TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
EN SU NOMBRE
EL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
EL JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO
SEDE VALENCIA, ESTADO CARABOBO
Valencia, diecinueve (19) de marzo del 2024
Años: 214° de Independencia y 165° de la Federación

EXPEDIENTE: 13.670

I
IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES Y LA CAUSA

PARTE DEMANDANTE: MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.608. 506.

ABOGADO ASISTENTE Y/O APODERADO JUDICIAL: EUMELIA CASTILLO DE MODUGNO, RAMÓN IGNACIO MODUGNO MARTÍNEZ, ALEXANDER RAFAEL MEDINA ESTREDO y GLEDIS DEISDRESS LÓPEZ DE TORRES, titulares de las cédulas de identidad Nros. V-8.296.796, V-12.095.095, V-7.491.403 y V-13.956.686; inscritos en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo los Nros. 105.535, 67.359, 156.011 y 251.188.

PARTE DEMANDADA: MAGALYS VARGAS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.444.076.

ABOGADO ASISTENTE Y/O APODERADO JUDICIAL: SANTIAGO ELÍAS MENDOZA GUDIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.597.138; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 57.252.

MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO.

SENTENCIA: DEFINITIVA.

II
SÍNTESIS

En la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, incoada por ante el Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello; interpuesta por la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, ut supra identificada; debidamente asistida por el abogado ALEXANDER RAFAEL MEDINA ESTREDO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.491.403; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 156.011, contra la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS; ut supra identificada; correspondiéndole conocer la presente demanda al Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello; seguidamente el referido Tribunal dictó sentencia definitiva en fecha dieciséis (16) de septiembre del 2014, la cual declaró CON LUGAR la demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO, siendo ejercido Recurso de Apelación contra la mencionada decisión en fecha seis (06) de octubre del 2014, por el abogado SANTIAGO ELÍAS MENDOZA GUDIÑO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS; parte demandada, apelación que fue oída en ambos efectos mediante auto de fecha ocho (08) de octubre del 2014, correspondiéndole conocer de la referida decisión al Juzgado Superior de la Extensión Puerto Cabello, del Estado Carabobo; previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha trece (13) de octubre del 2014; dicho Juzgado Superior de la Extensión Puerto Cabello, dictó sentencia definitiva en fecha veintitrés (23) de abril del 2015, la cual declaró CON LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada y REVOCA la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Extensión Puerto Cabello, de igual modo declara SIN LUGAR la demanda de cumplimiento del contrato de promesa de venta. Posteriormente la abogada PERCEFONI APOSTOLIDIS XANTHULIS, inscrita en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 30.867, debidamente asistiendo a la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, parte demandante; anuncio recurso de Casación en fecha dieciocho (18) de mayo del 2015; contra la decisión ut supra mencionada.
Seguidamente, la Sala de Casación Civil el Tribunal Supremo de Justicia le da entrada en fecha veinticinco (25) de junio del 2015; y dicta sentencia Nro. RC. 000322, en fecha dieciocho (18) de mayo del 2017; expediente Nro. 16-919; mediante la cual CASA DE OFICIO la referida sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Extensión Puerto Cabello, en fecha veintitrés (23) de abril del 2015. Ahora bien, la Sala de Casación Civil decreta la NULIDAD del fallo recurrido y ORDENO al Tribunal Superior que resulte competente, dicte nueva sentencia sin incurrir en el vicio de forma referido; correspondiéndole conocer de la referida decisión a este Juzgado Superior previa distribución de ley, dándosele entrada en fecha dos (02) de noviembre del 2022, bajo el Nro. 13.670 (nomenclatura interna de este Juzgado), siendo asentado en los libros correspondientes.
Por auto de fecha ocho (08) de noviembre del 2022, se fijó un lapso de cuarenta (40) días continuos dentro del cual se dictará sentencia, de conformidad con lo establecido en el último aparte del artículo 522, del Código de Procedimiento Civil.
En fecha diecinueve (19) de diciembre del 2022, se dictó auto por este Juzgado Superior, mediante la cual se difiere la publicación del fallo dentro de los treintas (30) días siguientes a partir de la presente fecha.
En fecha diecisiete (17) de enero del 2023, consignó diligencia la abogada GLEDIS LÓPEZ, ut supra identificada; mediante la cual solicitó abocamiento de la presente causa.
En fecha veinte (20) de enero del 2023, se dictó auto por este Juzgado Superior, mediante la cual la ciudadana FILOMENA GUTIÉRREZ en su condición de Juez Superior Temporal; se aboca al conocimiento de la presente causa.
En fecha siete (07) de marzo del 2023, se dictó auto por este Juzgado Superior, mediante el cual el ciudadano OMAR ALEXIS MONTES MEZA, en su condición de Juez Superior; se aboca al conocimiento de la presente causa.
Concluida la sustanciación y siendo la oportunidad legal para ello, pasa esta Alzada a decidir el presente recurso de apelación.

III
DE LA COMPETENCIA

A los fines de determinar la competencia de esta Alzada y en virtud a la decisión dictada por la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha dieciocho (18) de mayo del 2017; mediante la cual ordenó al Tribunal Superior que resulte competente, para dictar una nueva sentencia sin incurrir en vicio de forma referido; por consiguiente pasa a conocer de la presente apelación ejercida por el abogado SANTIAGO ELÍAS MENDOZA GUDIÑO, actuando en su carácter de apoderado de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, parte demandada; contra la sentencia definitiva dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello; de fecha dieciséis (16) de septiembre del 2014, su competencia para conocer la misma, en tal sentido, trae a colación lo establecido en el Titulo VII, de los Recursos-Capítulo I, de la Apelación del Código de Procedimiento Civil:
Artículo 288: De toda la sentencia definitiva dictada en primera instancia se da apelación, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 290: La apelación de la sentencia definitiva se oirá en ambos efectos, salvo disposición especial en contrario.
Artículo 294: Admita la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de alzada si éste se hallare en el mismo lugar, o por correo, si residiere en otro lugar. El apelante deberá consignar el porte de correo, pero podrá hacerlo la otra parte, si le interesare, y a reserva de que se le reembolse dicho porte. (Subrayado y Negrilla de esta alzada).

En este orden, de ideas en importante traer a colación la sentencia Nro. RC.0000322; dicta por la Sala de Casación Civil, mediante Nro. Exp. AA20-C-2016-000919 de fecha dieciocho (18) de mayo del 2017, caso: Marisabel Kirhney Gamarra Contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos; magistrada ponente: Marisela Godoy Estaba, la cual decretó lo siguiente:
… CASA DE OFICIO la sentencia dictada por el Juzgado Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, ubicado en la ciudad de Puerto Cabello, en fecha (7) de octubre del 2016 (sic). En consecuencia, se decreta la NULIDAD del fallo recurrido y SE ORDENA al Tribunal superior (sic) que resulte competente, dicte nueva sentencia sin incurrir el vicio de forma referido… (destacado de esta alzada).

