TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EL JUZGADO SEGUNDO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

EXPEDIENTE: Nº 8102
DEMANDANTE: ADHAM ABOU RAS, de nacionalidad Siria, y residente venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-82.000.687,domiciliado en la avenida 8va, con avenida Caracas, edificio Curia Diocesana, Planta baja, oficina N° B-2, Municipio San Felipe del estado Yaracuy.
ABOGADO ASISTENTE: ASTERIO A. GALINDEZ FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro.V-1.128.398, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 120.910.
DEMANDADOS: YARI LUCIA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.646.294 con domicilio en la casa N° 02-93, esquina de la calle 3 con avenida principal, manzana 3, III etapa de la Urbanización San José, Municipio Independencia del estado Yaracuy, teléfono: 0412-6572617, 0416-7512464 correo electrónico: adamaboras@gmail.com.
ABOGADA ASISTENTE: YISEL AGATÓN URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad n° 11.275.985 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 266.153
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO
SENTENCIA:
MATERIA: CIVIL
I
Se inicia el presente juicio, mediante escrito de demanda presentada por el Juzgado Distribución, en fecha 18 de Abril de 2023, (folio 01 al 06), se realizó el sorteo de distribución de causas, correspondiéndole a este Juzgado el conocimiento de la misma, interpuesta por el ciudadano ADHAM ABOU RAS, de nacionalidad Siria, y residente venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-82.000.687, domiciliado en la avenida 8va, con avenida Caracas, edificio Curia Diocesana, Planta baja, oficina N° B-2, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, asistido por el Abogado ASTERIO A. GALINDEZ FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro.V-1.128.398, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 120.910., quien entre otras cosas expuso:
“…RELACIÓN DE LOS HECHOS.Es el caso que, en fecha 30 de septiembre de 2021, celebré una negociación por escrito con la ciudadana YARI LUCÍA URBINA, quien es venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, domiciliada en la casa nº 02-93, esquina de la calle 3 con avenida Principal, manzana 3, III etapa de la urbanización San José, municipio Independencia del estado Yaracuy, y titular de la cédula de identidad nº 11.646.294; tal y como consta en el documento privado que produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido por el artículo 1.364 del Código Civil (en lo adelante: CC), en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del Código de Procedimiento Civil (en lo sucesivo: CPC), anexándolo al presente escrito libelar, signado con la letra "A"; consistente en la venta de la "Panadería La Urbina", situada en la esquina de la calle 3 de la urbanización San José municipio Independencia de este estado. La referida negociación fue -en principio- por la cantidad de dieciséis mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (16.500 $ EEUU), con una inicial de nueve mil dólares (9.000 $) que pagué así: la cantidad de tres mil dólares (3.000 $) como primera parte de la inicial que le entregué en esa misma fecha, según recibo que produzco en original y me opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC, adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “B” más la cantidad de seis mil dólares (6.000 $) que debía pagar en el término de cuarenta y cinco (45) días, contados a partir de dicha fecha. Es así como, desde el 30 de septiembre de 2021, ocupo el inmueble en referencia y mantengo la posesión pacifica del mismo.
Posteriormente, el 30 de octubre de 2021, le pagué a la opcionante vendedora la de mil dólares (1.000 $), tal y como consta en el recibo que produzco en original y formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC, adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “C” Y, el 30 de noviembre de 2021, le cancelé la cantidad de dólares (1.000 $), tal y como consta en el recibo que produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC, adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “D” Para un sub total pagado hasta esa fecha, de cinco dólares (5.000 $)
Entre tanto, encargué la redacción de un contrato de opción de compra-venta en el cual se plasmó más explícitamente nuestra negociación, con una variación en el precio de la negociación, ya que de una exacta medición que las partes mandamos a realizar al inmueble resultó que su verdadera área es de ciento dieciséis metros cuadrados con veintiocho centímetros cuadrados (116,28 m2) y no cien metros cuadrados (100 m2) como creíamos en razón de lo cual la futura vendedora me exigió que le pagase la cantidad de mil dólares (1.000 $) más, por lo que en definitiva el precio se modificó de dieciséis mil quinientos dólares (16.500 $) a diecisiete mil quinientos dólares (17.500 $), acrecimiento del precio qua acepté.
En dicho contrato privado escrito de opción de compra-venta, que produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC, adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “E” estipulamos que en efecto se trata de un inmueble (local comercial y terreno propio) propiedad, en mayor extensión, de la vendedora, según documento registrado por ante el entonces Servicio Autónomo Sin Personalidad Jurídica de Registro de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, en fecha 29 de octubre de 2003, bajo el N° 13, Protocolo Primero, Tomo 2 folios 103 al 106, cuarto trimestre de 2003; cuya copia fotostática produzco de conformidad con lo preceptuado en los artículos 340.6, 429 en su primer aparte y 434 del CPC adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “F” constituido por un local comercial y todos los bienes muebles que conforman una panadería, los cuales se encuentran dentro del referido local comercial; siendo sus linderos particulares los siguientes: Norte con la parcela 3-65. Sur: en 10 metros, con la avenida Principal, que es su frente; Este: que es su fondo, en 10 metros y este Oeste: con inmueble de la vendedora.
