TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA.
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO.-

DEMANDANTE: LEONELL FERNANDO ROQUE ACOSTA, abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 132.647, apoderado judicial del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDEZ DE LA GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.278.890.
DEMANDADO: CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.417.602, en su condición de Administradora de la comunidad de propietarios de la Urbanización Villas de San Diego Country Club.
MOTIVO: NULIDAD DE ACTA DE ASAMBLEA
EXPEDIENTE N°: D-1135-2023
SENTENCIA: DEFINITIVA.

I
ANTECEDENTES

En fecha de 15 de noviembre de 2023, se recibe el presente libelo de demanda por tribunal de distribución incoado por el ciudadano LEONELL FERNANDO ROQUE ACOSTA, abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 132.647, apoderado judicial del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDEZ DE LA GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.278.890.
En fecha 16 de noviembre de 2023, este tribunal mediante auto le da entrada a la demanda asignándole el N° D-1135-2023.
En fecha 21 de noviembre de 2023, este tribunal mediante auto admite en cuanto lugar a derecho la presente demanda.
En fecha 14 de diciembre de 2023, comparece ante este tribunal el abogado LEONELL FERNANDO ROQUE ACOSTA, quien mediante escrito consigna las copias necesarias para las compulsas pertinentes.
En fecha 14 de diciembre de 2023, comparece el abogado EVARISTO PACHECO, alguacil de este tribunal, quien mediante diligencia deja constancia de recibir los emolumentos necesarios para la práctica de la citación.
En fecha 11 de enero de 2023, comparece el abogado EVARISTO PACHECO, alguacil de este tribunal, quien mediante diligencia deja constancia de haber practicado la citación a la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.417.602, y consigna recibo debidamente firmado.
En fecha 15 de enero de 2024, comparece ante este tribunal la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, asistida por los abogados HENRY MAGNO VELAZQUEZ CEVALLOS y LUIS EDUARDO SUAREZ RUFFINO, inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los números 120.975 y 132.295, respectivamente, quien consigna escrito de contestación de la demanda junto a documentos anexos.
En fecha 15 de enero de 2024, este tribunal mediante auto agrega escrito de contestación incoado por la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, asistida por los abogados HENRY MAGNO VELAZQUEZ CEVALLOS y LUIS EDUARDO SUAREZ RUFFINO.
En fecha15 de enero de 2024, comparece la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, asistida por los abogados HENRY MAGNO VELAZQUEZ CEVALLOS y LUIS EDUARDO SUAREZ RUFFINO, quien mediante diligencia da poder apud-acta a los prenombrados abogados.
En fecha 15 de enero de 2024, este tribunal mediante auto agrega poder apud-acta consignado por la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, asistida por los abogados HENRY MAGNO VELAZQUEZ CEVALLOS y LUIS EDUARDO SUAREZ RUFFINO.
II
ALEGATOS DE LAS PARTES:

ALEGATOS DE LA PARTE ACTORA:
1. El día 16 de octubre de 2023 aproximadamente a las 7:30 p.m. en la Casa Club del Campo de Golf, después de verificado el quórum en dos oportunidades, el Abogado Saúl Chirino
Peña, titular de la cedula de identidad V-11.529.663, inscrito en el inpreabogado bajo Nro. 149.333, dio inicio a la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios teniendo la palabra el Presidente de la Junta de Condominio Oswaldo Enrique Esperanza Sevilla como director de debate.
2. Asistió la parte actora a tal Asamblea General Extraordinaria de Copropietarios en representación con poder del ciudadano Carlos Enrique Mendez de la Guerra, suscribió el acta con reservas.
3. Que en virtud de no haber quórum en el primer llamado, se debió convocar a la aprobación del informe de gestión y rendición de cuentas por el mecanismo de carta consulta, tal como lo dispone el artículo 24 en concordancia con el artículo 23 d la Ley de Propiedad Horizontal.
4. Que se evidencia a través de la simple lectura del acta impugnada, que ni siquiera se efectuó el escrutinio y totalización de los votos de las personas que aprobaron la moción y de quienes la rechazaron, ya que supuestamente se aprobó por mayoría, mas no por unanimidad, y tampoco se indicaron los porcentajes de alícuotas de cada uno de los propietarios que participaron en su aprobación, por ende no se asentaron los resultados finales en términos numéricos, y al compararla con la hoja de asistencia se puede verificar que se habían retirado de la asamblea los siguientes copropietarios, quienes al estar ausentes, no expresaron su opinión al respecto:
• MICHELLE RODRIGUEZ C.I. V-26.195.949 A-06
• FELIX SILVA C.I. V-9.826.366 TH-14
• CESAR MOLINA C.I. V-2.288.383 314-01
• JOSE LOZANO C.I. V-14.463.396 Golf 1
• IVAN ORDAZ C.I. V-6.499.588 A-24

