REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
San Felipe, 13 de junio de 2024
Años. 214º y 165º
EXPEDIENTE: Nº 15081
PARTE DEMANDANTE:
APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE Ciudadano BAQUERO APONTE ALEXANDER NAVID, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° 25.455.931, domiciliado en la urbanización la acequia, vereda 29, con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Municipio Cocorote del estado Yaracuy.
CARLOS REMOLINA VENTURA, Inpreabogado N° 126.579.
PARTE DEMANDADA:
ABOGADA ASISTENTE DE LA PARTE DEMANDADA: Ciudadana VERASTEGUI DE PÉREZ VICTORIA ANTONIA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.707.659, domiciliada en la urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N° 1, sector 2, municipio Cocorote del estado Yaracuy.
ZORAN GARCIA, Inpreabogado N° 101.723, Defensora Pública del estado Yaracuy, con competencia en materia Civil, Mercantil y Tránsito.
MOTIVO:
CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA.
Se inicia el presente procedimiento por demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA-VENTA, presentada por el ciudadano BAQUERO APONTE ALEXANDER NAVID, identificado en autos, debidamente asistido por el abogado CARLOS REMOLINA VENTURA, inscrito en el Inpreabogado con el N° 126.579, contra la ciudadana VERASTEGUI DE PÉREZ VICTORIA ANTONIA, plenamente arriba identificada.
DE LA LECTURA DEL ESCRITO LIBELAR, SE EVIDENCIA QUE LA PARTE ACTORA ALEGA LOS SIGUIENTES HECHOS:
CAPITULO I
DE LOS HECHOS
“…Es el caso ciudadano juez, que en fecha 5 de junio de 2019 celebré un contrato privado de opción de compra-venta que anexo marcado “A” con la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PÉREZ, venezolana, viuda, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.707.659. Ahora bien, en la cláusula primera del referido contrato dicha ciudadana se obliga a darme en venta un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una vivienda unifamiliar así como la porción de terreno donde se encuentra edificado el inmueble, el cual le pertenece según documento adquisitivo debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primero Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo décimo sexto (16°), trimestre cuarto (4°) del año 2007, folios del 45 al 48 y documento autenticado el día 12 de febrero de 2014 por ante la Notaría Pública de San Felipe del estado Yaracuy, bajo el N° 9, tomo 260 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, que acompaño marcado con las letras “B” y “C”.
Dicha extensión de terreno en la que se encuentra edificada la vivienda objeto del contrato mide ciento ochenta y dos metros cuadrados con noventa y cuatro centímetros (182,94 m2) y está ubicada en la Urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Cocorote, municipio Cocorote del estado Yaracuy y sus linderos particulares son los siguientes: NORESTE: once metros más una línea quebrada de dos metros con treinta centímetros (2,30 mts) que totalizan trece metros con treinta centímetros (13,30 mts) con la vereda 29, su frente; SURESTE: en quince metros (15 mts) con la vereda 34, su lateral; SUROESTE: trece metros con treinta centímetros (13,30 mts) con la casa N° 2, su fondo, y, NOROESTE: en siete metros con ochenta centímetros (7,80 mts) más una línea quebrada de siete metros con cuarenta centímetros (7,40 mts) que suman quince metros con veinte centímetros (15,20 mts), con la casa N° 3, su lateral.
Es importante acotar que la fracción o parte del inmueble objeto del contrato de opción de compra-venta representa un 55% aproximadamente del total de la vivienda y el área objeto del citado contrato consta de los siguientes ambientes: planta baja: una habitación externa con sala de baño, una habitación interna con sala de baño, recibo, cocina, habitación sencilla, sala de baño con vestier, depósito externo y escalera de concreto de acceso a la planta alta, en tanto que ésta planta alta consta de: dos habitaciones, sala de baño y una terraza descubierta.
Por otra parte, el precio de la opción de compra-venta se pactó de acuerdo a la cláusula segunda del contrato en la cantidad un mil trescientos dólares americanos ($1.300,00), para ser pagado de la siguiente forma: quinientos dólares americanos ($500,00) en físico en dicha moneda extranjera como opción a compra y que la vendedora recibió un anticipo en calidad de arras a su entera y cabal satisfacción el mismo día que se celebró el contrato, quedando convenido que el saldo restante de ochocientos dólares americanos ($800,00), serían cancelados al momento de protocolizar el documento definitivo de compra-venta, no obstante, posterior a la negociación, la vendedora me exigió un adelanto de cien dólares americanos ($100,00) cuyo pedimento yo accedí y se los cancelé, por lo que actualmente, sólo le adeudo la suma de setecientos dólares americanos ($700,00). Del mismo modo, ambas partes de común acuerdo convinimos que la duración de la opción sería de 90 días continuos prorrogables por 15 días continuos.
Igualmente, la vendedora al momento de celebrar el mencionado contrato y conforme a la cláusula tercera me hizo entrega del original del documento de propiedad de la vivienda registrado, original documento de propiedad del terreno autenticado, fotocopia de la cédula de identidad, original de informe de avalúo de vivienda, original de solvencia municipal, original de informe valorativo del inmueble y original de cédula catastral, los cuales deben ser presentados para la protocolización de la operación; sin embargo, a escasos días de la celebración del contrato dicha ciudadana me exigió que se los diera prestados para verificar una información, pero, luego se negó a devolvérmelos. Por tal motivo, visto que todos esos documentos se encuentran en poder de la vendedora solicito su exhibición de conformidad con lo previsto en el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil y tales efectos doy por reproducidos los anexos marcados “B” y “C”.
Asimismo, en la oportunidad de celebrar el contrato la vendedora de conformidad con la cláusula quinta del citado contrato me hizo entrega del inmueble objeto de compra-venta y desde ese entonces hasta la actualidad lo he venido ocupando ininterrumpidamente junto a mi grupo familiar; sin embargo, la vendedora desde esa oportunidad hasta el día de hoy no ha cumplido dentro del término señalado con su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la Oficina Subalterna de Registro, tal y como fue pactado en el contrato, toda vez que se niega rotundamente a otorgar dicho documento por cuanto ella posterior a la fecha en que cerramos los términos de la negociación pretende cambiar o modificar el precio pactado de venta y fijarlo en la suma diez mil dólares americanos ($10.000,oo), al punto que fui contactado por tres abogados diferentes y en distintas oportunidades quienes acudieron en nombre y representación de la ciudadana Victoria Antonia Verastegui, con el único fin de renegociar el precio del inmueble antes descrito.
Tan es así, que en la audiencia conciliatoria realizada en fecha 11-4-2023 ante la Defensoría Publica Primera con competencia en materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y para la Defensa del Derecho a la Vivienda del Estado Yaracuy, dicha ciudadana además de reconocer que recibió un anticipo de quinientos dólares americanos ($500,00), también expreso que ya “no quiere vender el inmueble”, tal y como se constata del acta que anexo marcado “D”, cuya manifestación no es más que una clara demostración de no cumplir o sujetarse a lo pactado por nosotros en el contrato celebrado en fecha 5-6-2019.
De modo que, las obligaciones contractuales derivadas del contrato de opción de compra-venta que celebramos consistió en que yo como comprador cancelaba una parte del precio y el saldo restante del importe de la venta quedaba diferido hasta el momento de otorgar el documento definitivo de propiedad sobre el inmueble objeto de la convención por ante la oficina de registro correspondiente, a lo cual quedaba obligada la vendedora aquí demandada.
En virtud de esa situación, he venido realizando diligencias amistosas, inclusive intentando conversar con dicha ciudadana, a los fines de poder llegar de forma pacífica a una solución al problema, pero todas esas gestiones han sido totalmente infructuosas.
….omissis…
Es por todo lo antes expuesto, que solicito que la demandada convenga o a ello sea condenada por el tribunal a cumplir con el contrato de opción suscrito entre las partes el 5-6-2019 y en consecuencia, proceda a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble objeto de litis ubicado en la Urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Cocorote, municipio Cocorote del estado Yaracuy, identificado plenamente en el capítulo I, tal y como se pactó en referido documento de “opción de compra-venta”. Además, se conmine a la demandada a recibir el pago del saldo restante del precio acordado en la cláusula segunda del referido contrato, vale decir la cantidad de setecientos dólares americanos ($700,00) y en caso de negativa por parte de la demandada, se autorice al demandante a consigne ante el tribunal el saldo deudor y se disponga que la sentencia definitiva, sea inscrita ante el Registro Inmobiliario del Primero Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy y sirva como título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. O en su defecto, en caso de prosperar la pretensión principal, solicito sea condenada la parte demandada al reintegro de los quinientos dólares americanos ($500,00) correspondiente al anticipo del capital entregado como arras; más los intereses devengados de la suma de dinero anteriormente indicada; la indexación por enriquecimiento sin causa, invocando el artículo 1.184 del Código Civil; el pago de la cantidad pecuniaria acordada en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa, como compensación por los daños y perjuicios surgidos como cláusula penal por la inejecución de la obligación principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.258 eiusdem.