Particularmente, en dicha convención privada se estableció que:
“…El inmueble objeto de esta opción y las mejoras sobre el (sic) construidos tiene un área de cien (100) metros cuadrados, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión, de doscientos (200 M2) metros cuadrados”.
Con respecto al precio, con la variación antes apuntada, se instituyó que:
"Este pacto de venta lo hemos acordado por el monto total de diecisiete mil quinientos dólares americanos (17.5005), de los cuales ya he recibido cinco mil dólares (5.000,00 $) en efectivo tal y como consta en recibos que le otorgue (sic) of comprador y, cinco mil dólares en efectivo que recibo en este acto a mi entera y total satisfacción, para un total abonado de diez mil dolores (10.000,00 $), solo quedándome a deber la cantidad de siete mil quinientos doloras (7.500,00$) que el comprador me las pagara (sic) en seis (6) cuotas a mil dólares (1000$) cada una, los 30 de cada mes del año 2022 y la última cuota seria la número siete (7) del mismo año la cual será por un monto de mil quinientos dolores (1.500,00 $), para un total de diecisiete mil quinientos dólares (17.500$) que es el precio total convenido en este documento, estos pagos serán en forma consecutiva obligándome al término del último pago a suscribir el documento definitivo por ante el Registro Inmobiliario previa presentación de los requisitos exigidos para tal fin" (Subrayado añadidos por este escrito libelar).
Y con relación al mobiliario y equipos que integrarían la opción de compra-venta en referencia, en conjunto realizamos un inventario, el cual se adjuntó en su oportunidad al contrato privado escrito en cuestión y que anexo a la presente demanda, signado con la letra “G”.
Fue entonces como, mensual y consecutivamente le cancel a la vendedora la cantidad de seis mil dólares (6.000 $), así:
En fecha 30 de enero de 2022, la cantidad de mil dólares (1,000 $), cuyo recibo produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “H”.
En fecha 28 de febrero de 2022, la cantidad de mil dólares (1.000 $), cuyo recibo produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC , adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “I”.
En fecha 30 de Marzo de 2022, la cantidad de mil dólares (1.000 $), cuyo recibo produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC , adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “J”.
En fecha 30 de Abril de 2022, la cantidad de mil dólares (1.000 $), cuyo recibo produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC , adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “K”.
En fecha 30 de Mayo de 2022, la cantidad de mil dólares (1.000 $), cuyo recibo produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC , adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “ L”, y,
En fecha 30 de Abril de 2022, la cantidad de mil dólares (1.000 $), cuyo recibo produzco en original y le opongo formalmente a la demandada de conformidad con lo instituido en el artículo 1.364 del CC, en concordancia con los artículos 340.6, 434 y 444 del CPC , adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “M”.
Ahora bien, habiendo hasta entonces cancelado la cantidad de dieciséis mil dólares (16.000 $) del precio de la compra venta, solo quede a deber a la opcionante- vendedora la cantidad de (1500 $); y siendo que de acuerdo con el mencionado contrato privado escrito esa cantidad corresponde a la ultima cuota, hable personalmente con la vendedora, en presencia de testigos, y le exprese que, como se trataba del último pago del precio, hiciera las diligencias pertinentes para que me entregase la cédula Catastral del inmueble, la planilla de pago de impuestos anticipado por la venta de un inmueble o forma 33 del SENIAT y una copia del documento registrado de liberación de la hipoteca convencional y especial de primer grado que pesaba sobre el inmueble en general, mismo que fue autenticado por ante la Notaria Publica de San Felipe del Estado Yaracuy, en fecha 31 de Octubre de 2011, bajo el N° 48, tomo 185 de los Libros de Autenticaciones; cuya copia fotostática produzco de conformidad con lo previsto con los preceptuado en los artículos 340.6, 429 en su primer aparte y 434 del CPC, adjudicándolo al presente escrito libelar, signado con la letra “N”.
Luego, y por espacio de los seis (06) meses subsiguientes, la ciudadana YARI LUCIA URBINA me dio toda suerte de excusas inverosímiles para no entregarme los recaudos harto necesarios para concretar el contrato de compra-venta definitivo y hacerme la tradición legal del inmueble en la acepción prescrita por el artículo 1488 del Código Civil mediante el otorgamiento del instrumento de propiedad a la cual ha continuado negándose implícitamente.