5. Que existe una flagrante violación a lo dispuesto en el articulo 24 y 23 de la Ley de Propiedad Horizontal.

PETITORIO DE LA PARTE ACTORA:
Que se admita, se declare la nulidad parcial por violación de ley, de la asamblea general extraordinaria d propietarios de fecha 16 de octubre de 2023, únicamente en lo atinente al punto uno de la convocatoria: “PRESENTACION DE INFORME DE GESTION Y RENDICION DE CUENTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA” y se condene en costas a la parte demandada.

ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA:
Que la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, no es sujeto pasivo de la relación procesal, por las siguientes razones:

I. El Complejo Habitacional Villas San Diego Country Club es considerado como una entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, el cual conforme a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139, pudiera ser atisbado como legitimado pasivo de una determinada relación procesal, ya que se erige conforme a la Ley de Propiedad Horizontal en un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio. La demanda ha debido ser propuesta contra la comunidad de copropietarios del conjunto residencia referido, por tratarse de un acuerdo aprobado en Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 16/10/23 y, no en contra de la demandada particularmente, por contravenir los artículos 18 y 20 literal “a” de la Ley de Propiedad Horizontal.
El fundamento de tal defensa destaca el hecho cierto que la acción que ocupa ha sido propuesta en forma directa en contra de la precitada ciudadana, quien por mandato expreso de la Ley Especial que rige la materia, no está facultado para ejercer en juicio la representación de la comunidad de propietarios de manera contingente y directa, siendo que el acto cuestionado devine indiscutiblemente de dicha comunidad, motivo por el cual debe concluirse su FALTA DE CUALIDAD para ello en el presente asunto, en auspicio de lo dispuesto en el artículo 361 del Código Civil.
II. En abundancia al argumento esgrimido relacionada con la defensa perentoria relativa a la FALTA DE CUALIDAD de la demanda, es relevante plantear situación actual correspondiente a su condición como administradora del mentado conjunto residencial.
Del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, se desprende que la autoridad prevista para los conjuntos residenciales es ejercida por la Asamblea General de Propietarios, por la Junta de Condominio y por la Administradora; así como que por mandato expreso del literal del Articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes.
Es imperioso mencionar que la hoy demandada renuncio al cargo de Administradora en fecha 30/11/23, tal y como se desprende en carta de renuncia que se anexa. En razón a lo propio, el mentado conjunto residencial procedió a convocar en fecha 06/12/23 a través del periódico de circulación local denominado “Diario La Calle”, asamblea general extraordinaria de propietarios para el día 12/12/23 cuyo único punto a tratar seria la designación del Administrador del Condominio.
La parte actora demando a la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, en su condición de administradora entonces; por un acto que emano de una comunidad de copropietarios de la que ya forma parte de manera alguna, configurándose un vicio de falta de cualidad de la parte demandada.
III. Según fallos de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en Sentencia N° 3592, de fecha 06 de diciembre de 2005 y Sentencia N° 1193, de fecha 22 de julio de 2008, emanado de la misma sala; se puede concluir que es criterio de nuestro Máximo Tribunal d Justicia, que la materia de cualidad reviste un carácter de orden público, pues constituye un presupuesto procesal de la acción.

