TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 07 de Febrero de 2025
Años 214° y 165°

EXPEDIENTE Nº 1270

PARTE DEMANDANTE

APODERADO JUDICIAL
PARTE DEMANDANTE Ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.972.239, con domicilio en la 6ta avenida con calle 21, quinta La Cuadra, sector Punta Brava, Municipio San Felipe, estado Yaracuy.

Abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ,
Inpreabogado Nº 28.608.

PARTE DEMANDADA

ABOGADO ASISTENTE PARTE DEMANDADA GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS. venezolano, mayor de edad, y titular de la cédula de identidad N° V-7.380.056, con domicilio en la calle de Servicio La Catalana, Municipio Independencia, estado Yaracuy

GILBERT DÍAZ SEQUERA, Inpreabogado N° 37.812.

MOTIVO
DESALOJO DE INMUEBLE(LOCAL COMERCIAL)

Se inicia el presente procedimiento por demanda de Desalojo de Inmueble (Local Comercial), seguido por el ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, arriba identificado, representado por su apoderado judicial abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, Inpreabogado N° 28.608, contra el ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, arriba identificado.
La presente demanda fue recibida por distribución en fecha 14/03/2024 y se le dio entrada en fecha 19/03/2024, siendo en fecha 01/04/2024, ordenándose la citación correspondiente a la parte demandada de autos, ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS.
Al folio 27 riela diligencia presentada y suscrita por el abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.608 en su carácter de apoderado judicial del demandante, donde consigna copia del Poder otorgado, para que sea certificado a effectus videndi. En fecha 05/04/2024 el Tribunal libra auto acordando lo solicitado, ordenó la devolución de los documentos originales que cursan en los folios 7 al 11 del expediente, dejando copia certificada en su lugar.
En fecha 22 de abril de 2024 el Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Citación sin firma, por cuanto el demandado se negó a firmar la misma, lo cual cursa a los folios 29 y 30. En fecha 23/04/2024 comparece el abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, inscrito en el Inpreabogado bajo el N° 28.608 en su carácter de apoderado judicial del demandado, actuando en su carácter de autos, donde estampa diligencia solicitando citación complementaria, en vista que el demandado después de leer la compulsa y orden de comparecencia, se negó a firmar.
En fecha 29/04/2024 el Tribunal acuerda de conformidad con lo solicitado, en consecuencia ordena librar boleta de notificación complementaria de la citación al demandado de auto, ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS. En fecha 30/04/2024, la Secretaria de este Tribunal deja constancia de haber cumplido la formalidad de fijación de boleta de notificación completaría de citación al demandado de autos ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS.
Al folio 35, cursa diligencia suscrita y presentada, por el ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, debidamente asistido por el abogado GILBERT DIAZ SEQUERA, inscrito en el Inpreabogado bajo el N°37.812, donde expone y solicita el abocamiento en la presente causa, asimismo consignó escrito de contestación a la demanda.
En fecha 03 de junio de 2024, consta auto mediante el cual la Abogada NEYRA JUANELLY HERRERA, Jueza Provisoria de este Tribunal, designada por la Comisión Judicial del Tribunal Supremo de Justicia, en reunión de fecha 02 de Abril de 2024, se Aboca al conocimiento de la presente causa. Asimismo ordena de libra boletas de notificación a la parte demandante.
En fecha 05 de junio de 2024, el Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Notificación debidamente firmada por el Apoderado Judicial de la parte demandante abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, cursante a los folios 44 y 45 de expediente.
