TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA
TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA

JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY
San Felipe, 23 de febrero de 2026
Años: 215º y 166º

EXPEDIENTE: 0039

PARTE DEMANDANTE: Ciudadanos GILBERTO EUGENIO CORONA RAMIREZ y ROBERT JOSÉ ZERPA TOVAR, Inpreabogado Nros. 65.407 y 67.336 respectivamente, en su condición de Apoderados Judiciales de YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO, venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V-3.809.849, según Poder Especial debidamente otorgado ante el Registro Público del municipio Bruzual del estado Yaracuy, número 14, Tomo 04, Folio del 89 al 93, por la ciudadana EVA DEYANIRA FLORIS MONASTERIO venezolana, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° V- 10.509.488., según Instrumento otorgado ante el ciudadano MANUEL RIUS BERDU, Notario de Burjassot, del ilustre Colegio Notarial de Valencia, España, Legalmente Apellido, Según la Convención de la Haya de fecha 05 de octubre de 1961, del cual Venezuela es firmante, Apostilla otorgada bajo el Nº N9101/2025/000487, en fecha 14 de enero de 2025.

PARTE DEMANDADA: CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho, titular de la cédula de identidad N° V-7.910.236.

APODERADO JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDADA: Abogada en ejercicio ARMINDA MARITZA TOVAR GUEDEZ, Inpreabogado N° 276.541.

MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA) EN APELACIÓN

I
PREÁMBULO

En fecha 19 de noviembre de 2025, se recibió por distribución el presente expediente constante de dos (02) piezas, la pieza Nº 1, formada por trescientos cuarenta y tres (343) folios, y la pieza Nº 2 conformada por ciento cuarenta y seis (146) folios útiles, referido al juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA) (f. 27), incoado por los abogados GILBERTO EUGENIO CORONA RAMIREZ y ROBERT JOSÉ ZERPA TOVAR, Inpreabogado Nros. 65.407 y 67.336 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la ciudadana YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO, ya identificada, según Poder Especial debidamente otorgado ante el Registro Público del municipio Bruzual del estado Yaracuy, en fecha 08 de mayo de 2025, bajo el número 14, Tomo 04, Folio del 89 al 93, facultad conferida por la ciudadana EVA DEYANIRA FLORIS MONASTERIO, ya identificada, según Instrumento otorgado ante el ciudadano MANUEL RIUS BERDU, Notario de Burjassot, del ilustre Colegio Notarial de Valencia, España, Legalmente Apellido, Según la Convención de la Haya de fecha 05 de octubre de 1961, del cual Venezuela es firmante, Apostilla otorgada bajo el Nº N9101/2025/000487, en fecha 14 de enero de 2025, contra el ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ, ya identificado, en razón del recurso de apelación interpuesto en fecha 10 de noviembre del año 2025, por la abogada ARMINDA MARITZA TOVAR GUÉDEZ, Inpreabogado Nº 279.541, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ, ya identificado, contra el auto dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, de fecha 29 de octubre de 2025 y que riela a los folios dieciocho (18) al veintidós (22). En consecuencia, en fecha 13 de noviembre del 2025, por auto que corre inserto al folio veinticuatro (24), el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, “OYE EN AMBOS EFECTOS LA APELACIÓN. En consecuencia, se acuerda la remisión del expediente al Juzgado Distribuidor Superior en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de esta Circunscripción Judicial a fin de que el tribunal que le corresponda por distribución, conozca de la presente incidencia…” (Sic). Correspondiéndole a este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy su conocimiento, asignándole el Nº 0039.

Posteriormente, en fecha 1 de diciembre de 2025 este Juzgado Superior Segundo, actuando en sede de alzada y en ejercicio de la potestad de control de legalidad y constitucionalidad, emite pronunciamiento sobre la admisibilidad y efectos del recurso de apelación (f. 30 y 31 vuelto), en virtud de que el fallo apelado declaró Sin Lugar las Cuestiones Previas opuestas 2º, 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil y concedió la apelación en ambos efectos, remitiendo el expediente principal a esta alzada. Considerando esta Alzada que tal actuación contravino las disposiciones expresas de la norma procedimental, ya que:
“1. Respecto a la Cuestión Previa del Ordinal 2° del Artículo 346 del CPC (Ilegitimidad de la persona del actor): La decisión que declara Sin Lugar la Cuestión Previa contenida en el ordinal 2° del Artículo 346 del CPC es INAPELABLE, conforme a la interpretación del artículo 357. La admisión de la apelación respecto a este punto constituye un vicio de procedimiento por violación de normas de orden público.
2. Respecto a las Cuestiones Previas de los Ordinales 10° y 11° del artículo 346 del CPC (Caducidad de la acción y Prohibición de la ley): Las Cuestiones Previas contenidas en los ordinales 10° y 11° del Artículo 346 del CPC, al ser declaradas sin lugar, son apelables únicamente en el EFECTO DEVOLUTIVO, de conformidad con el Artículo 357 del CPC...” (Sic).

