TSJ Regiones - Decisión

REPUBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE

PODER JUDICIAL
TRIBUNAL PRIMERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DEL MUNICIPIO NIRGUA DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY

Nirgua, quince (15) de enero de 2024
Años 213º y 164º

DEMANDANTE: PEDRO IBRAHIN ESPINO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-14.919.952 y de este domicilio.
ABOGADO ASISTENTE: LUÍS ALFONSO VERASTEGUI GÓMEZ, titular de la cédula de identidad Nº V- 4.818.926, I.P.S.A Nº 54.634, de este domicilio.
DEMANDADO: JOHNNY SANSUR BANURAH, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Nº V- 12.938.124 de este domicilio.
ABOGADO
APODERADO:
MOTIVO: DESALOJO DE LOCAL COMERCIAL
MATERIA: Civil.-
SENTENCIA: INTERLOCUTORIA CON FUERZA DE DEFINITIVA
EXPEDIENTE: Nº 4.272/24.

CAPITULO PRIMERO
NARRATIVA

En fecha diez (10) de enero de 2024, el ciudadano PEDRO IBRAHIN ESPINO GUEVARA, venezolano, mayor de edad, soltero, titular de la cédula de identidad Nº V-14.919.952 y de este domicilio, asistido del abogado LUÍS ALFONSO VERASTEGUI GÓMEZ, titular de la cédula de identidad Nº V-4.818.926, I.P.S.A Nº 54.634, de este domicilio, presentó por ante el Tribunal Segundo de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua en su condición de Tribunal distribuidor, la presente demanda, la cual fue recibida bajo el Nº 3.406, correspondiéndole a este tribunal su conocimiento por sorteo de distribución Nº 36 efectuado el citado día , por lo que se le dio entrada, se ordenó formar expediente e inscribirla en el Libro de Causas de este Tribunal, teniéndola para proveer en el término indicado en el artículo 10 del Código de Procedimiento Civil, por lo que encontrándose el Tribunal dentro del citado lapso procede a revisar la presente demanda para determinar si reúne o no los requisitos de admisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil..
SINTESÍS DE LA DEMANDA
El demandante, señala que es propietario de un inmueble que se encuentra ubicado en la avenida sexta (6) entre calles 6 y 7 de este Municipio. (Omissis). Que en el citado inmueble se encuentra ubicado (sic) un local comercial distinguido con el Nº 04 del “Edificio Santomera” Nº 26. (Omissis). Que al adquirir el Edificio, se subrogó el contrato de arrendamiento con el ciudadano JOHNNY SAMSUR BANURAH venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de Nº V.- 12.938.124 de este domicilio, (Omissis) tal como se desprende del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, iniciado en fecha 02 de Marzo (sic) de 2023, el cual anexa a esta demanda en copia fotostática, (omissis) marcado con la letra “B” como documento fundamental de la acción (sic) que pretende proponer.
Que en las cláusulas contractuales se establece que la duración del contrato es por el término de un (1) año y el canon de arrendamiento estipulado (omissis) es de Cien dólares americanos (100$) mensuales o su equivalente en Bolívares según la cotización del Banco Central de Venezuela. Que también convinieron que la falta de pago de dos (2) mensualidades le daría derecho como arrendador, para considerar rescindido (sic) el contrato y solicitar por esa cláusula la inmediata desocupación judicial del inmueble arrendado. Que al revisar los argumentos anteriores concluye que: 1.- el contrato se encuentra vigente y sigue ocupado por el arrendatario (sic) Johnny Sansur Banurah. 2.- Que el arrendatario le adeuda más de ocho (8) meses del canon de arrendamiento, desde el día 02 de Junio (sic) del año 2023, hasta hoy Enero (sic) 2024, equivalente a ochocientos dólares americanos (800 $) o su equivalente en Bolívares. 3.- Que se produjo un incumplimiento contractual por parte del arrendatario al no cumplir su obligación de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a los meses de; Junio (sic), Julio (sic), Agosto (sic), Septiembre (sic) Octubre (sic) Noviembre (sic) Diciembre (sic) del año 2023 y Enero (sic) del año 2024.- 4.- Que su intención es no continuar con (la) relación arrendaticia y además de ello obtener el pago de los cánones de arrendamiento vencidos, más los días de mora en el retardo en pagar los canon (sic) in solutos (sic) actualizados por una experticia complementaria contable para restablecer la pérdida del valor monetario.
Fundó la demanda en lo dispuesto en los artículos 1.133, 1579 y 1585.3 del Código Civil y los artículos 6 y 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial y la aplicación del artículo 1.167 del Código Civil.-
Pide, 1.- Resolver el referido contrato de arrendamiento en todas y cada una de sus partes dejándolo sin ningún efecto.
2.- Desalojar el inmueble comercial Nº 4, objeto del contrato, ubicado en la avenida sexta (6) edificio “Santomera”, distinguido con el Nº 26, de esta ciudad de Nirgua y entregarlo al arrendador en el mismo buen estado en que lo recibió.
3.- Cancelar (sic) los cánones de arrendamiento pendientes correspondientes a los meses comprendidos entre el 02 de Junio (sic) del (sic) 2023 al 02 de Enero (Sic) de este año 2024 y los que se sigan venciendo, hasta ahora ocho meses de atraso, que suman un total de más de ochocientos dólares americanos (800$) o su equivalente,.