Observando esta Alzada de la jurisprudencia anteriormente citada, se desprende que es una potestad que posee la Sala de Casación Civil; de anular o revocar de oficio las sentencias sometidas a su consideración en ejercicio del recurso de casación, cuando observe que ellas contienen infracciones de orden público o constitucional.
En tal sentido, es vinculante para el Juez de reenvió, quien debe dictar una nueva sentencia basada en las disposiciones de la Ley declaradas ante el Tribunal Supremo de Justicia; en consecuencia, se declara competente para conocer de la presente causa de conformidad con lo establecido en la sentencia, antes mencionada. Así se decide.

IV
DE LA SENTENCIA DEFINITIVA APELADA
En el caso de estudio, en fecha dieciséis (16) de septiembre del 2014, el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello; dictó sentencia definitiva, en la cual declaró:
… PRIMERO: Ha Lugar el Cumplimiento de Contrato de Opción de Compra Venta, intentado por la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.608.506, de este domicilio, contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, de este domicilio. En consecuencia, se ordena a la parte demandada ciudadana Magaly Vargas Chirinos, suministrar a la ciudadana Marisabel Kirnhey, los documentos necesarios para proceder a la venta definitiva del inmueble, y una vez que la parte demandante Marisabel Kirnhey, realice los tramites (sic) necesarios para la protocolización del documento de compra venta, debe proceder la parte demandada a otorgar el documento definitivo de compra venta, y la ciudadana Marisabel Kirnhey, por su parte le corresponde pagar el precio restante al momento de la protocolización del documento definitivo de compra venta. SEGUNDO: No ha lugar a los Daños y Perjuicios demandados por la ciudadana Marisabel Kirhney Gamarra, venezolana, soltera, titular de la cédula de identidad No. 8.608.506, de este domicilio, contra la ciudadana Magaly Vargas Chirinos, venezolana, mayor de edad, soltera, titular de la cédula de identidad No. 5.444.076, de este domicilio… (Destacado del texto original).

V
DE LOS INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 517 del Código de Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de los informes por ante este Juzgado Superior, la parte demandada consignó Escrito de Informes en fecha diecinueve (19) de noviembre del 2014, en el cual arguye que:
… se inicia el presente procedimiento por demanda de PROMESA DE VENTA, realizada, luego que la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, ante un anuncio que hice por la prensa local de que ALQUILABA MI APARTAMENTO CON OPCIÓN A COMPRA, se puso en contacto conmigo y decidimos hacer el Contrato de Arrendamiento con opción de Compra Venta, por lo que recibí de la Ciudadana demandante la cantidad de CUARENTA Y SEIS MIL BOLÍVARES (B. 46.000,00), que se correspondían al alquiler y al anticipo de OPCION (sic) DE COMPRA VENTA véase que la intención era de alquilar con Opción de Compra venta, sin embargo la demandante en autos, cambio de opinión y decidió mantenerse arrendada por Seis (06) meses, a partir del 30 de Abril de 2010 (sic), fecha está en que debían correr juntos los dos documentos, pero sin embargo, no preparó el documento de Compraventa, sino en fecha 17/08/2010 (sic), incumpliendo con lo hablado por ambas. Pero como ya estaba dentro de mi apartamento y le faltaban dos meses para salir esperé, más, cuando elaboró el Contrato de PROMESA DE VENTA, me percato, que lo es bajo la figura de PROMESA DE VENTA, lo cual lo discutimos y me asesoré con otros abogados, los cuales me alertaron que bajo esa premisa, sino quería firmar la venta, no lo hiciera. A todo evento, firmé la PROMESA DE VENTA, cuya duración de contrato, lo era por Cuatro (04) meses, a partir de Ocho de septiembre de 2010 (sic), donde al término establecido ella me entregaría la cantidad debida, y desde este punto de vista trata de confundir a la Ciudadana Jueza, pues el documento que pretende hacer valer, como emitido por el IPASME, no contiene fecha de elaboración ni tampoco que haya ingresado por ante las Oficinas de Registro inmobiliario, como es el procedimiento de Préstamos, ni siquiera, que ella, quien estaba dentro del apartamento, habiéndosele cumplido el plazo de arrendamiento del mismo, de donde se negó a salir y sabía que debía darle una prórroga a ese arrendamiento, de por lo menos un mes. Es entonces que ella cambio todas las reglas legales que habíamos hablado, ya que se instaló en mi apartamento (COMO ARRENDATARIA) y ahora, después de su incumplimiento me demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE PROMESA DE VENTA, sin razón, llevando a confundir a la Ciudadana Jueza, con los términos compra venta, opción a compra, siendo que el contrato lo fue por una PROMESA DE VENTA.
A manera de ilustrar al Ciudadano Juez, con respecto a que a pesar de que la Justiciable conocía la transcendencia de las jurisprudencias que establecía la diferencia de los contratos como preparatorio o preliminar, decidió dar una vuelta en falso y sentenciar en mi contra para que yo entregara mi propiedad a una persona que no cumplió las clausulas (sic) establecidas en el contrato, aparte de que quiere la demandante arrancar a la fuerza el consentimiento, requisito este importante para cualquier contrato. Es por ello, que de seguido transcribo: UNA VERDADERA JURISDATIO EN LA MEDIDA QUE LA ASUME ERGA OMNES Y PRO FUTURO (EX NUNC), y cuya interpretación es potestad exclusiva de la Sala Constitucional del Tribunal Suprema de Justicia, tal como lo dispone el artículo 335 la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, para garantizar el PRINCIPIO DE CONFIANZA LEGITIMA DE LOS JUSTICIABLES, SEGURIDAD JURÍDICA Y LA NECESIDAD DE GARANTIZAR LA UNIFORMIDAD DE LOS FALLOS, (Vid. Sentencia N °3.180 del 15-12-2004). estableciendo que el deber jurisdiccional de interpretar lo interpretado (como es este caso) no es más que el acatamiento al precedente jurisprudencial en los casos análogos, en la medida que sea posible ajustarlo a la situación en concreto, estableciendo para estos dos (2) situaciones: 1. Cuando las Leyes están bien definidas y los supuestos de hecho son claramente parecidos o análogos, no hay duda de que los jueces deberían arribar a un mismo resultado, basándose en las leyes instauradas en casos previos 2. Pero cuando la regla es ambigua o los hechos son complejos o las circunstancias varíen o cuando la posible solución resulte injusta, los precedentes jurisprudenciales pudieran definir el punto de partida para el análisis, pues en estos casos el juez tiene la potestad, orientando por el principio de la autonomía e independencia para tomar sus decisiones, de apartarse del precedente jurisprudencial bajo racionamiento debidamente motivado. (Vid. Sentencia 1.309 del 17-09-2007, caso: herman Escarra).
Este error fue determinante porque la recurrida basándose en lo establecido en el artículo 321 del CPC (sic), asumió el CAMBIO DE CRITERIO establecido por la Sala de Casación Civil, en Sentencia N° 116 de fecha 22-3-2013 (sic), como una verdadera JURISDATIO, que es dado única y exclusivamente a las decisiones emanadas de la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, de acuerdo a lo establecido en el artículo 335 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, determinó que analizada la opción de compra siendo que esta contenía los requisitos de Objeto y Precio, la Opción de Compra CONSTITUÍA UNA VENTA PURA Y SIMPLE, sin que importara que el consentimiento de un partes fuesen dados con carácter condicional y no en forma pura y simple.
Así mismo (sic), a pesar que la recurrida trascribió (sic) tanto los pedimentos de la demanda como (algunos) de los alegatos de la contestación y detalló el proceso y cúmulo probatorio aportado por las partes, NO CONSIDERÓ le siguiente: a) que el documento de cesión de derechos que expresamente la recurrida determinó que Maira Rodríguez no había protocolizado SE ENCONTRABA EN MANO DEL DEMANDANTE, cosa que consta en el folio 406, del título de instrumentales aportados por la accionante punto 5. así como la liberación de la hipoteca el punto 6. NO CONSIDERÓ que el accionante tenía posesión del bien por un contrato previo al de opción de compra, donde el pago de los servicios y tasas que se originaran en el inmueble eran responsabilidad del arrendatario, que el contrato de arrendamiento, que el mismo se encontraba en el procedimiento judicial por falta de pago. Tampoco consideró hecho de que la accionante a fin de inducir al Tribunal la sensación de cumplimiento de su obligación de pagar y asimilar esta situación con la establecida en la sentencia 116 del 12-4-2005, adujo pagos realizados al ciudadano Simón Palma, representante de la INVERSIONES WIL-PAL, S.R.L.; (supuestamente autorizada por Maira Rodríguez), realizados con anterioridad al documento de opción de compra. Tampoco consideró los alegatos de la demandada, cuando denunció que el domicilio procesal indicado por el accionante César Abe Crisanto, correspondía al domicilio establecido por INVERSIONES WIL-PAL, S.R.L.; prueba marcada "F" aportada por los accionante, con lo cual se desvirtuaba la relación del Sr. Simón Palma y de Maira Rodríguez, y se confirmaba la relación denunciada del Sr. César Abe Crisanto, y el Sr. Simón Palma La recurrida con vista al precepto jurisprudencial de la Sala Constitucional, debió aplicar la valoración del artículo 1.161 (sic) determinando si se cumplían los requisitos exigidos para que el accionante pudiera ocurrir a los órganos jurisdiccionales para solicitar el cumplimiento del mismo. Por último, pido, que este Escrito de Informes, sea apreciado minuciosamente en su justo valor probatorio y se declare con Lugar la apelación y sin lugar la demanda… (Destacado de la parte demandada).