En consecuencia, este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, fundamentado en el deber de los jueces de procurar la estabilidad de los juicios, corrigiendo faltas que puedan anular cualquier acto procesal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 206 del Código de Procedimiento Civil y verificado el quebrantamiento de formas procesales se ordenó la devolución del presente expediente a los fines de restablecer el curso procesal correcto, es así como en fecha 02 de diciembre de 2025, mediante Oficio Nº 0.061/2025 se cumplió lo ordenado, remitiendo el expediente al Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy a los fines de reestablecer el curso procesal correcto.

En consecuencia, en fecha 08 de diciembre de 2025 el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy ordena revocar por contrario imperio el auto dictado en fecha 13 de noviembre de 2025 y en consecuencia SE OYE EN UN SOLO EFECTO la presente apelación. Posteriormente en fecha 22 de enero de 2026 este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy recibe para su reingreso las copias certificadas indicadas por la parte interesada.
En fecha 03 de febrero de 2026, da entrada para su reingreso y ordena anotar a los Libros respectivos, bajo el mismo número, es decir, el Nº 0039. Asimismo, en fecha 10 de febrero de 2026 se fija para la celebración de la AUDIENCIA ORAL para el TERCER (3º) DÍA de despacho siguiente. Por lo que en fecha 18 de febrero fue realizada a las DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 a.m).

En tal sentido, esta Superioridad, pasa a revisar los términos en que ha sido planteado el presente recurso de apelación, para lo cual se observa lo siguiente:

II
DEL RECURSO DE APELACIÓN
Y DEL AUTO RECURRIDO

Observa esta alzada, de la revisión exhaustiva de las actas procesales que conforman el presente recurso, que en fecha 10 de noviembre del año 2025, la abogada en ejercicio ARMINDA MARITZA TOVAR GUEDEZ, Inpreabogado Nº 279.541, actuando como apoderada judicial del ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ, ya identificado como parte demandada en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), ejerció recurso de apelación contra el auto proferido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, de fecha 29 de octubre de 2025, especialmente sobre cuestiones previas.

Corre a los folios dieciocho (18) al veintidós (22) el referido auto recurrido, emitido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en los términos que parcialmente se transcriben:

… Omisis…
“PRIMERO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada de autos ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho y titular de la cédula de identidad N V-7.910.236, asistido por la abogada ARMINDA MARITZA TOVAR GUEDEZ, inscrita en el InpreabogadoN 276.541, contenida en el ordinal 2 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
SEGUNDO: SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada de autos ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho y titular de la cédula de identidad N V-7.910.236, asistido por la abogada ARMINDA MARITZA TOVAR GUEDEZ, inscrita en el InpreabogadoN 276.541, contenida en el ordinal 10 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil
TERCERO:SIN LUGAR la Cuestión Previa opuesta por la parte demandada de autos ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ, venezolano, mayor de edad, hábil en derecho y titular de la cédula de identidad N V-7.910.236, asistido por la abogada ARMINDA MARITZA TOVAR GUEDEZ, inscrita en el InpreabogadoN 276.541, contenida en el ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
CUARTO:SE CONDENA EN COSTAS a la parte perdidosa de conformidad con lo establecido en el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil.
QUINTO:Por cuanto la presente decisión interlocutoria se ha publicado fuera del lapso legal, es por lo que se ordena la notificación de las partes…” (Sic)

III
DEL ESCRITO CONSIGNADO EN LA CONTESTACIÓN
(CUESTIONES PREVIAS)

En fecha 07 de julio de 2025 el ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ, ya identificado como parte demanda en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), asistido por la abogada ARMINDA MARTIZA TOVAR GUEDEZ, Inpreabogado Nº 276.541, consignó escrito, que corre a los folios dos (02) al ocho (08), en el que interpone Cuestiones Previas y Defensas Previas, en los términos que parcialmente se transcribe:

…Omisis…
“I.
FALTA DE LEGITIMACIÓN ACTIVA DEL DEMANDANTE
(Causal: Artículo 346, ordinal 2º del CPC)
Explicación y Fundamentación:
La demandante, ciudadano A (YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO), quien interpone la presente demanda de desalojo, a través de presuntos apoderados judiciales, carece de legitimación activa para sostener sus pretensiones, ya que en fecha 20 de mayo de 2008 transfirió la propiedad del inmueble objeto de la litis al ciudadano B (CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ), mediante documento de venta notariado ante la Notaría Pública de San Felipe del Estado Yaracuy en fecha 20 de mayo de 2008, bajo el número 31, Tomo 51.
Este es un hecho objetivo, un hecho notorio procesal, incorporado al expediente por la misma parte demandante a los folios 24,25 y 26, principalmente, del presente expediente, que en virtud del principio de comunidad de la prueba solicitamos sea valorado por el tribunal in limini litis a favor del demandado.
Conforme a la doctrina y la jurisprudencia venezolana, la acción de desalojo solo puede ser ejercida por el propietario actual del bien, y no por quien ya ha enajenado la vivienda y por tanto, ya ha perdido la cualidad de propietario.
De modo que, no siendo la ciudadana A la actual propietaria del inmueble, carece de toda legitimidad para incoar y sostener la pretensión de desalojo. En el momento actual solo el verdadero propietario, a saber, el ciudadano B (CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ) es quien tendría hipotéticamente la cualidad para accionar en desalojo.
Fundamento legal: Artículo 346, ordinal 2° del CPC.
Solicitud expresa: Solicito se declare con lugar esta cuestión previa, y en consecuencia, se declare inadmisible la demanda y se archive el expediente.
II.
CADUCIDAD DE LA ACCION ESTABLECIDA EN LA LEY
POR EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO A CONSECUENCIA DE LA
VENTA DEL INMUEBLE
(Causal: Artículo 346, ordinal 10° del CPC)
Explicación y Fundamentación:
(Alego esta cuestión previa sin que ello signifique o pueda entenderse como una admisión de cánones de arrendamientos insolutos). La venta del inmueble ęfectuada por el ciudadano A en fecha 20 de mayo de 2008, extinguió de pleno derecho là relación arrendaticia preexistente entre las partes, ya que el ciudadano B adquirió lapropiedad del bien, es decir que mejoró su derecho, dejo de ser un poseedor precario (arrendatario) y se convirtió en propietario.
En Consecuencia, al no poder sobrevivir extinta relación arrendaticia entre el nuevo propietario y el antiguo propietari0 respect0 al mismo bien, una vez que el vendedor deja de ser propietario, debe entenderse que la acción de desalojo solo pudo estar vigente mientras subsistiera la vigencia del contrato de arrendamiento, es decir hasta el año 20o08. Por o que, en este hipotético caso, de haber existido la acción, debió haber caducado al momento de la venta de la casa. Y así pido sea declarado.
Fundamento legal: Artículo 346, ordinal 10° del CPC; artículos 1, 431 y 1.167 del Código Civil; artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Solicitud expresa: Solicito se declare con lugar esta cuestión previa, y en consecuencia, se declare inadmisible la demanda y se archive el expediente.
III.
PROHIBICION ADMITIR LA ACCION PROPUESTA POR
FRAUDE A LA LEY Y ABUSO DE DERECHO
(Causal: Artículo 346, ordinal 11° del CPC)
Explicación y Fundamentación:
La pretensión del ciudadano A constituye un intento fraude a la Ley a la ley la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda, así como un abuso del derecho, que el tribunal esta obligado a detener, ya que la parte demandante intenta revivir una relación jurídica extinguida para obtener un beneficio indebido, en contravención al bloque de legalidad social arrendaticia y al principio de función social de la vivienda. La ilícita pretensión de la parte demandante esta prohibida por los principios de orden ipublico que animan a la ley especial invocada por los accionantes. La Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda no puede admitir que se pretenda revivir un contrato de arrendamiento entre las partes que ya está aniquilado por propia voluntad de la de la expropietaria y ahora demandante.
La Ley especial invocada por la demandante solo permite admitir la acción una vez cumplidos los supuestos previstos en el articulo 91. 1. A saber, que el arrendatario haya dejado de pagar 4 cánones. Y en el caso que nos ocupa tiene las siguientes características:
- Actualmente no existe contrato de arrendamiento desde el 20 de mayo de 2008 (fue aniquilado por el contrato de compraventa firmado por las mismas partes en esa fecha);
- Actualmente no hay arrendador ni arrendatario: Hoy solo hay vendedor y comprador;
- Actualmente no hay deudor alguno de canon arrendaticio sobre el mencionado bien;
Fundamento legal: Artículo 346, ordinal 11° del CPC; y artículo 91 de la Ley para la Regulación y Control de Arrendamientos de Vivienda.
Solicitud Expresa: Solicito se declare con lugar esta cuestión previa, y en consecuencia, se declare inadmisible la demanda y se archive el expediente…” (Sic)
IV
DE LA AUDIENCIA ORAL ANTE ESTA ALZADA

