TSJ Regiones - Decisión

REPÚBLICA BOLIVARIANA DE VENEZUELA

EN SU NOMBRE
TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY.
San Felipe, 12 de Junio de 2026
Años: 216° y 167°

EXPEDIENTE: Nº 1584
PARTE DEMANDANTE: Ciudadana GRISELDA COROMOTO TORREALBA GARRIDO, venezolana, mayor de edad, titular de la cédula de identidad N° V-3.706.211, domiciliada en Barquisimeto, estado Lara; actuando en este acto en su carácter de representante legal-estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORREALBA GARRIDO, C.A., de este domicilio e inscrita originalmente por ante el Registro Mercantil de la Circunscripción del estado Yaracuy, en fecha 13 de abril de 2005, bajo el N° 37, Tomo 257-A.
APODERADA JUDICIAL DE LA PARTE DEMANDANTE:

PARTE DEMANDADA: Abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 268.357.
COMERCIALIZADORA HERMANOS H. S., C. A., inscrita por ante el Registro Mercantil del estado Yaracuy, bajo el N° 5, Tomo 18-A, del año 2020, legalmente representada por el ciudadano GUANLIANG HU, extranjero, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-83.406.756, con domicilio en el local N° 19-11, situado en la 6ta avenida, entre calles 11 y 12, sector centro de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe, estado Yaracuy.
APODERADOS JUDICIALES DE LA PARTE DEMANDADA:
Abogados KERLYN YANETH NACAR SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado Nro. 175.250 y LUIS JOSÉ MEJIAS PEREZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 199.555
MOTIVO: DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL) INTERLOCUTORIA.

Se inicia la presente demanda por DESALOJO DE INMUEBLE (LOCAL COMERCIAL), interpuesta por la ciudadana GRISELDA COROMOTO TORREALBA GARRIDO, arriba identificada, representante legal-estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORREALBA GARRIDO, C.A, debidamente representada por su apoderada judicial, abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ, Inpreabogado N° 268.357, contra la COMERCIALIZADORA HERMANOS H. S., C. A, legalmente representada por el ciudadano GUANLIANG HU, arriba identificado.
La presente demanda fue recibida por distribución en fecha 17/03/2026 y se le dio entrada en fecha 24/03/2026; en fecha 27/03/2026 comparece la demandante, ciudadana GRISELDA COROMOTO TORREALBA GARRIDO, debidamente asistida por la Abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ, Inpreabogado N° 268.357, a fin de consignar lo solicitado por este Tribunal y presentó poder Apud-Acta debidamente otorgado a la Abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ y agregado por este Tribunal en auto de misma fecha. Siendo admitida en fecha 09/04/2026, ordenándose la citación correspondiente a la parte demandada de autos, ciudadano GUANLIANG HU, representante legal de la COMERCIALIZADORA HERMANOS H. S., C. A.
En fecha 22 de abril de 2026 el Alguacil de este Tribunal consigna Boleta de Citación debidamente firmada, lo cual cursa a los folios 36 y 37.
En fecha 12 de mayo del 2026 comparece el demandado, ciudadano GUANLIANG HU, arriba identificado, debidamente asistido por los Abogados KERLYN NACAR SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado Nro. 175.250 y LUIS MEJIAS PEREZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 199.555, a fin de consignar poder Apud-Acta debidamente otorgado a los Abogados KERLYN NACAR SOLORZANO y LUIS MEJIAS PEREZ. (Folios del 38 al 49).
En fecha 20 de mayo del 2026, comparecen los apoderados judiciales de la parte demandada, Abogados KERLYN NACAR SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado Nro. 175.250 y LUIS MEJIAS PEREZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 199.555, a fin de consignar escrito de contestación con sus respectivos anexos.
En fecha 22 de mayo del 2026, por auto este Tribunal deja constancia del vencimiento del lapso de contestación a la demanda.
En fecha 25 de mayo de 2026, el Tribunal dictó auto fijando el día de la audiencia preliminar, conforme lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 01 de Junio del 2026, comparece la apoderada judicial de la parte demandante, Abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 268.357, a fin de consignar escrito de conformidad con el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
En fecha 02 de Junio de 2026, el Tribunal celebró la audiencia preliminar en la presente causa, la cual cursa a los folios 75, su vuelto y 76 de la causa respectivamente.