Entretanto, concretamente el 29 de noviembre de 2022, la evasiva vendedora en franco desmedro de lo pactado por escrito entre nosotros, hizo redactar un Documento de Condominio del inmueble en general y de mayor extensión, a los fines de ser enajenado como propiedad horizontal, el cual fue inscrito en el Registro Público de los Municipios San Felipe, independencia Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, bajo el N° 31, folio 235 del Tomo 10 del Protocolo de Transcripción del año 2022, cuya copia fotostática produzco de conformidad con lo instituido en los artículos 340.6, 429 -en su primer aparte y 434 del CPC, adjuntándolo al presente escrito libelar, signado con la letra ”O”.
En el referido documento de propiedad horizontal, la vendedora unilateralmente estipulo que el inmueble que me dio en opción de compra-venta es el ahora identificado como “Local 1-2”, que le corresponde un porcentaje del 25.6850 % sobre los bienes y cargas comunes que su área exacta es de ciento dieciséis metros cuadrados con veintiocho centímetros cuadrados (116.28 m2 y que sus linderos particulares son: Norte, Con Parcela No 03-65 Sur Con Avenida Principal Este. Con apartamento PB-01, y Oeste, Con Parcela02-93”.
Sin embargo, el caso es que para las fechas en que iniciamos la negociación y la de mi último paga el 30 de septiembre de 2021 y el 30 de junio de 2022 respetivamente, no existía propiedad horizontal sobre el inmueble que pacto venderme y es así como ahora la opcionante vendedora en su legitimo afán de obtener de mi más dinero por el precio de la venta que pactó realizarme, pretende con ese nuevo Documento de Condominio cobrarme la cantidad de tres mil ochocientos dólares (3.800 $) más, con el insubstancial e legal argumento de que la propiedad sobre el techo del local comercial no me correspondería a mi sino a ella porque eso es lo que se deriva del Documento de Condominio.
Por cierto, en el techo de platabanda del terreno y local comercial que ella se obligó a venderme y de cuyo precio ya he pagado el 91,43 % es precisamente donde están fijados- lo que a la sazón son bien inmueble por su destinación (cfr. artículo 529 del CC) una (7) bombona con capacidad de 250 galones de gas licuado de petróleo que sirve de combustible para el horno de la panadería en referencia, una (1) bomba eléctrica para agua de 1", una (1) unidad de enfriamiento de una nevera de seis (6) puertas, una (1) unidad de enfriamiento de un equipo acondicionador de aire, una (1) chimenea correspondiente al referido horno y un (1) aviso publicitario de la panadería; todos los cuales se encuentran allí desde el inicio mismo de la negociación de marras.
Es decir, la ciudadana YARI LUCÍA URBINA maliciosamente pretende timarme cobrándome más dinero por el precio de la venta que pactó realizarme en diecisiete mil quinientos dólares (17.500 $); y estableció posterior al contrato que suscribimos- una propiedad horizontal intentando así hacerse de la propiedad del techo del local comercial sub iudice, violentando la norma jurídica que instaura que, la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima de ella (cfr. artículo 549 eiusdem).
En definitiva, todo un tinglado para evadir el cumplimiento de sus obligaciones contractuales, contraviniendo expresamente el Principio de la Buena Fe Contractual de acuerdo con el cual, los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la ley (cfr. artículo 1.160 del CC); el Principio de Integridad Contractual, según el cual, las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas, siendo el deudor responsable de daños y perjuicios, en caso de contravención (cfr. articulo 1.264 eiusdem); y el Principio de Prontitud Contractual, conforme al cual, la diligencia que debe ponerse en el cumplimiento de las obligaciones, sea que ésta tenga por objeto la utilidad de una de las partes o la de ambas, será siempre la de un buen padre o una buena madre de familia (cfr. artículo 1.270 del CC).
-II-.CUMPLIMIENTO DEL PAGO TOTAL DEL PRECIO DE CONTRATO
A los fines de cumplir con mi obligación de pagar el restante del precio del contrato sub litis, es decir, la cantidad de mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (1.500 $ EEUU), y de que exista constancia auténtica de ello en los autos de este juicio, de conformidad con el artículo 531 del CPC, adjunto al presente escrito libelar y distinguido con la letra "P", original del cheque de gerencia del Banco del Caribe C. A, distinguido con el nº 74038225, de fecha 17 de abril de 2023, a favor de la demandada, por la cantidad de treinta y seis mil ochocientos sesenta bolívares con ochenta y cinco céntimos (36.860,85 bs.), que equivalen a la cantidad de mil quinientos dólares, a la tasa oficial del día de hoy (24,57 bs. por $) del Banco Central de Venezuela. Dicho pago lo realizo en moneda de curso legal de cantidad con el artículo 128 del Decreto Ley del Banco Central de Venezuela cuanto en el contrato de opción de compra-venta no se estipuló especialmente esa moneda extranjera como moneda de pago.
