REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA
JUZGADO SUPERIOR PRIMERO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 7 de febrero de 2025
AÑOS: 214° y 165°
EXPEDIENTE: Nº 7160
MOTIVO: CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA.
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad Nro. V-12.286.183, con domicilio procesal en la Avenida 3 entre calles 10 y 11, Comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual, Estado Yaracuy.
APODERADAS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDANTE: Abogadas SUHAIL ANAYANTZY ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, inscritas en el Inpreabogado bajo los Nros. 81.067 y 89.921 respectivamente. (Folios 05 al 07 de la 1era pieza).
PARTE DEMANDADA: Ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-7.589.231 domiciliado en la calle 9 entre avenida 5 y callejón Almeida de Chivacoa, Municipio Bruzual, Estado Yaracuy.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA: Abogados LUIS MARIO VITANZA ORELLANA e YVANA CAROLINA GIMENEZ SUAREZ, inscritos en el Inpreabogado bajo los Nros. 84.595 y 145.970 respectivamente. (Folios 54 al 56 de la 1era pieza)
TERCERO INTERVINIENTE: Ciudadano JOSE PASTOR MELENDEZ ESCALONA, venezolano, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V- 14.443.423 domiciliado en la avenida 3 entre calles 10 y 11, Comunidad Guatanquire, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy.
APODERADA JUDICIAL DEL TERCERO INTERVINIENTE: Abogada SUHAIL ANAYANTZY ALVARADO, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 81.067.
SENTENCIA INTERLOCUTORIA.
VISTO CON INFORME DE LA PARTE ACTORA Y DEL TERCERO INTERVINIENTE.
I ANTECEDENTES
Se recibe en fecha 8 de noviembre de 2024 en este Tribunal Superior Primero, el presente expediente proveniente del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, correspondiente a juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA seguido por la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR en contra del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, ut supra identificados, en virtud de la apelación que fuera planteada por la co apoderada actora abogada SUHAIL ANAYAD ALVARADO, en fecha 28 de mayo de 2024 (Folio 177 de la 1era pieza); contra sentencia de fecha 31 de julio de 2023; dándosele entrada en fecha 13 de noviembre de 2024 y fijándose por auto de fecha 14 de noviembre de 2024 al DÉCIMO (10º) día de despacho siguiente a la fecha para la presentación de informes.
A los folios 3 al 5 de la 2da pieza, cursa escrito de informe en cinco (5) folios útiles sin anexos, presentado por la abogada SUHAIL ANAYANTZI HERNÁNDEZ ALVARADO actuando en carácter de co apoderada judicial de la parte actora.
A los folios 6 al 9 de la 2da pieza, cursa escrito de informe en cuatro (4) folios útiles sin anexos, presentado por la abogada SUHAIL ANAYANTZI HERNÁNDEZ ALVARADO actuando en carácter de apoderada judicial del tercero interviniente ciudadano JOSE PASTOR MELENDEZ ESCALONA, fijándose por auto de fecha 6 de diciembre de 2024, observación a los informes dentro de los OCHO (8) días de despacho siguientes a la fecha.
En fecha 8 de enero de 2025, cursa auto al folio 11 de la 2da pieza, fijando un lapso de treinta (30) días consecutivos siguientes a la fecha para decidir.
II RELACIÓN DE LOS HECHOS
Las abogadas SUHAIL ANAYANTZY ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, apoderadas judiciales de la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, presentaron libelo de demanda, cursante a los folios 1 al 4 de la 1era pieza, en el cual expone y solicita:
Omissis…
CAPITULO PRIMERO
DE LOS HECHOS
Es el caso ciudadano Juez, que en fecha 06 de diciembre de 2016, nuestra representada celebra contrato de OPCION A COMPRA, el cual se encuentra debidamente autenticado por ante la oficina de Registro Publico con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 06-12-2016 bajo el N° 49, Tomo 18, folios 152 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicho registro, que anexo en copia certificada marcado con la letra “B”, sobre un inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad guatanquire, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, el cual mide CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTÍMETROS(117,85 M2), que posee los siguientes linderos: NORTE: Casa y solar que es o fue de Luis Eduardo de La Rosa en una longitud de 8,70 M; SUR: Av. 3 que es su frente en una longitud de 9,49 ML; ESTE: Casa y solar que es o fue de Luis Eduardo de La Rosa en una longitud de 13,10 ML y OESTE: Casa y solar que es o fue de Petra Puerta en una longitud de 12,75 ML, el cual se encuentra debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, de la siguiente manera: EL TERRENO; en fecha 25 de febrero de 2013, bajo el N° 2013-21, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 460.20.2.1.1069 correspondiente al libro del folio real del año 2013. LA CASA: en fecha 03 de septiembre de 2008, bajo el N° 5, folios 40 al 44, Protocolo Primero, Tomo cuarto, tercer trimestre de 2008, por la cantidad de dos millones de bolívares (2.000.000 Bs.), con el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, venezolano, mayor de edad, casado, titular de la cédula de identidad N° V-7.589.231, domiciliado en la calle 9 entre avenida 5 y callejón Almeida de Chivacoa, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy; el propietario le ofrece el inmueble para la compra que mi representada acepta, iniciando a realizar todos los tramites tendientes para la adquisición de la vivienda, siendo estas diligencias por cuenta propia de la misma ya que el contrato de opción a compra nada establece acerca de una obtención de crédito para adquisición de una vivienda, mi representada comienza a buscar el monto de dicho contrato a través de sus ahorros y de otros préstamos para así darle cumplimiento a lo establecido en la cláusula segunda del contrato de OPCION A COMPRA VENTA que establece:
“SEGUNDA: el precio de venta del inmueble objeto de la presente opción, es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000.00 Bs)
Convencida nuestra representada de obtener una vivienda digna derecho social ineludible que establece la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, continua realizando las gestiones respectivas para la obtención del dinero a de crditos personales, hecho este que le comunique al ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, que me encontraba en la búsqueda del dinero y quien estuvo de acuerdo en mantener la opción a compra siempre que se mantuviera la condición establecida en la clausula tercera que establece:
“TERCERA: la vigencia de la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA será de CIENTO VEINTE DIAS (120) continuos contados a partir de la autenticación del presente contrato, con una única prorroga por treinta (30) días; quedando entendido entre las partes, y estos así lo aceptan, que dado el proceso inflacionario que actualmente vive el país, una vez vencidos los CIENTO VEINTE DÍAS (120) continuos sin que haya sido cancelado la totalidad del monto de la presente opción de compra, el precio total de la venta tendrá un incremento de UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000.00) como justa compensación por el tiempo otorgado”.
CAPITULO SEGUNDO
INCUMPLIMIENTO
En espera del dinero, Ciudadano Juez, ambos se mantuvieron en conversaciones con la parte PROMINENTE-PROPIETARIA, ya que la intención del mismo siempre había sido la venta del inmueble a nuestra representada, pues a principio del mes de abril de 2017, le informa que tenía el dinero por la cantidad de TRES MILLONES DE BOLÍVARES (3.000.000 BS), cantidad solicitada para cancelar el precio de la opción a compra para la adquisición de la vivienda, siendo que nuestra representada se comunica con el PROMINETE-PROPIETARIO, para cancelarle y así ir a firmar el documento definitivo de registro por ante la oficina respectiva, haciéndose imposible localizarlo por ningún motivo siempre evadiéndose, negándose rotundamente a conversar con Ana Emilicarmen De Las Rosas Bolivar, es entonces en medio de su angustia de no tener ninguna repuesta, que la misma personalmente se dirige a entregarle el monto pautado junto con el monto de indemnización, y es allí cuando el PROMINENTE-PROPIETARIO, de forma rotunda manifiesta que ya no estaba interesado en realizarme la venta del inmueble y después de la insistencia de preguntarla una y otra vez cual era la causa de su negativa a la venta, el mismo informa que ya no me iba a vender su casa en ese precio que ya el inmueble había aumentado de precio que ese precio estaba muy bajo para la actualidad por el precio de la inflación aduciendo a los montos altos del dólar paralelo y que vendería su inmueble ahora en la cantidad de VEINTE MILLONES DE BOLÍVARES (BS.20.000.000), de la negativa antes indicada Ciudadano Juez, se evidencia el incumplimiento por parte de PROMINENTE-PROPIETARIO del inmueble, quien se burla de la buena fe de nuestra representada y se aprovecha de su necesidad por la obtención de una vivienda, a sabiendas y con consentimiento de que me encontraba cumpliendo la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, con las obligaciones en la realización de todas la diligencias atinentes a la obtención del dinero, quedando claro que la intención de PROMINENTE-PROPIETARIO era la obtención de una mayor ganancia, aprovechándose de las necesidades de nuestra representada, de tal manera que las múltiples gestiones que ella ha realizado han sido infructuosas para poder mediar con el PROPIETARIO para que se haga la compra venta definitiva del inmueble, es por ello que en nombre de nuestra representada procedo a demandar por la vía judicial como en efecto lo hago el cumplimiento del referido contrato de opción a compra venta, que demuestran la firme intención de la obtención de una vivienda en el ejercicio de mi derecho social vivienda.
