parte actora con el escrito libelar trajo a los autos las siguientes documentales:
Cursante al folio 6 copia fotostática de cédula de identidad de la ciudadana DARIAS DE FRIAS MARIA VALENTINA, que se valora como fidedigna de documento público, conforme a lo dispuesto en los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, con lo que se demuestra la identidad de la accionante.
• Cursante al folio 7 copia fotostática de depósitos realizados por la ciudadana DARIAS DE FRIAS a la ciudadana REYNA RODRIGUEZ, en cuenta de ahorro número 010708884-3, por la cantidad de Bs. 300.000,00; con el número 385933435, de fecha 03/03/06, Nro 402025705, por la cantidad de Bs. 200.000,00 de fecha 05/04/06 y el Nro 393328050 por la cantidad de Bs. 300.000,00 de fecha 05/05/06.
• Cursante al folio 8 copia fotostática de depósitos realizados por la ciudadana DARIAS DE FRIAS a la ciudadana REYNA RODRIGUEZ, en cuenta de ahorro número 010708884-3, por la cantidad de Bs. 300.000,00, con el número 402025706, de fecha 02/06/06; Nro 420788085, por la cantidad de Bs. 300.000,00 de fecha 04/07/06 y el Nro. 402025709 por la cantidad de Bs. 300.000,00 de fecha 04/08/06.
Estas documentales (Folios 7 y 8), no son más que un principio de prueba, el cual debe ir acompañado, según la doctrina imperante, por la exhibición del documento original presentado por el tercero (Banco) o por la prueba de informe, a los fines de que el banco remita los originales, cosa que no ocurrió en este caso y es por lo que estas copias, podrán tener alguna relación con los hechos, pero no son plena prueba para la verificación de los hechos narrados.
• Cursante a los folios 9 al 60, copia fotostática certificada de expediente sobre procedimiento administrativo previo a la demanda de desalojo llevado a cabo por la COORDINACIÓN REGIONAL DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA DEL ESTADO YARACUY, donde la parte accionante es el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, y la parte accionada ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, signado con el expediente N° YAR-S-2015-037.
Considerada documento público administrativo; que es aquel realizado por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que trata de actuación de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituye manifestación de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo está dotado de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto debe considerarse cierto hasta prueba en contrario; y del mismo se desprende que el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ interpuso procedimiento previo a demanda de desalojo contra la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, en el cual se habilitó la vía judicial.
Igualmente se desprende del referido expediente administrativo que el co demandado NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ indicó en la audiencia conciliatoria lo siguiente:

“…El motivo por el cual la casa nuestra de reina y mi persona en realidad bueno motivado a que nos salió un traslado para Barquisimeto porque somos educadores de momento lo primero que surgió de la casa fue alquilarla no había otra razón para venderla en ese momento y viendo la probabilidad de que necesitábamos dinero para comprar en Barquisimeto es que surge la opción de la venta de la casa el hecho de que todo el tiempo yo no participe es el hecho que reina se encargó de todo esto, eso fue porque yo le cedí una autorización para que ella ejecutara ese alquiler y bueno, teníamos un documento que era fotocopia del Grupo de la empresa 1C y bueno viendo la razón por la cual reina le oferta la casa y la señora valentina iba a comprar la casa por ley de política habitacional pero en vista de la falta de documento de la casa es que nos extendemos por ese tiempo que fue prácticamente dos años que acá hubo problemas con la firma del documento y hubo que volverlo a realizar eso conlleva a esa pérdida de tiempo y obvio el precio de la casa no podía seguir en ese mismo precio anterior… (Sic).

• A los folios 61 al 63, consta copia fotostática de estado de cuenta de la entidad Bancaria Banco Exterior C.A. Banco Universal, Agencias San Felipe, de fecha 02/12/2013, cuya titular correspondiente es la ciudadana DARIAS FIGUEIRA MARIA.
Ahora bien, en cuanto al valor probatorio de los estados de cuenta, la Sala de Casación Civil mediante sentencia N° 717 de fecha 20 de noviembre de 2012, caso: Banco de Venezuela, S.A., contra Centro Empresarial Nasa, S.A. y otra, indicó que los mismos no cuentan con un valor probatorio per se por el sólo hecho de haber sido emitido por el banco, sino que adquieren fehaciencia, en la medida en que se cumplen los extremos previstos en la Ley General de Bancos. Así, en la referida decisión, la Sala estableció lo siguiente:

…En relación a la valoración de los estados de cuenta bancarios, la Sala Político Administrativa en fecha 13 de junio de 2007, caso L.A.G., contra el Banco Industrial de Venezuela, expresó lo siguiente:
‘…Asimismo, estima la Sala que hacen plena fe los documentos de esta clase promovidos por la sociedad demandada, no obstante que según los dispositivos anteriores éstos no tendrían fehaciencia por el sólo hecho de haber sido expedidos por el banco, sino cuando hubiese vencido el plazo de 10 días continuos establecido para que el titular de la cuenta formule su correspondiente reclamo, contados a partir del vencimiento del lapso de 15 días, dentro del cual el cuentacorrientista debió recibirlos. Ello, por cuanto en aplicación analógica del artículo 130 de la ley en referencia, el accionante tuvo la oportunidad de objetarlos dentro del lapso legalmente establecido para tal fin, antes bien, se limitó únicamente a reclamar en el escrito de informes, que en la oportunidad en que le fueron remitidos dichos documentos por el banco, éstos no contaban con el nombre del cliente, en tanto que los consignados por el banco estaban plenamente identificados. De esta forma, lo expuesto conduce a afirmar, como ya se hizo, que al no haber mediado oposición a la admisión de los estados de cuenta promovidos por la representación judicial del demandado, que hubiese sido declarada procedente por el Juzgado de Sustanciación, las documentales en cuestión han de desplegar valor probatorio en esta causa. Así se decide…’.

Conforme al criterio jurisprudencial ut supra transcrito el cual comparte esta Instancia Superior, a los estados de cuenta, se les ha de otorgar valor probatorio cuando no se hace oposición a la admisión de la prueba en la cual consta los estados de cuenta promovidos por la otra parte, siempre y cuando el titular de la cuenta corriente no demuestre en el juicio que realizó el reclamo dentro del lapso previsto en la Ley de General de Bancos y Otras Instituciones Financieras. Pues, los estados de cuenta no tendrían fehaciencia por el sólo hecho de haber sido expedidos por el banco, sino cuando hubiese vencido el plazo de 10 días continuos establecido para que el titular de la cuenta formule su correspondiente reclamo, contados a partir del vencimiento del lapso de 15 días, dentro del cual debió recibirlos, por lo tanto, el cuentacorrientista a quien se le oponen los estados de cuenta, tiene la oportunidad de objetarlos dentro del lapso legalmente establecido para tal fin
Del criterio jurisprudencial parcialmente transcrito y que en esta oportunidad se reitera, los estados de cuenta sólo se les ha de otorgar valor probatorio cuando no se hace oposición a la admisión de la prueba en la cual consta los estados de cuenta promovidos por la otra parte, siempre y cuando el titular de la cuenta corriente no demuestre en el juicio que realizó el reclamo dentro del plazo previsto en la ley especial; en cualquier caso, resulta fundamental añadir, que tales efectos suponen que el juicio donde se pretenden hacer valer los mismos se plantea estrictamente entre las partes del respectivo contrato bancario.
Indicado lo anterior, se tiene que tales estados de cuenta no fueron impugnados en la oportunidad legal; y del mismo se evidencia el cobro de un cheque signado con el N° 57831788; sin embargo, es imposible constatar con dicho estado de cuenta quien presentó el referido cheque en cámara de compensación, visto que no existe otra prueba con que concatenar tal información y así se establece.
• Al folio 64 impresión donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 13/03/2017 con el número de identificación 95339919, así mismo el número de cuenta abonada 0105-0107-59-0107088843 perteneciente al BANCO MERCANTIL C.A BANCO UNIVERSAL, del cual la ciudadana REYNA RODRIGUEZ es la beneficiaria, por un monto de dos mil bolívares fuertes sin céntimos (2.000,00).
• Al folio 65 impresión donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 10/04/2017 con el número de identificación 90408983, así mismo el número de cuenta abonada 0105-0107-59-0107088843 perteneciente al BANCO MERCANTIL C.A BANCO UNIVERSAL, de la cual la ciudadana REYNA RODRIGUEZ es la beneficiaria, por un monto de dos mil bolívares fuertes sin céntimos (2.000,00).
• Al folio 66 impresión donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 09/05/2017 con el número de identificación 94887312, así mismo el número de cuenta abonada 0105-0107-59-0107088843 perteneciente al BANCO MERCANTIL C.A BANCO UNIVERSAL, de la cual la ciudadana REYNA RODRIGUEZ es la beneficiaria, por un monto de dos mil bolívares fuertes sin céntimos (2.000,00).
• Al folio 67 impresión donde se lee trasferencia emanada desde el BBVA Provincial, transferencia a terceros, de fecha 06/06/2017 con el número de identificación 90243942, así mismo el número de cuenta abonada 0105-0107-59-0107088843 perteneciente al BANCO MERCANTIL C.A BANCO UNIVERSAL, de la cual la ciudadana REYNA RODRIGUEZ es la beneficiaria, por un monto de dos mil bolívares fuertes sin céntimos (2.000,00).
Los anteriores documentos (Folios 64 al 67), no pueden verificarse su autenticidad, ni la veracidad de su contenido, pues lo correcto era promover los comprobantes bancarios a través de la prueba de informes de conformidad con lo dispuesto en el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, consecuentemente, quien aquí suscribe debe desechar las probanzas en cuestión del presente proceso y no les confiere ningún valor probatorio. Así se precisa.
En la etapa probatoria, la parte actora consignó escrito de pruebas inserto al folio 113, donde reproduce el merito de autos de las documentales consignadas en el libelo de la demanda, a lo cual, quien suscribe considera válido acotar que el mérito favorable, no constituye medio de prueba como tal, sino una obligación del juez de valorar todas y cada unas de las actas del proceso y adjudicarle su justo valor, independientemente de quien las haya promovido, por gobierno del principio de la comunidad de la prueba. Igualmente, es de destacar que todas y cada una de estas pruebas aquí reproducidas fueron valoradas en su oportunidad.
De igual forma promovió testimoniales:
Cursante a los folios 124 y 125 cursa testimonial de la ciudadana SAEZ ESPINOZA MIRTA FRANCISCA venezolana, mayor de edad, de 53 años de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-9.545.373, domiciliada en la avenida la Paz entre 3 y 4, casa N° 3-11, sector Cantarrana, municipio San Felipe, estado Yaracuy:

…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS? Contestó: “Si la conozco desde el momento que comenzamos la compramos de una casa a través de una inmobiliaria”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si puede especificar cuántos años tiene conociendo a la ciudadana antes mencionada; Contestó: “diez (10) años. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “Si”. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “En la urbanización Prados del Norte, parte alta”. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda donde habita, si es propia, arrendada? Contestó: “Hasta donde yo se era alquilada, pero la señora Valentina por información en reuniones hechas cuando fuimos estafadas por la compra de un urbanismo en ese sector, manifestó la compra, la negociación de la casa donde vivía después de que comprobamos la estafa en la cual estábamos ya que ella vivía allí en calidad de inquilina y la dueña se la ofertó y ella la iba a negociar ya que la casa existía y tenía la oportunidad de comprarla”. SEXTA PREGUNTA: En base a su respuesta anterior, le consta a la testigo que la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS pacto una opción a compra con la propietaria del inmueble? Contestó: “Si porque lo manifestó en la reuniones que hacíamos por la estafa ya sufrida donde dijo ella que se retiraba de esas reuniones porque había hecho la negociación”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS, le dio una cantidad de dinero a la propietaria del inmueble por concepto de la opción a compra o por concepto de la negociación? Contestó: “Si”” OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe qué cantidad de dinero le dio? Contestó: “Si se”. NOVENA PREGUNTA: Diga la testigo si sabe y le consta de si la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS posee actualmente vivienda propia? Contestó: “Que sepa no a excepción de la que compro” DECIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta de si la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS concretó la compra de la vivienda que tenía arrendada? Contestó: “Si”. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.

Cursante a los folios 127 y 128 cursa testimonial del ciudadano FERRER LEON MOISES MANUEL, venezolano, mayor de edad, de 38 años de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-14.608.411, domiciliado en la avenida Libertador, entre calles 26 y 27, casa N° 26-39, municipio Independencia, estado Yaracuy.

…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS? Contestó: “Si”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si puede especificar cuantos años tiene conociendo a la ciudadana antes mencionada; Contestó: “aproximadamente de 8 a 10 años. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “En Prados del Norte, segunda etapa, calle D, casa N° D-62, municipio Independencia, estado Yaracuy”. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda, si es propia o arrendada? Contestó: “Ella habita en calidad de arrendamiento con opción a compra”. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, como le consta de que la ciudadana antes mencionada pacto una opción a compra sobre la vivienda? Contestó: “Me consta porque cuanto tuvimos en su debida oportunidad en el SUNAVI uno de los propietarios del inmueble manifestó ante la funcionaria encargada la cual se levanto un acta que el había recibido de manos de la ciudadana MARIA DARIAS de FRIAS la cantidad de cincuenta mil bolívares en su debida oportunidad, hace años, como parte de pago, lo cual le entregó en un cheque como adelanto de la compra venta a dicho inmueble donde habita la ciudadana MARIA y que el señor reconoció haberlo recibido”. SEXTA PREGUNTA: Diga el testigo si sabe y le consta si se concreto la compra del inmueble en cuestión? Contestó: “No se concreto la compra del inmueble por cuanto los propietarios después de haber recibido la primera parte del pago sobre el inmueble siempre salían con alguna excusa, tanto así que el día que tuvimos en SUNAMI (Sic) ellos manifestaron hacerle un avalúo nuevamente mediante un perito a fin de materializar la compra venta, lo cual ellos no tuvieron de acuerdo después de haber dicho que si”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, si sabe y le consta que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS, ha tenido la posibilidad de poseer vivienda propia? Contestó: “Bueno, desde que ella entro en esa vivienda, entro como inquilina posteriormente ella se iba a ir de la casa y entregársela a la dueña, es donde la dueña le plantea la situación de vendérsela, la cual ella acepta y le da el primer pago mediante un cheque, pagando igualmente la mensualidad del arrendamiento y posteriormente salió con que ya no se la quiere vender, existiendo entre ellos un arrendamiento con opción a compra por lo cual no ha tenido acceso a otra vivienda ya que el dinero que tenía en su debida oportunidad se lo dio a la señora que le dio en calidad de arrendamiento con opción a compra venta el inmueble” OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene algún interés en el presente juicio? Contestó: “No”. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.

Cursante a los folios 129 y 130 cursa testimonial de la ciudadana ERIVE CARIN JOSE LEDEZMA LUDEWING, venezolana, mayor de edad, de 30 años de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-18.053.389, domiciliada en la urbanización La Ascensión, calle 6, vereda 34, casa N° 21, municipio San Felipe, estado Yaracuy.

“…PRIMERA PREGUNTA: Diga la testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS? Contestó: “Si”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga la testigo, si puede especificar cuantos años tiene conociendo a la ciudadana antes mencionada; Contestó: “diez (10) años aproximadamente. TERCERA PREGUNTA: Diga la testigo, si tiene conocimiento donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “Si”. CUARTA PREGUNTA: Diga la testigo, donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “En Prados del Norte, a mano izquierda en la primera calles de la calle principal, tres cuadras más adelante, subiendo, en una calle ciega y es de dos casa antes de la final, es una casa pintada de amarillo, municipio Independencia”. QUINTA PREGUNTA: Diga la testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda donde habita, si es propia o arrendada? Contestó: “ARRENDADA”. SEXTA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que si la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS en algún momento pacto una opción a compra sobre el inmueble donde habita? Contestó: “Si, tengo conocimiento debido a que por ser abogada aproximadamente en noviembre de 2012 la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS me pidió para hacerle el documento de opción a compra venta de la casa antes mencionada en donde habita en calidad de arrendataria, en esa oportunidad me informó que le había cancelado a los dueños de la casa el 10% del total del monto de la venta que habían acordado mediante un cheque, y que sería cancelado el otro 10% para diciembre del 2012 debido a que compraría la casa por medio de la Ley Política Habitacional y el Banco le exigía que debía cancelar el 20% del total de la venta, lo cual no se concretó porque los dueños del inmueble siempre manifestaron que tenían unos papeles por arreglar y solo se le canceló el 10% por todo esto el documento de opción a compra venta nunca pude finiquitarlo, así fue”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga la testigo, si sabe y le consta que la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS, ha tenido la posibilidad de poseer vivienda propia hasta los actuales momento? Contestó: “No, sigue viviendo y habitando actualmente en la casa antes mencionada donde ha estado arrendada” OCTAVA PREGUNTA: Diga la testigo si tiene algún interés en el presente juicio? Contestó: “Ningún interés”. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.

