REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 16 de enero de 2023
AÑOS: 212° y 163°

EXPEDIENTE: Nº 6907

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS.

PARTE DEMANDANTE: SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A., inscrita en fecha 27 de febrero de 1992, por ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Agrario, Tránsito y del Trabajo de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, bajo el Nª 76, Tomo XLIV, Adicional I y Acta de Asamblea Extraordinaria de Accionistas de fecha 26 de octubre de 2017, protocolizada en fecha 20 de diciembre de 2017, por ante el Registro Mercantil del estado Yaracuy bajo el Nro 71, Tomo 51-A, representada por su Director Gerente ciudadano NICOLAS DELOUCAS ANGELUCCI, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad Nº 7.519.373 y de este domicilio.

APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas THAIDIS CASTILLO PÉREZ y CARMEN ALEJANDRA BELLERA GALEA, venezolanas, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros V- 17.844.517 y V-14.713.064 respectivamente, inscritas en el IPSA bajo los N° 133.881 y 156.128 respectivamente. (Folios 5 al 7).

PARTE DEMANDADA: Ciudadano RAMÓN SEVERINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad número V-25.616.958, domiciliado en el sector Los Pinos, Calle 3 del Municipio Nirgua del estado Yaracuy.

ABOGADO ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Abogado YILMER HIDALGO, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 250.117.

SENTENCIA DEFINITIVA

VISTO SOLO CON INFORMES DE LA PARTE DEMANDANTE.

I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 11 de agosto de 2022 en este Tribunal Superior, el presente expediente proveniente del Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS seguido por la SOCIEDAD MERCANTIL DELFO C.A., contra el ciudadano RAMÓN SEVERINO, ut supra identificados, en virtud del recurso de apelación de fecha 4 de agosto de 2022 (Folio 115), que fuera planteado por la co apoderada judicial de la parte demandante abogada THAIDIS CASTILLO PEREZ, contra la sentencia dictada en fecha 28 de julio de 2022, contentivo de (01) Pieza, dándosele entrada en fecha 12 de agosto de 2022 y por auto de fecha 16 de septiembre de 2022 fijándose un lapso de cinco (5) días de despacho, para que las partes si así lo consideran conveniente, soliciten la constitución de asociados, con la advertencia que de no constituirse, las partes podrán presentar sus informes al vigésimo (20) día de despacho siguiente a la fecha.
A los folios 120 al 126 la parte actora consignó escrito de informes sin anexos. Mediante auto de fecha 18 de octubre de 2022 cursante al folio 127, se fijó un lapso de ocho (8) días para la observación de los informes.
Al vuelto del folio 127, consta auto de fecha 31 de octubre de 2022 fijando la causa para decidir dentro de los sesenta días consecutivos siguientes a la fecha.

II RELACIÓN DE LOS HECHOS
DE LA DEMANDA
La abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, co apoderada judicial de la parte actora; presentó escrito de demanda, cursante a los folios del 01 al 04 y su vuelto, en donde adujo lo siguiente:

…Omissis…
… Mi representada DELFO, C.A. y el ciudadano RAMÓN SEVERINO, identificado en autos, suscribieron una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nro. 1 del Edificio Delfo, ubicado en la avenida 4ta entre calles 8 y 9, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, de aproximadamente Noventa y Tres Metros Cuadrados con Ochenta y Cinco Decímetros (93,85 M2) ubicado dentro de los siguientes linderos particulares NORTE: Con Avenida 4ta su frente; SUR: Con Local Comercial Nro. 4; ESTE: Con Local Comercial Nro. 2 y OESTE: Con Calle 9. El local cuenta con puntos eléctricos en paredes y salas de baño. Dicha relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de septiembre del año 2004. Posteriormente en fecha de 01 de octubre del 2015, se convino en adecuación de las normativas especiales que rigen las relaciones arrendaticias por haberse promulgado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial (LRAUPUC), N° 929 de fecha de abril del año 2014, publicada en gaceta oficial N° 40.418, ajustándose a las regulaciones legales vigentes. Dicha duración del contrato comprendía desde el 01 de octubre del año 2015 hasta el día 01 de octubre del año 2016, es decir por un (1) año, conforme lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en concordancia con el artículo 24 de la LRAPUC, dicho contrato se anexa marcado “B” en original.
Mi representada procedió a manifestarle al ciudadano RAMÓN SEVERINO la voluntad de no prorrogar dicho contrato, por ante los organismos competentes. En este sentido se procedió a notificar verbalmente y por escrito de la no renovación del contrato de arrendamiento, operando de forma obligatoria para mi representada la prórroga legal a la que tiene derecho por todo el tiempo de duración del contrato, conforme al artículo 26 de la LRAPUC. En este sentido, se notificó a la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS, con sede en San Felipe, Estado Yaracuy, por un periódico de mayor circulación regional y mediante acto autentico por parte de la Notaría Pública del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy, que se anexa marcados “C” y “D” respectivamente.
El canon de arrendamiento fue acordado en el año 2015 en la cantidad de VEINTE MIL BOLIVARES (Bs. 20.000,00) y por acuerdo entre las partes se ajustó a la cantidad de TREINTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS VEINTIDOS BOLIVARES CON SETENTA Y OCHO CENTIMOS, (Bs. 38.922,78), producto de la reconvención monetaria el canon actual que deposita el ciudadano RAMÓN SEVERINO es la cantidad de CUARENTA Y CUATRO CENTIMOS DE BOLIVAR (Bs. 0,44) como se desprende del anexo marcado “E”.
En este sentido siendo que en fecha 01 de octubre de 2019 se venció la prórroga legal que le correspondía al ciudadano RAMÓN SEVERINO, y pese a que se le notificó verbalmente su obligación de entregar el local comercial libre de personas y cosas al no existir ya relación arrendaticia por vencimiento del término de la prórroga legal, este se niega a dar cumplimiento al mismo.
Asimismo es importante señalar que el Edificio DELFO del cual forma parte el mencionado local Nro. 1 objeto de la presente demanda, presenta actualmente una situación verificada de obstrucción de tuberías de aguas negras y blancas, constatando la emanación de olores fétidos, presentando riesgos para los habitantes del mismo, originando a su vez un debilitamiento progresivo en la estructura lo que amerita la limitación del acceso y permanencia de personas en el inmueble, siendo urgente la reparación de las mencionadas tuberías, resultando imperioso que los locales comerciales se encuentren desocupados para iniciar a la brevedad las reparaciones conducentes, como se evidencia de Informe de Inspección emanado del Instituto Autónomo Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, Exp. 034/2019 de fecha 22 de septiembre de 2019, que se anexa marcado “F”.
…Omissis…
CAPITULO IV
DE LOS DAÑOS Y PERJUICIOS
Producto de los quince (15) años de arrendamiento con el ciudadano RAMON SEVERINO, el inmueble se encuentra en un estado grave de deterioro que amerita que mi representada deba efectuar reparaciones provenientes de filtraciones, pintura, pisos, en virtud de que el mencionado ciudadano se niega a permitir el acceso y efectuar las reparaciones conducentes asimismo no ha tomado las previsiones necesarias para evitar que el inmueble pueda ser afectado producto del uso continuado. Asimismo el retardo en la entrega del inmueble para efectuar las reparaciones conducentes a la obstrucción de las tuberías de aguas blancas y aguas negras está generando un daño patrimonial cuantioso, ante la situación económica y el alto índice inflacionario, por lo que la mano de obra y los materiales de construcción cada día se incrementa, teniendo mi representado que acudir a la vía jurisdiccional ante la negativa injustificada del ciudadano RAMON SEVERINO de efectuar la entrega del mencionado Local Comercial, causando daños pecuniarios a mi representada, en este sentido solicito de manera subsidiaria de conformidad con el artículo 1167 del Código Civil venezolano como concepto de daños y perjuicios la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (Bs. 200.000.000,00) fundamentados en todos los gastos de reparación que deben realizarse y en virtud de la inflación que aumenta considerablemente y que por su negatividad injustificada de desocupar se retrasan todos los materiales y mano de obra para efectuar dichas reparaciones.
CAPITULO V
PETITORIO
Con base en las razones de hecho y de derecho en nombre de mi mandante DELFO, C.A. demando por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal al ciudadano RAMON SEVERINO, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, comerciante, titular de la cédula de identidad N° V-25.616.958, con domicilio en la avenida 4, esquina calle 9 de Nirgua Estado Yaracuy y solicitamos al Tribunal lo siguiente:
PRIMERO: Declare con lugar la presente demanda por cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de prórroga legal, y ordene que le haga entrega a mi representada del local comercial identificado con el N° 1 del Edificio Delfo, ubicado en la avenida 4ta entre calles 8 y 9, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, de aproximadamente noventa y tres metros cuadrados con ochenta y cinco decímetros (93,85 mts2), ubicados dentro de los siguientes linderos particulares: NORTE con Avenida 4ta en su frente; SUR: Con Local Comercial N° 4; ESTE: con local comercial N° 2 y OESTE: Con calle 9, totalmente desocupado y libre de persona y bienes, así como perfecto estado de mantenimiento y de conservación.
SEGUNDO: Al pago de la cantidad de DOSCIENTOS MILLONES DE BOLIVARES (200.000.000,00), por concepto de indemnización de daños y perjuicios, que demando de forma subsidiaria.
TERCERO: Formalmente demando la INDEXACIÓN JUDICIAL o CORRECCION MONETARIA de la moneda, concretamente de la suma de demanda incluyendo las costas personales, por la demora en satisfacer la pretensión demandada y por el costo final de las reparaciones a efectuar…. (SIC)

DE LA CONTESTACIÓN
En fecha 25 de enero de 2022, cursante a los folios 53 al 55, la parte demandada ciudadano RAMON SEVERINO, asistido por el abogado YILMER AGUSTIN HIDALGO PINTO, Inpreabogado Nº 250.117, por medio de escrito dio contestación en los siguientes términos:

…Omissis…
Reconozco la relación arrendaticia, que nació a partir del año 2004, cuando se celebró, de manera personal un contrato de arrendamiento con la ciudadana, BRISEIDA MAGALY PIRELA OLIVEROS, venezolana, mayor de edad titular de la cedula de identidad N° V-7.515.369, quien fungía como arrendadora de un (01) inmueble propiedad de la SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A, inscrita ante el Registro Mercantil del Estado Yaracuy, bajo el N° 76, Tomo 44-A1992, de fecha 27/02/1992, Expediente N° 15411, Registro de información Fiscal (RIF), J-301558480, cuyo objeto es un (01), local signado con N° (01) ubicado en la Avenida 4, entre calles 8 y 9 del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, con vigencia a tiempo determinado, de un (01) año, instrumento debidamente autenticado visado por el Abogado Agustín Ocanto, Impreabogado N° 15.914, como se anexa copia certificada de la Notaria del Municipio Nirgua. (Marcado con la letra “A”) En fecha posterior del año 2005, celebre otro Contrato de Arrendamiento, pero esta vez de carácter privado con la sociedad Mercantil Delfo, C.A, cuyo objeto del contrato es el mismo inmueble de su propiedad identificado anteriormente. Cabe destacar Ciudadano Juez, que la relación continua de manera ininterrumpida sin haberse celebrado más contratos de arrendamientos ni autenticados ni privados, sobre el arrendamiento del determinado inmueble, hasta el año 2012, del cual no se realizó entrega de copia alguna en favor del Arrendatario. En fecha 01 del mes de Octubre del año 2015, se celebra un contrato de arrendamiento privado, (debido a que se encontraba en vigencia el último contrato (01) año, a partir del 01 Octubre del año 2015 al 01 Octubre del año 2016, debidamente redactado y visado por el abogado en ejercicio Marcos Ramírez, IPSA N° 106.159, en el cual se convino en la adecuación de las normativas especiales que rigen las relaciones arrendaticias por haberse promulgado el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS PARA USO COMERCIAL (LRAPUC) N° 929 de fecha 24 de abril del año 2014, con entrada en vigencia de esta norma en fecha 23 de mayo del año 2004, publicada en Gaceta Oficial N° 40.418, ajustándose a las regulaciones legales, vigentes, sin la derogatoria de los derechos adquiridos hasta la fecha por el goce y disfrute del bien. Niego totalmente: Haber sido informado por escrito o de forma verbal, en alguna ocasión de realizar alguna mejora en favor del bien en el que me encuentro arrendado; o de haber prohibido la entrada al propietario del inmueble o de quien funge como su representante legal para inspeccionar el bien en algún momento. He actuado como un buen padre de familia en el transcurso de mi relación contractual, muestra de ello se debe a la duración en el tiempo; además me encuentro solvente aun cuando no he recibido recibos de pago por parte del propietario aproximadamente desde finales del año 2016 y hasta la fecha he realizado los depósitos correspondiente al número de cuenta 0108-0122-25-0100161072 del Banco Provincial, perteneciente a la Sociedad Mercantil Delfo, C.A, en tales circunstancias puedo demostrar mi solvencia y buena Fe en favor de acreedor cumpliendo con en el pago de mi obligación contractual del bien que me fue arrendado y que ocupo en calidad de arrendatario actuando con lo previsto en el Artículo 27 de la (LRAPUC). Ahora bien Ciudadano Juez, cabe destacar que, primero: Me encuentro ocupando el inmueble actualmente en calidad de arrendatario, sirviéndome de la cosa arrendada y para el uso que me fue asignado en el contrato, segundo: cumpliendo con la contraprestación en los términos convenidos y a total cabalidad, es decir SOLVENTE EN EL PAGO DE ARRENDAMIENTO, honrando las dos obligaciones que tiene todo arrendatario de acuerdo a lo dispuesto en el Artículo 1.592 del Código Civil Venezolano vigente, es por lo que tengo derecho a salvaguardar mi posición jurídica, no solamente a los fines Contractuales, sino Fiscales con la República, debido a la negativa por parte de la Arrendadora DELFO, C.A, dejo de expedirme RECIBO O FACTURA DETALLADA DEL PAGO REALIZADO, razón por la cual, ante el riesgo que la arrendadora, pretenda con su actitud aducir, que no me encuentro solvente con la finalidad de desalojarme del inmueble con arreglo a lo dispuesto en el Articulo 40 literal “a” (LRAPUC)
CAPITULO 2
DEL DERECHO:
Niego totalmente haber recibido la Notificación de la prorroga legal, de la cual la parte actora hace énfasis en la letra “D”, efectuada por el Notario Público JOSE ARGENIS VELASQUEZ adscrito a la Oficina de la Notaria Publica del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, de fecha 24 de Octubre del año 2016, Folio dieciocho (18) N° seis (06) Notificación que era de carácter personalísimo y que fue recibida por una persona distinta al arrendatario (como se evidencia en la Notificación para la prorroga legal), es a menester que tal persona carecía de cualidad, debido a que no tenía poder otorgado por el arrendatario. Tomando en consideración tal afirmación es indispensable revisar la norma adjetiva y por excelencia que suple los vacíos en materia de procedimiento de los decretos con fuerza, valor y rango de ley, Articulo 218 del Código de Procedimiento Civil Venezolano Vigente, en su único aparte “La cita personal podrá gestionarse por el propio actor o su apoderado mediante cualquier otro alguacil o Notario de la Jurisdicción”. Para hablar de prórroga legal como lo establece el Artículo 26 de DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS PARA USO COMERCIAL (LRAPUC) es necesario que concurran ciertos factores: A) La Notificación: Acto que da inicio a la prórroga legal correspondiente en favor de la persona del Arrendatario, debe ser practicada intuito persona o en su defecto si es un apoderado; debe existir la cualidad.
B) El tiempo: Se refiere a la continuidad de la relación arrendaticia, según lo establecido en el Artículo Citado contempla 4 supuestos legales: omisis….
Tal derecho no puede evidenciarse en la Notificación practicada por la Notaria del Municipio Nirgua por tal motivo mi representado se ve violentado en el derecho preferencial que le otorga la LRAUPC en los artículos mencionado, al no cumplir con tales requerimientos contemplados en la Ley por consiguiente el proceso que busca la tutela judicial efectiva, ante este honorable tribunal, carece de legalidad por cuanto la persona del arrendatario nunca fue Notificado de la prorroga Legal tal como lo contempla el procedimiento y por consiguiente debería ser declarado nulo de toda nulidad este proceso. Por tal motivo solicito que sea admitida esta cuestión previa de acuerdo a lo que contempla el 346 en los numerales 3 y 4, debido a la falta de cualidad de la persona que recibió la notificación, debido a que este acto presuntamente valida la prorroga legal de la cual acuerda el Artículo 26 de (LRAPUC)…Sic…

III DE LA AUDIENCIA PRELIMINAR
En fecha 18 de marzo de 2021 cursante al folio 73, tuvo lugar la AUDIENCIA PRELIMINAR ante el Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, con la comparecencia de la abogada THAIDIS CASTILLO PERÉZ actuando en su carácter de co apoderada judicial de la parte actora, SOCIEDAD MERCANTIL DELFO C.A. y así mismo se dejó constancia de la no comparecencia de la parte demandada ciudadano RAMÓN SEVERINO.

FIJACIÓN DE LOS LÍMITES DE LA CONTROVERSIA
Por sentencia interlocutoria de fecha 13 de abril del 2021, que riela a los folios 74 al 75, el Juzgado A Quo procedió a fijar los hechos y límites de la controversia en los siguientes términos:

…Establecido como están los hechos entonces se fijan los límites de la controversia de acuerdo a lo alegado por la parte demandante en la audiencia preliminar, ya que el demandado no compareció ni personalmente ni por medio de apoderado, de la siguiente manera. La demandante debe probar por un lado que el demandado, ya cumplió con la prorroga legal como consecuencia de la culminación del contrato.
Por su parte el demandado debe probar cuando terminó la relación arrendaticia. Debe probar que no fue notificado de la culminación del contrato y debe probar que no fue notificado. Debe probar si acepto o no la culminación de la relación arrendaticia.
Ahora bien, establecido los límites de la controversia deben las partes procurar en todo lo posible probar cualquier otra circunstancia que favorezca al esclarecimiento del presente litigio. Por los fundamentos anteriormente expuestos. Este juzgado primero de primera instancia en lo civil, mercantil y tránsito de la circunscripción judicial del estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara que quedan fijados tantos los hechos como los límites de la controversia en los términos antes expuestos y así se decide.

IV DE LA AUDIENCIA ORAL
Cursante a los folios 92 al 97, consta AUDIENCIA ORAL llevada a cabo el día 19 de julio de 2022, estando presente la co apoderada judicial de la parte actora abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ. Asimismo se dejó constancia que la parte demandada ciudadano SEVERINO RAMON, no se encuentra presente ni por si, ni por medio de su apoderado judicial, acto seguido luego de evacuadas todas las pruebas, el Tribunal A Quo dictó el dispositivo de la sentencia en los siguientes términos:

… PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL intentado por la sociedad mercantil DELFO C.A., identificada en autos, representada por su apoderada judicial abogada THAIDIS CASTILLO, Inpreabogado N° 133.881, contra el ciudadano RAMON SEVERINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 25.619.958.
SEGUNDO: SE CONDENA en costas a la parte demandante, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil….

V DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, dictó sentencia en fecha 28 de julio de 2022, cursante a los folios del 98 al 114, en los siguientes términos:

“...En virtud de lo antes expuesto, y al realizar un examen a la naturaleza del contrato, se evidencia que en el referido contrato se estableció en la cláusula tercera lo siguiente:
“… prorrogable por periodos, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con lapso mínimo de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración del termino antedicho…”, (cursiva nuestra). Ahora bien, tal como se evidencia de las actas del expediente, la parte actora realizó la notificación posterior al vencimiento del contrato, es decir, el contrato vencía el 1° de octubre de 2016 y la notificación fue realizada en fecha 24 de octubre de 2016, no cumpliéndose lo estipulado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de este juicio; lo que trae como consecuencia que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por periodos iguales. ASÍ SE DECIDE.
Por todos los fundamentos expuesto, este Tribunal PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, Administrando justicia en nombre de la república Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley.
DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL, intentada por la sociedad mercantil DELFO C.A., identificada en autos, representada por su apoderada judicial abogada THAIDIS CASTILLO , Inpreabogado N° 133.881, contra el ciudadano RAMÓN SEVERINO, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N°25.619.958.
SEGUNDO: SE CONDENA EN COSTAS A LA PARTE DEMANDANTE, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…” (sic)

VI DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
A los folios 120 al 126 y su vuelto sin anexos, consta escrito de informe consignado por la abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, co apoderada judicial de la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A. en los cuales indica lo siguiente:

…Omissis…
Ciudadana Juez Superior, en ningún momento fue un hecho controvertido la tempestividad de la notificación. Así el argumento de la parte demandada, en la contestación de la demanda, fue el siguiente:
“Niego totalmente haber recibido la Notificación de la prorroga legal, de la cual la parte actora hace énfasis en la letra “D”, efectuada por el Notario Público JOSE ARGENIS VELASQUEZ adscrito a la Oficina de la Notaria Publica del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, de fecha 24 de octubre del año 2016, Folio dieciocho (18) N° Seis (06) Notificación que era de carácter personalísimo y que fue recibida por una persona distinta al arrendatario (Como se evidencia en la Notificación para la prorroga legal) es a menester que tal persona carecía de cualidad, debido a que no tenía poder otorgado por el arrendatario
(….)
Tal derecho no puede evidenciarse en la Notificación practicada por la Notaria del Municipio Nirgua por tal motivo mi representado se ve violentado en el derecho preferencial que le tenga la LRAPUC en los artículos mencionados, al no cumplir con tales requerimientos contemplados en la Ley por consiguiente el proceso que busca la tutela judicial efectiva, ante este honorable tribunal, carece de legalidad por cuanto la persona del arrendatario nunca fue Notificado de la Prórroga Legal, tal como lo contempla el procedimiento y por consiguiente debería ser declarado nulo de toda nulidad este proceso. Por tal motivo solicito que sea admitida esta cuestión previa de acuerdo a lo contempla el 346 en los numerales 3 y 4, debido a la falta de cualidad de la persona que recibió la notificación, debido a que este acto presuntamente valida la prorroga legal de la cual acurda el Artículo 26 de (LRAPUC)
(…)
…pido al Tribunal, tomar en cuenta para la definitiva declarar CON LUGAR, las cuestiones previas opuestas, declarara CON LUGAR la falta de cualidad o interés del demandado en sostener el juicio ya que existe vicios en cuanto a la notificación y prorroga legal; que se declare SIN LUGAR la solicitud de desalojo solicitada, ya que el demandante actuó de mala fe a la hora de la practica de la Notificación aun sabiendo que tal acto era de carácter personalísimo y además recortó el lapso legal que otorga la Ley, respecto al tiempo de ocupación que el mismo demandante reconoce en el libelo”.
Su defensa consistió en argumentar que la notificación no fue hecha intuito personae, es decir que no fue recibida por el ciudadano RAMON SEVERINO, alegando una falta de cualidad para sostener el juicio por cuanto no la recibió.
Contrariamente, la decisión proferida se centra en argumentar que dicha notificación no fue válida por realizarse posterior a la fecha del vencimiento del contrato, pero dicha defensa le correspondía a la parte demandada alegarlo, no fue un hecho controvertido, por lo que la decisión A quo al decidir incurrió en el vicio de incongruencia positiva, al haber suplido defensas o excepciones que en ningún momento habían sido formuladas por la parte demandada, y con ello incurrió en la violación del artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, al suplir excepciones que no fue realizada por la accionada y con ello favorecerla.
Respecto a algunas consideraciones sobre el referido principio (dispositivo) el autor VÉSCOVI Enrique, en su obra Teoría General del Proceso, Editorial Temis Librería, Bogotá, 1984, pp. 52, señala que:
“La mejor forma de analizar el principio dispositivo es la de considerar diversos subprincipios que lo componen y que, en cada caso, se oponen al sistema inquisitivo.
(...OMISSIS...)
El objeto del proceso (thema decidendum) lo fijan las partes, y es dentro de esos límites que el juez debe decidir. Hasta las pruebas son aquellas que las partes soliciten. Si el tribunal dispone alguna, para mejor proveer, lo será respecto de los hechos que las partes han invocado.
En consecuencia, el tribunal deberá fallar de conformidad con lo alegado y probado por las partes (secundum allegata e probata). Él no conoce otros hechos fuera de los que las partes invocan, ni otras pruebas que las que éstas presentan. Su sentencia debe fijarse dentro de los límites de las pretensiones deducidas por el actor y aquello que reconoce o controvierte el demandado; si va más allá, será ultra petita o extra petita (según resuelva más de lo pedido o fuera de lo pedido) y esto no es admisible en el proceso dispositivo. Este principio es el llamado de congruencia de las sentencias, y de acuerdo con él, el tribunal debe resolver todo lo que las partes piden, pero no más; en otra palabras, conforme (congruente) a lo solicitado por las partes...”.
Ahora bien, la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, en cuanto a la congruencia de la sentencia y el vicio que comporta su quebrantamiento, ha señalado entre otras en decisión N° 0004, de fecha 30 de abril de 2002, Exp. N° 2002-000174, en el caso de Lucas Martínez Sánchez contra José Abelardo Díaz García, lo siguiente:
“...El vicio de incongruencia que constituye infracción del artículo 12 y del ordinal 5º del artículo 243 del Código de Procedimiento Civil, tiene lugar cuando el juez no decide sobre todos los planteamientos y sólo sobre lo alegado por los litigantes en las oportunidades procesales señaladas para ello, apartándose del problema debatido, o dejando de resolver sobre lo alegado, otorgando mas o menos de lo solicitado; en cuyo caso por lo cual debe entenderse como el requisito de congruencia en la sentencia cuando el sentenciador decide sobre todo lo alegado o sólo sobre lo alegado por las partes, en principio en el escrito de demanda, en la contestación o en los informes cuando en estos se formulen peticiones, alegatos o defensas que, aunque no aparezcan contenidas en la demanda o en su contestación, pudieran tener influencia determinante en la suerte del proceso...
(...OMISSISS...)
Es requisito esencial para producir una sentencia congruente con los alegatos de hecho formulados por las partes en las oportunidades establecidas para ello, que el Juez resuelva sobre todo lo alegado, y sólo sobre lo alegado, para dar cumplimiento así, al principio de la moderna doctrina procesal, que es la exhaustividad, el cual según el tratadista de Derecho Procesal Civil Español, Prieto Castro, consiste en que "el Juez por su función, no sólo está obligado a fallar en todo caso, sino a fallar de manera total, como deber impuesto por la necesidad de someter el principio político de la suficiencia del ordenamiento jurídico del Estado, y cuyo cumplimiento implica que la sentencia contenga todas las declaraciones que la demanda y la defensa adversaria exijan, y la posible reconvención de ésta: Condena o absolución y decidir todos los puntos litigiosos, esto es, tanto los principales como los accesorios que hayan sido objeto del debate”. ( Castro Prieto L. "Derecho Procesal Civil". Tomo 1. Año 1949. pág. 380).
El procesalista español Jaime Guasp, define el término congruencia como “la conformidad que debe existir entre la sentencia y la pretensión o pretensiones que constituyen el objeto del proceso, mas la oposición u oposiciones en cuanto delimitan este objeto. Es pues, una relación entre dos términos, uno de los cuales es la sentencia misma...” (Derecho Procesal Civil. Tomo I. IV edición. Editorial Civitas. Año:1998 pág. 483).-
Así mismo la doctrina reiterada y pacífica sobre el asunto de la ultrapetita, ha sostenido el criterio expresado en sentencia Nº.135, de fecha 27 de abril de 2000, expediente Nº.99-287, en el juicio de Leila Violeta Rondón contra Nelson José León Rojas, se ratificó:
“...La ultrapetita, vicio denunciado por el recurrente, aún cuando no ha sido definido expresamente en el ordenamiento procesal patrio, la doctrina y jurisprudencia han subsanado la deficiencia anotada, establecido por la Sala de Casación Civil, en innumerables fallos, el criterio que de seguidas se transcribe:
‘El vicio de ultrapetita se configura en los casos en que se acuerda más de lo pedido por el demandante, es decir, cuando se condena al demandado a pagar o hacer una cosa mayor que la reclamada por el actor, o cuando la condenación versa sobre un objeto diferente del señalado en el libelo, extraño al problema judicial debatido entre las partes (extrapetita). De manera que basta comparar el petitum de la demanda con el dispositivo del fallo o con el pronunciamiento que contiene la condena, para determinar si la sentencia adolece del señalado vicio de forma. De acuerdo con la autorizada doctrina de Humberto Cuenca, no toda modificación del objeto de la controversia vicia del fallo, por cuanto 'el tribunal puede acordar menos de lo reclamado (minus petitio), pero no puede pronunciarse sobre cosa no demandada (no petita), ni cosa extraña (extrapetita), ni más de lo pedido (ultrapetita), pues su decisión debe enmarcarse dentro de los límites de lo reclamado (intrapetita)'. Sobre el particular, la Sala tiene establecido el siguiente criterio, que hoy se reitera:
'En sentencia del 16 de diciembre de 1964, la Sala estableció: '...Nuestro ordenamiento procesal no define el concepto jurídico de la ultrapetita, pero en su defecto la doctrina y la jurisprudencia han elaborado la noción del expresado vicio formal de la sentencia, consistentes según ellas en un exceso de jurisdicción del juzgador al decidir cuestiones no planteadas en la litis concediendo generalmente a alguna parte una ventaja no solicitada, o en otros términos, dando más o más allá de lo pedido que es la significación etimológica del vocablo. El deber impuesto a los jueces de evitar la incursión en ultrapetita es consecuencia del principio de congruencia que ha de estar presente en toda sentencia para asegurar la debida correspondencia entre el fallo y el objeto de la litis...". 'Nuestro comentarista Borjas al analizar tal punto expresa que 'los jueces no pueden pronunciarse sobre cosa no demandada, ni adjudicar más de lo pedido; les está prohibido todo cuanto constituya extra o ultrapetita...' (Cfr. G.F. Nº 46, Segunda Etapa, pág. 673)'.
'Esta doctrina ha sido reiterada por la Sala en fallos posteriores, entre otros, los de 28 de julio de 1993 y 27 de julio de 1994, en los cuales se recoge la enseñanza contenida en la sentencia dictada por la antigua Corte Federal y de Casación, en fecha 30 de abril de 1928'.
'De acuerdo con Chiovenda, el problema de la ultrapetita está íntimamente vinculado al de la indefensión de las acciones, porque la demanda es una cantidad constante en el proceso y es necesario confrontarla con el pronunciamiento del Juez en la sentencia. Según Cuenca, para saber si ha habido ultrapetita, es indispensable individualizar la acción y escrutar en la sentencia si ha sufrido algún engrosamiento o desfiguración'. (Sentencia del 15 de julio de 1998, caso: Ángel Rafael Rojas Mariño y Josefina Bravo de Rojas c/ Italcaucho, C.A.).(Sentencia de la Sala de Casación Civil del 7 de octubre de 1998, en el juicio de Carlos José Múñoz Peroza contra Rena Ware Distribuitors, C.A., en el expediente Nº 97-579, sentencia Nº 771)". (Pierre Tapia, Oscar R. Repertorio Mensual de Jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia. Tomo 10. Año 1998. Págs. 362,363,364.)....”
Del concepto de congruencia emergen dos reglas que son:
a)Decidir sólo lo alegado y b) Decidir sobre todo lo alegado.-
Con fundamento en la determinación del problema judicial que debe hacerse en la sentencia, podrá verificarse la llamada incongruencia del fallo, que aplicada a las dos reglas antes expuestas da lugar a la incongruencia positiva o Ultrapetita, cuando el juez extiende su decisión mas allá de los límites del problema judicial que le fue sometido a su consideración; o la incongruencia negativa o Citrapetita, cuando el juez omite el debido pronunciamiento sobre alguno de los términos del problema judicial; también es importante destacar lo que Guasp llama incongruencia mixta, que es la combinación de las dos anteriores, que se produce cuando el juez extiende su decisión sobre cuestiones que no le fueron planteados en el proceso (NE EAT IUDEX EXTRA PETITA PARTIUM). (Guasp. Jaime. Obra Citada, pág. 484)...”. (Subrayado y negrillas de la Sala).
Ciudadana Juez Superior, se evidencia que la decisión hoy recurrida se fundamenta en el hecho de que la notificación fue realizada con posterioridad al vencimiento del contrato y que no se efectuó antes de los 30 días que señala la cláusula tercera. La referida apreciación NUNCA fue señalada ni expuesta por el accionado, su argumento de defensa consistió en una falta de cualidad de su parte, por no haber recibido la notificación de forma personal, y que por ende no fue realizada, más no fue cuestionada la oportunidad de su realización.
Incluso, de la revisión de las actas procesales, puede evidenciarse de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, el Tribunal procedió a fijar los hechos controvertidos, los cuales fueron fijados en fecha 13 de abril de 2021, como consta al folio 74, en la siguiente forma:
“Establecido como están los hechos entonces se fijan los limites de la controversia de acuerdo a lo alegado por la parte demandante en la audiencia preliminar, ya que el demandado no compareció ni personalmente ni por medio de apoderado, de la siguiente manera. La demandante debe probar por un lado que el demandado ya cumplió con la prorroga legal, debe probar que fue debidamente notificado de la prorroga legal como consecuencia de la culminación del contrato.
Por su parte el demandado debe probar cuando terminó la relación arrendaticia. Debe probar que no fue notificado de la culminación del contrato y debe probar que no fue notificado. Debe probar si acepto o no la culminación de la relación arrendaticia. (…)”
Ahora bien, siendo la carga procesal de esta representación judicial, se evidencia que el contrato de arrendamiento se estableció a tiempo determinado, cuya culminación era el 01 de octubre de 2016. Y se procedió a notificar al demandado de la prórroga legal, lo cual consta del anexo “D”, que de forma autentica se trasladó el Notario Público al local comercial arrendado y se procedió a entregar la notificación correspondiente.
Tal como se alegó en la audiencia oral, consta de la clausula décimo sexta que las notificaciones se podía realizar en cualquier persona, que se encontrara dentro del inmueble, objeto del contrato de arrendamiento. Al analizar la notificación se realizó en el inmueble objeto del presente contrato, ubicado en la cuarta avenida, con calle 9, Edificio Delfo, Nirgua, estado Yaracuy, siendo recibida por Eddy Graciela Rodríguez, titular de la cédula de identidad Nro. V- 10.770.360, por no encontrarse el ciudadano Ramón Severino.
Así, Ciudadana Juez Superior, la decisión recurrida, no se centró en los hechos y defensas de la parte demandada, apartándose de los límites de la controversia, supliendo defensas y alegatos que no estaban dentro de los límites de de los hechos controvertidos, y de este modo se favoreció al demandado, incurriendo así la referida decisión en los vicios que conforme al artículo 244 del Código de Procedimiento Civil, hacen que dicha sentencia sea nula. Así solicito que se declare.
DE LA VALIDEZ DE LA NOTIFICACION EFECTUADA DE LA PRORROGA LEGAL ARRENDATICIA
Ciudadana Juez Superior, el contrato de arrendamiento privado, suscrito entre las partes señala en su clausula tercera lo siguiente:
”El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (01) AÑO, contado a partir del PRIMERO (01) de Octubre del dos mil quince (2015), prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración del termino antedicho…”.
De lo cual se desprende qué:
1) el tiempo de duración del contrato: UN (01) AÑO, contado a partir del 01 de Octubre del dos mil quince (2015); es decir que finalizó el 01 de octubre de 2016.
2) La posibilidad de prorrogarlo por periodos iguales;
3) Sometida a la posibilidad de prórroga bajo una condición negativa que consiste en:
 que una de las partes manifieste por escrito lo contrario,
 el tiempo de manifestar esa voluntad; que deberá hacerlo con 30 días de anticipación al 01 de octubre de 2016.
Es decir la prórroga del contrato se materializa si una de las partes efectuare una notificación por escrito, con 30 días de anticipación al 01 de octubre de 2016, manifestando una voluntad contraria.
La expresión “siempre y cuando” significa: Locución conjuntiva de valor condicional que significa “con tal de que”. El verbo de la oración subordina que introduce va siempre en subjuntivo (Vid Real Academia Española. Disponible en www.rae.es/dpd/siempre.
Con ello, se patentiza que solo era prorrogable con tal de que una de las partes expresara su voluntad contraria por escrito 30 días de anticipación, lo cual no ocurrió por ello, la prórroga del contrato no era posible.
Adicional a ello, para reforzar que el contrato en ningún momento fue prorrogado, y conforme a lo regulado en la referida clausula tercera del contrato de arrendamiento, tampoco fue ajustado el canon de arrendamiento durante dicha prórroga o prórrogas, observándose que las partes manifestaron que dicha prórroga era eventual.
Ahora bien, en el mismo contrato y en dicha clausula se estableció que “Asimismo es convenio expreso entre las partes que aún cuando “EL ARRENDADOR” continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no operará en ningún caso la tacita reconducción.
Ha sido voluntad de las partes que dicho contrato nunca se manifestara la tácita reconducción.
Respecto a la tácita reconducción, consiste “…en la continuación o renovación del contrato de arrendamiento, sea rústico o urbano, por el hecho de permanecer el arrendatario en el uso y goce de la cosa arrendada después de vencer el término pactado del arriendo…”; pero ésta: “…supone una reproducción del contrato reconducido, inclusive en lo que se refiere al plazo. Por eso la doctrina rechaza el concepto determinando que la permanencia del locador en el uso y goce de la cosa arrendada, una vez terminado el contrato, no significa tácita reconducción, sino continuación de la locación concluida, y sus mismos términos, hasta que el locador pida la devolución…”. (Diccionario Jurídico Venelex, DMA Grupo Editorial, C.A., Caracas, 2003, Tomo II, página 522).
En relación la tácita reconducción, la Sala en sentencia N° 482 del 6 de agosto de 2015, expediente N° 2015-000249, caso: José Cohelo Da Silva contra Bar Restaurant Pollo en Brasa El Preferido, Da Silva, señaló:
“En atención al criterio jurisprudencial supra transcrito, queda entendido en relación con el sub iudice, que sí se desplegó una actividad efectiva por parte del arrendador para solicitar al arrendatario la entrega del inmueble por el vencimiento del término del contrato, a partir de dicho vencimiento, y que se corresponde con la no renovación de la prórroga legal la cual se interrumpió con la interposición de la demanda. No puede entenderse una actividad con mayor contundencia a los efectos de evidenciar la voluntad del arrendador de no continuar prorrogando el contrato, que la interposición de la demanda que así lo indique.”
Se evidencia que mi representada DELFO C.A., realizó notificación auténtica, para que el inquilino tuviese conocimiento de que comenzaría la prórroga legal a la que tenía derecho, y desarrolló todas las acciones necesarias para poner en conocimiento a la parte demandada RAMON SEVERINO, identificado a los autos, de que el contrato de arrendamiento no se iba a renovar, y que se computaría el inicio del lapso legal de la prórroga que por derecho le corresponde, conforme a lo establecido en el artículo 26 de la norma sustantiva.
Sin embargo, con la decisión proferida por el Tribunal A Quo, se mantiene al arrendatario en un contrato al señalar lo siguiente:
Es el caso, que luego de haberse cumplido el tiempo de duración del referido contrato, es decir, por el lapso de duración de un (1) año, el demando ciudadano RAMÓN SEVERINO, antes identificado, continuó usando y gozando el inmueble objeto de este litigio, en su condición de arrendatario, esto es, después de haberse vencido el lapso contractual, en virtud que no fue probado en autos que él mismo recibiera oportunamente notificación alguna que informara de la voluntad de dar por finalizado el contrato y no ser prorrogado por periodos iguales, tal como lo señala la cláusula tercera del mencionado contrato, por lo que transcurrieron veinticuatro días (24) luego de la finalización del contrato, tiempo durante el cual continuo ocupando el inmueble, hasta la fecha de presentación de la demanda. (…)
(…) En virtud de lo antes expuesto, y al realizar un examen a la naturaleza del contrato, se evidencia que en el referido contrato se estableció en la cláusula tercera lo siguiente: “…prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración del termino antedicho…”, (Cursivas nuestra). Ahora bien, tal como se evidencia de las actas del expediente, la parte actora realizó la notificación posterior al vencimiento del contrato, es decir, el contrato vencía el 1° de octubre de 2016 y la notificación fue realizada en fecha 24 de octubre de 2016, no cumpliéndose lo estipulado por las partes en la cláusula tercera del contrato de arrendamiento objeto de este juicio; lo que trae como consecuencia que dicho contrato de arrendamiento fue prorrogado por periodos iguales. Y ASI SE DECIDE.
Si bien es cierto que la interpretación de los contratos es soberanía de los jueces de instancia, y por ello el Tribunal Supremo de Justicia lo ha reiterado en sus decisiones a menos que el juez incurra en desnaturalización o desviación intelectual de su contenido, no es menos cierto que en el presente caso, la parte demandada cuestionó la notificación realizada, exclusivamente por el hecho de que no fue recibida por el ciudadano Ramón Severino, sin cuestionar o hacer mención a la tempestividad de la misma. Es más era su carga procesal conforme a lo alegado en su contestación, demostrar la inexistencia de la notificación. Sin embargo ni acudió a la audiencia preliminar, ni a la audiencia oral ni promovió prueba alguna.
Es por ello, que la recurrida al revisar la cláusula tercera del contrato de arrendamiento equívocamente consideró que el contrato de arrendamiento fue prorrogado por periodos iguales y que no operó la prorroga legal al haberse realizado la notificación posterior al vencimiento.
De igual forma, la sentencia recurrida expresa que:
“Asimismo se consta de folio 11 al 13, y sus vueltos, de la causa, marcado con la letra “C”, documento debidamente autenticado por ante la Notaria Publica del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, este Juzgado en virtud que el mismo es un documento que emana de un funcionario competente se tiene como valido conforme lo establece el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, sin embargo, no surte efecto legal para demostrar que la parte demandante realizó la notificación al demandado de autos sobre la prorroga legal, en virtud que dicha notificación fue realizada en fecha 24 de octubre de 2016, y según la cláusula tercera del contrato suscrito entre las partes intervinientes en el presente juicio, dicha notificación debía realizarse con 30 días de calendario de anticipación a la fecha de inicio de la prorroga que eventualmente se produjera respecto del tiempo de duración del referido contrato, es decir la misma debió practicarse el 1° de septiembre de 2016. Y ASI SE ESTABLECE. (subrayado propio)
La sentencia analiza y por ende da por sentado que la notificación realizada por el Notario Público, que tiene plena validez conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, no surte efecto legal para demostrar que se realizó la notificación sobre la prórroga legal, por cuanto se realizó en fecha 24/10/2016 y la cláusula tercera del contrato establecía que se realizara 30 días de anticipación a la fecha de inicio de la prórroga del contrato.
La referida interpretación desnaturaliza la voluntad de las partes, en virtud de que el contrato no señala cuándo debe realizarse la notificación de la prórroga legal, ni la Ley lo establece.
La prorroga legal, conforme a las interpretaciones realizadas por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, mediante la cual se ha establecido el criterio de que, la prórroga legal se ha constituido para que surja de modo automático, sin ninguna declaración adicional o acuerdo previo entre los contratantes.
Así, en decisión de fecha 11 de Marzo de 2016, Exp- 15-1373, ponencia de la Dra. Carmen Zuleta de Merchan, AUTOSERVICIOS Y REPUESTOS EL PARQUE C.A. (ASEPARCA), estableció que:
Por vía de consecuencia, esta Sala constata que tal como lo estableció la sentencia accionada, la prórroga legal opera de pleno derecho aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 38 de la ley especial derogada, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 7 ejusdem, que establece: “Los derechos que la presente ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios son irrenunciables…”.
Por ello, cuando la recurrida señala que la notificación de la prórroga legal debía “realizarse con 30 días de calendario de anticipación a la fecha de inicio de la prorroga que eventualmente se produjera respecto del tiempo de duración del referido contrato, es decir la misma debió practicarse el 1° de septiembre de 2016”; desnaturaliza la intención de los contratantes, por cuanto, tal como se mencionó supra, la prórroga legal opera de pleno derecho, y las partes nada establecieron en el contrato respecto a ello, es falso que dicha notificación debía practicarse el 01 de octubre de 2016.
En relación con ello, debe armónicamente interpretarse el contrato de arrendamiento, y constatar además, que fue voluntad de las partes establecer el tiempo de duración de forma determinada a un (1) año, que esa prorrogabilidad estaba sujeta a determinadas condiciones. Pero aún más cuando en la propia cláusula señala que en caso eventual de la prórroga o prórrogas voluntarias el canon de arrendamiento podrá ser ajustado, lo cual no se hizo, y adicional a ello que no operará la tacita reconducción, manifestaciones inequívocas de que el contrato de arrendamiento no continuaba posterior al día 01 de octubre del año 2016.
Por las consideraciones antes expuestas, el contrato de arrendamiento fue establecido a tiempo determinado, prorrogable sólo bajo una condición, que ciertamente no fue cumplida, por cuanto no hubo intención de ninguna de las partes de prorrogar el mencionado contrato.
Es una vez finalizado el contrato, es que mi representada DELFO C.A., desarrolló todas las acciones necesarias para poner en conocimiento a la parte demandada RAMON SEVERINO, identificado a los autos, de que se computaría el inicio del lapso legal de la prórroga que por derecho le corresponde, conforme a lo establecido en el artículo 26 de la norma sustantiva.
Es por ello, que se mantuvo bajo las mismas condiciones por un periodo de 3 años, contados desde el 01 de octubre de 2016 hasta el 01 de octubre de 2019 disfrutando de la prórroga legal y una vez vencido se procede a ejercer la acción judicial de cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal, pues una vez vencida debe el arrendatario hacer la entrega del inmueble conforme a las estipulaciones del contrato y los criterios jurisprudenciales relacionados con la procedencia de la presente acción.
Por las consideraciones de hecho y de derecho antes expuestas, es por lo que solicito en nombre y representación de DELFO C.A., parte recurrente, que se proceda a revocar en todas y cada una de sus partes la sentencia proferida por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, en fecha 28 de julio de 2022, que declaró SIN LUGAR la demanda impuesta por DELFO C.A., contra RAMON SEVERINO, y declare CON LUGAR la presente apelación y asimismo declare CON LUGAR la demanda por cumplimiento de contrato por vencimiento de prorroga legal en los términos peticionados en la demanda incoada y se condene en costas al demandado.…” (Sic)