En criterio de nuestro máximo tribunal supremo de justicia en su sala constitucional, considera los contratos de opción a compra venta de bienes inmuebles, como contratos definitivos de venta
CAPITULO TERCERO
DEL DERECHO
En atención a lo anteriormente narrado al incumplimiento señalado por parte del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, ya identificado, se hace necesario aplicar el contenido de lo establecido en el artículo 1.159 del código civil: “los contratos tienen fuerza de ley entre las partes. No pueden revocarse sino por mutuo consentimiento o por las causas autorizadas por la ley.” De manera tal que las partes se encuentran obligadas a cumplir con las estipulaciones establecidas en el contrato, así como de cumplir y respetar las leyes, es decir que desde el momento en que nace el contrato y el mismo no es contrario a la leyes, ni al orden público, ni a las buenas costumbres, las partes están obligadas a observarlas, cumplirlas y a respetarlas, situación esta que no se cumplió por parte del Prominente Propietario, encuadrando perfectamente en la norma contenida en el artículo 1167.ejusdem, el cual consagra: Artículo 1.167: “En el contrato bilateral, si una de las partes no ejecuta su obligación, la otra puede a su elección reclamar Judicialmente la ejecución del contrato o la resolución del mismo, con los daños y perjuicios en ambos casos si hubiere lugar a ello.” La norma antes transcrita, regula el comportamiento que en los contratos bilaterales puede asumir la parte que no vea satisfecho el cumplimiento de la obligación de su contraparte, quien puede optar entre solicitar judicialmente el cumplimiento o la resolución del contrato.
En conclusión ciudadano juez, nuestra representada tiene el derecho en atención al contenido del presente contrato y las disposiciones legales ya invocadas a demandar su cumplimiento, reservándose el derecho de demandar por separado daños y perjuicios que por el incumplimiento del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, ya identificado me ha ocasionado.
…omisis…
CAPITULO QUINTO
DEL PETITORIO
Por cuanto el mencionado ciudadano, no tiene intención alguna de venderle el inmueble a nuestra representada, objeto del contrato de opción a compra venta, a pesar de las múltiples y variadas gestiones realizadas con la persona contratante o demandada tendientes a lograr la venta del inmueble y todas ellas han resultado infructuosas, incurriendo con ello la demandada en incumplimiento del contrato de opción a compra venta, como es negarse a recibir el dinero y asi negarse a la firma del documento definitiva venta. Es por ello Ciudadano Juez que en nombre de nuestra representada en su condición de OPTANTE, procedemos a DEMANDAR, como en efecto formalmente DEMANDAMOS con el carácter que antecede, al ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, en su condición de PROMIENTE-PROPIETARIO, para que DE CUMPLIMIENTO AL CONTRATO DE OPCION A COMPRA VENTA, antes mencionado suscrito por mi persona con la misma en los parámetros señalados en el Libelo o en su defecto, sea condenada por el Tribunal:
PRIMERO: En reconocer la existencia del contrato de opción a compra venta de fecha 06 de diciembre de 2016, suscrito entre nuestra representada ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA y su esposa LUISA COROMOTO CARDENAS VITANZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.-10.160.030.
SEGUNDO: En cumplir con la obligación legal y contractual de RECIBIR EL PAGO que este acto formalmente presento la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000,00 bs), pautada en la clausula segundo y tercera del contrato de opción a compra suscrito en fecha 06 de diciembre de 2016, siendo que por la situación inflacionaria que atraviesa el país y el aumento inflacionario tomando en consideración el deseo de mi representada de obtener una vivienda digna por derecho social constitucional propone cancelar por indemnización con ajuste inflacionario que fue calculado por experto mediante tabla de los índices inflacionarios del banco central de Venezuela, que anexo marcada “C1”, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (2.880.000, 00 Bs), mediante cheque que anexo en original marcado con la letra “C2”, del banco de Venezuela, a nombre del prominente propietario y protocolizar el documento definitivo de compra venta, para la venta definitiva del inmueble propiedad de la misma, debiendo así cumplir con las clausulas SEGUNDA y TERCERA del contrato de opción a compra de fecha 06 de diciembre de 2016, razón por la cual deberá mantener en vigencia el precio de la venta estipulado.
TERCERO: de conformidad con el Art. 274, del Código de Procedimiento Civil, las Costas que origine el presente procedimiento, hasta su total culminación calculadas prudencialmente por este Tribunal.
CUARTO: De conformidad con el Art. 167 en concordancia con el Art. 286 del Código de Procedimiento Civil, por concepto de Honorarios de Abogados, el TREINTA POR CIENTO (30 %) del valor de la demanda.
QUINTO: La indexación o corrección monetaria, por alza del costo de la vida, de conformidad con los parámetros establecidos por el Banco Central de Venezuela, que a bien, en experticia complementaria del fallo o mediante informe de experto realice el Tribunal en su oportunidad de dictar sentencia.
SEXTO: De conformidad con el artículo 174 del Código de Procedimiento Civil, indico mi domicilio procesal para este juicio en la sede del Tribunal, solicito se practique la citación personal de la demandada, de conformidad con el artículo 218 del Código de Procedimiento Civil, en su persona ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, antes identificada, en la calle 09 entre avenidas 5 y Callejón Almeida de Chivacoa, Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, lugar este donde reside.
De conformidad con los artículos 31, 33, 38 y 39 del Código de Procedimiento Civil, estimo la presente Demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra de venta, basada en el precio de inmueble estipulado en el mismo y Gastos Extrajudiciales en la cantidad de CINCO MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA BOLIVARES (Bs 5.880.000,00), en UNIDADES TRIBUTARIAS CIENTO NOVENTA Y SEIS MIL (19600), más Costas, Costos Judiciales, Honorarios de Abogado de conformidad con los artículos 167 y 286 del Código de Procedimiento Civil, e Indexación o Corrección monetaria, que oportunamente el Tribunal determinara de manera prudencial y mediante experticia complementaria del fallo.
Juro la URGENCIA DEL CASO, y pido se habilite el tiempo necesario a los fines de proveer sobre lo solicitado.
Con el propósito de dar cumplimiento con lo establecido en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en el Art. 26 Único Aparte, señala:
“el Estado garantizará una justicia gratuita, accesible, imparcial, idónea, transparente, autónoma, independiente, responsable, equitativa y expedita, sin dilaciones indebidas, sin formalismo o reposiciones inútiles.”Y en su encabezamiento confiere el derecho a que “toda persona tiene derecho de acceso a los órganos de administración de justicia para hacer valer sus derechos e intereses”. Es por lo que con base y fundamento a las disposiciones legales y constitucionales antes señaladas, solicito se le dé el curso de ley a la presente DEMANDA DE CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCION A COMPRA.
Finalmente solicito que la presente demanda, sea admitida, sustanciada conformé a derecho y declarada con lugar en la definitiva, con todos los pronunciamientos de Ley. (Sic)…
III DE LA SENTENCIA RECURRIDA
Consta de las actas procesales, que el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en fecha 31 de julio de 2023, cursante a los folios 167 al 173 de la 1era pieza, dictó sentencia en los siguientes términos:
….Como se observa de las disposiciones transcritas en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda mencionados, exigen que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un Inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, independientemente que su objeto sea la desocupación o no del Inmueble; el demandante agote el procedimiento administrativo previsto en el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, esto es, el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y Hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido Decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha Ley.