Cursante al folio 136 cursa testimonial del ciudadano ESCOBAR LOPEZ JUAN RAMON, venezolano, mayor de edad, de 60 años de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-5.458.851, domiciliado en la urbanización Carlo Bonilla, barrio Corocito, calle Principal, casa sin número, municipio Independencia, estado Yaracuy.

…PRIMERA PREGUNTA: Diga el testigo si conoce de vista, trato y comunicación a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS? Contestó: “La conozco de vita, trato y comunicación pero solo en cuestiones de trabajos”. SEGUNDA PREGUNTA: Diga el testigo, si puede especificar cuantos años tiene conociendo a la ciudadana antes mencionada; Contestó: “desde el 2014, es decir cuatro (4) años”. TERCERA PREGUNTA: Diga el testigo, si tiene conocimiento donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “Si”. CUARTA PREGUNTA: Diga el testigo, donde vive la ciudadana antes mencionada? Contestó: “Urbanización Prados del Norte, avenida D, casa N° D-82, Manzana 3, Segunda Etapa, municipio Independencia, estado Yaracuy”. QUINTA PREGUNTA: Diga el testigo, en calidad de que habita la ciudadana antes mencionada la vivienda donde habita, si es propia, arrendada? Contestó: “En calidad de arrendamiento”. SEXTA PREGUNTA: En base a su respuestas anterior, le consta al testigo que la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS pacto una opción a compra con la propietaria del inmueble? Contestó: “Si”. SEPTIMA PREGUNTA: Diga el testigo, porque le costa que hubo un pacto con opción a compra entre la ciudadana MARIA VALENTIA DARIAS y la propietaria del inmueble? Contestó: “Hubo un acuerdo verbal de vente del inmueble de la propietaria hacia la inquilina, y se realizo un pago de cincuenta mil bolívares para le fecha de cancelación, pasó un tiempo aumento la inflación y la propietaria le cambio el monto a un monto superior a un monto acordado, lo que genero un exabrupto en el monto por el pago del inmueble, la propietaria realizó un avalúo con un avaluador y lo que le dio un monto de tres millones ochocientos, la inquilina igualmente solicita un avaluador para realizar un avalúo del bien inmueble con el objeto de cotejar ese evaluador con el avalúo de la propietaria, resultando un monto de dos millones doscientos sesenta y un mil, esa fecha es 2014, la misma fecha en que la propietaria mandó a realizar el avalúo, resultando una diferencia de un millón seiscientos mil bolívares a favor de la propietaria según los cálculos estadísticos y matemáticos y comparando los dos montos de los avalúos se pudo constatar que el avalúo de la propietaria estaba adulterado en relación a los montos, igualmente se solicitó información de referenciales de ventas en periódicos y registro subalternos, se tomó al azar una venta de un inmueble de similares características en cuanto al área de terreno y área de construcción a través de un método comparativo, observando el valor de venta de ese inmueble que era de dos millones quinientos mil además de eso ese inmueble comparando tenía ciertas ventajas de construcción y conservación y mantenimiento superior al inmueble de la propietaria, a través Bueno, desde que ella entro en esa vivienda, entro como inquilina posteriormente ella se iba a ir de la casa y entregársela a la dueña, es donde la dueña le plantea la situación de vendérsela, la cual ella acepta y le da el primer pago mediante un cheque, pagando igualmente la mensualidad del arrendamiento y posteriormente salió con que ya no se la quiere vender, existiendo entre ellos un arrendamiento con opción a compra por lo cual no ha tenido acceso a otra vivienda ya que el dinero que tenía en su debida oportunidad se lo dio a la señora que le dio en calidad de arrendamiento con opción a compra venta el inmueble” OCTAVA PREGUNTA: Diga el testigo si tiene algún interés en el presente juicio? Contestó: “No tengo ningún interés”. Es todo, terminó, se leyó y conformes firman.

Ahora bien el artículo 1.387 del Código Civil, establece:

“…No es admisible la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto exceda de dos mil bolívares.
Tampoco es admisible para probar lo contrario de una convención contenida en instrumentos públicos o privados o lo que la modifique, ni para justificar lo que se hubiese dicho antes, al tiempo o después de su otorgamiento, aunque se trate en ellos de un valor menor de dos mil bolívares.
Queda, sin embargo, en vigor lo que se establece en las leyes relativas al comercio.

Al respecto, considera necesario esta Juzgadora, citar la sentencia de la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, Juzgado de Sustanciación, de fecha 17 de octubre de 2007, expediente Nro: 2004-3268, donde se estableció:

(...Omissis...)
Luego de haber transcrito la anterior sentencia, se deduce que la prueba de testigos para probar la existencia de una convención celebrada con el fin de establecer una obligación o de extinguirla, cuando el valor del objeto de la demanda exceda de dos mil bolívares (Bs: 2.000,00), no debe ser admitida.
En el caso que nos ocupa se observa, que se admitió la prueba de testigos promovida por la parte actora y la misma fue evacuada en su oportunidad, siendo que no obstante de las deposiciones analizadas se aprecia que se pretendió demostrar la situación económica apremiante que alega la actora padecía para el momento del otorgamiento del documento de venta con pacto de retracto, así como la forma en que según alega, le fue parcialmente cancelado el precio de la venta al señalar que solo recibió la cantidad de NUEVE MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs.9.000.000,oo) actualmente NUEVE MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 9.000,oo) y en dos partes en momentos diferentes al otorgamiento del documento, lo cual a todas luces resulta contrario a lo establecido en el documento publico (Sic) otorgado ante la Oficina Subalterna de Registro Publico (Sic), aunado ello a que el valor de la demanda se estableció en la suma de CIENTO CINCUENTA MILLONES DE BOLIVARES (Sic) (Bs. 150.000.000,oo), actualmente CIENTO CINCUENTA MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 150.000,oo), lo cual evidencia, que el valor del objeto de la demanda excede de DOS MIL BOLIVARES (Sic) (Bs. 2.000,oo), razón por la cual se infiere que la prueba de testigos promovida no es admisible de conformidad con el artículo 1387 del Código Civil. En consecuencia solo resta a este Juzgador, negar todo el valor y la fuerza probatoria a las declaraciones rendidas por los ciudadanos G.R.R.S. y L.D.C.U.d.H., titulares de las cédulas de identidad Nos. 10.383.793 Y 1.849.245, respectivamente. ASÍ SE DECIDE…
Explanado lo anterior y luego de la revisión de las testimoniales evacuadas, sobre la prueba testifical es necesario aclarar que en nuestro derecho está sometida a dos (2) limitaciones principales: una, la inadmisibilidad de la prueba como tal, esto es, como medio de prueba en razón del monto o valor de la convención a probarse, y dos, la inhabilidad del testigo en particular. Así, visto el artículo 1387 del Código Civil ya transcrito, al ser el punto controvertido entre la actora y los demandados, la existencia y el valor por el cual pactaron la opción a compra venta verbal, que a decir de la actora, quedó establecida en la cantidad de Bs. 500.000,00 negando los demandados tal aseveración, y no existiendo de autos prueba alguna sobre las circunstancias que hacen admisible la prueba de testigos cuando la cantidad reclamada exceda de dos mil bolívares (Bs. 2.000), conforme a las previsiones del artículo 1393 del Código Civil, a saber: 1.- En todos los casos en que haya existido para el acreedor la imposibilidad material o moral de obtener una prueba escrita de la obligación. 2.- Cuando el acreedor haya perdido el titulo que le servía de prueba como consecuencia de un caso fortuito o de fuerza mayor. 3.- Cuando el acto es atacado por ilicitud de la causa. En los dos primeros casos no se puede aceptar la prueba de testigos, si no se comprueba previamente la imposibilidad material o moral de obtener la prueba por escrito de la obligación. Por lo que con base en las anteriores consideraciones es forzoso concluir que la prueba de testigos evacuada por la actora, es inadmisible para demostrar la existencia de una convención civil cuya cuantía supera los dos mil bolívares (Bs. 2000) y por tanto no se le otorga valor probatorio en esta causa a dichas testimoniales. Así se decide.
Promovió la parte actora, posiciones juradas de conformidad con el artículo 403 y siguientes del Código de Procedimiento Civil; sin embargo, nada tiene que señalar este Tribunal en cuanto a las mismas, visto que no consta en actas su respectiva evacuación.
En otro orden de ideas, la parte demandada a través de su co-apoderada judicial abogada MARÍA ELENA PARRA PIÑA, con la contestación a la demanda consignó las siguientes documentales:
• Cursante a los folios 92 al 94, original de Poder Especial en cuanto a derecho se refiere, otorgado por los ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSÉ QUIROZ SUÁREZ, a los abogados OSCAR EDUARDO RIVERO LÓPEZ, MARÍA ELENA PARRA PIÑA, y JESSICA COROMOTO GONZÁLEZ DÍAZ, poder registrado bajo el numero 06, Tomo 66, folios 17 hasta el 19, autentificado por la Notaría Publica Cuarta de Barquisimeto estado Lara en fecha 15 de marzo de 2018.
Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario Público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil.
• Cursante a los folios 95 al 102, copia fotostática de documento de venta de un inmueble ubicado en la urbanización Prados del Norte, Segunda Etapa, Avenida “D”, distinguida con el No. D-62, Manzana Tres, donde ALISANKA JOSEFINA MUJICA MUJICA, en representación del GRUPO 1C vende al ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, bajo documento protocolizado en fecha 14 de Marzo del año 2.002, bajo el N° “05”, Protocolo Primero (1°) Tomo Séptimo (7°), Primer Trimestre (1°) Folios 037-045, de los libros llevados por la Oficina Subalterna de Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, el inmueble indicado.
Documento público conforme a los artículos 1357 y 1359 del Código Civil, del cual se desprende la propiedad del inmueble objeto del presente juicio, sin embargo, tal propiedad no es debatida en el presente juicio.
Cursante a los folios 111 y 112 consta escrito de promoción pruebas presentado por la co-apoderada judicial de la parte demandada abogada MARÍA ELENA PARRA PIÑA, donde promueve las siguientes pruebas:
• Promovió prueba informe de conformidad con el artículo 433 del Código de Procedimiento Civil, en tal sentido solicitó:
1) al Juzgado Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, a objeto de que informe de la existencia del expediente 3.604-16 de la nomenclatura de ese órgano, con expreso señalamiento de cuál fue el motivo del mismo y las partes intervinientes. En fecha 18 de junio de 2018 cursante a folio 119, se libra oficio N° 0.256/2018. Se recibió y consignó a los autos, prueba de informe el día 13/08/2018, en la cual manifiesta lo siguiente cursante al folio 142.