…omissis…
CAPITULO IV
PETITORIO
“…Por todos los hechos narrados anteriormente y con fundamento en los artículos mencionados, es por lo que acudo ante su competente autoridad, para demandar como en efecto demando por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA a la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PÉREZ, venezolana, mayor de edad, viuda, titular de la cédula de identidad N° V-3.707.659, para que convengan o a ello sea condenada la opcionante vendedora por el tribunal a cumplir con el contrato de opción celebrado entre las partes el 5-6-2019 y en consecuencia, proceda a dar cumplimiento a la tradición legal del inmueble objeto de litis ubicado en la Urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N°1, sector 2, Cocorote, municipio Cocorote del estado Yaracuy, identificado plenamente en el capítulo I, tal y como se pactó en referido documento de “opción de compra-venta”. Además, se conmine a la demandada a recibir el pago del saldo restante del precio acordado en la cláusula segunda del referido contrato, vale decir la cantidad de setecientos dólares americanos ($700,00) y en caso de negativa por parte de la demandada, se autorice al demandante a consigne ante el tribunal el saldo deudor y se disponga que la sentencia definitiva, sea inscrita ante el Registro Inmobiliario del Primero Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy y sirva como título de propiedad de conformidad con lo dispuesto en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil. (Sic)
O en su defecto, en caso de no prosperar la pretensión principal, solicito sea condenada la parte demandada al reintegro de los quinientos dólares americanos ($500,00) correspondiente al anticipo del capital entregado como arras; más los intereses devengados de la suma de dinero anteriormente indicada; la indexación por enriquecimiento sin causa, invocando el artículo 1.184 del Código Civil; el pago de la cantidad pecuniaria acordada en la cláusula octava del contrato de opción de compraventa, como compensación por los daños y perjuicios surgidos como cláusula penal por la inejecución de la obligación principal, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.285 eiusdem.
Se condene en costas a la demandada, a tenor de lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil…”
Asimismo fundamento la presente acción en los artículos, 1.159; 1.160; 1.184, 1.258; 1.259; 1.264 y 1.271del Código Civil y 531 del Código de Procedimiento Civil.
Finalmente la parte el demandante de autos estimo el valor de la cuantía de la presente demanda en la cantidad de ciento treinta y cinco mil novecientos bolívares exactos (Bs. 135.900,00) que equivalen a 15.100 unidades tributarias que de acuerdo a su valor actual es de nueve bolívares (Bs. 9,00).
En fecha 17 de mayo de 2023, fue recibida por distribución la presente demanda, constante de siete (7) folios útiles y cuatro (4) anexos.
Por auto de fecha 23 de mayo de 2023, se admitió la demanda, se acordó emplazar a la parte demandada, ciudadana VERASTEGUI DE PÉREZ VICTORIA ANTONIA identificada en autos, en la misma fecha se ordenó abrir cuaderno de medidas una vez que la parte provea los emolumentos para las copias del mismo, dejándose constancia que hará pronunciamiento de la medida solicitada por auto separado, se libró boleta de citación.(Folios 23 y23).
En fecha 26 de mayo 2023, el secretario temporal del Tribunal dejó constancia que la parte actora, proveyó las copias fotostáticas correspondientes a los efectos de impulsar la citación. (Folio 24).
Cursa al folio 27, diligencia del alguacil de este Tribunal, donde hace constar que previo acuerdo con la parte actora, acordó el traslado para practicar la citación de la demandada de autos.
En fecha 14 de junio de 2023, el Alguacil titular de este Juzgado mediante diligencia consigna boleta de citación y la respectiva compulsa, sin firmar de la demandada, ciudadana VERASTEGUI DE PÉREZ VICTORIA ANTONIA, identificada en autos, por cuanto se dirigió en tres oportunidades al domicilio indicado en dicha boleta, resultando infructuosa la localización de la referida ciudadana. (Folios 28 al 37).
Al folio 38, cursa diligencia presentada por el demandante de autos, ciudadano ALEXANDER BAQUERO, identificado en autos, asistido por el abogado CARLOS REMOLINA, Inpreabogado N° 126.579, solicitando citación por cartel.
En fecha 16 de junio de 2023, el demandante de auto, otorga poder apud acta al abogado CARLOS REMOLINA, Inpreabogado N° 126.579, siendo certificada por el secretario temporal de este Tribunal. (Folio 39 y vuelto).
En fecha 19 de junio de 2023, este Tribunal ordenó librar cartel de citación a la parte demandada en la presente causa, conforme a lo establecido en el artículo 223 del Código de Procedimiento Civil. (Folio 40 al vto.)
Al folio 41 de la causa, cursa acto donde se dejó constancia de la comparecencia del abogado CARLOS REMOLINA, Inpreabogado N° 126.579 en su carácter de apoderado judicial de la parte actora, a los fines de retirar cartel de citación para su debida publicación.
En fecha 07 de julio de 2023, mediante diligencia el abogado CARLOS REMOLINA, Inpreabogado N° 126.579, en su carácter de apoderado de la parte demandante de autos consignó dos (2) ejemplares del diario “Yaracuy al Día” relativo al cartel de citación. (Folios 42 al 44), siendo agregados por auto de fecha 10 de julio de 2023. (Folio 45)
En fecha 26 de julio del año 2023, el secretario temporal de este Tribunal dejó constancia que se trasladó al domicilio de la parte demandada y fijó cartel de citación respectivo. (Folio 46).
Cursa a los folios del 47 al 49 escrito de contestación y anexo presentado por la parte demandada ciudadana VICTORIA ANTONIA VERSATEGUI DE PÉREZ identificada en autos, asistida por el abogado MIGUEL ARTURO VERGARA SÁNCHEZ inscrito en el Inpreabogado bajo el N°. 174.433, la cual expuso lo siguiente:
“…CAPITULO I.
DEL PUNTO PREVIO DE LA CONTESTACION DE LA DEMANDA.
Siendo la oportunidad legal para dar contestación, como en efecto lo hago a la presente demanda, de conformidad con el artículo 865 del Código de Procedimiento Civil, expreso mis defensas previas y de fondo, a la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRÁ- VENTA,, que acá nos conllevan, En esta oportunidad manifiesto, que Niego rechazo y contradigo la presente demanda, en cada unas de sus partes, por ser falso de toda falsedad, ya que el demandante, está promoviendo como prueba un escrito el cual no es legible, motivado a qué se puede apreciar que la tinta se corrió por la humedad, no se aprecia claramente el contenido o las cláusulas que pudiece tener que fundamente una obligación o compromiso, entre las partes, por lo tanto es contradictorio que tenga alguna pretención, que la sustente amparando en tal escrito, de igual forma es digno señalar que el mencionado escrito si posee mi firma, la cual obtenido, de mala fe, engaño y astucia con los fines de apoderarce, de la vivienda la cual es mi patrimonio, mediante una compra de forma fraudulenta, considerando a lo establecido en la norma civil Sección III De la Tacha de los Instrumentos, Articulo 438 abusando del exceso de confianza depositado en el por parte de mi persona, valiéndose de que soy una señora de la tercera edad avanzada (73 años), la cual desconozco y ha perdido capacidad para atender estos asuntos comerciales y/o judiciales. (Sic)
Es necesario y pertinente mencionar que el ciudadano Alexander Navid Baquero, llegó a ocupar parcialmente mi vivienda, por medio de la vía del alquiler, considerando este elemento como un medio de percepción de ingresos para poder sufragar mis gastos, en fecha, 12 agostos del 2016, sin ningún contrato y pagos en bolívares solo en los primeros tres meses y luego en Divisas en efectivo (dinero el cual señala como parte de la supuesta venta) transcurrido varios meses aproximadamente en mayo del 2019, en pleno proceso de una complejidad personal y económica, dónde una de mis hija se enferma con una gastritis crónica, encontrándome enfocada en este tema y por ende no clara de las pretenciones; el ciudadano ALEXANDER BAQUERO, demandante, plenamente identificado; observo mi angustia y gentilmente (fue lo que aparento) ofreció adelantarme un dinero el cual se podría considerar parte de las mensualidades, llegando a dar un aproximado de 500$ americanos, fraccionados, los cuales yo recibí, de forma agradecida, posteriormente me indica que le tengo que firmar un documento por el dinero entregado como también el contrato de arrendamiento, solicitando los documentos de mi casa para tal fin a los fines de que yo no gastará dinero en abogado y trámites, algo que en buena fe le entregué. (Sic)
En Diciembre del año 2018, me convoco para asistir a firmar el alquiler y el préstamo, específicamente al REGISTRO PÚBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA, COCOROTE Y VEROES DEL ESTADO YARACUY, ubicada en el piso 1 del edificio Rental de San Felipe, estando en el lugar, una de la funcionaria me preguntó que trámite tenia?... al responder contrato de alquiler y pago !!!, me indico que el trámite era vender toda mi casa según se evidencia planilla interna del Registro signado con el NÚMERO DE CONTROL 2018-12-66, Documento para revisar, razón por la que me retire sin firmar. (Sic)
-venta; en tal sentido según lo indicado en el documento que riela como prueba promovida por el demandante como prueba "A", se deja entendido que el contrato es opcional, que el demandante incumplió con esta cláusula motivado a qué le realizó una remodelación sin autorización, hecho que fue denunciado ante la Fiscalía del Ministerio público y apertura expediente la Policía Nacional Bolivariana (Sipey) el 18 de Agosto del año en curso, (Sic)
En cuanto a la cláusula sexta la prominente vendedora, quien es mi persona, dará la opción a compra del inmueble al Prominente comprador es decir el demandado, cuando firme este Documento en la notaria by/o registro inmobiliario, algo que no sucedió porque pude apreciar que me estaba estafando, razón por el cual, he realizado denuncia ante el SUNAVI, FISCALIA, ORGANOS DE POLICIAS.
En el mismo orden en la cláusula octava, las partes convienen que si no se realiza la negociación por causas imputables a la prominente vendedora, quien es mi persona, está se obliga a pagar al prominente comprador, el cien por ciento (100%) de la cantidad recibida en opción a compra como indemnización de daños y perjuicios. (Sic)
Los contratos deben ejecutarce y ser de buena fe, ser un contrato bilateral, según la norma el artículo 1.160 del Código civil Venezolano, reconociendo que recibí un dinero pero no por la compra o la opción a la misma, pido evaluar y considerar todos los elementos. (Sic)
CAPITULO II.
