TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
EL JUZGADO SUPERIOR DÉCIMO EN LO CIVIL, MERCANTIL,
TRÁNSITO Y BANCARIO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL
DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS

EXPEDIENTE No. AP71-R-2023-000584/7.632.

IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES

PARTE ACTORA: ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-15.792.238.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE ACTORA: abogado OSWALDO ENRIQUE URDANETA BERMÚDEZ, de este domicilio e inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 9.704.
PARTE DEMANDADA: ciudadano JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad número V-6.910.103.
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: abogada MARLIN JANET OTAMENDI MENDIBLE, de este domicilio e inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el número 112.128.
MOTIVO: APELACIÓN CONTRA EL AUTO DICTADO EL 27 DE SEPTIEMBRE DE 2023, POR EL TRIBUNAL DÉCIMO QUINTO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ÁREA METROPOLITANA DE CARACAS, EN JUICIO DE REINTEGRO Y COMPENSACIÓN DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO (POR VÍA PRINCIPAL), Y DESALOJO POR VÍA RECONVENCIONAL (INADMISIBILIDAD DE LA RECONVENCIÓN).

ACTUACIONES EN ESTA INSTANCIA

Verificado el trámite administrativo de sorteo de expedientes, correspondió a este Tribunal Superior conocer de la presente causa a los fines de decidir el recurso de apelación interpuesto el 29 de septiembre de 2023, por la abogada MARLIN JANET OTAMENDI MENDIBLE, actuando en su carácter de apoderada judicial la parte demandada, contra el auto dictado el 27 del mismo mes y año, por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la reconvención de DESALOJO propuesta por la demandada, con motivo del juicio que por REINTEGRO Y COMPENSACIÓN ARRENDATICIA sigue el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA, contra el ciudadano JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER.
La apelación en mención fue oída en el solo efecto devolutivo mediante auto de fecha 05 de octubre de 2023, ordenándose la remisión de las copias certificadas respectivas a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, a los fines de su distribución.
El 01 de noviembre de 2023, se dejó constancia por Secretaría de haberse recibido copias certificadas provenientes del Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
El 07 de noviembre de 2023, este ad quem se abocó al conocimiento del presente juicio y fijó el décimo (10º) día de despacho siguiente a dicha data, para que las partes consignaran sus respectivos escritos de informes, los cuales fueron presentados oportunamente por la apoderada judicial de la parte demandada apelante en fecha 21 del mismo mes y año.
Por auto de fecha 22 de noviembre de 2023, este ad quem fijó ocho (8) días de despacho contados a partir de esa fecha inclusive, para la presentación de observaciones a los informes. No hubo observaciones de las partes.
El 05 de diciembre del 2023, este Juzgado dijo “VISTOS” y se reservó treinta (30) días calendarios para decidir.
Estando dentro de la oportunidad procesal para dictar sentencia, se procede a ello con arreglo al resumen narrativo, consideraciones y razonamientos expresados seguidamente:

SÍNTESIS DE LA CONTROVERSIA
Consta de las actas procesales que fueron enviadas a esta Superioridad en copias certificadas, que el presente caso se inició mediante demanda por reintegro y compensación arrendaticia, seguida por el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA, contra el ciudadano JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER; correspondiéndole por distribución al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas.
Se aprecia que la parte actora, presentó reforma del libelo en fecha 28 de julio de 2023, y el tribunal de cognición en fecha 31 de julio de 2023 dejó constancia de la celebración de la audiencia de mediación prevista en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y estableció que no hubo acuerdo entre las partes para lograr la conciliación, por lo que fijó el acto de contestación de la demanda para dentro de los diez (10) días de despacho siguientes a esa fecha. Seguidamente, en esa misma acta, el tribunal de instancia procedió a admitir el escrito de reforma presentado por la parte actora.
En fecha 14 de agosto de 2023, la abogado MARLIN JANET OTAMENDI MENDIBLE, en su condición de apoderada judicial del demandado, dio contestación a la demanda y presentó demanda reconvencional de desalojo del inmueble arrendado, contra el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA.
En 27 de septiembre de 2023, el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, dictó el auto apelado en el cual declaró inadmisible la reconvención propuesta por el demandado, con fundamento en lo siguiente:
“…La parte demandada en su escrito de contestación, demanda en reconvención al actor ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA por DESALOJO, ahora bien siendo la oportunidad para pronunciarse sobre la admisión de la reconvención propuesta por el demandado, admitiéndola o negándola, tal como lo establece el artículo 110 de la Ley de Arrendamientos, señalando, que el demandado podrá proponer la reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible, pronunciándose sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente, este Tribunal observa:
El artículo 94 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que establece “Artículo 94 previo a la demandas (sic) por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión cuya práctica material comporte la perdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda, el procedimiento de los artículos subsiguientes…)
En el presente caso, en el acto de la contestación de la demanda, el demandado reconviene a la parte actora, no dando cumplimiento a lo preceptuado en el artículo arriba identificado, en consecuencia de lo antes trascrito por esta Juzgadora, resulta evidente y así lo arrojan los autos, que la demanda por reconvención propuesta por la parte demandada no cumple con el requisito exigido en la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, no cumpliendo en consecuencia los (sic) lo exigido en el artículo 340 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, en consecuencia este Tribunal, no admite la reconvención propuesta por la demandada. Cúmplase con lo ordenado…”. (Negrillas del texto transcrito).