VI
DE LAS OBSERVACIONES DE INFORMES
De conformidad con lo establecido en el artículo 519 del Código del Procedimiento Civil, y en la oportunidad legal establecida en dicha norma para la presentación de las observaciones de los informes por ante este Juzgado Superior, el ciudadano FELIPE RAFAEL ARCILA, actuando en este acto con su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, en fecha dos (02) de diciembre del 2014, arguye que:
… es evidente y notorio lo que como últimamente se puede apreciar del contenido del escrito de informes de la parte perdidosa y recurrente los siguientes aspectos relevantes:
En primer lugar: la ciudadana vergas chirinos Magaly, ya identificada una vez más afirmar haber consentido en realizar con la ciudadana: MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, así como de haber recibido la suma de bolívares Cuarenta y seis Mil (bs. 46,000) a los fines de realizar la OPCIÓN DE COMPRA VENTA del inmueble en cuestión, del mismo capítulo I del informe que riela en los folios: 211 al 220 (ambos inclusive) se desprende por afirmación de la prenombrada recurrente que la persona de la ciudadana: MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, ya identificada; quien tenía la responsabilidad de preparar el documento.
Es necesario resaltar que la parte perdidosa y recurrente, ciudadana: VARGAS CHIRINOS MAGALY, una vez más intenta de manera expresa intentar confundir a este Tribunal Superior con elementos, dichos o afirmaciones, le correspondía a dicha parte haber aperturado (sic) la resolución del contrato, siendo por el contrario, el haber dejado a la ciudadana: MARISABEL KIRHNEY GAMARRA; quien ejerciera el derecho de solicitar tutela judicial efectiva, en tiempo útil.
Visto la escaso o poco abundante información o elementos de contenido legal plasmados en el escrito presentado por la parte perdidosa y recurrente el cual riela en autos en los folios: (211 al 220) en el cual no existe derecho violado o no observando por el tribunal que dictara sentencia en fecha: 16/09/2014 (sic), folios: (175 al 194) ambos inclusive. Solicitó del honorable Tribunal Superior confirmen en toda su extensión el contenido de la retro mencionada sentencia. A su vez confirma y notifican que la ciudadana: MAGALY VARGAS CHIRINOS, parte recurrente y perdidosa suministre a la ciudadana: MARISABEL KIRHNEY GAMARRA; toda la documentación necesaria para proceder a la venta definitiva. Igualmente se solicita sea declarada la apelación de la perdidosa recurrente, sin lugar; ordenándose la ejecución de la sentencia que sea debidamente confirmada y ejecutada por el Tribunal respectivamente de ejecución… (Destacado de la parte demandante).

VII
CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
ACERCA DEL RECURSO DE APELACIÓN