En fecha 12 de Junio de 2026, el Tribunal dictó auto agregando el escrito consignado en fecha 01 de Junio de 2026 por la apoderada judicial de la parte demandante, Abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ, inscrita en el Inpreabogado bajo el N° 268.357.
Siendo la oportunidad legal para la fijación de los hechos y los límites de la controversia, según lo dispuesto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil.
ESTE TRIBUNAL PASA A REALIZARLO PREVIA LAS CONSIDERACIONES SIGUIENTES:
La finalidad de la audiencia preliminar es la abreviación, puesto que en ella el Juez o Jueza puede delimitar el objeto de la controversia y de las pruebas, hacer una revisión minuciosa de lo alegado por la parte demandante en el libelo de demanda y lo señalado por la parte demandada en su escrito de contestación. En relación a lo cual, el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil establece lo siguiente:“Aunque las partes o alguna de ellas no hubiesen concurrido a la audiencia preliminar, el Tribunal hará la fijación de los hechos y de los límites de la controversia dentro de los tres días siguientes por auto razonado en el cual también abrirá el lapso probatorio de cinco días para promover pruebas sobre el mérito de la causa. Admitidas las pruebas, se evacuaran las inspecciones y experticias que se hayan promovido en el plazo que fije el Tribunal tomando en cuenta la complejidad de la prueba. Este plazo no será superior al ordinario…”, (subrayado de este Tribunal), teniendo esta norma una función ordenadora en el proceso. Siendo así, el auto que dicte el Tribunal, a los efectos de fijar los hechos y límites de la controversia, el mismo deberá ser razonado dentro de los tres días siguientes, contemplados en el artículo 868 eiusdem, ello luego de haber transcurrido la fase para la realización de la audiencia de mediación, donde el Juez o Jueza use los medios alternativos de resolución de conflictos y las partes lleguen a un acuerdo. Esta delimitación, de fijación en auto, se basa en los fundamentos señalados en la demanda y de la contestación presentada por la parte demandada como se dijo; en el advenimiento de las partes sobre las cuestiones de hecho a probar, y de las observaciones de las partes sobre los fundamentos de sus pretensiones o de sus observaciones hechas en la audiencia de mediación para ratificarlos, aclararlos o ampliarlos. Asimismo, en el mencionado auto declarará abierto un lapso de cinco (05) días para que las partes promuevan las pruebas sobre el mérito de la causa.
En el caso que nos ocupa, y estando en presencia de un juicio de desalojo de inmueble (local comercial), la ciudadana GRISELDA COROMOTO TORREALBA GARRIDO, arriba identificada, representante legal-estatutario de la Sociedad Mercantil INVERSIONES TORREALBA GARRIDO, C.A, debidamente asistida por la abogada CARMEN L. ELIZONDO GIMÉNEZ, Inpreabogado N° 268.357, señaló en su escrito libelar que su representada dice ser propietaria y arrendadora de un Local Comercial distinguido con el N° 19-11, situado en la 6ta avenida, entre calles 11 y 12, sector centro de esta ciudad de San Felipe, municipio San Felipe del estado Yaracuy, de 280 m², cuyos linderos constan detalladamente en el libelo; sostiene que dicho inmueble se encuentra ocupado por la sociedad mercantil arrendataria "COMERCIALIZADORA HERMANOS H. S., C. A.", legalmente representada por el ciudadano GUANLIANG HU quien es extranjero, mayor de edad y titular de la cédula de identidad N° E-83.406.756. Expone la demandante que la relación contractual de arrendamiento de uso comercial se inició originalmente el 15 de junio de 2025 mediante un contrato privado escrito a tiempo determinado; sin embargo, tras una revisión posterior por parte de sus accionistas, se constató que dicho instrumento contradecían algunas normas expresas del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (DLRAIUC), concretamente: no estableció la cuenta bancaria para el pago del canon de arrendamiento, la fijación de un interés de mora ilegal del 3% a partir del cuarto día de atraso en el pago del canon, los impuestos que gravan al inmueble debían ser pagados por la arrendataria, así como también los gastos judiciales que ocasionara la desocupación del local. En virtud de estas transgresiones, y con fundamento en los ordinales 1º y 2º del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil, en concordancia con la nulidad absoluta derivada del artículo 3 del DLRAIUC y la doctrina jurisprudencial de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia en su Sentencia Nº 400 del 03 de octubre