CONTESTACION AL FONDE DE LA DEMANDA
No es menos cierto que yo, VICTORIA ANTNIA VERASTEGUI DE PÉREZ, SOY propietaria del inmueble en cuestión, ubicado en la Urbanización La acequia, Vereda 29 con Vereda 34, casa N° 01, Sector 2, del Municipio Cocorote del estado Yaracuy, Por lo que propongo ante el ciudadano ALEXANDER NAVID BAQUERO APONTE, con quien tengo con dicho propietario una relación arrendaticia, de forma pacífica e interrumpida, así como la describe en la temeraria demanda, el cual cita:
en una forma fraudulenta bajo engaño y aplicación de la mala fe, con abuso de confianza, quería que yo firmara el documento haciéndome creer que era el contrato de alquiler y lo pendiente de la deuda, pero gracias a la buena actitud de la funcionario que presumo percibió la mala intención, me realizó lo relacionado al documento al desconocerlo, me negué a firmar, considerando que jamás le vendería mi patrimonio y el trabajo de toda mi Vida, teniendo en cuenta que este patrimonio es compartido como sucesión de mi difunto esposo, dejando constancia que no hemos podido tramitar la sucesión motivado a la carencia de recursos económicos.
En el mismo orden solicito que la prueba presentada por el demandante, la cual es el presunto contrato de opción a compra, sea declarado, no admisible, por tratarse de una copia no legible ni apreciable en su contenido, motivado a qué se corrió la tinta perdiendo legibilidad, indiferentemente que tenga mi firma desconozco la totalidad de su contenido, ya que no se puede lograr una lectura que pueda sustentar cada una de las pretensiones expuestas como petitorio en el presente libelo, al ser un contenido incierto, no legible resaltando que el documento en su parte superior tiene identificado a un abogado el cual no firmo el documento, no se observan las cláusulas no podemos aceptar ni dar por hecho lo que pudo haber sido pactado en su momento.
Más sin embargo partiendo de la buena fe, es este acto, tengo en mi poder una un documento el cual exibo en este acto, documento de que el demandante, me presento siendo este un de contrato con opción a compra, fechado el 5 de junio del 2019, para que lo revisara, el cual promuevo en este acto, se puede apreciar que tampoco está firmado por El abogado que titula el documento, apreciando en la CLÁUSULA Primera, la palabra “se obliga” a la “VENDEDORA PROMINENTE” a vender, cuando según lo establecido en nuestras leyes que las ventas son pacífica y voluntaria, nadie está obligado a vender, deja entendido el escrito que es OPCIONAL, que las partes tienen compromiso pero también pueden retractarce, de igual manera se refleja que la venta es por todo la casa, incluyendo el terreno, teniendo en cuenta que el ocupa solo un porcentaje de la casa en condición de alquiler, siendo esto un adefesio pretender adquirir una vivienda en un valor pirrico, ilusorio, considerando que esa casa tiene un valor muy por encima de lo que pretendió.
En el caso negado que el documento sea cierto en la CLÁUSULA QUINTA indica que el “PROMINENTE COMPRADOR”, acepta y se obliga a NO modificar la estructura del bien inmueble hasta tanto no se protocolice el Documento definitivo de compra
Por todo lo antes expresado, Por tal motivo Niego, Rechazo y Contradigo la temeraria demanda incoada en mi contra, en todas y cada una de sus partes, tanto en los hechos narrados como en el derecho invocado, por no tener asidero legal a la acción ejercida…”
En fecha 02 de octubre de 2023, el Tribunal dictó auto como director del proceso, dejando constancia que la parte demandada no presentó escrito de formalización a la tacha propuesta en el escrito de contestación. (Folio 50). Al folio 51 de la causa, el Tribunal mediante auto dejó constancia que venció el lapso para dar contestación a la demanda.
En fecha 07 de noviembre de 2023, el apoderado judicial de la parte actora, abogado JUAN CARLOS REMOLINA, Inpreabogado N° 126.579, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales serán agregadas a la causa en su debida oportunidad. (Folio 52).
Al folio 53 de la causa, la ciudadana VICTORIA VERASTEGUI DE PÉREZ, parte demandada en auto, asistida por el abogado MIGUEL VERGARA, Inpreabogado N°15.081, consignó escrito de promoción de pruebas, las cuales serán agregadas a la causa cuando corresponda.
En fecha 10 de noviembre de 2023, se agregaron los escritos de pruebas y sus anexos presentados por las partes, los cuales rielan a los folios de 55 al 66.
En fecha 21 de noviembre de 2023, se admitieron las pruebas promovidas por las partes en sus escritos respectivos, se acordó oficiar lo conducente, se admitió la prueba de exhibición de documento, se ordeno agregar a los autos las copias consignadas, se agregaron las copias de los informes médicos consignadas y se fijó el día y la hora para la evacuación de las testimoniales.
Al folio 71 de la causa, cursa auto donde el Tribunal declaró desierto las testimoniales de los ciudadanos PÉREZ MARITZA DAMELYS, ARAUJO FRANCISCA, y ESCUDERO EDGAR, ampliamente identificada a los autos.
En fecha 29 de noviembre de 2023, estampó diligencia la Alguacila Temporal de este órgano jurisdiccional, consignando boleta de intimación debidamente firmada por la ciudadana VERASTEGUI DE PÉREZ VICTORIA ANTONIA. (Folios 72 y 73).
A los folios 74 al 81 de la causa, cursan oficios con la siguiente nomenclatura, Catastro-oficio N° 004-2023, de fecha 30 de noviembre 2.023, emanado de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cocorote, Dirección de Catastro y oficio N° SAREN-RP462-073-2023, proveniente del Registro Público de los Municipio San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes Estado Yaracuy, en fecha 01 de diciembre, siendo agregados por auto de fecha 04 de diciembre de 2023. (Folio 82).
Al folio 83 de la causa, cursa diligencia suscrita y presenta por la parte demandada, debidamente asistida por el abogado ANDRES ELOY BLANCO, Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Mercantil y Tránsito en el estado Yaracuy, donde solicitó nueva oportunidad para que sean escuchados los testigos, MARITZA PEREZ, FRANCISCA ARAUJO y EDGAR ESCUDERO.
Cursa a los folio del 84 al 94 de la causa, oficio N°0189-059 y sus anexos, proveniente de la Notaria Publica de San Felipe y siendo recibido por este Tribunal en fecha 04 de diciembre de 2023.
Por auto de fecha 05 de diciembre de 2023, el Tribunal fijo día y hora para oír las testimoniales de los testigos promovidos por la parte demandada en su escrito de pruebas; asimismo se ordenó agregar a los autos oficio N° 0189-059 y sus anexos emitido por la Notaria Publica de San Felipe del estado Yaracuy.
Al folio 96 de la causa, el Tribunal declaró desierto el acto de exhibición de documento privado de opción de compra venta, celebrado en fecha 5 de julio de 2019, en virtud de la incomparecencia de la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PÉREZ.
Al folio 97 y su vto corre inserta declaración de la testigo MARITZA DAMELYS PEREZ previamente identificada, las cuales se describe textualmente de la siguiente manera:
“En el Despacho del día de hoy, martes doce (12) de diciembre de 2023, siendo las nueve y treinta de la mañana (09:30 a.m.), oportunidad señalada de conformidad con lo acordado en autos para OIR LA DECLARACIÓN de la ciudadana MARITZA DAMELYS PEREZ, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y abierto como fuera, compareció una persona que juramentada por la jueza de este Tribunal dijo ser y llamarse MARITZA DAMELYS PEREZ,venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 12.725.269, de 48 años de edad, domiciliada en la comunidad del Urbanismo las Acequias, vereda 27 casa N° 67, Municipio Cocorote del estado Yaracuy, manifestando a la jueza ser amiga de la señora Victoria Verastegui y tener interés en el presente juicio, por cuanto desea que la señora Victoria se quede con la casa. Se deja constancia que se encuentra presente en este acto el apoderado judicial de la parte actora, abogado REMOLINA VENTURA CARLOS O; inscrito en el Inpreabogado con el N° 126.579, e igualmente se deja constancia que se encuentra presente VERASTEGUI DE PEREZ VICTORIA ANTONIA, identificada a los autos, asistida por el abogado ANDRES ELOY BLANCO, Inpreabogado N 170.706, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Mercantil y Transito en el estado Yaracuy en materia Inquilinaria. Leídole las generales de Ley referentes a testigos de conformidad con lo establecido en el artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, manifestó no tener impedimento alguno para declarar sobre el interrogatorio que será formulado de viva voz por defensor público de la parte demandante, abogado Andrés Eloy Blanco, Inpreabogado N° 170.706, quien pasa a interrogar a latestigo de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA:¿Diga la testigo si tiene alguna incapacidad para declarar?: CONTESTÓ: No. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ y desde hace cuantos años?: CONTESTÓ: Hace muchos, muchos años atrás, muchos años. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga la testigo en que Urbanización habita, es decir donde tiene su domicilio?: CONTESTÓ: Este las crecedoras, vereda 18 casa N° 2, Cocorote, referencia escuela infantil Verastegui. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si conoce al arrendatario Alexander David Baquero Aponte y donde habita?. CONTESTÓ: Lo conozco de vista, vive en la vereda 29, la dirección exacta no me acuerdo sé que es en la vereda 29. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga la testigo cuanto calcula el tiempo que habita en el inmuebleAlexander David Baquero Aponte y donde habita?. CONTESTÓ: Como siete años en la vereda 29. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si en el Inmueble de la señora VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, se encuentra otra familia alquilada y que familia son?. CONTESTÓ: Tengo conocimiento de una pero no me acuerdo. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga la testigo cuantos años aproximados tiene la señora VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, en el sector las crecedoras o en la comunidad la crecedora?. CONTESTO: Como más de 25 años. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga la testigo si en el inmueble propiedad de la señora VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, se encuentran realizando algunas construcciones en el inmueble del cual ocupa Alexander Baquero?. CONTESTO: Si. En este estado interviene el abogado CARLOS REMOLINA, Inpreabogado 126.579, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, y expone: Visto que la testigo al momento en que el Tribunal le impuso las generales de ley y prestar juramento, manifestó ser amiga íntima de la demandada de autos señora Victoria Verastegui y al mismo tiempo manifestar que tiene un interés directo en las resultas de este proceso, me abstengo de hacer uso del derecho de repreguntar. Es todo. En este se le concede el derecho de palabra al abogado ANDRES ELOY BLANCO, Inpreabogado N 126.579, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Mercantil y Transito en el estado Yaracuy en materia Inquilinaria, defensor público de la demandada de autos, quien expone: Visto lo expuesto por el abogado apoderado del ciudadano Alexander David Baquero Aponte, donde dejo manifiesto la palabra visto cuando en realidad la testigo Mariza no fue juramentada en presencia del accionado ni mucho menos del accionante…”
Cursa al folio 98 de la causa auto donde el Tribunal declaro desierto el acto, por la no comparecencia de la testigo ciudadana ARAUJO FRANCISCA, identificada en auto.