-III-.FUNDAMENTOS DE DERECHO
La presente demanda encuentra su primigenia fundamentación en derecho en el artículo 26 Constitucional que instaura:
"Toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses, incluso los colectivos o difusos, a la tutela efectivo de los mismos y obtener con prontitud la decisión correspondiente. El estado garantizara una justicia gratuita accesible imparcial idónea transparente autónoma independiente responsable equitativa y expedita sin dilaciones indebidos, sin formalismo a reposiciones inútiles."
Por otra parte se funda en el artículo 1.167 del CC, que establece:
"En el contrato bilateral si una de las portes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del misma con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello."
Por lo que respecta al de esta pretensión, se trata de un contrato de los llamados innominados o atípicos, puesto que no tiene individualización propia y regulación legal especifica.
Tiene asimismo fundamentación en el artículo 1.133 del CC, que define al contrato así: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir modificar o extinguir entre ellas un vinculo jurídico." Por su parte, el articulo 1.134 eiusdem, se refiere así al contrato bilateral: "El contrato es cuando una sola de las partes se obliga y bilateral cuando se obligan recíprocamente
Además, el artículo 1.135 del C. C. define así al contrato oneroso "El contrato es a titulo oneroso cuando cada una de las partes trata de procurarse una ventaja mediante su equivalente, (…)”
Así en de marras es un contrato bilateral, oneroso y de tracto sucesiva dado que la obligaciones que de él se derivan fueron asumidas recíprocamente por la opcionante vendedora y por mí como opcionado comprador, con las cuales aquella se obligó explícitamente a futuro a transferir la propiedad del inmueble en referencia mediante el otorgamiento del instrumento definitivo de propiedad con lo cual efectuaría la tradición del mismo y me obligue expresamente a pagar dicho precio (obligaciones de hacer)
Además dicho contrato contiene los elementos o condiciones sine qua non para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del CC. Y son:
1. Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar.
2. Objeto que pueda ser materia de contrato, se refiere al inmueble temporal se me concedió cuya posesión o uso
3. Causa Licita, la opción a compra venta del inmueble Ello as las partes de todo contrato pueden válidamente obligarse en los términos condiciones y modalidades que ellas mismas convengan lo cual constituye el Principio de la Autonomía de la Voluntad que reconoce a las partes la posibilidad de reglamentar por si mismas el contenido y las particularidades de las obligaciones que se imponen. Por lo que los contratantes, siempre y cuando estén dentro del marco de la legalidad, pueden convenir de acuerdo a sus voluntades, y derogar las convenciones por sí mismas, así como modificar la estructura del contrato, siendo el contrato ley entre las partes, lo cual obedece a lo establecido en el artículo 1.159 del CC
En ese orden, la opción de compraventa es un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen acuerdos en los cuales se identifica el bien objeto del contrato, la duración del mismo, el precio del bien, entre otros. Por ello, a través del mencionado contrato se adquieren derechos y obligaciones reciprocas para el aseguramiento de la celebración del documento definitivo de compra-venta; por lo tanto, no pueden tenerse como contratos aislados sino que forman parte de la futura negociación para la adquisición final del bien objeto del bien mueble o inmueble, de lo contrario, se le permitiría al vendedor burlar la ley y la naturaleza del contrato suscrito, por medio del cual las partes han adquirido verdaderas obligaciones, que en el supuesto de que todo transcurra como fue pactado, deben las partes suscribientes imperativamente cumplir y no pretender nuevos términos y condiciones contrarias al ordenamiento jurídico y a la buena fe que rige estas convenciones.
Así, en el contrato de opción de compra-venta la voluntad de las partes libremente expresada perfecciona inmediatamente la venta por coexistir en un momento determinado la aceptación de la oferta o el consentimiento reciproco de las partes en el objeto y el precio es decir, compromiso para ambas partes, una de las cuales se obliga a vender y la otra a comprar, sin necesidad de la manifestación de nuevos consentimientos.
En tal sentido, el efecto normal, ordinario y típico de una obligación es originar su cumplimiento; entendiéndose por cumplimiento de una obligación la correcta materialización de su ejecución, lo que constituye un deber jurídico para el deudor, a quien no le es potestativo cumplir o no cumplir, sino que siempre debe ejecutar la obligación contraída, como imperativamente le impone el artículo 1.264 del CC.