Contra dicho auto interlocutorio, la parte demandada ejerció recurso de apelación mediante diligencia de fecha 29 de septiembre de 2023 (folio 45), el cual fue admitido en el solo efecto devolutivo por el tribunal de cognición conforme al auto de fecha 05 de octubre de 2023, ordenándose la remisión de las copias certificadas conducentes a la Unidad de Recepción y Distribución de Documentos de los Juzgados Superiores en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de esta Circunscripción Judicial, (folio 46).
En estos términos ha quedado planteada la controversia del caso que nos ocupa, constituyendo lo anterior, en opinión de quien sentencia, un recuento claro, preciso y lacónico de los términos en que quedó planteada la contienda judicial, dando cumplimiento a los requisitos previstos en el artículo 243 del Código de Procedimiento Civil. En consecuencia, encontrándose este Juzgado Superior en la oportunidad procesal correspondiente para emitir su pronunciamiento, pasa a hacerlo en los siguientes términos.
MOTIVACIÓN PARA DECIDIR

De la Competencia.
Previo el análisis de fondo del presente recurso de apelación, considera esta juzgadora oportuno pronunciarse sobre su competencia o no para conocer del mismo.
Con la entrada en vigencia de la Resolución No. 2009-0006 dictada por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 18 de marzo de 2009, y publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela No. 39.152, se modificó la competencia de los Tribunales de Municipio y de Primera Instancia.
Para ello, uno de los aspectos que consideró esa máxima Superioridad, fue el exceso de trabajo de los Tribunales de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito, en virtud de la falta de revisión y ajuste de la competencia por la cuantía desde hace muchos años, por el conocimiento de los asuntos de Familia en los que no intervengan niños, niñas y adolescentes, como consecuencia de la eliminación de los Juzgados de Parroquia, lo que incrementó su actuación como Juzgado de Alzada, y especialmente como consecuencia del gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria, lo que a criterio de la Sala, el cual compartimos, atenta contra la eficacia judicial, privando a los justiciables de la obtención de una verdadera tutela judicial efectiva que impone un Estado social de derecho y de justicia.
En este sentido, se aprecia, que el artículo 3 de la mencionada Resolución, estableció lo siguiente:
“Los Juzgados de Municipio conocerán de forma exclusiva y excluyente de todos los asuntos de jurisdicción voluntaria o no contenciosa en materia civil, mercantil, familia sin que participen niños, niñas y adolescentes, según las reglas ordinarias de la competencia por el territorio, y en cualquier otro de semejante naturaleza. En consecuencia, quedan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales. Quedando incólume las competencias que en materia de violencia contra la mujer tienen atribuida” subrayado nuestro”.