Respetuosamente me dirijo a Usted en la oportunidad de extenderle un saludo institucional y darle respuesta a su solicitud emitida bajo Oficio N° 0.256/2018 de fecha 18 de Junio del año 2018, haciendo de su conocimiento que el expediente N° 3.604-16 fue introducido por ante este Tribunal por Juicio de Desalojo de Inmueble incoado por el ciudadano NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ contra la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS y posteriormente remitido al Archivo Judicial del Estado Yaracuy según legajo N° 188...” (Sic)

2) Al Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, a objeto de que informe de la existencia del expediente N° 6.526 de la nomenclatura de ese órgano, con expreso señalamiento del cuál fue el motivo y las partes intervinientes. En fecha 18 de junio de 2018 cursante al folio 120, se libra oficio N° 0.257/2018. Se recibió y consignó a los autos, prueba de informe el día 28/06/2018, en la cual manifiesta lo siguiente cursante a los folios 134 y 135.

…En atención a su oficio N° 0.257/2018, de fecha 18 de Junio de 2018, remito anexo a este oficio, copia fotostática del inventario de Expediente llevados por este Juzgado Superior en el cual se explica por sí solo en relación a lo solicitado por su despacho en el Exp. N°6526, nomenclatura de este Juzgado… (Sic)

• Solicitó a la Oficina de Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, a objeto de que informara si la demandante reconvenida, ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRÍAS,… … aparece en los protocolos de inscripción de esa oficina como propietaria de una parcela de terreno propio de doscientos ochenta y seis metros cuadrados (286 Mts2), inscrita bajo el número 20092035 Asiento Registral 1 del inmueble matriculado número 4622011.1.389 y correspondiente al libro del Folio Real del año 2009 de fecha 7 de octubre del año 2009. Y que se encuentra ubicado en la en la Urbanización Prados del Norte N° P-67, Manzana 6 Segunda Etapa de la Avenida principal de esta ciudad de San Felipe, estado Yaracuy. En fecha 18 de junio de 2018 cursante al folio 121, se libra oficio N° 0.258/2018. Se recibió y consignó a los autos, prueba de informe el día 17/07/2018, en la cual manifiesta lo siguiente cursante a folio 138.

…Omissis…En los archivos del Libro de Folio Real (inmuebles), existe un documento de fecha 07 de octubre del año 2009, inscrito con el numero 2009.2035, Asiento Registral 1, inmueble matriculado bajo el numero 462.20.11.1.389, Libro de Folio Real del año 2009, cuyo propietario es MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, titular de la Cédula de Identidad N° V-13.985.700, con las siguientes características: Parcela: P-67, Urbanización: PRADOS DEL NORTE, Parroquia: Capital Independencia, Municipio: Independencia, Entidad Federal: Yaracuy, Linderos: Noreste: CANAL DE DRENAJE; Noroeste: PARCELA N° A-68; Sureste: AVENIDA PRINCIPAL; Suroeste: PARCELA N° P-65. Área de Terreno: 286 M2 (sin notas marginales)”… (Sic).

Las presentes pruebas fueron promovidas de conformidad con lo previsto en el artículo 433 del código de Procedimiento Civil, desprendiéndose de las mismas lo que se transcribe textualmente ut supra, lo que no lleva a la convicción de esta instancia superior, sobre el punto debatido, lo cual es la opción a compra venta del inmueble objeto del presente juicio; por tanto no se le otorga valor probatorio en la presente causa.
• Promovió confesión espontánea de conformidad con el artículo 1400 y 1401 del Código Civil, a la reconvenida ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRIAS.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil en decisión de fecha 31 de julio de 2007, en el juicio de Luís Belie Guerra contra Evelio Colmenares López y otro, reiteró el siguiente criterio:

“…Cabe advertir que sobre la promoción de la confesión espontánea, la Sala en sentencia del 12 de abril de 2005, Caso: MOHAMED ALÍ FARHAT c/ INVERSIONES SENABEID C.A., expediente N° 2003-290, estableció lo siguiente:
‘…en una sentencia de vieja data (21 de junio de 1984, caso: Inversora Barrialito C.A. c/ F. Giudice) pero apropiada al caso que se estudia, la Sala expresó que en muchas oportunidades las exposiciones de las partes en el transcurso del proceso, y especialmente, las exposiciones que emiten para apoyar sus defensas, no constituyen una “confesión como medio de pruebas”, pues en estos casos lo que se trata es de fijar el alcance y límite de la relación procesal.
Así pues, el demandado en un juicio, el opositor en una querella interdictal o el ejecutado en el procedimiento de ejecución de hipoteca, no comparecen como “confesantes” sino para defenderse de las pretensiones de sus contrapartes y tratar de enervarlas y destruirlas.
Dicho de otra manera, cuando las partes concurren al proceso y alegan ciertos hechos, no lo hacen con “animus confitendi”.
La ausencia del “animus confitendi” en los alegatos rendidos por el demandado en su escrito de contestación fue expresada en la doctrina de esta Sala de fecha 17 de noviembre de 1954 reseñada en la sentencia antes aludida, en el sentido de que no toda declaración envuelve una confesión. Para que ella exista, se requiere que verse sobre un hecho capaz de tener la juridicidad suficiente para determinar el reconocimiento de un derecho a favor de quien hace la confesión y la existencia de una obligación en quien confiesa.’
Por lo expuesto, es improcedente la denuncia de “la confesión espontánea de la co-demandada” hecha en el escrito de contestación, porque simplemente ese reconocimiento debe ser considerado como un acto de los que determinan la controversia y no como la prueba a que se refiere el artículo 1.400 del Código Civil…”. (Negritas de la Sala).