Planteada la controversia, cuyo examen ha sido sometido por vía de apelación al conocimiento de esta superioridad en los términos establecidos en el recurso interpuesto, pasa esta Alzada a pronunciarse sobre la procedencia de la apelación ejercida contra la sentencia dictada por el Tribunal Primero de Primera Instancia del Circuito Judicial Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo, Extensión Puerto Cabello; la cual declaró, HA LUGAR la demanda por Cumplimiento de Contrato, interpuesta por el abogado ALEXANDER RAFAEL MEDINA ESTREDO, actuando con el carácter apoderado de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, parte demandante, contra la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, parte demandada; para lo cual se estima pertinente realizar las siguientes consideraciones:
En el caso de autos se desprende que la parte accionante la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, incoa demanda por CUMPLIMIENTO DE CONTRATO ante el Tribunal a quo, alegando que en fecha ocho (08) de septiembre del 2010, celebró contrato de promesa de venta, con la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, quien en su condición de propietaria del inmueble constituido por un Apartamento, distinguido con el Nro. 02-09, ubicado en el Segundo Piso del Bloque 26, Edificio 01, Tipo B-4, de la Urbanización CUMBOTO II, jurisdicción de la parroquia Goaigoaza, Distrito, hoy del municipio Autónomo de Puerto Cabello del Estado Carabobo, cuya extensión es de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN CENTÍMETROS CUADRADOS (74.41 Mts) y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con Pasillo común de circulación; Sur: con fachada Sur del Edificio; Este: con fachada Este del edificio y Oeste: con fachada Oeste del Edificio. PISO: con techo del apartamento Nro. 03-09, documento debidamente protocolizado por ante la Notaría Pública Segunda de Puerto Cabello, mediante el Nro. 20, Tomo: 85 de los Libros autenticados y llevado por ante la mencionada Notaria; inmueble este que corresponde a la presente controversia, seguidamente la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, alego lo estipulado en la CLÁUSULA CUARTA del contrato de promesa de venta, donde el lapso de vigencia serian cuatro (04) meses consecutivos e improrrogables contados a partir de la firma del presente documento, suscrito por ambas partes; ante la Notaria Pública respectiva. Asimismo, arguye que la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, ut supra identificada; cumpla con la bilateral Promesa de venta, ya antes mencionado. Todo de con formidad a las CLÁUSULAS TERCERA y QUINTA del aludido contrato.
Seguidamente, el abogado SANTIAGO ELÍAS MENDOZA GUDIÑO, alegó que su representada la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, y la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, parte demandante; solo mantenían una relación contractual meramente de carácter arrendaticio, tal como lo afirma la demandante en su libelo de demanda, en cuanto el capítulo I, según la narración “DE LOS HECHOS” de fecha primero (1ero) de mayo del 2010, asimismo arguyo que la parte demandante realizó un contrato de arrendamiento con mi representada, reformando la existencia arrendaticia.
Ahora bien, resulta obligatorio para quien aquí sentencia proceder con el cumplimiento del mandato establecido por el legislador, en el artículo 509 del Código de Procedimiento Civil, de efectuar el correspondiente análisis de las pruebas que han quedado aportadas al proceso, al respecto tenemos:
DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDANTE:
1. Consta del folio 04 al 09, Copias Certificadas del contrato de promesa de venta, suscrito entre la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, denominada la promitente vendedora y la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, denominada la promitente compradora, documento debidamente protocolizado ante la Notaria Pública Segunda de Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha ocho (08) de septiembre del 2010, bajo el Nro. 20, Tomo: 85. En este sentido, a la presente prueba documental se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.359 y 1.384 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.
2. Consta del folio 47 al 48, publicación del diario LA COSTA en su página 40 de fecha nueve (09) de abril del 2010; y en su página 41 de fecha veintidós (22) de abril del 2010; donde se observa el alquiler del apartamento ubicado en CUMBOTO II; con opción a compra mediante Ley de política del INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL PARA LA PERSONA DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME). Así pues, se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano. Así se declara.
3. Consta en el folio útil 49, recibo de pago Nro. 001; realizado por parte de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), de fecha treinta (30) de abril del 2010; por concepto de anticipo de compra venta del inmueble, constituido por un (01) apartamento Nro. 02-09; ubicado el en bloque 26, edificio 01; el cual es recibido por parte de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS. Tal documental se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.368 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
4. Consta en el folio útil 50, recibo de pago Nro. 0086; realizado por parte de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, por la cantidad de CUARENTA MIL BOLÍVARES (Bs. 40.000,00), ante el BANCO UNIVERSAL CORP BANCA, C.A.; a favor de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, por concepto de anticipo de compra venta del inmueble; el cual se encuentra constituido por un (01) apartamento distinguido con la urbanización CUMBOTO II, jurisdicción de la parroquia Goaigoaza, Distrito; hoy del Municipio Autónomo de Puerto Cabello del Estado Carabobo, cuya extensión es de SESENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS CON CUARENTA Y UN CENTÍMETROS CUADRADOS (74. 41 Mts); y comprendida dentro de los siguientes linderos: Norte: Con Pasillo común de circulación; Sur: con fachada Sur del Edificio; Este: con fachada Este del edificio y Oeste: con fachada Oeste del Edificio. PISO: con techo del apartamento Nro. 03-09, los cuales le pertenecen a la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, según se evidencia del documento de compra venta protocolizado por ante la oficina del Registro inmobiliario del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, en fecha tres (03) de agosto del 2005, anotado bajo el Nro. 29, folios 184 al 190, Tomo: 05. Puerto Cabello, a los treinta (30) días del mes de abril del 2010. En virtud que se trata del mismo instrumento probatorio analizado en el particular 3, es por lo que se tiene como ya valorado. Así se declara.
5. Consta en el folio útil 51, talón de cheque de gerencia Nro. 09892500 emanado de CORP BANCA, Oficina de Puerto Cabello del Estado Carabobo, de fecha treinta (30) de abril del 2010, por la suma de TREINTA Y DOS MI BOLÍVARES (Bs. 32.000,00), del cual se verifica la firma de aceptación por parte de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, por concepto de adelanto de inicial de opción de compra venta. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.361 y 1.378 del Código Civil Venezolano en concordancia con el artículo 444 del Código Procedimiento Civil. Así se declara.
6. Consta en el folio útil 52, talón de cheque de gerencia Nro. 000418010, emanado por el BANCO DE VENEZUELA; de fecha treinta (30) de abril del 2010, por la cantidad de CATORCE MIL BOLÍVARES (Bs.14.000,00). Donde se evidencia la firma de la demandada en señal de aceptación, por concepto de adelanto de inicial de opción de compra venta. Tal documental, se trata de documentos privados cuya firma no fue desconocida por la parte demandada, por lo que se valoran de acuerdo con lo establecido en los artículos 1.361 del Código Civil venezolano y el artículo 444 del Código de Procedimiento Civil; demostrativo del adelanto recibidos por la parte demandada, por la negociación pautada, Así se decide.
7. Consta en el folio útil 53, Copia Simple del oficio Nro. 6038 de fecha nueve (09) de diciembre del 2010; emanado ante la Gerencia del INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL PARA LA PERSONA DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME), suscrito por la abogada ZACHENCKA LÓPEZ, Directora de la Gerencia de Créditos, para evidenciar la aprobación y materialización del crédito a favor de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, por el monto de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (bs. 120.000,00), con el plazo de treinta (30) años, por parte del INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME); se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 y 1.359 del Código Civil Venezolano, en concordancia con el artículo 429 del Código de Procedimiento Civil, Así se decide.
8. Consta del folio 54 al 55, Copias Simples del documento de compra venta emanado del INSTITUTO DE PREVISIÓN SOCIAL PARA LA PERSONA DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME); con hipoteca de primer grado, a favor de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, tal documento emanado de Institución Pública, por lo que se valora como documento redactado por dicha Institución. Demostrativo de la redacción del documento definitivo de compra venta para su protocolización por ante el Registro Público, un inmueble constituido por un apartamento distinguido con el No. 02-09, ubicado en la Urbanización CUMBOTO II, segundo piso del bloque 26, Edificio 01, Tipo B-4, en el Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, siendo el precio de la venta de DOSCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 200.000,00) y a su vez el Instituto de Previsión y Asistencia Social para el Personal del Ministerio de Educación (IPASME), otorgaba crédito hipotecario para la adquisición del inmueble a la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, por la suma de CIENTO VEINTE MIL BOLÍVARES (Bs. 120.000,00). Se le otorga valor probatorio de conformidad con lo establecido en el artículo 1.361 del Código Civil Venezolano, Así se decide.
9. Consta del folio útil 56, Copia Simple de Constancia emitida por la Coordinación de Créditos del INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISTENCIA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME); Nro. CLC-420323, suscrito por la abogada ELENA BEATRIZ ACOSTA ROMA, venezolana, titular de la cédula de identidad Nro. V- 6.661.044; en fecha seis (06) de mayo del 2011; donde se evidencia que el crédito fue aprobado en tiempo oportuno. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
10. Consta del folio útil 57 al 59, Original de constancia emitida ante la Junta de Condominio Residencias los Chaguaramos, Bloque 26, Urbanización Cumboto II. Pto. Cabello del Estado Carabobo; a nombre de la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, de fecha veintinueve (29) de mayo del 2011, la cual estable que la Sra. MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, ocupa el mencionado apartamento en la condición de inquilina (con opción a compra); la deuda acumulada por la Sra. MAGALY VARGAS CHIRINOS; (copropietaria del inmueble) por concepto de pago de agua a hidrocentro; la cual abono solamente la mitad de la deuda; debido a problemas generados con la copropietaria en el proceso de compra y venta del inmueble. Se valora de conformidad con lo establecido en el artículo 1.363 del Código Civil Venezolano. Así se declara.
11. Consta del folio 60 al 61, Copias Simples emitas ante la Fiscalía Novena de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; sede Puerto Cabello en fecha seis (06) de mayo del 2011 y en fecha treinta (30) de mayo del 2011; de la denuncia realizada contra la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, para que comparezca ante la Fiscalía ut supra mencionada; a rendir declaración. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
12. Consta del folio 62 al 63, Original de convocatoria emitida ante la Oficina de Inquilinato del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo; dirigida a la ciudadana MAGALYS VARGAS CHIRINOS, de fechas ocho (08) de junio del 2011 y doce (12) de julio del 2011; con el objeto de trata asunto de su interés, a través de la mediación. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
13. Consta en el folio útil 64, Boleta en Original de Requerimiento emitida por la Defensoría del Pueblo, signada con el Nro. 001 de fecha veintisiete (27) de julio del 2011; dirigida a la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, con la finalidad que suministre información y explicación con relación a los hechos expuestos por la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, los cuales quedaron registrado bajo el Nro. P-11-00941. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
14. Consta del folio 125 al 127, Original del oficio Nro. 057/2012 del Acta de incomparecencia; emitido por ante la Oficina de Inquilinato del Municipio Puerto Cabello del Estado Carabobo, donde se observa la incomparecencia por parte de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, parte demandada, en relación a la mediación del conflicto planteado con la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, parte demandante. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.
15. Consta del folio 160 al 163; Copias Simples Certificadas del Oficio Nro. 431500-634-11 dirigido al ciudadano Lic. HAROLD MONTAÑO en su condición de DIRECTOR DE LA OFICINA DE FINANZAS IPASME-CARACAS, devolución del cheque por concepto de crédito hipotecario debidamente anulado, debido a que el cheque se venció esperando repuestas del vendedor para la respectiva firma, y el mismo se ha sustituido a la brevedad posible para con el trámite correspondiente; cheque dirigido a la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, parte demandada. Se valora de conformidad con lo establecido en los artículos 1.357 del Código Civil y 429 del Código de Procedimiento Civil. Así se declara.