De modo que, si dichas normativas determinan que antes de ser instaurado una demanda derivada de una relación arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, tiene que ser cumplido previamente un procedimiento administrativo ante la autoridad correspondiente; debe entonces agotarse antes el trámite administrativo respectivo y una vez verificado éste se hace optativo el recurrir a la vía jurisdiccional.
Como complemento a lo anteriormente expresado, es evidente para quien aquí decide y sin lugar a mayor interpretación, que el legislador patrio previó la posibilidad de que los intervinientes en una relación que tenga por objeto un inmueble destinado a vivienda, deberá intentar previamente el procedimiento especial administrativo conciliatorio previsto en el artículo 94 aludido ut supra, el cual se interpondrá ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas, esto con el fin de dar preeminencia a los Medios Alternativos de Resolución de Conflictos, tal como lo dispone el artículo 258 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela; siendo este procedimiento administrativo requisito indispensable y condicionante para acceder a la jurisdicción Ordinaria civil.
En este sentido, como quiera que en la presente demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, la parte demandante de autos ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, plenamente identificada en autos, debió haber agotado previamente el procedimiento administrativo previsto en la Ley, es decir, ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas y no haber recurrido directamente a los órganos jurisdiccionales, omitiendo este trámite administrativo y que de acuerdo a la ley up supra señalada es de orden público su cumplimiento.
Así las cosas y de revisión minuciosa de las actas procesales, se observa que la parte demandante de autos no acompañó al escrito libelar o en la etapa de promoción de prueba, ninguna prueba que demuestre haber agotado el procedimiento administrativo previo a que se ha hecho referencia anteriormente, es decir, que la parte accionante de autos no agotó previamente a la interposición de la demanda el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, normativas que regulan la materia arrendaticia ó cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión a tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, lo cual hace que la demanda sea inadmisible, como quedará expresamente establecido en la parte dispositiva del fallo. Y ASI SE DECIDE.
Por las razones y fundamentos anteriormente explanados este Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en Nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley,
PRIMERO: INADMISIBLE la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA, interpuesta por las abogadas en ejercicio SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, Inpreabogados N° 81.067 y 89.921 respectivamente, actuando en sus carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR contra el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANA, ORELLANA, plenamente identificados en autos, por las consideraciones antes expuestas.
SEGUNDO: NO HAY CONDENATORIA EN COSTAS dada la naturaleza del fallo.
TERCERO: DE CONFORMIDAD con el artículo 251 del Código de Procedimiento Civil, con la finalidad de evitar la trasgresión de la norma constitucional que garantiza el derecho a la defensa y la garantía del debido proceso, previsto en el encabezamiento y numeral 1° del artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela y cumplir asimismo con la igualdad procesal de las partes previstas en el artículo 15 ejusdem, se ordena notificar a las partes de la presente decisión. Líbrense boletas de notificación.…” (Sic)
IV DE LOS INFORMES ANTE ESTA ALZADA
Consta a los folios 3 al 5 y su vuelto de la 2da Pieza, escrito de informe presentado por la abogada SUHAIL HERNANDEZ, co apoderada judicial de la parte actora ciudadana EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, exponiendo lo siguiente:
…Omissis…
…Ciudadana Juez superior, en fecha 31 de julio de 2023, el tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción judicial del estado Yaracuy, dicta sentencia en la que declara “ PRIMERO: INADMISIBLE, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, interpuesta por las abogadas SUHAIL ANAYANTZI HERNANDEZ ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, inpreabogados N°: 81.067 y 89.921, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR contra el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, plenamente identificado en autos, por las consideraciones antes expuestas”... en el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción a compra venta del bien inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad guatanquire, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, el cual mide CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTÍMETROS(117,85 M2), el cual se encuentra debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, de la siguiente manera: El TERRENO: en fecha 25 de febrero de 2013, bajo el N° 2013-21, asiento registral 1 del inmueble matriculado con el N° 460.20.2.1.1069 correspondiente al libro del folio real del año 2013. LA CASA: en fecha 03 de septiembre de 2008, bajo el N° 5, folios 40 al 44, Protocolo Primero, Tomo cuarto, tercer trimestre de 2008, siendo que dicho contrato de opción a compra venta se encuentra debidamente autenticado por ante la oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 06-12-2016 bajo el N° 49, Tomo 18, folios 152 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicho registro y consta en autos, se origina debido al incumplimiento de suscribir el documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Público por parte del prominente-vendedor, demando de autos ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, ya identificado.
Indica el tribunal AQUO, que con fundamento en lo establecido en los artículos 6, 94 y 96 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda en concordancia con el articulo 5 y 10 del decreto N°; 8.190, con rango y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, declara la inadmisibilidad de la presente demanda, por cuanto estas norma de orden público establece que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia o cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida material de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble, el demandante debe agotar la vía administrativa, esto es el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha ley, en razón a ello el tribunal A quo, declaro la inadmisibilidad de la demanda en la etapa procesal de dictar sentencia luego de haber transcurrido todas las fases del procedimiento ordinario en este proceso, sin entrar a revisar minuciosamente de que trataría la ejecución de la sentencia, si llegase a ocurrir una declaratoria con lugar de la presente demanda, en el caso que nos ocupa traería consigo la desposesión del bien inmueble o si se traería simplemente de la obligación de hacer como lo es la suscripción del documento final de venta por ante la oficina de registro público respectivo, trayendo consigo un error de juzgamiento, por cuanto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21 de junio de 2017, dicto sentencia N°: 401, en el Expediente N°: A.A20-C-2017-000116, bajo la ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vasquez, en la que dejo sentado el criterio de la Sala sobre la inaplicabilidad del procedimiento administrativo previo contra el desalojo en los juicos de cumplimiento de contrato de oposición a compra venta, garantizando así el acceso a la justicia, en el marco de la tutela judicial efectiva y el debido proceso constitucional, por ello es preciso traer a colación un extracto de dicha sentencia de la forma siguiente:
“..Así las cosas, se constata, de la decisión recurrida, que el Tribunal ad quem declaró la inadmisibilidad de la demanda instaurada, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, antes de accionar la vía jurisdiccional, considerando que el juzgador a quo, erró en su decisión al haber declarado con lugar la demanda, ya que en su desiderátum estimó que, de acuerdo con los requisitos de admisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda se encontraba sujeta al cumplimiento de una disposición expresa en la ley.
Dada la anterior declaratoria de inadmisibilidad estimada por la recurrida, esta Máxima Jurisdicente Civil se considera oportuno puntualizar las causales por las que se puede declarar inadmisible la demanda interpuesta, las cuales están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil:
“Artículo 341: Presentada la demanda, el Tribunal la admitirá, si no es contraria al orden público, a las buenas costumbres o alguna disposición expresa de la ley. En caso contrario, negará su admisión expresando los motivos de la negativa. (...Omissis...)”.
A mayor abundamiento, resulta pertinente traer a colación lo expuesto por el Dr. Román J. Duque Corredor, en su obra “Apuntaciones sobre el Procedimiento Civil Ordinario, Editorial Jurídica Alva, S.R.L., Caracas, 1990, Págs. 94 y 95, en los siguientes términos:
“...Con respecto a esta facultad que el nuevo Código atribuye a los Jueces, estimo conveniente observar, entre otros comentarios, que dicha facultad no es otra cosa que una aplicación, en materia de introducción de la causa, del principio del impulso procesal de oficio al que se refiere el artículo 11 del Código que comento, que inviste al Juez del papel de director del proceso. Además, estimo que la apreciación que ahora deben hacer los jueces para determinar si una demanda es o no admisible, para ellos implica la carga de examinar los presupuestos fundamentales que debe llenar toda demanda como inicio del proceso. En efecto, a mi entender, los Jueces pueden in límine litis, negarse a admitir las demandas que se funden en la derogación de normas declaradas de orden público o porque la Ley prohíba la acción como el caso de las deudas de juego (artículo 1801 del Código Civil), porque su violación, la Ley la declara nula y sin ningún valor por atentar contra el orden público. En cuanto al otro motivo de inadmisibilidad, o sea, cuando la demanda sea contraria a alguna disposición expresa de la ley, los Jueces tienen que tener mucho cuidado al manejar esta facultad, por que lógicamente no podrían en el acto de admisión resolver cuestiones de fondo...”. (Resaltado de la Sala).