Al folio 46, de fecha 26 de julio de 2024 el Tribunal deja constancia del vencimiento del lapso de contestación a la demanda.
En fecha 29 de julio de 2024, el Tribunal dictó auto fijando el día de la audiencia preliminar, conforme lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil. Y en fecha seis (06) de agosto de dos mil veinticuatro (2024), el Tribunal celebró la audiencia preliminar en la presente causa, asistiendo solo la parte demandante, lo cual cursa a los folios 48,49 y su vuelto de la causa, respectivamente.
En fecha 12 de agosto de 2024, el Tribunal dictó Sentencia Interlocutoria, donde declara abierto un lapso de cinco (05) días de despacho siguientes al de hoy, para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa, folios 50, 51 y 52.
En fecha 24 de septiembre de 2024, el tribunal dejó constancia que el apoderado judicial de la parte demandante presentó escrito de pruebas contentivo de dos (02) folios útiles y cinco (05) anexos (Folio 56 y su vuelto y folio 57).
En fecha 25 de Septiembre de 2024, el Tribunal dejó constancia que vence el lapso de promoción de pruebas en el presente juicio.
En fecha 26 de Septiembre de 2024, por auto este Tribunal ordena agregar a los autos, escrito de prueba, promovido por la parte demandante.
En fecha 02 de Octubre de 2024, el Tribunal admite el escrito de prueba promovido por la parte demandante y las pruebas promovidas por la parte demanda en el escrito de contestación.
En fecha 27 de Noviembre de 2024, vencido el lapso evacuación de pruebas en la presente causa, fue fijada la Audiencia Oral de conformidad con el artículo 869 del Código de Procedimiento Civil, para el día 22/01/2025.
En fecha 22 de Enero de 2025, siendo la oportunidad de realizar Audiencia Oral, se llevó a cabo con la asistencia solamente de la parte demandante, donde este Tribunal declara CON LUGAR la presente acción.
SIENDO LA OPORTUNIDAD PROCESAL PARA DICTAR SENTENCIA DE CONFORMIDAD CON EL ARTÍCULO 877 DEL CÓDIGO DE PROCEDIMIENTO CIVIL, ESTE TRIBUNAL PASA A HACERLO EN BASE A LAS SIGUIENTES CONSIDERACIONES:
Ante este panorama y entrando en materia de fondo ésta Juzgadora señala a las partes en la presente causa, por considerarlo necesario, las normas generales y especiales procesales a aplicar de la siguiente manera:
PRIMERO: La litis queda planteada conforme a las alegaciones efectuadas por las partes, en las oportunidades legalmente establecidas al efecto. Así, de conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, el Juez debe decidir exclusivamente conforme a lo alegado y probado en autos.
Lo apuntado implica que aquellos hechos que no han sido debidamente alegados por las partes en las respectivas oportunidades procesales que están previstas en la ley para que las partes aleguen, AJUSTADO A DERECHO, no pueden ser demostradas válidamente durante el proceso; pues éste, ciertamente está sometido a los principios de la preclusión y de la seguridad jurídica y atenta contra el derecho a la defensa el cual se manifiesta igualmente en las probanzas.
Este notado aspecto del proceso judicial, en la cual inciden decisivamente las cargas procesales de las partes, no puede ser obviado por esta Juzgadora y es tenido en cuenta para esta Decisión, por lo cual la misma se ajustará exclusivamente a aquellos hechos que han sido oportuna y debidamente alegados por las partes y posteriormente probados de modo válido en el proceso y a los hechos que de alguna manera estén demostrados en los autos, ambas conforme a los Principios Procesales de la Comunidad de la Prueba y de la Adquisición de la Prueba.