PETITORIO DE LA PARTE DEMANDADA:
Se declare con lugar la falta de cualidad esgrimida e inadmisible la demanda propuesta por el actor.
III
DE LA VALORACIÓN DE LAS PRUEBAS

PRUEBAS DE LA PARTE ACTORA:
• Documento protocolizado ante el Registro Público de los Municipios Naguanagua y San Diego del Estado Carabobo marcado con la letra “B”, prueba pertinente y necesaria por cuanto de la misma se desprende la cualidad con la que actua el demandante, quien está debidamente legitimado para interponer la acción por cuanto es propietario de un inmueble en la Urbanización Villas de San Diego Country Club. Dicha prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzo pleno Valor probatorio. Así se establece.
• Planilla de condominio del mes de noviembre de 2023 marcado con la letra “B1” Dicha prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzo pleno Valor probatorio. Así se establece.
• Acuerdo de propietarios realizado en Asamblea General Extraordinaria de Propietarios del Condominio Residencial de fecha 16 de octubre de 2023 marcado con la letra “C”. considera esta juzgadora prueba fundamental de la presente acción, ya que de la referida asamblea versa el juicio. Dicha prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzo pleno Valor probatorio. Así se establece.
• Cartel de prensa marcado con la letra “D”. Dicha prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzo pleno Valor probatorio. Así se establece.
• Recurso contencioso electora con solicitud de amparo cautelar marcado con la letra “E”. Dicha prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzo pleno Valor probatorio. Así se establece.
• Asistencia de la asamblea de la junta de condominio de fecha 16/10/2023 marcado con la letra “F”. Dicha prueba conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzo pleno Valor probatorio. Así se establece.

PRUEBAS DE LA PARTE DEMANDADA:
• Copia simple de carta de renuncia con sello húmedo del condómino Villas
San Diego Country Club R.I.F.J-31624545-4, con fecha de recepción del día 30 de noviembre de 2023, de la referida prueba manifiesta el apoderado judicial de la accionada que la promueve a los fines de demostrar que para la fecha de la votación de la Ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, identificada ut supra, ya no se encontraba ejerciendo sus funciones como Administradora. Considera esta juzgadora incongruente la consideración, ya que la asamblea se celebró el día 16 de octubre de 2023 un mes antes de la renuncia de la administradora por lo queda plenamente demostrado que la ciudadana Claudia fungía como administradora en la fecha de la celebración de la asamblea. Se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzando pleno valor. Así se establece.
• Copia certificada por parte del condominio del acta de asamblea celebrada el día 12 de diciembre de 2023, que reposa en el libro de Actas del Conjunto Residencial Villas San Diego Country Club. Se valora conforme al artículo 429 del Código de Procedimiento Civil alcanzando pleno valor. Así se establece.
• Ejemplar del diario La Calle, de fecha 06 de diciembre del año 2023, donde se realiza la convocatoria para la asamblea general extraordinaria, a celebrarse el día 12 de diciembre de 2023, a los fines de designar el nuevo administrador del condominio, para cubrir la falta generada por la renuncia de la Ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, identificada ut supra, cubriendo así los extremos de ley necesarios para la publicidad y notificación a los co-propeitarios del conjunto de dicha asamblea. A criterio de quien aquí decide nada aporta en relación al asunto debatido por lo que esta juzgadora desecha esta prueba de conformidad con lo establecido en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil.