Sobre el señalado punto que atiende a la inadmisibilidad devenida de una demanda contraría a alguna disposición expresa en la Ley, resulta igualmente oportuno precisar que tal supuesto no requiere mayor interpretación puesto que se trata del hecho que la demanda interpuesta entre en contradicción directa con alguna norma de la Ley, de cuyo contenido se desprenda tal contradicción, lo cual no significa que el Juez deba pronunciarse al fondo de la controversia, ya que éste debe realizar un examen superficial sobre lo solicitado para determinar la existencia de la previsión legal que ampare dicho requerimiento, o viceversa, si existe una norma que expresamente prohíba la interposición de dicha demanda.
Una vez ello, y señalizado como fuere lo supra expuesto, se estima adecuado traer a colación la norma pertinente al caso de marras, las cuales están contenidas en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece:
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Con relación a la norma legal arriba señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal.
En tal sentido, y como fuera apuntado supra, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, realizó un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojos y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual busca conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en Instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de derecho y de justicia.
Señalado lo anterior, observa esta Sala, que en el caso de especie, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción compra venta, en el cual los demandantes compradores, exigen al vendedor, ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez, de acuerdo con su escrito libelar, a que éste “cumpla con su obligación contractual”, la cual, no es otra que, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, como pretende justificarlo el ad quem, sino de opción de compra venta.
En tal sentido, cónsono como resulta con la doctrina emanada de este Alto Tribunal, la petición demandada por los compradores, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado - vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento demandado, es decir única y exclusivamente el “otorgar y firmar el contrato de definitivo acordado en el contrato preliminar”, sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble.
Ahora bien, en el caso que se analiza el ad quem, conociendo de la apelación contra la decisión del a quo que había declarado con lugar la demanda, declaro inadmisible ésta, sin que esta Sala haya podido verificar que ella estuviere incursa en ninguna de las causales establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, alegando para soportar su decisión, que la demanda comportaba la desposesión del bien inmueble el cual era la vivienda principal del vendedor — demandado, y en consecuencia, violentaba una norma legal como lo es el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configurándose así, la tercera causal prevista en la citada norma adjetiva, en cuanto a la inadmisibilidad de la demanda, por disposición expresa de la ley.
Contrario a lo declarado, la Sala observa que el sub iudice no resulta contrario a ninguna norma expresa en la ley, pues lo demandado de manera alguna colide, a la luz de la interpretación jurisprudencial emanada de la Sala Constitucional, con la desposesión del bien inmueble objeto de litigio, ya que la acción de cumplimiento de contrato de opción compra venta, se reitera, sólo permite al juzgador, imponer a la parte perdidosa la obligación de hacer, que en el caso de especie se contrae al otorgamiento de los requisitos y la firma del documento definitivo de venta, tal como fuera acordado por las partes en el contrato, siendo el desalojo del bien inmueble, objeto de otro pronunciamiento judicial.
Así las cosas, esta Máxima Jurisdicción en cuanto al pronunciamiento emanado por el juzgador ad quem, el cual involucra la inadmisibilidad de la demanda, que pudiera vulnerar garantías constitucionales así como el principio pro actione, acuerda oportuno hacer referencia a la decisión de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.064, de fecha 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, la cual señaló que:
Omissis…
Del transcrito se deduce, que en aplicación del principio pro actione, (a favor de la acción), no deben interpretarse con tal rigidez los principios procesales de acceso a la justicia, de manera que lleguen a imposibilitar, sin asidero legal alguno, o en desconocimiento de los antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales vigentes, como en el sub iudice, el ejercicio de la acción, ya que, se repite, la interpretación de los mismos debe tender a facilitar a los justiciables tal acceso”...
Se aprecia, conforme al criterio antes explanado que el tribunal a quo, con su sentencia viola el artículo 15 del código de procedimiento civil, así como la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, violentando igualmente el principio constitucional pro actione asunto de orden público, asimismo se pueda apreciar que en dicha sentencia el tribunal a quo, no hizo señalamiento alguno a la demanda reconvencional propuesta ni tampoco nada indico acerca de la tercería que fue admitida por el mismo tribunal y que se encuentra en fase de citación, por lo tanto resulta forzoso solicitar a este Tribunal Superior, declare con lugar la presente apelación y como consecuencia anule la presente Sentencia.-
II
PETITORIO
En razón a lo antes expuesto, solicito muy respetuosamente ciudadana Juez Superior se sirva declarar CON LUGAR la presente apelación, y sustanciarla conforme a derecho, pronunciarse con respecto a las infracciones cometidas en desmedro de las garantías constitucionales descritas en la presente apelación, los cuales son de orden público y perseguibles de oficio y como consecuencia anule la sentencia de fecha 31 de julio de 2023, dictada por el tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción judicial del estado Yaracuy… (Sic)
Mediante escrito presentado a los folios 6 al 9 de la 2da Pieza, por la apoderada judicial del tercero interviniente ciudadano JOSE PASTOR MELENDEZ ESCALONA, presentó escrito de informes exponiendo lo siguiente:
…Omissis…
Ciudadana Juez Superior, en nombre de mi representado JOSE PASTOR MELENDEZ ESCALONA, antes identificado, en su condición de TERCERO, procedo formalmente adherirme del presente recurso de apelación, interpuesto por la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, antes identificada en su condición de parte actora en el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción a compra venta del bien inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad guatanquire, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, por ello en esta adhesión, recurro en contra de la sentencia de fecha 31 de julio de 2023, dictada por el tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y de tránsito de la Circunscripción judicial del estado Yaracuy, que declaro: “ PRIMERO: INADMISIBLE, la demanda de cumplimiento de contrato de opción a compra venta, interpuesta por las abogadas SUHAIL ANAYANTZI HERNANDEZ ALVARADO y DAYANA LEAL CORDERO, inpreabogados N°: 81.067 y 89.921, respectivamente, actuando en su carácter de apoderadas judiciales de la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR contra el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, plenamente identificado en autos, por las consideraciones antes expuestas”... en el presente juicio de cumplimiento de contrato de opción a compra venta del bien inmueble constituido por una casa con su respectiva parcela de terreno ubicada en la avenida 3 entre calles 10 y 11, comunidad guatanquire, Municipio Bruzual del estado Yaracuy, el cual mide CIENTO DIECISIETE METROS CUADRADOS CON OCHENTA Y CINCO CENTÍMETROS(117,85 M2), el cual se encuentra debidamente Registrado por ante la Oficina de Registro Público del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy, de la siguiente manera: El TERRENO: en fecha 25 de febrero de 2013, bajo el N° 2013-21, asienta registral 1 del inmueble matriculado con el N° 460.20.2.1.1069 correspondiente al libro del folia real del año 2013. LA CASA: en fecha 03 de septiembre de 2008, bajo el N° 5, folios 40 al 44, Protocolo Primero, Tomo cuarto, tercer trimestre de 2008, siendo que dicho contrato de opción a compra venta se encuentra debidamente autenticado por ante la oficina de Registro Público con funciones notariales del Municipio Bruzual del Estado Yaracuy en fecha 06-12-2016 bajo el N° 49, Tomo 18, folios 152 al 154 de los libros de autenticaciones llevados por dicho registro y consta en autos, se origina debido al incumplimiento de suscribir el documento definitivo de venta por ante la oficina de Registro Público por parte del prominente-vendedor, demandado de autos ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, ya identificado, siendo demandado en tercería, conjuntamente con la ciudadana LUISA COROMOTO CARDENAS DE VITANZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nro: V.-10.160.030, por mi representado TERCERIA, que fue admitida en su debida oportunidad y que se encuentra en fase de citación y aun así, la Juez Aquo, dejo trascurrir el lapso íntegro del proceso ordinario en la causa principal y la demanda reconvencional, hecho este que es violatorio al debido proceso y a la tutela judicial efectiva.-
II
Indica el tribunal AQUO, que con fundamento en lo establecido en los artículos 6, 94 y 96 de la ley para la regularización y control de los arrendamientos de vivienda en concordancia con el articulo 5 y 10 del decreto N°: 8.190, con rango y fuerza de ley contra el desalojo y la desocupación arbitraria de viviendas, declara la inadmisibilidad de la presente demanda, por cuanto estas norma de orden público establece que previo al ejercicio de cualquier acción derivada de una relación arrendaticia o cualquier proceso en el cual pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la perdida material de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión independientemente que su objeto sea la desocupación o no del inmueble, el demandante debe agotar la vía administrativa, esto es el actor debe tramitar un procedimiento administrativo previo ante el Ministerio correspondiente de Vivienda y hábitat, ya que el único aparte del artículo 10 del referido decreto, expresamente prohíbe el uso de la vía judicial sin el cumplimiento previo del procedimiento previsto en dicha ley, en razón a ello el tribunal A quo, declaro la inadmisibilidad de la demanda en la etapa procesal de dictar sentencia luego de haber transcurrido todas las fases del procedimiento ordinario en este proceso, sin entrar a revisar minuciosamente de que trataría la ejecución de la sentencia, si llegase a ocurrir una declaratoria con lugar de la presente demanda, en el caso que nos ocupa traería consigo la desposesión del bien inmueble o si se traería simplemente de la obligación de hacer como lo es la suscripción del documento final de venta por ante la oficina de registro público respectivo, trayendo consigo un error de juzgamiento, por cuanto la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 21 de junio de 2017, dicto sentencia N°: 401, en el Expediente N°: A.A20-C-2017-000116, bajo la ponencia del Magistrado Guillermo Blanco Vasquez, en la que dejo sentado el criterio de la Sala sobre la inaplicabilidad del procedimiento administrativo previo contra el desalojo en los juicos de cumplimiento de contrato de oposición a compra venta, garantizando así el acceso a la justicia, en el marco de la tutela judicial efectiva y el debido proceso constitucional, por ello es preciso traer a colación un extracto de dicha sentencia de la forma siguiente:
“Así las cosas, se constata, de la decisión recurrida, que el Tribunal ad quem declaró la inadmisibilidad de la demanda instaurada, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento administrativo previo para solicitar el desalojo del inmueble, antes de accionar la vía jurisdiccional, considerando que el juzgador a quo, erró en su decisión al haber declarado con lugar la demanda, ya que en su desiderátum estimó que, de acuerdo con los requisitos de admisibilidad previstos en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, la demanda se encontraba sujeta al cumplimiento de una disposición expresa en la ley.