SEGUNDO: De conformidad con lo establecido en el artículo 12 del Código de Procedimiento Civil, la Sentencia debe decidir lo alegado y probado en autos; es decir, lo que oportunamente ha sido alegado y probado por las partes en el curso del proceso, pues de lo contrario se violaría el derecho a la defensa en todo estado y grado de la causa, establecido en el artículo 49 de la Constitución de la República Bolivariana de Venezuela.
Así el proceso judicial patrio está sometido al Principio de la Preclusión y por consiguiente las oportunidades procesales para la realización de los actos del procedimiento dentro del proceso judicial, realizados o no dichos actos, no es posible pretender realizarlos. Así pues, el Tribunal hace acotamiento que las oportunidades que respectivamente tienen conforme a la Ley son el acto de interposición del Libelo de Demanda y el acto de Contestación a la Demanda. Recuerda este Tribunal que la reiterada realización de alegaciones extemporáneas por las partes: a) atentan contra la buena marcha del proceso y lo entorpece; b) las partes tienen la obligación de efectuar sus alegaciones y demás actuaciones procesales conforme a una adecuada técnica jurídica, lo que infine redundaría en el propio beneficio de ellas.
TERCERO: Las alegaciones deben ser efectuadas circunstancialmente, las partes al hacerlo deben explanar las circunstancias de tiempo, lugar y modo atinente a los hechos, pues el mundo del proceso es reconstructivo y en consecuencia, en la demanda y en la contestación se deben indicar todas aquellas alegaciones que luego en las oportunidades probatorias, legalmente establecidas al efecto, deberán evidenciar para llevar a la íntima convicción al Juzgador de su concurrencia. En consecuencia, aquellas alegaciones que en sus oportunidades procesales se realicen en forma genérica, sin indicar el tiempo, lugar y modo en que ocurrieron, no podrán ser objeto de Pruebas, ya que atentaría contra el derecho al debido proceso en el cual está implícito el derecho a la defensa y en amparo de estos derechos, no serán apreciadas a favor ni en contra de ninguna de las partes, pues al ser derechos constitucionales son de orden público, a pesar de que por el principio de exhaustividad de la Sentencia, deban analizarse y juzgarse.
CUARTO: De conformidad con lo establecido en el artículo 1.354 del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil, reguladores de la carga de la prueba, corresponde al que afirma hechos, el demostrarlos. Solamente los hechos negativos absolutos quedan exceptuados de su prueba, por parte de quien niega, por distribución de la carga probatoria y los hechos notorios. Así los hechos controvertidos deben ser objeto de las probanzas y estos son aquellos en los que las partes no están contestes.
QUINTO: El Principio Procesal de la Comunidad de la Prueba, implica que toda aquella prueba realizada válidamente produce efectos en el juicio, con independencia del sujeto procesal que la haya producido.
SEXTO: La apreciación de las pruebas se hace conforme a la regla de la Sana Crítica, salvo aquellas en que la misma tenga alguna regla de valoración especial expresamente establecida en la Ley, tal como ocurre en el caso de documentos públicos y en el de la confesión judicial y extrajudicial.
En este sentido, los artículos 1579 y 1592 del Código Civil Venezolano establecen:
Artículo 1579. “El arrendamiento es un contrato por el cual una de las partes contratantes se obliga a hacer gozar a la otra de una cosa mueble o inmueble, por cierto tiempo y mediante un precio determinado que ésta se obliga a pagar a aquélla…”
Artículo 1592. “El arrendatario tiene dos obligaciones principales:
1º Debe servirse de la cosa arrendada como un buen padre de familia, y para el uso determinado en el contrato, o, a falta de convención, para aquél que pueda presumirse, según las circunstancias.
2º Debe pagar la pensión de arrendamiento en los términos convenidos.” (Subrayado del Tribunal)

