TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

San Felipe, 25 de mayo de 2022
Años: 212° y 163°

EXPEDIENTE Nº 6608

PARTE DEMANDANTE Ciudadano JOSE ELISAUL PERÉZ CARRILLO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 13.986.538.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE YESSENIA CRISTINA DAVILA RONDON Y BARBARA TATHIANA COLMENAREZ, Inpreabogados Nº 109.728 y 154.826 respectivamente (Folios 04 al 09).

PARTE DEMANDADA Ciudadanos MARIELLI NAYARITH GUARNIERI CAMACHO y JORGE ELÍAS HUAROC CANAHUALPA, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad N° 10.371.947 y 12.082.295 respectivamente y domiciliados en la avenida 11, entre calles 7 y 8, casa sin número, Municipio San Felipe, estado Yaracuy.

MOTIVO CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA (NO ADMISIÓN).

Vista la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, suscrita y presentada por la abogada en ejercicio BARBARA TATHIANA COLMENAREZ, Inpreabogado Nº 154.826, actuando en su carácter de co-apoderada judicial del ciudadano JOSE ELISAUL PERÉZ CARRILLO contra los ciudadanos MARIELLI NAYARITH GUARNIERI CAMACHO y JORGE ELÍAS HUAROC CANAHUALPA, todos plenamente identificados en autos, se observa de la misma que en fecha 15 de mayo de 2012 su poderdante suscribió un contrato de opción de compra venta por un inmueble constituido por un terreno y las bienhechurías allí construidas, ubicado en la calle 2, casa número 2-12, de la urbanización San José, etapa 2, Municipio Independencia, Estado Yaracuy, en ese documento se pactó que el precio de la venta seria de 280.000 y que serían pagados de la siguiente manera: una inicial de cien mil bolívares (100.000), el cual serian pagados en dos partes, una de cincuenta mil bolívares (50.000) para el momento que se firmará ante la notaría respectiva la opción de compra venta y la otra de cincuenta mil bolívares (50.000) en el momento que la ciudadana MARIELLI NAYARITH GUARNIERI CAMACHO, demostrará que liberó la hipoteca de primer grado que posee dicho inmueble cuyo beneficiario es el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal Docente del Ministerio de Educación (IPASME), además se estableció en la cláusula segunda que cuando la propietaria haya liberado la hipoteca se haría un nuevo contrato y su poderdante debía pagar ciento ochenta mil bolívares (180.000), pero esto ha sido en vano porque hasta la fecha la demandada de auto no le ha informado a su poderdante por ningún medio si liberó o no la hipoteca, por lo que desde el año 2012 los codemandados le ha causado un daño patrimonial a su poderdante, ya que no ha podido ni poseer el inmueble que compró con tanto entusiasmo y esfuerzo porque lo ocupan los codemandados y lo más injusto es que los codemandados siguen disfrutando y ocupando el inmueble que no les pertenece legalmente por haberlo vendido a su poderdante. La presente demanda está fundamentada en los siguientes artículos 531 del Código de Procedimiento Civil, 1167, 1204 y 1264 del Código Civil y en la sentencia vinculante de la Sala de Casación Civil aplicable a la opción de compra–venta de acuerdo al tiempo de suscripción del contrato. Por auto de fecha 10 de mayo de 2022 se le dio entrada a la presente demanda, quedando anotada bajo el N° 6608 de la nomenclatura interna de este Juzgado.

A TALES EFECTOS, ESTA INSTANCIA PASA A HACERLO PREVIA LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:

La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso mediante la cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, se dirige al órgano del Estado (Juez) para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es el primer acto del proceso (“nemo iudex sine actore”), es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar. La jurisprudencia define la demanda como toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto, se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal, protección, declaración o constitución de una situación jurídica. De autos se evidencia que la parte actora de autos interpone demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta sobre un bien inmueble que tal como lo señala en el escrito libelar, lo ocupan y disfrutan los demandados de autos ciudadanos MARIELLI NAYARITH GUARNIERI CAMACHO y JORGE ELÍAS HUAROC CANAHUALPA, plenamente identificados en autos.
Dicho lo anterior, es necesario traer a colación el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, Ley actualmente de carácter especial en esta materia, y que dispone:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado del Tribunal)
Esta norma, según lo establecido en el artículo 6 de la Ley previamente citada, es de obligatorio cumplimiento por su carácter de orden público, y así lo expresa el artículo in comento: “…Las normas contenidas en la presente Ley son de orden público y de obligatorio cumplimiento, y se aplicarán en todo el territorio de la República…. ”
Aunado a la norma anterior, se señala el Decreto Nº 9.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, publicado en Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela en fecha 06 de mayo de 2011, bajo el Nº 39.668, en su artículo 5 lo siguiente:
“…Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de los sujetos protegidos por este decreto ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con Competencia en Materia de Hábitat y Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…”
Igualmente el artículo 10 del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, dispone:
“…Cumplido el procedimiento antes descrito, independientemente de la decisión, las partes podrán acceder a los órganos jurisdiccionales competentes para hacer vales sus pretensiones.
No podrá acudirse a la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en los artículos precedentes...”
Como se observa de las disposiciones transcritas, la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble; el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado éste se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción ordinaria civil.
En este sentido, como quiera que en la presente demanda, la acción ejercida por la parte demandante de autos trae como consecuencia la restitución de parte de la vivienda que señala ocupan y disfrutan los demandados de autos ciudadanos MARIELLI NAYARITH GUARNIERI CAMACHO y JORGE ELÍAS HUAROC CANAHUALPA, plenamente identificados en autos, la parte demandante de autos debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, y no haber recurrido directamente a los órganos jurisdiccionales, omitiendo este trámite administrativo y que de acuerdo a la ley up supra señalada es de orden público su cumplimiento. Y ASI SE ESTABLECE.
Así las cosas, se observa que la parte demandante de autos no acompañó al escrito libelar ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, motivo por el cual es forzoso para quien suscribe declarar inadmisible la presente demanda de cumplimiento de contrato de opción de compra venta. Esto es así, por cuanto la doctrina construida por nuestro Máximo Tribunal, ha establecido que el ejercicio de la acción se encuentra condicionada por ciertas y determinadas circunstancias, cuya ausencia pueden determinar la inadmisión de la reclamación intentada por el demandante, así lo dejó sentado en sentencia Nº 776, de fecha 18-05-2001, emanada en Sala Constitucional, en la cual se instituyó:
“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
En sentido general, la acción es inadmisible:
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11° del Código de Procedimiento Civil .
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11º ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada. Ello sucede, por ejemplo, cuando en el demandante o en el demandado no existe interés procesal, y por tanto, no hay necesidad de acudir a la vía judicial, para que mediante la sentencia se reconozca un derecho; o para evitar un daño injusto, personal o colectivo; o cuando la decisión judicial no puede variar la situación jurídica que tenían las partes antes del proceso…
…Consecuencia de lo anterior, es que quien demanda (reconociendo la Sala que el escrito de demanda es una vía para ejercer el derecho de acción, pero que con ella no se confunde), utilizando el proceso para un fin diferente al que se administre justicia, carece de acción…
…Tratándose la acción de un presupuesto procesal para acceder a la jurisdicción, su falta o su inadmisibilidad puede ser declarada en cualquier estado y grado del proceso, inclusive en casación…”.
En el caso sub examine, nos encontramos en uno de los supuestos de inadmisibilidad de la acción, toda vez que la parte accionante de autos no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativas que regulan la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la presente demanda sea inadmisible. Y ASI SE DECIDE.
Por todo lo anteriormente expuesto, este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,

DECLARA:

PRIMERO: INADMISIBLE la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA, interpuesta por la abogada en ejercicio BARBARA TATHIANA COLMENAREZ e Inpreabogado N° 154.826, actuando en su carácter de autos, contra los ciudadanos MARIELLI NAYARITH GUARNIERI CAMACHO y JORGE ELÍAS HUAROC CANAHUALPA, todos plenamente identificados en autos.

SEGUNDO: SE ORDENA LA DEVOLUCIÓN del documento original consignado junto al libelo de demanda, dejándose en su lugar copia certificada, una vez la parte interesada provea los emolumentos necesarios para la misma.

TERCERO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.

CUARTO: DE CONFORMIDAD con lo establecido en el artículo 233 del Código de Procedimiento Civil se ordena notificar a la parte demandante de autos de la presente sentencia. Líbrese boleta de notificación.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, ASÍ COMO EN LA PÁGINA WWW.YARACUY.SCC.ORG.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN N° 05-2020, DE FECHA 05 DE OCTUBRE DE 2020, EMANADA DE LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe, a los veinticinco (25) días del mes de mayo del año dos mil veintidós (2022). Años: 212° y 163°.
La Jueza,

WENDY YÁNEZ RODRÍGUEZ
El Secretario Temporal,

LUIS CRUZ
En esta misma fecha y siendo las once de la mañana (11:00 a.m.), se publicó y registró la anterior decisión.
El Secretario Temporal,

LUIS CRUZ