En sintonía con lo arriba indicado, la norma rectora de la acción de cumplimiento o ejecución de cualquier contrato, es el antes transcrito articulo 1.167 eiusdem, de cuya disposición legal se evidencian claramente los dos elementos más relevantes para que en casos como el de marras resulte procedente la acción de cumplimiento pretendida en esta demanda, a saber: la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes respecto de sus obligaciones; por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes se debe determinar el segundo de los elementos, a los fines de establecer la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato…omisis
-IV-.OBJETO DE LA PRETENSIÓN
Por todo lo precedente, es por lo que acudo ante ese órgano jurisdiccional para demandar, como en efecto demando formalmente, con fundamento en el artículo 1.167 del CC, a la ciudadana YARI LUCIA URBINA, identificada ab initio, en ACCIÓN DE EJECUCIÓN O CUMPLIMIENTO DE CONTRATO para que convenga en ejecutar o cumplir voluntariamente con el contrato preliminar de opción de compra-venta de marras, tal cual lo expresado en él para lo cual deberá hacerme entrega de la Cédula Catastral del inmueble y de la Forma 33 del Servicio Nacional Integrado de Administración Aduanera y Tributaria (SENIAT) debidamente cancelada, no estar hipotecado el inmueble que pactó venderme y otorgar, con su firma y huellas digito-pulgares, por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia. Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, el respectivo contrato definitivo de compra-venta del inmueble en referencia; o en su defecto, a ello sea condenada por el fallo de definitivo de mérito que habrá de dictar ese órgano del Poder Judicial, con los siguientes dispositivos: Primero: que el precio del contrato definitivo de compra-venta es el instituido en el contrato preliminar de opción de compra-venta, es decir, la cantidad de diecisiete mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (17.500 $ EEUU), de la cual sólo le adeudo a la demandada la cantidad de mil quinientos dólares (1.500 $). Segundo: que ante la falta de cumplimiento voluntario de la demandada, la sentencia definitiva de mérito produzca el efecto del contrato no cumplido sirviendo de título de propiedad, para lo cual -tratándose de un contrato que tiene por objeto la transferencia de la propiedad de un inmueble- he cumplido con pagar la totalidad del precio de contrato, de lo cual existe constancia autentica en los autos, de conformidad con lo preceptuado en el artículo 531 del CPC. Y. Tercero: sea condenada al pago de las costas procesales, conforme con el artículo 274 eiusdem.
-V-.DOCUMENTOS FUNDAMENTALES DE LA PRETENSIÓN
He cumplido precedentemente con lo establecido en los artículos 340.6 y 434 del CPC, anexando como documentos fundamentales de la pretensión las documentales relacionadas y signadas con las letras desde la "A" hasta la "P".-
-VI-.CUANTÍA DE LA DEMANDA
Conforme al encabezamiento del artículo 38 del CPC, en concordancia con el artículo 1 la Resolución Nº 2018-0013, del 24 de octubre de 2018, emanada de la Sala Plena de Tribunal Supremo de Justicia, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 41.620, del 25 de abril de 2019; estimo la presente demanda en la cantidad de cuatrocientos treinta y siete mil quinientos bolívares (437.500 bs.), equivalentes 1,093.750 unidades tributarias, a razón de cuarenta céntimos de bolívares (0,40 bs.) cada una..”.
Consta al folio 11 del expediente, contrato privado de opción de venta del inmueble objeto de la presente acción el cual textualmente se transcribe al tenor siguiente:
“Yo, YARI LUCIA URBINA, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, titular de la cedula de identidad número V. 11.646.294, y de este domicilio por medio del presente documento declaro que tengo pactada la opción de venta de un inmueble de mi propiedad al ciudadano ADHAM ABOU RAS extranjero, mayor de edad, comerciante, titular de la cedula de identidad número E- 82 000.687 y, también de este domicilio, el inmueble de mi propiedad está ubicado en la Urbanización San José, Manzana 3, constituido por un local comercial y todos los bienes muebles que conforman una panadería, los cuales se encuentran dentro del referido local comercial, en la Avenida Principal de la tercera etapa de dicha urbanismo, en la ciudad de San Felipe estado Yaracuy, hoy Municipio Independencia siendo sus linderos particulares: NORTE: con la parcela 3-65; SUR en diez (10) metros con Avenida principal que es su frente. ESTE: que es su fondo con diez (10) metros y: OESTE: con inmueble de la vendedora. El inmueble objeto de esta opción y las mejoras sobre el construidas tiene un área de cien (100) metros cuadrados, el cual forma parte de un terreno de mayor extensión, de doscientos (200 M2) metros cuadrados, el cual me pertenece tal como consta en Documento protocolizado en el Registro Inmobiliario de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy el cual quedo anotado bajo el número 13, Protocolo Primero, Tomo 2, Cuarto Trimestre del año 2003. Y, sus linderos y medidas generales son: NORESTE: con la parcela 3-65, en veinte metros (20MTS), SURESTE: que es su frente en la calle tres (3), en diez metros (10mts), SUROESTE: con la Avenida principal, en veinte metros (20mts) y NOROESTE: que es su fondo, con la parcela 2-93, en diez metros (10 mts). Este pacto de venta lo hemos acordado por el monto total de diecisiete mil quinientos dólares americanos (17.500$), de los cuales ya he recibido cinco mil dólares (5.000,00$) en efectivo tal como consta en recibos que le otorgue al comprador y, cinco mil dólares en efectivo que recibo en este acto a mi entera y total satisfacción, para un total abonado de diez mil dólares (10.000,00 $), solo quedándome a deber la cantidad de siete mil quinientos dólares (7.500,00$) que el comprador me los pagara en seis (6) cuotas a mil dólares (1000$) cada una, los 30 de cada del año 2022 y la última cuota que sería la número siete (7) del mismo año la cual será por un monto de mil quinientos dólares (1.500,00 $), para un total de diecisiete mil quinientos dólares (17.500$) que es el precio total convenido en este documento; estos pagos serán en forma consecutiva. Obligándome al termino del último pago a suscribir el documento definitivo por ante el Registro inmobiliario previa presentación de los requisito exigidos para tal fin. Y, yo ADHAM ABOU RAS, up supra plenamente identificado, declaro que acepto el compromiso de venta que consta en este documento.”

