TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 18 de Diciembre del 2023
Años: 212º y 163º

SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DEFINITIVA.

EXPEDIENTE N°: 4.186-2023

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORREALBA GARRIDO.
APODERADOS JUDICIALES: ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ IBARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 174.414.

PARTE DEMANDADA: Ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ, en su condición de directora – Gerente de la Sociedad Mercantil REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN C.A.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL)

-I-

En fecha 8 de noviembre del 2023, se recibe por distribución y procedente del Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, la presente demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), suscrita y presentada por el abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ IBARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 174.414, en su condición de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORREALBA GARRIDO contra la ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ, en su condición de directora – gerente de la Sociedad Mercantil REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN C.A . Quien en su escrito libelar expone:

“…Mi representada es propietaria-arrendadora de un local comercial distinguido con el n° 4, situado en la planta baja del edificio Yurubí, sito en la 6ta Avenida, entre las calles 12 y 13, sector Centro de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe del estado Yaracuy; el cual tiene un área aproximada de sesenta y nueve metros cuadrados con noventa y tres centímetros cuadrados (69,93 m2); y cuyos linderos son los que siguen: Norte, con local n° 3 del edificio Yurubí; Sur, con terreno y galpón de "Inversiones Torrealba Garrido, C. A." Este, con deposito del local n° 3 del edificio Yurubí; y Oeste, con la 6ta Avenida, que es su frente; mismo que es ocupado por la arrendataria, la sociedad mercantil "REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN CA.”, de este domicilio e inscrita por ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, en fecha 29 de septiembre de 2015, bajo el N° 34, Tomo 42-A; cuya acta constitutiva-estatutos sociales anexo al presente libelo, en copia fotostática, de conformidad con el primer aparte del artículo 429 del CPC en concordancia con el artículo 1357 del Código Civil, signado con la letra "B”; legal y estatutariamente representada por su directora-gerente, ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ, quien es venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° 16.111.546.
Dicha relación contractual de arrendamiento de uso comercial se inició el 30 de marzo de 2016, a través de un contrato privado escrito y a tiempo determinado, que en original anexo al presente libelo, signado con la letra "C, por el término de un año, "prorrogable por periodos (sic.) Iguales, salvo en el caso que una de las partes le avise a la otra por escrito, por lo menos 30 días antes de su vencimiento o de algunas de su (sic.) prorrogas (sic.), su deseo de no renovarlo." y con un canon de arrendamiento mensual de veintiocho mil quinientos cuarenta y dos bolívares con ochenta y siete céntimos (28.542,87 Bs.).
Sin embargo, dicho contrato contraviene algunas disposiciones revestidas de orden público legal, tal y como lo dispone el artículo 3 (3) del Decreto-Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (en lo adelante: DLRAIUC) y el artículo 6(4) del Código Civil; en razón de lo cual -actuando con lealtad y probidad, y en acatamiento de los ordinales 1° y 2° del articulo 170(5) del CPC- reconozco como absolutamente nulo el referido contrato privado escrito de arrendamiento de uso comercial y como consecuencia de ello, afirmo que la relación contractual de arrendamiento que liga a mi mandante con la arrendataria, desde su comienzo, es - definitivamente- verbal y a tiempo indeterminado, tipo de contrato de arrendamiento éste que reconoce el artículo 1.615 (6) del Código Civil y que se regla por la normas jurídicas del DLRAIUC, así como lo dispone su artículo 6.1 (7).