DE LAS PRUEBAS APORTADAS POR LA PARTE DEMANDADA:
De la revisión exhaustiva realizada al presente expediente se pudo constatar, que la parte demandada invocó el mérito favorable que se desprende del escrito de contestación; tal invocación fue desechada al momento del pronunciamiento del Tribunal a quo, en cuanto a la admisión de las pruebas; igualmente invoco el principio de la comunidad de la prueba; lo cual fue inadmitido por no constituir medio probatorio susceptible de valorar del mismo pudo observado este Juzgado Superior que no presentó prueba alguna. Así se establece.
Ahora bien, descendiendo a los autos, de acuerdo a las actuaciones esgrimidas y a los fines de dar cumplimiento al principio de exhaustividad probatoria establecida en los artículos 12 y 509 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 1.354 del Código Civil Venezolano, los cuales establecen lo siguiente:
Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia. En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).
Artículo 509: Los jueces deben analizar todas cuantas pruebas se hayan producido, aún aquellas que a su juicio no fueren idóneas para ofrecer algún elemento de convicción, expresándose siempre cual sea el criterio del Juez respecto de ella. (Negrillas y Subrayado de esta alzada).
Artículo 1.354: Quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella debe por su parte probar el pago o el hecho que ha producido la extinción de su obligación… (Destacado de esta Alzada).
De los artículos anteriormente transcrito se desprende que el Juez debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de estos argumentos de hecho, no alegados ni probados en auto; asimismo el Juez debe fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentran en la experiencia común o máximas de experiencia, debe analizar todas cuantas pruebas se hayan promovido y manifestar al respecto de ellas, ya bien sea para admitirlas o desecharlas.
Así las cosas, el caso de autos, se subsume a una acción por Cumplimiento de Contrato evidenciándose de las actas que la presente demanda fue presentada en fecha veintiuno (21) de septiembre del 2022, como se constata en el folio 03 y vto. del presente expediente, con base a todo lo aquí explanado, es menester traer a colación la definición completa de contrato, establecida por nuestro ordenamiento jurídico en el artículo 1.133 del Código Civil, el cual establece: “…El contrato es una convención entre dos o más personas para constituir, reglar, transmitir, modificar o extinguir entre ellas un vínculo jurídico…”.
En este sentido y corolario a lo anterior, el ius civilista patrio José Mélich Orsini, en la Serie de Estudios Nro. 103; Régimen Jurídico de la Exceptio non Adimpleti Contratus, en sus páginas 4
8 y 49; Caracas, año 2013, establece que, en el contrato bilateral, llamado también sinalagmático cada parte está obligada a una prestación. Pero no basta con esto para caracterizar un contrato bilateral, sino que es necesario que estas prestaciones estén en relación de interdependencia entre sí, de modo que cada prestación aparezca como el presupuesto necesario de la prestación de la otra parte. Esto es lo que el código expresa con el adverbio “recíprocamente”.
Así tenemos igualmente, de conformidad con lo establecido en el artículo 1.159 del Código Civil, lo siguiente: “…Los contratos son Ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la Ley…”. Es decir, el contrato tiene fuerza de ley entre las partes.
Del artículo anteriormente transcrito, se desprende que por regla general los contratos solo producen efectos para las partes y son tales, quienes han intervenido directamente o por mandatario o representante en la celebración del contrato, el contrato tiene fuerza de Ley no solo entre las partes; sino inclusive para el Juez. De igual modo el Juez es el encargado de decidir una controversia en torno a un contrato debe acatar las disposiciones de los contratantes y no puede modificarlas so pretexto de equidad, entre otros. Este es el papel del Juez en el derecho liberal.
Ahora bien, para determinar si se trata de un contrato de compra- venta o de opción de compra-venta, es menester precisar qué se entiende por uno y por el otro. Al respecto, el autor Nicolás Vegas Rolando, en su obra “Contratos Preparatorios”, expresa:
… Se entiende que existe opción cuando una persona confiere un derecho a un tercero para que éste adquiera un determinado bien, sin que éste último tenga la obligación de adquirirlo, ya que sólo se reserva el derecho de ejercer la opción durante la vigencia del contrato o al final del mismo, existiendo diferencias entre la opción y la venta. La opción es un contrato preparatorio que engendra una obligación de hacer, o sea prestarse a un futuro contrato, mientras que la compraventa es un contrato definitivo, que engendra una obligación de dar… (Destacado del texto Doctrinario).
La doctrina ha sostenido que la opción de venta es un contrato consensual, y la opción de venta legítima y oportunamente ejercida por el comprador, tiene el efecto de transferir a su provecho la propiedad de la cosa objeto del contrato, y la sentencia que pueda recaer tendrá un efecto exclusivamente declarativo.
Además, por su parte, Luis Aguilar Gorrondona, en su obra “Contratos y Garantías” Novena Edición, página 143, define la venta como: Un contrato por el cual una persona llamada vendedor se obliga a transferir y garantizar la propiedad u otro derecho a una persona llamada comprador, la cual se obliga a pagar el precio en dinero; Características: 1) Es un contrato bilateral, 2) Es un contrato consensual, 3) Es un contrato oneroso, 4) Puede ser de ejecución instantánea o de tracto sucesivo, 5) Es traslativo de la propiedad o cualquier otro derecho vendido, 5) Las obligaciones del comprador y del vendedor son obligaciones principales.
Por su parte y a mayor abundamiento la Sala de Casación Civil de Tribunal Supremo de Justicia para el momento en que se incoa la presente demanda por Cumplimiento de Contrato, sostenía el criterio según el cual, si en el contrato de opción de compra-venta están presentes los elementos de consentimiento, objeto y precio debe considerarse una verdadera venta, en ese sentido la doctrina mayoritaria ha sostenido que si el vendedor se obliga a vender y el comprador se obliga a comprar, y acuerdan en relación al precio y al bien, realmente, se ha configurado una venta.
En este punto se hace necesario traer a colación lo establecido por la SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, en un caso análogo al de autos; específicamente ratificada mediante sentencia Nro. 216, en fecha treinta (30) de abril del 2002, expediente Nro. 01-433, caso: Inmobiliaria García Contreras L.A.C.A.; contra la Fundación para el Desarrollo de la Comunidad y Fomento Municipal (FUNDA COMÚN); magistrado ponente: Franklin Arrieche Gutiérrez, la cual arguye lo siguiente:
…De la lectura del mencionado documento se observa que los demandados reconvinientes se obligaron a dar en venta el inmueble descrito en dicho instrumento, así como el demandante reconvenido se obligó a comprar o adquirir dicho inmueble, el cual se encuentra perfectamente determinado por su ubicación, medidas, y linderos, cuyo precio fijaron en la cantidad de SEIS MILLONES DE BOLÍVARES (Bs. 6.000.000,00), de los cuales la parte demandada reconviniente afirma haber recibido TRESCIENTOS MIL BOLÍVARES (Bs. 300.000,00) , como aporte parcial del precio total, es decir, en dicho documento se encuentran los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra-venta, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.474 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1.141 ejusdem, y por ser la compra-venta un contrato consensual, la propiedad o derecho se transmite y se adquiere por efecto del consentimiento legítimamente manifestado, a tenor de lo establecido en el artículo 1.161 del Código Civil, toda vez que “...el otorgamiento de la escritura no es requisito esencial del contrato de compraventa, el cual, en ocasiones, puede suplirse con registro de la sentencia que declara la existencia del contrato...”, (sentencia del 25 de febrero de 1.930 (sic), M. 1.931 (sic), de la antigua Corte Federal y de Casación, CÓDIGO CIVIL VENEZOLANO, por EMILIO CALVO BACA, pág. 502) y así se declara.
