TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
JUZGADO SUPERIOR SEXTO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

ASUNTO: AP71-R-2023-000655
PARTE ACTORA: sociedad mercantil INVERSIONES COARZAC, C.A., inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, el 06 de septiembre de 1995, bajo el número 15, Tomo 2-A, Qto.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE ACTORA: ciudadanas MARÍA COMPAGNONE, SULMA ALVARADO y JUANCARLOS QUERALES, abogados en ejercicio e inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo los números 6.755, 11.804 y 155.550, respectivamente.
PARTE DEMANDADA: INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C., sociedad civil inscrita ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2017, anotada bajo el Nº 22, folio 189, Tomo 14; e inscrita en el Registro de Información Fiscal bajo el número J-40964098-1.
DEFENSOR JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: ciudadano JEAN CARLOS CORRALES SALVATIERRA, abogado en ejercicio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado (I.P.S.A.) bajo el número 299.141.
MOTIVO: DESALOJO (OFICINA).
DECISIÓN RECURRIDA: Sentencia de fecha 19 de septiembre de 2023, dictada por el Juzgado Décimo Tercero (13°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
- I -
ANTECEDENTES EN ESTA ALZADA
Se reciben ante esta Alzada las presentes actuaciones, cumplidos los trámites administrativos de distribución de causas, en virtud del recurso de apelación ejercido en fecha 03 de octubre de 2023, por el abogado JEAN CARLOS CORRALES SALAVATIERRA, antes identificado, en su carácter de defensor judicial de la parte demandada, contra la decisión de fecha 19 de septiembre de 2023, dictada por el Tribunal Décimo Tercero (13°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró con lugar la demanda que por DESALOJO (oficina), sigue la sociedad mercantil INVERSIONES COARZAC, C.A, contra el INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C.
En fecha 07 de diciembre de 2023, este Juzgado Superior le dio entrada al presente asunto, la juez del despacho se abocó al conocimiento de la causa en el estado procesal correspondiente, ordenando anotarlo en el libro respectivo, fijándose el trámite para su instrucción en segunda instancia, de conformidad con lo establecido en el artículo 893 del Código de Procedimiento Civil.
- II -
ANTECEDENTES DEL JUICIO
Siendo así, se verifica de una revisión a las actas que conforman el presente expediente, que este juicio de desalojo se inició mediante libelo de demanda presentado por las abogadas María Compagnone y Sulma Alvarado, ante la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos del Circuito Judicial de los Tribunales de Municipio de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, correspondiéndole el conocimiento al Juzgado Décimo Tercero (13°) de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que en fecha 22 de junio de 2022, admitió la demanda por los trámites del procedimiento breve, ordenando el emplazamiento de la parte demanda (f. 17).
En fecha 08 de julio de 2022, los apoderados judiciales de la parte actora consignaron los fotostatos necesarios para librar la compulsa de citación a la parte demandada y en fecha 14 de julio de 2022, hicieron entrega de los emolumentos necesarios para el traslado del ciudadano alguacil; siendo librada la compulsa por el Tribunal de la causa en fecha 22 de julio de 2022. Sin embargo, después de agotada la citación personal sin éxito alguno, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron la citación por carteles, de conformidad con lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, siendo acordada la misma por el Tribunal a quo, en fecha 12 de agosto de 2022 (f. 36).
Así, luego de haber cumplido las formalidades establecidas en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil, para la citación cartelaria de la parte demandada, a saber –publicación, consignación y fijación-, sin que compareciera persona alguna, los apoderados judiciales de la parte actora solicitaron la designación de un defensor judicial para la parte demandada, lo cual fue acordado por el Tribunal a quo, en fecha 12 de diciembre de 2022, designando a tal efecto, al abogado Jean Carlos Corrales Salavatierra (f. 53).