En fecha 24 de Abril de 2023 (folio 36) se dicto auto dándole entrada a la presente demanda.
En fecha 27 de Abril de 2023 (folios 37, 38) se dictó auto donde se admite la presente demanda, y se libra boleta de notificación a la ciudadana YARI LUCIA URBINA.
En fecha 10 de Mayo de 2023 (folio 39, 40) se recibió diligencia de las partes intervinientes en la presente causa; ciudadanos: ADHAM ABOU RAS, de nacionalidad Siria, y residente venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-82.000.687 y YARI LUCIA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.646.294, debidamente asistidos de abogados, donde realizan Transacción Judicial y exponen:
“…Entre, el ciudadano ADHAM ABOU RAS, de nacionalidad siria y residente en la República Bolivariana de Venezuela, mayor de edad, soltero, comerciante, de este domicilio y portador de la cédula de identidad nº E-82.000.687; asistido en este acto por el abogado en ejercicio ASTERIO GALÍNDEZ FIGUEREDO, de este domicilio, titular de la cédula de identidad n° 1.128.398 e inscrito en el Inpreabogado bajo el n° 120.910; quien en lo sucesivo y a los efectos de esta transacción se denominará “EL DEMANDANTE”; por una parte y por la otra, la ciudadana YARI LUCÍA URBINA, venezolana, mayor de edad, soltera, comerciante, de este domicilio y titular de la cédula de identidad n° 11.646.294; asistida en este acto por la abogada en ejercicio YISEL AGATÓN URBINA, de este domicilio, titular de la cédula de identidad n° 11.275.985 e inscrita en el Inpreabogado bajo el n° 266.153; quien en lo adelante y a los mismos efectos se denominará “LA DEMANDADA”; distinguidos todos en su conjunto, en lo continuado y a iguales efectos, como “LAS PARTES”; han convenido en celebrar, como en efecto celebran, la presente TRANSACCIÓN JUDICIAL, de acuerdo a las siguientes estipulaciones: Primera:“LAS PARTES” declaran tener legitimación ad causam, por ser titulares de los derechos o intereses jurídicos disponibles controvertidos, tienen a su vez facultades de disposición para poner fin a la controversia, todo lo cual redunda en su capacidad jurídica necesaria para disponer de las cosas comprendidas en la presente transacción, con lo que se cumple con los supuestos del artículo 1.714 del Código Civil (en lo sucesivo: CC) y del artículo 264 del Código de Procedimiento Civil (en lo adelante: CPC). Segunda: la presente transacción tiene por objeto terminar el litigio que “EL DEMANDANTE” instauró contra “LA DEMANDADA”, por ante el Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que decursa en el expediente n° 8102-2023, con motivo de la acción ejecutoria del contrato de opción de compra-ventad el inmueble constituido por una extensión de terreno propio y un (1) local comercial construido sobre él, con un área de terreno-construcción de ciento dieciséis metros cuadrados con veintiocho centímetros cuadrados (116,28 m2);situado en la esquina de la calle 3 con avenida Principal, manzana 3, III etapa de la urbanización San José, municipio Independencia del estado Yaracuy; cuyos linderos particulares son: Norte, con parcela n° 03-65; Sur, con avenida Principal; Este, con apartamento PB-01; y Oeste, con parcela n° 02-93.Y todo el mobiliario y equipos que integran el contrato de opción de compra-venta en referencia, relacionado en el inventario adjunto al mismo y que se anexó a la demanda.Tercera:“LAS PARTES” declaran expresamente que, en efecto han decidido bilateral y judicialmente, de común y amistoso acuerdo, ponerle fin al presente juicio, conforme con lo estatuido por el artículo 256 del CPC, y evitar cualquier reclamación judicial o extrajudicial futura entre ellas que se relacione directa o indirectamente con el inmueble en referencia. Es así como, en virtud de la presente, se hacen aquí seguidamente recíprocas concesiones. Cuarta:“LA DEMANDADA” acepta dar en venta a “EL DEMANDANTE”, y éste así lo acepta, el descrito inmueble, en el término de quince(15) días hábiles siguientes a la consignación en autos de esta transacción, mediante el otorgamiento del respectivo instrumento público que será inscrito por ante el Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy; por el precio de diecisiete mil quinientos dólares de los Estados Unidos de América (17.500 $ EEUU); de los cuales “EL DEMANDANTE” sólo le adeuda a “LA DEMANDADA” la cantidad de mil quinientos dólares (1.500 $), cuyo equivalente en bolívares está consignado en autos. Parágrafo Primero:es entendido, y así expresamente lo aceptan “LAS PARTES” que, conforme con el artículo 549 del CC, la propiedad del suelo lleva consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentre encima o debajo de ella, por lo que dicha venta también comprende la planta alta o