Esta Instancia Superior acoge el precedente jurisprudencial y deja sentado que la confesión espontánea no constituye una “confesión como medio de prueba”, pues en estos casos dicha confesión lo que busca es fijar el alcance y límite de la relación procesal, en consecuencia, con el dicho de la parte actora, lo que si queda establecido es que para el momento del juicio la actora se encuentra poseyendo el inmueble objeto del presente juicio.
En el caso que se estudia, los alegatos realizados por la parte actora, no pueden ser considerados una confesión, pues ellos no fueron expuestos con “animus confitendi”. Asimismo, se reitera que la confesión que puede ser declarada por el juez de conformidad con lo establecido en el artículo 1.401 del Código Civil, soportado simplemente en la evidencia de las actas del expediente, pues ella se debe producir, como lo ha dejado asentado la doctrina, por la no contestación de la demanda. Con base en lo precedentemente establecido, se desestima la solicitud realizada por la parte demandada con relación a la confesión de la parte actora y así se establece.

VI CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El conocimiento de esta Alzada corresponde a sendos recursos de apelación interpuestos en fecha 01 de octubre de 2019 –el primero-, por la co apoderada judicial de la parte demandada, abogada MARIA ELENA PARRA, y el segundo de ellos efectuado el 02/10/2019, por el apoderado de la parte actora, abogado JESUS DAVID ANTIAS, ambos, en contra de la sentencia dictada el 16 de septiembre de 2019 por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
Vista la apelación de ambas partes, hay que señalar que uno de los efectos peculiares de la apelación, que también comparte la casación, en materia civil es, que el superior no puede agravar la situación del apelante único, porque se entiende que la interpuso solo en lo desfavorable de la providencia, lo que se conoce como “reformatio in peius” y significa una especie de limitación de la competencia del superior en la revisión de la providencia apelada.
Si la sentencia es consultable de oficio y no ha habido apelación, como la consulta da competencia para reformar en cualquier sentido la decisión, el superior puede agravar la condena, que en primera instancia haya habido contra la parte en razón de la cual se establece tal consulta, pues para ésta no rige la reformatio in peius. Pero también puede el superior mejorar la situación del condenado, aunque éste no haya apelado, en virtud de las facultades que le otorga la consulta.
Por otra parte, cuando ambas partes ejercen su derecho de apelación, el superior tiene también facultad y competencia para revisar y modificar la providencia recurrida en cualquier sentido, favorable o desfavorablemente a cualquiera de las partes. Muy diferente es el caso cuando la providencia del a quo fue favorable totalmente a una parte, con base en alguna de las razones alegadas por ésta, y el superior encuentra que esa razón no es valedera; entonces, tiene el deber de examinar las demás razones expuestas por su parte aun cuando no haya apelado, pues sería absurdo exigirle que apele, a pesar de serle totalmente favorable la providencia, sólo para que se tenga en cuenta las demás razones no consideradas por el inferior. Inclusive, el superior debe tener en cuenta cualquier razón no alegada ante el inferior, pero que puede sustentar lo resuelto por éste.
Entonces, es oportuno para quien suscribe depurar el área de conocimiento de este Juzgado Superior, en aras del recurso de apelación interpuesto tanto por la parte actora como por la parte demandada; por tal motivo, es claro que este Juzgado de Alzada asume el conocimiento completo del presente expediente.
Hecha la observación anterior, se tiene que se interpone demanda por cumplimiento de un contrato de opción de compra venta verbal, en el cual, la parte actora MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS señala que a principios del año 2012, la copropietaria REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, le oferta en venta el inmueble arrendado, por la por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs), otorgándole un plazo de dos años para finalizar la compra, para lo cual de manera verbal acuerdan una inicial, mientras seguía con el canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs) mensuales. Dicha negociación de la Opción a Compra del inmueble arrendado fue pactada en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs), con la entrega de un cheque del Banco Exterior a nombre de la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, signado con el Nº 57831788, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00 Bs), equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble acordado previamente para la Opción a Compra, este monto como primera parte de la inicial, con el propósito de comenzar a tramitar los documentos requeridos y solicitar el crédito hipotecario ante la entidad Bancaria, acordando que una vez que tuviera los documentos, se firmaría el respectivo documento de Opción a Compra, requisito para tramitar el crédito bancario y se le entregaría otros CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000.00 Bs), para completar el veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Llegado el mes de Diciembre de ese mismo año 2012, la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, le solicita a la actora que le adelante la otra parte de la inicial por cuanto tenía un problema personal y necesitaba dicha cantidad de emergencia, para lo cual le manifestó que no tenía ningún problema en entregarle dicha cantidad pero le exigía que firmaran el respectivo documento de Opción a Compra tal como verbalmente lo habían acordado, documento que no se firma para esa fecha por lo que la propietaria o los propietarios aun no tenían el documento de liberación de la hipoteca que tenía el inmueble. Ahora bien, en el mes de Septiembre del año 2014 la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, contacta a la actora indicándole que ya tenía el documento de liberación del Inmueble, el cual se había comprometido a tramitarlo con la primera parte de la inicial que se le había dado ante el banco respectivo en un lapso de tiempo, el cual se había sobrepasado al acordado previamente, manifestándole que ya el precio inicial no era el mismo.
Por otra parte, los demandados niegan la existencia del contrato de opción a compra venta, o preferencia ofertiva del inmueble objeto del presente juicio, reconviniendo en demandar a la actora por indemnización de daños y perjuicios materiales.
Es deber de esta Alzada revisar antes del fondo, los puntos previos alegados por la parte demandada, los cuales se hace a continuación:

