TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 10 de Mayo de 2022
Años 212° y 163°
EXPEDIENTE N° 987
PARTE DEMANDANTE Ciudadano CUNTHER RAMBOCK HOCHEERL, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 2.841.445 y de este domicilio.

APODERADO JUDICIAL
PARTE DEMANDANTE

PARTE DEMANDADA Abg. Esmeralda Rambock. Inpreabogado No. 58.628

Ciudadano CESAR JOSE ROJAS ORTEGA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. 4.856.729.

MOTIVO
CUMPLIMIENTO DE CONVENIO Y ENTREGA DE INMUEBLE
(NO ADMISIÓN)

Vista la anterior demanda de CUMPLIMIENTO DE CONVENIO Y ENTREGA DE INMUEBLE, suscrita y presentada por el Ciudadano CUNTHER RAMBOCK HOCHEERL ya identificado, asistido de abogada, contra el Ciudadano CESAR JOSE ROJAS ORTEGA, ya identificado, y cumplidos los trámites de la distribución, la misma fue recibida en este Tribunal en fecha 06 de Mayo de 2022, constante de Tres (03) folios útiles y Seis (06) anexos. Se le asignó en N° 987. La presente causa fue remitida a este Tribunal, por el Primero de Primera Instancia En Lo Civil, Mercantil Y Transito De La Circunscripción Judicial Del Estado Yaracuy, mediante Sentencia de fecha 21 de Abril del 2022, la cual se declaro Incompetente para conocer la misma, siendo la causa Declinada por la Competencia por Cuantía, en fecha 29 de Abril del 2022.
AL RESPECTO EL TRIBUNAL OBSERVA:
De la revisión del escrito libelar, se evidencia que la parte Actora alegó que celebro un contrato de arrendamiento sobre un inmueble de su propiedad con el ciudadano Cesar Rojas, inmueble constituido por una casa para uso de habitación familiar y con el garaje de uso comercial (charcutería), ubicado en el sector la Guajira, Calle Jacinto Lara, entre Carabobo y Páez, N°78, Guacara, Estado Carabobo, como se comprueba en el Contrato Autenticado ante la Notaria Publica de San Felipe, Estado Yaracuy, de fecha 31 de Mayo de 2011, autenticado bajo el N° 32, Tomo 36, de los Libros de autenticaciones llevado por esa Notaria, el cual empezó a regir el día 31 de Diciembre del 2011. En fecha 29 de Agosto del 2014, celebraron una reunión conciliatoria ante la oficina de Inquilinato del Municipio Guacara del Estado Carabobo en el cual voluntariamente acordaron lo siguiente: “El ARRENDATARIO se compromete en desocupar LA HABITACION Y EL GARAJE, en un lapso de Dos (02) años, a partir del primero de Octubre de 2014”, como consta el acta de convenio levantada al efecto que suscribieron las partes, acompañada al presente expediente en un Folio Útil. Ahora bien, el caso es que a partir de la exigibilidad para la entrega del bien, desde el 01 de Octubre del 2016 hasta la presente fecha no ha sido posible para la parte actora lograr el cumplimiento del acuerdo celebrado que implica la entrega del inmueble arrendado, es por ello que procede a demandar al ciudadano Cesar Rojas, anteriormente identificado, con el fin de que convenga en entregar el inmueble constituido por un lote de Terreno que mide DIEZ METROS DE FRENTE (10 MTS) por TREINTA Y UN METROS DE FONDO (31 MTS) y la casa quinta sobre el construida, con los siguientes linderos: NORTE: Con casa y terreno de Rosa González; SUR: Con solar o casa de Francisca Romero; ESTE: Con solar de casa de Leonarda Zambrano y OESTE: Con calle Jacinto Lara que es su frente. Ubicada en el sector la Guajira, Calle Jacinto Lara, entre Carabobo y Páez, N°78, Guacara, Estado Carabobo, desocupado de personas y bienes, o que a ello sea condenado por este Tribunal a su digno cargo; igualmente para que convenga en pagar o a ello sea condenado por este Tribunal de Justicia, las costas y costos del presente procedimiento. Se estima la presente demanda en la cantidad de SETENTA MIL BOLIVARES (Bs. 70.000,oo) en aplicación de la regla contenida en el artículo 36 del Código de Procedimiento Civil; igualmente se estima en TRES MIL QUINIENTAS UNIDADES TRIBUTARIAS (3.500 U.T). Se señala como domicilio del demandado sector la Guajira, Calle Jacinto Lara, entre Carabobo y Páez, N°78, Guacara, Estado Carabobo, para lo cual pide una vez admitida la demanda, se libre un exhorto al Juzgado del Municipio Guacara del Estado Carabobo a fin de practicar la citación del demandado. La presente demanda se presenta por ante esta Jurisdicción Civil debido a que las partes en el contrato de arrendamiento celebrado y que se acompaña a la presente, eligieron como Domicilio Especial y excluyente a la ciudad de San Felipe, Estado Yaracuy. Se solicita que la presente demanda sea admitida y sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva con todos los pronunciamientos de ley.
AL RESPECTO EL TRIBUNAL OBSERVA:
La Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial 40.418 del 23 de mayo del año 2014) establece en sus artículos 3, 4, 5 y 7 lo siguiente:
Artículo 3.- “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos, se considera nulo. En la aplicación del presente Decreto Ley, los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes, podrán desconocer la constitución de sociedades, la celebración de contratos y , en general, la adopción de formas y negocios jurídicos, mediante los cuales se pretenda evadir la naturaleza jurídica arrendaticia de la relación o el carácter comercial del inmueble arrendado…”