Después que el defensor judicial fue debidamente notificado de la designación de su cargo, y que aceptó el cargo recaído en su persona, jurando cumplir bien y fielmente el mismo, y una vez que fue debidamente citado por el ciudadano alguacil de los tribunales de municipio; el defensor judicial compareció en fecha en fecha 16 de marzo de 2023, y dio contestación a la demanda (f. 66 al 68).
En fechas 21 y 22 de marzo de 2023, las apoderadas judiciales de la parte actora y el defensor judicial de la parte demandada, respectivamente, consignaron escritos de promoción de pruebas, las cuales fueron admitidas por el Tribunal a quo, mediante auto de fecha 04 de abril de 2023. (f. 84)
Así, luego de concluidos los lapsos de ley correspondientes, el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 19 de septiembre de 2023, dictó sentencia definitiva, declarando con lugar la demanda (f. 93 al 100), en los siguientes términos:
“(…Omissis…)
Pretende la parte accionante la declaratoria de desalojo de un inmueble constituido por una oficina ubicada en el edificio denominado “CENTRUM”, ubicado en la Avenida Abrahan Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges de la Parroquia El Recreo, Municipio Bolivariano Libertador del Distrito Capital, el cual fue dado en arrendamiento al INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, Sociedad Civil, ampliamente identificada en autos, alegando que el arrendatario ha dejado de pagar los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020; enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2021; enero, febrero, marzo y abril de 2022, sin que existan causas justificadas o aparentes para que el arrendatario hubiese inobservado una de las principales obligaciones que le impone la ley y el contrato de arrendamiento.
Establece el artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que:
“Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las siguientes causales:
a) Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas.
b) En la necesidad que tenga el propietario de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos dentro del segundo grado.
c) Que el inmueble vaya a ser objeto de demolición o de reparaciones que ameriten la desocupación. (…)
e) Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
f) Que el arrendatario haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones del Reglamento Interno…” Negrillas del Tribunal.
Así las cosas, al referirse el anterior artículo a la procedencia de la acción de desalojo bajo contrato de arrendamiento a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en cualesquiera de las causales anteriormente transcritas y que sean atinente al hecho fáctico del desalojo del arrendamiento del inmueble que ocupa, lo que no esta otra cosa que privarlo por causa legal del uso y disfrute del inmueble arrendado.
Dispone el artículo 1.133 del Código Civil, señala: “El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico.”
Asimismo, el artículo 1.264, manifiesta que: “…Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de dañpos y perjuicios, en caso de contravención.
Por su parte, el artículo 1.579 ejusdem, establece que: “el arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquella…”
Y el artículo 1.592, indica que:
“…El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos…” Negrilla del Tribunal.
De conformidad con las normas antes transcritas, se evidencia que solamente se requiere la voluntad entre dos o más personas, para reglar, trasmitir, modificar o extinguir entre ellos un vínculo jurídico, para fijar la existencia de un contrato, y que éste sea generador a su vez de obligaciones.
Evidenciándose de las actas procesales que conforman la presente causa que no riela en autos constancia por parte de la demandada de haber dado cumplimento a sus obligaciones contractuales, siendo una de ellas el pago de los cánones de arrendamiento en el lapso pactado en el contrato, resulta forzoso para éste Órgano Jurisdiccional declarar con lugar la presente demanda.-
-V-
-DEISPOSITIVO-
En virtud de los razonamientos precedentemente expuestos, este Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (OFICINA), incoada las profesionales del derecho MARIA COMPAGNONE y SULMA ALVARADO, abogadas en ejercicio e inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 6.755 y 11.804, respectivamente, en su carácter de apoderadas judiciales de la sociedad mercantil INVERSIONES COARZAC, C.A, inscrita en el Registro Mercantil Quinto de la Circunscripción Judicial del Distrito Capital y Estado Miranda, en fecha 06 de septiembre de 1995, quedando anotado bajo el N° 15, Tomo 2-A, Qto, contra el INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C. sociedad civil inscrita ante el Registro Público del Municipio Chacao del Estado Miranda, en fecha 20 de abril de 2017, quedando anotado bajo el Nº 22, Folio 189, Tomo 14, en la persona de su Director el ciudadano JESÚS ALFONZO YEPEZ PERAZA, venezolano, mayor de edad, de este domicilio, titular de la cédula de identidad Nº V-15.305.570.