En fecha, dieciocho (18) de febrero de 2026, constituido el Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Estado Yaracuy, siendo las DIEZ DE LA MAÑANA (10:00 a.m.), se celebró la Audiencia Oral y Pública en la presente causa relativa al recurso de apelación, interpuesto en fecha 10 de noviembre del año 2025, por la abogada en ejercicio ARMINDA MARITZA TOVAR GUÉDEZ, Inpreabogado Nº 279.541, en su carácter de apoderada judicial del ciudadano CESAR RAMÓN TOVAR GUEDEZ, ya identificado, contra el auto dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, de fecha 29 de octubre de 2025.

En la referida audiencia se dejó constancia que, que la parte recurrente y demandada, ciudadano CESAR RAMON TOVAR, cédula N° 7.910.236, no hizo acto de presencia, ni por medio de sus apoderados judiciales. Asistiendo al acto los abogados GILBERTO CORONA y ROBERT ZERPA, Inpreabogado N° 65.407 y 67.336 respectivamente, en su carácter de apoderados judiciales de la parte actora en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA).

Una vez escuchada a la parte asistente a la audiencia, este Juzgado Superior Segundo dictaminó lo siguiente:

Omisis…
“En razón de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, DECLARA:
PRIMERO: SE NIEGA la solicitud de Desistimiento del recurso de apelación formulado por la parte demandada, ciudadano CESAR RAMON TOVAR, cédula N° 7.910.236.
SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano CESAR RAMON TOVAR, cédula N° 7.910.236, a través de su Apoderada Judicial, ARMINDA MARITZA TOVAR GUÉDEZ, Inpreabogado Nº 279.541 contra la decisión de fecha 29 de octubre de 2025, emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), seguido por las ciudadanas YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO y EVA DEYANIRA FLORIS MONASTERIO contra el ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ.
TERCERO: SE RATIFICA la decisión de fecha 29 de octubre de 2025, emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.
CUARTA: SE CONDENA EN COSTAS a la parte apelante conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil…ª

V
MOTIVACION PARA DECIDIR

Se encuentra esta Alzada en la oportunidad para dictar y publicar el extenso del fallo, a los fines de explicar de forma sucinta, los motivos de hecho y de derecho que se consideraron para dictaminar lo expuesto en la referida audiencia oral; fundamentado el análisis en los siguientes puntos:
Corresponde a este juzgador determinar si el auto dictado por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, de fecha 29 de octubre de 2025, específicamente sobre las Cuestiones Previas, contenida en los ordinales 10º y 11º del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, las cuales fueron declaradas Sin Lugar, se encuentra ajustado a derecho.

Consta en acta que para la celebración de la audiencia oral y pública fijada por este Juzgado Superior para el día 18 de febrero de 2026, no compareció la parte apelante ni sus apoderados judiciales. Por lo que la parte asistente en su exposición solicitó, “En primer lugar, declarar el presente Recurso de Apelación, desistido por el recurrente”
Al respecto, el artículo 123 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda vigente en la República Bolivariana de Venezuela, en su texto explícito, no contempla la consecuencia del desistimiento del recurso de apelación por la inasistencia del apelante. Prevé, en cambio, la continuación del juicio con la parte presente, escuchando su exposición y evacuando sus pruebas, mientras que las pruebas de la parte ausente no se evacúan. Parcialmente dicho artículo expresa:
Omissis…
“Si solamente concurre una de las partes, se oirá su exposición oral y se evacuarán las pruebas que le hayan sido admitidas, pero no se evacuarán las pruebas de la parte ausente, sin perjuicio de que la parte presente solicite la evacuación o valoración de una prueba conforme al principio de la comunidad de la prueba”

En virtud de las consideraciones anteriores este Juzgado de Alzada a los fines de garantizar la estabilidad del juicio y la tutela judicial efectiva, NIEGA la solicitud de Desistimiento del presente recurso de apelación y así se decide.