VII DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS
Pasa esta Juzgadora a hacer un estudio-análisis de las pruebas aportadas al proceso, pues la finalidad de tales probanzas es procurar a quien suscribe la convicción de la verdad o falsedad de los hechos a probarse y para efectuar ese exhaustivo estudio-análisis, es necesario establecer lo tipificado en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente: “…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Los artículos 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, consagran el principio procesal de la carga de la prueba, según el cual las partes tienen que demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, correspondiéndole al actor comprobar los hechos constitutivos en que fundamenta su pretensión, es decir, aquellos que crean o generan un derecho a su favor, y traslada la carga de la prueba a la parte demandada respecto a los hechos extintivos, impeditivos o modificativos.
Ahora bien, la parte actora con el libelo de la demanda trajo las siguientes documentales, las cuales se detallan a continuación:
A los folios 5 al 7 y su vuelto, consta copia fotostática simple de poder especial, debidamente autenticado ante la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, en fecha 28 de junio de 2019 bajo el Nº 60, Tomo 10 de los Libros de autenticaciones, otorgado por el ciudadano NICOLAS DELOUCAS ANGELUCCI, en su carácter de Director Gerente de la sociedad de comercio DELFO C.A, antes identificada, a las abogadas THAIDIS CASTILLO y CARMEN ALEJANDRA BELLERA GALEA, Inpreabogado Nros 133.881 y 156.128 respectivamente. Esta documental se encuentra referida a documento auténtico otorgado ante funcionario público competente (Notario) y en razón de no haber sido objeto de impugnación se valora conforme a lo indicado en los artículos 1.357 y 1360 del Código Civil, en concordancia con el 429 del Código de Procedimiento Civil; en consecuencia, se le otorga pleno valor probatorio, y de donde se desprende que las abogadas THAIDIS CASTILLO y CARMEN ALEJANDRA BELLERA, son las apoderadas judiciales de la SOCIEDAD MERCANTIL DELFO C.A, parte actora en este proceso.
A los folios 8 al 10 y su vuelto, consta original de documento de contrato de arrendamiento privado, suscrito entre la sociedad mercantil DELFO C.A, debidamente representada por los ciudadanos NICOLAS DELOUCAS ANGELUCCI, Venezolano, soltero, comerciante, titular de la cedula de identidad número 7.519.373 y GUILIANA ANGELUCCI de DELOUCAS, venezolana, mayor de edad, viuda, de este domicilio y titular de la cédula de identidad número 4.482.615, actuando en este acto en su carácter de DIRECTORES GERENTES, como LA ARRENDADORA, por una parte; y por la otra, el ciudadano: RAMÓN SEVERINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V-25.616.958, como EL ARRENDATARIO, observando este Tribunal que este documento privado no fue impugnado por la parte demandada en orden a lo previsto en el artículo 430 del Código de Procedimiento Civil, no fueron desconocidas sus firmas, ni tachado con base a las previsiones legales contenidas en el artículo 1.381 del Código Civil en concordancia con el artículo 443 del Código de Procedimiento Civil, razones por las cuales, en orden a lo pautado en el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 1.363 del Código Civil, dicho contrato de arrendamiento se da por reconocido y así se decide.
A los folios 11 al 13, consta original de notificación llevada a cabo por la Notaría Pública de Nirgua, estado Yaracuy, en fecha 24 de octubre de 2016. Esta notificación judicial al no ser impugnada por la demandada en su escrito de contestación y por tratarse de un documento público, conforme a los artículos 1359 y 1360 del Código Civil, debe subsistir en toda su fuerza y vigor, y no ser invalidable mientras no sea declarada falsa y así se establece.
De la misma se desprende que estaba destinada a la notificación del ciudadano RAMON SEVERINO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Identidad Nro. V- 25.616.958; inquilino desde agosto del año 2004, de un local comercial que se encuentra ubicado dentro de los siguientes linderos: NORTE: Con avenida 4ta su frente; SUR: Con local comercial Nro. 4; ESTE: Con local comercial Nro 2; OESTE: Con calle 9; y cuyo particular es el siguiente: Que a partir del 01 de Octubre de 2016 no le será renovado el contrato de arrendamiento por lo que de acuerdo a la normativa legal vigente comenzará a computarse el plazo de 3 años de prórroga legal que otorga Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial. Quedando establecido por la referida Notaría Pública lo siguiente: “…En el día de hoy, veinticuatro (24) de octubre del año dos mil dieciséis. 206º y 157º. El Notario que suscribe hace constar que la Notaría se trasladó y constituyó en: Edificio DELFO, Local Comercial Nº 4, ubicado en el la Avenida 4ta, con calle 9, Inversiones El Dominicano S.A., del Municipio Nirgua Estado Yaracuy, con el fin de realizar la NOTIFICACIÓN correspondiente al Ciudadano: RAMON SEVERINO, Cédula de Identidad Nº V-25.616.958. Acto seguido se deja constancia, que la persona a notificar, NO SEE ENCUENTRA, presente en el sitio y LO RECIBE el (la) ciudadano (a) Eddy Graciela Rodriguez, titular de la Cédula de Identidad Nº V-10.770.360..” (sic)
Al folio 14 consta copia fotostática simple de notificación realizada por prensa –no se identifica que periódico - dirigida al demandado ciudadano RAMÓN SEVERINO. Este tipo de publicaciones no ordenadas por la ley no están amparadas por el precepto del artículo 432 del Código de Procedimiento Civil, razón por la cual la referida publicación por sí misma carece de valor probatorio, ya que la parte tiene la libertad de publicar lo que a bien le convenga en un periódico para tratar de crearse una prueba a su favor y así se decide.
Al folio 15, consta de copia fotostática simple de Transferencias a un tercero a la cuenta de ahorro con destino DELFO C.A, por la cantidad de 0,44 Bs. cada una, que esta instancia no valora en el presente juicio, por cuanto la controversia no corresponde a la solvencia o insolvencia de los cánones de arrendamiento.
A los folios 16 al 19, consta copia fotostática simple de informe de inspección ocular realizada por la División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bombero del Estado Yaracuy, de fecha 22 de septiembre del año 2019, debidamente firmado y sellado por el inspector actuante sargento mayor (B) Franklin Ramírez y el jefe de la División Técnica mayor. (B) Ángel Brito.
El anterior instrumento es de carácter público-administrativo conforme lo establece el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos, por cuanto deviene de autoridad como lo es División Técnica del Instituto Autónomo Cuerpo de Bombero del Estado Yaracuy, actuando respectivamente dentro del ámbito de sus competencias, desprendiéndose de su contenido que la inspección se practicó sobre un inmueble residencial comercial denominado Edificio Delfo, C.A. ubicado en la avenida 4 cruce con calle 9, sector centro, Municipio Nirgua del Estado Yaracuy; indicando en los resultados que se evidenció que el Edificio Delfo C.A. residencial-comercial constituido por cinco locales comerciales en planta baja así como en los niveles dos (1 y 2), tipo residenciales, donde se realizó la prueba de dos locales comerciales visualizando la obstrucción de las aguas negras, constatando la emanación de olores fétidos, no cumplimiento con la higiene y seguridad de las personas que hacen vida en el edificio. Asimismo se verificó la obstrucción del agua blanca la cual amerita la revisión para las condiciones de habitabilidad.
VIII CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
El presente caso versa sobre una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, incoado por la sociedad mercantil SOCIEDAD MERCANTIL DELFO C.A., contra el ciudadano RAMÓN SEVERINO, alegando la parte actora que suscribió con el ciudadano RAMÓN SEVERINO, una relación arrendaticia sobre un inmueble constituido por un local comercial identificado con el Nro. 1 del Edificio Delfo, ubicado en la avenida 4ta entre calles 8 y 9, Municipio Nirgua, estado Yaracuy. Que dicha relación arrendaticia comenzó en fecha 01 de septiembre del año 2004 y posteriormente en fecha de 01 de octubre del 2015, se convino en adecuación de las normativas especiales que rigen las relaciones arrendaticias por haberse promulgado el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento para Uso Comercial (LRAUPUC), ajustándose a las regulaciones legales vigentes. Dicha duración del contrato comprendía desde el 01 de octubre del año 2015 hasta el día 01 de octubre del año 2016, es decir por un (1) año, conforme lo establece la cláusula tercera del contrato de arrendamiento en concordancia con el artículo 24 de la LRAPUC.
Que le manifestó al ciudadano RAMÓN SEVERINO la voluntad de no prorrogar dicho contrato, por ante los organismos competentes y procedió a notificarle verbalmente y por escrito de la no renovación del contrato de arrendamiento, operando de forma obligatoria la prórroga legal a la que tiene derecho por todo el tiempo de duración del contrato, conforme al artículo 26 de la LRAPUC. Notificó a la SUPERINTENDENCIA DE PRECIOS JUSTOS, con sede en San Felipe, Estado Yaracuy, por un periódico de mayor circulación regional y mediante acto autentico por parte de la Notaría Pública del Municipio Nirgua, Estado Yaracuy.
Que en fecha 01 de octubre de 2019 se venció la prórroga legal que le correspondía al ciudadano RAMÓN SEVERINO, y pese a que se le notificó verbalmente su obligación de entregar el local comercial libre de personas y cosas al no existir ya relación arrendaticia por vencimiento del término de la prórroga legal, este se niega a dar cumplimiento al mismo.
Asimismo, expresó la demandante que el Edificio DELFO del cual forma parte el mencionado local Nro. 1 objeto de la presente demanda, presenta actualmente una situación verificada de obstrucción de tuberías de aguas negras y blancas, constatando la emanación de olores fétidos, presentando riesgos para los habitantes del mismo, originando a su vez un debilitamiento progresivo en la estructura lo que amerita la limitación del acceso y permanencia de personas en el inmueble, siendo urgente la reparación de las mencionadas tuberías, resultando imperioso que los locales comerciales se encuentren desocupados para iniciar a la brevedad las reparaciones conducentes.
Contra esos alegatos de la actora, la parte demandada expresó que reconoce la relación arrendaticia, que nació a partir del año 2004, cuando se celebró, de manera personal un contrato de arrendamiento con la ciudadana, BRISEIDA MAGALY PIRELA OLIVEROS, quien fungía como arrendadora de un (01) inmueble propiedad de la SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A, cuyo objeto es un (01), local signado con N° (01) ubicado en la Avenida 4, entre calles 8 y 9 del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, con vigencia a tiempo determinado, de un (01) año. Que en fecha posterior del año 2005, celebró otro Contrato de Arrendamiento, pero esta vez de carácter privado con la sociedad Mercantil Delfo, C.A, cuyo objeto del contrato es el mismo inmueble de su propiedad identificado anteriormente. Que la relación continúa de manera ininterrumpida sin haberse celebrado más contratos de arrendamientos ni autenticados, ni privados, sobre el arrendamiento del determinado inmueble, hasta el año 2012, del cual no se realizó entrega de copia alguna en favor del Arrendatario. Que en fecha 01 del mes de Octubre del año 2015, se celebra un contrato de arrendamiento privado, (debido a que se encontraba en vigencia el último contrato (01) año, a partir del 01 Octubre del año 2015 al 01 Octubre del año 2016, en el cual se convino en la adecuación de las normativas especiales que rigen las relaciones arrendaticias por haberse promulgado el DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE REGULACIÓN DE ARRENDAMIENTOS PARA USO COMERCIAL (LRAPUC), ajustándose a las regulaciones legales vigentes.
Niega totalmente haber sido informado por escrito o de forma verbal, en alguna ocasión de realizar alguna mejora en favor del bien en el que se encuentro arrendado; o de haber prohibido la entrada al propietario del inmueble o de quien funge como su representante legal para inspeccionar el bien en algún momento. Que ha actuado como un buen padre de familia en el transcurso de su relación contractual, muestra de ello se debe a la duración en el tiempo; además de que se encuentra solvente aun cuando no he recibido recibos de pago por parte del propietario aproximadamente desde finales del año 2016 y hasta la fecha ha realizado los depósitos correspondiente al número de cuenta 0108-0122-25-0100161072 del Banco Provincial, perteneciente a la Sociedad Mercantil Delfo, C.A..
Niega totalmente haber recibido la Notificación de la prorroga legal, de la cual la parte actora hace énfasis, efectuada por la Notaría Pública del Municipio Nirgua del Estado Yaracuy, de fecha 24 de Octubre del año 2016, notificación que era de carácter personalísimo y que fue recibida por una persona distinta al arrendatario (como se evidencia en la Notificación para la prorroga legal), es a menester que tal persona carecía de cualidad, debido a que no tenía poder otorgado por el arrendatario.
De este modo, al evidenciarse que ambas partes admiten haber mantenido la relación arrendaticia sobre el referido local comercial, es por lo que queda establecido por esta Alzada que entre las partes existe una relación contractual, que se rige bajo las modalidades y términos establecidos en el contrato de arrendamiento, así como por las normas legales que rigen la materia. Por consiguiente, a la letra de lo preceptuado en el artículo 1159 del Código Civil, que consagra la fuerza obligatoria existente entre las partes, siendo necesario destacar que, cuando la norma expresa “El contrato tiene fuerza de Ley entre las partes”, debe entenderse, no que el contrato sea equiparable a la Ley en su eficacia, sino que las partes no pueden sustraerse el deber de observar lo acordado por ellas en su conjunto.
Ahora bien, determinada la fuerza de Ley que de los contratos se emana, es de acotar que ésta siempre será, en la medida en que dicho acuerdo haya sido adoptado dentro de los límites de la libertad contractual que fija el artículo 6 del Código Civil, esto es que no pueden relajarse ni el orden público, ni las buenas costumbre, razón por la cual se hace indispensable analizar el contrato de arrendamiento objeto de la presente demanda suscrito por las partes en fecha 01 de octubre de 2015, - único contrato consignado en las actas procesales - donde en la cláusula tercera del referido contrato convinieron lo siguiente:

…El presente contrato de arrendamiento tendrá una duración de UN (01) AÑO, contado a partir del PRIMERO (01) de Octubre del dos mil quince (2015), prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito, con un lapso mínimo de antelación de treinta (30) días calendarios a la fecha de expiración del termino antedicho. Es entendido entre las partes que, en caso que se produjese prórroga o prórrogas del presente contrato, el canon de arrendamiento será el convenido en la cláusula “SEGUNDA” del presente contrato podrá ser ajustado en base a las regulaciones legales vigentes para la oportunidad de verificarse eventualmente la prórroga o prórrogas citadas; a tales fines bastará la participación que por escrito y con treinta (30) días calendarios de anticipación a la fecha de inicio de la prórroga o prórrogas que eventualmente se produzcan respecto del tiempo de duración del presente contrato, “LA ARREDADORA” haga a “EL ARRENDADOR”, en donde le informe respecto del monto que por concepto de canon de arrendamiento regirá para el periodo inmediato siguiente, conforme a lo antes expuesto. Asimismo es convenio expreso entre las partes que aún cuando “EL ARRENDADOR” continúe ocupando el inmueble al final del lapso fijado, no operará en ningún caso, la tácita reconducción.”
Ahora bien, se desprende de la contestación de la demanda, que la única defensa argüida por el demandado, es que la notificación ha debido ser de carácter personalísimo y fue recibida por una persona distinta al arrendatario (como se evidencia en la Notificación para la prorroga legal), es a menester que tal persona carecía de cualidad, debido a que no tenía poder otorgado por el arrendatario.
Es así como ha establecido la Jurisprudencia que los requerimientos del desahucio son: a) El notificado debe ser persona mayor de edad; y b) El notificado debe encontrarse dentro del inmueble sobre el que versa el contrato locativo que la parte actora no desea prorrogar.
En tal sentido, con respecto a la notificación del desahucio, la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia dictada en fecha 30 de enero de 2009, en el expediente Nº 08-1608, con ponencia del Magistrado PEDRO RAFAEL RONDÓN HAAZ, dispuso lo siguiente:

“…Al respecto, la Sala Constitucional estima que, para los efectos de cuándo se considera que se ha verificado el desahucio o ha sido debidamente comunicada la voluntad del arrendador de poner fin al contrato de arrendamiento a tiempo determinado, cabe la aplicación analógica de la regla que contiene el artículo 1.137 in fine del Código Civil que dispone: “La oferta, la aceptación o la revocación por una cualquiera de las partes, se presumen conocidas desde el instante en que ellas llegan a la dirección del destinatario, a menos que éste pruebe haberse hallado, sin su culpa, en la imposibilidad de conocerla.” En efecto, la Sala considera aplicable el artículo 1.137 eiusdem al conocimiento de la notificación de la no prórroga del contrato de arrendamiento a tiempo determinado, por parte del arrendador al arrendatario, por cuanto la norma está especialmente dispuesta para la regulación de la materia contractual.
Ahora bien en el caso de marras, se desprende que la parte actora notificó en tiempo oportuno a través del Juzgado Décimo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, su voluntad de no renovar el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes al vencimiento de la prórroga legal, tal como había quedado establecido en la cláusula contractual segunda, donde se hizo hincapié que una vez vencido el término de un (1) año, aquella podría hacer uso de la prórroga legal de tres (3) años, siendo recibida dicha notificación, por el ciudadano RICCIS POLENTO VALENCIA YLLAHUAMAN, en su condición de jefe de mesoneros del Restaurant denominado “EL CHUPE, C.A.”, por haber quedado autorizado telefónicamente por la ciudadana ANGELINA RISQUEZ CUPELLO, en su condición de representante de la sociedad mercantil demandada, para que recibiese las copias certificadas de la solicitud de notificación judicial sobre el vencimiento de la prorroga legal.
De lo anterior se evidencia, que la notificación efectuada cuentan con total validez, en virtud a que la misma fue recibida por una persona capaz al ser un dependiente de la arrendataria y en la dirección establecida en la cláusula vigésima primera del contrato, sin poder la parte demandada excepcionarse ante el alegato que la notificación debía hacerse en la persona de sus representantes legales en forma conjunta, puesto que conforme al criterio jurisprudencial parcialmente trascrito, se presume que la parte a notificar tiene conocimiento de ella, una vez sea recibida en la dirección del destinatario por aplicación analógica del artículo 1.137 del Código Civil, y tomando en consideración que la novísima ley especial sobre el arrendamiento de los locales comerciales no establece en ningunas de sus cláusulas la indeterminación contractual o no para poder optar al desalojo locatario, las argumentaciones formuladas por la recurrente a tales respectos deben declararse improcedentes y en tal sentido, al no haber quedado demostrada la falta de notificación, ni que la demandada haya hecho entrega del bien inmueble arrendado para el 14 de mayo de 2014, ni ninguna otra circunstancia que la favoreciera al respecto y al haberse configurado el supuesto de hecho contenido en el literal g) del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento para Uso Comercial, lo lógico y natural es juzgar que efectivamente la demanda intentada se encuentra ajustada a derecho. Así se decide…”