IV
MOTIVA

Se aprecia que en fecha 15 de noviembre de 2023, la parte actora interpuso demanda de NULIDAD DE ASAMBLEA contra la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ en su condición de Administradora de la comunidad de propietarios de la Urbanización Villas de San Diego Country Club, la cual fue admitida en fecha veintiuno (21) de noviembre de 2023, la parte accionada presento escrito de contestación al fondo de la demanda; para la cual alegaron, como defensa perentoria de fondo, la falta de cualidad pasiva de su representada para poder sostener y enfrentar el presente juicio, y por ende para ser sujeto pasivo de la presente acción, de conformidad con lo previsto en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, manifestando en su escrito los siguientes alegatos: que el Complejo Habitacional Villas San Diego Country Club es considerado como una entidad asociativa, aunque sin personalidad jurídica, el cual, conforme a lo previsto en el Código de Procedimiento Civil, en su artículo 139, pudiera ser atisbado como legitimado pasivo de una determinada relación procesal, ya que se erige conforme a la Ley de Propiedad Horizontal en un litisconsorcio necesario con unidad de representación orgánica en juicio.
Arguye que la demanda ha debido ser propuesta contra la comunidad de copropietarios del conjunto residencia referido, por tratarse de un acuerdo aprobado en Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 16/10/23 y, no en contra de la demandada particularmente, por contravenir los artículos 18 y 20 literal “a” de la Ley de Propiedad Horizontal.
Señalan que del artículo 18 de la Ley de Propiedad Horizontal, se desprende que la autoridad prevista para los conjuntos residenciales es ejercida por la Asamblea General de Propietarios, por la Junta de Condominio y por la Administradora; así como que por mandato expreso del literal del Articulo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes. Por lo que traen a colación que la hoy demandada renuncio al cargo de Administradora en fecha 30/11/23, tal y como se desprende en carta de renuncia que se anexa. En razón a lo propio, el mentado conjunto residencial procedió a convocar en fecha 06/12/23 a través del periódico de circulación local denominado “Diario La Calle”, asamblea general extraordinaria de propietarios para el día 12/12/23 cuyo único punto a tratar seria la designación del Administrador del Condominio.
Que la parte actora demando a la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, en su condición de administradora entonces; por un acto que emano de una comunidad de copropietarios de la que ya forma parte de manera alguna, configurándose un vicio de falta de cualidad de la parte demandada.

Al respecto, considera menester este Sentenciadora traer a colación, criterio jurisprudencia y doctrina relacionada con el caso en comento:
La falta de cualidad o legitimatio ad-causam, es una institución procesal que representa una formalidad esencial para la consecución de la justicia; porque está ligada y vinculada estrechamente a derechos constitucionales de acción como lo son la tutela judicial efectiva y el derecho a la defensa, materias que están ligadas al orden público, que deben ser atendidas y subsanadas incluso de oficio por los Jueces, tal como lo señala el Tribunal Supremo de Justicia en sentencia dictada por la Sala Constitucional con ponencia del Magistrado JESÚS EDUARDO CABRERA ROMERO, en fallo de fecha seis (06) de diciembre de dos mil cinco (2005), el cual estableció:
“…Para esta Sala, tal como lo ha señalado en fallo del 18-5-01, (Caso: Montserrat Prato), la falta de cualidad e interés afecta a la acción, y si ella no existe, o se hace inadmisible, el juez puede constatar de oficio tal situación, ya que el aparato jurisdiccional se mueve en base al derecho de acción. En tal sentido, la inercia de las partes, mal puede obligar al juez a realizar actos jurisdiccionales, si la acción no existe o se hizo inadmisible, incluso sobrevenidamente.
En el caso de autos se observa, que aun cuando la falta de interés, no fue alegada por la parte demandada, en la oportunidad de ley, tanto el juzgado de municipio como el de primera instancia a quien le correspondió conocer en virtud de la apelación propuesta, declararon sin lugar la demanda, por considerar que los demandantes, carecían del interés necesario para sostener el juicio, y aunque señalaron que eso hacía la pretensión contraria a derecho, en realidad lo que verificaron fue la inadmisibilidad de la acción.
Si bien nuestro sistema dispositivo, a tenor de lo dispuesto en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, impone al juez el deber de atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados; la falta de interés, aún cuando no haya sido alegada, comporta una inadmisibilidad de la acción, que hace posible y necesario de parte del juzgador, se declare como punto previo, antes de entrar a conocer de la pretensión demandada…”