Al folio 99 y su vto corre inserta declaración del testigo EDGAR JESUS ESCUDERO previamente identificado, las cuales se describe textualmente de la siguiente manera:
“En el Despacho del día de hoy, martes doce (12) de diciembre de 2023, siendo las once y treinta de la mañana (11:30 a.m.), oportunidad señalada de conformidad con lo acordado en autos para OIR LA DECLARACIÓN del ciudadano EDGAR JESUS ESCUDERO, se anunció el acto a las puertas del Tribunal por el Alguacil del mismo y abierto como fuera, compareció una persona que juramentado por la jueza de este Tribunal dijo ser y llamarse EDGAR JESUS ESCUDERO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.256.781, de 78 años de edad, domiciliado en la quinta avenida, cruce con calle 34, municipio Independencia, estado Yaracuy. Se deja constancia que se encuentra presente en este acto el apoderado judicial de la parte actora, abogado REMOLINA VENTURA CARLOS O; inscrito en el Inpreabogado con el N° 126.579, e igualmente se deja constancia que se encuentra presente VERASTEGUI DE PEREZ VICTORIA ANTONIA, identificada a los autos, asistida por el abogado ANDRES ELOY BLANCO, Inpreabogado N 170.706, en su condición de Defensor Público Provisorio Segundo en Materia Civil, Mercantil y Transito en el estado Yaracuy en materia Inquilinaria. Leídole las generales de Ley referentes a testigos de conformidad con lo establecido en el artículo 486 del Código de Procedimiento Civil, manifestó no tener impedimento alguno para declarar sobre el interrogatorio que será formulado de viva voz por defensor público de la parte demandante, abogado Andrés Eloy Blanco, Inpreabogado N° 170.706, quien pasa a interrogar a la testigo de la manera siguiente: PRIMERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si tiene alguna incapacidad para declarar?: CONTESTÓ: Ninguna. SEGUNDA PREGUNTA: ¿diga el testigo si conoce de vista trato y comunicación a la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ y desde hace cuantos años?: CONTESTÓ: no es que la conozca, si no que cuando yo viví e su casa, tuve que conocerla si no como alquilo. TERCERA PREGUNTA: ¿Diga el testigo en que Urbanización habita, es decir donde tiene su domicilio?: CONTESTÓ: actualmente en la quinta avenida con cruce con calle 34, Independencia. CUARTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si conoce al arrendatario Alexander David Baquero Aponte y donde habita?. CONTESTÓ: Creo que es el que se mudó para la casa, pero yo no lo conozco. QUINTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo en calidad de que habito en el inmueble de la señora Victoria Verastegui. CONTESTÓ: Esta alquilado en un anexo de dicha casa. SEXTA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si en el Inmueble de la señora VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, se encuentra otra familia alquilada y que familia son?. CONTESTÓ: Yo en este momento no puedo decir porque ya tengo tiempo que me vine de allá. SEPTIMA PREGUNTA: ¿Diga el testigo cuantos años aproximados tiene la señora VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, en el sector las crecedoras o en la comunidad la crecedora?. CONTESTO: Tampoco le puedo decir cuánto tiempo tiene ella ahí. OCTAVA PREGUNTA: ¿Diga el testigo si en el inmueble propiedad de la señora VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, se encuentran realizando algunas construcciones en el inmueble del cual ocupa Alexander Baquero?. CONTESTO: No sé, porque cuando yo me vine y eso ya hace mucho tiempo, no sé si le hizo alguna construcción, aunque los últimos días que estuve, escuche martilleo dentro de la casa no sé qué era. En este estado interviene el abogado CARLOS REMOLINA, Inpreabogado 126.579, en su carácter de apoderado judicial de la parte demandante, a los fines de realizar las repreguntas. PRIMERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo cual es la dirección exacta del inmueble que afirma ocupo en calidad de inquilino?. CONTESTO: Urbanización las acequias, vereda 29, N° 1, las acequias Cocorote. SEGUNDA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo desde que fecha hasta que fecha ocupo el, el inmueble. CONTESTO: Esa fecha no la tengo precisa, porque no llevo un archivo en ese sentido. TERCERA REPREGUNTA: ¿Diga el testigo en qué fecha escucho el, los golpes de unos martillos.?. CONTESTO: Eso ya está respondido, porque si digo que no llevo archivo de fechas, no llevo archivo de eso, no puedo decir fechas…”
Cursa a los folios del 100 al 106 de la causa, oficio N° SAREN-RP462-075-2023 y sus anexos, proveniente del Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy y siendo recibida por este Tribunal en fecha 12 de diciembre de 2023.
A los folios 107 y 108 del expediente, riela oficio YA-SFR-INQ-DPP1-2023-058 y anexo, emitido por la Defensora Publica Provisoria Segunda en Materia de Protección de Niños, Niñas y Adolescentes con Ampliación de Competencia en Materia Civil e Inquilinaria adscrita a la unidad de la Defensa Pública del Estado Yaracuy, dando respuesta a lo solicitado por este Tribunal, siendo agregado a los autos en fecha 13 de diciembre de 2023. (Folio 109).
Al folio 110 de la causa, el Tribunal dejó constancia que vencido el lapso probatorio en el presente juicio se fijó la causa para que las partes soliciten la constitución de asociados.
En fecha 30 de Enero de 2024, se agregaron a los autos oficio YA-FS-N° 0024 2024 y anexos, proveniente de la Fiscalía Superior del Ministerio Público de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. (Folios 111 al 195).
Al folio 196 el Tribunal dictó auto de fecha 06 de febrero de 2024 fijando la causa para informes y en fecha 29 de febrero de 2024, se recibió escritos de informe presentados por las partes. (Folio 197 al 202).
Al folio 203, mediante auto de fecha 01 de marzo de 2024, se ordeno abrir nueva pieza encabezándola con copia certificada del presente auto. (Folio 203)
PIEZA N°2
En fecha 01 de maro de 2024, cursa copia certificada del auto de apertura de una nueva pieza, la cual se identificó con el número dos.
Al folio 2 de la causa, cursa auto dictado por el Tribunal, fijando la causa para que las partes presenten las observaciones de los informes de la parte contraria.
En fecha 13 de marzo de 2024, se recibió escrito de observación de informes presentado por la ciudadana VICTORIA VERASTEGUI demandada de autos, debidamente asistida por la abogada ZORAN GARCIA, Inpreabogado N° 101.723, adscrita a la Defensa Pública del estado Yaracuy con competencia en materia Civil, Mercantil y Tránsito. (Folio 3 y su vto).
Al folio 4 cursa auto de fecha 15 de marzo de 2024 fijando la causa para dictar sentencia y en fecha 15 de mayo de 2024, se difirió la sentencia de conformidad con lo establecido en el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil.
CUADERNO DE MEDIDA CAUTELAR
Al folio 01 y 02, cursa copia certificada del auto de admisión de fecha 23 de mayo de 2023.
A los folios del 3 al 10 cursa copia certificada del libelo de demanda. En fecha 12 de junio de 2023 el Tribunal dejó constancia que la parte actora proveyó los emolumentos para ser agregadas en autos, los cuales rielan a los folios 12 al 26 del cuaderno de medidas.
En fecha 15 de junio de 2023, el Tribunal dictó sentencia interlocutoria, instando a la parte demandante, ciudadano BAQUERO APONTE ALEXANDER NAVID, plenamente identificado a los autos, a que amplié la solicitud relacionada con la medida cautelar de prohibición de enajenar y gravar sobre el inmueble en litigio, señalado en su escrito libelar. (Folios 27 al 29).
LLEGADO EL MOMENTO PARA DECIDIR EL TRIBUNAL LO HACE EN BASE A LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:
La demanda judicial es el acto de iniciación del proceso mediante la cual una persona que afirma la existencia de una voluntad concreta de la ley a su favor, se dirige al órgano del Estado (Juez) para obtener la aplicación de dicha voluntad. La demanda es el primer acto del proceso “nemo iudex sine actore”, es decir, la primera forma de la actividad de la parte en el proceso consiste en demandar.
Ha sido criterio jurisprudencial que la demanda es “toda petición que contiene un interés cuya satisfacción se pretende obtener del órgano jurisdiccional autorizado. Pero en el sentido procesal estricto se define como el acto procesal por el cual el actor ejercita una acción, solicitando del Tribunal, protección, declaración o constitución de una situación jurídica”.
A los fines de establecer la competencia de este Tribunal se observa el artículo 42 del Código de Procedimiento Civil, el cual establece:
“Las demandas relativas a derechos reales sobre bienes inmuebles se propondrán ante la autoridad judicial del lugar donde esté situado el inmueble, la del domicilio del demandado, o la del lugar donde se haya celebrado el contrato, caso de hallarse allí el demandado; todo a elección del demandante.