Siendo que la actuación de defensa de la parte demandada se ha limitado a manifestar que no fue notificado personalmente y por tanto, tiene derecho a permanecer en el local comercial objeto del presente juicio, y habida cuenta que el desahucio fue practicado en la dirección del local comercial arrendado, este debió demostrar que, sin culpa suya, fue imposible imponerse de la notificación, lo cual no hizo en el transcurso del iter procesal, por lo que esta Alzada considera realizada conforme a derecho la notificación de no renovación del contrato.
Ahora bien, para la procedencia de la prórroga legal resulta necesario estudiar sus extremos legales, tomando como base la duración de la relación, es decir, si se trata de una convención a tiempo indeterminado o fijo, con o sin posibilidad de prórroga, ya que en el primero de los casos la misma operaria de pleno derecho una vez finalizada la prorroga o prorrogas sucesivas atinentes a la relación contractual, y en el segundo, el tiempo fijo conforme a lo pactado en el contrato, pues en ambos casos, cumplidos tales supuestos la misma debe operar de pleno derecho siguiendo las pautas contempladas en la ley especial arrendaticia.
Para profundizar aún más sobre este punto, conviene copiar un extracto de la sentencia N° RC.000189 del 16-04-2015 emitida en el expediente Nº 14-800 por la Sala de Casación Civil, bajo la ponencia de la Magistrada YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA, en donde se establece que en caso de que el tiempo de vigencia de la relación arrendaticia sea por un periodo fijo con posibilidad de futuras prórrogas por igual o iguales periodos, una vez fenecida dicha prórroga convencional, es que debe comenzarse a computar la prorroga legal establecida en el artículo 26 de la ley especial; y que asimismo, en caso de que la prórroga convencional esté supeditada a un hecho concreto, es decir, a la voluntad de uno o ambos contratantes, se requerirá para que la misma se haga efectiva y se cumpla, que se verifique dicha condición, para que la misma opere de pleno derecho, pues de lo contrario, la prórroga convencional no se computa y se inicia de ipso-facto la prórroga legal prevista en la ley.
En el caso de marras, de la cláusula Tercera del contrato se evidencia la voluntad de la arrendadora de no querer bajo ninguna circunstancia que el contrato pase a ser a tiempo indeterminado a consecuencia de la tácita reconducción al establecer que el mismo sería prorrogable por periodos iguales, siempre y cuando una de las partes no manifieste lo contrario a la otra por escrito,- indica un lapso mínimo de antelación de treinta días calendarios - manifestando la parte demandante su decisión de no renovar el contrato de arrendamiento en fecha 24 de octubre de 2016, es decir, 23 días después de concluido el lapso de duración del contrato, indicándole que comenzaba a transcurrir la prórroga legal correspondiente con un plazo de tres años; sin embargo, de las actas procesales, no se evidencia la manifestación por escrito de alguna de las partes de la prórroga convencional de la relación arrendaticia.
Sumado a lo anterior, la parte accionante en fecha 4 de diciembre de 2019, dos meses luego de concluida la prórroga legal de ley, intenta la presente demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento de la prórroga legal, y si bien es cierto, que aún cuando el ciudadano RAMON SEVERINO ocupó el inmueble, luego de concluido el lapso convencional establecido en el contrato, no es porque el contrato se haya convertido en indeterminado o porque operase la tácita reconducción, sino por estar disfrutando de la prórroga de ley, la cual al ser de tres años, ésta inició al día siguiente del vencimiento del contrato, es decir, el 01 de octubre de 2016 hasta el 01 de octubre de 2019, en atención a lo expuesto, mal podría tenerse el contrato objeto de litigio a tiempo indeterminado, resultando así forzoso para esta Alzada concluir que en el presente caso no operó la reconducción tácita a tenor de los artículos 1.600 y 1.614 del Código Civil, por no mediar el consentimiento de la arrendadora y por haber estado la parte demandada haciendo uso de la prórroga legal la cual operó de pleno derecho.
En un caso similar al que se examina, la Sala Constitucional, entre otras, en sentencia 1271/2012, de fecha 14 de agosto de 2012, caso: Rosa Isabel Palenzuela Lipari, dejó sentado lo siguiente:

“(…) no encuentra la Sala que se haya interpretado erróneamente la norma en comento por las razones de inconstitucionalidad expuestas por el recurrente, ya que la decisión del ad quem se circunscribe a declarar que:
“…cuando se intenta una demanda de cumplimiento de contrato de arrendamiento por vencimiento del término prefijado como duración y cuya pretensión busca la entrega del inmueble arrendado, para que se haga efectivo el ejercicio de la acción es necesario que se haya cumplido la prórroga legal conforme lo establecía el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario.
(…)
La prórroga legal es un derecho irrenunciable que el legislador otorga al arrendatario para entregar el bien inmueble y siendo su uso potestativo para el mismo, ‘pero’ de obligatorio cumplimiento para el arrendador, todo acuerdo o estipulación que impliquen su renuncia debe ser considerado nulo conforme lo instituye el artículo 7 ejusdem…”.

De igual forma, la misma Sala Constitucional, de fecha 7 de julio de 2022, en Expediente Nº 17-0919, dejó sentado lo siguiente:

“…Al analizar el fallo accionado y las actas del expediente esta Sala constata que el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Marítimo de la Circunscripción Judicial del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al resolver la apelación ejercida por la parte demandada -sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A.-; con ocasión a la demanda de “DESALOJO” incoada por la ciudadana Mariflor Guerra De Cazorla contra de referida empresa estableció en la decisión proferida que “… si bien antes de que feneciera la prorroga legal le informó formalmente a la parte demandada [sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A.]; que tenía la obligación de entregar el bien arrendado, luego, una vez fenecida la misma, durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término, sino que dejó a la empresa arrendada en el goce pacífico de la cosa durante todo ese tiempo, generando con ello que el contrato que nació y se mantuvo hasta el 03.06.2014 por tiempo determinado, pasara a ser un contrato por tiempo indeterminado desde esa fecha, por haberse verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia…”.
Tal afirmación es contraria -aprecia la Sala- no tiene sustento en las actas del expediente, ya que en primer lugar, se observa del instrumento contentivo del primer contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, en fecha 1° de junio de 2001 (consignado por la demandada en primera instancia), estableció, lo siguiente:
“El tiempo de duración del presente contrato, contados a partir del día 01-06-2001. En caso de prórroga ésta deberá ser solicitada por EL ARRENDATARIO, mediante comunicación escrita a LA ARRENDADORA con treinta (30) días de anticipación al vencimiento del contrato…” (sic).
Asimismo se aprecia también el último contrato de arrendamiento firmado entre las partes, el cual fue consignado por la empresa demandada (arrendataria sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo, C.A.), en el lapso de promoción de pruebas en primera instancia, estableció, en su Cláusula “SEGUNDA”, es del tenor lo siguiente: “El lapso de duración del presente contrato es de un (01) año fijo, lapso este último en que las partes en que podrá ser prorrogado de conformidad con lo dispuesto en las normas consagradas en el Titulo V del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario; y que independientemente de la no autenticación de este documento o bien de la fecha de su autenticación, sea cual fuera el caso, será contado a partir de día tres (03) de Junio del año dos mil once (2.011), y vencido por consiguiente el día tres (03) de Junio de mayo de dos mil doce (2012), fecha esta última en la cual ‘LA ARRENDATARIA’ conviene que ha de quedar absolutamente cumplido este contrato, a menos que opte por la prorroga legal correspondiente que será de un (01) año fijo, que prescribe el literal ‘C’ del artículo 38 del referido texto legal, y vencerá en su caso el día (03) de junio de 2013…” (sic). (Mayúsculas del texto).
Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano).
En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
No obstante lo anterior, la arrendadora en fecha 9 de abril de 2014, presentó la notificación judicial ante el Juzgado del Municipio Maneiro de la Circunscripción Judicial del Estado Nueva Esparta, a los fines de informarle oficialmente a la sociedad mercantil Mueblería y Ebanistería Carbo C.A., de no continuar con el contrato de arrendamiento.
En ese sentido, no tiene justificación desde el punto jurídico y argumentativo, la afirmación hecha por el juez de alzada en cuanto a que en el caso de autos, que en el último de los contratos pasó de ser un contrato a tiempo indeterminado, por vencerse el tiempo de la prorroga estipulad en el mismo, dado que de acuerdo con el artículo 38 del Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, durante la prórroga legal la relación arrendaticia se considera a tiempo determinado, lo cual impide la alegación, en tales supuestos, de la indeterminación del contrato de arrendamiento, una vez concluida la misma. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).
Aunado a ello, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios para el uso Comercial, no establece lapso o término para el ejercicio de la acción de cumplimiento de contrato de arrendamiento, ya que una vez vencida la prórroga legal, el arrendado queda habilitado para exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble, inclusive, para solicitar el secuestro de la cosa arrendada conforme a las previsiones del artículo 39 eiusdem, contrariamente a lo decidido por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito del Estado Bolivariano de Nueva Esparta, al considerar que había “verificado la tácita reconducción de la relación contractual arrendaticia”, ya que la arrendadora “…durante un espacio de tiempo que supera los siete (7) meses no desplegó una actividad efectiva para obtener la entrega del inmueble por vencimiento del término…”.