Por otro lado, el autor LUIS LORETO, en relación a la cualidad señala lo siguiente: “…El problema de la cualidad entendida de esta manera, se resuelve en la demostración de la identidad entre la persona que se presente ejerciendo concretamente un derecho o poder jurídico o la persona contra quien se ejercita, y el sujeto que es su verdadero titular u obligado concreto, se trata en suma, de una cuestión de identidad lógica entre la persona a quien la Ley concede el derecho o poder jurídico, o la persona contra quien se concede, y la persona que lo hace valer y se presenta ejerciéndolo como titular efectivo, o contra quien se ejercita de tal manera. La cualidad expresa la referencia de un poder o de un deber jurídico concreto a un sujeto determinado…omissis… este fenómeno de legitimación se presenta particularmente interesante y complejo en el campo del proceso civil y asume el nombre específico de cualidad de obrar y de contradecir. La cualidad, en este sentido procesal, expresa una relación de identidad lógica entre la persona del actor, concretamente considerada y la persona abstracta a quien la ley concede la acción; y de identidad lógica entre la persona del demandado, concretamente considerada, y la persona abstracta contra quien la ley concede la acción…”
Asimismo, el autor patrio, Dr. ARÍSTIDES RENGEL ROMBERG, en su “TRATADO DE DERECHO PROCESAL CIVIL VENEZOLANO”, Tomo II, Caracas-Venezuela, 1995, págs. 27 y 28, ha definido la legitimatio ad-causam como:
“…la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera de los sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia, puede formularse así: La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo en juicio (legitimación activa), y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva).
Omissis…
Si las partes son realmente titulares activos o pasivos de la relación, solo puede saberse al final del proceso, en la sentencia de mérito, cuando se declare fundada la pretensión que se hace valer en la demanda.
Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad de derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el defecto de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el juez en la consideración del mérito de la causa…”

Determinado lo anterior, aprecia este juzgadora de la revisión del libelo de la demanda que la parte actora, LEONELL FERNANDO ROQUE ACOSTA, abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 132.647, apoderado judicial del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDEZ DE LA GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.278.890, procedió a demandar a la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ en su condición de Administradora de la comunidad de propietarios de la Urbanización Villas de San Diego Country club, “para que conviniera en la nulidad parcial por violación de ley, de la Asamblea General Extraordinaria de Propietarios de fecha 16 de octubre de 2023, únicamente en lo ateniente al punto uno de la convocatoria “PRESENTACION DE INFORME DE GESTIÓN Y RENDICIÓN DE CUENTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA, o a ello fuese condenada por el Tribunal.”
Señala el artículo 18 la Ley de propiedad Horizontal, lo siguiente:
“…La administración de los inmuebles de que trata esta Ley corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y al Administrador. La Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios por lo menos y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes duran un (1) año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos. De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio funcionamiento de todos los edificios regulados por esta Ley. La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento de la Presente Ley y, en todo caso tendrá las siguientes:
a) Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
b) Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
c) Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
d) Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación que fuere necesaria;
e) Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador…” (Subrayado de este Tribunal)
Es importante citar igualmente, el Literal E del artículo 20 y el artículo 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, los cuales disponen:
“…Artículo 20:
Corresponde al administrador:
…omissis…
e) Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro de Actas de la Junta de Condominio…” (Subrayado de este Tribunal)
“…Artículo 25:
Los acuerdos de los propietarios tomados con arreglo a los artículos precedentes serán obligatorios para todos los propietarios. Cualquier propietario podrá impugnar ante el Juez los acuerdos de la mayoría por violación de la Ley o del documento de condominio o por abuso de derecho…” (Subrayado de este Tribunal)