Artículo 4.- “Quedan excluidos de la aplicación de este Decreto Ley, los inmuebles no destinados al uso comercial, tales como: viviendas, oficinas, industrias, pensiones, habitaciones, residencias estudiantiles, inmuebles destinados a alojamiento turístico o de temporadas vacacionales, fincas rurales y terrenos no edificados”

Artículo 5.- “El Ministerio con competencia en materia de Comercio, con asistencia de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), ejercerá la rectoría en la aplicación de este Decreto Ley y en conjunto crearán las instancia necesarias para su aplicación. Corresponde al Ministerio con competencia en materia de Comercio la regulación sectorial del arrendamiento de inmuebles destinados al comercio, a partir de las disposiciones del presente Decreto Ley, y de los reglamentos que se dictaren en ejecución del mismo. Cuando alguna norma incida en la materia competencia de otra instancia o Ministerio del Poder Popular, podrá ser objeto de regulación conjunta. En ejercicio de la atribución otorgada en el presente artículo, el Ministerio con competencia en materia de comercio podrá dictar regulaciones especiales para ciertas categorías, de inmuebles destinados a comercio, o bien para categorías de arrendatarios o arrendadores con características particulares. Dichas regulaciones no podrán contrariar lo establecido en el presente Decreto Ley y procurarán el desarrollo de éste, o de los reglamentos dictados con fundamento en el presente”

Artículo 7.- “En todo lo relacionado con los contratos de arrendamiento a suscribir, se procurará el equilibrio y acuerdo entre las partes. En caso de dudas o controversias, cualquiera de las partes podrá solicitar la intervención de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE).

Así mismo es de suma Importancia hacer mención a la Ley De Regularización Y Control De Los Arrendamiento de Viviendas donde se destaca la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA (SUNAVI) en sus Artículos 94, 95 y 96 en los cuales se establece el Procedimiento previo a las demandas de desalojo de viviendas, su inicio, y el Procedimiento Administrativo previo a la Instancia Judicial, los cuales establece lo siguiente:

Artículo 94.- “Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de
un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias
sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual
pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida
de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o
pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar,
por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el
procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Artículo 95.- “El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente
motivada y documentada, por ante la Superintendencia Nacional de
Arrendamiento de Vivienda, en la cual expondrá los motivos que le asisten para
solicitar la restitución de la situación jurídica afectada”.

Artículo 96.- “Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o
resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal
arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el
procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el
Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la
Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10”.

En atención a ello y dado que al Juez conocedor de la causa le está dada la facultad para proveer la ADMISIBILIDAD o INADMISIBILIDAD de la demanda, en caso de que la misma no llene los extremos legales, al respecto del artículo 341 eiusdem se desprende:
“Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o a alguna disposición expresa de la Ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa...”