Dada la anterior declaratoria de inadmisibilidad estimada por la recurrida, esta Máxima Jurisdicente Civil se considera oportuno puntualizar las causales por las que se puede declarar inadmisible la demanda interpuesta, las cuales están determinadas en el artículo 341 Código de Procedimiento Civil:
Omissis…
Sobre el señalado punto que atiende a la inadmisibilidad devenida de una demanda contraría a alguna disposición expresa en la Ley, resulta igualmente oportuno precisar que tal supuesto no requiere mayor interpretación puesto que se trata del hecho que la demanda interpuesta entre en contradicción directa con alguna norma de la Ley, de cuyo contenido se desprenda tal contradicción, lo cual no significa que el Juez deba pronunciarse al fondo de la controversia, ya que éste debe realizar un examen superficial sobre lo solicitado para determinar la existencia de la previsión legal que ampare dicho requerimiento, o viceversa, si existe una norma que expresamente prohíba la interposición de dicha demanda.
Una vez ello, y señalizado como fuere lo supra expuesto, se estima adecuado traer a colación la norma pertinente al caso de marras, las cuales están contenidas en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece:
Omissis…
Con relación a la norma legal arriba señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal.
En tal sentido, y como fuera apuntado supra, la Sala Constitucional de este Alto Tribunal, realizó un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y fuerza de Ley contra el Desalojos y las Desocupación Arbitraria de Viviendas, la cual busca conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de derecho y de justicia
Señalado lo anterior, observa esta Sala, que en el caso de especie, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción compra venta, en el cual los demandantes compradores, exigen al vendedor, ciudadano Carlos Julio Calzadilla Nuñez, de acuerdo con su escrito libelar, a que éste “cumpla con su obligación contractual”, la cual, no es otra que, la entrega de los recaudos necesarios para la protocolización del documento definitivo de venta. Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, como pretende justificarlo el ad quem, sino de opción de compra venta.
En tal sentido, cónsono como resulta con la doctrina emanada de este Alto Tribunal, la petición demandada por los compradores, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado -vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento demandado, es decir única y exclusivamente el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble.
Ahora bien, en el caso que se analiza el ad quem, conociendo de la apelación contra la decisión del a quo que había declarado con lugar la demanda, declaró inadmisible ésta, sin que esta Sala haya podido verificar que ella estuviere incursa en ninguna de las causales establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, alegando para soportar su decisión, que la demanda comportaba la desposesión del bien inmueble el cual era la vivienda principal del vendedor - demandado, y en consecuencia, violentaba una norma legal como lo es el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, configurándose así, la tercera causal prevista en la citada norma adjetiva, en cuanto a la inadmisibilidad de la demanda, por disposición expresa de la ley.
Contrario a lo declarado, la Sala observa que el sub iudice no resulta contrario a ninguna norma expresa en la ley, pues lo demandado de manera alguna colide, a la luz de la interpretación jurisprudencial emanada de la Sala Constitucional, con la desposesión del bien inmueble objeto de litigio, ya que la acción de cumplimiento de contrato de opción compra venta, se reitera, sólo permite al juzgador, imponer a la parte perdidosa la obligación de hacer, que en el caso de especie se contrae al otorgamiento de los requisitos y la firma del documento definitivo de venta, tal como fuera acordado por las partes en el contrato, siendo el desalojo del bien inmueble, objeto de otro pronunciamiento judicial.
Así las cosas, esta Máxima Jurisdicción en cuanto al pronunciamiento emanado por el juzgador ad quem, el cual involucra la inadmisibilidad de la demanda, que pudiera vulnerar garantías constitucionales así como el principio pro actione, acuerda oportuno hacer referencia a la decisión de la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia N° 1.064, de fecha 19 de septiembre de 2000, caso: C.A. Cervecería Regional, la cual señaló que:
“…Igualmente, debe destacarse que el alcance del principio pro actione debe entenderse como que las condiciones requisitos de acceso a la justicia no deben imposibilitar o frustrar injustificadamente el ejercicio de la acción a través de la cual se deduce la pretensión, toda vez que “(...) el propio derecho a la tutela judicial efectiva garantiza la posibilidad de ejercicio eficiente de los medios de defensa, así como una interpretación de los mecanismos procesales relativos a la admisibilidad que favorezca el acceso a los ciudadanos a los órganos de justicia’
(...Omissis...)
Esta Sala debe destacar que, el derecho a la defensa y al debido proceso, en lo particular, en lo referente a la tutela judicial efectiva y al principio pro actione, son elementos de rango constitucional que prevalecen y desplazan otros fundamentos de rango legal, como son, en este caso, el invocado por la Sala Político Administrativa con respecto a la seguridad jurídica a través de la estabilidad de los actos administrativos. No puede imponerse un principio relacionado con la efectividad de los proveimientos dictados por la Administración si con ello se impide por vía de interpretación, el acceso de los particulares para ejercer los medios de defensa ante los tribunales de la República: valores de expresa delimitación protección constitucionales que no pueden disminuirse, se insiste por interpretación de preceptos legales.
Asimismo en sentencia de vieja data (N°. 1764 de fecha 25/9/2001) la Sala Constitucional de este Tribunal Supremo de Justicia, determinó que:
“Las causales de inadmisibilidad no constituyen pues, instrumentos al servicio del arbitrio del juez, de los que se pueda valer irreflexivamente para impedir el acceso a los órganos de administración de Justicia; éstas no se rigen con la finalidad de comprometer el derecho de accionar que poseen los ciudadanos, de allí que su tratamiento exija tener presente, en la oportunidad de ser interpretadas, al principio pro actione “ …conforme al cual los presupuestos procesales deben aplicarse de modo tal que no resulte obstaculizado irrazonablemente el acceso al proceso” (Sala Constitucional No.1488/13-08-01).
De lo expuesto se colige que el Juez Constitucional, cuando examina el libelo de demanda analiza el caso debe ser en extremo cuidadoso limitándose a analizar la procedencia de las causales que de manera taxativa contiene la ley respectiva esto es si en el caso concreto, sometido a su conocimiento, puede ser subsumido en alguna de ellas, sin que al realizar tal operación, quede algún margen de duda, pues en tales casos debe abstenerse de declarar la inadmisibilidad en atención al principio de interpretación más favorable a la admisión de la acción, garantizando con acertada preferencia el derecho fundamental de acceso a la jurisdicción; a que se inicie el proceso en el cual hará valer su pretensión: a acudir a los órganos de administración de justicia, elementos que conforman entre otros el derecho fundamental a la tutela judicial efectiva.