De las normativas anteriormente transcritas, se desprenden que la Autoridad prevista para los conjuntos residenciales es ejercida por la Asamblea General de Propietarios, por la Junta de Condominio y por la Administradora; así como que por mandato expreso del literal E del artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal, corresponde al administrador ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos concernientes a las cosas comunes; representación ésta que a criterio de quien aquí decide, puede ser desempeñada como legitimado activo o como legitimado pasivo de la acción. Así se establece. -
En ese sentido es evidente que la cualidad pasiva en el caso que nos atañe, para sostener la demanda instaurada, a criterio de quien aquí decide, le corresponde a la Junta de Condominio por intermedio de la Administradora, constituida y nombrada por la Asamblea de Copropietarios a tenor de lo previsto en el artículo 19 Ley de Propiedad Horizontal, por lo que, el alegato de falta de cualidad de la demandada debe ser declarado sin lugar; de manera pues, que conforme a la normativa aplicable al caso, si puede tenerse como legitimado pasivo en este caso a la administradora la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILAN, siendo responsable y facultada para la fecha 16 de octubre de 2023, ya que se desprende de las pruebas aportadas que su renunciase produjo en fecha posterior en consecuencia, resulta forzoso para esta sentenciadora declarar sin lugar la falta defensa opuesta de falta de cualidad pasiva alegada por la parte demandada. Así se decide.
Ahora bien, respecto del thema decidencum, se observa:
Como se expresó en la parte narrativa de este proceso, la parte actora demanda la nulidad parcial por violación de ley, de la asamblea general extraordinaria d propietarios de fecha 16 de octubre de 2023, únicamente en lo atinente al punto uno de la convocatoria: “PRESENTACION DE INFORME DE GESTION Y RENDICION DE CUENTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA”, alegando que en dicha asamblea en el primer llamado no hubo quorum, por lo que se bebio dar cumplimiento a lo dispuesto, en el artículo 24 en concordancia con el artículo 23 d la Ley de Propiedad Horizontal, su deber era convocar a la aprobación del informe de gestión y rendición de cuentas por el mecanismo de carta consulta, aunado a ello se evidencia a través de la simple lectura del acta impugnada, que ni siquiera se efectuó el escrutinio y totalización de los votos de las personas que aprobaron la moción y de quienes la rechazaron, ya que supuestamente se aprobó por mayoría, mas no por unanimidad, y tampoco se indicaron los porcentajes de alícuotas de cada uno de los propietarios que participaron en su aprobación, por ende no se asentaron los resultados finales en términos numéricos, y al compararla con la hoja de asistencia se puede verificar que se habían retirado de la asamblea los siguientes copropietarios, quienes al estar ausentes, no expresaron su opinión al respecto: MICHELLE RODRIGUEZ C.I. V-26.195.949 A-06, FELIX SILVA C.I. V-9.826.366 TH-14, CESAR MOLINA C.I. V-2.288.383 314-01, JOSE LOZANO C.I. V-14.463.39 Golf 1, IVAN ORDAZ C.I. V-6.499.588 A-24.
Por lo que manifiesta el accionante que se debió convocar a la aprobación del informe de gestión y rendición de cuentas por el mecanismo de carta consulta.
Por su parte, la representación de la parte demandada en la oportunidad de dar contestación a la demanda, se limitó a oponer la defensa de fondo alegando su falta de cualidad para comparecer y sostener este proceso, defensa ésta que ya fue decidida como punto previo de este fallo y declarada sin lugar. Pero no trajo a los autos nada que probara no estar inmersa en la ilegalidad de los actos cuya nulidad pretende la parte actora con ésta acción.
Ahora bien, Luego de analizar las alegaciones explanadas por la parte actora y las argumentaciones producidas por la parte demandada y analizadas como han sido las pruebas aportadas por ambas partes en este proceso, corresponde a este Juzgadora verificar si procede o no la acción de nulidad incoada.
En materia de condominio se refiere el Legislador a la resolución de los asuntos concernientes a las cosas comunes en general, o aquellos asuntos que atañen solo a algunos de los propietarios y las dos formas legales para lograr la opinión de los condóminos, a saber, el mecanismo de la consulta y la fórmula de la asamblea para deliberar sobre lo que, a juicio del administrador, la Junta de Condominio y/o un número calificado de propietarios sea necesario y/o urgente. En ambos métodos o fórmulas para deliberar, el Legislador quiso establecer un número de requisitos formales, de orden esencial para la validez de los acuerdos alcanzados. Entre estos requisitos esenciales encontramos requisitos de quórum, publicidad, certeza, tiempo y forma de los actos, entre otros, y el incumplimiento o ausencia de cualquiera de estos requisitos en una convocatoria, indefectiblemente la viciaría de nulidad.
Pero considera menester este tribunal, analizar de manera sintetizada los artículos 18, 22, 23, 24 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal:
El artículo 22, por su parte determina lo relacionado con la administración y conservación de las cosas comunes y la aplicación supletoria de disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal, con respecto a lo no resuelto en el documento de condominio.
El artículo 23, tiene relación directa a la consulta de los propietarios, los correspondientes acuerdos, la forma de su implementación y su asentamiento en el Libro de Acuerdos.
El artículo 24, se refiere a la facultad del administrador para convocar a una asamblea de propietarios, así como también la facultad de los propietarios para acudir al Tribunal competente para que convoque la Asamblea cuando el administrador por cualquier causa deje de convocarla. La Asamblea de los Propietarios no puede deliberar sin la presencia de todos los interesados, a menos que conste en forma fehaciente que todos han sido invitados a la reunión con tres (3) días de anticipación, por lo menos. De igual manera indica que la Asamblea se tendrá por válidamente constituida cuando haya sido convocada por un periódico que circule en la localidad, con la anticipación predicha, y un ejemplar de la convocatoria haya sido fijado en la entrada o entradas del edificio, con la advertencia de que si a la asamblea no concurriere un número de propietarios suficientes como para tomar el acuerdo correspondiente, se procederá a realizar una nueva consulta por los medios indicados en el artículo anterior y la decisión se tomará por la mayoría establecida en el primer aparte del mismo.