Cuando el inmueble esté situado en territorio correspondiente a dos o más jurisdicciones, la demanda se podrá proponer ante la autoridad judicial de cualquiera de ellas, a elección del demandante.” (Subrayado negrilla nuestro)
El legislador venezolano acogió la norma derivada del derecho romano, “Actor sequitir forum rei”, es decir, la regla del fuero general que da competencia al Tribunal donde esté ubicado el inmueble, y cuyo motivo en especial está en las razones de equidad, o en su defecto el domicilio del demandado y si no se conociere el domicilio, se tomará el del lugar de la residencia, a los efectos de la demanda.
Ahora bien, la competencia territorial puede ser fijada de mutuo acuerdo y libremente por los interesados denominándose fuero del contrato. Al respecto a los folios 09 al 12 corre inserto contrato de compra venta observándose que si bien es cierto en el mismo se estableció que las partes eligen como domicilio especial la ciudad de Nirgua, estado Yaracuy, no es menos cierto que en dicha entidad no existe Tribunal de Primera Instancia y visto que la estimación de la demanda sobrepasa la cuantía de los Juzgados de Municipios, y el bien inmueble se encuentra en el Estado Yaracuy, este Juzgado es competente para conocer del presente proceso, y así se decide.
Ahora bien, observa esta Juzgadora que la controversia se suscita por la pretensión de la parte demandante que procura el cumplimiento de contrato del contrato de opción a compra venta que dijo haber suscrito con la parte demandada, ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PEREZ, alegando que suscribieron un contrato privado donde la demandada se obliga a darle en venta un inmueble de su propiedad, constituido por una vivienda unifamiliar, el cual le pertenece según documento adquisitivo debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo décimo sexto (16°), trimestre cuarto (4°) del año 2007, folios del 45 al 48 y documento autenticado el día 12 de febrero de 2014 por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, bajo el N° 9, tomo 260 de los Libros de Autenticaciones de dicha notaría, que la fracción o parte del inmueble objeto del contrato, representa un 55% aproximadamente del total de la vivienda y consta de: en la planta baja una habitación externa con sala de baño, una habitación interna con sala de baño, recibo, cocina, habitación sencilla, sala de baño con vestier, deposito externo y escalera de concreto de acceso a la planta alta, y en la parte alta consta de: dos habitaciones, sala de baño y una terraza descubierta, que al momento de celebrar el contrato la vendedora le hizo entrega del inmueble y desde ese entonces hasta la actualidad lo ha venido ocupando ininterrumpidamente junto a su grupo familiar y que la vendedora no ha cumplido dentro del término señalado con su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la oficina subalterna de Registro y que se niega a otorgar dicho documento basándose en lo dispuesto en los artículos 1.167, 1.159, 1.160, 1.184, 1.258, 1.259, 1.264, 1.271 del Código Civil Venezolano, y 531 del Código de Procedimiento Civil, por lo que el Tribunal señala que la petición del actor no es contraria a derecho. Y ASI SE ESTABLECE.
Valoración de las pruebas aportadas al proceso.
En el proceso uno de los actos esenciales es precisamente el de pruebas, cuya finalidad es llevar al juzgador al convencimiento de los hechos controvertidos en el mismo, al convencimiento de la verdad, los cuales según el autor James Goldschmidt gozan de la categoría de actos de parte, dado que su ofrecimiento no es otra cosa que la gestión de una de ellas o de ambas para lograr la certeza de un hecho concreto mediante el uso de determinado medio de prueba; cuya finalidad es la demostración de la verdad y razón de las pretensiones deducidas, teniendo las partes el derecho constitucional consagrado en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, incluso haciendo uso para tal fin todos aquellos medios concedidos por la ley, en forma regulada o no, siempre que no sean prohibido expresamente, quedando a salvo la actividad probatoria oficiosa permitida al operador de justicia.
Ahora bien, tal como lo establece el principio general, las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, y el juez no decide entre la simples y contrapuestas afirmaciones de las partes, sino conforme a los hechos acreditados en el juicio, y es por ello que los jueces deben analizar y juzgar todas y cada una de las pruebas que se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cuál sea el criterio respecto de ellas, de conformidad con los artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, que señala lo siguiente:
“…Los Jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto a ellas…”
De la norma transcrita se evidencia que la ley impone al Juez o Jueza, el deber de sentenciar conforme a lo alegado y probado por las partes y le prohíbe actuar de oficio, a menos que la propia ley lo autorice, y le impide, también, sacar elementos de convicción fuera del proceso.
Con relación a las partes, el Código de Procedimiento Civil, dispuso en su artículo 506, que éstas deben probar los hechos de los cuales sostienen que se derive su derecho, por ello la importancia de las pruebas, ya que mediante ellas se van a demostrar los hechos que se alegan y permiten al Juez (a) pueda pronunciar su decisión de conformidad con las pruebas verificadas dentro del procedimiento.
Medios probatorios consignados en la presente causa.
Documento privado de contrato de opción a compra en cuanto al mencionado contrato observa esta juzgadora que de los mismos se desprenden que existe una negociación suscrito entre el ciudadano ALEXANDER NAVID BAQUERO APONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 25.455.931 y la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.707.659, de inmueble, consistente en una casa y un anexo en planta alta destinado a vivienda, ubicado en la urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Cocorote del estado Yaracuy, cursante a los folios del 8 al 11, consignado como medio probatorio para demostrar la obligación contraída con la parte demandada quien reconoce como suya la firma que aparece en el documento privado tal como lo señala el artículo 444 eiusdem, por lo que para esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.361 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se desprende la obligación contraída por las partes en el proceso. Y ASÍ SE DECIDE.
Copias fotostáticas de documentos públicos, debidamente registrado por ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito del Municipio San Felipe del estado Yaracuy y por ante la Notaria Pública de San Felipe, estado Yaracuy, esta Juzgadora le otorga pleno valor probatorio de conformidad con lo previsto en los artículos 1.363 y 1.361 del Código Civil, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil y del mismo se evidencia que el inmueble objeto del presente contrato es de propiedad de la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI HERNANDEZ, parte demandada de autos. Y ASÍ SE DECIDE.
Copia fotostática del informe catastral emitido por la Dirección de Catastro de la Alcaldía Bolivariana del Municipio Cocorote del estado Yaracuy. En relación a la presente prueba (documentos públicos administrativos), por tratarse de documento administrativo emanado de funcionarios públicos en el ejercicio de sus competencias, en relación a estos ha sido establecido que constituyen una tercera categoría de prueba instrumental que no puede asimilarse al documento público previsto en el artículo 1.357 del Código Civil, como sí a los documentos privados reconocidos o a los tenidos legalmente por reconocidos, “sólo en lo que concierne a su valor probatorio, dado que en ambos casos, se tiene por cierto su contenido, en tanto que las declaraciones efectuadas en dichos instrumentos no sean objeto de impugnación a través de cualquier género de prueba capaz de desvirtuar su veracidad”. (Ver sentencia N° 00497 del 20 de mayo del 2004, caso Alida Magali Sánchez).
Por su parte la Sala Constitucional de Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 1307, de fecha 22 de mayo de 2003, expediente Nº 02-1728, ratificada en sentencia Nº 4992, de fecha 15 de diciembre de 2005, expediente Nº 05-0465, señaló lo que sigue:
“(…) Los documentos públicos administrativos son aquellos realizados por un funcionario competente actuando en el ejercicio de sus funciones, pero que no se refiere a negocios jurídicos de los particulares, sino que tratan de actuaciones de los referidos funcionarios que versan, bien sobre manifestaciones de voluntad del órgano administrativo que la suscribe, conformando la extensa gama de los actos constitutivos (concesiones, autorizaciones, habilitaciones, admisiones, suspensiones, sanciones, etc.), o bien constituyen manifestaciones de certeza jurídica que son las declaraciones de ciencia y conocimiento, que a su vez, conforman la amplia gama de los actos declarativos (certificaciones, verificaciones, registros, etc.), y que por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido…”.
Establecido lo anterior y con base en lo previsto en el artículo 1.363 del Código Civil, tomando en cuenta que la referida instrumental, corresponden al informe catastral de un lote de terreno ubicado en sector II, vereda 29, casa N° 01, urbanización La Acequia, Cocorote Municipio Cocorote del cual por ser documento administrativo, contra los que no fue ejercido ningún mecanismo de impugnación por la parte contraria, en consecuencia, tienen entre las partes y respecto de terceros la misma fuerza probatoria que el instrumento público en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones que contiene, en concordancia, con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, y por tener la firma de un funcionario administrativo están dotados de una presunción desvirtuable de veracidad y legitimidad de su contenido, en razón del principio de ejecutividad y ejecutoriedad que le atribuye el artículo 8 de la Ley Orgánica de Procedimientos Administrativos y por lo tanto deben considerarse ciertos hasta prueba en contrario, por lo que se le da valor probatorio. Y ASÍ SE DECLARA.
Copia fotostática del acto levantado por ante la Unidad de Defensa Pública Yaracuy, con la asistencia de la abogada EGLEE MONTENEGRO, Defensora adscrita a la referida unidad celebrado entre los ciudadanos ALEXANDER NAVID BAQUERO APONTE y VICTORIA ANTONIA VERASTEGI de PEREZ, visto que la referida copia no fue impugnada por la parte demandada, este Tribunal le otorga valor probatorio y en el resumen del acto se observa que la parte demandada interviene y manifiesta que recibió 500$ por concepto de inicio de contrato de compra-venta, y ahora manifiesta que no quiere vender el inmueble. Y ASI SE ESTABLECE.
Prueba de informes
Al respecto es menester señalar que la prueba de informes es una prueba legal incorporada en nuestro vigente Código de las formas con más singular provecho, precisamente por la versatilidad y alcance de la misma, ya que por su intermedio se logra incorporar a los autos elementos de hecho cuyo establecimiento por los medios tradicionales se mostraba de difícil factura. Por ello precisamente el legislador no estableció norma alguna expresa que sujetara la valoración de esta prueba, dejándola librada a la sana crítica que ha de aplicar el juzgador en los términos del artículo 507 del mismo cuerpo de normas.