4.- Embargar preventivamente bienes del arrendatario (Omissis)
5.- Condenatoria en costas procesales.
CAPITULO SEGUNDO
MOTIVACIÓN
En el presente caso se recurrió a demandar la resolución del contrato, el desalojo y los supuestos daños y perjuicios causados al actor, equivalentes a los meses que supuestamente se han dejado de pagar los cánones de arrendamiento y los que se dejen de pagar hasta que se le haga la entrega del inmueble al actor, y la pretensión de dar por terminado el contrato y la devolución del inmueble lo cual tiene dos fundamentos o bases legales distintas, el desalojo fundamentado en el artículo 40 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, mientras que la pretensión del cobro de los cánones causados hasta la fecha de la presentación de la demanda y de los que se causen posteriormente hasta la entrega del inmueble, tienen como fundamento el artículo 1167 del Código Civil.
En este sentido, conviene aclarar que tanto la acción de desalojo como la de resolución de contrato de arrendamiento tienen como finalidad obtener la devolución del inmueble y la terminación del vínculo contractual, sin embargo, estas acciones presentan diferencias sustanciales entre una y otra; por un lado en la acción de desalojo es la voluntad del legislador la de no permitir la acumulación de otra pretensión distinta a la de la devolución del inmueble y la terminación del contrato, atenuando así el rigor de la acción resolutoria, por su parte en la acción de resolución de contrato si pueden acumularse otras pretensiones como la de daños y perjuicios prevista en el artículo 1167 del Código Civil.
En el caso de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial el legislador conviene disponer el atemperamiento de las consecuencias y efectos de la acción resolutoria, en virtud que en materia inquilinaria el arrendatario es un sujeto de derecho vulnerable que necesita de una protección jurídica especial por parte del Estado, por cuanto en las relaciones jurídicas materiales arrendaticias el inquilino es el débil jurídico de la misma.
De esta manera se observa que desde el año 1947, en Venezuela la legislación que regula la materia inquilinaria establece supuestos de hecho en los cuales solo se puede obtener la terminación del contrato de arrendamiento y la devolución del inmueble arrendado a través de la demanda de desalojo, estando vedado el ejercicio de la acción resolutoria cuando se está en presencia de las causales de desalojo.
Es así que tanto en la derogada legislación inquilinaria (Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, Ley de Regulación de Alquileres del 1º de agosto de 1960, reformada parcialmente el 2 de enero de 1987 y Reglamento de la Ley de Regulación de Alquileres y del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 5 de febrero de 1972), como en la legislación vigente (Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango Valor y Fuerza deLey de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial), cada vez que determinado supuesto de hecho fue establecido como una causal de desalojo, no es permitido el ejercicio de la acción resolutoria. (negrillas de este Tribunal)
Esto se manifiesta en la legislación derogada, cuando se trataba de la falta de pago del canon de un arrendamiento a tiempo indeterminado, por cuanto sólo era posible intentar la acción de desalojo y no la de resolución de contrato, estableciéndose como causal de desalojo la falta de pago; esto se desprende del artículo 1° del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas del 27 de septiembre de 1947, que establece “…Solo podrá solicitarse y acordarse válidamente la desocupación de casa: a) Cuando haya dejado de pagar el canon de arrendamiento…”; en este sentido el adverbio “solo” indica el imperativo del legislador de que no se puede solicitar por motivos distintos la desocupación del inmueble, y que ésta procede, únicamente, por la vía de la demanda de desalojo, excluyendo otras acciones.
En el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, igualmente se estableció que tratándose de contratos a tiempo indeterminado, cuando haya habido falta de pago de los cánones, se estaba en presencia de una causal de desalojo, impidiendo también por ello el ejercicio, en estos casos de la acción resolutoria, tal como lo refleja su artículo 34 “…Sólo podrá demandarse el desalojo de un inmueble arrendado bajo contrato de arrendamiento verbal o por escrito a tiempo indeterminado, cuando la acción se fundamente en una de las siguientes causales…” literal a) “…Que el arrendatario haya dejado de pagar el canon de arrendamiento correspondiente a dos (2) mensualidades consecutivas…”.
En esta ley fue introducido el cambio de que en los contratos a tiempo indeterminado, podía ser intentada la acción resolutoria por causales distintas a las de desalojo, tal como lo prevé el parágrafo segundo del artículo 34 al señalar que “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo…”.