Ahora bien, es el caso que habiendo permanecido efectiva dicha relación arrendaticia por más de siete (7) años consecutivos, durante todo ese período el canon de arrendamiento inicial sufrió las revisiones respecto a la variación porcentual anual del grupo "Bienes y servicios diversos" del Índice Nacional de Precios al Consumidor establecido por el Banco Central de Venezuela (ex artículo 33.1 eiusdem); y fue así como el último canon de arrendamiento mensual establecido entre las contratantes a partir del 1° de febrero de 2020, era la cantidad de ocho millones de bolívares soberanos (8.000.000 Bs.S.), tal y como consta en la misiva recibida por la referida representante legal de la arrendataria el 29 de enero de 2020, que en original anexo al presente libelo, signada con la letra "D"; suma que, por efecto de la reconversión monetaria del 1 de octubre de 2021 (según Decreto N° 4.553 publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 42.185, del 6 de agosto de 2021), se convirtió en ocho bolívares (8 Bs.). Luego, en fecha 29 de octubre de 2021, las partes contratantes establecieron verbal y consensualmente un canon mensual en bolívares, equivalente a cien dólares de los Estados Unidos de América (100 US$), que la arrendataria pagaba siempre en moneda de curso legal a través de transferencias bancarias a la cuenta corriente de la arrendadora "INVERSIONES TORREALBA GARRIDO, C.A., signada con el n° 0108-2412-51-0100033700, en el Banco Provincial.
Para tal acuerdo respecto a la fijación del último canon mensual de arrendamiento, prevaleció la deducción del enunciado "la determinarán el arrendador y el arrendatario" del encabezamiento del artículo 32 del DLRAIUC, que sugiere con suficiencia que -para la procedencia del aumento del canon de arrendamiento- debe mediar el elemento consensual entre las partes y en caso que exista disconformidad deberá solicitarse ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) la regulación y el establecimiento del monto definitivo de la pensión locativa de acuerdo con los métodos aplicables de acuerdo con dicho Decreto-Ley (vid. Sentencia n° 006, del 10 de febrero de 2023, de la Sala de Casación Civil). Tan consensuada fue la fijación de la actual retribución locativa que, desde que se fijó la misma y hasta la presente fecha han transcurrido más de dos (2) años, sin que la arrendataria haya acudido a la SUNDDE a solicitar la intervención de ese órgano administrativo competente, tal y como lo dispone el primer aparte del artículo 32 del DLRAIUC, del tenor siguiente: "En caso de no poder acordar arrendatarios y arrendadores conjuntamente el canon de tener dudas en cuanto a su cálculo, deberán solicitar a la SUNDDE Su determinación.”
Por lo demás, tales cancelaciones habían venido siendo realizadas oportunamente por la arrendataria "REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN, C. A.", hasta el 31 de enero de 2022; puesto que el canon de arrendamiento correspondiente al mes de febrero de ese mismo año, lo realizó fraccionadamente culminando su pago el 10 de mayo de 2023, es decir: 1 año, 3 meses y 10 días después de la fecha en la que le correspondía pagar (el 5 de marzo de 2022); tal y como se evidencia del recibo de pago sin número, de fecha 10 de mayo de 2023, por la cantidad equivalente en bolívares a cien dólares (100 $). Cancelados en efectivo y trasferencia bancaria, que en copia al carbón anexo a este libelo, signada con la letra "E.
Con todo, hasta la presente fecha, la arrendataria adeuda a la arrendadora los cánones de arrendamientos correspondientes a los meses de: marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022; y, enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de 2023; para un total de 19 meses de cánones consecutivos insolutos; con lo cual se subsumió con creces en la causal de desalojo tutelada por el literal "a' del artículo 40 del DLRAIUC.-…”