Consonante con lo expuesto tenemos que el insigne procesalista EDUARDO COUTURE (Couture-Eduardo; señala en Las Reglas de la Sana Crítica en la apreciación de la prueba testimonial. Revista de Derecho Jurisprudencial y Administración. Tomo XXXVII, Montevideo 1939, p.272), que la censura en casación de la apreciación de la prueba de informes establecida en el artículo 433 del vigente Código de Procedimiento Civil, exige enmarcarse como la violación de una máxima de experiencia según lo previsto en la parte in fine del primer aparte del ordinal 2º del artículo 313 ejusdem, en concordancia con el artículo 320 ibidem, En este sentido la doctrina patria expresa:
“La prueba de informes (...) En cuanto a su valor probatorio, el Juez, ante la ausencia de una regla expresa de valoración, se atendrá a la sana crítica, es decir, a su propio juicio de valor, derivado de la lógica, la ciencia y la experiencia. La no apreciación de esta prueba por la regla de la sana crítica, puede dar lugar a una de los casos de Casación sobre los hechos, según lo determina el aparte primero del artículo 320 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, de acuerdo una opinión doctrinaria, la que comparto, la Casación no sólo podría constatar si fueron o no aplicadas las reglas de la sana crítica, sino < también determinar si su aplicación fue realizada correctamente >. (Duque Corredor; Román J.; Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S. R. L., Caracas, 1.990, p. 219)”.
Cabe señalar que las pruebas de informes como tal no se tratan de una confesión ni de una testimonial, ni su finalidad es para ratificar los documentos de terceros, no obstante si es útil jurídicamente para obtener la información de un tercero ajeno al proceso, sobre documentos indicados dentro del juicio, en el presente caso, esta Juzgadora pasa analizar la prueba de informe alegada por las partes de la siguiente manera:
En fecha 01 de diciembre del 2023, este Tribunal recibe respuesta por parte del Director de Catastro de la Alcaldía del Municipio Cocorote del estado, mediante oficio N° Catastro Ofic.0004-2023, a una serie de diligencias solicitadas por este juzgado, a los fines legales pertinentes; en ese mismo orden de ideas, en dicho informe consta la expresa constancia, que la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PÉREZ, realizó solicitud de actualización de trámites y el cálculo del impuesto de inmueble a una vivienda ubicada en vereda N° 29, esquina de la vereda N° 34, casa N° 01, Urbanización La Acequia, sector 02, signada con el código catastral N° 22-04-00-U01-011-031-006-001-N00-001, en fecha 25 de mayo de 2023.
En fecha 04 de diciembre de 2023, este Tribunal recibe respuesta por parte de la Notario Público Interino San Felipe, oficina 189, remitiendo copia certificada del documento otorgado en fecha 12-02-2014, anotado bajo el N° 9, Tomo 260, de los Libros respectivos.
En fecha 12 de diciembre de 2023, este Tribunal recibe respuesta por parte de la Registradora Pública de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, remitiendo copia certificada de documento protocolizado con el N° 10, folios 45 al 48, Protocolo Primero, Tomo 16, Cuarto Trimestre del año 2007.
Al respecto, este sentenciadora, en cuanto a la prueba de informes que fue promovida por la parte demandante, y que dichos oficios y anexos están constituidos como un documento público que hacen plena fe, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.357 del Código Civil, en virtud de que emana de un funcionario público, siendo esta sus respectivas atribuciones, por lo que lleva carácter de autenticidad el mencionado oficio; de igual manera considera esta Juzgadora, que dicha prueba promovida como informe, es pertinente con el objeto de la presente causa, en virtud de que se deja expresa constancia en dicha respuesta emanada por el ente público anteriormente mencionado y descrito, que la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PÉREZ, antes identificada es la propietaria del inmueble objeto del contrato de compra venta suscrito entre las partes, siendo la misma una de las pruebas más controversiales y demostrativas en cuanto al objeto de la presente causa, lo cual siendo que no ha sido otorgado por las partes se tiene como indicio de que la demandado dio su consentido para el trámite ante el Registro de la venta del mencionado inmueble de marras, y en vista de que la misma no fue impugnada por la contraparte, de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, se le otorga pleno valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
En fecha 12 de diciembre de 2023, este Tribunal recibe respuesta por parte de la Defensa Pública del estado Yaracuy y consigna copia certificada de la audiencia conciliatoria levantada en fecha 11-04-2023 en el expediente N° YAR-SFR-INQ-DPP1-2023-058.
En tal sentido, esta Juzgadora a dicha prueba de informe le da pleno valor probatorio y se tienen como fidedigna y de las mismas se desprenden que el inmueble objeto del litigio es propiedad de la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI, identificada en autos, de igual forma se evidencia que por ante la Defensa Publica se llevo a cabo audiencia conciliatoria entre las partes intervinientes en el presente juicio, evidenciándose que la parte demandada en su intervención manifestó haber recibido la cantidad de 500$ por concepto de inicio de contrato compra-venta y en la referida audiencia manifestó que no quiere vender el inmueble, tal como lo manifiesta el demandante en su escrito libelar, y en virtud de que dicha prueba no fue impugnada por la contraparte, y de conformidad con lo establecido en el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, esta juzgadora estima los anteriores medios probatorios, como prueba de la negativa por parte de la demandada de darle cumplimiento al contrato suscrito con el demandante de autos. Y ASÍ SE DECIDE.
En fecha 29 de Enero de 2024, este Tribunal recibe respuesta por parte del Fiscal Superior del Ministerio Público del estado Yaracuy, remitiendo copias certificadas de la investigación MP-73975-2023, este sentenciadora, en cuanto a la prueba de informes que fue promovida por la parte demandada y que dicho oficio y anexo están constituidos como un documento público que hacen plena fe, de acuerdo a lo establecido en el artículo 1.384 del Código Civil, en virtud de que emana de un funcionario público, siendo esta sus respectivas atribuciones, por lo que lleva carácter de autenticidad el mencionado oficio, sin embargo del mismo se evidencia solamente el inicio de una averiguación que realiza dicha fiscalía, no probando nada en el presente proceso. Y ASI SE ESTABLECE.
Prueba de exhibición del contrato privado de opción de compra-venta celebrado en fecha 5 de junio de 2019, celebrado entre las partes intervinientes del presente juicio, en virtud que el original se encuentra en manos de la demandada ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI, identificada en autos, por cuanto la parte demandada no compareció en la oportunidad procesal correspondiente a los fines de exhibir el original tal como lo señala el artículo 436 del Código de Procedimiento Civil, y criterio sostenido por la sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 14 de octubre de 2004, expediente N° 03-005, la cual estableció lo siguiente: …” Al admitir la prueba de exhibición, el Tribunal debe señalar el plazo dentro del cual, bajo apercibimiento, la contraparte debe consignar la escritura que ha emanado de ella, a sabiendas de que vencido el plazo se tendrá como exacto el texto de la copia suministrada por el promovente, o que son verdaderos los datos afirmados por éste acerca de su contenido…” este Tribunal tiene por exacto el texto de la copia suministrada por la parte demandante en su escrito libelar consistente en el contrato de opción a compra- venta,Y ASI SE DECIDE.
Biopsia emitida por el Dr. YSMAEL CHIRINOS, médico cirujano y patólogo e Informes médicos emitidos por el Dr. Jonathan Vegas medico gastroenterólogo, este Tribunal no le otorga valor probatorio en virtud que dicha prueba no ratificada a través de la prueba testimonial tal como lo señala el artículo 431 del Código de Procedimiento Civil. Y ASI SE DECLARA.
Testimoniales de los ciudadanos MARITZA DAMELYS PEREZ, FRANCISCA ARAUJO y EDGAR ESCUDERO, venezolanos, mayores de edad, titulares de las cédulas de identidad Nros. 14.788.388, 14.605.251 y 12.349.688 respectivamente.
Ahora bien, antes de entrar al análisis de las testimoniales promovidas por la parte demandante en la presente causa es importante establecer los parámetros establecidos en el artículo 508 del Código de Procedimiento Civil, el cual contiene una regla expresa de valoración de la prueba testimonial, y otorga a los jueces la facultad soberana de apreciación, examinando si las deposiciones concuerdan entre sí y con las demás pruebas, estimando cuidadosamente los motivos de las declaraciones y la confianza que merezcan los testigos por su edad, vida y costumbres, por la profesión que ejerza y demás circunstancias, desechando en la sentencia la declaración del testigo(a) inhábil o del que apreciare no haber dicho la verdad.
Las testimoniales deben contener las circunstancias de tiempo, lugar y modo en que el testigo adquirió el conocimiento, así como de las circunstancias de lugar, tiempo y modo del hecho mismo narrado como máximo deseable; pues, un testigo puede decir que el hecho ocurrió y estarlo inventando, o tener un conocimiento solamente referencial.
La estimación de la referida prueba implica para el sentenciador un juicio de valor intelectivo y volitivo a la vez, pues, opera en él un acto de voluntad por el cual acoge o rechaza la deposición del testigo, sustentado en que le merece confianza en razón de su edad, vida, costumbres, profesión y demás circunstancias o si es hábil para declarar sobre lo que conoce; de manera que en este contexto el juez es soberano y libre en su apreciación.
En cuanto a la testigo MARITZA DAMELYS PEREZ, este Tribunal no le da valor probatorio por cuan lo misma se encuentra incursa en el artículo 478 el Código de Procedimiento Civil, al manifestar ser amiga de la parte demandada y tener interés en el juicio. Y ASI SE DECLARA.