del 2022, la accionante considera que la relación jurídica mutó de escrita y a tiempo determinado a una de carácter verbal y a tiempo indeterminado, rigiéndose desde entonces por el DLRAIUC, la normativa de la SUNDDE y los acuerdos verbales de las partes, conforme al artículo 6 del DLRAIUC. Bajo esta modalidad verbal, se mantuvo incólume el canon mensual de 400 US$ (o su equivalente en bolívares a la tasa oficial del BCV según Sentencia Nº 335 del 06 de junio del 2024), el cual fue calculado mediante el método de Canon de Arrendamiento Fijo establecido en el artículo 32, numeral 1 del DLRAIUC, basado en un avalúo por costo de reposición. Asimismo, se pacto que el pago se efectuaría por mensualidades adelantadas dentro de los primeros cinco días de cada mes en la cuenta de ahorros del Banco Mercantil n° 010500621800623990163, a nombre del ingeniero LEONARDO JOSÉ SILVA MORENO en su condición de recaudador designado de la arrendadora. No obstante, la parte demandante fundamenta su pretensión de desalojo en el hecho de que la arrendataria “COMERCIALIZADORA HERMANOS H. S., C. A.”, no ha cancelado el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a tres meses consecutivos: enero, febrero y marzo de 2026; y que el ciudadano GUANLIANG HU, ha alterado el uso comercial del inmueble al transformar la mezzanina en su habitación y residencia permanente; situaciones que transgreden los artículos 14 y 16 del Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario de Uso Comercial (DLRAIUC) y activan de forma palmaria las causales de desalojo previstas en los literales "a" y "d" del artículo 40 eiusdem.
En la oportunidad de dar contestación a la demanda incoada, la representación judicial de la parte demandada, Abogados KERLYN NACAR SOLORZANO, inscrita en el Inpreabogado Nro. 175.250 y LUIS MEJIAS PEREZ, inscrito en el Inpreabogado Nro. 199.555 respectivamente, proceden con el fin de delimitar con exactitud el objeto de la controversia y cumplir con la carga procesal impuesta en el artículo 361 del Código de Procedimiento Civil, a realizar la negativa categórica de las afirmaciones vertidas en el libelo: Se NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE la temeraria e inverosímil afirmación de la parte actora de que la relación arrendaticia mutó a un "contrato verbal a tiempo indeterminado", siendo jurídicamente imposible e inadmisible que una de las partes transmute unilateralmente la naturaleza de un contrato bilateral escrito y vigente, bajo el sofisma de una nulidad parcial que no afecta la esencia del instrumento. Se NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE que su representada se encuentre en estado de insolvencia, mora o incumplimiento de pago, negando de forma expresa y rotunda que se adeuden los cánones correspondientes a los meses incoados en el libelo, toda vez que su representada goza de solvencia plena y se NIEGA, RECHAZA Y CONTRADICE categóricamente que el local comercial haya sufrido cambio de uso alguno o que exista incumplimiento de las normativas de habitabilidad, puesto que el inmueble ha sido destinado estricta e ininterrumpidamente a la explotación mercantil, rechazando cualquier acusación sobre usos residenciales o de pernocta, los cuales no son sino una construcción ficticia de la actora para dotar de gravedad a una acción huérfana de mérito. Asimismo aduce en el CAPÍTULO II, referente a las DEFENSAS PERENTORIAS DE FONDO QUE DESTRUYEN LA ACCIÓN, PRIMERA: LA TRAYECTORIA ARRENDATICIA DE 14 AÑOS, LA INMUTABILIDAD DEL CONTRATO Y LA INEPTITUD SUSTANCIAL DE LA PRETENSIÓN, que su mandante ha sido el pilar de estabilidad comercial del inmueble, operando bajo una misma unidad económica independientemente de las adecuaciones formales de su denominación social. Señala que la pretensión de la actora busca maliciosamente atomizar la relación para evadir su obligación de estricto orden público de reconocer la antigüedad acumulada y que, conceder la prórroga legal máxima estatuida en el artículo 26 de la Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial, la actora pretende hoy la desocupación basándose en un silogismo jurídico abiertamente contradictorio. Fundamenta su demanda en el presunto incumplimiento de un "contrato verbal a tiempo indeterminado; sin embargo, acompaña a su propio libelo (Anexo "B") un contrato de arrendamiento escrito y a tiempo determinado, suscrito el 15 de junio de 2025. Expresa que resulta insostenible justificar esta pretendida "mutación" alegando la nulidad de determinadas cláusulas, ya que en nuestro ordenamiento rige el principio de Nulidad