SEGUNDO: Se condena a la parte demandada a entregar a la parte actora el bien inmueble constituido por “LA OFICINA distinguida como OCHO “8” (“8-D”), situado en la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Caracas, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital…”;, totalmente libre de bienes y personas.
TERCERO: Se condena en costas a la parte demandada, por haber resultado vencida totalmente en la litis, de conformidad con lo establecido por el Artículo 274 del Código de Procedimiento Civil. (…)”
(Fin de la cita. Negrillas y mayúsculas del texto transcrito).
Después que ambas partes fueron notificadas de dicha decisión, el defensor judicial de la parte demandada, compareció y mediante diligencia de fecha 03 de octubre de 2023, ejerció recurso ordinario de apelación, el cual fue oído en ambos efectos por el Tribunal a quo, mediante auto de fecha 17 de noviembre de 2023, ordenando la remisión del expediente a la Coordinación de la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil y Tránsito de esta Circunscripción Judicial, para que el tribunal que resultara sorteado conociera del recurso interpuesto.
- III -
MOTIVA
Ahora bien, revisados como fueron los antecedentes del juicio, corresponde a esta Juzgadora realizar un análisis sobre lo alegado por las partes inmersas en la presente contienda judicial, a los fines de determinar aquello que es objeto de controversia, en tal sentido se observa lo siguiente:
Alegatos de la parte actora en el escrito libelar (f. 3 al 7):
• Que en fecha 29 de abril de 2019, INVERSIONES COARZAC, C.A., celebró contrato de arrendamiento con el INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C., sobre una oficina distinguida como OCHO “8” (“8-D”), la cual forma parte del Edificio “CENTRUM”, ubicado en la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
• Que ambas partes de mutuo acuerdo establecieron la suma mensual de DOS MILLONES QUINIENTOS MIL BOLIVARES CON 00/100 (Bs. 2.500.000, 00), más el monto que se determinara según la alícuota del impuesto del valor agregado (I.V.A) vigente. Que a partir del 01 de septiembre de 2019, el nuevo canon sería calculado de mutuo y amistoso acuerdo entre el arrendador y el arrendatario, y este nunca sería menor a la inflación acumulada dictaminada por el Índice Nacional de Precios al Consumidor, establecido por el Banco Central de Venezuela.
• Que la duración del contrato era de doce (12) meses fijos comprendidos entre el 01 de marzo de 2019 hasta el 29 de febrero del 2020, sin que fuera necesaria notificación alguna para considerar el contrato terminado.
• Que el arrendatario dejó de cumplir con su obligación principal, al no pagar los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2020, todos los meses correspondientes del año 2021 y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2022, los cuales en virtud a la reconversión monetaria del 01 de octubre de 2021, equivalían para ese momento, en la cantidad de DOS BOLÍVARES DIGITALES CON CINCO CÉNTIMOS (Bs. D 2,5), mensuales, estando insolvente frente a la arrendadora por la cantidad de SESENTA BOLÍVARES DIGITALES (Bs. D. 60, 00).
• Que han resultado infructuosas todas las diligencias realizadas por la arrendadora para obtener el pago de la deuda.
• Que fundamenta su acción en los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo establecido en el artículo 40 de la Ley para la Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
• Que siguiendo expresas instrucciones de su mandante, proceden a demandar como en efecto lo hacen, al Instituto Latinoamericano de Locución, S.C., en su carácter de arrendatario, representado por su Director General, Jesús Alfonso Yépez Peraza, venezolano, mayor de edad, de este domicilio y titular de la cédula de identidad N° 15.305.570, para que convengan o de lo contrario sea condenando por el Tribunal, al desalojo del inmueble arrendado.