PRIMER PUNTO PREVIO: INEPTA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES
Señala la parte demandada que la pretensión del actor se suscribe en la supuesta ejecución de un contrato de opción de compra venta del inmueble que ella ocupa en calidad de arrendataria y que a su juicio se trata de la procura judicial que en el derecho se conoce como preferencia ofertiva, que no es más que la prerrogativa que le concede la ley al arrendatario de adquirir el inmueble que ocupa. Sigue narrando la parte demandada que del escrito libelar se desprende que la pretensión legal de la presente acción, la parte demandante invoca el contenido del artículo 98 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Regulación y Control de Arrendamiento de Vivienda, que dispone el procedimiento oral establecido en el Código de Procedimiento Civil; sin embargo, en el renglón seguido la misma representación judicial de la parte demandante invoca el contenido de los artículos 1.167, 1.159 y 1.160 del Código Civil, procurando hacer efectiva la supuesta pretensión de cumplimiento de contrato verbal de opción de compra venta, la cual negó y que presuntamente había celebrado y posteriormente pretende la indemnización de daños y perjuicios, que debe ser sustanciada y decidida a través del procedimiento ordinario, fundamenta su pretensión de inepta acumulación en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil.
Dispone el artículo 1167 lo siguiente: “…En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra parte puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello…
De suerte que es posible demandar simultáneamente el cumplimiento o la resolución del contrato, con los daños y perjuicios producidos; por tanto, asiste la razón al Juzgado A Quo, pues podía perfectamente la accionante en la misma pretensión demandar el cumplimiento del contrato celebrado y la indemnización por daños y perjuicios.
En este sentido, la Sala Constitucional en decisión N° 103, del 20 de marzo de 2017, estableció que no existe acumulación indebida o prohibida cuando se demanda el cumplimiento de contrato y el pago de daños y perjuicios.
Por ello, se considera conveniente destacar que del examen de las actas que integran el expediente, precedentemente realizado, a través del cual se reflejaron las pretensiones contenidas en la demanda, a saber, cumplimiento de contrato de opción a compra venta verbal y el pago de indemnización por daños y perjuicios, las mismas de ninguna manera se excluyen mutuamente, ni resultan contrarias entre sí; por el contrario, la norma legal ut supra transcrita permite su tramitación en un solo procedimiento; en consecuencia, forzosamente debe declararse sin lugar la defensa previa de inepta acumulación y así se establece.
SEGUNDO PUNTO PREVIO: COSA JUZGADA COMO EXCEPCIÓN DE MERITO.
Alega la parte demandada que consta en el asunto 501 que fue resuelto mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, lo que se evidencia que se cumple a cabalidad la triple identidad preceptuada en el artículo 1.395 del Código Civil venezolano, narra que la parte demandante es exactamente la misma que la presente causa, indicando que su condición deviene de su carácter de arrendataria y beneficiaria de un inexistente contrato verbal de opción a compra venta y que los demandados son los mismos que los sujetos pasivos de esta causa, por lo que solicita que por medio de la notoriedad judicial se aprecie el contenido de la decisión antes referida y coincida en la inadmisibilidad de la pretensión de la demandante.
En primer lugar, analicemos la definición de la Cosa Juzgada, que nos permita ubicar el contexto de la institución para analizar sus vertientes.
Entonces, la cosa juzgada es una institución jurídica que tiene por objeto fundamental garantizar el estado de derecho y la paz social, y su autoridad es una manifestación evidente del poder del estado cuando se concreta en ella la jurisdicción. La eficacia de la autoridad de la cosa Juzgada, según lo ha establecido el Máximo Tribunal, en sentencia de fecha 21 de febrero de 1990, se traduce en tres aspectos:
1. Inimpugnabilidad, según la cual la sentencia con autoridad de cosa juzgada no puede ser revisada por ningún juez cuando ya se hayan agotado todos los recursos que dé la ley, inclusive el de invalidación (non bis in idem). A ello se refiere el artículo 272 del Código de Procedimiento Civil;
2. Inmutabilidad, según la cual la sentencia no es atacable indirectamente, por no ser posible abrir un nuevo proceso sobre el mismo tema; no puede otra autoridad modificar los términos de una sentencia pasada en cosa juzgada; y
3. Coercibilidad, que consiste en la eventualidad de ejecución forzada en los casos de sentencia de condena; esto es, “la fuerza que el derecho atribuye normalmente a los resultados procesales”; se traduce en un necesario respeto y subordinación a lo dicho y hecho en el proceso.
Por otra parte, la cosa juzgada presenta un aspecto material y uno formal, éste último se presenta dentro del proceso al hacer inimpugnable la sentencia, mientras que la primera trasciende al exterior, con la finalidad de prohibir a las partes el ejercicio de una nueva acción sobre lo ya decidido, obligando a su vez a los jueces, así como al resto de las personas a reconocer el pronunciamiento de la sentencia que contiene el derecho que debe regir entre las partes.
En este orden de ideas, citaremos sentencia del Tribunal Supremo de Justicia, dictada por la Sala de Casación Civil, en fecha 10 de mayo de 2005, en el Expediente Nº AA20-C-2003-000436, con ponencia de la Magistrada ISBELIA PEREZ DE CABALLERO, expresó lo siguiente:
…En relación con ello, cabe advertir que la determinación de la existencia o no de la cosa juzgada supone el examen del objeto, sujeto y causa en cada proceso, pues ello constituye presupuesto indispensable para luego determinar si existe entre ellos o no una relación lógica de identidad. Esos tres elementos deben ser examinados por el juez en un juicio y en el otro, y ese razonamiento debe constar en la sentencia por cuanto constituye el cuadro fáctico examinado por el juez y, por ende, el soporte de hecho de su conclusión respecto de la ausencia o no de la triple identidad exigida por la ley…
Ahora bien, es oportuno indicar la diferencia entre la Cosa Juzgada Formal y la Cosa Juzgada Material. Puede decirse pues, que la cosa juzgada formal es la inmutabilidad de la sentencia por la preclusión de los recursos; y la cosa juzgada material, la inmutabilidad de los efectos de la sentencia no sujeta ya a recursos, en todo proceso futuro sobre el mismo objeto.
Esta diferenciación es lo que ha tratado de recoger la disposición del artículo 272 ya mencionado ut supra, al definir la cosa juzgada formal así: “Ningún juez podrá volver a decidir la controversia ya decidida por una sentencia, a menos que haya recurso contra ella o que la ley expresamente lo permita”. Y en el Artículo 273 ejusdem, la cosa juzgada material de este modo: “La sentencia definitivamente firme es ley de las partes en los límites de la controversia decidida y es vinculante en todo proceso futuro”.
La cosa juzgada formal (preclusión de las impugnaciones) es el presupuesto necesario de la cosa juzgada material (obligatoriedad en futuros procesos). Sin embargo, la cosa juzgada formal no siempre tiene como consecuencia la material. Por su fin, la cosa juzgada formal hace que la sentencia sea inatacable en el ámbito del proceso pendiente, de modo que éste tenga término; en cambio, la cosa juzgada material impone que se tenga cuenta de su contenido en todo proceso futuro entre las mismas partes y sobre el mismo objeto. Dentro del contexto de la cosa juzgada entiende la doctrina como la autoridad y eficacia de una sentencia judicial cuando no existen contra ella medio de impugnación en otro proceso sobre la misma materia que ha sido decidida.
Siguiendo el orden y de conformidad con el artículo 1.395 del Código Civil, para que proceda la autoridad de la cosa juzgada, es necesario que la cosa demandada sea la misma; que la nueva demanda esté fundada sobre la misma causa; que sea entre las mismas partes, y que éstas vengan al juicio con el mismo carácter que en el anterior.
De esta manera se determina que, una correcta interpretación a esta norma por parte del Jurisdicente que le permita declarar la existencia de la cosa juzgada conlleva necesariamente la verificación de la triple identidad entre sujeto, objeto y causa en ambos procesos, de allí que pasa esta Alzada a analizar cada uno de los elementos de hecho que conforman la triple identidad de la cosa juzgada entre este proceso y el traído a los autos por la parte demandada correspondiente al asunto N° 501 que fue resuelto mediante decisión de fecha 14 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de esta Circunscripción Judicial, para así corroborar si era procedente declarar la existencia o no de la misma.
Antes de entrar al referido análisis es obligatorio traer a colación lo que se entiende por notoriedad judicial, visto que la parte demandada solo hizo mención de la sentencia y transcribió unos extractos de la misma:
La regla principal de la notoriedad judicial, se circunscribe a los hechos y circunstancias presentes en el tribunal regentado por el juez que dictará la sentencia, es decir, es aquella derivada de la circunstancia que el juez, por su cargo, conoce de una serie de hechos que tienen lugar en el tribunal donde presta su magisterio, y que le permiten conocer qué juicios cursan en su tribunal, cuáles sentencias se han dictado, y cuál es su contenido. Ciertamente, la notoriedad judicial, se limita al espacio concreto del tribunal; en ese caso, se presume que el juez conoce dichos hechos y en tal sentido, emanan de manera directa los efectos procesales y probatorios de la notoriedad judicial.
Empero, existe una excepción a dicha regla principal, y se trata de aquellas situaciones en las cuales aun cuando el hecho o circunstancia no ocurre o se presenta en el tribunal regentando por el juez; puede aplicarse o emplearse la notoriedad judicial. En primer lugar se tienen las sentencias dictadas por la Sala Constitucional que por mandato del artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela tienen carácter vinculante, siendo obligatorio, por ende, su acatamiento por el tribunal, y en un segundo lugar, al tratarse de sentencias dictadas por tribunales dentro del ámbito de su competencia conocidas por el juez a través de la pagina web del Tribunal Supremo de Justicia o por otro medio de divulgación, en este caso, el juez “puede” – carácter potestativo, mas no obligatorio - traer a colación el referido precedente; pues imperativa es la notoriedad judicial cuando se trata de lo acaecido en el ámbito específico del tribunal en el cual el juez ejerce su magistratura. Así se determina.
Así, si el Juez tiene conocimiento de una decisión emanada de un órgano jurisdiccional dentro de su ámbito de competencias, por medio de la página web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual ha sido concebido como un medio auxiliar de divulgación de la actividad jurisdiccional de este Tribunal (Vid. Sentencia de esta Sala N° 982 del 6 de junio de 2001, caso: “José Vicente Arenas Cáceres”), o por cualquier otro mecanismo de divulgación (Vgr. Copias fotostáticas), éste –Juzgador- puede traer a colación el referido precedente al caso concreto, aun de oficio.
Este Tribunal Superior, considera que la Pagina Web del Tribunal Supremo de Justicia, el cual constituye una herramienta que, a través de un soporte tecnológico, contribuye al desempeño de la labor de administración de justicia, entra dentro del renglón de la notoriedad judicial, por lo tanto de la verificación del mismo se evidenció que en sentencia de fecha 14 de marzo de 2017, dictada por el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, expediente Nº 501, correspondiente a Juicio de CUMPLIMIENTO DE CNTRATO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, se dictó sentencia interlocutoria con fuerza de definitiva de inadmisibilidad prima facie, encontrándose dicha decisión definitivamente firme por no haber sido apelada por las partes.
Al hilo de lo señalado veamos en el caso de marras:
1.-Análisis de la identidad de objeto: Se entiende por objeto el bien de la vida sobre el cual recae la pretensión, en este sentido la doctrina de casación ha afirmado que objeto de la demanda no es el procedimiento, ni la acción que se adopten para lograrlo, sino el derecho mismo que se reclama. Al respecto, observa quien se pronuncia que, en el proceso que señala la parte demandada como de igual identidad al de marras, corresponde a un juicio seguido ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los San Felipe, Independencia y Cocorote del estado Yaracuy, siendo el objeto de la demanda o derecho reclamado el CUMPLIMIENTO DE CNTRATO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.
2.- Análisis de la identidad de causa: Se entiende por causa el título de la pretensión; es decir, la razón o fundamento de la pretensión deducida en juicio que en general consistirá siempre en un hecho o acto jurídico del cual se derivan las consecuencias a favor del sujeto activo de la pretensión a cargo del sujeto pasivo de la misma. En este sentido encontramos que la causa anterior se trató de un juicio CUMPLIMIENTO DE CNTRATO CON OPCIÓN A COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, al igual que el caso de marras.
3.- Identidad de sujetos: En este aspecto, como principio general se puede afirmar que la cosa juzgada se produce cuando la nueva demanda es entre las mismas partes y éstas vienen al juicio con el mismo carácter que el anterior. En relación con esta última exigencia, la Sala, en sentencia de fecha 8 de julio de 1999, afirmó que la identidad de partes debe consistir en una identidad jurídica, no necesariamente física, no importando la posición que ocupen en el proceso, si demandado o demandante, e incluyó a los sucesores a título universal de las partes y a los representantes legales que sostienen intereses propios, entre ellos, a quienes están legitimados para constituirse en partes en el proceso, caso del tutor o curador. Es decir, la Sala de Casación Civil, ha atemperado el rigorismo literal existente en la norma contenida en el artículo 1.395 del Código Civil, afirmando que la identidad de partes no se rompe por el hecho de que las mismas ocupen posiciones distintas en el proceso, siempre y cuando exista identidad jurídica.
A la luz de las consideraciones precedentes y a los efectos de verificar, si en el caso bajo examen se ha cumplido con el presupuesto de cosa juzgada en lo referente a la identidad de partes, quien se pronuncia observa, lo siguiente:
Tanto en el proceso seguido ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, como en el caso de autos, la ciudadana MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS, funge como parte actora, mientras que los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ y NELSON JOSE QUIROZ, como parte demandada, determinado entonces que en cuanto a este elemento, el mismo se encuentra perfectamente configurado.
Establecido lo anterior, considera esta sentenciadora, de la revisión y análisis de las actas procesales, se desprende que si bien es cierto, existe una causa debidamente resuelta correspondiente a CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS fechado el 14 de marzo de 2017, interpuesto por MARIA VALENTINA DARIAS DE FRIAS contra los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ y NELSON JOSE QUIROZ, llevada ante el Juzgado Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote del Estado Yaracuy, bajo Expediente N° 501, no es menos cierto que, a pesar que la presente demanda versa sobre el mismo juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, con la misma identidad de partes, el juicio resuelto anteriormente, fue declarado prima facie inadmisible, sin existir sentencia de fondo; por lo cual no es procedente invocar que hay cosa juzgada, en tal sentido resulta forzoso declarar improcedente tal defensa.