La invención o creación de causales de inadmisibilidad distintas a las señaladas por la ley, o su interpretación de forma extensiva, producto de la creación del juez frente al conocimiento de un específico caso debe ser considerado excepcional aceptable sólo bajo ciertas y seguras interpretaciones, por ser limitativa del derecho de acción. Con razón ha manifestado la Sala de Casación Social de este Supremo Tribunal que ‘…la amplitud con que la Constitución concibe el derecho a la tutela judicial efectiva hace que las causas de inadmisión de la demanda sean de derecho estricto y de interpretación restringida”. (Sentencia No. 184 del 26 de julio de 2001)...” (Negrillas del texto y de la Sala).
Del transcrito se deduce, que en aplicación del principio pro actione, (a favor de la acción), no deben interpretarse con tal rigidez los principios procesales de acceso a la justicia, de manera que lleguen a imposibilitar, sin asidero legal alguno, o en desconocimiento de los antecedentes doctrinarios y jurisprudenciales vigentes, como en el sub iudice, el ejercicio de la acción, ya que, se repite, la interpretación de los mismos debe tender a facilitar a los justiciables tal acceso”...
En atención a lo antes expuesto, indico a este tribunal que me sigo adhiriendo, en razón a que el tribunal a quo, con su sentencia viola el artículo 15 del código de procedimiento civil, así como la garantía constitucional de la tutela judicial efectiva consagrado en la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, violentando igualmente el principio constitucional pro actione asunto de orden público, tal como lo establece la sentencia in comento, asimismo se puede apreciar que en dicha sentencia el tribunal a quo, no hizo señalamiento alguno a la demanda reconvencional propuesta ni tampoco nada indico acerca de la tercería que fue admitida por el mismo tribunal y que se encuentra en fase de citación, por lo tanto resulta forzoso solicitar a este Tribunal Superior, declare con lugar la presente apelación y como consecuencia anule la presente sentencia.-
III
PETITORIO
En razón a lo antes expuesto, solicito muy respetuosamente ciudadana Juez Superior se sirva declarar CON LUGAR la presente adhesión a la apelación y la sustancie conforme a derecho, para que se pronuncie con respecto a las infracciones cometidas en desmedro de las garantías constitucionales descritas en la presente apelación, los cuales son de orden público y perseguibles de oficio y como consecuencia anule la sentencia de fecha en fecha 31 de julio de 2023, dictada por el tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del tránsito de la Circunscripción judicial del estado Yaracuy.- (Sic)…
IV CONSIDERACIONES PARA DECIDIR
Corresponde a esta Juzgadora determinar, si la sentencia interlocutoria con fuerza definitiva que declara inadmisible la presente causa, está o no conforme a derecho, y para ello, se debe analizar si se ajusta a lo preceptuado por la normativa legal que la regula.
Se verifica de las actas procesales, que en el presente caso se llevó a cabo los siguientes actos:
A los folios 41 al 53 de la 1era pieza consta escrito de contestación a la demanda, suscrito por la abogada LISETT MENTADO, en representación del demandado CESAR HUMBERTO VITANZA, interponiendo reconvención por RESOLUCIÓN DE LA OPCIÓN A COMPRA VENTA.
En fecha 21/03/2018 por sentencia interlocutoria el Tribunal A Quo admite la Reconvención. (Folios 103 al 105 de la 1era pieza)
En fecha 4/04/2018 consta acta del Tribunal A quo dejando constancia que venció el lapso para la contestación a la Reconvención.
En fecha 02/10/2018 consta auto del Tribunal A Quo, admitiendo las pruebas de las partes del proceso. (folios 133 y 134 de la 1era pieza)
En fecha 18/01/2019 consta auto fijando la causa para constitución de asociados. (folio 149 de la 1era pieza).
En fecha 12/07/2019 consta auto fijando la causa para informes.
En fecha 30/09/2019 consta auto del tribunal A Quo fijando para decidir la presente causa y auto de fecha 29/09/2019 difiriendo la causa para decidir. (Folio 161 de la 1era pieza)
Se constata de la decisión recurrida, que el Tribunal ad quo declaró la inadmisibilidad de la demanda instaurada luego de desarrollado todo el iter procesal correspondiente, por no haber cumplido la parte actora con el procedimiento conciliatorio administrativo previsto en los artículos 94 y 96 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda en concordancia con los artículos 5 y 10 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Vivienda, antes de accionar la vía jurisdiccional.
Es obligatorio traer a los autos la norma pertinente al caso de marras, la cual está contenida en el artículo 94 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamiento de Vivienda que indica:
…Artículo 94. Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de
un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva,
retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias
sobre inmuebles destinados a vivienda, así como a todo proceso en el cual
pudiera resultar una decisión judicial cuya práctica material comporte la pérdida
de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda, habitación o
pensión, el arrendador del inmueble que pretendiere la demanda deberá tramitar,
por ante la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, el
procedimiento descrito en los artículos subsiguientes.
De igual forma, la norma establecida en el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicada en la Gaceta Oficial de la República Bolivariana de Venezuela N° 39.668 del 6 de mayo de 2011, el referido artículo establece:
“Artículo 5: Previo al ejercicio de cualquier otra acción judicial o administrativa que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal, en perjuicio de alguno de los sujetos protegidos por este Decreto-Ley, deberá tramitarse por ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, el procedimiento descrito en los artículos subsiguientes”.
Con relación a esta última norma legal señalada, resulta claro que la misma de manera genérica precisa la necesidad de acudir a un procedimiento administrativo previo a cualquier acción judicial, ante el Ministerio con competencia en materia de hábitat y vivienda, en los casos que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la desposesión de un inmueble destinado a vivienda principal.
En este tópico, la Sala Constitucional del Alto Tribunal, ha realizado un análisis vasto y específico, en el cual se precisa la solución jurídica pertinente en las demandas por cumplimiento de contratos de opción a compra venta, en contraste con la norma legal prevista en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra los Desalojos y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, cuyo fin último es conciliar la justicia y garantizar el control legal de los fallos proferidos en instancia, sobre las reflexiones constitucionales que alberga nuestra Carta Política, siempre contemplando un equilibrio entre los justiciables para alcanzar la justicia material que entraña el Estado Social de Derecho y de Justicia, acogiendo tal interpretación la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en sentencia de fecha 3 de noviembre de 2016 N° 688 que indica:
“En relación con la aplicación del referido Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, la Sala en sentencia N° 397 del 22 de junio de 2016, caso: Dorky Teresa Abreu contra Marbella Esperanza Hernández Sánchez y otro, expediente N° 2015-000506, expresamente señaló:
“…Ahora bien, la Sala en el recurso de interpretación N° RI 175, de fecha 17 de abril de 2013, expediente N° 12-712, en la solicitud del ciudadano Jesús Sierra Añón, respecto de los artículos 1°, 3°, 5° y 12 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, determinó lo siguiente:
(…Omissis…)
De la interpretación antes transcrita, se infiere que las disposiciones contenidas en el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, resultan aplicables tal como lo indican los artículos 1 y 2, a las arrendatarias y arrendatarios, comodatarios, ocupantes y usufructuarios de bienes inmuebles destinados a vivienda principal, es decir, el objeto es dar protección a esos sujetos comprendidos en la Ley que habitan en el inmueble que constituye su vivienda familiar, que la exposición de motivos del citado cuerpo legal se constata las múltiples referencias a esta noción, por ejemplo: “las familias que ocupan las viviendas”, “las familias que habitan durante largos períodos en una vivienda”, “políticas de protección a la familia y las personas en el acceso a la vivienda”, previendo igualmente que la ley no se agota en las relaciones arrendaticias, sino que comprende los adquirientes de viviendas nuevas o en el mercado secundario sobre los cuales pesare alguna garantía real.
Asimismo, dispone que el espíritu, propósito y razón del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, es el de impedir la materialización de un desalojo o desocupación injusta o arbitraria, bien sea a través de una medida cautelar o en fase de ejecución de sentencia definitiva y firme, sin ofrecer las debidas garantías a los sujetos protegidos por el mencionado Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley.