Parcial (Art. 6 del Decreto Ley Especial y Art. 1.157 del Código Civil), y que la ineficacia de estipulaciones sobre intereses o moneda jamás acarrea la invalidez de la forma escrita. Como SEGUNDA: DE LA GRAVE RUPTURA DE LA REPRESENTACIÓN, LA CADUCIDAD DEL MANDATO ESTATUTARIO Y LA INEFICACIA DEL IUS POSTULANDI, se indica que no existe en autos instrumento que acredite la prórroga de dicho mandato, lo que implica que quien actúa en nombre de la empresa carece de la legitimación legal para ejercer actos de disposición. En virtud de lo anterior, solicita a este Juzgado que, al valorar el acervo probatorio, considere de oficio la inexistencia de cualidad de quien pretende representar a la empresa actora, dado que una persona jurídica con directiva vencida no puede otorgar facultades para intentar acciones de desalojo, lo cual vicia la pretensión desde su origen y hace imposible dictar una sentencia. Como TERCERA: DE LA AUSENCIA DE INSTRUMENTOS FUNDAMENTALES, LA PLENA EFICACIA LIBERATORIA DEL PAGO Y LA ABSOLUTA CARENCIA PROBATORIA SOBRE EL IMPAGO Y EL CAMBIO DE USO, expone que toda pretensión judicial de resolución contractual por incumplimiento exige, como presupuesto de procedibilidad, que el actor acompañe los instrumentos esenciales de los cuales derive inmediatamente el derecho invocado. En el punto 1, sobre la Eficacia Liberatoria del Pago ante el Recaudador delegado, se alega que respecto al pretendido "incumplimiento de pago", la propia accionante en un acto de confesión judicial espontánea que riela al folio 2 del libelo admite haber autorizado como su 'recaudador' al ciudadano Leonardo Silva Moreno. Asimismo expresa que la parte actora alega falsamente una falta de pago durante los meses de enero, febrero y marzo de 2026; sin embargo, omitió informar a este Tribunal que su representada realizó los desembolsos correspondientes a favor del ciudadano Leonardo José Silva Moreno, identificado por la propia actora como su 'recaudador', a través de la cuenta Banco Mercantil N° 010500621800623990163; pagos que constan en las siguientes transacciones que se anexan al presente escrito: 20 de enero de 2026: Pago de Bs. 86.125,00 (Referencia 119227541), 09 de febrero de 2026: Pago de Bs. 95.658,00 (Referencia 269428325), 31 de marzo de 2026: Pago de Bs. 189.548,00 (Referencia 610053146), 21 de abril de 2026: Pago de Bs. 144.510,00 (Referencia 737607014); y expresa que antes del periodo reclamado, su representada mantuvo la misma conducta de pago en noviembre y diciembre de 2025, demostrando una solvencia ininterrumpida. En el punto 2, respecto a la plena eficacia liberatoria de los pagos efectuados y la inexistencia de mora por culpa del acreedor, señala que es imperativo resaltar que, si bien los montos en bolívares pudieron presentar variaciones respecto a la expectativa cambiaria de la actora, estos pagos tienen carácter liberatorio total y cualquier pretendida 'diferencia' por concepto de tasa cambiaria es inexigible en juicio de desalojo, pues la mora del acreedor (Mora Accipiendi) impide que este se beneficie de su propia torpeza o incumplimiento de las normas de orden público tributario y arrendaticio. En el punto 3, sobre el Derrumbe de la Tesis de Insolvencia por Confianza Legítima, argumenta que a lo largo de 14 años de relación arrendaticia, la arrendadora consolidó una práctica habitual de recepción de pagos flexibilizada, conducta continuada que generó en su mandante una expectativa plausible y un derecho de confianza legítima. En el punto 4, de la Improcedencia de la Causal de Cambio de Uso por Defecto Probatorio, añade que finalmente, respecto a la gravísima acusación de "cambio de uso" o "pernocta", la demanda se hunde en una absoluta carencia probatoria, ya que para pretender la resolución de un arrendamiento comercial bajo esta causal, la actora tenía la carga sustantiva de acompañar un instrumento preconstituido que acreditara objetivamente la alteración del destino del inmueble. Por último, en la CUARTA: DE LA VIOLACIÓN AL ORDEN PÚBLICO FINANCIERO, LA MORA DEL ACREEDOR Y EL RIESGO DE ILÍCITOS PENALES Y TRIBUTARIOS, se afirma que en el presente caso la parte actora pretende que este Tribunal ignore la realidad de los pagos efectuados a través de un recaudador no titular de la relación arrendaticia, omitiendo la facturación legal correspondiente. Establece que esa conducta no solo constituye una mora del acreedor (Mora Accipiendi), sino que coloca a su representada en una situación de riesgo jurídico, pues se le impone una dinámica operativa que elude los controles financieros previstos en la ley.