• Que estiman la presente acción, a los solos efectos de la competencia por la cuantía, en la cantidad sesenta bolívares digitales (Bs. D. 60,00) equivalentes a 150 U.T. Y por último piden que la presente demanda sea admitida, sustanciada conforme a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de ley y especial condenatoria en costas a la parte demandada.

Alegatos del defensor judicial en el escrito de contestación (f. 66 al 68):
• Que a los fines de garantizar el derecho a la defensa de la sociedad civil Instituto Latinoamericano de Locución, S.C., también en aras de garantizar el debido proceso, la defensa integral y siempre en búsqueda de la vía más idónea para comunicarse con su defendida, envió a través de la empresa ZOOM, una encomienda puerta a puerta, con el número de guía *1550110537*, el día martes 07 de marzo de 2023, en horas de la mañana.
• Que la referida comunicación tenía como destinatario al ciudadano Jesús Alfonso Yépez Peraza, en su carácter de Director General y representante de la demandada Instituto Latinoamericano de Locución S.C., en la dirección indicada por las abogadas accionantes en el libelo de la demanda. Que en la comunicación enviada al representante de su defendida, le informaba sobre su designación como defensor judicial y solicitando que se comunicara con carácter de urgencia con su persona, suministrándole al efecto, el correspondiente número telefónico y correo electrónico.
• Que el día martes 07 de marzo de 2023, en horas de la tarde, se trasladó a la dirección a la cual envió la referida comunicación, a los fines de poder contactar personalmente con los representantes de su defendida.
• Que al llegar a la oficina objeto del juicio, pudo constatar que la puerta tenía dos (2) avisos pegados, uno del departamento de seguridad del edificio, con fecha 16 de noviembre de 2020, y el otro, es un cartel de citación de fecha 12 de agosto de 2022 del Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Que estando frente al inmueble, se le acercó el ciudadano José Cabrera, Ingeniero Civil, gerente de la torre Centrum desde marzo de 2021, y le manifestó que en la oficina (8-D) tenían una deuda aproximada de treinta y ocho (38) meses de condominios acumulados.
• Que también pudo visualizar desde la puerta principal de vidrio que acceso al mencionado local, que dentro de las instalaciones de la oficina no se encuentra casi amoblada, y el gerente de la torre le manifestó, que él tenía conocimiento que en una oportunidad habían venido los arrendatarios y se llevaron varios objetos de la oficina. Que pese a las diligencias realizadas para comunicarse o reunirse con el representante legal o persona alguna que le diera razón de su defendida, no le fue posible, así como tampoco logró comunicarse por vía telefónica, ya que no posee ningún número celular, residencial o correo electrónico que así se lo hubiese permitido.
• Que acatando las obligaciones y deberes que le corresponden como defensor judicial designado, manifiesta que ha realizado y cumplido con todas las diligencias urgentes y preferentes, no solo para ubicar sino también para contactar de forma personal a los representantes legales de la demandada, para así ejercer una mejor defensa de sus derechos e intereses, resultando totalmente infructuosas la diligencias realizadas.
• Que en su carácter de defensor ad litem, rechaza, niega y contradice la demanda de desalojo incoada. Que niega en todas y cada una de sus partes, tanto los hechos narrados como el derecho invocado por la parte actora en su libelo de demanda. Que niega que su representada hubiese dejado de cumplir con su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento de los meses de mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2020, todos los meses correspondientes del año 2021 y los meses de enero, febrero, marzo y abril de 2022. Que también niega, rechaza y contradice que su representada estuviese insolvente frente a su arrendadora por los cánones de arriendo mensuales indicados.
• Que niega que su representada estuviese incursa en la causal “a” del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial publicado en Gaceta Oficial N° 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014.