Por su parte la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda de 2011, mantiene asimismo la causal de desalojo por falta de pago de canon de arrendamiento, impidiendo así el ejercicio de la acción de resolución de contrato, tal como lo prevé su artículo 91 “…Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales…”, en su numeral 1 “…En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin…”; con la aclaratoria que en materia de arrendamiento de vivienda no se hace referencia a si la falta de pago es referida a contratos a tiempo determinado o indeterminado, y dejando la posibilidad de ejercer la acción resolutoria solo cuando se esté en presencia de supuestos de hecho que no coincidan con las causales de desalojo, como lo prevé el único aparte del parágrafo único de su artículo 91 “…Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común…”.
En el caso del Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial de 2014, aplicable al caso de marras, la demanda de desalojo por la falta de pago del canon de arrendamiento, se puede interponer tanto en casos de contratos a tiempo fijo como a tiempo indeterminado ya que la ley no hace distinción entre contratos a tiempo determinado o indeterminado; es preciso señalar que en esta normativa el legislador agregó como causal de desalojo en su literal i) del artículo 40 “…Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio y/o las Normas dictadas por el ‘Comité Paritario de Administración de Condominio’…”. Esto va en sentido contrario al uso que el legislador venía haciendo respecto del establecimiento de ciertos supuestos de hecho como causales de desalojo, puesto que una de las características del desalojo es que sus causales son taxativas y no abiertas o extensivas.
La Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia Civil, en reiteradas Sentencia ha dejado establecido que: (…) De permitirse que los incumplimientos contractuales del arrendatario autorizasen el ejercicio de la acción de resolución de contrato de arrendamiento, sería dejar de lado toda la protección que el legislador le ha venido concediendo al arrendatario como débil jurídico, y que de manera reiterada y progresiva se ha venido incorporando a la nueva legislación inquilinaria, dejando abierta la posibilidad de que se intentasen demandas resolutorias por cualquier motivos.
Con respecto a la posibilidad de acumular las acciones de desalojo y de daños y perjuicios, es pertinente indicar que la legislación inquilinaria vigente, entre ellas el Decreto con Rango Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial aplicable al presente caso, no hace referencia a norma alguna que autorice al arrendador a demandar el pago de daños y perjuicios, en los casos que el incumplimiento o conducta desplegada por el arrendatario los cause. Cuando el arrendador exige judicialmente el pago de los daños y perjuicios que le haya ocasionado el arrendatario con ocasión a algún incumplimiento contractual, debe necesariamente fundar su demanda en las disposiciones normativas de derecho común como la contenida en artículo 1167 del Código Civil, que establece que en el caso de los contratos bilaterales en los cuales una parte haya incumplido con las obligaciones a su cargo, la otra puede solicitar la resolución del contrato y el pago de los daños y perjuicios.
Ahora bien, como se señaló anteriormente, la legislación inquilinaria considera al arrendatario el débil jurídico en esa relación, como consecuencia de lo cual estima procedente concederle una protección en determinados casos. Una de las maneras de otorgar esa especial protección al arrendatario es atemperando el rigor de la acción resolutoria impidiendo en ocasiones el ejercicio de dicha acción y, en vez de permitir el ejercicio de la acción resolutoria, lo que autoriza es a ejercer la acción de desalojo. No hay norma en la legislación inquilinaria, como se señaló, que autorice el cobro de los daños y perjuicios y por tanto, siendo la acción de desalojo una acción especial del derecho inquilinario no se encuentra equivalente al artículo 1167 del Código Civil que permita la acumulación de la pretensión del cobro de los daños y perjuicios en la acción de desalojo.
Por ello, en materia inquilinaria, solo es posible demandar cobro de los daños y perjuicios causados por el arrendatario al arrendador cuando la misma legislación especial inquilinaria permite el acceso a la demanda resolutoria. Así por ejemplo, en materia de oficinas, el Decreto con Rango y Fuerza de Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, que es aplicable en esos casos, establece que tratándose de contratos a tiempo determinado, puede demandarse su resolución. Al permitirse el ejercicio de la acción resolutoria, es perfectamente posible acumular a ésta, el cobro de daños adeudados, mientras que esa misma ley, establece de manera expresa que cuando se trate de contratos a tiempo indeterminado, si se está en presencia de alguna de las causales taxativas de su artículo 34, solo se podrá demandar el desalojo y en esos casos, no podrá acumularse la acción de cobro de daños y perjuicios.