De lo anteriormente transcrito se desprende que los elementos o requisitos indispensables para la existencia del contrato de compra - venta son la transferencia de la propiedad por parte del vendedor y el pago del precio por parte del comprador, de conformidad con lo establecido en el Artículo 1.474 del Código Civil venezolano: “La venta es un contrato por el cual el vendedor se obliga a transferir la propiedad de una cosa y el comprador a pagar el precio”… en concordancia con el artículo 1.141 eiusdem.
Ahora bien, es importante traer a colación sentencia emanada de LA SALA DE CASACIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, mediante el Nro. 00051 de fecha veintiocho (28) de octubre del 2022; caso: Jennifer Gabriela Veliz Medolphe Y Otro Contra Karol Graciely Sánchez Navarro; magistrado ponente: José Luis Gutiérrez Parra, la cual arguye lo siguiente:
… El contrato preliminar es aquel que contiene entre las obligaciones de las partes realizar a futuro un contrato definitivo, en el cual los contratantes otorgaran su consentimiento posteriormente al celebrar el contrato definitivo (obligación de hacer). En el Código Civil venezolano estos contratos preliminares son considerados contratos innominados y tienen como base legal el principio de autonomía de la voluntad contractual establecida en el artículo 1.140 del Código Civil. Este tipo de contratos son negocios bilaterales, sin embargo, según las obligaciones de las partes pueden ser bilaterales o unilaterales y causar efectos distintos, aunque siempre el contrato preliminar es un contrato instrumental, pues van a generar entre las partes la obligación de celebrar un contrato definitivo posteriormente en el que deben dar su consentimiento.
Este tipo de contratos preliminares le permite a las partes realizar cambios a voluntad en el negocio que culminará con la celebración del contrato definitivo de compra venta. Así también puede ocurrir que se adelanten en el contrato preliminar algunos efectos propios del contrato de venta de inmuebles, es decir, por voluntad de los contratantes se anticipe el pago de parte del precio y la ocupación inmediata del inmueble por el promitente comprador, hechos que son efectos derivados del contrato preliminar y no por ello deberá considerarse dicho contrato como una venta.
El contrato de promesa bilateral de compraventa, es un contrato preliminar en el cual las partes se obligan una a vender y otra a comprar una cosa por un precio determinado y en el cual no han pactado la voluntad de concluir en este mismo contrato la compraventa definitiva.
El artículo 531 del Código de Procedimiento Civil establece que para que el fallo pueda producir efectos el comprador o demandante debió haber cumplido con su prestación, es decir, debió haber pagado el precio antes de que se dicte la sentencia y este conste en el expediente. En la promesa bilateral de compraventa la ejecución puede ser forzosa mediante la acción de cumplimiento del contrato o bien si ésta ha sido excluida de las cláusulas contractuales, los daños y perjuicios se indemnizaran mediante la cláusula penal, también es posible solicitar la resolución del dicho acuerdo.
La ejecución forzosa de éste contrato preliminar se da con la decisión de condena que dicta el juez que suple la manifestación de voluntad que no dio la parte, por lo que se le ordena firmar y otorgar el contrato definitivo de venta determinado en el contrato preliminar.
En cambio en el contrato definitivo de compraventa en el que se difirió el momento del otorgamiento del documento, la falta de cumplimiento se resuelve mediante un fallo constitutivo que produce los efectos del negocio ya que no sustituye la voluntad del contratante renuente sino que declara la existencia del negocio y surte los mismos efectos.
Finalmente, la Sala Constitucional ordena que se revisen todos los contratos sin importar la denominación que tengan a fin de determinar su naturaleza, esta Sala de Casación Civil considera que los criterios diferenciadores de los contratos definitivos con los contratos preliminares allí establecidos serán aplicados todas a las causas a fin de evitar vulnerar a las partes los principios de seguridad jurídica, confianza legítima y expectativa plausible, de conformidad con los criterios establecidos por la Sala Constitucional en sus sentencias número 3180, de fecha 15 de diciembre de 2004, número 1310 del 16 de octubre de 2009, número 167 del 26 de marzo de 2013, número 1588 del 14 de noviembre de 2013, número 317 del 5 de mayo de 2014 y número 805 del 7 de julio de 2014.
Ahora bien, en aplicación de la jurisprudencia de la Sala Constitucional al caso de autos, evidencia la Sala que el contrato objeto del presente juicio es asimilable a un contrato preliminar, ya que en el caso in comento, se evidencia que el mismo tenía por objeto evitar que en un mismo momento se produzcan los efectos del contrato definitivo de la compra venta, pues la compradora debía en primer término solicitar un crédito hipotecario para el pago del precio del valor del inmueble, para posteriormente cuando ello se produjera proceder a la traslación o no del derecho de propiedad, sin que se haya pagado la totalidad del precio o hacer la tradición de la cosa, ejerciendo el principio consensual tal y como lo dispone el artículo 1.161 del Código Civil… (Destacado de esta Alzada)
De la sentencia antes transcrita, se desprende que el contrato de promesa de venta bilateral de compra venta es un contrato preliminar, es decir; van a generar entre las partes la obligación de celebrar un contrato definitivo posteriormente en el que deben dar su consentimiento, seguidamente les permite a las partes realizar cambios a voluntad en el negocio que culminará con la celebración del contrato definitivo de compra venta. Así también puede ocurrir que se adelanten en el contrato preliminar algunos efectos propios del contrato de venta de inmuebles, es decir, por voluntad de los contratantes se anticipe el pago de la parte y del precio tanto como la ocupación inmediata del inmueble por el promitente comprador, hechos que son efectos derivados del contrato preliminar y no por ello deberá considerarse dicho contrato como una venta.
En igual forma la Sala Constitucional; arguye que los contratos objeto del presente juicio es asimilable a un contrato preliminar, ya que se evidencia que el mismo tenía por objeto evitar que un mismo momento se produzcan los efectos del contrato definitivo de la compra y venta por parte de la vendedora, pues la compradora tramitó un crédito hipotecario para el pago del precio del valor del inmueble faltante, para posteriormente cuando la vendedora realizara la aceptación del mismo; se procediera a la traslación del derecho de propiedad. Es importante tomar en cuenta que se tramitó el crédito por el INSTITUTO DE PREVISIÓN Y ASISTENTICA SOCIAL PARA EL PERSONAL DEL MINISTERIO DE EDUCACIÓN (IPASME), el cual emitió el cheque antes del vencimiento del lapso previsto en el mencionado contrato a nombre de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, negándose aceptar la recesión del mismo en su condición de vendedora; e incumpliendo así con su obligación.
En sintonía con lo anteriormente expresado, tenemos que la norma rectora de la acción de resolución o cumplimiento de cualquier contrato, está prevista en el artículo 1.167 del Código Civil, que establece:
Artículo 1.167: En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello. (Destacado de esta Alzada).
Del artículo anteriormente transcrito se desprende, que los elementos más relevantes, para que en los casos como el de autos, resulte procedente la acción de cumplimiento o resolución de contrato pretendida por las partes, a saber, la existencia de un contrato bilateral y el incumplimiento de una de las partes, respecto de sus obligaciones, por lo que al constar en autos el contrato suscrito por las partes, debe este Juzgador, determinar la existencia del segundo de los elementos, a los fines de determinar la procedencia o improcedencia de la acción de cumplimiento de contrato.