• Que por todo lo anteriormente expuesto, es por lo que, solicita muy respetuosamente, que sean desestimados todos y cada uno de los alegatos esgrimidos por la parte demandante en su escrito libelar, así como también sea desestimado el contenido de su petitorio, y consecuencialmente, la presente demanda sea declarada sin lugar en la sentencia de mérito y sea condenada la parte accionada al pago de las costas procesales, conforme a lo dispuesto en el artículo 274 de la ley adjetiva.
Vistos los argumentos esgrimidos por las partes, y planteados los límites de la controversia, pasa este Juzgado a analizar las probanzas promovidas por las partes, en el orden que sigue:
De las pruebas aportadas por la parte actora:
1. Original del contrato de arrendamiento del contrato de arrendamiento (f. 8 al 13), celebrado entre la sociedad mercantil INVERSIONES COARZAC, C.A, representada en ese acto por su directora general, la ciudadana MIREYA COHEN NESSIM, en su carácter de arrendadora y el INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C., representada en ese acto por su Director General JESÚS ALFONSO YÉPEZ PERAZA, en su carácter de arrendatario; documento autenticado por ante la Notaria Pública Sexta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2019, quedando anotada bajo el N° 4, Tomo 65, de los folios 11 al 16 de los libros de autenticaciones de dicha notaria. Dicha documental no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada así la relación arrendaticia existente entre las partes. Así se declara.
2. Original de instrumento poder (f. 14 al 16), mediante la cual, la ciudadana MIREYA COHEN NESSIM, en su carácter de Directora de la sociedad mercantil INVERSIONES COARZAC, C.A, otorga poder especial a los abogados María Compagnone, Sulma Alvarado y Juancarlos Querales, por ante la Notaría Pública Trigésima Cuarta de Caracas del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 27 de abril de 2022, el cual quedó anotado bajo el número 12, tomo 17, folios 44 hasta 46 del libro de autenticaciones llevado por esa notaría. Dicha documental no fue impugnada por la parte demandada en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le atribuye pleno valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.360 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, quedando demostrada la representación judicial ejercida por las apoderadas judiciales de la parte actora en el presente juicio. Así se declara.

De las pruebas aportadas por el defensor judicial de la parte demandada:
3. Copia fotostática de la Guía N° 1550110537, marcada con la letra “A” (f. 69 y 79), librada por la empresa de encomiendas ZOOM, de la cual se evidencia que el ciudadano Jean Carlos Corrales envió una encomienda al ciudadano Jesús Alfonso Yépez Peraza, en la siguiente dirección: Av. Abraham Lincoln con calle Borgues, Parroquia El Recreo, Municipio Libertador, Edif. Centum, Ofic. 8-D. Dicha documental no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia que el defensor judicial cumplió con su carga de informar a la parte demandada de su designación. Así se decide.
4. Carta enviada al ciudadano Jesús Alfonso Yépez Peraza, en su carácter de representante del Instituto Latinoamericano de Locución, S.C., por el ciudadano Jean Carlos Corrales Salvatierra, informándole que ha sido designado como defensor ad litem en el juicio de Desalojo interpuesto en su contra por la sociedad mercantil Inversiones Coarzac, C.A., y solicitando que se comunicara con su persona con carácter de urgencia (f. 70 y 80). Dicha documental no fue objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 429 y 510 del Código de Procedimiento Civil, de la cual se evidencia que el defensor judicial cumplió con su carga de informar a la parte demandada de su designación. Así se decide.
5. Impresiones fotográficas del Edificio “CENTRUM” y de la oficina distinguida como OCHO “8” (8-D), marcada con las letras “C” y “D”, (f. 71 al 72 y 81 al 82). Dichas probanzas no fueron objeto de impugnación en la oportunidad procesal correspondiente, por lo que este Juzgado le atribuye valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 395 del Código de Procedimiento Civil; y de la cual se evidencia que el defensor judicial designado para el caso se traslado al inmueble objeto de la controversia. Así se decide.