En este sentido, se tiene que la acción de desalojo es una acción especial y propia del derecho inquilinario, cuyo principal objetivo es el obtener la devolución del inmueble arrendado (y por vía de consecuencia la terminación del contrato), por lo que al no existir en la legislación inquilinaria norma alguna que autorice el cobro de daños y perjuicios, para lograr esta finalidad debe acudirse a la norma de carácter general contenida en el artículo 1167 del Código Civil (lo que implica demandar la resolución del contrato y la acumulación de la acción de daños); siendo que la legislación especial inquilinaria prohíbe en determinados casos el ejercicio de la acción de resolución de contrato, permitiendo únicamente la acción de desalojo, para la protección del arrendatario como débil jurídico.
De esta manera, se tiene que cuando se trata de un contrato de arrendamiento de un local comercial, en el que la parte actora fundamenta su acción, como por ejemplo, en el supuesto impago de los cánones de arrendamiento por dos (2) mensualidades consecutivas, al supuesto uso indebido del inmueble o en los supuestos daños que se le ocasionen al inmueble, se está en presencia de una causal de desalojo, en cuyo caso la ley autoriza el ejercicio de la acción de desalojo mas no el de la resolución de contrato de arrendamiento, por lo cual, no procede la acumulación de pretensiones, esto es, no procede la acumulación de la acción de desalojo con la de cobro de daños y perjuicios.
Dichas acciones se excluyen entre si tal como ha quedado evidenciado de las razones anteriormente expuestas, puesto que el legislador ha considerado convenientemente que en los supuestos de hecho que se califican como causales taxativas de desalojo, no pueda intentarse la acción por resolución de contrato la cual está facultada por la legislación ordinaria para la acumulación de la pretensión de los cobros por los daños causados, esto como medida de protección al arrendatario, débil jurídico de la relación. (…) (Omissis)
Ahora bien, observa este Juzgador que del libelo de la demanda, cuya síntesis fue transcrita previamente, y que se da por reproducido en este acto, que el demandante acumuló en su libelo de la demanda la pretensión de desalojo de inmueble y la pretensión de cobro por daños y perjuicios la cual se fundamenta en el artículo 1167 del Código Civil, juicios que se sustancian y deciden por procedimiento disímiles, el primero de conformidad con el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes. Asimismo tal y como fue reseñado en los acápites supra desarrollados, la acción de desalojo es una acción especialísima de la materia inquilinaria, la cual excluye, por no estar autorizada en las normas legales especiales, la acumulación de la pretensión de daños y perjuicios. (Ver Sentencia de la Sala Constitucional del Máximo Tribunal de la República N° 357 de fecha 19 de noviembre de 2019, caso: José Juan Marín Girón, Exp. N° 2018-125). En consecuencia al haber acumulado el actor en su demanda dos peticiones que se excluyen mutuamente por sus disimiles procedimientos, estamos en presencia de una acumulación prohibida conforme a lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil, que la doctrina denomina Inepta Acumulación, por lo que la presente demanda debe declararse inadmisible tal como se determinará en forma expresa y precisa en el dispositivo del presente fallo interlocutorio.
CAPITULO TERCERO
DISPOSITIVA
En fuerza de las anteriores consideraciones este Tribunal Primero de Municipio Ordinario y ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua, de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley, declara:
PRIMERO: INADMISIBLE POR INEPTA ACUMULACIÓN LA DEMANDA DE DESOCUPACIÓN y COBRO DE LOS CÁNONES DE ARRENDAMIENTOS INSOLUTOS O LOS QUE SE SIGAN VENCIENDO HASTA LA ENTREGA MATERIAL DEL INMUEBLE ARRENDADO, por contrariar lo dispuesto en el artículo 78 del Código de Procedimiento Civil y en conformidad con lo dispuesto en los artículos 11, 14 y 341 del Código de Procedimiento Civil, al haberse acumulado en una misma demanda dos pretensiones cuyos procedimientos son disimiles porque el primero se rige por el procedimiento oral previsto en los artículos 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil, por remisión expresa del artículo 43 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el uso Comercial, y el segundo conforme al procedimiento ordinario previsto en el Código de Procedimiento Civil, en sus artículos 338 y siguientes
SEGUNDO: No hay condenatoria en costas procesales dada la naturaleza de la decisión.
Publíquese y regístrese, incluso en la página web oficial del tribunal supremo de justicia www.tsj.gob.ve, según resolución 001-2022, emanada del Tribunal Supremo de Justicia, Sala de Casación Civil, de fecha 16 de junio de 2022.
Dada, firmada y Sellada en la Sala de Despacho del Tribunal Primero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas del Municipio Nirgua de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy; Nirgua, a los quince (15) días del mes de enero del año dos mil veinticuatro (2024).-

El Juez Titular
Abog. Iván Palencia Arias.
La Secretaria Suplente
Abog. Yuleargen Sanabria.