En fecha trece (13) de noviembre del 2023, se le dio entrada a la presente demanda quedando anotada bajo el N° 4186-2023 de la nomenclatura interna de este Juzgado (folio 23)
En fecha dieciséis (16) de noviembre del 2023, este Tribunal admitió la presente demanda y se ordena emplazar a la parte demandada de autos, la firma mercantil REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN, C.A., representada por la ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ (folios 24 y 25).
En fecha veinte (20) de noviembre de 2023, el alguacil de este Tribunal consignó debidamente firmada recibo de citación librado a la ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ. (Folios 26 y 27).
En fecha cinco (05) de diciembre de 2023, compareció el ciudadano JORGE LUIS GONZÁLEZ IBARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 174.414, parte actora en la presente acción de DESALOJO DE INMUEBLE, y la ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ, en su condición de Directora-Gerente de la Sociedad Mercantil REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN C.A., donde señalan que:
“…Nosotros, JORGE L. GONZÁLEZ IBARRA, abogado en ejercicio, de este domicilio, titular de la cédula de identidad n° 10.373.447 e inscrito en el Inpreabogado según matricula n° 174.414; actuando en este acto con el carácter de coapoderado judicial de la parte demandante, sociedad mercantil "INVERSIONES TORREALBA GARRIDO, C. A.", de los datos relativos a su creación o registro que constan en autos; en lo adelante denominado "EL DEMANDANTE"; por una parte y por la otra, la ciudadana BELKYS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ, titular de la cédula de identidad n° 16.111.546; correo electrónico: belkys_mr@gmail.com y número telefónico 0416-6580497; actuando en este acto con el carácter de representante legal de la sociedad de comercio "REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN, C. A.", de los datos relativos a su creación o registro que constan en autos; en lo sucesivo denominada "LA DEMANDADA" asistida en este acto por la abogada en ejercicio ANA G. ESCUDERO RODRÍGUEZ, de este domicilio, titular de la cédula de identidad n° 16.111.581 e inscrita en el Inpreabogado bajo matrícula n° 118.931; en su conjunto denominadas "LAS PARTES"; en el presente juicio de desalojo de local comercial que decursa por ante ese órgano jurisdiccional en el expediente n° 4186-23; ante usted, respetuosamente ocurrimos para exponer:
Con la finalidad de poner fin al presente juicio, de conformidad con el artículo 1.713 del Código Civil (1) en concordancia con los artículos 255(2) y 256(3) del Código de Procedimiento Civil, hemos acordado celebrar, como en efecto celebramos, la presente TRANSACCIÓN JUDICIAL de según las siguientes estipulaciones: PRIMERA: "LAS PARTES" declaran expresamente tener la capacidad jurídica necesaria para disponer de la cosa litigiosa comprendida en esta transacción. En lo que respecta a "EL DEMANDANTE", consta en el poder general judicial que en autos acredita su representación, que le fue otorga expresa facultad para transigir.- SEGUNDA: esta transacción judicial se extiende exclusivamente a lo que constituye su objeto. En tal virtud, "LAS PARTES" renuncian recíprocamente, desde ahora y para siempre, a todos los derechos y acciones que comprende únicamente lo relativo a las cuestiones fácticas que han dado lugar a esta transacción.- TERCERA: la presente transacción pone fin a las diferencias que motivaron la demanda de desalojo que dio inicio a este juicio; y tiene entre "LAS PARTES" la misma fuerza que la cosa juzgada.- CUARTA: "LAS PARTES" declaran expresamente que, el presente juicio no ha sido decidido por sentencia ejecutoriada; y que esta transacción se refiere solamente al objeto del litigio.- QUINTA: en razón de todo lo precedente, "LAS PARTES" se hacen las recíprocas concesiones siguientes: 1) "LA DEMANDADA" devolverá a "EL DEMANDANTE", el día viernes 29 de marzo de 2024; totalmente desocupado de personas y bienes, y en el mismo estado de uso y conservación en que lo recibió; el local comercial objeto del litigio distinguido con el n° 4, situado en la planta baja del edificio Yurubí, 6ta Avenida, entre las calles 12 y 13, sector Centro de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe del estado Yaracuy. 2) "EL DEMANDANTE" exime a "LA DEMANDADA" del pago de los cánones de arrendamiento insolutos relacionados en la demanda sub litis y los que se causen hasta el día y fecha de la desocupación.- SEXTA: hechas las bilaterales concesiones anteriores, "LAS PARTES" manifiestan que, con relación al objeto de la presente transacción nada tienen que reclamarse en el futuro, ni respecto de lo principal ni de lo accesorio, por lo que recíprocamente se otorgan total finiquito; quedando a salvo la ejecución voluntaria y la ejecución forzosa en caso de incumplimiento de "LA DEMANDADA".- SÉPTIMA: los honorarios profesionales de los abogados de "LAS PARTES" que se originaron por el presente juicio y por este contrato transaccional, serán por cuenta de cada una de ellas; dejando expresamente establecido que, por haber terminado el presente juicio por esta forma de autocomposición procesal, no hay lugar a las costas procesales; salvo las que se origen en la fase de ejecución, dado el caso de incumplimiento de "LA DEMANDADA"- OCTAVA: "LAS PARTES" solicitan expresamente a ese tribunal de la causa, dé por terminado el presente juicio, dicte la correspondiente homologación y se nos expidan dos (2) copias certificadas del presente escrito transaccional y del fallo de homologación que sobre él recaiga…”