Analizadas las pruebas cursantes en autos, pasa este Tribunal a resolver el recurso de apelación ejercido y el mérito del asunto, en los siguientes términos:
Los jueces deben por norte de sus actos la verdad, la cual deben buscar en los límites de su oficio. En ese sentido, cada parte tiene la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, es decir, a la parte actora le corresponde demostrar los hechos que sirven de fundamento a su pretensión y la parte demandada tiene la carga de probar los hechos que sirven de fundamento a su excepción, tal como lo establece:
“Artículo 506. Las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho. Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación.
Los hechos notorios no son objeto de prueba.”
Ahora bien, en el caso de autos se observa que la parte actora en el escrito libelar pretende el desalojo de un inmueble destinado a oficina, con fundamento en lo establecido en los artículos 1.264 y 1.592 del Código Civil, en concordancia con lo previsto en el artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial. En ese sentido, de actas se evidencia que las partes, celebraron un contrato de arrendamiento por ante la Notaría Pública Sexta del Municipio Libertador del Distrito Capital, en fecha 29 de abril de 2019, sobre un inmueble destinado a oficina, identificado como ocho (8) ocho “D”, ubicado en el edificio Centrum, en la avenida Abraham Lincoln y Calle Borges, Parroquia El Recreo, Caracas, Dtto. Capital; constatándose de esa forma, el vínculo jurídico que une a las partes.
No obstante, antes de analizar el recurso de apelación ejercido, este Juzgado decide traer a colación lo previsto en el artículo 2 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, que estipula:
“A los fines de la aplicación e interpretación del presente Decreto Ley, se entenderá por “inmuebles destinados al uso comercial”, aquellos en los cuales se desempeñen actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona, independientemente de que dicho inmueble constituya una unidad inmobiliaria por sí solo, forme parte de un inmueble de mayor magnitud, o se encuentre anexado a éste.
Se presumirá, salvo prueba en contrario, que constituyen inmuebles destinados al uso comercial los locales ubicados en centros comerciales, en edificaciones de viviendas u oficinas, o en edificaciones con fines turísticos, de uso médico asistencial distintos a consultorios, laboratorios o quirófanos, o educacional, así como los que formaren parte, sin ser solo depósitos, de un galpón o estacionamiento. Se presumirán además inmuebles destinados al uso comercial los quioscos, stands, y establecimientos similares, aun cuando éstos no se encuentren unidos de manera permanente al inmueble donde funcionan o se ubiquen en áreas de dominio público”.
(Fin de la cita. Subrayado de esta Alzada).
Del artículo arriba transcrito, se desprende que la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, solo es aplicable para los locales comerciales, en el entendido que un inmueble se encuentra destinado al uso comercial, cuando en el mismo se desempeñan actividades comerciales o de prestación de servicios como parte del giro ordinario del establecimiento que allí funciona.
Ahora bien, del contrato de arrendamiento celebrado por las partes, se evidencia que ambos convinieron que el inmueble arrendado sería para el uso exclusivo de oficina, y siendo que las partes tienen la carga de demostrar sus respectivas afirmaciones de hecho, por lo que, la parte demandada al no haber traído a los autos ningún elemento que desvirtuara lo establecido en el contrato de arrendamiento, y siendo que el contrato es ley entre las partes de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, debe esta Alzada considerar que el inmueble arrendado es para el uso exclusivo de oficina, por lo que, la ley aplicable al presente juicio es la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, publicada en la Gaceta Oficial Nº 36.845 de fecha 07 de diciembre de 1999. Así se decide.