Y en la parte final de la norma supra transcrita, se dejan sin efecto las competencias designadas por textos normativos preconstitucionales, dentro de los cuales se encuentra la competencia atribuida en el artículo 69, literal B, numeral 4 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, a los Tribunales de Primera Instancia para conocer en segunda y última instancia de las causas e incidencias decididas por los Juzgados de Municipio, por cuanto el espíritu, propósito y razón de la Sala al dictar dicha resolución, fue aligerar el exceso de trabajo existente en los Tribunales de Primera Instancia.
En el mismo orden de ideas, y a tenor de lo que establece el artículo 4 de la precitada Resolución, estas modificaciones comenzarán a surtir sus efectos, a partir de su entrada en vigencia, no afectando el conocimiento y el trámite de los asuntos en curso, sino únicamente los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.
Así las cosas, se evidencia, que la precitada Resolución fue modificada sólo en lo que respecta a la cuantía de los tribunales para conocer de las causas, en la Resolución No. 2018-013 dictada el 24 de mayo de 2018, por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, dejándose establecido en el artículo 3 que: “Las modificaciones aquí establecidas surtirán sus efectos a partir de su entrada en vigencia y no afectará el conocimiento ni el trámite de los asuntos en curso, sino tan sólo en los asuntos nuevos que se presenten con posterioridad a su entrada en vigencia.”.
En consonancia, la aludida Resolución quedó derogada por la Resolución No. 2023-0001 dictada por la Sala Plena el 24 de mayo de 2023, en los términos establecidos en el artículo 7 que dispone: “Queda derogada de esta manera la competencia funcional por la cuantía establecida en la Resolución de la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia No. 2018-0013, de fecha 24 de octubre de 2018...” [Énfasis añadido]; por lo que a lo largo de estos años, lo único que ha cambiado en cuanto a la competencia de los tribunales de municipio y de primera instancia es su conocimiento en función de la cuantía establecida en las demandas.
Por otro lado, es preciso traer a colación la sentencia número REG.000454 dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia el 28 de junio de 2012, expediente Nro.12-287, caso: Maritza Coromoto Serrao Pereira, contra Seguros Altamira, C.A., en una incidencia de regulación de competencia, en el cual ratifica el criterio jurisprudencial sostenido en cuanto a que la competencia para conocer y decidir en segunda instancia el recurso de apelación propuesto contra las decisiones proferidas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, corresponde a los Juzgados Superiores de la misma Circunscripción Judicial, en los siguientes términos:
“...Ahora bien, la Sala estima conveniente precisar el criterio sentado en ponencia conjunta N° 740 de fecha 10 de diciembre de 2.009, caso: María Concepción Santana Machado contra Edinver José Bolívar Santana, el cual determinó el contenido y alcance de la Resolución N° 2009-0006, dictada por la Sala Plena de este Alto Tribunal, publicada en Gaceta Oficial N° 39.152, en fecha 2 de abril de 2.009, en cumplimiento de lo cual dejó establecido que los Juzgados Superiores con competencia en lo Civil debían conocer en segundo grado de la jurisdicción, las apelaciones propuestas contra las decisiones dictadas por los Juzgados de Municipio, cuando estos actúen como jueces de primera instancia en los siguientes términos:
“…De la lectura de la prenombrada Resolución Nº 2009-0006, se desprende que la modificación a las competencias de los Tribunales (sic) de la República (sic), obedece a la necesidad de descongestionar la actividad que se realiza en los Juzgados (sic) de Primera (sic) instancia, ya que se incrementó su actuación como juez de alzada por la eliminación de los Juzgados (sic) de Parroquia (sic), y también, por el gran número de asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa que se le han distribuido, así como los asuntos de familia donde no intervienen niños, niñas o adolescentes, lo cual, atenta contra la eficacia judicial.
(…Omissis…)
Por consiguiente, es evidente que el propósito y finalidad de la Resolución (sic) Nº 2009-00006, es garantizar el acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva de los derechos e intereses de las partes, para lo cual, se atribuyó a los Juzgados (sic) de Municipio (sic) competencia en ciertos asuntos que eran del conocimiento de los Juzgados (sic) de Primera (sic) Instancia (sic), para corregir el problema ocasionado por la excesiva acumulación de causas, en consecuencia, es obvio, que los Tribunales (sic) de Municipio (sic), en virtud del propósito que persigue la resolución, actúan como Juzgados (sic) de Primera (sic) Instancia, en todos los asuntos de jurisdicción voluntaria y no contenciosa en materia civil, mercantil y familia donde no intervengan niños, niñas y adolescentes, mencionados en la Resolución (sic). Por ese motivo, una consecuencia indiscutible, es que las apelaciones que se propongan contra las decisiones dictadas por los Juzgados (sic) de Municipio (sic), cuando actúen como jueces de primera instancia, deben ser conocidas por los mismos tribunales que conocerían las proferidas por los jueces de primera instancia, esto es, los Juzgados (sic) Superiores (sic) con competencia en lo Civil en la Circunscripción Judicial, a la que pertenece el Juzgado de Municipio…”.
Del anterior criterio jurisprudencial, se desprende efectivamente, que la competencia para conocer y decidir en segunda instancia el recurso de apelación propuesto contra las decisiones proferidas por los Juzgados de Municipio, cuando actúen como jueces de primera instancia, corresponde a los Juzgados Superiores de la misma Circunscripción Judicial...”. (Copia textual).

Así las cosas, en acatamiento a la normativa competencial establecida por la Sala Plena del Tribunal Supremo de Justicia, en concordancia con el fallo jurisprudencial citado anteriormente, dictado por la Sala de Casación Civil de nuestro máximo Tribunal, considera quien suscribe que son los Tribunales Superiores los competentes para conocer y decidir en alzada, aquellas causas que se tramitan en los Tribunales de Municipio, esto a partir y en virtud de la entrada en vigencia de la prenombrada Resolución.
Ahora bien, siendo que la presente acción de reintegro y compensación de sobrealquileres y reconvención por desalojo, fue presentada ante los Tribunales de Municipio Ordinarios y Ejecutores de Medidas de esta circunscripción judicial en razón de su cuantía, con posterioridad a la entrada en vigencia de la mencionada Resolución, para que conozca en primera instancia, le corresponde a este Juzgado Superior conocer como segunda instancia; por lo que esta juzgadora es competente para conocer y decidir la presente apelación. Y ASÍ SE ESTABLECE.