Por vía de consecuencia, debe indicarse que la prórroga legal opera de pleno derecho, aun cuando las partes no lo hayan establecido al momento de la celebración del contrato de arrendamiento, puesto que por la sola previsión o regulación contenida en el artículo 26 de la ley especial, la misma procede en beneficio del arrendatario como derecho irrenunciable, tomando en consideración su eminente carácter de orden público conforme a lo establecido en el artículo 3 ejusdem, que establece: “Los derechos establecidos en este Decreto Ley son de carácter irrenunciable, por ende, todo acto, acuerdo o acción que implique renuncia, disminución o menoscabo de alguno de ellos se considera nulo…
De allí que, al observarse que es un hecho admitido por las partes que la relación arrendaticia duró más de diez años, le correspondía al arrendatario una prórroga de tres (3) años, operando la misma de pleno derecho, por cuanto la arrendataria manifestó no estar dispuesta a una prórroga convencional del contrato, quedando por tanto, el arrendatario en posesión de la cosa arrendada y en continuidad del contrato por ese lapso, tal como ocurrió en el presente caso, iniciándose dicha prórroga el 01 de octubre de 2016 hasta el 01 de octubre de 2019, verificándose la interposición de la demanda en fecha 4 de diciembre de 2019.
En otro orden de ideas, la parte actora demanda daños y perjuicios, alegando que producto de los quince (15) años de arrendamiento con el ciudadano RAMON SEVERINO, el inmueble se encuentra en un estado grave de deterioro que amerita que se deban efectuar reparaciones provenientes de filtraciones, pintura, pisos, en virtud de que el mencionado ciudadano se niega a permitir el acceso y efectuar las reparaciones conducentes, asimismo no ha tomado las previsiones necesarias para evitar que el inmueble pueda ser afectado producto del uso continuado. Asimismo el retardo en la entrega del inmueble para efectuar las reparaciones conducentes a la obstrucción de las tuberías de aguas blancas y aguas negras está generando un daño patrimonial cuantioso, ante la situación económica y el alto índice inflacionario, teniendo que acudir a la vía jurisdiccional ante la negativa injustificada del ciudadano RAMON SEVERINO de efectuar la entrega del mencionado Local Comercial, causándole daños pecuniarios.
Ahora bien, la indemnización de daños y perjuicios viene a constituir el resarcimiento o compensación que puede exigir el acreedor por el desmedro real sufrido en su patrimonio o la utilidad dejada de percibir a causa del incumplimiento o mora del deudor, que tiene un carácter subsidiario y nunca constituye una pena, puesto que su finalidad es el restablecimiento del desequilibrio causado en el patrimonio del acreedor cuando el deudor retarda el cumplimiento o incumple de manera definitiva su obligación.
En este sentido, el fundamento jurídico de la acción por indemnización de daños y perjuicios contractuales o derivados del contrato, se encuentra en el artículo 1167 del Código Civil, el cual es del siguiente tenor: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.”
Asimismo, el Código de Procedimiento Civil prevé disposiciones sobre el contenido de la demanda por indemnización de daños y perjuicios, cuando en su artículo 340, ordinal 7°, establece expresamente:

Artículo 340: El libelo de la demanda deberá expresar:
(…Omissis…)
7° Si se demandare la indemnización de daños y perjuicios, la especificación de éstos.

Sobre lo anterior, la Sala Político Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en decisión N° 00343, de fecha 8 de marzo de 2000, bajo la ponencia de la Magistrada Dra. Y.J.G., expresó el siguiente criterio:

(…Omissis…)
Con respecto al defecto de forma del ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, el cual dispone que si se demanda la indemnización de daños y perjuicios, deben expresarse en el libelo de demanda “la especificación de éstos y sus causas”; cuestión opuesta a tenor de lo dispuesto en el ordinal 6° del artículo 346 eiusdem, alegando, entre otros aspectos, los apoderados judiciales de la parte demandada que la actora omitió señalar en forma precisa la especificación de los daños que sostiene haber sufrido y sus correspondientes causas, alegato este que fue rechazado por la parte actora; esta Sala ha expresado en decisiones anteriores (al efecto ver sentencia número 1.391 de fecha 15 de junio del 2000; sentencia número 1.842 de fecha 10 de agosto de 2000 y sentencia número 2.214 de fecha 21 de noviembre de 2000) que efectivamente, el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil ordena que en el libelo de la demanda, cuando es reclamada la indemnización de daños y perjuicios, la parte actora debe indicar la especificación de éstos y sus causas; sin embargo, se advierte que la norma referida nada indica con relación a la existencia de alguna formalidad especial exigida a tales fines.
De tal manera que para la Sala la obligación contenida en el ordinal 7º del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, no está referida a una necesaria e indispensable cuantificación de los daños y perjuicios que puedan reclamarse, sino que debe entenderse como una narración de las situaciones fácticas que constituyen el fundamento para el resarcimiento demandado. En tal sentido, la especificación de los daños y sus causas, lo que exige es dar las explicaciones indispensables para que el demandado conozca la pretensión resarcitoria del actor en todos sus aspectos.
Así, la especificación de los daños y sus causas no está referida a la cuantificación de los daños, toda vez que conforme al artículo 249 del Código de Procedimiento Civil, la estimación puede realizarse a través de una experticia complementaria del fallo, en caso que los daños no pudieran ser estimados por el Juez.
(…Omissis…)

De lo anterior se desprende la categórica intención del legislador patrio de establecer como regla jurídico-procesal, la obligación de la parte accionante de la especificación de los daños y sus causas en el libelo de demanda, considerando esta Instancia Superior que, esta obligación no se refiere a la necesidad de definir y expresar de manera rigurosa los daños denunciados, ya que una vez expuestos los daños y la especificación de sus causas, es competencia del Juez valorar si se demostraron los hechos alegados o no, y en el caso de estar demostrados los hechos y no haber una determinación precisa de la magnitud de los daños y su cuantía, puede el Juzgador de oficio ordenar una experticia complementaria del fallo, porque de otra manera la sentencia sería inejecutable.
Se precisa entonces, que la parte actora no cumplió cabalmente con la obligación impuesta en el ordinal 7 del artículo 340 del Código de Procedimiento Civil, puesto que no singularizó en el escrito libelar los daños presuntamente ocasionados, pues solo trajo a los autos copia fotostática de un informe de inspección emanado de la División Técnica del Cuerpo de Bomberos del Estado Yaracuy, que riela a los folios 16 al 19, así como tampoco, indicó las causas generadoras de los mismos, lo que consecuencialmente trae como consecuencia desestimar los daños y perjuicios demandados por la parte actora. Y así se establece.
Por lo que, explanado todo lo anterior, quien aquí suscribe debe declarar PARCIALMENTE CON LUGAR el recurso de apelación ejercido por la abogada THAIDIS CASTILLO, en su condición de co apoderada judicial de la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A, contra la sentencia dictada en fecha 28 de julio de 2022, por el Juzgado Primero de Primera Instancia Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en consecuencia, se REVOCA la aludida decisión, declarándose PARCIALMENTE CON LUGAR la acción de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL DELFO C.A., contra el ciudadano RAMÓN SEVERINO, tal y como se declarará de manera expresa en el dispositivo del presente fallo. Así se decide.
X DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley,
DECLARA:
PRIMERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el Recurso de Apelación de fecha 4 de agosto del 2022 (Folio 115), que fuera planteado por la abogada THAIDIS CASTILLO PÉREZ, co apoderada judicial de la parte demandante SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A, contra la sentencia dictada en fecha 28 de julio de 2022, en el Juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRORROGA LEGAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS interpuesto por SOCIEDAD MERCANTIL DELFO, C.A contra el ciudadano RAMÓN SEVERINO.
SEGUNDO: SE REVOCA el fallo de fecha 28 de julio de 2022, dictado por el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en consecuencia;
TERCERO: PARCIALMENTE CON LUGAR el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO POR VENCIMIENTO DE PRÓRROGA LEGAL E INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS, interpuesta por la SOCIEDAD MERCANTIL DELFO C.A., ordenándose la entrega totalmente desocupado de bienes y personas, en el mismo buen estado que lo recibió, de un inmueble constituido por un local comercial, ubicado en la avenida 4ta entre calles 8 y 9, Municipio Nirgua, estado Yaracuy, situado en el Edificio denominado DELFO, objeto del presente juicio.
CUARTO: SIN LUGAR el pago de daños y perjuicios; y consecuencialmente, sin lugar la corrección monetaria.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, por no existir vencimiento total.
SEXTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.
SEPTIMO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia fue publicada dentro del lapso legal establecido.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los 16 días del mes de enero de 2023. Años: 212º de la Independencia y 163º de la Federación.
La Jueza Superior,


INÉS MERCEDES MARTÍNEZ
La Secretaria Temporal,

DINORAH MENDOZA
En la misma fecha y siendo las tres y quince de la tarde (3:15 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,


DINORAH MENDOZA