Asimismo, el artículo 40 en su literal “a” e “i” del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial señala:
Artículo 40. “Son causales de desalojo:
a. Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (2) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos”
i. Que el arrendatario incumpliera cualesquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la a Ley, el contrato, el documento de condominio yo las Normas dictadas por el “Comité Paritario de Administración de Condominio”

Se desprende de las normas transcritas que el pago constituye uno de los medios de extinción de las obligaciones consagradas en nuestra legislación, más en el ámbito arrendaticio tiene una especificidad propia mediante la utilización de un mecanismo especial orientado a la protección del arrendatario y arrendador.
En este orden de ideas y teniendo una visión clara de lo que establece la norma para estos procedimientos, se tiene que la parte demandante expone en su escrito de demanda, que en fecha 01 de mayo de 2018, su poderdante ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, ya identificado, dio en arrendamiento verbal a tiempo indeterminado un local comercial cuyos linderos y demás especificaciones constan detalladamente en el escrito de demanda, ubicado en la Calle de Servicio Sector La Catalana, Municipio Independencia del Estado Yaracuy, al ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCON RAMOS, ya identificado; asimismo aduce el demandante que el referido local le pertenece a su poderdante según consta en documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha tres (03) de diciembre de dos mil veinte (2.020), inscrito bajo el Nro. 2020.2131, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 462.20.11.1.6558, Correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.020; Nro. 2020.2132, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 462.20.11.1.6559, Correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.020; que en dicho contrato verbal se estableció que el canon arrendaticio mensual estipulado para el 15 de abril de 2019, fue la cantidad de Cuarenta Dólares Americanos ($40), en efectivo, o su equivalente en bolívares de acuerdo a la tasa Oficial establecida por el Banco Central de Venezuela.
Continúa alegando el demandante que el artículo 32 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, dispone que la fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación, la determinaran el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los método allí señalados, seleccionado de común acuerdo, de modo que, la citada ley es clara y, precisa el modo de calcularse el canon de arrendamiento, que debe ser de mutuo acuerdo entre el arrendador y el arrendatario y, el avaluó determinará el valor del inmueble y obliga estar supervisado por la SUNDDE; y que a pesar de que la ley es conocida por todos, una vez publicada en la Gaceta Oficial y, por ende, de imperativo cumplimiento desde su entrada en vigencia hasta la presente fecha, el arrendatario se ha negado reiteradamente a dar cumplimiento con lo establecido en la misma, y de adecuar la relación arrendaticia existente entre ellos, oponiéndose a realizar un avalúo al inmueble objeto del contrato, para evitar dar cumplimiento a lo establecido en el numeral 1 del artículo 32 antes señalado. Asimismo, señala que en efecto, cuando su representado se le ha acercado al demandado, el arrendatario se molesta e incurre en agresiones verbales injustificadas, al punto de haberse negado en reiteradas oportunidades a que su representado en su carácter de arrendador, pueda inclusive entrar al inmueble de su propiedad y que ocupa el arrendatario. Pero es el caso sigue exponiendo, que el arrendatario GUSTAVO RAFAEL FALCON RAMOS, antes identificado, se encuentra en estado de insolvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde diciembre de 2.019 hasta febrero de 2.024, es decir, 50 meses de cánones, por lo que ante la falta de pago de dos (02) o más cánones de arrendamiento, se encuentra en estado de insolvencia, por lo que fundamenta su solicitud en el artículo 40 del Decreto Ley, que establece las causales de desalojo; siendo que el arrendatario, ha incurrido en las causales de desalojo establecidas en los literales a) Que el arrendatario haya dejado de pagar dos (02) cánones de arrendamiento y/o dos (2) cuotas de condominio o gastos comunes consecutivos; e i) Que el arrendatario incumpliera cualquiera de las obligaciones que le corresponden conforme a la Ley, el contrato, el documento de condominio... De allí que, ante la falta del arrendatario, de aceptar la propuesta del arrendador, ante el organismo competente como lo es el SUNDEE, como fue "que se le pague el monto adeudado que para el día de hoy (21 de julio de 2.021) que son 670 dólares americanos y que si no puede cancelar el alquiler que son 40 dólares mensual que haga entrega del inmueble por cuanto él tiene el taller produciendo", a lo que el arrendatario respondió: "Solicito una prórroga de 15 días para