Establecido lo anterior, se observa que el contrato de arrendamiento celebrado tenía una duración desde el 01 de marzo de 2019 al 29 de febrero de 2020; y la parte actora solicita el desalojo del inmueble, debido a que la parte demandada, no ha pagado los cánones de arrendamiento que van desde julio de 2020 hasta abril de 2022, por lo que, resulta evidente que finalizado el contrato en fecha 29 de febrero de 2020, comenzó a transcurrir la prórroga legal de seis (6) meses que establece el literal “a” del artículo 38 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, desde el 01 de marzo de 2020 hasta el 01 de septiembre de 2020; y una vez terminada culminada la prórroga el arrendador puede exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado, tal como lo establece el artículo 39 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que prevé:
“Artículo 39. La prórroga legal opera de pleno derecho y vencida la misma, el arrendador podrá exigir del arrendatario el cumplimiento de su obligación de entrega del inmueble arrendado. En este caso, el Juez a solicitud del arrendador, decretará el secuestro de la cosa arrendada y ordenará el depósito de la misma en la persona del propietario del inmueble, quedando afectada lacosa para responder al arrendatario, si hubiere lugar a ello.”
Asimismo, la cláusula cuarta del contrato, establece:
“CLÁUSULA CUARTA: El plazo de duración de este contrato es de doce (12) meses fijos comprendidos entre el 01 de Marzo de 2019 y hasta el 29 de Febrero del 2020, sin que sea necesaria notificación alguna para considerar el presente contrato terminado, y de acuerdo a lo expresado, ello se cumplirá por el solo vencimiento del término fijo, a menos, que antes de sesenta (60) días previos a la fecha del vencimiento de la vigencia del presente contrato, “EL ARRENDATARIO” notifique por escrito a “EL ARRENDADOR” su intención de prorrogarlo y éste otro lo aprobare, llegando a un acuerdo y suscribiendo un nuevo documento en donde se especifiquen los cánones y otras condiciones del contrato de arrendamiento.”
En ese orden de ideas, la decisión número 0290 dictada por la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de fecha 07 de julio de 2022, expresó lo siguiente:
“(…) Siendo que los contratos suscritos por las partes fueron a tiempo determinado, concluyen el día prefijado sin necesidad de desahucio, tal como lo preceptúa el artículo 1.599 del Código Civil, norma que reconoce el poder de las partes de reglamentar por sí mismas el contenido y modalidades de las obligaciones que se imponen, con una eficacia que el propio legislador equipara con la ley, (vid., José Mélich Orsini, Doctrina General del Contrato, Editorial Jurídica Venezolana, Tercera Edición, Caracas, 1997, p. 37). Cabe destacar, que la novación, como medio de extinción de las obligaciones, no se presume: es necesario que la voluntad de efectuarla aparezca claramente en el acto, (vid., artículo 1.315 del Código Civil Venezolano).

En efecto, estima esta Sala que el hecho de que las partes hayan acordado que el contrato finalizaría una vez cumplido el término, sin necesidad de notificación o desahucio, ello no implica que se haya vulnerado los derechos constitucionales de la arrendataria, toda vez que el artículo 1.599 del Código Civil determina que si el arrendamiento es a tiempo determinado, concluye el día prefijado, sin necesidad de desahucio. Es precisamente el desahucio el que impide que el arrendatario pueda oponer la tácita reconducción cuando ha continuado con el uso de la cosa, de acuerdo a las previsiones del artículo 1.601 del Código Civil. (Vid. Sentencia de esta Máxima Instancia N° 993 dictada el 1° de agosto de 2014, caso: sociedad mercantil HOLA MODAS, S.A.).”

Del citado criterio jurisprudencial se evidencia que los contratos de arrendamiento suscritos por las partes a tiempo determinado, culminan el día prefijado en el propio contrato, sin necesidad de desahucio o notificación alguna por parte de la accionante. Asimismo, visto que los contratos tienen fuerza de ley entre las partes, en virtud de lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, los mismos deben ser cumplidos tal como fueron pactados. Por otra parte, el numeral “2” de la cláusula décima cuarta del contrato, establece:
“CLÁUSULA DÉCIMA CUARTA: EL ARRENDADOR” podrá dar por resuelto este Contrato y ejercer las demás acciones legales a que haya lugar y pedir el pago de los daños y perjuicios convenidos, en los siguientes casos:
(…)
2.- Si “EL ARRENDATARIO” no pagare dos (2) pensiones consecutivas de arrendamiento y/o dos (2) recibos de condominio en las respectivas fechas de vencimientos.