Seguidamente se procede al análisis de fondo de la recurrida, específicamente sobre la Cuestión Previa del Ordinal 10° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil:

10. La caducidad de la acción establecida en la Ley.

La caducidad es la extinción del derecho de accionar por el transcurso del tiempo fijado por la ley. En materia de arrendamiento de viviendas, específicamente en las acciones de desalojo fundamentadas en el artículo 91 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, que reza:

Artículo 91. “Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales:
1.- En inmuebles destinados a vivienda, que el arrendatario o arrendataria haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento sin causa justificada, de acuerdo a los criterios definidos por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda, para tal fin.
2.- En la necesidad justificada que tenga el propietario o propietaria de ocupar el inmueble, o alguno de sus parientes consanguíneos hasta del segundo grado.
3.- En el hecho que el arrendatario o arrendataria haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales, la comuna o el consejo comunal respectivos, o por el hecho de que el arrendatario o arrendataria haya cambiado el uso o destino que para el previó.
4.-Que el arrendatario o arrendataria haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble, o efectuado reformas no autorizadas por el arrendador.
5.- Que el arrendatario o arrendataria haya incurrido en la violación o incumplimiento de las disposiciones de la normativa que regule la convivencia ciudadana, dictada por las autoridades competentes y por el Comité Multifamiliar de Gestión.
Parágrafo único. En el caso de desalojo establecido en el numeral 2, el arrendador deberá demostrarlo por medio de prueba contundente ante la autoridad administrativa y judicial. Comprobada la filiación, declarará que el inmueble no será destinado al arrendamiento por un período de tres años. El arrendador notificará al arrendatario o arrendataria con por lo menos noventa días continuos a la finalización del contrato. En caso de contravención será sancionado según lo establecido en la presente Ley, teniendo que restituir al arrendatario o arrendataria en el inmueble.
Queda a salvo el ejercicio de las acciones judiciales que correspondan por otras causales distintas a las previstas en el presente artículo, o en el derecho común.”

De lo anterior se desprende que no existe un lapso de caducidad que impida al propietario ejercer la acción por falta de pago de cánones. Por el contrario, la ley establece lapsos de prescripción solo para conceptos específicos como el reintegro de pagos indebidos (10 años), pero no para la acción de desalojo por incumplimiento. En consecuencia, el alegato de caducidad carece de fundamento legal, y así de decide.

Sobre la cuestión previa del ordinal 11° del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, referente a la prohibición de la ley:

11. La prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permite admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda.

Al respecto la Sala Civil en fecha 30/07/2009 en el Expediente Nº 09-039 ha dejado sentado lo siguiente:
Omissis…
Sobre la interpretación del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil esta Sala, en decisión N RC-039 de fecha 1 de diciembre de 2003, expediente N 2002-267, estableció lo siguiente:
...Sobre la interpretación del ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil, que establece como una cuestión previa a la prohibición de la ley de admitir la acción propuesta, o cuando sólo permita admitirla por determinadas causales que no sean de las alegadas en la demanda , en sentencia N 885 de fechas 25 de junio de 2002, emanada de la Sala Política Administrativa, dictada en el juicio del Coronel Enrique José Vivas Quintero, expediente N 0002, se estableció que cuando dicho dispositivo hace alusión a la expresión acción , en realidad lo que se quiere significar no es más que una prohibición de la Ley de admitir la demanda , criterio jurisprudencial que esta Sala comparte. (Destacado del fallo citado)
De igual forma cabe observar, sentencia de esta Sala N RC-429, de fecha 10 de julio de 2008, expediente N 2007-553, que señaló lo siguiente:
...Lo primero que llama la atención de la Sala, es la interpretación que efectúan los formalizantes sobre la preindicada sentencia emanada de la Sala Constitucional el 18 de mayo de 2001, exp. N 00-2055, al considerar que en la misma se estableció, con carácter vinculante, que la acción es inadmisible no sólo cuando la ley expresamente la prohíbe, sino que enumera una serie de supuestos diferentes que también deben ser tomados en cuenta para la declaratoria de dicha inadmisibilidad, aun cuando se trate de casos similares al de autos en los que se haya opuesto la cuestión previa relativa al ordinal 11 del artículo 346 del Código de Procedimiento Civil.
De la propia sentencia que citan, y que transcriben en el texto que apoya la presente denuncia, se evidencia que en la misma lo que se sostiene es que algunos de los requisitos de existencia y validez de la acción están señalados en la propia ley, cuyo incumplimiento la hace rechazable o inadmisible, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho, a saber:
La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho.
1) Cuando la ley expresamente la prohíbe, tal como lo prevé el artículo 346, ordinal 11 del Código de Procedimiento Civil.
2) Cuando la ley expresamente exige determinadas causales para su ejercicio, y éstas no se alegan (artículo 346 ordinal 11 ya señalado).
3) Cuando la acción no cumple con los requisitos de existencia o validez que la ley o los principios generales del derecho procesal le exigen. Ante estos incumplimientos, la acción debe ser rechazada . .
De manera que una de las formas en que la acción puede ser declarada inadmisible, y así lo plantea la propia Sala Constitucional, es que exista una prohibición de la Ley o porque ésta exija determinadas causales para su ejercicio, lo que implica que aquel que se quiera valer de esta excepción o defensa, necesariamente deberá indicar la ley que prohíbe la interposición de determinada acción. Ello no impide que la parte demandada escoja señalar cualesquiera otras causales de inadmisibilidad de la acción, en las oportunidades procesales que lo permitan, bien sea en la contestación de la demanda en o en cualquier estado y grado del proceso si se tratare de un asunto que ataña al orden público..