dar una respuesta es todo" y en esa prórroga solicitada, ni entrego el inmueble (Local), ni cancelo la deuda, es decir, ha dejado de pagar el arrendatario, 50 cánones de arrendamiento mensuales y dejar de cumplir con las disposiciones contenidas en los artículos 14, 31, 32, 33 y la Disposición transitoria de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial, es por lo que formalmente pasa a demandar como en efecto lo hace al ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCON RAMOS, por ACCIÓN DE DESALOJO (LOCAL COMERCIAL), fundamentando su acción en los artículos 1133 y 1159 del Código Civil; en los literales a e i del artículo 40 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial y artículo 859 y siguientes del Código de Procedimiento Civil. Estimó la presente demanda en la cantidad de SETENTA Y NUEVE MIL TRESCIENTOS SESENTA BOLÍVARES (BS. 79.360,00) lo cual equivale a Dos Mil (2000) veces la moneda de mayor valor que cotiza el Banco Central de Venezuela para ese entonces. Asimismo procedió de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil y el artículo 43 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para Uso Comercial a señalar las pruebas aportadas al proceso.
En cuanto a los ALEGATOS DE LA PARTE DEMANDADA, se pudo evidenciar que la parte demandada contestó la demanda; rechazó, negó y contradijo en todas y cada una de sus partes la demanda interpuesta en su contra por un supuesto contrato de arrendamiento y la estimación de la misma, ya que el inmueble objeto de la demanda, no se encuentra arrendado desde el día 01 de mayo del 2018 a su persona, para ser utilizado como taller de reparación de direcciones hidráulicas (Hidráulicos falcón), según contrato de arrendamiento verbal indeterminado, ya que ha estado en posesión legitima, continua, publica, inequívoca, sin que nadie se la hubiese interrumpido y siempre con la intención de tener el local comercial como suyo propio, desde hace más de veinte (20 años), específicamente 24 años; asimismo rechazó, negó y contradijo que se haya estipulado la fecha del 15 de abril de 2.019 un canon mensual de cuarenta (40$) americanos en efectivo, o su equivalente en bolívares de acuerdo a la tasa oficial establecida por el Banco Central Venezuela, pues no solo es falso tal argumentación, sino que la falsedad e imaginación de la misma está sustentada en la confesión del demandante cuando habla de que fueran pactados en dinero efectivo, ¿Quien pudiera realizar un contrato y pagar dinero sin exigir la emisión de un recibo y/o factura. De manera que el demandante no presenta ni siquiera un principio de prueba para demostrar alguna relación de arrendamiento tal como lo afirma, por lo no se encuentra en estado de insolvencia con respecto a 50 meses de cánones de arrendamiento, ya que jamás ha realizado contrato de arrendamiento verbal alguno, y no se ha negado a calcular los cánones de arrendamiento en base a métodos legales ni a realizar el avaluó, ya que nunca ha realizado contrato de arrendamiento alguno con persona alguna; asimismo establece que no ha tenido actitudes de agresiones verbales injustificadas con el demandante ya que nunca ha tenido relación arrendaticia con él, ni se ha negado a darle acceso al local comercial, porque siempre lo ha tenido como propio y no ha tenido relación alguna con el actor. Luego, impugna y desconoce tanto las actas como el procedimiento administrativo que en fecha 25 de febrero del año 2021, según denuncia N° DNPDI-030-2.021, para dilucidar asunto de arrendamiento inmobiliario; igualmente rechazó, negó y contradijo, por cuanto del mismo se desprende que jamás reconocí haber realizado contrato de arrendamiento con el aquí demandante, y en el mismo consta mi petición de consultar a un abogado, toda vez jamás hubo ni se realizó el contrato de arrendamiento que se demanda. Continua rechazando, negando y contradiciendo, que haya incumplido obligaciones que impone al arrendatario el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Comercial, ya que siempre he estado durante más de veinte años en posesión legitima, publica, pacifica, inequívoca, sin que nadie le hubiese interrumpido la posesión y su ánimo de ser dueño del inmueble en cuestión. Igualmente; procedió de conformidad con lo establecido en el artículo 864 del Código de Procedimiento Civil a señalar las pruebas aportadas al proceso.
Llegada la oportunidad para la audiencia preliminar con el objeto de llegar a un acuerdo entre las partes, el mismo no fue posible por cuanto solo asistió la parte demandante y el tribunal procedió a señalar cuales son los hechos controvertidos por las partes y fijar los límites de la controversia de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, quedando la causa abierta a pruebas; conforme en dicho lapso, la parte demandante procedió hacer uso del mismo (promoción de pruebas), y la parte demandada lo hizo conjuntamente con el escrito de contestación, dejando constancia el Tribunal al folio 95 de la presentación de las mismas por la parte demandante y la parte demandada respectivamente. Una vez vencido el lapso de pruebas se fijó la audiencia oral, la cual se realizó con la asistencia del demandante, dejándose constancia de la incomparecencia del demandado.