Del mérito del recurso.
La presente incidencia de apelación surge en virtud de la reconvención de desalojo planteada por la parte demandada en la oportunidad de dar contestación al fondo, en el juicio que por reintegro y compensaciones arrendaticias incoara el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA, contra el ciudadano JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER, la cual fue declarada inadmisible por el tribunal de instancia por considerar como necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo antes de acudir a la vía jurisdiccional, tal como lo dispone el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda.
La parte demandada apelante en su escrito de informes presentado por ante esta alzada en fecha 21 de noviembre de 2023, señaló que la demanda principal por reintegro de sobrealquileres, fue interpuesta por el arrendatario en su contra en el mes de diciembre de 2019, alegando que el canon actual es el mismo que las partes habían acordado al inicio de la relación locativa, es decir, hace 11 años atrás debido a que el canon no fue revisado por la SUNAVI, por lo que considera que todo lo que pagó después de que fijó ese monto inicial fue pagado en exceso, pidiendo la compensación del monto del canon de arrendamiento (Bs.0,0000001) desde el año 2013 hasta la actualidad de todo lo que ha pagado por encima de ese monto.
Que la demanda principal fue admitida por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial en fecha 10 de diciembre de 2019, y que cabe destacar que el arrendatario no acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a los fines de agotar el procedimiento administrativo previo a la demanda, ni solicitar la fijación o regulación del canon máximo de arrendamiento durante toda la vigencia de la relación contractual. Que por la inhibición de la Juez Décimo Tercero de Municipio, le correspondió conocer al Juzgado Décimo Quinto de Municipio, en donde cursa la causa actualmente.
Señala el demandante que, el 21 de julio de 2023 se celebró la audiencia de mediación en la demanda principal, conforme a lo establecido en el artículo 103 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda con presencia de ambas partes, siendo prolongada para el día 31 de julio de 2023, y que antes de esa fecha el arrendatario decidió reformar la demanda, la cual fue admitida en el mismo acto de prolongación de la audiencia de mediación, y en esa misma audiencia el tribunal declaró que no hubo acuerdo entre las partes, dio por concluida la mediación y fijó el lapso de contestación a la demanda para dentro de los 10 días de despacho siguientes a esa fecha. Que en fecha 14 de agosto de 2023, se presentó la contestación de la demanda en nombre del demandado en su carácter de arrendador, y en el mismo acto propuso reconvención contra el arrendatario-demandante, haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, con el fin de solicitar la devolución del inmueble en virtud de que el arrendatario incumplió con su obligación principal de pagar oportunamente los cánones de arrendamiento, siendo el hecho que dejó acumular 4 meses continuos sin pagar, sosteniendo que el escrito de reconvención cumple con los requisitos exigidos en el artículo 340 del Código de Procedimiento Civil.
Que en respuesta de la reconvención propuesta, el tribunal de la causa en fecha 18 de septiembre de 2023, ordenó mediante auto a la parte demandada a que consigne en el expediente el procedimiento administrativo previo a la demanda emitido por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda (SUNAVI), para lo cual se fundamentó en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, otorgándole 5 días de despacho, a los fines de pronunciarse sobre la admisión de la reconvención; y que en fecha 25 de septiembre de 2023, consignó escrito de alegatos explicando los fundamentos de hecho y derecho por los cuales no se puede agotar un procedimiento administrativo previo a la reconvención. Pero en fecha 27 de septiembre de 2023, se negó la admisión de la reconvención planteada.
En este sentido, la parte demandada apelante sostiene que la normativa aplicable al presente caso es la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, y no como erróneamente señala el tribunal de la causa cuando se refiere a la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, considerando que se trata de un error material, por cuanto dicha ley no es aplicable al caso de autos.
Que el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que el demandado podrá proponer reconvención en el acto de contestación de la demanda, y que no le atribuye este derecho exclusivamente al arrendatario, sino al demandado, es decir, que podrá proponer la reconvención el arrendador o arrendatario que tenga el carácter de demandado. Que dicha norma establece los requisitos para su procedencia, siendo que en el presente caso se cumplen todos para la admisión de la reconvención, es decir, los tribunales de municipio ordinarios y ejecutores de medidas son competentes para conocer la materia de arrendamiento; la cuantía de la reconvención asciende a la cantidad de cincuenta bolívares (Bs.50,00); y el procedimiento de la reconvención por motivo de desalojo es compatible con el procedimiento de reintegro de sobrealquileres por el cual fue demandado, vale decir, es el mismo procedimiento que se encuentra establecido en el artículo 98 de la precitada ley.
Sostiene que, el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, establece que previo a las demandas deberá tramitarse el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, no obstante, dicha norma no establece que debe tramitarse dicho procedimiento administrativo previo a la reconvención, lo que resultaría ilógico e improcedente, ya que el lapso de contestación de la demanda consta de diez días de despacho, y que ese tiempo es insuficiente para agotar la vía administrativa ante un ente del Estado, lo que haría nugatorio el ejercicio del derecho del arrendador a proponer reconvención.
Que al no admitir la reconvención propuesta bajo esa errónea interpretación de considerar que para que un arrendador en carácter de demandado pueda reconvenir debe agotar previamente un procedimiento administrativo ante la SUNAVI, la juez a quo le está cercenando al demandado el derecho a la tutela judicial efectiva, debido a que no existe dicho requisito o prohibición legal para admitir la reconvención, y que con ello se le impide al demandado el ejercicio de su derecho consagrado en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitando que se revoque el auto apelado y se ordene la admisión de la reconvención propuesta.
Para decidir esta Alzada observa:
Ahora bien, con relación a la inadmisibilidad de la demanda, el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil señala que, presentada la demanda el Tribunal la admitirá si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa en la Ley, y que en caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa.
Conforme a la citada norma, el juez puede examinar de oficio si la demanda resulta contraria o no al orden público, a las buenas costumbres o a una disposición expresa de la Ley; por lo que se trata de una norma legal que tiende a resolver la cuestión de derecho, y su infracción acarrearía como consecuencia el menoscabo del derecho a la defensa de alguna de las partes, bien por haber declarado la admisibilidad de una acción que contravenga los requisitos contenidos en dicha norma, o en caso contrario, por no admitirla cuando reúna dichos extremos, lo que no obsta para que al fondo, en la oportunidad de la sentencia definitiva se declare la referida inadmisibilidad.
Por su parte, la reconvención o mutua petición está consagrada en la parte in fine del artículo 361 del código ritual adjetivo, el cual dispone que “...Si el demandado quisiese proponer la reconvención o mutua petición o llamar a un tercero a la causa, deberá hacerlo en la misma contestación...”.
Y para los casos de acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, que es el caso que nos ocupa, el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, dispone que:
“En el acto de contestación de la demanda, el demandado podrá proponer reconvención, siempre que el Tribunal sea competente por la materia, por la cuantía y el procedimiento sea compatible. El juez o jueza se pronunciará sobre la admisión de la reconvención el mismo día de haberse propuesto o al día de despacho siguiente. Admitida la reconvención, la contestación tendrá lugar dentro de los diez días de despacho siguientes. (...Omissis...)
Contra la negativa de la admisión de la reconvención se oirá el recurso de apelación en un solo efecto, independientemente de su cuantía...”. (Énfasis añadido).