Así pues, en cuanto al incumplimiento, la parte demandada aduce, que luego de firmado el contrato motivo de la presente demanda, la parte demandante contaba con noventa (90) días calendario siguientes a la fecha de la firma del referido contrato, realizado en fecha ocho (08) de octubre del 2010, para hacer los trámites para la obtención de los respectivos permisos (solvencia) necesarios para la venta de dicho inmueble, siendo incumplida la referida obligación adquirida por la parte demandada, es decir la entrega a la parte demandante de las solvencias necesarias para la realización de los tramites conducentes, para la protocolización del documento definitivo de compra-venta. Así se observa.
En este punto resulta imperioso resaltar ante ello, lo dispuesto en el artículo 1.264 del Código Civil Venezolano, que dispone lo siguiente: “Las obligaciones deben cumplirse exactamente como han sido contraídas. El deudor es responsable de daños y perjuicio, en caso de contravención”.
Del artículo anteriormente citado, se entiende la responsabilidad del deudor por el simple hecho de la contravención de la obligación. Sin embargo, existen hechos o circunstancia que liberan al deudor de la obligación cuando demuestra que tal incumplimiento se debe a una causa extraña que no le sea imputable. Nuestro Código Civil no define lo que debe entenderse por “causa no imputable”, pero el artículo 1.272 eiusdem, menciona como causa de exclusión de responsabilidad el “caso fortuito y la fuerza mayor.
En consonancia a lo antes expresado, la legislación venezolana ha establecido, en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, lo siguiente:
Artículo 12: Los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, que procurarán conocer en los límites de su oficio. En sus decisiones el Juez debe atenerse a las normas del derecho, a menos que la Ley lo faculte para decidir con arreglo a la equidad. Debe atenerse a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar elementos de convicción fuera de éstos, ni suplir excepciones o argumentos de hecho no alegados ni probados. El Juez puede fundar su decisión en los conocimientos de hecho que se encuentren comprendidos en la experiencia común o máximas de experiencia.
En la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, los Jueces se atendrán al propósito y a la intención de las partes o de los otorgantes, teniendo en mira las exigencias de la ley, de la verdad y de la buena fe. (Destacado de esta Alzada).
Así pues, se comprende del artículo anteriormente citado que los Jueces tendrán por norte de sus actos la verdad, sus normas deben atenerse a las normas del derecho, a lo alegado y probado en autos, sin poder sacar convicción fuera de éstos, asimismo en la interpretación de contratos o actos que presenten oscuridad, ambigüedad o deficiencia, atendrán el propósito y a la intención de las partes, teniendo en mira la exigencia de la ley y de la verdad.
Sobre este particular, no puede dejar de mencionar quien aquí juzga la referida sentencia de la SALA CONSTITUCIONAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, Nro. RC.00692, de fecha veintinueve (29) de abril del 2005, caso; Gaetano Minuta Arena y otros; magistrada ponente: Luisa Estella Morales Lamuño, señala que las sentencias no deben fundarse en derecho atendiendo a lo alegado y probado sino también a justicia y razonabilidad; la cual arguye, lo siguiente:
…La constitucionalización del derecho de acceso a la justicia y a la tutela judicial efectiva, se plantea como principio fundamental en la estructura orgánica y funcional del Poder Judicial, como una institución de equilibrio entre los Poderes del Estado y un factor para la convivencia y la construcción de una sociedad basada en la justicia como hecho democrático, social y político, en el entendido que el Poder Judicial, es un instrumento garante de la paz (arts. 2, 3, 26, 27 y 257 CRBV). Cuando la Constitución regula al Poder Judicial también norma el ejercicio de la jurisdicción (potestad de administrar justicia) y que las actuaciones judiciales estén dirigidas principalmente, a resolver controversias entre partes que requieren la declaratoria de derechos, mediante el trámite de un debido proceso. El proceso como instrumento fundamental para la obtención de la justicia (art. 257 constitucional), tiene repercusiones más allá de los mecanismos adjetivos que de forma abstracta el Poder Nacional instaura por vía legislativa (justicia formal), por lo que alcanza la aplicación concreta que de tales mecanismos realiza el Juzgador (justicia material). En tal sentido, los principios constitucionales antes señalados, además de insistir en la naturaleza instrumental, simple, uniforme y eficaz que debe observar todo proceso judicial llevado ante los Tribunales de la República, establece que el fin primordial de éste, es garantizar que las decisiones que se dicten a los efectos de resolver las controversias entre las partes no sólo estén fundadas en el Derecho, en atención a lo alegado y probado en autos, sino también en criterios de justicia y razonabilidad que aseguren la tutela efectiva de quien haya demostrado su legitima pretensión en el asunto a resolver. Desde tal perspectiva, deviene en una verdadera obligación del Poder Judicial la búsqueda de medios para propender a armonizar en el marco de un debido proceso, los distintos componentes que conforman la sociedad, debiendo a tal efecto emplear sus iniciativas probatorias oficiosas, a los fines de lograr un justo equilibrio entre los intereses que se debaten en un caso (arts. 253, 254, 256 y 258 CRBV). El medio para lograr esa necesaria armonización de la sociedad, debe ser el resultado necesario de una interpretación de la Constitución que responda a las necesidades de la sociedad en un momento determinado, tomando en cuenta el impacto y alcance de las decisiones que se asuman. Así, no se concibe una efectiva tutela judicial sin la posibilidad del intérprete de la Constitución, de actuar con pleno conocimiento de la realidad social y una amplia facultad de elección en materia de hermenéutica jurídica. En tal sentido, la protección efectiva de los derechos fundamentales, no son únicamente el resultado de una interpretación amplia y liberal de su contenido, sino la respuesta a las necesidades inmediatas y futuras que plantea la sociedad en su devenir… (Destacado de esta alzada).
De la sentencia anteriormente citada concluye esta Alzada, en sintonía con la supremacía y eficacia de las normas y principios de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que la recurrida incurrió en el menoscabo de formas procesales del procedimiento que causan indefensión a las partes, vulnerando los artículos 2, 26 y 257 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que obligan al juez a interpretar las instituciones jurídicas tomando en consideración los actuales principios que fundamentan el sistema social de derecho y que persiguen hacer efectiva la justicia, inevitablemente se debe declarar SIN LUGAR en el RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el abogado SANTIAGO ELÍAS MENDOZA GUDIÑO, actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, parte demandada; contra la decisión dictada por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Extensión Puerto Cabello, de fecha dieciséis (16) de septiembre del 2014, mediante la cual declaró HA LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta, interpuesta por la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, debidamente asistida por el abogado ALEXANDER RAFAEL MEDINA ESTREDO, contra la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, lo cual quedará establecido en forma expresa y precisa en la parte dispositiva de la presente sentencia, así finalmente lo determina éste operador Superior del sistema de justicia. Y así se decide.