En cuanto a las pruebas promovidas por la parte demandante, que acompañó inicialmente a su escrito libelar y las consignadas con el escrito de promoción de pruebas en la oportunidad legal, corresponden a las siguientes documentales:
a. Marcado “A”, copia certificada de poder general otorgado por el ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.972.239, al Abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, Inpreabogado Nº 28.608, el debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, anotada bajo el número 28, Tomo 15 de fecha 30 de enero de 2018.
b. A los folios del 12 al 17 ambos inclusive, consta marcado “B” copia simple de documento de propiedad del inmueble objeto de la presente acción, el cual fue debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha tres (03) de diciembre de dos mil veinte (2.020), inscrito bajo el Nro. 2020.2131, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 462.20.11.1.6558, Correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.020; Nro. 2020.2132, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 462.20.11.1.6559, Correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.020.
c. Al folio 18, consta documental marcada “C” contentiva de Providencia Administrativa Expediente Nº DNPDI-030-2021 de la Superintendencia Nocional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) donde se da por agotada la vía administrativa de conformidad con el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial.
d. A los folios 58 al 90 ambos inclusive, consta copia certificada de denuncia ante la Superintendencia Nacional para la Defensa para los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE), constante de treinta y tres (33) folios.
e. Contrato de Arrendamiento original, cursante al folio 91 y su vuelto, suscrito por la ciudadana Scarlet Ramírez de Avendaño (hoy difunta), venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 3.361.350 y los ciudadanos Gustavo Rafael Falcón Ramos, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.380.056 y Rosa María Alvares Flores, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 14.398.460, sobre un inmueble propiedad de la Sucesión Avendaño, constituido por un local comercial ubicado en la Avenida Intercomunal Marín San Felipe de la ciudad de San Felipe estado Yaracuy, Centro Comercial la Catalana, signado con el N° 5.
f. Marcados “B”, “C” y “D”, y cursantes a los folios del 92 al 94 ambos inclusive, constan recibos de pago del mes de mayo y junio de 2018, así como de marzo 2022.
Documentales estas que conservan todo su valor probatorio, por haber sido promovida y evacuada de conformidad con lo establecido en el Código de Procedimiento Civil; ya que no se utilizó medio alguno para desvirtuarlas, tal como lo establece el Código de Procedimiento Civil en su artículo 429 y desprendiéndose de las mismas la cualidad de demandante por ser arrendador y propietario del inmueble objeto de la presente acción y por tanto su interés para intentar la misma, así como la cualidad que le corresponde al demandado; y que el mencionado contrato comenzó en fecha 01 de mayo de 2018 siendo un contrato verbal indeterminado.
En cuanto a las pruebas aportadas por la parte demandada, la misma presentó las siguientes:
a. Consta a los folios del 36 al 41, ambos inclusive escrito de contestación con promoción de pruebas y la documental constancia de residencia del Consejo Comunal Palotal en Marcha, Rif J-29950162, a favor del demandado ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, plenamente identificado, donde se señala que el demandado reside en ese sector desde hace aproximadamente 22 años, este el Tribunal no pasa a valorarla en virtud que dicha prueba no aporta nada a la causa ni está relacionada con el objeto de la misma.
b. En relación a las testimoniales promovidas de los ciudadanos: ZORANGEL OSORIO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.569.956, CARMEN CARO, venezolana, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 5.475.023, CARLOS HEREDIA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.228.685 y JESÚS GIL FUENTES, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 1.455.058, CARLOS RAMON LLOVERA, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.575.409, PABLO ANTONIO GÓMEZ GONZÁLEZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 11.699.197 y CARLOS LUIS PÉREZ, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 10.856.463, el Tribunal no pasa a valorarla en virtud que dicha prueba no fue evacuada, por cuanto las testigos ni la parte demandada se presentaron en la audiencia oral y publica que era la oportunidad procesal establecida para evacuar la misma.
En este orden de ideas, es necesario señalar que el artículo 14 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial establece:
“El arrendatario está en la obligación de pagar al arrendador el canon de arrendamiento, según la cantidad y oportunidad que se haya fijado debidamente en el contrato…”
De la norma transcrita anteriormente, se evidencia que se requiere que el arrendatario cumpla con sus pagos de manera efectiva y oportuna.
Por lo que, se puede apreciar, como ya se hizo referencia, que estamos en presencia de una acción de Desalojo de Local Comercial incoada por el ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.972.239, representado por el Abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, Inpreabogado Nº 28.608, según poder debidamente autenticado por ante la Notaría Pública de San Felipe, anotado bajo el número 28, Tomo 15 de fecha 30 de enero de 2018, contra del ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad N° 7.380.056, la cual encuentra su origen en una relación arrendaticia verbal, que inició el 01 de mayo de 2018 según contrato de arrendamiento verbal entre ambos y que versa sobre un inmueble (local comercial) de su propiedad, con un área de terreno aproximada de Cuatrocientos Un Metros Cuadrados con Noventa y Dos Centímetros (401,92 Mts2), con las siguientes características: paredes de bloque de concreto, piso rustico de concreto, rampa de concreto rustico, paredes de bloque de concreto, techo de acerolit con tubos metálicos y puerta principal metálica, y con los siguiente linderos particulares: NORTE: Lote - 3; SUR: Calle de Servicio "La Catalana"; ESTE: Local - G y OESTE: Local - E, ubicado en la Calle de Servicio Sector La Catalana, Municipio Independencia del Estado Yaracuy y le pertenece como consta de documento debidamente protocolizado por ante la Oficina de Registro Público de los Municipios San Felipe, Independencia, Cocorote y Veroes del Estado Yaracuy, de fecha tres (03) de diciembre de dos mil veinte (2.020), inscrito bajo el Nro. 2020.2131, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 462.20.11.1.6558, Correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.020; Nro. 2020.2132, Asiento Registral 1 del Inmueble Matriculado con el Nro. 462.20.11.1.6559, Correspondiente al Libro del Folio Real del año 2.020; tal relación, señala la parte demandante y la cual es la que atañe al litigio que fue negada por la parte demandada pero no fue probada en la oportunidad procesal.
En este sentido y por cuanto la parte demandante delata la insolvencia por falta de pago de los cánones de arrendamiento de las mensualidades vencidas correspondientes desde el mes de diciembre de 2019 al mes de febrero de 2024, es decir, un total de cincuenta (50) mensualidades vencidas, contadas hasta la fecha de interposición de la presente demanda, a razón de cuarenta dólares americanos (40$), o su equivalente en bolívares a la tasa establecida por el Banco Central de Venezuela, es por lo que procede a demandar el desalojo de local comercial invocando el artículo 40 de la Ley de Regularización de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial.
En cuanto a las reglas que regulan la carga de la prueba, a saber, el artículo 506 del Código de Procedimiento Civil, especifica que las partes tienen la carga de probar sus respectivas afirmaciones de hecho, de esta forma, quien pida la ejecución de una obligación debe probarla, y quien pretenda que ha sido libertado de ella, debe por su parte probar el pago o el hecho extintivo de la obligación; a los efectos de la presente causa, la parte demandante alegó en su demanda el deber del demandado (inquilino) de pagar los cánones de arrendamiento, demostrándose así, la existencia de la obligación (cánones de arrendamientos) meses de diciembre del 2019 al mes de febrero de 2024, (50 meses de cánones de arrendamiento) esta última fecha en que se interpuso la presente demanda, tal supuesto trae como consecuencia la inversión de la carga de la prueba hacia el demandado, a quien le corresponde demostrar el pago de tal obligación, circunstancia ésta que no demostró, ni demostró la posesión legitima, pacifica e ininterrumpida con ánimo de dueño desde hace más de 20 años, que alegó en el escrito de contestación conjuntamente con promoción de pruebas
Ahora bien, en el caso concreto y analizado como ha sido el cúmulo probatorio producido por las partes, antes valoradas y apreciadas, conforme al principio de la comunidad de la prueba, se puede observar que la parte demandante alega que el demandado se encuentra en estado de insolvencia con respecto al pago de los cánones de arrendamiento comprendidos desde diciembre de 2.019 hasta febrero de 2.024, es decir, 50 meses de cánones, por lo que ante la falta de pago de dos (02) o más cánones de arrendamiento, se encuentra en estado de insolvencia, por lo que fundamenta su solicitud en el artículo 40 del Decreto Ley, que establece las causales de desalojo; consignando los recibos de pago; por lo que es evidente y con ello se corrobora lo alegado por el demandante de autos circunscribiéndose así a los limites controvertidos que debía hacer valer como fue