Además, en cuanto al procedimiento administrativo previo para recurrir en la vía jurisdiccional, la Sala en el mencionado recurso de interpretación estableció que “…el artículo 5° y siguientes objeto de interpretación sin duda contienen el procedimiento previo a las demandas, que pudiera derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión o tenencia de los sujetos amparados por la Ley…”, “…configuran sin duda un requisito de admisibilidad de impretermitible cumplimiento, para acudir a la vía jurisdiccional, para aquellas demandas que pudieran derivar en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de posesión de los sujetos amparados por la Ley…”, por tanto, se debe hacer un análisis objetivo y ponderar los intereses particulares en conflicto, que permitan determinar si los elementos que configuran el caso se subsumen en los supuestos que contempla el referido instrumento normativo.
Ahora bien, resulta necesario realizar ciertas consideraciones respecto a la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, el cual esta Sala ha definido como un contrato sui generis mediante el cual dos o más personas, naturales o jurídicas, constituyen obligaciones recíprocas a través de las cuales se obligan unos a vender y otros a comprar un determinado bien. En las cláusulas de estos contratos se identifican las personas que intervienen –naturales o jurídicas-; el bien o bienes objetos de dicho contrato; la duración del mismo; el precio del o los bienes; la cantidad de dinero que en calidad de arras o como garantía de cumplimiento de las estipulaciones contenidas en ese contrato entrega el opcionado o comprador al opcionante o vendedor, por tanto, con base en el principio de autonomía de la voluntad, las partes en la formación del contrato son libres de determinar y darle contenido a sus intereses.
(…Omissis…)
De lo anteriormente expuesto se deduce, que la parte accionante solicitó el cumplimiento del contrato de opción de compra venta celebrado en fecha 30 de agosto de 2011, suscribiendo el documento definitivo de compra venta con las condiciones pactadas, que se le reconozca el pago de la cantidad de cuatrocientos diez mil bolívares (Bs. 410.000,00), que el tribunal fije un lapso en la sentencia definitiva a fin de que los vendedores suministren los documentos necesarios a los fines de tramitar la protocolización del inmueble, contrario a lo expuesto por el formalizante en su denuncia para fundamentar la aplicación del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda al señalar que “…lo indica el petitorio y diligencias de la demandante la decisión en caso de resultar vencedora, era la desocupación del inmueble por mis representados, ejecutando así un desalojo arbitrario de la vivienda única y principal de mis mandantes...”.
(…Omissis…)
Conforme al caso planteado, la Sala verifica que la presente acción de cumplimiento de contrato de opción de compra venta, tanto el juez de primera instancia como el ad quem declararon con lugar la demanda, es decir, se le está ordenando a los demandados a cumplir con vender el inmueble objeto de juicio a la demandante compradora Dorky Teresa Abreu, en razón del incumplimiento de los demandados Marbella Esperanza Hernández Sánchez y José Miguel Ugas en la promesa de venta pactada, y a la demandante reconvenida cancelar el saldo deudor de cuatrocientos noventa mil bolívares (Bs. 490.000,00), del precio total del inmueble, asimismo, estableció que de no cumplirse voluntariamente con dicha condena, se protocolice la sentencia en la Oficina Registral respectiva, conforme al artículo 531 del Código de Procedimiento Civil.
De manera que considerando el hecho de que el objeto de la pretensión está dirigido a dar cumplimiento a la venta que había sido pactada previamente como actos preparatorios a una venta, mal podría aplicarse el artículo 5 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, para que la accionante agote el procedimiento administrativo previo ante el Ministerio del Poder Popular en materia de Vivienda y Hábitat, pues en principio debe verificarse si procede o no la venta definitiva, ya que de ser declarada sin lugar la pretensión resultaría inoficioso el desalojo de la vivienda por estar ocupada por su propietario legítimo hoy vendedor del inmueble objeto de juicio.
Aunado a lo antes expuesto, tomando en cuenta que en el presente caso ya se tramitó la doble instancia y que con esta decisión del juzgado superior, se ordena la protocolización del documento de venta definitivo, por vía de consecuencia, en este caso nace el derecho de propiedad del comprador (hoy demandante) y con ello el derecho a ocupar el bien inmueble, por tanto, luego de cumplidos estos actos si el vendedor no desocupa es que nace el derecho del nuevo propietario a pedir la desocupación del inmueble y no antes.
Ha sostenido esta Sala con respecto al derecho a la tutela judicial efectiva, establecido en el artículo 26 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela, que se trata de una garantía jurisdiccional que “(…) encuentra su razón de ser en que la justicia es, y debe ser, tal como lo consagran los artículos 2 y 3 eiusdem, uno de los valores fundamentales presente en todos los aspectos de la vida social, por lo cual debe impregnar todo el ordenamiento jurídico y constituir uno de los objetivos de la actividad del Estado, en garantía de la paz social. Es así como el Estado asume la administración de justicia, esto es, la solución de los conflictos que puedan surgir entre los administrados o con la Administración misma, para lo que se compromete a organizarse de tal manera que los mínimos imperativos de la justicia sean garantizados y que el acceso a los órganos de administración de justicia establecidos por el Estado, en cumplimiento de su objeto, sea expedito para los administrados”.
Además, ha expresado que: “…En un Estado social de derecho y de justicia (artículo 2 de la vigente Constitución), donde se garantiza una justicia expedita, sin dilaciones indebidas y sin formalismos o reposiciones inútiles (artículo 26 eiusdem), la interpretación de las instituciones procesales debe ser amplia, tratando que si bien el proceso sea una garantía para que las partes puedan ejercer su derecho de defensa, no por ello se convierta en una traba que impida lograr las garantías que el artículo 26 constitucional instaura”. (Vid. sentencia N° 708 del 10 de mayo 2001, caso: Juan Adolfo Guevara y otros).
En atención a los precedentes antes expuestos, esta Sala considera que no es aplicable al caso de autos el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitrarias de Vivienda, ya que como antes se indicó la presente acción por cumplimiento de contrato de opción de compra venta, se impone a la parte perdidosa “…cumplir con vender el inmueble…”, cuyo consentimiento había sido acordado en el contrato, por lo que se limita el pronunciamiento del juzgador de la recurrida a una obligación de hacer, como es otorgar y protocolizar el documento de venta definitivo, no cumpliéndose el supuesto de hecho que comporta el Decreto en relación a la desposesión o pérdida del inmueble, aunado al hecho que el presente juicio fue tramitado en ambas instancias en su totalidad, declarar la inadmisibilidad de la demanda tal como lo dispone el artículo 5 del referido Decreto, atentaría los principios de tutela judicial efectiva, economía y celeridad procesal que proclama nuestra Constitución de la República Bolivariana de Venezuela en los artículos 26 y 257…”.
Indicado lo anterior, observa quien suscribe, que en el presente caso, la demanda versa sobre el cumplimiento de un contrato de opción a compra venta, en la cual la demandante compradora, exige al vendedor ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, tal como se desprende del petitorio de su escrito libelar, lo siguiente:
… PRIMERO: En reconocer la existencia del contrato de opción a compra venta de fecha 06 de diciembre de 2016, suscrito entre nuestra representada ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, el ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA y su esposa LUISA COROMOTO CARDENAS VITANZA, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° V.-10.160.030.
SEGUNDO: En cumplir con la obligación legal y contractual de RECIBIR EL PAGO que este acto formalmente presento la cantidad de TRES MILLONES DE BOLIVARES (3.000.000,00 bs), pautada en la clausula segundo y tercera del contrato de opción a compra suscrito en fecha 06 de diciembre de 2016, siendo que por la situación inflacionaria que atraviesa el país y el aumento inflacionario tomando en consideración el deseo de mi representada de obtener una vivienda digna por derecho social constitucional propone cancelar por indemnización con ajuste inflacionario que fue calculado por experto mediante tabla de los índices inflacionarios del banco central de Venezuela, que anexo marcada “C1”, la cantidad de DOS MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA BOLÍVARES SIN CÉNTIMOS (2.880.000, 00 Bs), mediante cheque que anexo en original marcado con la letra “C2”, del banco de Venezuela, a nombre del prominente propietario y protocolizar el documento definitivo de compra venta, para la venta definitiva del inmueble propiedad de la misma, debiendo así cumplir con las clausulas SEGUNDA y TERCERA del contrato de opción a compra de fecha 06 de diciembre de 2016, razón por la cual deberá mantener en vigencia el precio de la venta estipulado. ....