TERCER PUNTO PREVIO: LA RECONVENCIÓN.
La parte demandada de conformidad con lo establecido en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, reconviene por Indemnización de Daños y Perjuicios Materiales, contra la ciudadana MARÍA VALENTINA DARIAS de FRIAS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 13.985.700, bajo los siguientes hechos: Que consta en copia simple que en fecha 14 de marzo de 2002, el Fondo Nacional de Desarrollo Urbano (FONDUR), dio en venta al ciudadano NELSON JOSÉ QUIROZ SUAREZ, una casa-quinta, ubicada en la urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el Nº D-62, Municipio Independencia del estado Yaracuy, según documento protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, bajo el Nº 05, Protocolo Primero (1º), Tomo Séptimo (7º), primer Trimestre (1º), folios 037 a 045, y que para la fecha se encontraba casado con la ciudadana REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ, siendo un inmueble de la comunidad conyugal.
Finalmente señala que procede a reconvenir a la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍA de FRÍA, antes identificada, en su condición de habitante del inmueble objeto del presente juicio para que convenga o en su defecto sea condenado por el tribunal a lo siguiente:
 Que mantiene un posesión viciosa sobre la casa-quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el Nº D-62 del Municipio Independencia del estado Yaracuy.
 Que como consecuencia de esa posesión viciosa, la ciudadana MARÍA VALENTINA DARÍAS de FRIAS, ha faltado a sus deberes de usuaria y ocupante del inmueble, pagando una suma irrisoria como contraprestación por esa condición, por lo que debe estimarse ha abusado de su derecho en los términos que prescribe el aparte único del artículo 1.185 del Código Civil y ha engendrado un hecho ilícito que debe estar sujeto a indemnización a favor de los copropietarios del inmueble ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ.
 Que en virtud del ilícito civil acaecido la ciudadana MARIA VALENTINA DARÍAS de FRÍAS, debe pagar a favor de los ciudadanos REYNA YANERIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ las siguientes cantidades de dinero:
• Un millón doscientos mil bolívares (Bs. 1.200.000,00) por concepto de ilegitima posesión del inmueble objeto de la presente demanda, por concepto de indemnización por lo habitación y uso de ese inmueble por el periodo comprendido desde el 1º de enero del año 2017 al 31 de diciembre del mismo año, a razón de cien mil bolívares mensuales (Bs. 100.000,00)
• Trescientos mil bolívares (Bs. 300.000,00) con fundamento en el mismo concepto antes indicado, para el periodo que cubre a partir del 1º de enero del 2018 hasta la fecha en que se postule la presente reconvención a razón de cien mil bolívares (Bs. 100.000,00) y los que se sigan venciendo hasta que cese la ilegitima ocupación que del inmueble hace la reconvenida. Asimismo, solicito la indexación monetaria con base al índice nacional de precios al consumidor emitido por el Banco Central de Venezuela para el periodo desde que es presentado el escrito libelar, hasta la oportunidad en que quede definitivamente firme la sentencia.
Ahora bien, solicita la parte demandada que la parte actora reconozca que mantiene una posesión viciosa sobre la casa-quinta ubicada en la Urbanización Prados del Norte, segunda etapa, avenida “D”, distinguida con el Nº D-62 del Municipio Independencia del estado Yaracuy. Es de acotar que los dos elementos característicos de una posesión viciosa, están determinados por dos hechos que son y constituyen causa de la posesión, como son el clandestinaje y la violencia.
La violencia puede ser física o moral. Física cuando prevalido de una superioridad física que directa, indirecta o colateralmente exhibe el poseedor rival, coacciona al poseedor actual en forma tal que despoja a éste de su posesión o lo obliga a abandonarla; y moral cuando constriñen la capacidad del poseedor actual con estimulo que conducen casi necesariamente a una capitulación de hecho de sus derechos o de su poder de hecho sobre una cosa poseída.
El clandestinaje está constituido por la serie de actos que se realizan sin el conocimiento directo del poseedor actual, previéndose de circunstancias o artimañas y de factores como la sorpresa para penetrar en una posesión actual y tratar de desplazarlo. Cada vez que con violencia o clandestinaje se imponga una posesión rival sobre una posesión actual, existe una posesión viciosa.
Tal solicitud en la reconvención no está totalmente clara y definida, sin embargo, luego de analizar que es una posesión viciosa, se puede establecer que se está en presencia de una querella interdictal por despojo, pero se deja claro que los demandados reconvinientes no realizan un pedimento claro y conciso.
Por otra parte, solicitan la indemnización por la habitación y uso del referido inmueble, lo que hace analizar a esta juzgadora que tal pedimento debe ventilarse por un procedimiento ordinario.
Se desprende entonces de lo peticionado, a pesar de su complicado planteamiento, que a la pretensión de reconocimiento de posesión viciosa, estaría enmarcado en un procedimiento especial establecido en el 699 de la ley adjetiva civil, mientras que la indemnización de daños materiales se tramita a través del procedimiento ordinario, lo que contrapone uno de los procedimientos con el aplicado a la presente causa, dejándose plenamente establecido que el pronunciamiento de inadmisibilidad de la demanda por inepta acumulación no tergiversa formas procesales, pues la misma resulta de orden público.
En este sentido, observa esta instancia superior, que el Tribunal A Quo, al declarar inadmisible la demanda por cuanto lo peticionado en el escrito de reconvención, responde a propósitos cuyos contenidos divergen significativamente entre sí, no incurrió en la infracción por falsa aplicación de dicha disposición legal (artículo 78 del Código de Procedimiento Civil), motivo por el cual resulta improcedente la denuncia planteada, lo que conlleva a la declaratoria de improcedencia del presente recurso de apelación en este punto. Así se establece.