En cuanto a la testigo FRANCISCA AUAUJO, este Tribunal no le da valor probatorio por cuanto dicha testigo no rindió su declaración en fecha 12 de diciembre de 2023, tal como consta al folio 98 del presente expediente. Y ASI SE DECLARA.
En cuanto al testigo EDGAR JESUS ESCUDERO, este Tribunal no le valor probatorio por cuando su declaración no aporta al proceso. Y ASI SE DECIDE.
MOTIVACIONES PARA DECIDIR
Considerando que el contrato es un acuerdo legal, oral o escrito, manifestado en común entre dos o más personas con capacidad jurídica (partes del contrato), que se obligan en virtud del mismo, regulando sus relaciones a una determinada finalidad o cosa, y a cuyo cumplimiento pueden compelerse de manera recíproca, si el contrato es bilateral, o compelerse una parte a la otra, si el contrato es unilateral; es por ende que el contrato, es un acuerdo de voluntades que genera derechos y obligaciones relativos, es decir, sólo para las partes contratantes y sus causahabientes, además del acuerdo de voluntades, algunos contratos exigen, para su perfección, otros hechos o actos de alcance jurídico, tales como efectuar una determinada entrega (contratos reales), o exigen ser formalizados en documento especial (contratos formales), de modo que, en esos casos especiales, no basta con la sola voluntad, el contrato, en general, tiene una connotación patrimonial, incluso parcialmente en aquellos celebrados en el marco del derecho de familia, y es parte de la categoría más amplia de los negocios jurídicos, es función elemental del contrato originar efectos jurídicos es decir, obligaciones exigibles, de modo que a aquella relación de sujetos que no derive en efectos jurídicos no se le puede atribuir cualidad contractual.
Señala el artículo 1.159 del Código Civil lo siguiente: “Los contratos tienen fuerza de Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley”.
Por su parte el artículo 1.160 ejusdem reza:
“Los contratos deben ejecutarse de buena fe y obligan no solamente a cumplir lo expresado en ellos, sino a todas las consecuencias que se derivan de los mismos contratos, según la equidad, el uso o la Ley”.
De allí que el cumplimiento es un término que tiene su origen en vocablo latino complementum y que hace mención a la acción y efecto de cumplir o cumplirse, el verbo cumplir, por su parte, refiere a ejecutar algo; remediar a alguien y proveerle de aquello que le falta; hacer algo que se debe; convenir; o ser el día en que termina un plazo o una obligación.
Por su parte establece el artículo 1.167 del Código Civil, la posibilidad que tiene la parte que ha dado cumplimiento al contrato, en el caso de que la otra no haya cumplido su obligación, a su elección de reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo.
En el presente caso el ciudadano ALEXANDER NAVID BAQUERO APONTE, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nº 25.455.931, demanda a la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PEREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.707.659, por cumplimiento de contrato de opción de compra venta privada, manifestando que el 5 de junio de 2019 suscribieron un contrato privado de opción de compra-venta, que en la clausula primera del referido contrato la mencionada ciudadana se obliga a darle en venta un inmueble de su única y exclusiva propiedad, constituido por una vivienda unifamiliar así como la porción de terreno donde se encuentra edificado el inmueble, el cual le pertenece según documento adquisitivo debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, en fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo décimo sexto (16°), trimestre cuarto (4°) del año 2007, folios del 45 al 48 y documento autenticado el día 12 de febrero de 2014 por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, bajo el N° 9, tomo 260 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaria, que la vendedora desde esa oportunidad hasta el día de hoy, no ha cumplido dentro del término señalado con su obligación de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la oficina respectiva, que se niega a otorgar dicho documento, que por tales razones es por lo que demandan como en efecto lo hacen por cumplimiento de contrato de opción de compra venta a la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, antes identificada. Asimismo, señala que en caso de no prosperar la pretensión principal, solicita sea condenada la parte demanda al reintegro de los quinientos dólares americanos, más los intereses devengado la indexación por enriquecimiento sin causa invocando el artículo 1.184 del Código Civil, el pago de la cantidad pecuniaria acordada en la clausula octava del contrato como daños y perjuicios de conformidad con el artículo 1.258 eiusdem.
Por su parte, la demandada de autos negó, rechazó y contradijo la demanda en cada una de sus partes por ser falso de toda falsedad, de igual forma reconoce que el documento posee su firma que la obtuvo de mala fe, engaño y astucia, asimismo, tachó el documento que el ciudadano ALEXANDER BAQUERO demandante identificado en autos le ofreció adelantarle un dinero el cual se podría considerar parte de las mensualidades, llegando a dar un aproximado de 500$ americanos fraccionados, los cuales recibió de forma agradecida. Sigue señalando que en diciembre de del año 2018 fue convocada para asistir a firmar el alquiler y el préstamo en el Registro Público del Primer Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, que una funcionaria le indico que el tramite era vender toda su casa, que por esa razón se retiro sin firmar, por cuanto pudo apreciar que la estaba estafando, que dicho inmueble es compartido como sucesión de su difunto esposo, que el demandante modificó la estructura del inmueble sin su autorización.
La doctrina reiterada y pacífica de este Alto Tribunal, se ha pronunciado sobre esta materia, indicando al respecto, entre otras, en sentencia N° 944, de fecha 15 de diciembre de 2016, expediente N° 2016-000098, juicio: cumplimiento de contrato de compraventa, incoado por la ciudadana Marisela Chinea Correa, contra los ciudadanos Jorge Ernesto Suárez Gutiérrez y Eilyns Vanessa Reyes Hernández, lo siguiente:
“…En primer término debe precisar esta Sala que efectivamente, tal y como lo señala el juez de la recurrida, dentro de los supuestos de procedencia para la acción de cumplimiento de contrato (al igual que para la acción de resolución) se requiere: a) que se trate de un contrato bilateral, b) que la parte accionante haya cumplido u ofrecido cumplir su obligación y, c) que la parte accionada haya incumplido su obligación correlativa…”.
Asimismo, se pronunció sobre el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, en sentencia N° RC 128, de fecha 2 de marzo de 2016, expediente N° 2015-000600, caso: juicio por cumplimiento de contrato de promesa de compraventa e indemnización por daños y perjuicios, incoado por el ciudadano Arturo Caballero Valencia, contra la sociedad mercantil Inversora Mendi Eder C.A., en los términos siguientes:
“…De la anterior transcripción de la sentencia recurrida, se observa que el juez superior verificó que las partes asumieron obligaciones recíprocas en el contrato de promesa de compra venta, que la empresa demandada incumplió las cláusulas novena y décima quinta del mismo, declaró parcialmente con lugar la demanda, y estableció que el demandante debía cumplir con la obligación de pagarle a la empresa demandada el saldo restante del monto pactado en el referido contrato, y a la demandada, en el lapso de cumplimiento voluntario le correspondió la obligación de otorgar el documento definitivo de venta y entrega formal de la unidad habitacional objeto del contrato.
En tal sentido, el juzgador de alzada en el dispositivo de la sentencia recurrida con fundamento en el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, estableció que de incumplir las partes lo establecido en la misma, esta servirá como título de propiedad y producirá los efectos del contrato no cumplido, es decir, si la empresa demandada se niega o no cumple con otorgar el documento de propiedad del bien inmueble objeto del contrato, una vez verificada la consignación del pago pendiente, por tanto, el juez aplicó efectivamente la norma a la situación de hecho contemplada en la misma.
De modo que, observa la Sala, que el juez superior, contrariamente a lo denunciado, aplicó el contenido del artículo 1.167 del Código Civil, pues en la misma el juzgador señaló la existencia de un contrato de promesa de compra venta celebrado entre las partes, en el cual ambas se comprometieron al cumplimiento de ciertas obligaciones y según lo analizado por éste, el incumplimiento de las obligaciones fue por parte de la empresa demandada, facultando ello al demandante a solicitar el cumplimiento del contrato de promesa de venta, cuando el otro involucrado no ejecutó su obligación, así estableció que “…la parte demandante cumplió con los pagos fraccionados de una parte del precio de venta, atendiendo a las estipulaciones de tiempo contenidas en la cláusula cuarta pero que su contraparte no atendió a sus cargas contractuales, en vista de que a pesar de que según emana de la prueba de inspección judicial evacuada por el tribunal de la causa el 18-06-2013 en el inmueble objeto del contrato cuyo cumplimiento se demanda, que el bien opcionado (sic) en venta se encontraba construido en su totalidad, y mas (sic) aun (sic), que para el momento en que se otorgó el documento de condominio del referido Conjunto Residencial Villas Palm Beach ya contaba con el permiso de habitabilidad del bien negociado con la parte que hoy demanda, no existe constancia de que haya entregado el bien, o al menos gestionado dicha entrega, ni mucho menos de que haya cumplido con la carga de procurar el otorgamiento del documento definitivo de compra venta...”.
Por su parte José Mélich-Orsini, en su obra “Doctrina General del Contrato”, argumentó sobre la procedencia de la acción de cumplimiento o resolución de contrato, y señaló lo siguiente:
“La resolución de que habla el artículo 1.167 del C.C. está sujeta a los requisitos que en él se enuncian, a saber: a) la existencia de un contrato bilateral, esto es, de un contrato que en cada una de las partes, está obligada a ciertas prestaciones a favor de la otra parte y en que esas reciprocas obligaciones se encuentren en una relación de interdependencia entre sí; b) la no ejecución de su obligación por parte de aquél contra quien se dirige la acción, sin que éste pueda justificarlo por una causa extraña que no le sea imputable o por una conducta culposa del propio demandante de la resolución; y c) la necesidad de acudir a la autoridad judicial para que sea ésta quien verifique la concurrencia de ambos precedentes presupuestos y pronuncié o deseche la pretensión del demandante.”.