El artículo 25, establece la obligatoriedad de los acuerdos para todos los propietarios, la indicación de que cualquier propietario está facultado para impugnar los acuerdos tomados por la mayoría bien sea por violación de la Ley, del documento de condominio o por abuso del derecho, el recurso previsto y el término para intentarlo.
La Ley de Propiedad Horizontal establece en los artículos 18 y 24 quiénes pueden convocar a la Asamblea General de Propietarios y por qué causas; en principio, corresponde al Administrador cuando lo estime conveniente para deliberar sobre la administración y conservación de las cosas comunes a todos los propietarios; y cuando así se lo soliciten los propietarios cuyos apartamentos o locales representen un tercio del valor del inmueble en su totalidad. En caso, de que el Administrador, por cualquier causa, no convoque a la Asamblea requerida por los propietarios, dicha facultad corresponderá al Juez de Municipio en la jurisdicción donde este ubicado el condominio, previa petición de los copropietarios interesados y por último, sólo en caso de urgencia, la Junta de Condominio podrá convocar a la Asamblea de Copropietarios.
Pues bien, esta sentenciadora, a los fines de decidir la presente controversia considera, en primer lugar, hacer referencia a las consultas y asambleas de propietarios, las cuales se refieren a dos maneras de conocer la voluntad de la masa de propietarios.
En ese sentido tenemos que el Dr. JUAN GARAY, en la Ley de Propiedad Horizontal (Condominios), comentada y con casos prácticos, páginas 45 y 46, establece:
“La Ley da preferencia a la consulta individual por considerarla que es más cómoda para los propietarios. Sin embargo, en la práctica suelen reunirse a menudo las asambleas, que tienen la ventaja sobre la consulta, de que se prestan al debate y mejor conocimiento del asunto que se va a votar. Además, no exigen notificar a los propietarios uno por uno. El artículo 22 remite al Documento de Condominio, que es el que normalmente establece las normas a seguir para la aprobación de los acuerdos de propietarios. Y solamente si el Documento de Condominio no trae dichas normas o se remite a la Ley de Propiedad Horizontal, habrá que aplicar los artículos de ésta que son los 23, 24 y 25. Así pues, tenemos aquí un caso en que la propia Ley remite al Documento de Condominio, siendo éste en consecuencia la autoridad máxima en materia de cómo tomar acuerdos sobre administración y conservación del condominio.
Pues bien, en el presente caso, como ya se dijo, trata de una acción incoada para lograr la nulidad parcial por violación de ley, de la asamblea general extraordinaria d propietarios de fecha 16 de octubre de 2023, únicamente en lo atinente al punto uno de la convocatoria: “PRESENTACION DE INFORME DE GESTION Y RENDICION DE CUENTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA”, la demandada CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ en su condición de Administradora de la comunidad de propietarios de la Urbanización Villas de San Diego Country Club, se debió convocar a la aprobación del informe de gestión y rendición de cuentas por el mecanismo de carta consulta, por cuanto para el momento en que se celebró la Asamblea extraordinaria de la que se pretende la nulidad parcial no contaba con el quorum para celebrarse.
Ahora bien, consta copia de convocatoria publicada en prensa en fecha 05 de octubre 2023 a los autos por la parte actora y cuyo contenido ha tenido como reconocido la parte demandada, donde se evidencia que la Junta de condominio del Conjunto Residencial “Villas San Diego Country Club” convoca a todos sus copropietarios a una asamblea extraordinaria a celebrarse el día lunes 16 de octubre de 2023, en las instalaciones de la Casa del Campo de Golf. Primer llamado: 6:00pm. Segundo llamado 6:30pm; cuyos puntos a tratar son:
• PRESENTACIÓN DE INFORME DE GESTION Y RENDICION DE CUENTAS D ELA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA.
• ELECCION DE LA JUNTA D ECONDOMINIO PARA EL PERIODO OCTUBRE 2023-OCTUBRE 2024.
Ahora bien, cursa a los folios 13 al 14 copia de LA Acta de Asamblea Extraordinaria, al cual ya se le ha otorgado pleno valor probatorio, de la cual se desprende:
I. Que para el primer llamado no había quorum
II. Que no se indicaron los porcentajes de alícuotas de cada uno de los copropietarios que participaron. Que de la asamblea se retiraron 5 copropietarios MICHELLE RODRIGUEZ C.I. V-26.195.949 A-06, FELIX SILVA C.I. V-9.826.366 TH-14, CESAR MOLINA C.I. V-2.288.383 314-01, JOSE LOZANO C.I. V-14.463.396 Golf 1, IVAN ORDAZ C.I. V-6.499.588 A-24, por lo tanto al estar ausentes no participaron.
III. Que no se efectuó escrutinio y totalización de los votos de que personas aprobaron la moción y quienes la rechazaron.
De tal manera, que al comprobarse la violación de lo establecido en los artículos 24 en concordancia con el articulo 23 y 25 de la Ley de Propiedad Horizontal, resulta forzoso para esta juzgadora declarar la Nulidad Parcial de la Asamblea Extraordinaria del Conjunto Residencial Urbanización Villas San Diego Country Club celebrada en fecha 16 de octubre de 2023, únicamente en lo concerniente al punto uno de la convocatoria: “PRESENTACION DE INFORME DE GESTION Y RENDICION DE CUENTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA”, motivado a la falta de Quorum en el primer llamado, debió darse cumplimiento a lo establecido en la ley que rige la materia, la impugnada Asamblea adolece de evidentes vicios, que la hacen parcialmente nula, lo cual permite afirmar que es procedente la acción propuesta y así se decide.