EN CUANTO A LA DEMANDA PRINCIPAL DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA VERBAL:
Sin lugar a dudas, la forma más común de pactar (contratar), es la verbal, ya que, por su carácter semi-informal, presencial e inmediata, facilita la comunicación entre los sujetos. Cualquier convenio entre sujetos que busque, reglar, modificar crear o finalizar alguna relación que influya en lo jurídico es un contrato.
En este orden de ideas, esta forma de contratar –verbalmente-, por su carácter informal, poco sustentado y fluido, tiene un punto débil, el cual está constituido por las malas interpretaciones, e indiscutiblemente, por el posible incumplimiento de alguna de las partes, o malas interpretaciones de los sujetos intervinientes en dicha relación contractual.
Por ello, es importante pactar previa y delimitadamente los aspectos básicos que deben tener en cuenta las partes contratantes, más aún, si el contrato es bilateral y acarrea obligaciones para ambas partes, así como, las obligaciones principales y derivadas o secundarias y el plazo u oportunidad en la que deben ser cumplidas y si son condicionadas. Para nadie es un secreto la pérdida del valor de la palabra empeñada, por lo que en los tiempos actuales, lo más oportuno al momento de contratar es hacerlo por escrito, aunque por supuesto, la forma verbal siempre será viable y posible.
Es de suma importancia destacar, la vigencia temporal de los contratos y la forma de su desempeño, así tenemos que, por ejemplo, desde la gama más sencilla de contratar (contratos de servicios menores) si se contrata verbalmente a una persona para que arregle algo en el hogar, un corte de cabello, un masaje corporal, etc., se acuerda si es durante todo un día o una hora, etc. Como se observa en estos ejemplos, aunque el contrato es verbal, trae implícitamente un término de duración el cual está delimitado según el tiempo tomado en algunos casos, la realización de la tarea contratada. Si estamos frente a negociaciones de mayor valor, o donde el objeto del contrato es de mayor importancia en el mercado, tales condiciones, por lógica jurídica, tendrán mayor rigurosidad, así por ejemplo, si consiste en la venta de un inmueble o un vehículo, los tiempos de ejecución, por lo general, son pactados en un término fijo.
Ahora bien, hecho el bosquejo anterior, lo cual tenía solo fines ilustrativos, procedamos a estudiar la pretensión aducida por la parte actora, en cuanto al cumplimiento del contrato y subsecuentemente reclamación de daños y perjuicios.
Así, esgrime la parte actora que, a principios del año 2012, la copropietaria REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, le oferta en venta el inmueble arrendado, por la por la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs), otorgándole un plazo de dos años para finalizar la compra, para lo cual de manera verbal acuerdan una inicial, mientras seguía con el canon de arrendamiento por la cantidad de DOS MIL BOLÍVARES (2.000,00 Bs) mensuales. Dicha negociación de la Opción a Compra del inmueble arrendado fue pactada en la cantidad de QUINIENTOS MIL BOLIVARES (500.000,00 Bs), con la entrega de un cheque del Banco Exterior a nombre de la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, signado con el Nº 57831788, por la cantidad de CINCUENTA MIL BOLÍVARES (50.000,00 Bs), equivalente al diez por ciento (10%) del valor del inmueble acordado previamente para la Opción a Compra, este monto como primera parte de la inicial, con el propósito de comenzar a tramitar los documentos requeridos y solicitar el crédito hipotecario ante la entidad Bancaria, acordando que una vez que tuviera los documentos, se firmaría el respectivo documento de Opción a Compra, requisito para tramitar el crédito bancario y se le entregaría otros CINCUENTA MIL BOLIVARES (50.000.00 Bs), para completar el veinte por ciento (20%) del valor del inmueble. Llegado el mes de Diciembre de ese mismo año 2012, la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, le solicita a la actora que le adelante la otra parte de la inicial por cuanto tenía un problema personal y necesitaba dicha cantidad de emergencia, para lo cual le manifestó que no tenía ningún problema en entregarle dicha cantidad pero le exigía que firmaran el respectivo documento de Opción a Compra tal como verbalmente lo habían acordado, documento que no se firma para esa fecha por lo que la propietaria o los propietarios aun no tenían el documento de liberación de la hipoteca que tenía el inmueble. Ahora bien, en el mes de Septiembre del año 2014 la ciudadana REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ, contacta a la actora indicándole que ya tenía el documento de liberación del Inmueble, el cual se había comprometido a tramitarlo con la primera parte de la inicial que se le había dado ante el banco respectivo en un lapso de tiempo, el cual se había sobrepasado al acordado previamente, manifestándole que ya el precio inicial no era el mismo.
Por otra parte, los demandados niegan la existencia del contrato de opción a compra venta, o preferencia ofertiva del inmueble objeto del presente juicio, reconviniendo en demandar a la actora por indemnización de daños y perjuicios materiales.
En este punto, es bueno repasar las normas que regulan la presente situación, veamos:
El artículo 1.167 del Código Civil: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede, a su elección, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos, si hubiere lugar a ello”.
En este término y tomando en consideración el marco normativo antes transcrito, a través de la presente acción por cumplimiento de contrato, pretende la demandante que se proceda a determinar -condenar- que la parte demandada cumpla finalmente con el otorgamiento definitivo del documento de propiedad.
No obstante lo anterior, del examen exhaustivo y profundo realizado al material probatorio, no determinó quien suscribe que la parte demandante haya pagado efectivamente a los demandados el precio que indica en el libelo de demanda, y en conclusión la existencia del referido contrato de opción a compra venta y así se establece.
Hay que acotar que se encuentra probado en autos una relación arrendaticia entre las partes, mas no así prueba fehaciente en autos de pagos que correspondieran a la venta pactada entre las partes.
En consecuencia de lo anteriormente expuesto, y tomando en consideración que a tenor de lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, esta alzada se encuentra impedida de suplir los alegatos y defensas que corresponden a las partes en la contienda, so pena de violar el principio dispositivo y de equidad en el proceso; que en el caso de autos, la actora en su libelo de demanda no alegó, ni probó la existencia del contrato de opción a compra venta, y mucho menos pagos derivados del mismo; quien juzga considera que, a tenor de lo establecido en el artículo 1.367 del Código Civil no es procedente la presente acción de cumplimiento de contrato de opción a compra venta y así se declara.
Como consecuencia de la declaratoria sin lugar de la acción principal por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, tampoco es procedente la indemnización por daños y perjuicios establecida y así se declara.

VII DISPOSITIVA
Por las razones anteriormente expuestas, este JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley;
DECLARA
PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 01 de octubre de 2019 cursante al folio 220, que fuera planteado por la abogada MARIA PARRA co apoderada judicial de la parte demandada ciudadanos REYNA YARENIS RODRIGUEZ SANCHEZ y NELSON JOSE QUIROZ SUAREZ, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy en fecha 16 de septiembre de 2019.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto en fecha 02 de octubre de 2019 cursante al folio 225 interpuesto por el apoderado judicial de la parte demandante abogado JESUS ANTIAS, en contra de la sentencia dictada por el Juzgado a Quo en fecha 16 de septiembre de 2019.
TERCERO: QUEDA CONFIRMADA en todas sus partes la sentencia dictada por el Juzgado A Quo en fecha 16 de septiembre de 2019.
CUARTO: No existe condenatoria en costas procesales por no existir vencimiento total en la presente causa, ni en el proceso, ni en el recurso.
QUINTO: Se deja establecido que la sentencia fue dictada dentro del lapso legal establecido.
SEXTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de origen.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE. DÉJESE COPIA CERTIFICADA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe a los 17 días del mes de febrero de 2020. Años 209º de la Independencia y 160º de la Federación.
LA JUEZA SUPERIOR,

Abg. INÉS M. MARTÍNEZ R.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. PEDRO PÉREZ
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

EL SECRETARIO TEMPORAL,

Abg. PEDRO PÉREZ