Así, visto que la parte actora demostró el vínculo contractual existente entre las partes y la obligación de pagar los cánones de arrendamiento, correspondía a la parte demandada demostrar el pago o el hecho extintivo de la obligación; por lo que, al no haber demostrado la parte demandada o su defensor judicial, que la accionada se encontrara solvente en el pago de los cánones de arrendamiento señalados, así como tampoco, la renovación o la existencia de un nuevo contrato, aunado al hecho cierto que el contrato de arrendamiento fue pactado por doce (12) meses fijos comprendidos entre el 01 de marzo de 2019 hasta el 29 de febrero del 2020, y que el mismo se encontraba vencido para el momento de la interposición de la presente demandada, siendo incluso obligación de la parte demandada, una vez vencido el contrato y pasada la prorroga legal, hacer entrega a la parte actora, del bien inmueble objeto de la controversia, en tal sentido, antes las circunstancia de hecho y derecho, antes expuestas, y las probanzas traídas a los autos, resulta procedente, la solicitud de desalojo interpuesta por la parte actora, . Así se decide.
En consecuencia, en virtud de las razones de hecho y de derecho esgrimidas anteriormente, resulta forzoso para este Juzgado declarar sin lugar el recurso de apelación interpuesto por el defensor judicial de la parte demandada, y con lugar la demanda, condenándose de esta manera a la parte demandada a hacer entrega del inmueble libre de bienes y personas. Así se decide.
- IV -
DISPOSITIVA
Por los razonamientos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley declara:
PRIMERO: SIN LUGAR, el recurso de apelación interpuesto por el abogado JEAN CARLOS CORRALES SALAVATIERRA, defensor judicial de la sociedad civil INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C., parte demandada en la presente causa, contra la decisión proferida en fecha 19 de septiembre de 2023 por el Juzgado Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial.
SEGUNDO: SE CONFIRMA, con la motivación aquí expresada la decisión proferida en fecha 19 de septiembre de 2023, por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, que declaró CON LUGAR la demanda que por DESALOJO (Oficina) incoara la sociedad mercantil INVERSIONES COARZAC C.A. contra el INSTITUTO LATINOAMERICANO DE LOCUCIÓN, S.C., y se ordena a la parte perdidosa del bien inmueble objeto del litigio, que haga entrega, libre de bienes y personas, a la parte demandante, del referido bien constituido por una oficina distinguida como OCHO “8” (“8-D”), la cual forma parte del Edificio “CENTRUM”, ubicado en la Avenida Abraham Lincoln o Boulevard de Sabana Grande y la Calle Borges, Parroquia el Recreo, Municipio Libertador del Distrito Capital.
TERCERO: Dada la naturaleza del presente fallo, se condena en costas del presente recurso a la parte demandada recurrente, por haber resultado totalmente vencida en la presente incidencia.
CUARTO: Por cuanto la presente decisión fue dictada fuera de los lapsos procesales correspondientes, se ordena la notificación de las partes.
Déjese copia certificada de la presente decisión en el copiador de sentencias llevado por este Tribunal.
Publíquese, regístrese, notifíquese y déjese copia certificada de la presente decisión en la Sede del Despacho de conformidad con el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil y devuélvase al Tribunal de la causa en su oportunidad legal.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Sexto en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas. Caracas, a los veintinueve (29) días del mes de abril de dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
LA JUEZ,

DRA. BELLA DAYANA SEVILLA JIMENEZ.

EL SECRETARIO ACC,

ABG. OSCAR RACEF MALDONADO
En esta misma fecha, siendo las 2:30 p.m. se anunció, registró y publicó la anterior sentencia.
EL SECRETARIO ACC,

ABG. OSCAR RACEF MALDONADO
ASUNTO: AP71-R-2023-000655
Sentencia: Definitiva
BDSJ/ORM/VH