En contraposición a tal solicitud, el demandado reconvino por RESOLUCIÓN DEL CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA por falta de pago.
Desprendiéndose del contenido de la opción a compra venta suscrita entre las partes lo siguiente:
…“SEGUNDA: el precio de venta del inmueble objeto de la presente opción, es por la cantidad de DOS MILLONES DE BOLÍVARES (2.000.000.00 Bs)
“TERCERA: la vigencia de la presente OPCIÓN DE COMPRA-VENTA será de CIENTO VEINTE DIAS (120) continuos contados a partir de la autenticación del presente contrato, con una única prorroga por treinta (30) días; quedando entendido entre las partes, y estos así lo aceptan, que dado el proceso inflacionario que actualmente vive el país, una vez vencidos los CIENTO VEINTE DÍAS (120) continuos sin que haya sido cancelado la totalidad del monto de la presente opción de compra, el precio total de la venta tendrá un incremento de UN MILLON DE BOLIVARES (1.000.000.00) como justa compensación por el tiempo otorgado”.
Cabe resaltar, que no se trata de un cumplimiento de contrato definitivo de compra venta, sino de opción de compra venta. Por lo que, la petición demandada por la compradora, se contrae a una obligación de hacer por parte del demandado – vendedor, quien de no cumplir de manera voluntaria, sólo permite al juzgador cogniscente, decretar el cumplimiento de las condiciones establecidas en el contrato de opción a compra, sin que su decisión involucre la desposesión del inmueble.
Para más claridad, en los juicios de cumplimiento del contrato de opción de compra venta, el ordenamiento jurídico venezolano, sólo atribuye al juez “el poder de condenar a la prestación del consentimiento a la parte que haya omitido la declaración prometida”, trayendo como consecuencia a la parte perdidosa la cual no cumpla voluntariamente con su obligación, el “otorgar y firmar el contrato definitivo acordado en el contrato preliminar”, siendo que la ejecución forzosa en las promesas de compra venta involucran una obligación de hacer, y en ningún caso, de la decisión que conlleva esta demanda, derivaría “el desalojo o la pérdida de la posesión o tenencia del inmueble”.
Ahora bien, en el caso que se analiza, el ad quo declaró inadmisible ésta, luego de desarrollado todo el iter procesal, sin que se pueda verificar que ella estuviere incursa en ninguna de las causales establecidas en el artículo 341 del Código de Procedimiento Civil, alegando para soportar su decisión, que la demanda comportaba la desposesión del bien inmueble, configurándose así, la tercera causal prevista en la citada norma adjetiva, en cuanto a la inadmisibilidad de la demanda, por disposición expresa de la ley.
Contrario a lo declarado, se observa que el caso de marras, no resulta contrario a ninguna norma expresa en la ley, pues lo demandado de manera alguna colide, a la luz de la interpretación jurisprudencial emanada de la Sala Constitucional y de la Sala de Casación Civil, con la desposesión del bien inmueble objeto de litigio, ya que la acción de cumplimiento de contrato de opción compra venta, sólo permite al juzgador, imponer a la parte perdidosa la obligación de hacer, que en el caso de especie se contrae al cumplimiento de las condiciones preparatorias para posteriormente firmar el documento definitivo de venta, siendo el desalojo del bien inmueble, objeto de otro pronunciamiento judicial.
Por las consideraciones expuestas en concordancia con el marco doctrinario y jurisprudencial supra citados, aplicados al caso sub-examine, procede esta sentenciadora en la presente demanda formulada por la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR, a revocar y dejar sin ningún efecto la sentencia de fecha 31 de julio de 2023 inserta a los folios 167 al 173 de la 1era pieza, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, que declaró inadmisible la pretensión de la demanda de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN DE COMPRA VENTA; y declarar con lugar la apelación de fecha 28 de mayo de 2024, formulada por la parte actora, en contra de la mencionada sentencia, ordenando que el Tribunal de Primer Grado que corresponda decidir, analice todos los alegatos y pruebas traídos a los autos por las partes y que atañen al fondo de la controversia a los fines de resguardar la doble instancia en el presente juicio, todo lo cual se hará de manera expresa en la dispositiva del presente fallo y así se decide.
Como punto aparte, sobre el desarrollo del proceso a partir de emitida la sentencia por el Tribunal de Primer Grado, la cual tuvo lugar en fecha 31 de julio de 2023, dictada fuera de lapso - (fecha de fijación de sentencia 30/09/2019) - y cuya última notificación de la sentencia se realizó en fecha 23 de mayo de 2024, con apelación por la parte actora de fecha 28 de mayo de 2024, oyéndose la apelación en ambos efectos por auto de fecha 5 de junio de 2024 (vto del folio 177), librando oficio con la misma fecha para la remisión del expediente a esta Alzada, a los fines de la apelación, bajo el N° 0266/2024, pero no es hasta el 8 de noviembre de 2024, que se recibe en este Tribunal Superior el presente expediente para su respectiva revisión por apelación; es decir, transcurrieron CINCO MESES, luego de ordenada la remisión, para la recepción del presente expediente en este Despacho Superior.
Se debe advertir que el establecimiento de los lapsos preclusivos en el orden de las actuaciones que estructuran al procedimiento, no pueden entenderse como formalismos inútiles o actos de mera formalidad que pueden ser desplazados por el Juez o las partes. Los mismos obedecen a la oportunidad real y efectiva del ejercicio del derecho a la defensa y del acceso al debido proceso, y su debida concatenación obedece a razones de seguridad jurídica y paz social como última finalidad que rige al proceso. Precisamente, el orden y temporalidad en la oportunidad de la realización de los actos procesales también corresponden a este fin.
Tal como ya se le ha advertido en múltiples oportunidades al Juzgado A Quo, que a los fines del cumplimiento de lo establecido en el artículo 294 de la ley adjetiva civil, el cual establece que admitida la apelación en ambos efectos, se remitirán los autos dentro del tercer día al Tribunal de Alzada, si este se hallare en el mismo lugar; lapso legal que debe cumplirse en resguardo del debido proceso y la tutela judicial efectiva; no dilatar de forma gravosa la remisión de los expedientes a este Tribunal Superior y tomar las previsiones necesarias y actuar con diligencia suficiente para el cumplimiento de las normativas legales correspondientes, para que exista efectivamente una justicia expedita y sin dilaciones indebidas como lo establece el artículo 26 de nuestra Constitución y evitar subversión procesal al incumplir las normas y procedimientos establecidos que afectan el derecho a la defensa y el debido proceso.
V DISPOSITIVA
Por las razones de hecho y de derecho antes expuestas, este Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR el Recurso de Apelación ejercido en fecha 28 de mayo de 2024, que fuera planteado por la abogada SUHAIL ANAYANTZY HERNÁNDEZ ALVARADO, co apoderada judicial de la parte demandante, contra la sentencia dictada en fecha 31 de julio de 2023, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, en el juicio de CUMPLIMIENTO DE CONTRATO DE OPCIÓN A COMPRA VENTA seguido por la ciudadana ANA EMILICARMEN DE LAS ROSAS BOLIVAR en contra del ciudadano CESAR HUMBERTO VITANZA ORELLANA, como consecuencia de lo anterior;
SEGUNDO: SE REVOCA y se deja sin ningún efecto la sentencia de fecha 31 de julio de 2023 inserta a los folios 167 al 173 y su vuelto de la 1era pieza, dictada por el Tribunal Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy.
TERCERO: SE ORDENA al Tribunal de Primer Grado que corresponda decidir, analice todos los alegatos y pruebas traídos a los autos por las partes y que atañen al fondo de la controversia a los fines de resguardar la doble instancia en el presente.
CUARTO: Se deja expresa constancia que la presente sentencia se dictó dentro del lapso legal establecido.
QUINTO: No hay condenatoria en costas, dada la naturaleza del fallo
SEXTO: Remítase en su oportunidad al Tribunal de Origen.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Primero en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los 7 días del mes de febrero del año 2025. Años: 214º de la Independencia y 165º de la Federación.
La Jueza Superior Primero,
INÉS MERCEDES MARTÍNEZ
La Secretaria Titular,
DINORAH MENDOZA
En la misma fecha y siendo las diez y diez de la mañana (10:10 a.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Titular,
DINORAH MENDOZA.
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