Esta cuestión previa procede únicamente cuando existe una disposición expresa en el ordenamiento que prohíba admitir la acción propuesta o cuando se limita a causales distintas a las alegadas. En Venezuela, la acción de desalojo de viviendas por falta de pago de más de cuatro (04) cánones de arrendamiento está expresamente permitida por el artículo 91, numeral 1 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda. No existe prohibición alguna que impida a los tribunales conocer de este tipo de pretensiones, y así de decide.

Una vez realizada por este Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy el anterior análisis jurídico y jurisprudencial, se debe declarar Sin Lugar la apelación, que en fecha 10 de noviembre del año 2025, interpusiera la abogada en ejercicio ARMINDA MARITZA TOVAR GUEDEZ, Inpreabogado Nº 279.541, actuando como apoderada judicial del ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ, ya identificado como parte demandada en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), contra el auto proferido por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, de fecha 29 de octubre de 2025, especialmente sobre cuestiones previas, así como quedó establecido en la audiencia oral.

VII
DECISIÓN

En razón de las anteriores consideraciones, este JUZGADO SUPERIOR SEGUNDO EN LO CIVIL, MERCANTIL Y DEL TRÁNSITO DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, administrando justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela, y por autoridad de la Ley, DECLARA:

PRIMERO: SE NIEGA la solicitud de Desistimiento del presente recurso de apelación.

SEGUNDO: SIN LUGAR el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, ciudadano CESAR RAMON TOVAR, cédula N° 7.910.236, a través de su Apoderada Judicial, ARMINDA MARITZA TOVAR GUÉDEZ, Inpreabogado Nº 279.541 contra la decisión de fecha 29 de octubre de 2025, emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en el juicio de DESALOJO DE INMUEBLE (VIVIENDA), seguido por las ciudadanas YANIXIA JOSEFINA MONASTERIO y EVA DEYANIRA FLORIS MONASTERIO contra el ciudadano CESAR RAMON TOVAR GUEDEZ.

TERCERO: SE RATIFICA la decisión de fecha 29 de octubre de 2025, emitida por el Tribunal Tercero de Municipio Ordinario y Ejecutor de Medidas de los Municipios San Felipe, Independencia y Cocorote de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy.

CUARTA: SE CONDENA EN COSTAS a la parte apelante conforme a lo establecido en el artículo 281 del Código de Procedimiento Civil.

PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE, EN LA PÁGINA WEB OFICIAL DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA WWW.TSJ.GOB.VE, SEGÚN RESOLUCIÓN 001-2022, EMANADA DEL TRIBUNAL SUPREMO DE JUSTICIA, SALA DE CASACIÓN CIVIL, DE FECHA 16 DE JUNIO DE 2022.

Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del Juzgado Superior Segundo en lo Civil, Mercantil y Tránsito de la Circunscripción Judicial del estado Yaracuy, en San Felipe, a los veintitrés (23) días del mes de febrero del año dos mil veintiséis (2026). Años: 215º de la Independencia y 166º de la Federación.
EL JUEZ SUPERIOR SEGUNDO,

ABG. ARTURO ALBERTO ALVAREZ SANTANDER

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. ANA OROZCO

En la misma fecha y siendo las tres y veinte de la tarde (3:20 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.

LA SECRETARIA TITULAR,

ABG. ANA OROZCO