VIII
DECISIÓN

Por todas las razones expuestas, este JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO, administrando justicia, en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, declara:
1. PRIMERO: SIN LUGAR el RECURSO DE APELACIÓN ejercido por el abogado SANTIAGO ELÍAS MENDOZA GUDIÑO, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V- 8.597.138; actuando en su carácter de apoderado judicial de la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS; venezolana, mayor edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.444.076, contra la decisión dictada por ante el Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Extensión Puerto Cabello, de fecha dieciséis (16) de septiembre del 2014, mediante la cual declaró HA LUGAR, la demanda por Cumplimiento de Contrato de Opción de compra venta, interpuesta por la ciudadana MARISABEL KIRHNEY GAMARRA, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-8.608.506, debidamente asistida por el abogado ALEXANDER RAFAEL MEDINA ESTREDO, titular de la cédula de identidad Nro. V-7.491.403; inscrito en el Instituto de Previsión Social del Abogado bajo el Nro. 156.011, contra la ciudadana MAGALY VARGAS CHIRINOS, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-5.444.076.
2. SEGUNDO: SE CONFIRMA, en todas y cada una de sus partes la sentencia definitiva dictada por ante Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Extensión Puerto Cabello, en fecha dieciséis (16) de septiembre del 2014.
3. TERCERO: Remítase con oficio el presente expediente al Tribunal Primero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Carabobo; Extensión Puerto Cabello, en su debida oportunidad legal a los fines procedimentales siguientes.
4. CUARTO: SE ORDENA la notificación de las partes por cuanto la presente decisión salió fuera del lapso.
5. QUINTO: De conformidad con lo dispuesto en el artículo 281 del Código de procedimiento Civil, se condena en costas a la parte demandada.
Dada, firmada, y sellada en la Sala de despacho del JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRÁNSITO, BANCARIO Y MARÍTIMO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO CARABOBO. En Valencia, a los diecinueve (19) días del mes de marzo del año dos mil veinticuatro (2024). Años 214º de la Independencia y 165º de la Federación.

EL JUEZ,
Dr. OMAR ALEXIS MONTES MEZA.
LA SECRETARIA TITULAR,
Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO
En la misma fecha, y siendo las 3:20 p.m., se dictó y publicó la anterior sentencia.
LA SECRETARIA TITULAR,
Abg. MILAGROS GONZÁLEZ MORENO

OAMM/MGM/Gu.
Expediente Nro. 13.670