el tantas veces mencionado, incumplimiento por parte del arrendatario y su estado de insolvencia, sin embargo, de igual forma se desprende que la parte demandada, alego ser poseer legítimo con ánimo de propietario del inmueble (local comercial) desde hace más de 20 años; por lo que al respecto no se desprende de autos que la parte demandada haya desvirtuado lo alegado por la parte demandante; es decir, inequívocamente observa esta Juzgadora, que la parte demandante probó la obligación de pagar de la parte demandada con los recibos de pago y por cuanto la relación arrendaticia no fue desconocida en el procedimiento administrativo ante la Superintendencia Nacional para la Defensa de los Derechos Socioeconómicos (SUNDDE) y alega la falta de las referidas mensualidades y la parte demandada no probó nada que la favoreciera, por lo que entiende quien suscribe que se intentó dar por probar un derecho de posesión legitima, pacifica e ininterrumpida como causa eximente, circunstancia que de ninguna forma se demostró, por cuanto hizo hincapié en una prueba que pretende hacer valer en el presente proceso, lo que de ninguna manera es posible deducir que fue oportuna ni pertinente en el presente procedimiento y así se establece.
Finalmente, para lo que respecta al inmueble arrendado destinado al desarrollo de la actividad comercial y tomando en cuenta que a la parte demandada tocaba desvirtuar lo alegado por la parte demandante de la relación arrendaticia aquí ventilada y que para esta Juzgadora no fueron convincentes, ya que nada logró demostrar la parte demandada que le eximiera o favoreciera respecto a las causales de desalojo invocadas¸ no asistiendo las audiencias correspondientes, ni presentó a los testigos promovidos, conforme a las consideraciones precedentes que en consonancia con las normas y afianzadas por los medios de prueba traídos a los autos, lo procedente es declarar conforme a la legislación que rige la materia, a saber, la causal A del artículo 40 de la Ley de Regulación de Arrendamientos Inmobiliarios para el Uso Comercial, la petición de desalojo incoada por el ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, representado por su apoderado judicial Abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, Inpreabogado Nº 28.608; por estar llenos los extremos legales; esto es, existencia inequívoca de una relación arrendaticia y la prueba de que el inquilino se hizo insolvente con dos (o más) cánones de arrendamientos consecutivos y en los términos establecidos en la Audiencia Oral celebrada en fecha 22 de enero de 2025, el cual quedó expresamente asi: “…este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy considera que en virtud a las circunstancias que circunda la presente causa, lo procedente es declarar CON LUGAR la presente acción de Desalojo intentada por el abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, Inpreabogado Nº 28.608, en su carácter de apoderado judicial del ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, contra el ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, ambas partes plenamente identificadas en autos…”; y así se decide.
Por las razones anteriormente expuestas y procediendo de conformidad con lo establecido en el artículo 877 del Código de Procedimiento Civil, este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la ley, DECLARA:
PRIMERO: CON LUGAR LA DEMANDA DE DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) incoado por el ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, representado por su apoderado judicial abogado REINALDO JOSÉ RZEMIEÑ FREYTEZ, Inpreabogado Nº 28.608, contra el ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, ambas partes plenamente identificados en la parte narrativa de la presente sentencia.
SEGUNDO: SE ORDENA A LA PARTE DEMANDADA, ciudadano GUSTAVO RAFAEL FALCÓN RAMOS, venezolano, mayor de edad, titular de la cedula de identidad Nº 7.380.056, a la entrega inmueble (local comercial) ubicado en la Calle de Servicio, Sector La Catalana, Municipio Independencia del estado Yaracuy, a la parte demandante, ciudadano LUIS ALFONZO AVENDAÑO KREUBER, venezolano, mayor de edad y titular de la cédula de identidad Nº 4.972.239, completamente libre de bienes y personas y en buen estado de uso y condiciones en que lo recibió.
TERCERO: SE CONDENA A LA PARTE DEMANDADA a pagar las costas del proceso, por haber resultado totalmente vencido de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
PUBLÍQUESE, REGÍSTRESE Y DÉJESE COPIA CERTIFICADA
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho de este Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy. En San Felipe a los siete (07) días del mes de Febrero de dos mil Veinticinco (2025). Años: 214° de la Independencia y 165° de la Federación.
La Juez Provisoria,

Abg. NEYRA JUANELLY HERRERA
La Secretaria,

Abg. MARÍA MILAGROS SALCEDO SILVA
En esta misma fecha y siendo las 3:18 p.m. se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria,

Abg. MARÍA MILAGROS SALCEDO SILVA

Exp.1270/NJH.-