A TALES EFECTOS EL TRIBUNAL OBSERVA:

Sobre el asunto planteado, nuestro Máximo Tribunal a través de su Sala Constitucional, respecto a la homologación de un acto de composición procesal, en sentencia N° 1012 dictada el 26-05-2004, dejó sentado:

“(…) ante la presencia de los actos de auto composición procesal, el juez debe examinarlos para verificar si cumplen los extremos legales, incluso calificar si realmente se está ante un acto de auto composición procesal. Es necesario verificar si existe realmente una transacción, un desistimiento o un convenimiento.
La homologación equivale a una sentencia firme, que en principio produciría cosa juzgada, pero ella será apelable si el juez, contrariando los requisitos que debe llenar el acto de auto composición y que se desprenden de autos, lo da por consumado, ya que el desistimiento, el convenimiento o la transacción ilegales, no pueden surtir efecto así el juez las homologue...”

La Doctrina sirve de refuerzo al criterio jurisprudencial señalado y en este sentido, el autor Marcos J. Solís en su obra “Consideraciones Jurídicas de la Jurisdicción Voluntaria”, (P. 265) reproduciendo el criterio de otros autores y el propio indica:

“Cuando se trata de homologar un acto de auto composición producida durante un genuino proceso contencioso la homologación se produce cuando ya la renuncia de una o ambas partes ha resuelto el litigio y por consiguiente, cuando no subsiste contienda sobre la que haya de pronunciarse el Juzgador, que se limita a comprobar y aprobar su resultado. El proveimiento que entonces emita el Juez tiene carácter más de acta que de pronunciamiento, y solo en sentido formal se le puede equiparar a una sentencia jurisdiccional”.
“Así las cosas, visto que en el auto que imparte la homologación a la transacción el Juez no puede dedicarse sino al examen de los presupuestos requeridos para la validez del acto de composición celebrado entre las partes (la legitimación, la capacidad procesal, la representación de los apoderados de ellas y la facultada expresa que se requiere para ello y la naturaleza disponible de los derechos involucrados), y que tampoco pueden extenderse a revisar los móviles que facilitaron la realización de aquella, ni al examen de si estos son legítimos u obedecen a la buena fe o la mala fe de las partes, o si son el resultado de la connivencia fraudulenta con la contraparte en perjuicios de terceros, debe entenderse entonces que la homologación de la transacción no es más que un requisito de eficacia de la misma, la cual va a permitir simplemente posibilitar su ejecución y, en consecuencia será manifiestamente imposible que el auto que la imparte sea el que pase en autoridad de cosa juzgada y no la transacción misma”.
Dicho esto, procede esta Juzgadora al análisis de la figura procesal de auto composición referida, a los efectos de verificar su procedencia mediante los escrito ut supra señalados:
En tal sentido, la transacción es una figura jurídica a través de la cual las partes involucradas en la misma, pueden precaver un litigio eventual o extinguir por vía excepcional uno en curso, por lo que puede llevarse a cabo de manera extrajudicial o en juicio. Vista de manera sustantiva y objetiva, el artículo 1713 del Código Civil la define así:

“La transacción es un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual.”

Al respecto, el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil reza:

“Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no podrá procederse a su ejecución.”

Es decir, como ya fue señalado, las partes involucradas en la referida transacción, de forma voluntaria procedieron a transar en la presente causa, con lo cual a la luz del debido proceso debería interponerse por vía autónoma, pero tratándose de un acto de auto composición procesal que se están dando las mismas partes, considera este Juzgador que siendo el proceso una herramienta para la realización de la justicia, teniendo como característica la ausencia de formalismos, son las propias partes quienes están garantizando con su acuerdo sus propios derechos, y es por ello que están solicitando la homologación correspondiente, a los efectos que este Tribunal les tutele efectivamente tal acuerdo de voluntades. En tal sentido, siendo la transacción una sentencia que las partes se dictan, cabe observar que cuando se trata de transacciones judiciales como las que se han originado en el presente proceso, la interpretación ha de ser secundaria, en el sentido de que el fallo que las partes se dictan se hace irrevocablemente firme en sus conclusiones, esto es, se transforma en una presunción juris et de jure, que es la misma presunción que constituye lo esencial de la cosa juzgada que se produce mediante decisión judicial; y siendo que en el caso de marras las partes manifestaron legítimamente su voluntad, es forzoso establecer que privó el derecho y el interés de ellas en su determinación de poner fin al presente proceso entre ellas y sus efectos mediante la figura de la transacción.
Ahora bien, por cuanto la transacción suscrita no es contraria a derecho, ni está prohibida por la Ley, es por lo que este Juzgado le imparte su aprobación, y en consecuencia su homologación; téngase la presente transacción con Autoridad de Cosa Juzgada.
-III-
DECISIÓN

Por las razones expuestas, este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley declara; PRIMERO: IMPARTE SU APROBACIÓN Y HOMOLOGA LA TRANSACCIÓN en la demanda de DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), incoada por el abogado JORGE LUIS GONZÁLEZ IBARRA, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 174.414, en su condición de apoderado judicial de la SOCIEDAD MERCANTIL INVERSIONES TORREALBA GARRIDO, en contra de la ciudadana BELKIS MERCEDES ESCUDERO RODRÍGUEZ, en su condición de directora – Gerente de la Sociedad Mercantil REPUESTOS Y MANTENIMIENTO SHEN C.A., en los mismos términos y condiciones por ellos expuestos, en ese orden; conforme lo establece el artículo 256 del Código de Procedimiento Civil. Archívese el expediente una vez que conste en autos el cumplimiento de lo acordado. No hay condenatoria en costas dada la naturaleza del fallo. SEGUNDO: Se acuerda expedir dos juegos de copias certificadas.
Publíquese y regístrese, incluso en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia WWW.TSJ.GOB.VE, según resolución 001-2022 emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 16 de junio de 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en San Felipe, a los dieciocho (18) días del mes de diciembre del año dos mil veintitrés 2023. Años 212° de la Independencia y 163° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. NEIRA LEONOR MORENO PRATO
La Secretaria Temporal,

Abg. Odalyz Lugo M
En esta misma fecha y siendo las once y treinta de la mañana (11:30 am), se registró y publicó la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Abg. Odalyz Lugo M

Exp. Nº 4.186-23