primer piso del local comercial en referencia, en la misma extensión o cabida del terreno. Parágrafo Segundo: consecuencia de lo establecido en el parágrafo anterior, es que “LA DEMANDADA” se obliga a realizar las respectivas aclaratorias, modificaciones o reformas al documento de condominio inscrito por ante el mencionado Registro Público, en fecha 29 de noviembre de 2022, bajo el N° 31, folio 235 del Tomo 10 del Protocolo de Transcripción de ese año. Parágrafo Tercero: “LAS PARTES” se obligan a construir en el primer piso del inmueble general, una (1) pared medianera de las respectivas áreas propiedad contigua de cada una de ellas o bien dos (2) paredes en sus respectivas áreas de propiedad. Quinta: como concesión recíproca, “EL DEMANDANTE” acepta pagar a “LA DEMANDADA” la cantidad de tres mil dólares de los Estados Unidos de América (3.000 $ EEUU) en efectivo, de los cuales cancela en este mismo acto la cantidad de mil dólares (1.000 $) y el resto, la cantidad de dos mil dólares (2.000 $), en el momento del otorgamiento del documento definitivo de compra-venta.Sexta:en virtud de la presente, quedan instituidas como obligaciones de “LAS PARTES”, las siguientes: de “LA DEMANDADA”, sufragar los gastos de la tradición, tales como: obtención de la Cédula Catastral, realización de la declaración y pago del Impuesto Sobre la Renta por la enajenación de inmuebles (Forma 33) y la consignación del comprobante “en línea” de su inscripción en el Registro Electoral Permanente y de la copia de su cédula de identidad; y de “EL DEMANDANTE”, sufragar los gastos de escritura y demás accesorios de la venta, tales como: redacción del documento definitivo de compra-venta, pago de tasas por el servicio registral y la consignación del comprobante “en línea” de su inscripción en el Registro Electoral Permanente y de la copia de su cédula de identidad; todo conforme con el artículo 1.491 del CC.Séptima: como derivación de esta transacción judicial, “LAS PARTES” solicitan al tribunal de la causa disponga la entrega a “LA DEMANDADA”, en este mismo acto, del original del cheque de gerencia del Banco del Caribe C. A., distinguido con el n° 74038225, de fecha 17 de abril de 2023, por la cantidad de treinta y seis mil ochocientos sesenta bolívares con ochenta y cinco céntimos (36.860,85 bs.), mismo que se encuentra agregado en autos. Octava:es la voluntad expresa y definitiva de “LAS PARTES” terminar el presente e impedir futuros litigios que de alguna forma estén relacionados directa o indirectamente con el objeto aquí tratado, por lo que conciertan expresamente en renunciar recíprocamente, desde ahora y para siempre, a sostener entre sí reclamaciones ulteriores por lo que constituye aquí el objeto transaccional, con lo que quedan mutuamente liberados de derechos y obligaciones, y nada tienen que reclamarse de ahora en adelante.Novena: en virtud de las obligaciones transaccionales que aquí asumen “LAS PARTES”, dan por terminada, a partir de esta fecha, cualquier vínculo jurídico escrito o verbal existente entre ellas relativo a esta controversia judicial, con el efecto de cosa juzgada que se deriva del artículo 1.718 del CC y del artículo 255 del CPC. Parágrafo Único:“LAS PARTES” asumen de forma individual los costos derivados del presente acuerdo transaccional y los honorarios profesionales de cada uno de los abogados que las asisten. Décima: la presente transacción constituye el convenio que “LAS PARTES” se han dictado entre sí como un método de autocomposición procesal para la resolución de lo que es el objeto del litigio, conforme con el principio “Ubi partes sunt concordes nihil ab iudicem”, ya que, donde las partes están de acuerdo, no se hacen lugar los jueces (cfr. sentencia n° 647, del 27 de octubre de 2015, de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia), quedando irrevocablemente sujetas a su contenido y conclusiones, y representa el mutuo disenso y ley entre ellas, de conformidad con el artículo 1.159 del CC; y es por lo que solicitan al tribunal de la causa, de conformidad con el artículo 256 del CPC, se sirva impartir le respetiva homologación, como resolución judicial que -previa verificación de la capacidad de las partes para transigir, así como la disponibilidad de la materia para ello- dota de ejecutoriedad a la transacción, esto es, la facultad de “LAS PARTES” de solicitar al órgano jurisdiccional su cumplimiento; por cuanto el objeto de esta transacción es puramente patrimonial, no tratándose de materia en la cual esté prohibida la transacción. Décima Primera: “LAS PARTES” manifiestan estar totalmente de acuerdo con la presente transacción y en señal de su conformidad la firman, libres de apremio, dolo, error y violencia.”