Respecto a la reconvención, se ha sostenido, que ella en sí misma, es una verdadera demanda que simplemente se acumula, en el acto de contestación a un proceso ya iniciado, y que por lo tanto, es una verdadera pretensión que el demandado expone frente al actor, ahora reconvenido, que será decidida junto a la pretensión que dio origen al litigio.
De tal manera que, al tratarse la reconvención como una verdadera demanda acumulada en el acto de contestación, se deben analizar los requisitos de admisión de la misma, conforme a las previsiones del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Así las cosas, tenemos que el auto apelado dictado en fecha 27 de septiembre de 2023, por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, declaró inadmisible la reconvención por desalojo interpuesta en el juicio principal de reintegro y compensación arrendaticia con fundamento en que la ley especial establece un procedimiento (vía administrativa), previo al ejercicio de cualquier acción judicial, cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda, según lo establece el artículo 94 de la precitada Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Precisado lo anterior, se aprecia que el procedimiento administrativo previo a las demandas judiciales, está establecido en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, según el cual dispone:
“Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.

Con relación a la interpretación del artículo mencionado, la Sala de Casación Civil en sentencia número 377 de fecha 1º de julio de 2015, expediente No. 14-726, caso: Jesmary Teresa Marcano Valderrama y otros contra Jesús Enrique González Irumbe y otra, estableció lo siguiente:
“…La sentencia impugnada, a través de un instrumento jurídico, cuya finalidad es la protección social, como lo es el derecho a la vivienda, lo interpreta incorrectamente entendiendo que se debía cumplir con un procedimiento previo lesionando el derecho a la acción y a la tutela judicial efectiva de quienes precisamente la ley trata de resguardar, de modo que yerran ambos jueces de instancia, al declarar la inadmisibilidad de la demanda. En este sentido, el artículo 94 de la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, prevé lo siguiente:
“…Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar, por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes…” (Resaltado es de la Sala).
De la precitada norma se colige que al arrendador es a quien se le impone la carga de someter a revisión mediante un procedimiento previo ante el órgano administrativo, su voluntad de demandar en vía judicial, lo referente al ofrecimiento de venta, no aceptado o rechazado por el inquilino, y en consecuencia la materialización de la venta consumada frente al tercero. Ello obedece, a que una eventual decisión, tanto del órgano administrativo como jurisdiccional comprometerá la posesión del inmueble, por parte del arrendatario.
Así quedó reflejado en la exposición de motivos en la Ley Para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, refiriéndose de manera palmaria al alcance de dicho derecho y la importancia de dotarlo de las máximas garantías, por cuanto en un Estado Social de Derecho y de Justicia como lo proclama el artículo 2° de nuestra Carta Magna, no es un simple derecho retórico, es decir, simplemente enunciado en innumerables instrumentos legales, sino que el Estado debe propender a su efectiva concreción, evitando en lo posible que sea desplazado al evanescente mundo de las aspiraciones lucrativas, pues su contenido trasciende socialmente, lo que implica un real compromiso, una política de acción social y un enorme esfuerzo por parte de todos los involucrados. Por tal razón, los jueces de la República cuentan con un deber insoslayable, de dar protección especial a las personas naturales y sus grupos familiares que ocupen inmuebles que sirvan como vivienda principal. (Vid R.I. N° 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente 12-712).
De esta forma, tomando en cuenta que el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, exige para el arrendador el requisito de agotar la vía administrativa en el caso del retracto legal, los arrendatarios podrían accionar directamente ante los tribunales sin llevar a cabo este procedimiento previo, pues está en riesgo la pérdida de posesión de su vivienda por el hipotético incumplimiento de su derecho a la preferencia ofertiva…”.

Acorde con el anterior precedente jurisprudencial y el texto normativo antes expuestos, este Tribunal Superior considera que los mismos deben ser aplicados al caso concreto, siendo que a la luz del artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda reconvencional de desalojo interpuesta por el arrendador sin haber agotado el procedimiento administrativo previo ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, es contraria a la ley, de conformidad con lo previsto en el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, por cuanto es al arrendador a quien se le exige el requisito de agotar la vía administrativa previa antes de accionar ante los tribunales para dirimir sus controversias con el arrendatario, siendo que conforme a los artículos 6 y 32 eiusdem las normas contenidas en esta ley especial que regula las relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda son de orden público y de obligatorio cumplimiento, por lo que las disposiciones y procedimientos de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, no pueden ser derogadas o relajadas por acuerdos, cláusulas o estipulaciones de las partes; en consecuencia, el pronunciamiento del tribunal a quo respecto a la inadmisibilidad de la reconvención está ajustado a derecho. Así se establece.