El objeto de la audiencia de preliminar, es que cada parte exprese si convienen en alguno o algunos de los hechos que trata de probar la contraparte, determinándolos con claridad aquellos que consideren admitidos o probados con las pruebas aportadas con la demanda y la contestación; las pruebas que consideren superfluas o impertinentes o dilatorias y las que se proponen aportar en el lapso probatorio y cualesquiera otras observaciones que contribuyan a la fijación de los límites de la controversia; y por cuanto en la oportunidad fijada para la audiencia preliminar, la misma se efectuó sin que la parte demandante compareciera ni por sí mismo ni por medio de apoderado judicial, tal y como consta a los folios 75, su vuelto y 76 de la causa, esta juzgadora considera necesario dejar establecido que aunque las partes litigantes, en el caso que nos ocupa, no llegaron a un acuerdo, el Tribunal una vez concluido el lapso de contestación a la demanda, debe dictar un auto fijando los puntos controvertidos y apertura el lapso para la promoción de pruebas, mediante un pronunciamiento, conforme lo previsto en el artículo 868 del Código de Procedimiento Civil, estableciendo los hechos y límites controvertidos en la presente causa, los cuales serán objeto de pruebas conforme a derecho. Es asi como se establece que las partes están contestes en relación a la relación arrendaticia y de las obligaciones contractuales, que une a ambas partes en las cuales están inmersas en el presente proceso judicial los cuales son objetos de la presente acción. En consecuencia esas circunstancias quedarán excluidas del debate probatorio por lo que la actividad probatoria de las partes, queda circunscrita a probar los hechos y circunstancias que se establecerán en la dispositiva.
Por todo lo anteriormente expuesto este TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por Autoridad de la Ley, pasa a fijar los siguientes HECHOS CONTROVERTIDOS:
PRIMERO: Si la relación arrendaticia mutó a un contrato verbal a tiempo indeterminado.
SEGUNDO: La solvencia en el pago de los cánones de arrendamiento correspondientes a los meses de enero, febrero y marzo del 2026.
TERCERO: La suficiencia jurídica de los pagos en bolívares efectuados por la demandada a la cuenta del recaudador designado.
CUARTO: La existencia del cambio de uso comercial del inmueble a habitación y residencia permanente.
QUINTO: La vigencia de la representación estatutaria de la junta directiva de la empresa actora.
SEXTO: La existencia de la mora del acreedor
SEPTIMO: La existencia y vigencia de la prorroga legal.
OCTAVO: De conformidad con lo preceptuado en el artículo 868 eiusdem, este Tribunal DECLARA ABIERTO UN LAPSO DE CINCO (05) DÍAS DE DESPACHO SIGUIENTES AL DE HOY, PARA QUE LAS PARTES PROMUEVAN LAS PRUEBAS SOBRE EL MÉRITO DE LA CAUSA, Y ASÍ SE DECIDE.
PUBLÍQUESE Y REGÍSTRESE en la página WWW.TSJ.GOB.VE de conformidad con lo establecido en la Resolución 001-2022 emanada de la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de Justicia de fecha 16 de junio de 2022.
Dada, firmada y sellada en la Sala de Despacho del TRIBUNAL TERCERO DE MUNICIPIO ORDINARIO Y EJECUTOR DE MEDIDAS DE LOS MUNICIPIOS SAN FELIPE, INDEPENDENCIA Y COCOROTE DE LA CIRCUNSCRIPCIÓN JUDICIAL DEL ESTADO YARACUY, en San Felipe, a los doce (12) días del mes de Junio de dos mil veintiséis (2026). Años: 216° de la Independencia y 167° de la Federación.
La Jueza Provisoria,

Abg. NEYRA JUANELLY HERRERA
La Secretaria Temporal,

Abg. DARIANGELA BOLAÑO
En esta misma fecha, y siendo la una de la tarde (02:00 p.m.) se publicó y registró la anterior decisión.
La Secretaria Temporal,

Abg. DARIANGELA BOLAÑO
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EXP. 1584/NJH/dyba/dc.-