En fecha 10 de Mayo de 2023 (folio 41, 42) el Alguacil Titular de este Juzgado consigna boleta de citación debidamente cumplida a la ciudadana Yari Lucina Urbina, parte demandada en la presente causa.
II
La transacción constituye una de las formas de extinción de las obligaciones, y de acuerdo con el Artículo 1713 del Código Civil, la misma es "…un contrato por el cual las partes, mediante recíprocas concesiones, terminan un litigio pendiente o precaven un litigio eventual…".
El núcleo de la transacción lo constituye el hecho de las reciprocas concesiones que las partes se hacen mutuamente, comportando una de las formas previstas de extinción de las obligaciones, formando parte de la categoría de los actos procesales productores de los efectos inmediatos sobre el derecho material.
Nos señala el Artículo 1718 del Código Civil y el Artículo 256 del Código de Procedimiento Civil, que:
Artículo 1718. "La transacción tiene entre las partes la misma fuerza que la cosa juzgada".
Artículo 256. "Las partes pueden terminar el proceso pendiente, mediante la transacción celebrada conforme a las disposiciones del Código Civil. Celebrada la transacción en el juicio, el Juez la homologará si versare sobre materias en las cuales no estén prohibidas las transacciones, sin lo cual no puede procederse a su ejecución".

En consecuencia se Homologa el mismo impartiéndole autoridad de cosa juzgada, según la norma precedentemente señalada, tal como se decidirá en el dispositivo del presente fallo. Y así queda establecido.
III
Por todos los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Segundo de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, PRIMERO: imparte la HOMOLOGACIÓN A LA TRANSACCIÓN, en los términos en que fue presentada ante este Tribunal, por los ciudadanos ADHAM ABOU RAS, de nacionalidad Siria, y residente venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro. E-82.000.687,domiciliado en la avenida 8va, con avenida Caracas, edificio Curia Diocesana, Planta baja, oficina N° B-2, Municipio San Felipe del estado Yaracuy, asistido por el abogado ASTERIO A. GALINDEZ FIGUEREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro.V-1.128.398, inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 120.910, y la ciudadana YARI LUCIA URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-11.646.294 con domicilio en la casa N° 02-93, esquina de la calle 3 con avenida principal, manzana 3, III etapa de la Urbanización San José, Municipio Independencia del estado Yaracuy, debidamente asistida por la abogada YISEL AGATÓN URBINA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad n° 11.275.985 e inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 266.153, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por el ciudadano ADHAM ABOU RAS, ya identificado, contra la ciudadana YARI LUCIA URBINA, otorgándole su APROBACIÓN, en consecuencia se procede como en SENTENCIA PASADA EN AUTORIDAD DE COSA JUZGADA. SEGUNDO: Una vez quede firme la presente decisión se acuerda la devolución del Cheque de Gerencia N° 74038225, “No Endosable” de la cuenta cliente N° 0114-0270-45-2700070770, a nombre de la ciudadana YARI LUCIA URBINA, que se encuentra en resguardo de la Caja Fuerte del Tribunal. TERCERO: No hay condenatoria en costas, por la naturaleza del presente fallo. CUARTO: Devuélvanse los originales una vez quede firme la presente decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, INCLUSO EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, ASÍ COMO EN LA PÁGINA WWW.YARACUY.SCC.ORG.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 05-2020, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 05 DE OCTUBRE DE 2020.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Juzgado Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy. En San Felipe, a los once (11) días de Mayo de dos mil veintitrés (2023). Años: 213° Independencia y 164° Federación.
La Jueza,
Mónica Del Sagrario Cardona Peña
La Secretaria Temporal,
Diana Cecilia Cesar Motolongo

En esta misma fecha y siendo las diez y treinta de la mañana (10:30 pm.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,
Diana Cecilia Cesar Motolongo

MdelSCP/dccm
Exp. 8102