En este orden de ideas, de las sentencias y de la doctrina antes transcritas, se observa que efectivamente, de conformidad con el artículo 1.167 del Código Civil, puede perfectamente, una de las partes, reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, si la otra no diere cumplimiento a su obligación, siempre que se trate de un contrato bilateral; observándose, en el presente caso, que las pruebas aportadas por la parte demandante, hubo medios de convicción alegada y probada que diera certeza a quien aquí decide de demostrar, la existencia de la oferta o contrato privado realizada por la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI DE PEREZ, antes identificada al ciudadano ALEXANDER NAVID BAQUERO APONTE, identificado en auto, que da origen al incumplimiento de la obligación recaída por la parte demandada, dando cumplimiento al primer requisito establecido en el artículo 1.167 del Código Civil; de igual forma queda demostrado que la parte demandada no cumplió con su obligación al negarse de suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la oficina respectiva, cumpliéndose con el segundo requisito y la necesidad que tuvo el demandante de accionar el órgano jurisdiccional para darle cumplimiento al contrato privado de opción de compra venta cumpliéndose lo señalado el tercer requisito del articulo antes mencionado.
Asimismo, el artículo 1.474 del Código Civil, establece que el contrato de compra venta es aquél donde el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Al respecto, esta Sala en sentencias N° 460 de fecha 27 de octubre de 2010, caso: Tomcar, C.A. Almacenes, contra la Sucesión Amleto Antonio Capuzzi Di Prinzio, estableció lo siguiente:
“…El contrato de venta es definido por el artículo 1.474 del Código Civil, como la convención por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio.
Por tratarse este de un contrato, debe contener ciertos elementos o condiciones para la existencia del mismo, los cuales se encuentran establecidos en el artículo 1.141 del Código Civil y son: a) Consentimiento de las partes, que lo constituye el acuerdo entre éstas el cual se perfecciona cuando manifiestan su voluntad de contratar. b) Objeto se refiere a la cosa cuya propiedad se transfiere y c) Causa lícita.
El contrato de venta posee ciertas características las cuales son:
1. Es un contrato bilateral: El comprador y el vendedor asumen obligaciones recíprocas.
2. Es un contrato oneroso.
3. Es un contrato consensual: Se perfecciona con el sólo consentimiento de las partes.
4. Puede ser un contrato de ejecución instantánea o de tracto sucesivo.
5. Es un contrato traslativo de la propiedad u otro derecho vendido. (Aguilar Gorrondona, José Luis. Contratos y Garantías, Derecho Civil IV.)…”.
Entonces, la norma sustantiva transcrita dispone como requisito de procedencia de las acciones por cumplimiento o resolución de contrato, el hecho que exista incumplimiento de las obligaciones contractuales por alguna de las partes intervinientes en el contrato, cuestión ésta que ha de demostrarse y dilucidarse dentro de un proceso de carácter judicial para que opere la aplicación de este artículo 1.167 del Código Civil en el contrato privado de promesa bilateral de compra-venta fundamento de la presente causa.
En consecuencia, luego de haber realizado el estudio correspondiente de las actas del proceso, y dado que la parte actora promovió prueba en la oportunidad legal establecida para tales efectos, se puede observar que fueron demostrados de una manera veraz los hechos invocados por la parte actora, pues la parte demandante logró demostrar el incumplimiento de la obligación por parte de la demandada, demostró haber realizado el pago por adelantado al precio convenido en la opción a compra-venta, sobre un inmueble objeto del presente litigio, ubicado en la urbanización La Acequia, vereda 29, con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Cocorote, Municipio Cocorote del estado Yaracuy, cuyos linderos y demás especificaciones constan en el documento objeto de la presente demanda ya valorado y consignado por la parte demandante, por todo lo cual quedó suficientemente comprobado que hay incumplimiento por parte de la demandada de su obligación contractual en suscribir el contrato definitivo de venta del inmueble ante la oficina Subalterna de Registro, tal como fue pactado en el referido contrato por lo que resulta para esta Juzgadora declarar con lugar la presente demandada tal como quedará plasmada en el dispositivo del fallo. Y ASI SE DECIDE.
En otro orden de ideas es menester señalar que en la oportunidad procesal correspondiente, la parte demandada, alega la intención de tachar el instrumento privado, objeto de la presente causa, siendo este la documental más destacada y más controversial de la presente causa, más no formalizó la tacha del instrumento, por lo que en consecuencia se tiene por reconocido el instrumento anteriormente descrito y señalado, tal como lo establece el artículo 440 del Código de Procedimiento Civil, que señala: “… Si presentado el instrumento en cualquier estado y grado de la causa, fuere tachado incidentalmente, el tachante, en el quinto día siguiente, presentará escrito formalizando la tacha, con explanación de los motivos y exposición de los hechos circunstanciados que quedan expresados…” y si la tachante no formalizó el documento, queda reconocido y con pleno valor probatorio; por lo que en virtud de todo lo anteriormente expuesto y tomando en consideración el reconocimiento y la validez de dicho instrumento antes descrito, se le otorga pleno valor probatorio Y ASÍ SE DECIDE.
La parte demandada señala que bajo engaño y aplicación de la mala fe, con abuso de confianza, quería que yo firmara el documento haciéndome creer que era el contrato de alquiler y lo pendiente de la deuda, y en el año 2018 fue convocada para firmar el alquiler y el préstamo pero gracias a la buena actitud de la funcionario que presumo percibió la mala intención, me realizó lo relacionado al documento al desconocerlo, me negué a firmar, sin embargo, del documento privado traído a los autos se evidencia que la parte demandante señala que el contrato de opción a compra venta fue celebrado en fecha 05 de junio de 2019, por lo que para esta Juzgadora considera que el alegato de la parte demandada queda desestimando; asimismo, manifestó que el inmueble es compartido como sucesión de su difunto esposo sin embargo de las actas que conforman el presente expediente, se evidencia que al momento de adquirir el bien inmueble objeto del presente juicio, se señala a la compradora como divorciada y posteriormente cuando adquirió el lote de terreno la identifican como viuda, es decir, la parte demandada no demostró que el referido inmueble pertenezca a la sucesión antes mencionada, trayendo como consecuencia que la parte demandada no probó nada que le favorezca en la presente causa. Y ASI SE DECLARA.
Así las cosas, esta Juzgadoras pasa a establecer que quedó demostrada la existencia del contrato de opción a compra-venta y el incumplimiento de la parte demandada en no otorgar el documento de venta del inmueble formado por una casa y un anexo en planta alta destinado a vivienda, ubicado en la Urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Cocorote, Municipio Cocorote del estado Yaracuy, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario Primero del Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, con fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo décimo sexto (16°), trimestre cuarto (4°) del año 2007, folios del 45 al 48 y la parcela de terreno donde se encuentra edificada dicha vivienda y el anexo la cual se incluye en la venta autenticado el día 12 de febrero de 2014, por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, bajo el N° 09, tomo 260 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, ya que la parte actora pudo demostrar el incumplimiento de la demandada de la obligación contraída en el contrato; en razón de lo cual, lo procedente en derecho es declarar CON LUGAR LA DEMANDA por cumplimiento de contrato de opción a compra venta, en consecuencia se ordena al ciudadano WILFREDO GONZALEZ HERNANDEZ, otorgar el respectivo documento de venta del inmueble supra identificado Y ASÍ SE DECIDE.
Por todos los fundamentos expuestos, este Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,
DECLARA;
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA, incoada por el ciudadano BAQUERO APONTE ALEXANDER NAVID, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 25.455.931, contra la ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.707.659.
SEGUNDO: QUEDA OBLIGADA LA DEMANDADA a cumplir con el contrato de opción a compra celebrado entre las partes en fecha 05 de junio de 2019 y proceda a otorgar por ante el Registro Público Competente el documento traslativo de la propiedad del inmueble, al comprador hoy demandante, consistente en una vivienda ubicado en la Urbanización La Acequia, vereda 29 con vereda 34, casa N° 1, sector 2, Cocorote, Municipio Cocorote del estado Yaracuy, debidamente protocolizado ante el Registro Inmobiliario Primero del Circuito de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del estado Yaracuy, con fecha 20 de diciembre de 2007, bajo el N° 10, protocolo primero, tomo décimo sexto (16°), trimestre cuarto (4°) del año 2007, folios del 45 al 48 y la parcela de terreno donde se encuentra edificada dicha vivienda y el anexo la cual se incluye en la venta autenticado el día 12 de febrero de 2014, por ante la Notaria Pública de San Felipe del estado Yaracuy, bajo el N° 09, tomo 260 de los Libros de Autenticaciones de dicha Notaría, con las medidas y dimensiones que consta en el documento objeto de la presente demanda, una vez sea declarada firme la presente sentencia.
TERCERO: QUEDA OBLIGADO EL COMPRADOR en el mismo momento del otorgamiento del documento traslativo de la propiedad antes referido, a pagar a la vendedora demandada ciudadana VICTORIA ANTONIA VERASTEGUI de PÉREZ, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° 3.707.659, la suma restante del precio pactado en la CLAUSULA SEGUNDA del referido contrato que es la cantidad de OCHOCIENTOS DOLARES AMERICANOS (800$) o su equivalente en bolívares.
CUARTO: SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa en el presente juicio, de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO: EN CASO DE INCUMPLIMIENTO por parte de la demandada de autos en protocolizar el documento definitivo, se procederá conforme lo establece el artículo 531 del Código de Procedimiento Civil, y sirva como título de propiedad la presente decisión.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, en la página web oficial del Tribunal Supremo de Justicia WWW.TSJ.GOB.VE.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este TRIBUNAL PRIMERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, a los trece (13) días del mes de junio de dos mil veintitrés (2024). Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza,
Abg. María Elena Camacaro
La Secretaria Temporal,
Abg. Yenifer Ramírez.
En esta misma fecha y siendo las dos y diez de la tarde (02:10 p.m), se publicó y registró la presente decisión.
La Secretaria Temporal,
Abg. Yenifer Ramírez.
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