Ahora bien, del análisis de la demanda presentada con sus anexos y en atención a los artículos señalados de la Ley especial para los casos que deriven de una relación arrendaticia sobre inmuebles, específicamente, vivienda y locales comerciales, se pudo constatar que ineludiblemente el Juez conocedor de la causa tiene facultades expresas para pronunciarse sobre la admisibilidad de la demandada en el caso que la misma cumpla con los extremos exigidos por la ley; para el caso bajo estudio, se pudo constatar que si bien es cierto no hay un procedimiento obligatorio previo para la admisibilidad de la acción que establezca la Ley y que solo es obligatorio el agotamiento de la instancia administrativa para el pronunciamiento con respecto a las medidas cautelares, no es menos cierto que del mismo Decreto Ley, sí se desprende que se estipula que los derechos establecidos en el mismo son de carácter irrenunciable y que la no la aplicación del mencionados Decretos Ley por parte de los órganos o entes administrativos, así como los tribunales competentes en actuación concernientes a los inmuebles por él amparados se considerarán nulos; y por cuanto evidentemente la parte actora no consignó anexo al escrito de demanda, expediente administrativo emanado de la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socio Económicos (SUNDDE), requisito este indispensable para su admisibilidad, mal pudiera este administrador de justicia admitir la presente demandada cuando indudablemente la relación arrendaticia sobre el cual deriva la acción es sobre un inmueble destinado a vivienda y local comercial, que esta fuera de la clasificación señalada por el artículo 4 del Decreto Ley especial que son los inmuebles que quedan excluidos totalmente de la aplicación de dicho Decreto Ley, y más aún cuando en el mismo escrito de demanda se solicita que se ordene la entrega totalmente desocupado.
En este orden de ideas, es determinante para quien aquí decide que para los casos relacionados con inmuebles de vivienda y locales comerciales, donde exista una relación arrendaticia, debe necesariamente anexarse al escrito de demanda el cumplimiento de los Artículos 94, 95 y 96 de La Ley De Regularización Y Control De Los Arrendamiento de Viviendas referente a la Superintendencia Nacional De Arrendamiento De Vivienda (SUNAVI) y el EXPEDIENTE ADMINISTRATIVO EMANADO DE LA SUPERINTENDENCIA NACIONAL PARA LA DEFENSA DE LOS DERECHOS SOCIOECONÓMICOS (SUNDDE) y del cual se desprende el agotamiento de la vía administrativa conforme lo establece el artículo 5 y 7 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (Gaceta Oficial 40.418 del 23 de mayo del año 2014), así como también el Decreto N° 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de La Ley Contra en Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descritos en los Artículos 7 al 10 de la presente Ley, es por ello y por cuanto para el caso de autos se pudo evidenciar que no se anexó tal documental, es decir, la que levanta el correspondiente órgano administrativo señalado por ley donde claramente indique formal y expresamente el agotamiento de la vía administrativa y la autorización para el interesado actor, para acudir a la vía judicial, por lo que en consecuencia se debe declarar la inadmisibilidad de la presente demanda como en efecto quedará establecido en la parte dispositiva del presente fallo.
Así mismo, este Juzgado, no puede pasar por alto, después de revisar el contenido de la pretensión del demandante en cuanto a la intencionalidad y acomodaticia redacción para evitar subsumir sus argumentos en lo que a todas luces es un procedimiento por Desalojo, conforme a las previsiones establecidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley Para Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas (y el procedimiento administrativo establecido en el Articulo 4, literal L y la Disposición Transitoria Tercera del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, Publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N°113 de Fecha 7 de Diciembre del 2020). En donde de los escritos se desprende que no se ha agotado el procedimiento previo ante el Órgano Administrativo Competente, el cual debe autorizar la Vía Judicial para que se pueda proceder a ejercer la acción.
Este Tribunal observa que se ha omitido la aplicación entre otros, de los criterios sostenidos en la Sentencia N° 677 del 20 de Noviembre de 2009, expediente N°09-191, caso Elia Rosa Villegas Chacón contra Néstor Luis Pineda de Lima y otros; y de la Sentencia de fecha 04 de Julio del 2016, expediente AA20-2015-000701, caso Astrid de los Ángeles Barrios Brito, contra Carolina del Valle Serrano Rodríguez, ambos emitidos por la Sala de Casación Civil, a los cuales se apega este Juzgador y donde se estableció lo siguiente:
“…del criterio expuesto en la sentencia citada, se desprende que la exigencia del agotamiento de la Vía Administrativa frente a cualquier medida Preventiva o Ejecutoria, Administrativa o Judicial, que pudiese comportar la perdida de la posesión, ocupación o tenencia de Inmuebles destinados a viviendas antes de acudir a los Órganos Jurisdiccionales, constituyendo un requisito de admisibilidad Sine Qua Non para acudir a la Vía Jurisdiccional, tal y como se prevé en el Artículo 10 de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas…”
De tal manera pues, por todo lo antes expuesto, considerando que en este caso, los efectos del cumplimiento del convenio exigido y la entrega material del Inmueble aquí descrito, comporta indudablemente la desocupación de un Inmueble destinado a vivienda por un lado y a un espacio de la misma destinada a una actividad Comercial; y por cuanto no consta en autos que la parte Actora haya agotado la Vía Administrativa previa a la Judicial ante el Ministerio del Poder Popular para Vivienda y Hábitat, como lo exige el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, ni la Superintendencia Nacional Para La Defensa De Los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), el incumplimiento de los Artículos 94, 95 y 96 de La Ley De Regularización Y Control De Los Arrendamiento de Viviendas, así como tampoco que la tenencia del inmueble sea Ilícita, este Tribunal Decreta Inadmisible la presente acción, Y ASÍ SE ESTABLECE.
Con base a los razonamientos anteriormente explanados, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley DECLARA INADMISIBLE LA PRESENTE DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA-LOCAL COMERCIAL) intentada por el Ciudadano CUNTHER RAMBOCK HOCHEERL, ya identificado, contra el Ciudadano CESAR JOSE ROJAS ORTEGA, ya identificado, por cuanto no reúne los requisitos exigidos por la Ley.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE incluso en la página web YARACUY.SCC.ORG.VE y WWW.TSJ.GOB.VE en concordancia con lo establecido en la Resolución 005-2020 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe a los Díaz (10) días del mes de Mayo de dos mil veintidós (2022). Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.

El Juez Provisorio;
Abg. TRINO LA ROSA VAN DER DYS
La Secretaria Temporal;
Abg. MARÍA MILAGROS SALCEDO

En esta misma fecha y siendo las 10:10 a.m. Se publicó y registró la anterior decisión.

La Secretaria Temporal;
Abg. MARÍA MILAGROS SALCED
Exp. 987-TLRVDD/MMSS/DC.-