Por último, no puede pasar por alto esta juzgadora, que la parte demandada apelante en su escrito de informes destacó, que la demanda principal fue admitida por el Tribunal Décimo Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de esta Circunscripción Judicial, en fecha 10 de diciembre de 2019, y que el arrendatario no acudió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda a los fines de agotar el procedimiento administrativo previo a la demanda, ni solicitar la fijación o regulación del canon máximo de arrendamiento durante toda la vigencia de la relación contractual, sosteniendo que la norma invocada no establece que debe tramitarse dicho procedimiento administrativo previo a la reconvención, lo que resultaría ilógico e improcedente, ya que el lapso de contestación de la demanda consta de diez días de despacho, y que ese tiempo es insuficiente para agotar la vía administrativa ante un ente del Estado, lo que haría nugatorio el ejercicio del derecho del arrendador a proponer reconvención, argumentando que, el a quo al no admitir la reconvención propuesta bajo esa errónea interpretación, le está cercenando al demandado el derecho a la tutela judicial efectiva, debido a que no existe dicho requisito o prohibición legal para admitir la reconvención, y que con ello se le impide al demandado el ejercicio de su derecho consagrado en el artículo 110 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, solicitando que se revoque el auto apelado y se ordene la admisión de la reconvención propuesta.
Al respecto, es preciso destacar que el juez como director del proceso cumple con una función tuitiva en cuanto a las formas procesales preestablecidas para la sustanciación de los juicios, por cuanto su estricta observancia es materia íntimamente ligada al orden público, el cual “representa una noción que cristaliza todas aquellas normas de interés público que exijan observancia incondicional, y que no son derogables por disposición privada. La indicación de estos signos característicos del concepto de orden público, esto es, la necesidad de la observancia incondicional de sus normas, y su consiguiente indisponibilidad por los particulares, permite descubrir con razonable margen de acierto, cuándo se está o no en el caso de infracción de una norma de orden público” (Ver. Sentencia de la Sala de Casación Civil número RC-00370 del 7 de junio de 2005, expediente No. 2004-802).
A mayor abundamiento, la Sala Constitucional de nuestro Máximo Tribunal en sentencia número 674 del 02 de agosto de 2016, caso: FARMACIA BELLO’S C.A., expediente número 15-1297, señaló que: “…esta Sala ha sostenido en casos anteriores que la labor tuitiva del Texto Constitucional mediante la revisión extraordinaria de sentencias no se cristaliza de forma similar al establecido para los recursos de gravamen o impugnación, diseñados para cuestionar la sentencia, para ese entonces, definitiva. Para la revisión extraordinaria el hecho configurador de la procedencia no es el mero perjuicio, sino que, además, debe ser producto de un desconocimiento absoluto de algún precedente dictado por esta Sala, de la indebida aplicación de una norma constitucional, de un error grotesco en su interpretación o, sencillamente, de su falta de aplicación, lo cual se justifica en el hecho de que en los recursos de gravamen o de impugnación existe una presunción de que los jueces de instancia o casación, de ser el caso, actúan como garantes primigenios de la Carta Magna. Sólo cuando esa presunción logra ser desvirtuada es que procede, en tales casos, la revisión de la sentencia (Vid. Sentencia de la Sala N° 2.957 del 14 de diciembre de 2004)…”.
En el mismo sentido, la referida Sala Constitucional en decisión del 09 de marzo de 2000, expediente No 00-0126 conceptualizó, el comportamiento que debe asumir el juez cumpliendo con la función tuitiva del orden público; de esta manera decidió:
“…Sin embargo, no escapa a esta Sala, como ya le ocurrió a la Sala de Casación Civil de la extinta Corte Suprema de Justicia y que plasmó en fallo del 24 de abril de 1998 al cual luego se hace referencia, que el conocimiento de unos hechos que no fueron alegados como supuestos de hecho de las normas constitucionales denunciadas como infringidas, pueden y deben producir otras situaciones a ser tomadas en cuenta por los sentenciadores, ya que a pesar de ser ajenas a la pretensión de amparo, siempre que sean cuestiones de orden público, sobre las cuales el juez puede de oficio resolver y tomar decisiones, si constata que las mismas no lesionan derecho de las partes o de terceros. Cuando los afectados por las decisiones han sido partes en el juicio donde se constatan los hechos contrarios al orden público, y ellos son generadores de esos hechos, el derecho a la defensa y al debido proceso no se les está cercenando si de oficio el juez cumpliera con la función tuitiva del orden público, ya que es la actitud procesal de las partes las que con su proceder denota la lesión del orden público, entendido éste como el ‘…Conjunto de condiciones fundamentales de vida social instituidas en una comunidad jurídica, las cuales, por afectar centralmente la organización de ésta, no pueden ser alteradas por voluntad de los individuos…’”.