V
DISPOSITIVA

En virtud de los razonamientos que anteceden, este TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley DECLARA:
PRIMERO: SIN LUGAR la FALTA DE CUALIDAD pasiva interpuesta por la parte demandada.
SEGUNDO: CON LUGAR la demanda por NULIDAD DE interpuesta por el ciudadano LEONELL FERNANDO ROQUE ACOSTA, abogado inscrito en el I.P.S.A. bajo el N° 132.647, apoderado judicial del ciudadano CARLOS ENRIQUE MENDEZ DE LA GUERRA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.278.890, contra la ciudadana CLAUDIA DEL VALLE MILLAN GONZALEZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V-11.417.602, en su condición de Administradora de la comunidad de propietarios de la Urbanización Villas de San Diego Country Club
TERCERO: Se declara la NULIDAD PARCIAL de la asamblea celebrada en fecha 16 de octubre de 2023, únicamente en lo que respecta al punto uno “PRESENTACIÓN DE INFORME DE GESTIÓN Y RENDICIÓN DE CUENTAS DE LA JUNTA DE CONDOMINIO Y DE LA ADMINISTRADORA” y en consecuencia, deberá convocarse una Asamblea de copropietarios con las formalidades establecidas en el Documento de Condominio y en la Ley de Propiedad Horizontal.-
CUARTO: Se condena en costas del proceso a la parte demandada perdidosa, de conformidad con lo previsto en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.

Dada, firmada y sellada en la Sala del Despacho del TRIBUNAL DÉCIMO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS VALENCIA, LIBERTADOR LOS GUAYOS, NAGUANAGUA Y SAN DIEGO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, en Valencia, a los seis (06) días del mes de febrero de dos mil veinticuatro. Años: 213º de la Independencia y 164º de la Federación.-

LA JUEZ PROVISORIO,

Abg. YSAURA DE LAS NIEVES AÑEZ DÁVILA

LA SECRETARIA

Abg. DORIS PALENCIA AGUILAR

En la misma fecha se dictó y publicó la anterior sentencia.

LA SECRETARIA

Abg. DORIS PALENCIA AGUILAR

YAD/lc

Expediente Nº D-1135-2023