Así pues, en aplicación a los criterios jurisprudenciales anteriormente transcritos al caso sub iudice, de conformidad con el artículo 321 del Código de Procedimiento Civil, es de hacer notar que, si bien es cierto, el artículo 94 de la Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Viviendas, dispone que es el arrendador quien debe agotar el procedimiento administrativo previo a los fines de habilitar la vía judicial, y que conforme al criterio jurisprudencial citado en líneas anteriores, se establece expresamente que es al arrendador a quien se le hace esa exigencia obligatoria, sin señalarse nada respecto al arrendatario; esta juzgadora no puede dejar de observar, el criterio reciente sostenido por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia, sentado en sentencia número 810 de fecha 14 de diciembre de 2021, expediente No. 21-087, caso: Ángel Arcadio Acevedo Bañez contra José Emilio Arias Serrano (aplicable al presente caso por cuanto la reforma libelar fue presentada el día 28 de julio de 2023, y admitida por el tribunal de cognición en fecha 31 de julio de 2023), el cual expresamente señala:
“…Conforme a la motivación expresada supra considera este Máximo Tribunal, que en el presente caso es necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo de conformidad con lo preceptuado en el artículo 94 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, el cual dispone:
(…Omissis…)
Por su parte, en el artículo 96 eiusdem, se establece:
(…Omissis…)
Es de acotar que dicho Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, de fecha 5 de mayo de 2011, publicado en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668, es el “…texto normativo que tiende a regular situaciones que afectan a numerosas familias que pudiesen ser desposeídas de su lugar de vivienda, como consecuencia directa, de una acción judicial…”.
De la interpretación de tales normas se desprende, que no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotarse el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.
Con base en las consideraciones previamente señaladas, en el presente caso se hace necesario el agotamiento del procedimiento administrativo previo, con vista que el ámbito de aplicación del decreto en comentario, no se agota únicamente en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los juicios de otra naturaleza, en los cuales puedan resultar afectados los derechos constitucionales y legales de quienes ocupan o habitan un determinado inmueble destinado a vivienda principal. Así se establece.
Por lo tanto, al no constar en autos que se haya dado cumplimiento a la vía administrativa previa ante el organismo competente, que habilite la vía judicial, es forzoso para esta Sala de Casación Civil declarar inadmisible la demanda de resolución de contrato de arrendamiento, por tratarse de un inmueble destinado a vivienda, siendo aplicable para su tramitación la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. Así se declara…”. (Énfasis de esta alzada).

En sintonía con este criterio jurisprudencial, no son solo las pretensiones que tengan por objeto la desposesión o pérdida de la tenencia de una vivienda destinada a habitación familiar, las que deben agotar el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial, sino también las pretensiones que tengan por objeto el reintegro de sobre alquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio, así como las demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.
Por lo tanto, al no constar en autos que el actor reconvenido haya dado cumplimiento a la vía administrativa previa ante el organismo competente, que habilite la vía judicial, es forzoso para esta juzgadora declarar, igualmente, inadmisible la demanda de reintegro y compensación de sobrealquieres, por tratarse de un inmueble destinado a vivienda, en consonancia con la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, normativa aplicable para su tramitación. Así se decide.
En virtud del análisis realizado, el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada reconviniente en el presente juicio debe ser declarado sin lugar, por cuanto está ajustado a derecho la inadmisión de la reconvención; sin embargo, este tribunal de oficio y en observancia incondicional de todas aquellas normas de interés público, que no son derogables por disposición privada, anula el fallo apelado y todas las actuaciones acaecidas en el presente juicio desde la admisión de la demanda y siguientes, por cuanto la demanda principal de reintegro y compensación de sobrealquileres, también es inadmisible, ya que no consta que el actor haya agotado el procedimiento administrativo previo tantas veces mencionado en este fallo, para habilitar la vía judicial, por lo que se anula todo el proceso desde el auto de admisión de la demanda, tal como se establecerá en la parte dispositiva de la presente decisión. Así se declara.

DISPOSITIVA

Por los fundamentos anteriormente expuestos, este Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara: PRIMERO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto el 29 de septiembre de 2023, por la abogada MARLIN JANET OTAMENDI MENDIBLE, actuando en su carácter de apoderada judicial la parte demandada, contra el auto dictado el 27 del mes de septiembre de 2023, por el Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, que declaró inadmisible la reconvención de DESALOJO propuesta por la demandada, con motivo del juicio que por REINTEGRO Y COMPENSACIÓN ARRENDATICIA sigue el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA, contra el ciudadano JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER. SEGUNDO: INADMISIBLE la reconvención por desalojo propuesta por el demandado JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER contra el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA. TERCERO: INADMISIBLE LA DEMANDA PRINCIPAL DE REINTEGRO Y COMPENSACIÓN ARRENDATICIA interpuesta por el ciudadano CARLOS ALBERTO MEIRIÑO HECHEVERRIA, contra el ciudadano JESÚS EDUARDO MORASSO TUCKER, por cuanto no consta que el actor haya agotado el procedimiento administrativo previo para habilitar la vía judicial; en consecuencia, SE ANULA todo el proceso desde el auto de admisión de la demanda. CUARTO: No ha lugar a costas por la naturaleza de la presente decisión.
Queda ANULADO el auto apelado y todas las actuaciones desde el auto de admisión de la demanda principal, en los términos expuestos en esta decisión.
Líbrese oficio de participación al Tribunal Décimo Quinto de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, con la finalidad de notificarles sobre las resultas del presente asunto, ello en atención a los lineamientos establecidos en el Instrumento para la Recolección de Información Estadística para los Tribunales con Competencia en Materia Civil, Mercantil, Tránsito, Agrario, Marítimo y Aeronáutico del año 2019, en tal sentido, remítanse en su oportunidad las presentes actuaciones a dicho juzgado.
Publíquese, regístrese, incluso en el sitio web del Tribunal Supremo de Justicia www.tsj.gob.ve, y déjese copia en la sede de este despacho en cumplimiento a lo previsto en el artículo 248 del Código de Procedimiento Civil, en concatenación con los artículos 1384 del Código Civil y los ordinales 3 y 9 del artículo 72 de la Ley Orgánica del Poder Judicial.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Décimo en lo Civil, Mercantil, Tránsito y Bancario de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, a los dieciocho (18) días del mes de enero del año dos mil veinticuatro (2024). Años 213° de la Independencia y 164° de la Federación.
LA JUEZA,

MARÍA TORRES TORRES.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA JUSTO.
En la misma fecha dieciocho (18) días del mes de enero de 2024, siendo las 2:41 p.m., se publicó y registró la anterior decisión constante de diecinueve (19) páginas.
LA SECRETARIA ACC.,

MARLYN J. SANABRIA JUSTO.

MFTT/MJSJ
Expediente No. AP71-R-2023-2023-000584/7.632.
Sentencia Interlocutoria con Fuerza de Definitiva.
Recurso/D
Reconvención
Materia Civil.